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3 U 69/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 09.02.2005

verkündet am 09.02.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ... und die Richter am Oberlandesgericht... und ... auf die mündliche Verhandlung vom 19.01.2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.03.2004 - 11 O 49/03 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger verlangt als Insolvenzverwalter über das Vermögen der ... GmbH & Co. KG (Schuldnerin) von der Beklagten Gewerbepacht, hilfsweise Zahlung aufgrund von Bereicherung.

Die Schuldnerin, eine Grundstücksentwicklungsgesellschaft, verpachtete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 20.09.1996 (vgl. Anlage K 2, Bl. 17 d. GA) ein auf ihrem damals noch ungeteilten Grundstück befindliches Wasserwerk einschließlich einer wasserrechtlichen Genehmigung, der auf dem Grundstück befindlichen Brunnen und einer betriebszugehörigen Grundstücksfläche von ca. 150 m². Pachtzweck war u.a. die Sicherstellung der der Stadt ... obliegenden öffentlichen Wasserversorgung. Am 30. Dezember 1996 verkaufte die Schuldnerin der ... GmbH (im Folgenden: Streitverkündete) noch unter deren damaliger Firma "Gesellschaft für ...GmbH" aus dem Grundstück eine noch unvermessene Teilfläche, die nach dem Wortlaut des Notarvertrages (vgl. Anlage K 4, Bl. 22, 26 d. GA) das Wasserwerk samt Nebenanlage beherbergte. Die Streitverkündete wurde neue Eigentümerin dieser Teilfläche. Die Beklagte leistete gemäß Aufforderungsschreiben der das Pachtverhältnis weiterhin verwaltenden... Verwaltungs GmbH ... vom 31.01.1997 (vgl. Bl. 220 d. GA) ab Februar 1997 ihre Pachtzahlungen an die Streitverkündete.

1998 errichtete die Schuldnerin in Umsetzung eines städtebaulichen Rahmenvertrages mit der Stadt ... (vgl. Anlage B 1, Bl. 129 ff. d. GA) und in Erfüllung zweier Bauauflagen (vgl. Bl. 159, 165, 167 d. GA) auf ihrem Grundstück einen weiteren Brunnen und einen Reinwasserbehälter, die sie an das verpachtete Wasserwerk anschließen ließ und in deren Betrieb sie die Beklagte einwies.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemerkte der Kläger, dass Teile der im Pachtvertrag genannten Brunnen auf dem der Schuldnerin verbliebenen Teilflächen liegen. Gestützt hierauf sowie auf die im Jahre 1998 erstellten Baulichkeiten hat der Kläger von der Beklagten einen monatlichen Betrag von 2.992,34 ab Januar 1999 bis Januar 2004 beansprucht, insgesamt 182.532,74 €.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, in keinem Vertragsverhältnis zur Schuldnerin oder zum Kläger zu stehen. Eine Bereicherung scheitere an dem Vorliegen eines Pachtvertrages mit der Streitverkündeten, an einer Leistungsbeziehung hinsichtlich der Baulichkeiten aus 1998 sowie zudem an einer fehlenden Darlegung der behaupteten Bereicherung.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands verweist, die Klage abgewiesen. Der Pachtvertrag sei, wie die Auslegung des Kaufvertrags zwischen der Schuldnerin und der Streitverkündeten ergebe, entgegen der Klägeransicht insgesamt auf letztere übergegangen. Eine Leistungskondiktion scheitere an einer Leistungsbeziehung der Schuldnerin zur Beklagten. Eine Eingriffskondiktion scheide aus, da die Beklagte zum Gebrauch der Baulichkeiten aus 1998 befugt gewesen sei. Überdies habe die Einbeziehung der weiteren Baulichkeiten keinen betrieblichen Nutzen mit sich gebracht und zudem sei das Klägervorbringen zur Höhe des Bereicherungsanspruchs nicht nachvollziehbar.

Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Zahlungsbegehren uneingeschränkt weiter. Er beanstandet die Auslegung des Kaufvertrages durch das Landgericht als rechtsfehlerhaft. Er wendet sich gegen die Ausführungen, mit denen das Landgericht Bereicherungsansprüche verneint hat und meint, das Landgericht habe sein Vorbringen zur Berechnung eines Bereicherungsanspruchs übergangen.

Er beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 04.03.2004 - 11 O 49/03 - zu verurteilen, an ihn 182.532,74 € zu zahlen zzgl. Zinsen wie im Tatbestand des angefochtenen Urteils,

hilfsweise Zahlung von 65.514,00 € nebst Zinsen wie im Schriftsatz vom 10.05.2004, Seite 5 bis 8 dargestellt (Bl. 275ff d. GA).

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die gewechselten Schriftsätze im Berufungsverfahren sowie auf sein Terminsprotokoll vom 19.01.2005.

II.

Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Der Kläger kann von der Beklagten keine Pachtzahlungen an sich verlangen und hat ihr gegenüber auch keine Bereicherungsansprüche.

1. Er kann von der Beklagten die geltend gemachte Pachtzahlung (§ 581 Abs. 1 Satz 2 BGB ) nicht verlangen.

Er ist mit der Streitverkündeten Verpächter und als solcher vorliegend nicht befugt, Pachtzahlungen an sich allein zu fordern. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung bleibt es bei Realteilung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks auch nach Veräußerung eines Grundstücksteils - wie hier - bei einem einheitlichen Miet-/Pachtverhältnis (RGZ 124, 195, 198; BGH NJW 1973, 455; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 862; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1305; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 566 Rn. 7, jeweils mit weiteren Nachweisen). Die Eigentümerstellung der Streitverkündeten an der veräußerten und die der Schuldnerin an der verbliebenen Teilfläche ist unstreitig (vgl. Klagebegründung S. 8, Bl. 8 d. GA).

Mehrere Vermieter/Verpächter bilden hinsichtlich der gemeinsamen Miet-/Pachtzinsforderung eine Bruchteilsgemeinschaft, §§ 741 ff BGB (vgl. BGH NJW 1969, 829; BGH WM 1983, 604). Im Übrigen ist die Pachtzinsforderung mehrerer Verpächter ebenso wie die mehrerer Vermieter ohnedies auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung gerichtet (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 432 Rn. 2 m.w.N.). Ein einzelner Vermieter ist in derartigen Fällen nicht berechtigt, ohne Ermächtigung des anderen Teilhabers die Mietzinsforderung auch nur anteilig zu fordern (BGH in ständiger Rechtsprechung, NJW 1958, 1723; NJW 1969, 839; NJW 1983, 2020; WM 1983, 604). Eine Ermächtigung durch die Streitverkündete zur Geltendmachung gemeinsamer Mietzinsforderungen hat der Kläger auch nach richterlichem Hinweis im Senatstermin am 19.01.2005 nicht vorlegen können. Eine derartige Ermächtigung liegt zudem auch fern, da die Streitverkündete die bisherige Pacht bereits vereinnahmt hat.

2. Der Kläger hat hinsichtlich der 1998 an das Wasserwerk angeschlossenen Baulichkeiten keine Bereicherungsansprüche gegen die Beklagte.

Eine Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB) scheidet aus. Bei einem einheitlichen Pachtverhältnis - wie hier - sind die Erweiterungen des Pachtobjekts nach vorrangigen pachtvertraglichen Regelungen zu ordnen. Die Verkennung der Rechtslage durch die Parteien des noch laufenden Pachtvertrags rechtfertigt keine Abweichung vom Vorrang vertraglicher Leistungsbeziehungen zu Gunsten eines nur subsidiär anwendbaren Bereicherungsrechts.

Eine Eingriffskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Fall 2 BGB) liegt - abgesehen vom Vorrang der Leistungsbeziehung - schon deshalb fern, weil die Beklagte die Erweiterungen mit Wissen und Wollen der Schuldnerin betrieben und gewartet hat.

Ohne dass es noch darauf ankäme ist schließlich, worauf das Landgericht aus seiner Sicht bereits zutreffend hingewiesen hatte, die Höhe eines etwaigen Bereicherungsanspruchs nicht nachvollziehbar dargestellt. Es begegnet bereits Zweifeln, das vertragliche Äquivalenzverhältnis für die Bemessung von Bereicherungsansprüchen heranzuziehen. Aber selbst wenn man dies täte, bestünde kein Grund, zu Lasten der Beklagten davon abzuweichen. Es handelt sich entgegen der Klägerauffassung um keine Flächenpacht, sondern um eine Betriebspacht. Innerhalb ihrer kommt der darin einbegriffenen Rechtspacht an der wasserrechtlichen Nutzungsgenehmigung vom 17.05.1990 (vgl. Bl. 20 GA) ganz erhebliches Gewicht zu. Zudem befindet sich das Wasserwerk als Betrieb im engeren Sinne, nämlich als Stätte der technologischen Bearbeitung der Rohstoffe, ohnedies auf dem Grundstück der Streitverkündeten. Ferner ist, worauf das Landgericht aus seiner Sicht gleichfalls mit Recht hingewiesen hat, der Wechsel des Pachtbemessungsmaßstabs, nämlich von bearbeiteten Rohstoffen weg und hin zu Bodenflächen, die für die wassertechnische Bearbeitung unmaßgeblich sind, betriebswirtschaftlich aus der Luft gegriffen, willkürlich, und daher selbst für eine richterlicher Schätzung nach § 287 ZPO ungeeignet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch unentschiedenden Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 182.532,74 € festgesetzt.

Die bereicherungsrechtlichen Ausführungen stellen eine bloße Hilfsbegründung des Klagebegehrens dar und sind als in Betracht kommende Anspruchsgrundlagen vom Senat ohnehin zu prüfen. Das gilt auch für die hilfsbegründenden Ausführungen auf den Seiten 13 und 14 der Berufungsbegründung (Bl. 283, 284 d. GA).

Ende der Entscheidung