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3 U 254/00 Brandenburgisches Oberlandesgericht

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

des Richters am Oberlandesgericht ... als Vorsitzenden, des Richters am Oberlandesgericht ... und des Richters am Landgericht ...

auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 25. Oktober 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 11 O 206/98 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 44.211,27 (DM 86.469,73) zu zahlen

a) nebst 4 % Zinsen p.a.

aa) aus € 124,08 (DM 242,67) ab 01.12.1993,

bb) aus weiteren € 744,44 (DM 1.456,00) ab 01.01.1994,

cc) aus jeweils € 695,35 (DM 1.359,99) ab dem Ersten der Monate Februar 1994 bis einschließlich Januar 1995,

dd) aus jeweils € 535,81 (DM 1.047,95) ab dem Ersten der Monate Februar 1995 bis einschließlich Januar 1996,

ee) aus jeweils € 498,99 (DM 975,94) ab dem Ersten der Monate Februar 1996 bis einschließlich Januar 1997,

ff) aus jeweils € 437,63 (DM 855,93) ab dem Ersten der Monate Februar 1997 bis einschließlich Januar 1998 und

gg) aus jeweils € 456,04 (DM 891,93) ab dem Ersten der Monate Februar 1998 bis einschließlich Mai 2000,

b) nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a., höchstens jedoch 10 % Zinsen p.a.,

aa) aus jeweils € 456,04 (DM 891,93) ab dem Ersten der Monate Juni 2000 bis einschließlich September 2000,

bb) aus weiteren € 456,04 (DM 891,93) ab 10.10.2000 und

cc) aus jeweils € 456,04 (DM 891,93) ab dem Ersten der Monate November 2000 bis März 2001.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 86 % und die Beklagte 14 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin zu 72 % und der Beklagten zu 28 % auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer sonstigen, dem Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Bank mit Sitz im Inland oder einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse in Deutschland.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin, die auf einem ehemaligen Gelände der D... R... in Br...-K ... einen Gewerbepark betreibt, nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht auf Zahlung eines Entgelts für die Nutzung von Gewerbeflächen in Anspruch.

Mit schriftlichem Vertrag vom 29. Oktober 1993 (Kopie GA I 10 ff.) überließ die D... R ..., vertreten durch die Klägerin, der I... GmbH De... für die Zeit vom 01. November 1993 bis zum 30. Oktober 2003 zum Betrieb eines Unternehmens für Korrosionsschutz und Oberflächenschutztechnik eine Teilfläche der in der Gemarkung Br... belegenen Liegenschaft Flur 141 Flurstück 2/50. Darauf befinden sich unter anderem das Gebäude Nr. 320 sowie eine Gleisanlage von 185 m Länge mit Weiche. Für die Nutzung des Anwesens sollte laut § 4 des Mietvertrages monatlich ein Mietzins in Höhe von DM 8.000,00 zuzüglich Mehrwertsteuer gezahlt werden. In § 7 (Übergabe) der Vertragsurkunde heißt es:

"Die Mietsache wird mit ihren Anlagen (Bauten, Einfriedungen, Leitungen usw.) dem Mieter in dem Zustand übergeben, in dem sie sich z.Z. befindet; die Grenzen werden von der D...R ... örtlich gekennzeichnet. Hierüber wird eine Niederschrift aufgenommen, die der Mieter und ein Beauftragter der D... R... unterzeichnen. Diese Niederschrift bildet einen Bestandteil des Vertrages. Nach Übernahme der Mietsache kann der Mieter wegen Mängel keine Rechte geltend machen. Dies gilt nicht für Mängel, die bei der Übernahme vorhanden, jedoch nicht erkennbar waren.

Die Niederschrift ist Anlage 2 des Vertrages."

Am selben Tage schlossen die D... R ..., vertreten durch den amtierenden Direktor des Werkes für Gleisbaumechanik Br...-K ..., und die I... GmbH De ... - zunächst für die Zeit vom 15. November 1993 bis zum 31. Dezember 1995 - eine als Werkvertrag bezeichnete Vereinbarung (Kopie GA I 51 ff.) über die Ausführung aller anfallenden Korrosionsschutz- und ähnlichen Arbeiten. Hierauf wird in § 18 des Mietvertrages (Besondere Vereinbarungen) Bezug genommen.

Durch Vertrag vom 26. November 1993 (Kopie GA I 27 f.) kamen die Prozessparteien und die I... GmbH überein, dass anstelle der Letzteren die Beklagte ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns - dem 15. November 1993 - in vollem Umfange in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Eine entsprechende Regelung wurde am selben Tage von der Beklagten, der I... GmbH und der D... R ..., vertreten durch den amtierenden Direktor des Werkes für Gleisbauchmechanik Br...-K ..., hinsichtlich des Werkvertrages getroffen (Kopie GA I 64 f.).

In einem Schreiben an die Klägerin vom 29. November 1993 (Kopie GA I 66), dessen Zugang zwischen den Prozessparteien streitig ist, teilte die Beklagte unter Bezugnahme auf die am 26. November 1993 unterzeichnete Übernahmevereinbarung mit, dass die Anlage 2 zum Mietvertrag erst nach Klärung und Einigung über die notwendigen Sanierungen und deren Finanzierung sowie Kenntnis der Nebenkosten - insbesondere der Heiz-, Elektro- und Druckluftkosten - unterschrieben werden könne. Es bestehe - so heißt es darin sinngemäß weiter - Einigkeit darüber, dass die Gesamtaufwendungen für das Gebäude und die Nebenkosten die markt- und ortsübliche Höhe nicht übersteigen dürften; bis zur Klärung und Unterzeichnung der Anlage 2 werde der Mietzins gestundet. Diese Anlage ist auch in der Folgezeit nicht unterschrieben worden. Die Beklagte hat das Objekt am 26. November 1993 in Besitz genommen. Mietzinszahlungen leistete sie zunächst nicht.

Unter dem 01. November 1994 übersandte die Klägerin der Beklagten eine "III. und letzte außergerichtliche Mahnung" (Kopie GA I 29), mit der sie die Zahlung rückständigen Mietzinses von DM 101.200,00 für November 1993 bis einschließlich Oktober 1994 verlangte. Die Beklagte übermittelte der Klägerin mit Schreiben vom 11. September 1995 (Kopie GA I 79) einen Verrechnungsscheck über DM 26.916,97, wodurch die Mietzeit vom 15. November 1993 bis zum 30. September 1995 abgegolten sein sollte; sie berief sich dabei auf eine schriftliche Äußerung (Kopie GA I 77 f.) des von ihr beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. Arch. Det... S..., der monatliche Mieteinnahmen von DM 1.040,27 zuzüglich Mehrwertsteuer für nachhaltig erzielbar hielt. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 25. September 1995 (Kopie GA I 80), dass sie die Zahlung lediglich als Teilleistung auf den rechtsverbindlich vereinbarten Mietzins ansehe.

Durch Vertrag vom 13./15. Januar 1998 (Kopie GA I 95) hat das Bu...(B...), vertreten durch A... M...., der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag vom 29. Oktober 1993 zwischen der D... R ... und der I.. GmbH sowie aus der Vertragsübernahme durch die Beklagte vom 26. November 1993 abgetreten. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin den vertraglich vereinbarten Nettomietzins (ohne Mehrwertsteuer) abzüglich der von der Beklagten monatlich geleisteten Zahlungen (DM 8.000,00 - DM 1.040,27 = DM 6.959,73). Hilfsweise begehrt die Klägerin - gestützt auf ein Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. Kl... P. Ke... vom 10. Juni 1999 (GA II 196, 204) - den ortsüblichen Mietzins unter Berücksichtigung einer linearen Abschreibung. In erster Instanz war das restliche Nutzungsentgelt für die Zeit vom 15. November 1993 bis einschließlich 30. April 2000 (insgesamt 77 1/2 Monate) streitgegenständlich.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 539.379,07 zu zahlen nebst 10 % Zinsen p.a.

a) aus DM 3.479,68 ab 01.12.1993,

b) aus jeweils DM 6.959,73 ab dem Ersten der Monate Januar 1994 bis einschließlich April 2000 und

c) aus weiteren DM 6.959,73 ab 29.06.2000.

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 345.429,07 zu zahlen nebst 10 % Zinsen p.a.

a) aus DM 2.729,86 ab 01.12.1993,

b) aus jeweils DM 5.459,73 ab dem Ersten der Monate Januar bis einschließlich August 1994,

c) aus weiteren DM 4.919,46 ab 01.09.1994,

d) aus weiteren DM 6.650,00 ab 01.10.1994,

e) aus weiteren DM 4.459,73 ab 01.11.1994,

f) aus weiteren DM 5.159,73 ab 01.12.1994,

g) aus weiteren DM 5.059,73 ab 01.01.1995,

h) aus jeweils DM 5.109,73 ab dem Ersten der Monate Februar bis einschließlich Oktober 1995,

i) aus jeweils DM 4.759,73 ab dem Ersten der Monate November 1995 bis einschließlich Oktober 1996,

j) aus jeweils DM 4.409,73 ab dem Ersten der Monate November 1996 bis einschließlich Oktober 1997,

k) aus jeweils DM 4.059,73 ab dem Ersten der Monate November 1997 bis einschließlich Oktober 1998,

l) aus jeweils DM 3.709,73 ab dem Ersten der Monate November 1998 bis einschließlich Oktober 1999,

m) aus jeweils DM 3.359,73 ab dem Ersten der Monate November 1999 bis einschließlich April 2000 und

n) aus weiteren DM 3.359,73 ab 29. Juni 2000.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und eingewandt, der Klägerin fehle die Aktivlegitimation. Durch den Vertrag vom 29. Oktober 1993 sei weder ein Gewährleistungsausschluss noch ein bestimmter Mietzins wirksam vereinbart worden; die Vereinbarungen in § 7 hätten erst mit Unterzeichnung der Anlage 2 wirksam werden sollen. Anlässlich der Vertragsübernahme am 26. November 1993 sei abgesprochen worden, dass nur ein marktüblicher Mietzins geschuldet werde und wegen der vorhandenen Mängel noch eine Übereinkunft erzielt werden müsse. Die Gebäude seien von Grund auf sanierungsbedürftig. Zudem sei wegen der Nichtigkeit des Werkvertrages die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weggefallen. Jedenfalls könne sie mit einer Gegenforderung in Höhe von DM 127.783,17 gemäß Faktura vom 31.12.1995/17.01.1996 (Kopie GA I 70) aufrechnen, weil sie die Hallen-Heizungsanlage habe erneuern lassen.

Mit dem angefochtenen Urteil, das beiden Parteien - jeweils zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 20. November 2000 zugestellt worden ist und auf das hiermit wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der Vereinbarung vom 29. Oktober 1993 sei, so hat die Vorinstanz begründend ausgeführt, eine Vertragsübernahme durch die Beklagte nicht bewirkt worden. Es fehle die dafür erforderliche Zustimmung der D... R ...; die Klägerin habe hier - anders als bei Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde - im eigenen Namen gehandelt. Zudem sei ein Mietverhältnis nicht begründet worden, weil es zwischen den Beteiligten - anders als in § 7 des Vertrages vorausgesetzt - keine Willensübereinkunft über den Anfangszustand des Mietobjekts gegeben habe. Zur Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sei die Klägerin nicht legitimiert; die Abtretungsvereinbarung vom 13./15. Januar 1998 erfasse nur Forderungen aus dem Mietvertrag.

Die Klägerin hat am 20. Dezember 2000 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 22. Februar 2001 - mittels eines an diesem Tage beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Anwaltsschriftsatzes begründet. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens trägt sie - ihre Klage auf das restliche Nutzungsentgelt für die Zeit bis einschließlich 28. Februar 2001 erweiternd - insbesondere Folgendes vor:

Die Kammer für Handelssachen habe ihr - der Klägerin - zu Unrecht keine Möglichkeit eingeräumt, sich zu den Gesichtspunkten, auf die die angefochtene Entscheidung gestützt worden sei, schriftsätzlich zu äußern. Die am 26. November 1993 vereinbarte Vertragsübernahme sei jedenfalls mit der Forderungsabtretung vom 13./15. Januar 1998 vom Bu... konkludent und mit Schreiben vom 12. Februar 2001 (Kopie GA II 194) nochmals ausdrücklich genehmigt worden. Durch die Ingebrauchnahme des Mietobjekts und die Zahlung des Mietzinses hätten die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass sie sich in jedem Falle vertraglich binden wollten. Zur Entrichtung der offenen Zahlungen habe sie - die Klägerin - regelmäßig gemahnt. Der Zustand des Objekts sei der Beklagten infolge einer gemeinsamen Begehung am 26. August 1993 bekannt gewesen; deshalb habe man sich auf einen monatlichen Nettomietzins von DM 8.000,00 geeinigt. Jedenfalls schulde die Beklagte ihr, der Klägerin, ein Nutzungsentgelt aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Dass sie auch Ansprüche dieser Art geltend machen könne, ergebe sich - im Wege der Auslegung - schon aus der Abtretungserklärung vom 13./15. Januar 1998. Vorsorglich sei mit Vereinbarung vom 12./20. Februar 2001 (Kopie GA II 195) eine erneute Abtretung erfolgt, die außervertragliche Ansprüche explizit einbeziehe.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 608.976,37 zu zahlen nebst 10 % Zinsen p.a.

a) aus DM 3.479,68 ab 01.12.1993,

b) aus jeweils DM 6.959,73 ab dem Ersten der Monate Januar 1994 bis einschließlich Februar 2001 und

c) aus weiteren DM 6.959,73 ab Zustellung der Berufungsbegründung.

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 377.276,37 zu zahlen nebst 10 % Zinsen p.a.

a) aus DM 2.729,86 ab 01.12.1993,

b) aus jeweils DM 5.459,73 ab dem Ersten der Monate Januar bis einschließlich August 1994,

c) aus weiteren DM 4.919,46 ab 01.09.1994,

d) aus weiteren DM 6.650,00 ab 01.10.1994,

e) aus weiteren DM 4.459,73 ab 01.11.1994,

f) aus weiteren DM 5.159,73 ab 01.12.1994,

g) aus weiteren DM 5.059,73 ab 01.01.1995,

h) aus jeweils DM 5.109,73 ab dem Ersten der Monate Februar bis einschließlich Oktober 1995,

i) aus jeweils DM 4.759,73 ab dem Ersten der Monate November 1995 bis einschließlich Oktober 1996,

j) aus jeweils DM 4.409,73 ab dem Ersten der Monate November 1996 bis einschließlich Oktober 1997,

k) aus jeweils DM 4.059,73 ab dem Ersten der Monate November 1997 bis einschließlich Oktober 1998,

l) aus jeweils DM 3.709,73 ab dem Ersten der Monate November 1998 bis einschließlich Oktober 1999,

m) aus jeweils DM 3.359,73 ab dem Ersten der Monate November 1999 bis einschließlich September 2000,

n) aus weiteren DM 3.359,73 ab 10.10.2000,

o) aus jeweils DM 3.009,73 ab dem Ersten der Monate November 2000 bis einschließlich Februar 2001 und

p) aus weiteren DM 3.009,73 ab Zustellung der Berufungsbegründung.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigt - ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Aus der inhaltlich nicht hinreichend bestimmten Forderungsabtretung vom 13./15. Januar 1998 ergebe sich kein konkludenter Genehmigungswille. Die Zustimmungserklärung vom 12. Februar 2001 sei nicht gegenüber einem Vertragspartner abgegeben worden. Zudem habe den Handelnden, Herrn M... und Frau Pl..., die Vertretungs- und Zeichnungsbefugnis gefehlt. Ferner gehöre die streitgegenständliche Liegenschaft nicht zum Bu..., sondern sei auf die D... B... AG übergegangen.

Die Ingebrauchnahme des Mietobjekts ändere nichts daran, dass hinsichtlich des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache und der Höhe des Mietzinses Vertragslücken bestünden, die nicht ohne Weiteres geschlossen werden könnten. Ein Nutzungsentgelt sei erstmals nach fast zwei Jahren gezahlt worden. Selbst wenn ein Mietvertrag zustande gekommen sein sollte, stünde ihr - der Beklagten - bis zur Unterzeichnung der Anlage 2 ein Zurückbehaltungsrecht zu; bei ihrem Telefax vom 29. November 1993 habe es sich um ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben gehandelt. Markt- und ortsüblich sei lediglich ein Nettomietzins von DM 1.040,27 pro Monat. Die abweichenden Feststellungen des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen Dr.-Ing. Ke... seien unzutreffend. Deshalb stünden der Klägerin auch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis keine weitergehenden Forderungen zu.

Das Anwesen sei mit erheblichen Mängeln - darunter Altlasten in Form von Farbrückständen und Lösungsmitteln - behaftet. Vorkenntnis habe nicht bestanden, weil der Geschäftsführer der I... GmbH De ... bei der Besichtigung am 26. August 1993 nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen sei. Hinsichtlich der gravierenden Mängel, deren Beseitigung erhebliche Investitionen erfordere, habe es von Anfang an Uneinigkeit gegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf die Terminsprotokolle beider Instanzen, auf die angefochtene Entscheidung und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Der Senat hat gemäß Beschluss vom 12. Dezember 2001 (GA II 300 ff.) Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme von Grundbuchauszügen sowie die Einholung einer amtlichen Auskunft des Bu... und eines Gutachtens des von der IHK Be... öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Volkswirt W... F.... Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Gerichtsakten - insbesondere auf GA II 312, GA II 316 ff., GA III 386 ff., GA III 413 ff., GA III 420 ff. und GA III 538 ff. - sowie auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen vom 16. August 2002 und auf den ersten Nachtrag hierzu vom 22. November 2002 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

I. Für das Berufungsverfahren sind gemäß § 26 Nr. 5 Satz 1 EGZPO n.F. die am 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung weiterhin anzuwenden; die mündliche Verhandlung, auf die das angefochtene Urteil verkündet wurde, ist vor dem Stichtag - dem 01. Januar 2002 - geschlossen worden (vgl. dazu Schumann/Kramer, Die Berufung in Zivilsachen, 6. Aufl., Rdn. 718 f.). Das Rechtsmittel der Klägerin ist nach altem Recht zulässig. Es wurde von ihr insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516 ff. ZPO a.F.).

II. In der Sache selbst hat die klägerische Berufung teilweise Erfolg. Sie führt insoweit zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Die Beklagte schuldet zwar keinen Mietzins für die mit Vertrag vom 29. Oktober 1993 an die I... GmbH De ... überlassene Teilfläche des streitgegenständlichen Anwesens in Br...-K ... (A). Die Klägerin kann aber in der im Tenor ausgewiesenen Höhe von der Beklagten - aus abgetretenem Recht des Bu... - für den Zeitraum vom 26. November 1993 bis einschließlich 28. Februar 2001 gemäß § 987 Abs. 1 i.V.m. § 990 Abs. 1 und § 398 Satz 2 BGB die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangen (B). Eine aufrechenbare Gegenforderung, resultierend aus der Erneuerung der Hallen-Heizungsanlage, steht der Beklagten indes nicht zu (C). Im Einzelnen gilt Folgendes:

A. Ob die dreiseitige Vereinbarung vom 26. November 1993, mit der die Beklagte anstelle der I... GmbH De ... in den Mietvertrag vom 29. Oktober 1993 eintreten sollte, wirksam geworden ist, kann letztlich dahinstehen. Bedenken sind insoweit allerdings nach wie vor angebracht. Ha... B... hat damals sowohl für die bisherige als auch für die neue Mieterin unterzeichnet. Es lässt sich jedoch nicht feststellen, dass er seinerzeit, für die Beklagte mit einer Vollmacht (Kopie GA II 284) der Geschäftsführerin J... B... vom 29. März 1993 auftretend, als Handlungsbevollmächtigter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit war oder das Rechtsgeschäft von ihm später - nach seiner Bestellung zum Geschäftsführer - genehmigt wurde. Jedenfalls hat die Kammer für Handelssachen zutreffend angenommen, dass ein rechtsgültiger Mietvertrag über das streitgegenständliche Objekt nicht zustande gekommen ist, weil ein offener Einigungsmangel im Sinne des § 154 Abs. 1 BGB bestand.

1. Dass es an einer - für jeden Vertragsabschluss unverzichtbaren - Willensübereinkunft der Beteiligten bei Unterzeichnung der Vertragsurkunde vom 29. Oktober 1993 fehlte, ergibt sich bereits aus dem unstreitigen Vorbringen beider Seiten. Von der Klägerin selbst wurde schon im ersten Rechtszug unter Beweisangebot vorgetragen, das von Re... Sch... entworfene Übergabe-Übernahme-Protokoll (Kopie GA II 246 f.), das Anlage 2 zum Mietvertrag werden sollte, habe an jenem Tage vorgelegen; es sei jedoch nicht unterschrieben worden, weil man sich über die Ausführung von Sanierungsarbeiten und deren Finanzierung nicht habe verständigen können (GA I 116). Diesen Vortrag hat sich die Beklagte in zweiter Instanz ausdrücklich zu eigen gemacht (GA II 232). Daraus folgt, dass zumindest die I... GmbH De ... als seinerzeitige Vertragspartnerin entsprechende Abreden für erforderlich hielt. Aus dem Entwurf der Anlage 2, den die Klägerin hatte fertigen lassen (Kopie GA II 246, 248 ff.), geht weiter hervor, dass die Vermieterseite darin ebenfalls Vereinbarungen über die Ausführung und Finanzierung von baulichen Maßnahmen treffen wollte.

a) Ob es sich hierbei um objektiv wesentliche Vertragspunkte handelt, spielt im Rahmen des § 154 Abs. 1 BGB keine Rolle; es genügt, wenn eine der Parteien erkennbar noch die Einigung über irgendeinen Punkt wünscht (vgl. Jauernig, BGB, 10. Aufl., § 154 Rdn. 2; Palandt/ Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 154 Rdn. 1, m.w.N.). Der Senat teilt allerdings die Auffassung der Vorinstanz, dass einer Verständigung der Partner des Mietvertrages darüber, welcher Anfangszustand vertragsgemäß ist, im Streitfall - unter anderem mit Blick auf den in § 7 Abs. 1 Satz 4 geregelten Gewährleistungsausschluss - erhebliche Bedeutung zukam. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Mietsache um einen schon vor dem Wirksamwerden des Beitritts von der D... R ... genutzten Altbau handelte, bei dem - wie oftmals bei Industrieobjekten aus DDR-Zeit - mit einem erheblichen Instandhaltungsrückstau zu rechnen war, dessen Beseitigung einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordert. Dass dies auch im Streitfall zutrifft, klingt bereits in dem von der Klägerin selbst entworfenen Übergabe-Übernahme-Protokoll an; darin ist unter anderem davon die Rede, dass der größte Teil der Fenster nicht dicht schließt, die Holztore morsch und die Stahltore verzogen sind sowie Einrichtungen zur Messung des Verbrauchs an Elektrizität, Wärmeenergie und Druckluft fehlen.

b) Durch die dreiseitige Übernahmevereinbarung vom 26. November 1993 hat sich - ihre Wirksamkeit sei hier unterstellt - diesbezüglich nichts geändert. Danach wollte und sollte - wie sich aus Nr. 1 dieser Vereinbarung ergibt - die Beklagte nur verpflichtet sein, soweit die bislang entstanden Ansprüche "rechtmäßig sind". Absprachen über die Durchführung von Sanierungsarbeiten und deren Finanzierung wurden am 26. November 1993 unstreitig nicht getroffen. Ob das Telefax, das die Beklagte drei Tage später an die Klägerin gerichtet hat (Kopie GA I 66), bei Letzterer eingegangen ist, kann dahinstehen. Die darin enthaltenen Erklärungen waren, selbst wenn man diese Mitteilung als unwidersprochen gebliebenes kaufmännisches Bestätigungsschreiben ansehen könnte, was nach Ansicht des Senats nicht zutrifft, ungeeignet, die bestehenden Vertragslücken zu schließen.

2. Der Auffassung der Klägerin, die Vertragspartner hätten, indem sie das Mietverhältnis in Vollzug setzten, gezeigt, dass sie sich in jedem Falle binden wollten, vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

a) Selbst wenn man - wozu die Klägerin nichts weiter vorgetragen hat - davon ausgeht, dass der I... GmbH De ... der Besitz an dem Objekt tatsächlich erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingeräumt wurde, bleibt zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Mieterseite - insbesondere die Beklagte - stets geweigert hat, den in der Vertragsurkunde genannten Mietzins von DM 8.000,00 netto zu entrichten. Von der Beklagten wurde fast zwei Jahre lang überhaupt kein Nutzungsentgelt und anschließend - auch für die zurückliegenden Zeiträume - mit DM 1.040,27 netto pro Monat ein wesentlich geringeres gezahlt, das sie nach Einholung einer Auskunft des Essener Sachverständigen Dipl.-Ing. Arch. Det... S... für markt- und ortsüblich erachtete.

b) Vom Zustandekommen eines Mietvertrages kann ferner deshalb nicht ausgegangen werden, weil sich die verbleibende - ganz erhebliche - Vertragslücke nicht schließen lässt. Eine kompensationslose Abbedingung der Haftung des Vermieters für sämtliche Mängel, die bei Übernahme vorhanden und erkennbar sind, war - unstreitig - nicht von beiden Vertragspartnern gewollt. Denn die Unterzeichnung des Übergabe-Übernahme-Protokolls, die ebenfalls für den 29. Oktober 1993 vorgesehen gewesen ist, scheiterte gerade deshalb, weil die Mieterseite (weitergehende) Regelungen über die Sanierung des Objekts und deren Finanzierung für erforderlich hielt. Andererseits wollte es die D... R ... - vertreten durch die Klägerin - nicht bei der Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. belassen, sondern in einer Niederschrift als Anlage zum Mietvertrag festhalten, dass der bestehende Zustand weitgehend - bis auf noch auszuführende Arbeiten an den Fenstern und an einem Teil der Tore - vertragsgemäß ist. Steht - wie hier - fest, dass die gesetzliche Regelung von den Vertragspartnern nicht gewollt ist, könnten allenfalls die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung herangezogen werden. Danach scheidet jedoch eine Ergänzung der vertraglichen Regelung entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen aus, wenn die Lücke in verschiedener Weise geschlossen werden kann und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, für welche Alternative sich die Parteien entschieden hätten (vgl. Palandt/Heinrichs aaO, § 157 Rdn. 10). Eine Lückenschließung ist erst recht nicht möglich, wenn es - wie im Streitfall - keinerlei Hinweis dafür gibt, dass die Partner in einem für die Vertragsdurchführung wesentlichen Punkt zu weitergehenden Zugeständnissen an den anderen Teil bereit sind.

B. Nach allem kann die Klägerin gegenüber der Beklagten lediglich die ihr abgetretenen - schon wegen § 195 BGB a.F. unverjährten - Ansprüche auf Nutzungsherausgabe aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis mit Erfolg geltend machen.

1. Gegen die Aktivlegitimation der Klägerin bestehen im Ergebnis der Beweisaufnahme keine durchgreifenden Bedenken mehr.

a) Es konnte zwar nicht festgestellt werden, dass die Abtretungsvereinbarung vom 13./15. Januar 1998 (Kopie GA I 95) auf Seiten des Bu... von einer zur Vertretung berechtigten Person unterzeichnet worden ist. Das Bu... wird - außer durch seinen Präsidenten - auch durch die dazu nach der entsprechenden Verwaltungsordnung (VwO-BEV) Ermächtigten vertreten (§ 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Zusammenführung und Neugliederung der Bundeseisenbahnen [BEV-Gesetz]). Im hier maßgeblichen Zeitpunkt galt die Verwaltungsordnung des Bu... vom 25. August 1994 (Kopie GA II 254 ff.). Danach durften - innerhalb ihrer Zuständigkeit - unter anderem die Referatsleiter und die Sachbereichsleiter für das Bu... rechtsgeschäftlich handeln (§ 6 Satz 2 VwO-BEV 1994). Für Referenten und Sachbearbeiter in der Hauptverwaltung galt dies nur, soweit ihnen die Vertretungsbefugnis durch allgemeine Anordnung des Präsidenten übertragen wurde (§ 6 Satz 2 Nr. 1 letzter Spiegelstrich VwO-BEV 1994). A... M..., der die Vereinbarung vom 13./15. Januar 1998 nach dem Vortrag der Klägerin für die Hauptverwaltung des Bu... unterschrieben hat, war - wie sich aus den amtlichen Auskünften vom 10. Januar (GA II 312) und 11. März 2002 (GA III 413 ff.) ergibt - seinerzeit noch nicht Referatsleiter, sondern Referent mit dem Geschäftskreis "Immobilien, Rechtsangelegenheiten". Aus der entsprechenden Stellenbeschreibung vom 05. Juni 1997 (GA III 414 f.) vermag der Senat keinen Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass der jeweilige Stelleninhaber rechtsgeschäftliche Vertretungsbefugnis hat.

b) Wirksam ist aber die Abtretungsvereinbarung, die am 12./20. Februar 2001 zwischen der Klägerin und dem Bu... geschlossen wurde (Kopie GA II 195). Frau Pl..., die die Urkunde für die Dienststelle Ost des Bu... unterzeichnet hat, war zu dieser Zeit - wie in der amtlichen Auskunft vom 10. Januar 2002 bestätigt wird (GA II 312) - Leiterin des Sachbereichs 2 (Immobilien-, Wohnungs-, Kassen- und Rechnungswesen). Als solche hatte sie gemäß § 6 Satz 2 Nr. 2 2. Spiegelstrich der - seit dem 01. März 2000 geltenden - Verwaltungsanordnung des Bu... vom 06. Januar 2000 (Kopie GA II 257 ff.) entsprechende Vertretungsbefugnis. Es ist auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass es sich bei der hier vorgenommenen Abtretung um eine Angelegenheit von grundsätzlicher Bedeutung handeln könnte, die nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VwO-BEV 2000 in den Aufgabenbereich der Hauptverwaltung des Bu... fällt. Nutzungsherausgabeansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sind nach der Vereinbarung vom 12./20. Februar 2001 ausdrücklich eingeschlossen. Für die Annahme der Beklagten, das Wirksamwerden der Abtretung sei davon abhängig, dass die Klägerin dem Bu... DM 260.000,00 zahle, gibt der Vertrag nichts her. Bei der Abtretung handelt es sich um ein abstraktes Rechtsgeschäft (vgl. Jauernig/Stürner aaO, § 398 Rdn. 1; Palandt/Heinrichs aaO, § 398 Rdn. 3). Ob die Klägerin ihre Verbindlichkeiten gegenüber dem Bu... aus dem hier offenbar zugrunde liegenden Forderungskauf erfüllt hat, spielt deshalb für den vorliegenden Rechtsstreit keine Rolle.

2. Da es - wie oben ausgeführt - zum Abschluss eines Mietvertrages nicht gekommen ist, bestand und besteht mangels eines Rechts zum Besitz eine Vindikationslage im Sinne des § 985 BGB, solange und soweit die Beklagte das streitgegenständliche Objekt in Besitz hat. Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass das Bu... der Klägerin die mit dem Eigentum verbundenen Ansprüche auf Herausgabe von Nutzungen abtreten konnte. Die in der Mietvertragsurkunde vom 29. Oktober 1993 genannte Teilfläche der in der Gemarkung Br... belegenen Liegenschaft Flur 141 Flurstück 2/50 gehörte in der Zeit vom 15. November 1993 bis zum 28. Februar 2001 zum Sondervermögen D... R ... beziehungsweise zum Bu....

a) Die Klägerin hat dies durch Einreichung einer Vielzahl von Grundbuchauszügen belegen können (vgl. dazu GA II 316 ff.; GA III 386 ff.; GA III 420 ff.).

aa) Aus der unbeglaubigten Kopie des Grundbuchauszuges vom 28. September 1993 (GA III 422, 454, 459) geht zwar hervor, dass ursprünglich als Eigentümer im Grundbuch "Eigentum des Volkes: Rechtsträger: D... R ..." eingetragen war. Bereits mit der Schaffung der Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion zum 01. Juli 1990 ist aber die D... R ... als Sondervermögen aus dem Staatshaushalt der damaligen DDR ausgegliedert worden (Art. 26 Abs. 2 Satz 3 des Staatsvertrages vom 18.05.1990). Dieses Sondervermögen wurde später - mit Wirkung vom 03. Oktober 1990 - ein Sondervermögen der Bundesrepublik Deutschland (Art. 26 Abs. 1 Satz 1 des Einigungsvertrages). Seit dem 01. Januar 1994 ist das Bu... gemäß § 2 BEV-Gesetz Gesamtrechtsnachfolger der Sondervermögen D... B... und D... R ....

bb) Trotz der wiederholten Änderungen, die die Flurstücksbezeichnung inzwischen - aufgrund von Neuvermessungen und Teilveräußerungen - erfahren hat, ist die Identität der streitgegenständlichen Flächen gewahrt. Zwischen den Prozessparteien steht außer Streit, dass sich das von der Beklagten genutzte Objekt auf dem Teil der Flur 141 befindet, der zuletzt als Flurstück 96 bezeichnet wurde (GA III 386 und 463). Davon ausgehend kann der Weg bis zum ehemaligen Flurstück 2/50 der Flur 141 zurückverfolgt werden. Dies hat der Senat bei der Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen im Einzelnen getan. Welche katastermäßige Bezeichnung das Grundstück im Zeitpunkt der Forderungsabtretung an die Klägerin hatte, spielt - entgegen der Auffassung der Beklagten (GA III 463 f.) - keine Rolle. Eine bloße Falschbezeichnung - hier sogar nur in Form einer nicht mehr aktuellen Angabe - ist unschädlich, da an der Identität von abgetretener und eingeklagter Forderung keine Zweifel bestehen.

b) Das streitgegenständliche Grundstück ist auch nicht - außerhalb des Grundbuches - in das Eigentum der D... B... AG übergegangen. Das BEV-Gesetz regelt zwar unter anderem deren Vermögensausstattung sowie die der für den Schienenpersonennahverkehr zuständigen Aufgabenträger (also der Gebietskörperschaften und ihrer Zusammenschlüsse). Dabei verbleiben dem Bu... aber sämtliche nicht bahnnotwendigen Liegenschaften, wozu das Gesetz selbst insbesondere das nicht betrieblichen Zwecken dienende ehemalige R...vermögen (Vorratsvermögen) in Be... (West) zählt (§ 20 Abs. 3 BEV-Gesetz). Im Übrigen kommt es darauf an, ob die Liegenschaften unmittelbar und ausschließlich oder nur zum Teil bahnnotwendig sind. Bahnnotwendig ist ein Vermögensgegenstand, der für das Erbringen von Eisenbahnverkehrsleistungen sowie für das Betreiben der Eisenbahninfrastruktur erforderlich ist (§ 20 Abs. 1 Satz 1 BEV-Gesetz). Unmittelbar und ausschließlich bahnnotwendige Liegenschaften sind am Tage der Eintragung der D... B...AG in das Handelsregister kraft Gesetzes auf diese übergegangen (§ 21 BEV-Gesetz). Dazu gehören jedoch nur die unmittelbar und ausschließlich für den Bahnbetrieb benötigten Grundstücke, also solche, auf denen sich Gleisanlagen, Bahnhöfe, Stellwerke, Umspannwerke und ähnliche technische Einrichtungen befinden, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind (vgl. Kunz, Erläuterungen zu § 20 BEV-Gesetz, abgedruckt in Das deutsche Bundesrecht, Loseblatt, Stand 877. Erg.-Lfg. vom September 2001, VI B 19, S. 17, 55). Hierunter fällt die ehemalige Lackiererei eines Werkes für Gleisbaumechanik der D... R ... in Br...-K ..., um die es im Streitfall geht, zweifelsfrei nicht. Es handelt sich allenfalls um ein gemischt genutztes - also nur zum Teil bahnnotwendiges - Anwesen, das der D... B... AG nach § 20 Abs. 2 Satz 1 BEV-Gesetz vom Bu... übertragen werden konnte und musste, sofern die Bahnnotwendigkeit im Einzelfall nachgewiesen wurde; im Streitfall gibt es keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass eine solche Übertragung erfolgt ist. Es spricht sogar viel mehr dafür, dass die hier in Rede stehende Liegenschaft nicht bahnbetrieblichen Zwecken, sondern lediglich Hilfszwecken diente und aus diesem Grunde bereits nach § 20 Abs. 3 BEV-Gesetz beim Bu... verblieben ist. Auf die jetzt für den Schienenpersonennahverkehr zuständigen Aufgabenträger kann das streitgegenständliche Anwesen schon deshalb nicht übergegangen sein, weil sie - nach Maßgabe des § 26 BEV-Gesetz - nur einen Anspruch gegen die D... B... AG auf Übertragung bahnnotwendiger Immobilien haben (§ 20 Abs. 1 Satz 3 BEV-Gesetz; vgl. Kunz aaO).

3. Die Beklagte schuldet für die Zeit vom 26. November 1993 bis einschließlich 28. Februar 2001 eine Nutzungsentschädigung in Höhe des objektiven Mietwertes abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen (§ 987 Abs. 1 i.V.m. § 990 Abs. 1 Satz 1 und § 362 Abs. 1 BGB).

a) Die Beklagte war von Anfang an bösgläubig. Denn ihr damaliger Generalhandlungsbevollmächtigter Ha... B... hatte - als Geschäftsführer der I... GmbH De ... - am 29. Oktober 1993 an den Vertragsgesprächen teilgenommen. Er wusste deshalb, dass ein offener Einigungsmangel besteht. Im Rahmen von § 166 Abs. 1 BGB, der einen allgemeinen Rechtsgedanken zum Ausdruck bringt, kommt es nicht darauf an, in welchem Zusammenhang der Vertreter seine Kenntnis erlangt hat.

b) Für Ansprüche, die die Zeit vom 15. bis zum 25. November 1993 betreffen, ist die Beklagte nicht passiv legitimiert. Sie hat das Objekt, wie von der Klägerin selbst vorgetragen wurde (GA II 314), erst am 26. November 1993 in Besitz genommen. Der Auffassung, dass sich für die Zeit davor eine Haftung aus Nr. 1 der Übernahmevereinbarung ergebe, folgt der Senat nicht. Dort geht es lediglich um mietvertragliche Ansprüche, "soweit sie rechtmäßig sind". Ein Mietvertrag ist jedoch mangels Willensübereinkunft nicht zustande gekommen. Wenn die I... GmbH die Gewerbeflächen in Besitz hatte, könnten sich allenfalls Ansprüche gegen sie ergeben.

c) Hinsichtlich der Höhe des objektiven Mietwertes schließt sich der Senat - nach eigener Prüfung - den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen W... F... im Gutachten vom 16. August 2002, im ersten Nachtrag vom 22. November 2002 und im Termin der mündlichen Verhandlung vom 25. November 2002 an. Dabei ist - wie später noch auszuführen sein wird - von den Werten auszugehen, die der Sachverständige für den Fall ermittelt hat, dass die Beheizungs- und Lüftungsanlage nicht genutzt werden konnte. Die Einwendungen, die die Prozessparteien in diesem Zusammenhang erheben, greifen nicht durch.

aa) Gegen die vom Sachverständigen F... zugrunde gelegten Flächenmaße wendet sich die Klägerin ohne Erfolg.

(1) Die Abweichungen gegenüber den vom Sachverständigen Bauingenieur Ar... Sc... im Verkehrswertgutachten vom 11. Februar 1995 zugrunde gelegten Flächengrößen hat der gerichtliche Sachverständige in der schriftlichen Ergänzung zu seinem Gutachten nachvollziehbar damit erklärt, dass dort die bebaute Fläche mit 1.242,11 m² angegeben worden ist. Hinsichtlich der Nutzfläche, also der bebauten Fläche abzüglich Mauerwerk, auf die es bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ankommt, geht das vom Senat eingeholte Gutachten - ebenso wie die Privatgutachten der Sachverständigen Dr.-Ing. Ke... und Dipl.-Ing. Arch. So... - von 1.200,15 m² aus. Mit 1.200 m² wird die Büro- und Produktionsfläche des Gebäudes Nr. 320 in § 1 der Mietvertragsurkunde vom 29. Oktober 1993 angegeben. Der Sachverständige F... ist daher in diesem Punkt nicht von für die Klägerin nachteiligen Annahmen ausgegangen.

(2) Von den Außenanlagen hat der gerichtliche Sachverständige - neben etwa 100 m² Parkplatzfläche - 925 m² für die Gleisanlagen als ertragbringend eingestuft. Dies ist weder aus tatsächlichen noch aus rechtlichen Gründen zu beanstanden. Der Senat teilt - auch unter Berücksichtigung der Bildanlagen zu den Privatgutachten der Sachverständigen So... und Sc..., die beide vom Beginn des Jahres 1995 stammen - die Einschätzung des Sachverständigen F..., dass die Verwilderung der Freiflächen schon seit längerer Zeit eingetreten ist. Ein Bewuchs, wie er dort erkennbar wird, kann erfahrungsgemäß nicht innerhalb von weniger als 15 Monaten - also seit dem 26. November 1993 - entstanden sein. Eine Nutzungsentschädigung schuldet auch der unberechtigte Besitzer, der nicht in gutem Glauben ist, nur für die Flächen, die sich tatsächlich in seinem Besitz befinden und wirklich einen Nutzungswert haben.

bb) Zur Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses durfte der Sachverständige F... auch andere - nicht in Br...-K ... belegene - Vergleichsobjekte aus dem äußeren Entwicklungsraum von Be...-Br... heranziehen. Die Marktlage ist in diesem Bereich nach Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen, die der Senat teilt, relativ homogen. Einen Marktüberblick kann man sich zudem prinzipiell nur dann verschaffen, wenn man die gesamte Region im Auge behält. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass der von der Klägerin entwickelte Industriepark einen abgeschlossenen - besonders attraktiven - lokalen Markt für Gewerbeimmobilien darstellt. Interessenten können im Allgemeinen ohne Weiteres auf andere Standorte im äußeren Entwicklungsraum des Landes Brandenburg ausweichen. Eine zu starke Konzentration auf den Gewerbepark in K... würde - worauf auch der gerichtliche Sachverständige im Nachtrag zu seinem Gutachten hinweist - dazu führen, dass es letztlich nicht vom freien Spiel der Kräfte des Marktes abhinge, sondern von der Vertragsgestaltung der Klägerin als alleiniger Anbieterin am Standort, welches Nutzungsentgelt als ortsüblich und angemessen festgestellt werden kann. Die Besonderheiten des streitgegenständlichen Industriegeländes wurden vom Sachverständigen F... angemessen berücksichtigt; am 29. Juli 2002 hat er sich in einem gesonderten Termin Vergleichsobjekte auf dem Gelände von außen angesehen (vgl. Gutachten, Seite 3).

cc) Da ein rechtsgültiger Mietvertrag im Streitfall nicht besteht, kann die Klägerin aus den in der Vertragsurkunde vom 29. Oktober 1993 enthaltenen Bestimmungen nichts herleiten, was für die Rechtsverfolgung günstig ist. Für die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts, das nur unter Berücksichtigung von Ausstattung und Beschaffenheit des konkreten Objekts bestimmt werden kann, trägt die Klägerin als Anspruchstellerin die Darlegungs- und Beweislast. Anders als bei einem Mietverhältnis, in dem der Nutzer die Mietsache - mit dem Versprechen, dafür ein bestimmtes Nutzungsentgelt zu zahlen - als vertragsgemäß entgegengenommen hat, obliegt es hier nicht der Beklagten, einzelne Mängel des Objekts einzuwenden und erforderlichenfalls nachzuweisen.

(1) Die Feststellungen und Wertungen, die der Sachverständige W... F... in diesem Zusammenhang vorgenommen hat, sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Im Nachtrag zu seinem Gutachten weist er zu Recht darauf hin, dass bereits von den Sachverständigen Det... So... und A... Sc... Anfang 1995 Funktionsbeeinträchtigungen erheblicher Teile der Gebäude und Anlagen konstatiert wurden. Insbesondere gelangt der Bauingenieur Sc..., dessen Gutachten von der Klägerin selbst vorgelegt wurde, zu der Einschätzung, dass die Heizungs- und Absauganlage in der zweischiffigen Halle verschlissen ist; die Heizleitungen und Heizflächen im Kopfbau bewertet er ebenfalls als "schadhaft bzw. verschlissen". Auf Seite 8 f. dieses Verkehrwertgutachtens sind weitere Feststellungen getroffen worden, die den Vortrag der Klägerin nicht stützen. Hinzu kommt, dass Alterungs- und Verschleißerscheinungen den Nutzungswert eines Objekts selbst dann mindern, wenn sie noch nicht zu Funktionseinschränkungen führen.

(2) Der Beweis, dass die technischen Anlagen ordnungsgemäß funktioniert haben und insbesondere auch ausreichend dimensioniert waren, kann durch Zeugenbeweis - wie ihn die Klägerin angeboten hat - nicht geführt werden. Hierzu bedarf es vielmehr fachkundiger Wertungen, die nur ein Sachverständiger vorzunehmen vermag. Diese Frage ist vom Senat im Termin am 25. November 2002 angesprochen worden. Ob die "Sachanlagen lt. Anlage 3" (Kopie GA III 537) - insbesondere die technischen Anlagen zur Beheizung, Beleuchtung sowie Be- und Entlüftung in den beiden Werkhallen - zum einen sonderrechtsfähig und zum anderen tatsächlich in das Eigentum der Beklagten überführt worden sind, wie die Klägerin vorträgt, kann indes dahinstehen. Selbst wenn man beides zugunsten der Klägerin unterstellt, würde dies nicht dazu führen, dass ein höheres Nutzungsentgelt angesetzt werden könnte. Denn soweit für den Gebrauch eines Objekts Einrichtungen des Besitzers erforderlich sind, kann der Eigentümer für den dadurch geschaffenen Mehrwert keine Vergütung verlangen. Vielmehr müsste in einem solchen Falle bei der Bestimmung des Nutzungsentgelts davon ausgegangen werden, dass das Gebäude über diese Einrichtungen nicht verfügt.

dd) Welche Mehraufwendungen die Beklagte im Einzelnen hatte, weil die Gebrauchsmöglichkeiten des Objekts eingeschränkt waren, ist für die Höhe des geschuldeten Nutzungsentgelts nicht maßgeblich. Den Umstand, dass Beeinträchtigungen bestanden, hat der gerichtliche Sachverständige in seinem Gutachten angemessen brücksichtigt. Aufgrund der Angaben der Beklagten konnte der Sachverständige F..., wie sich aus der Ergänzung zu seinem Gutachten ergibt, auch keine weitergehenden Feststellungen zu ihren Gunsten treffen. Wer kein Recht zum Besitz des Anwesens hat, weil ein rechtsgültiger Mietvertrag nicht besteht, kann ferner aus hohen Aufwendungen keine Rechte gegenüber dem Eigentümer herleiten. In der Tatsache, dass die Beklagte das Objekt nunmehr seit rund neun Jahren in Besitz hat und - wie ein Vergleichsgespräch in der Berufungsverhandlung erbrachte - die Nutzung nicht aufgeben möchte, ist allerdings nach Überzeugung des Senats ein sehr deutliches Indiz dafür zu sehen, dass die Gewerbeflächen für sie einen nicht unerheblichen Gebrauchswert haben.

d) Nach allem ergibt sich für den Zeitraum 26. November 1993 bis einschließlich 28. Februar 2001 das folgende Zahlenbild:

Zeitraum|Nutzungsentgelt in DM

C. Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit einer Gegenforderung wegen des Einbaus einer neuen Hallen-Heizungsanlage zum Preis von DM 127.783,17 gemäß Rechnung der H... He... GmbH Ha... vom 31.12.1995/17.01.1996 (Kopie GA I 70) bleibt ohne Erfolg. Dies gilt nicht nur hinsichtlich des darin enthaltenen Mehrwertsteueranteils in Höhe von DM 16.667,37, den die Beklagte als umsatzsteuerpflichtige Unternehmerin im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen kann. Aus mietrechtlichen Bestimmungen stehen ihr schon deshalb keine Ansprüche zu, weil es - nach ihrem eigenen Vorbringen - zum rechtsgültigen Abschluss eines Mietvertrages mangels Willensübereinkunft nicht gekommen ist. Gegenansprüche auf Verwendungsersatz aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sind ebenfalls nicht gegeben. Als bösgläubige unberechtigte Besitzerin könnte die Beklagte - wegen § 996 BGB - allenfalls notwendige Aufwendungen und auch diese nur nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen (§ 994 Abs. 2). Es gibt jedoch keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Erneuerung der Heizungsanlage dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der D... R ... beziehungsweise des Bu...s entsprochen hat. Aus dem Entwurf des Übergabe-Übernahme-Protokolls (Kopie GA II 246, 249) folgt vielmehr, dass der Eigentümer die Heizungsanlage für funktionstüchtig hielt und - auch an den Wandluftheizern in den beiden Werkhallen - keinerlei bauliche Veränderungen und Instandsetzungsmaßnahmen veranlassen und finanzieren wollte. Dem entspricht das Vorbringen der Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit. Angesichts dessen käme - wenn überhaupt - nur der Ausgleich einer Werterhöhung des Anwesens in Betracht, die durch die Erneuerung der Heizung eingetreten ist; § 684 Satz 1 BGB verweist bei unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag auf die Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Hierzu hat die Beklagte jedoch nichts weiter vorgetragen (vgl. GA I 134 f.). Eine eventuelle Werterhöhung ist regelmäßig nicht identisch mit dem Betrag der Aufwendungen. Da sich der Eigentümer eine Wertsteigerung durch unerwünschte Baumaßnahmen des Besitzers nicht aufdrängen lassen muss, kann er ihn ferner - jedenfalls in Fällen der vorliegenden Art - zunächst auf sein Wegnahmerecht nach § 997 Abs. 1 Satz 1 BGB verweisen. Der Senat hatte im ersten Termin der mündlichen Verhandlung am 05. Dezember 2001 auf die Unschlüssigkeit des Vortrags zur Hilfsaufrechnung hingewiesen.

D. Die Nebenforderungen ergeben sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB in der zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt geltenden Fassung. Einen weitergehenden Zinsschaden hat die Klägerin nicht nachgewiesen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; danach muss jede Partei die Kosten des Rechtsstreits entsprechend ihrem Unterliegen in der jeweiligen Instanz tragen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 und § 711 Satz 1 ZPO a.F. Art und Höhe der Sicherheitsleistung sind gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F. bestimmt worden.

IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Für deren Zulässigkeit gilt im Streitfall das neue - am 01. Januar 2002 in Kraft getretene - Zivilprozessrecht (arg. e c. § 26 Nr. 7 Satz 1 EGZPO n.F.; vgl. Schumann/Kramer aaO Rdn. 715 und 720 f.). Es fehlt an den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO n.F. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht.

V. Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz beträgt gemäß § 3 1. Halbs. ZPO i.V.m. § 12 Abs. 1 Satz 1, § 14 Abs. 1 Satz 1 und § 19 Abs. 3 GKG € 376.699,17 (DM 736.759,54). Davon entfallen € 311.364,67 (DM 608.976,37) auf die Klageforderung und € 65.334,50 (DM 127.783,17) auf die Hilfsaufrechnung der Beklagten. Die Beweisgebühr gemäß § 31 Abs. 1 Nr. 3 BRAGO fällt nach einem Kostenwert von € 192.898,34 (DM 377.276,37) an.

Ende der Entscheidung