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3 U 75/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 11.07.2007

Verkündet am 11.07.2007

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 20.06.2007 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Bunge, den Richter am Oberlandesgericht Jalaß sowie den Richter am Amtsgericht Hering

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 10.04.2006, Az.: 4 C 219/05, wird zurückgewiesen, soweit die Beklagte zu 1 verurteilt worden ist, an die Klägerin eine Schließvorrichtung zum Öffnen des Tores zum Grundstück in P..., ... 35 (vormals: ... 17), herauszugeben.

Im Übrigen wird das Teilurteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 10.04.2006 aufgehoben. Die Sache wird insoweit unter Aufhebung des zugrunde liegenden Verfahrens zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Königs Wusterhausen zurückverwiesen, das auch über die Kosten der Berufung zu entscheiden hat.

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden nicht erhoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte zu 1 kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt nach Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages die Räumung und Herausgabe eines Seegrundstückes sowie die Herausgabe von Schließvorrichtungen zum Öffnen eines funkgesteuerten Einfahrts- und Fußgängertores.

Der Vater der Beklagten zu 1. und Großvater des Beklagten zu 2., der Staatssekretär der DDR, A... Pl..., schloss mit dem Rat der Gemeinde P... am 01.01.1957 einen Mietvertrag über die Wohnräume auf dem Grundstück in P..., ..., mit Grundstück und Wasseranlage. Der Mietvertrag beinhaltete keine konkreten Angaben zur Größe des überlassenen Grundstückes. A... Pl... verstarb am 03.03.1971. Seine Ehegattin, A... Pl..., trat in den Mietvertrag ein und nutzte das Objekt weiter. Ob es zwischenzeitlich auf Vermieterseite zu einem Wechsel des staatlichen Verwalters gekommen ist und nunmehr die Versorgungseinrichtung des Ministerrates der DDR in die Position des staatlichen Verwalters eingerückt war, ist zwischen den Parteien streitig. Die Versorgungseinrichtung des Ministerrates veranlasste in den 70'er Jahren die Errichtung von mehreren sog. Finnhütten, die sodann an Dritte überlassen wurden. Ob die hiervon beanspruchten Grundstücksflächen vom Mietvertrag vom 01.01.1957 erfasst waren, ist zwischen den Parteien streitig. Der mittlerweile verstorbene Ehegatte der Beklagten zu 1, W... L..., wandte sich mit Schreiben vom 12.04.1979 an die Versorgungseinrichtung des Ministerrates, mit welchem er u.a. die Errichtung von Finnhütten als Verletzung des Mietvertrages vom 01.01.1957 beanstandete. Ob es daraufhin am 14.05.1979 zu einem offiziellen Gespräch auf dem Grundstück mit einem Vertreter der Versorgungseinrichtung des Ministerbüros kam und W... L... als Vertreter der damaligen Mieterin, A... Pl..., akzeptierte, dass vertragsgegenständlich lediglich eine Grundstücksfläche von 5.562 m² war, statt zunächst von ihm als Vertreter der A... Pl... beanspruchten über 40.000 m², ist streitig. A... Pl... verstarb. Das Mietverhältnis ging mieterseitig auf die Beklagte zu 1, die in dem Anwesen wohnte, über. Nach dem Ableben des W... L... am 06.01.2003 suchte der Beklagte zu 2. die Klägerin, die Eigentümerin des Areals war, oder deren Tochter in der Schweiz auf und bemühte sich um eine Aufnahme seiner Person in den Mietvertrag. Ob eine entsprechende Einigung zustande kam, ist ebenfalls streitig. Mit Schreiben vom 01.10. und 04.10.2004 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1 nach vorherigen Abmahnungen die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen angeblicher Pflichtverletzungen der Beklagten.

Die Klägerin meint, durch den Mietvertrag vom 01.01.1957 sei lediglich eine Grundstücksfläche von 5.562 m² erfasst. Zumindest sei auf Grundlage des Gesprächs des W... L... als Vertreter der damaligen Mieterin, A... Pl..., am 14.05.1979 mit Vertretern der Versorgungseinrichtung des Ministerrates, auf die die Verwaltung der Mietsache übergegangen sei, eine Einigung dahin erfolgt, dass nunmehr jedenfalls eine Fläche von nur 5.562 m² vermietet sei. Die Klägerin hat erstinstanzlich mit ihren Hauptanträgen beantragt, beide Beklagten als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe des Grundstückes sowie zur Herausgabe sämtlicher Schließvorrichtungen zu einer Toranlage zu verurteilen, die zur Einfriedigung eines umzäunten Gesamtareals von 45.021 m² gehörte.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Weiter hat die Beklagte zu 1 im Wege der Widerklage beantragt, die Klägerin zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verurteilen. Die Beklagten haben vorgebracht, der Mietvertrag vom 1.1.1957 erfasse das gesamte, bereits zur Zeit des Vertragsschlusses im Jahr 1957 eingezäunte Areal.

Das Amtsgericht hat mit dem angegriffenen Teilurteil den Beklagten zu 2 zur Räumung und Herausgabe des Hausgrundstückes und beide Beklagten zur Herausgabe sämtlicher in ihrem Besitz befindlichen Schließvorrichtungen zu der Toranlage verurteilt sowie die Widerklage als unzulässig abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe ein Anspruch auf Herausgabe des Hausgrundstückes gegen den Beklagten zu 2 aus § 985 BGB zu, da der Beklagte zu 2 nicht Kraft gesetzlicher Bestimmung als Mieter in den Mietvertrag eingetreten sei. Auch sei der Vortrag der Beklagten zur Vereinbarung des Eintritts des Beklagten zu 2 in den Mietvertrag nicht ausreichend. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch gegen beide Beklagten auf Herausgabe aller elektronischen Schließvorrichtungen zu dem Tor des Gesamtareals zu, da die Beklagten durch die Anbringung des Tor-Schlosses den Besitz der Klägerin an der Fläche durch verbotene Eigenmacht entzogen hätten. Auf den Mietvertrag könnten sich die Beklagten insoweit nicht berufen, da dieser nicht das gesamte, eingezäunte Areal umfasse, wie sich aus den Gesamtumständen ergebe. Bei der Widerklage der Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietvertrages handele es sich um eine Feststellungsklage, die jedoch gem. § 253 Abs. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt sei, weil nicht deutlich werde, worauf sich das festzustellende Rechtsverhältnis beziehe.

Hiergegen wendet sich die Berufung beiden Beklagter. Die Beklagten rügen eine unvollständige Tatsachenfeststellung sowie die Verletzung richterlicher Hinweispflichten. Die Beklagten meinen, das Teilurteil habe nicht erlassen werden dürfen, da alle Klageanträge und auch der Widerklageantrag miteinander in sachlichem Zusammenhang stünden. Soweit die Beklagten zur Herausgabe aller Schließvorrichtungen verurteilt worden seien, stehe einer Herausgabepflicht bereits der Mietvertrag vom 01.01.1957 entgegen, der den Beklagten ein Besitzrecht verschaffe. Ohne Schließvorrichtungen hätten die Beklagten keinen Zugang mehr zum Mietobjekt. Auch sei die Klägerin nicht Eigentümerin der Schließvorrichtungen. Soweit der Beklagte zu 2. zur Räumung verurteilt worden sei, habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass der Beklagte zu 2. nach dem Ableben seines Vaters, W... L..., in das Mietverhältnis eingetreten sei. Außerdem habe sich der Beklagte zu 2. mit der Klägerin über seinen Eintritt in das Mietverhältnis als zusätzlicher Mieter geeinigt. Die Beklagten meinen, mietvertraglich überlassen worden sei das Gesamtareal von über 40.000 m². Hierzu behaupten sie, das Areal sei zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages im Jahr 1957 bereits eingezäunt gewesen. Staatlicher Verwalter des Grundstückes sei ausschließlich der Rat der Gemeinde P... und nicht die Versorgungseinrichtung des Ministerrates gewesen. Soweit die Versorgungseinrichtung des Ministerrates Teilflächen dieses Grundstückes bebaut und an Dritte überlassen habe, so habe es sich hierbei um einen vertragswidrigen Eingriff in den Mietvertrag vom 01.01.1957 gehandelt.

Die Beklagten beantragen,

1. unter Abänderung des am 10.04.2006 verkündeten Teilurteils des Amtsgerichts Königs Wusterhausen, Az.: 4 C 219/05, die Klage (soweit mit dem angefochtenen Teilurteil bereits hierüber erstinstanzlich entschieden wurde) Klageantrag zu 1 teilweise und Klageantrag zu 4 - abzuweisen,

2. die Klägerin zu verurteilen, den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1. und Widerklägerin über das Mietverhältnis in P... (Grundstück P...), alte Bezeichnung: ... 17, P..., neue Bezeichnung: ... 35, H... entsprechend dem Mietvertrag vom 01.01.1957 zu unveränderten Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Teilurteil des Amtsgerichts.

II.

Die Berufung gegen das den Beklagten am 18.04.2006 zugestellte Teilurteil ist zulässig, sie ist insbesondere fristgerecht am 18.05.2006 eingelegt und - nach Verlängerung der Begründungsfrist um einen Monat - am 18.07.2006 begründet worden, §§ 517 ff. ZPO, 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG.

Die Berufung ist insoweit unbegründet, wie die Beklagte zu 1 verurteilt worden ist, eine der in ihrem Besitz befindlichen Schließvorrichtungen zur Öffnung der Toranlage, in der Anlage K 21 (Bl. 108 d.A.) rot eingezeichnet, an die Klägerin herauszugeben. Insoweit steht fest, dass der Klägerin ein entsprechender mietvertraglicher Anspruch auf Herausgabe einer derartigen Schließvorrichtung, nämlich einer Funk-Fernsteuerung des Toröffners, zusteht. Die Annahme des Amtsgerichts, nach der der Beklagten zu 1 als Mieterin des Hausgrundstückes gemäß Mietvertrag vom 01.01.1957 kein ausschließliches Besitzrecht hinsichtlich des gesamten eingezäunten Areals von insgesamt etwa 45.021 m² zusteht, trifft insoweit zu. Der von den Beklagten eingebaute Verschluss der Toranlage hindert die Klägerin am Zutritt zu ihrem Grundstück, welches nicht insgesamt an die Beklagte zu 1 oder an die Pächter der Erholungsgrundstücke vermietet ist. Entsprechend schuldet die Beklagte zu 1 der Klägerin Herausgabe eines der Funk-Toröffner. Der Anspruch ergibt sich als Nebenpflicht unmittelbar aus dem Mietvertrag. Auch wenn der Mietvertrag nicht durch die Kündigung der Klägerin beendet sein sollte, darf die Beklagte zu 1 ihrer Vermieterin den Zugang zu den Flächen, die nicht von dem Mietvertrag vom 1.1.1957 umfasst sind, nicht durch Anbringung eines Schlosses im Tor des Gesamtareals verwehren, so dass sie der Klägerin zumindest die Aushändigung einer Schließvorrichtung schuldet. Soweit der Mietvertrag durch die Kündigung der Klägerin beendet sein sollte, ergibt sich der Herausgabeanspruch aus § 546 BGB. Es ist anerkannt, dass sich der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters gem. § 546 BGB auch auf Schlüssel erstreckt, die der Mieter angefertigt hat (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 546 Rdn. 4 m.w.N.).

Der Mietvertrag vom 01.01.1957 umfasst jedenfalls in seiner aktuellen Geltung lediglich die um das Wohnhaus und die Nebenanlagen gelegenen Grundstücksflächen, jedoch keinesfalls das gesamte eingezäunte Areal von etwa 45.021 m². Dies steht bereits im jetzigen Prozessstadium fest. Der Mietvertrag ist hinsichtlich der vermieteten Grundstücksfläche nicht eindeutig. Insbesondere gibt der Mietvertrag weder die Größe der vermieteten Flächen an, noch bezeichnet er bestimmte Flurstücke oder gibt sonstige Anhaltspunkte, die zur genauen Abgrenzung geeignet sein könnten. Aus der Formulierung des Mietvertrages vom 01.01.1957, vermietet seien die Räume im Hause ... (Grundstück P...) nebst Grundstück und Wasseranlage, ist jedoch zu schließen, dass die Überlassung des Wohnraums den Schwerpunkt des Vertragszwecks bildete, §§ 133, 157 BGB, zumal der Mietvertrag Bezug nimmt auf eine Zuweisung des Sachgebietes Wohnraumlenkung. Nach der "Verordnung über die Lenkung des Wohnraums" vom 22.12.1955, verkündet im Gesetzblatt der DDR (Teil I) vom 4.1.1956, diente die staatliche Wohnraumlenkung der Absicherung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung.

Anhaltspunkte für die Annahme der Beklagten, die Vertragsschließenden hätten mit dem im Mietvertrag als mitvermietet bezeichneten Grundstück ein Areal von rund 45.000 m² gemeint, erkennt der Senat nicht. Eine derartige Auslegung (§§ 133, 157 BGB) erscheint vor dem Hintergrund der in erster Linie bezweckten Vermietung von Wohnraum auch lebensfremd. Insbesondere könnte aus dem - bestrittenen - Umstand, dass eine Fläche dieses Ausmaßes zur Zeit des Vertragsschlusses im Jahr 1957 eingezäunt gewesen sei, nicht geschlossen werden, dass dieses Gesamtareal auch vom Mietvertrag vom 01.01.1957 hat umfasst sein sollen. Eine Fläche dieser Dimension ist sonst für Parks oder land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke üblich, nicht jedoch für den Hausgarten eines zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses.

Gegenteiliges kann auch nicht aus der amtlichen Funktion des damaligen Mieters geschlossen werden. Hätte der das Amt des Staatssekretärs bekleidende Mieter A... Pl... die Anmietung eines derart großen Geländes beabsichtigt, hätte dies zu einer vertraglichen Klarstellung geführt. Dass es an einer solchen Klarstellung fehlt, lässt darauf schließen, dass es ihm und dem staatlichen Verwalter nicht auf die Anmietung eines solch großen Geländes ankam. Hierfür spricht auch, dass in der Vertragsurkunde vergleichsweise geringwertige Ausstattungen der Mietsache wie "Wasseranlage mit Kessel und Pumpe" ausdrücklich erwähnt sind, nicht jedoch die Größe des vermieteten Grundstückes.

Die Bezeichnung der Mietsache als Grundstück P... in der Vertragsurkunde (Bl. 17 d. A.) ist als Auslegungskriterium zur Feststellung des Umfangs der vermieteten Grundstücksfläche ungeeignet, da sich weitere, angrenzende Seegrundstücke in Eigentum des damaligen Eigentümers P... befanden.

Gegen die Annahme der Vermietung des gesamten eingezäunten Areals spricht auch das zeitliche Gefüge des urkundlich belegten Geschehens. Denn die damalige Mieterin, A... Pl..., ließ ausweislich des Schreibens ihres bevollmächtigten Schwiegersohnes W... L... vom 12.4.1979 (Bl. 39 d.A.) die Bebauung von Teilflächen des Areals mit so genannten Finnhütten durch die Versorgungseinrichtung des Ministerrates als angebliche Verletzung des Mietvertrages beanstanden und bauliche Mängel des gemieteten Hauses rügen. Die Versorgungseinrichtung vertrat mit dem als "Fakteninformation" bezeichneten Antwortschreiben vom 25.4.1979, dort Seite 7 (Bl. 25 d.A.), die Auffassung, dass vom Mietvertrag lediglich die Flurstücke 151, 152, 153 und ein Teil des Flurstückes 182/1 in der Größe des Flurstückes 152 (der Flur 1 von P...), insgesamt 5.562 m², umfasst und damit auch die von den Finnhütten beanspruchten Flächen nicht von dem Mietvertrag vom 1.1.1957 erfasst seien. Weiter wird in dem genannten Schreiben der Versorgungseinrichtung eine Sanierung des Wohnhauses angekündigt, die die Versorgungseinrichtung in der Folgezeit auch durchführen ließ wurde. Bereits aus dem Dankesschreiben der Mieterin A... Pl... vom 03.06.1980 (Bl. 47 d.A.) kann geschlossen werden, dass die damalige Mieterin mit den Maßgaben des Schreibens der Versorgungseinrichtung vom 25.4.1979 einverstanden war und diese akzeptierte. Jedenfalls aus dem Umstand, dass die Mieterin A... Pl... bis Ende des Jahres 1992, dem Ende der staatlichen Verwaltung gem. § 11a Abs. 1 VermG, keine weiteren Beanstandungen der bis heute fortwährenden Inanspruchnahme von Teilflächen des Gesamtareals durch die Nutzer der Finnhütten äußerte, kann geschlossen werden, dass die Mieterin die Festlegung der mietvertraglichen Flächen gemäß dem Schreiben der Versorgungseinrichtung vom 25.4.1979 akzeptiert und damit bindend anerkannt hat, woran sich die Beklagten heute festhalten lassen müssen.

Die Versorgungseinrichtung ist in diesem Zusammenhang auch als staatlicher Verwalter anzusehen. Die von der damaligen Mieterin, A... Pl..., und der Versorgungseinrichtung getroffenen Abstimmungen wirkten sich unmittelbar auf das Mietverhältnis aus, weil die Versorgungseinrichtung des Ministerrates der DDR in die Position des Vermieters eingerückt war. Dies kann insbesondere aus dem Vertrag vom 12.2.1990 (Bl. 49 d.A.) zwischen der Versorgungseinrichtung und dem Rat der Gemeinde P... vom 12.2.1990 geschlossen werden, mit dem die Versorgungseinrichtung als bisheriger Rechtsträger einen Teil der eingezäunten Flurstücke, nämlich die Flurstücke 157/2, 173/1, 181/1, 182/1 und 190/1, auf den Rat der Gemeinde P... zurück übertragen hat. Die Versorgungseinrichtung ist darin als bisheriger Rechtsträger aufgeführt und ist als solcher auch der Mieterin, A... Pl..., gegenübergetreten. Faktisch hat die Versorgungseinrichtung die Funktion des staatlichen Verwalters und Vermieters übernommen, was von der Rechtsgrundlage der vorläufigen staatlichen Verwaltung der Grundstücke, § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17.7.1952 (Gesetzblatt der DDR 1952, Seite 615), als abgedeckt anzusehen ist. Ohne Belang ist es in diesem Zusammenhang, ob die betreffenden Grundstücke wirksam in Volkseigentum überführt waren, wie in dem Vertrag vom 12.2.1990 erwähnt. Denn der Rechtsträgerwechsel war zumindest faktisch vollzogen. Die Rechtmäßigkeit des Rechtsträgerwechsels nach den Maßstäben des damaligen Rechtes der DDR, insbesondere den Durchführungsvorschriften der genannten Verordnung kann offen bleiben. Denn jedenfalls hat die Versorgungseinrichtung in B... mit Zustimmung des bisherigen Verwalters, des Rates der Gemeinde P..., die Funktion des Rechtsträgers tatsächlich an sich gezogen, wie sich auch aus dem Inhalt der Zustimmungserklärung des Rates des Kreises K... (Bl. 31 d.A.) ergibt. Auch die Mieterin akzeptierte die Versorgungseinrichtung als Rechtsträger und Vermieter, wie sich aus ihrem an die Versorgungseinrichtung gerichteten Schreiben vom 3.6.1980 (Bl. 47 d.A.) sowie aus dem Schreiben ihres Vertreters W... L... vom 12.4.1979 (Bl. 39 d.A.) an die Versorgungseinrichtung ergibt. Insbesondere auf der ersten Seite des letztgenannten Schreibens des W... L... wird der Rechtsträgerwechsel auf die Versorgungseinrichtung ausdrücklich als gegeben anerkannt. Der Senat hat daher keinen Zweifel daran, dass sich die Abstimmungen der Mieterin mit der Versorgungseinrichtung unmittelbar auf das Mietverhältnis, insbesondere hinsichtlich der Festlegung der vermieteten Fläche, ausgewirkt haben.

Hiernach kann nicht angenommen werden, dass der Mietvertrag das gesamte eingezäunte Areal umfasste, so dass die Beklagte zu 1. als Mieterin aus dem Mietvertrag der Klägerin die Überlassung jedenfalls einer Schließeinrichtung zur Tordurchfahrt und dem Tordurchgang schuldet, da die Klägerin die nicht genannten, in unmittelbarer Nähe des vermieteten Wohnhauses belegenen Flurstücke und Flurstücksteile innerhalb der Umzäunung und insbesondere den entsprechenden Weg, Flurstück 157/2, betreten darf.

Im Übrigen war das Teilurteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen aufzuheben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen gem. § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO, denn die Voraussetzungen des Erlasses eines Teilurteils gem. § 301 ZPO lagen im Übrigen nicht vor. Der Erlass eines Teilurteils ist nur bei Teilbarkeit des Streitgegenstandes zulässig. Der entschiedene Teil des Streitgegenstandes muss unabhängig davon sein, wie das Schlussurteil über den Rest des noch anhängigen Streitgegenstandes entscheidet (vgl. BGHZ 107, 242, 244 und Zöller-Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 301 Rn. 7 m.w.N.). An einer derartigen Unabhängigkeit fehlt es, wenn die Entscheidung des restlichen Rechtsstreites eine Vorfrage für den erledigten Teilrechtsstreit umfasst. Diese Grundsätze hat das Amtsgericht nicht ausreichend bei Erlass des Teilurteils vom 10.04.2006 beachtet.

Soweit der Beklagte zu 2 ohne Klärung der Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin (Bl. 73 und 76 d.A.) gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zur Räumung und Herausgabe verurteilt wurde, steht dieser Betrachtungsweise entgegen, dass dem Beklagten zu 2 ein von der Beklagten zu 1 abgeleitetes Besitzrecht aus dem Mietvertrag zustehen kann. Insoweit besteht die Gefahr einander sich widersprechender Entscheidungen im Teil- und im Schlussurteil. Denn bei fortbestehender Wirksamkeit des Mietvertrages darf die Beklagte zu 1., die ihre Erkrankung durch Vorlage eines Schwerbehindertenausweises (Bl. 81 d.A.) belegt hat, den Beklagten zu 2 als ihren Sohn schon zu Pflegezwecken in dem ausreichend großen Haus mitwohnen lassen (vgl. hierzu etwa Münchner Kommentar zum BGB-Schilling, 4. Aufl., § 540 Rn. 5).

Auch das Bestehen des Anspruches auf Rückgabe sämtlicher Schließvorrichtungen, die sich im Besitz der Beklagten befinden, aus § 546 Abs. 1 BGB kann ohne Gefahr divergierender Entscheidungen hinsichtlich des ausstehenden Schlussurteils nicht ergehen. So ist zwar anerkannt, dass sich der Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auch auf Schlüssel- und Schließvorrichtungen erstreckt, die der Mieter angefertigt hat (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 546 Rn. 4). Maßgebend ist jedoch auch insoweit, ob das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 beendet ist, da beide Beklagten andernfalls ihre Schließvorrichtung, die Funkfernsteuerung zur Bedienung des Tores, zum Erreichen der Mietsache benötigen. Insoweit kann auch dahinstehen, ob ein Herausgabeanspruch der Klägerin hinsichtlich der Schließvorrichtungen aus § 985 BGB besteht, obgleich die Schließvorrichtung von den Beklagten angeschafft wurde. Jedenfalls stünde den Beklagten ein Besitzrecht aus dem möglicherweise fortbestehenden Mietvertrag der Beklagten zu 1 gemäß §§ 986 Abs. 1, 535 BGB zu.

Auch im Hinblick auf die durch das Teilurteil abgewiesene Widerklage der Beklagten zu 1 war das Teilurteil aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zurückzuverweisen. Die Widerklage kann nicht als unbestimmt gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO angesehen werden. Es handelt sich bei der auf §§ 574, 574a BGB gestützte Fortsetzungsklage auch nicht um eine Feststellungsklage, wie in erstinstanzlichen Teilurteil dargestellt, sondern um eine Form der Gestaltungsklage (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 574a Rdn. 19; LG Berlin, Urteil vom 10.11.2003, Az. 62 S 254/03, veröffentlicht bei Juris-Online).

Der Annahme der Unzulässigkeit der Widerklage mangels Bestimmtheit, § 252 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, steht bereits entgegen, dass der Fortsetzungsanspruch gemäß §§ 574, 574 a BGB sich auf das Mietverhältnis in der bestehenden Form bezieht, sodass konkrete Flächenangaben zur Zulässigkeit der Widerklage nicht erforderlich waren. Außerdem haben die Beklagten mit ihrem Vortrag ausreichend deutlich gemacht, dass sie und insbesondere die Beklagte zu 1 von einer Geltung des Mietvertrages für das eingezäunte Gesamtareal ausgehen, sodass der Klageantrag gegebenenfalls entsprechend auszulegen gewesen wäre.

Im Hinblick auf die zulässige Widerklage besteht ebenfalls die Gefahr einer divergierenden Entscheidung zum Schlussurteil. Die Begründetheit der Widerklage hängt unter anderem davon ab, ob die außerordentlich erklärte Kündigung vom 01.10. bzw. 04.10.2004 wirksam war. Denn ein Fortsetzungsanspruch des Mieters gem. §§ 574, 574 a BGB kann nur bei Beendigung des Mietvertrages entstehen. Wenn die Kündigung wirksam war, ist maßgebend, ob die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte bedeutet, die unter Würdigung der Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Auch hier kommt es mithin auf das Vorliegen der Kündigungsgründe an, die für das Durchgreifen der Räumungs- und Herausgabeklage gegen die Beklagte zu 1 gemäß Klageantrag Nr. 1 gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2, 546 BGB maßgebend sind.

Gerichtskosten der Berufung werden gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Im Übrigen kann die Kostenentscheidung zu der Berufung trotz der teilweisen Zurückweisung der Berufung dem Amtsgericht vorbehalten bleiben, da der Umfang der abschließenden Entscheidung des Senates geringfügig ist (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO analog).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.089,32 € festgesetzt, nämlich auf 3.589,32 € hinsichtlich des Räumungsausspruches gegen den Beklagten zu 2 (§ 41 Abs. 1 GKG) sowie auf 500 € hinsichtlich des Ausspruches über die Herausgabe sämtlicher Schließvorrichtungen (§ 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 6 ZPO). Die Widerklage erhöht den Streitwert nicht, vgl. OLG München, Beschluss vom 22.7.1988, Az. 21 W 3002/88, JurBüro 89, 852).

Ende der Entscheidung