Judicialis Rechtsprechung

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 01. April 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 11 O 260/03 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 35.003,80 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

a) aus € 709,37 ab 03. Juni 2003 und

b) aus € 34.294,43 ab 09. August 2003.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 75 % und der Beklagte 25 % zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung des Gegners durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Prozessparteien streiten darüber, ob der Beklagte der Klägerin aus einem mit Ablauf des 31. Dezember 2002 beendeten Pachtverhältnis über Gewerberäume nebst Inventar, die dem Beklagten durch einen Vertrag aus dem Jahre 1990 (Kopie Anlage K1/GA I 8 ff.) ab 01. Dezember 1990 von der damaligen Gemeinde A... zum Betrieb einer Gaststätte in dem früheren - 1955 errichteten - Kulturhaus des Ortes überlassen worden waren, Schadensersatz wegen Verschlechterung des Pachtobjekts, eine Nutzungsentschädigung und entgangenen Pachtzins schuldet. Im Einzelnen setzt sich die Klageforderung von € 139.797,59, die mit der Berufung in vollem Umfange weiterverfolgt wird, zusammen aus € 102.896,59 Nettoaufwand für Bauarbeiten gemäß Angebot der E... J... GmbH vom 26. März 2003 (Kopie Anlage K5/GA I 43 ff.), € 16.671,86 Nettoaufwand für Elektroarbeiten gemäß Angebot des Elektromeisters L... N... vom 19. März 2003 (Kopie Anlage K4/GA I 39 ff.), € 15.098,00 Wertersatz für fehlendes Inventar nach klägerischer Schätzung (25 % der behaupteten Anschaffungskosten laut Anlage K6/GA I 47 f.), € 733,02 Nutzungsentschädigung für den Januar 2003 sowie € 4.398,12 Pachtausfall für Februar bis einschließlich Juli 2003 (6 m. x € 733,02 p.m.). Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die landgerichtliche Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Vom Landgericht Frankfurt (Oder), das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde die Klage nach Beweisaufnahme - unter Aufhebung des am 19. November 2003 verkündeten Versäumnisurteils gegen den Beklagten (GA I 57 f.) - abgewiesen. Der geltend gemachte Anspruch sei, so hat die Zivilkammer zur Begründung ausgeführt, zwar nicht verjährt; nach der durchgeführten Zeugenvernehmung lasse sich aber nicht feststellen, dass eine Verschlechterung des Zustandes der Pachtsache eingetreten sei, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe. Der klägerseits behauptete Anfangszustand habe sich nicht bestätigt. Das vorhandene Inventar sei nichts mehr wert gewesen. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Pachtausfall scheitere außerdem daran, dass schlüssiger Vortrag der Klägerin zum Vorhandensein eines vertragsabschlussbereiten Nachpächters fehle.

Das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen Bezug genommen wird, ist der Klägerin - zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 11. April 2005 (GA III 632) zugestellt worden. Sie hat am 04. Mai 2005 (GA III 636) mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel durch einen am 09. Juni 2005 (GA III 641) per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet. In zweiter Instanz steht zwischen den Parteien außer Streit, dass die Rückgabe des Objekts am 30. Januar 2003 stattfand (GA IV 758, 759). Seinen Aufrechnungseinwand hat der Beklagte fallengelassen, nachdem er vom Senat darauf hingewiesen wurde, dass die primär geltend gemachte Forderung bereits anderweitig verbraucht ist und ihm die hilfsweise erhobenen Gegenansprüche inzwischen rechtskräftig aberkannt worden sind (GA VI 1154, 1165).

Die Klägerin ficht das landgerichtliche Urteil - unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Die einzelnen Forderungen, die sie - die Klägerin - geltend mache, hätten von der Eingangsinstanz differenziert nach den verschiedenen Anspruchsgrundlagen geprüft werden müssen. Ob die Pachtsache ursprünglich in unrenoviertem Zustand übergeben worden sei, spiele in diesem Zusammenhang keine maßgebliche Rolle. Zum Zustand des Objekts bei Pachtbeginn hätten lediglich die Zeugen D... und F... Angaben machen können; von ihnen sei das klägerische Vorbringen bestätigt worden. Ob eine Verschlechterung der Pachtsache vorliege, müsse durch einen Vergleich ihrer Beschaffenheit am Anfang und am Ende der Vertragslaufzeit ermittelt werden; diese sei sogar weitgehend unstreitig. So habe der Beklagte eine funktionierende Elektroanlage übernommen; am Schluss seien von ihm alle Stromverteilerkästen, Lichtschalter und Steckdosen demontiert worden und aus den Wänden hätten nur noch lose Kabel geragt. Die Wartung und Instandsetzung der Anlage sei nach dem Pachtvertrag Aufgabe des Beklagten gewesen. Um eine funktionierende Elektroinstallation wiederherzustellen, bedürfe es Arbeiten im Umfange von € 16.671,86. Die Schäden an der Bausubstanz, deren Beseitigung € 102.896,59 koste, seien nicht durch die - überdies vertragswidrige - Nutzung des Objekts als Diskothek, sondern durch ungenehmigte bauliche Veränderungen des Beklagten entstanden, und zwar an Außenanlage und Werkstatt, Einlassbereich und Billardzimmer, Saal und Bühne, den Büroräumen in der oberen Etage, dem Eingang links von der Stirnseite des Kulturhauses sowie der Gaststätte und der ehemaligen Küche mit Vorbereitungsraum. Kosten für Schönheitsreparaturen und Renovierung würden nicht geltend gemacht; es handele sich allenfalls um Folgekosten der Schadensbeseitigung. Zudem habe der Beklagte gegen die ihm nach § 8 des Pachtvertrages obliegende Instandhaltungs- und Renovierungspflicht verstoßen. Warum die Vorinstanz zu dem Ergebnis gekommen sei, dass das verschwundene Inventar, bestehend aus 458 Einzelstücken, insgesamt ohnedies keinerlei Wert gehabt habe, werde in der angefochtenen Entscheidung nicht nachvollziehbar begründet. Wenn etwas fehle, was zunächst vorhanden gewesen sei, liege stets ein Schaden vor. Ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte keine Entscheidung ergehen dürfen. Die Abweisung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung für Januar 2003 sei ohne Angaben von Gründen erfolgt. Der damalige Ortsbürgermeister Dr. G... B... könne bestätigen, dass es unmittelbar nach dem Pachtende Interessenten für das Objekt gegeben habe, die nach einer Besichtigung des Objekts - wegen des desolaten Zustandes - sofort von einer Anpachtung Abstand genommen hätten; eine namentliche Benennung der Interessenten sei ihr, der Klägerin, nicht möglich.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

a) das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie - die Klägerin - € 139.797,59 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aa) aus € 773,02 ab 03.06.2003 und

bb) aus € 139.024,57 ab 09.08.2003;

b) hilfsweise das angefochtene Urteil einschließlich des ihm zugrundeliegenden Verfahrens aufzuheben und die Sache an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.

Der Beklagte beantragt sinngemäß,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Er verteidigt - sein erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das ihm günstige Urteil des Landgerichts. Dazu trägt er insbesondere Folgendes vor:

Die Zivilkammer habe die Sachverhaltsaufklärung zu Recht auf das erforderliche Maß beschränkt. Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für eine komplette Erneuerung der veralteten Elektroinstallation stehe der Klägerin nicht zu; dass 1990 eine vollständige Elektroanlage mit Neuwert vorhanden gewesen sei, habe die Klägerin weder konkret vortragen noch nachweisen können. Die erstinstanzlichen Aussagen der Zeuginnen H... D... und H... F... seien im Hinblick auf die Elektroinstallation unergiebig gewesen. Die ursprüngliche Elektroanlage habe den einschlägigen DIN-Vorschriften nicht mehr entsprochen und sei von ihm, dem Beklagten, auf seine Kosten renoviert worden. Im Rahmen ihrer Ersatzforderung für Schäden an der Bausubstanz begehre die Klägerin die Erstattung von Aufwendungen für eine Grundinstandsetzung des Gebäudes, wodurch ein komplett restauriertes Bauwerk entstehen würde. Die Übergabe eines mangelfreien Pachtobjekts und dessen Beschädigung durch vertragswidrige Nutzung seien jedoch nicht erwiesen. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der im zweiten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachten. Das ihm, dem Beklagten, überlassene Inventar habe keineswegs einen Wert von insgesamt € 60.978,00 gehabt; die entsprechenden Behauptungen der Klägerin seien einem Zeugenbeweis unzugänglich. Es habe sich um Jahrzehnte alte Gebrauchsmöbel gehandelt. Entgangene Pacht könne die Klägerin schon mangels eines vertragsabschlussbereiten Nachnutzers nicht verlangen.

Die Sach- und Rechtslage ist mit den Prozessbevollmächtigten der Parteien eingehend erörtert worden. Der Senat hat Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom 01. März 2006 (GA IV 766 ff.), 11. August 2008 (GA VI 1106 ff.) und 15. Oktober 2008 (GA VI 1177 ff.) durch die Einholung schriftlicher Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Arch. L... K... und Dipl.-Ing. (FH) S... Di..., durch Vernehmung der Zeugen H... D..., L... N..., U... R... und H... F... sowie durch Anhörung des Sachverständigen Dil.... Die von den Parteien zu den Akten gereichten Pläne und Fotografien sowie die elektronisch gespeicherten Bild- und Videodateien wurden in Augenschein genommen. Das Ergebnis der Beweisaufnahme ist in den Gutachten des Sachverständigen K... vom 14. Oktober 2006 nebst Ergänzung vom 30. September 2008 (Aktenbeistücke) und des Sachverständigen Di... vom 25. April 2007 nebst Ergänzung vom 30. März 2009 (Aktenbeistücke), auf den bei den Akten befindlichen elektronischen Datenträgern sowie im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Oktober 2008 (GA VI 1154 ff.) festgehalten, worauf verwiesen wird. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte nimmt der Senat ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf die Terminsprotokolle beider Instanzen und auf den übrigen Akteninhalt Bezug.

II.

A. Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst hat die Berufung jedoch nur teilweise Erfolg. Sie führt insoweit zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung und zur Zahlungsverurteilung des Beklagten. Die Klägerin, die - gemäß amtlicher Mitteilung vom 28. November 1997 (ABl. BB 1997, 1006) - mit Wirkung vom 31. Dezember 1997 aus dem freiwilligen Zusammenschluss mehrerer zum Amt L... gehörender Kommunen, darunter der früheren Gemeinde A..., hervorgegangen ist, kann von dem Beklagten aus dem hier streitgegenständlichen Pachtvertrag von 1990 (Kopie Anlage K1/GA I 8 ff.) lediglich noch die Entrichtung der im Tenor ausgewiesenen Summe verlangen. Für die Zeit vom 01. bis zum 30. Januar 2003 hat die Klägerin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von € 709,37 wegen verspäteter Rückgabe des Objekts. Außerdem schuldet ihr der Beklagte € 34.294,43 Schadensersatz wegen Verschlechterung der Pachtsache, wovon € 33.245,00 auf die Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz des Anwesens und die Rückgängigmachung von baulichen Veränderungen sowie € 1.049,43 auf die Wiederherstellung einer funktionsfähigen Elektroanlage einfacher Art in dem Gebäude entfallen. Die weitergehende Klage ist hingegen vom Landgericht - jedenfalls im Ergebnis - zu Recht abgewiesen worden. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Die Klägerin kann vom Beklagten zwar gemäß § 584b Satz 1 BGB für den Monat Januar 2003 bis zum Tage der Rückgabe des Objekts als Entschädigung die vereinbarte Pacht verlangen, hat aber keinen Anspruch auf Ersatz von weitergehendem Pachtausfall bis einschließlich Juli 2003.

a) Zu Unrecht rügt die Klägerin, das Landgericht habe sich nicht dazu geäußert, warum ihr für Januar 2003 keine Nutzungsentschädigung zustehe. Den Gründen der angefochtenen Entscheidung ist zu entnehmen, dass die Zivilkammer als Voraussetzung für einen solchen Anspruch angesehen hat, es müsse ein vertragsabschlussbereiter Nachpächter bereitstehen und der schlechte Zustand des Objekts vom Pächter zu vertreten sein (LGU 6). Diese Auffassung ist jedoch nicht frei von Rechtsirrtum. Denn derjenige, der eine Miet- oder Pachtsache nach dem Ende der Vertragslaufzeit nicht zurückgibt, schuldet kraft Gesetzes - gemäß § 546a Abs. 1 BGB beziehungsweise § 584b Satz 1 BGB - für die Zeit der Vorenthaltung in jedem Falle das vereinbarte Nutzungsentgelt als eine Art Mindestentschädigung. Ob der Vermieter oder Verpächter bei rechtzeitiger Rückgabe einen anderen Vertragspartner gefunden hätte, spielt in diesem Zusammenhang ebenso wenig eine Rolle, wie es darauf ankommt, ob dem bisherigen Mieter oder Pächter ein Verschulden zur Last fällt. Damit soll auf Letzteren Druck ausgeübt werden, um ihn zur rechtzeitigen Rückgabe des Objekts zu veranlassen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 1111, m.w.N.). Allerdings besteht der Anspruch nicht bis zum Ablauf der jeweiligen Zahlungsperiode, sondern nur bis zu dem Tage, an dem die tatsächliche Rückgabe des Objekts erfolgt (vgl. BGH, Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 = ZMR 2006, 32; ferner Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 546a Rdn. 11 a.E.; Wolf/Eckert/Ball aaO, Rdn. 1128). Dies ist im vorliegenden Falle der 30. Januar 2003 gewesen, worüber zwischen den Parteien - zumindest in der Berufungsinstanz - kein Streit mehr besteht. Deshalb muss der Beklagte für den 31. Januar 2003 keine Nutzungsentschädigung entrichten. Dass § 584b Satz 1 BGB - im Unterschied zu § 546a Abs. 1 BGB - auch auf das Verhältnis abstellt, in dem die Nutzungen, die der Pächter während der Zeit der Vorenthaltung gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen des ganzen Pachtjahres stehen, hindert hier eine Ermittlung der Anspruchshöhe im Wege der einfachen Dreisatzrechnung nicht. Denn diese Regelung dient allein dem Schutze des Verpächters. Sie soll gewährleisten, dass er bei unterschiedlichem Wert der Nutzung während eines Jahres, für die unter den im Streitfall gegebenen Umständen ohnehin nichts ersichtlich ist, nicht schlechter steht als bei Fortdauer des Vertragsverhältnisses (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff aaO, § 584b Rdn. 4).

b) Weitergehenden Pachtausfall bis einschließlich Juli 2003 könnte die Klägerin lediglich als Verzugsschaden ersetzt verlangen (§ 286 Abs. 1 BGB a.F. = § 280 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 286 BGB n.F.). Die Regelung in § 19 des streitgegenständlichen Pachtvertrages befasst sich allein mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses durch fristlose Kündigung des Verpächters und ist schon deshalb im Streitfall nicht einschlägig. Dass der Klägerin in der Zeit von Februar bis einschließlich Juli 2003 Miet- oder Pachteinnahmen in Höhe von insgesamt € 4.398,12 (6 m. x € 733,02 p.m.) entgangen sind, hat sie nach wie vor nicht schlüssig und für den Beklagten einlassungsfähig dargetan. Denn hierfür bedarf es konkreten Vortrages, wer ab wann welche Teile des Objekts zu welchem Zweck und - vor allem - zu welchem Preis angemietet oder angepachtet hätte. Namentlich kann die Klägerin, wie sie selbst einräumt, keine Interessenten benennen. Der jeweilige Prozessgegner muss jedoch die Gelegenheit haben, sich selbst bei den betreffenden Personen zu erkundigen. Unabhängig davon legt die Klägerin im Streitfall auch nicht anonym dar, welche Art von Gewerbetreibenden sich ab wann zu welchen Bedingungen einmieten oder einpachten wollten. Erst dann ließe sich überhaupt feststellen, ob und in welchem Umfange ihr Nutzungsentgeltforderungen entgangen sind. Detaillierter Vortrag zur Ernsthaftigkeit des Nutzungsinteresses kann keineswegs dadurch ersetzt werden, dass - zumal erst im Berufungsrechtszug (arg. § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO) - ein Zeuge benannt wird, der bekunden soll, dass die nicht näher bezeichneten Bewerber nach einer Besichtigung sofort von einem Vertragsabschluss Abstand genommen hätten. Daraus lassen sich keine hinreichenden Schlüsse zugunsten der Klägerin ziehen.

Zu Unrecht meint die Klägerin, der Vermieter oder Verpächter habe sogar einen abstrakten Schadensersatzanspruch "wegen Unvermietbarkeit" (GA III 660, 673 f.). Eine absolute Vermietbarkeitsgrenze gibt es nicht; was vertragsgerecht ist, bestimmt sich allein nach den Vereinbarungen der jeweiligen Partner. Selbst für ein Objekt in sehr schlechtem baulichem Zustand kann sich ein Bewerber finden, der dort beispielsweise investieren möchte. Im Übrigen kann - und dies ist hier letztlich entscheidend - derjenige, der im Wege des Schadensersatzes den Ausgleich eines wirtschaftlichen Nachteils begehrt, damit nur Erfolg haben, wenn ihm tatsächlich finanzielle Einbußen entstanden sind. Daran fehlt es jedoch, und zwar unabhängig vom Zustand, in dem der bisherige Nutzer das Objekt verlassen hat, wenn eine Möglichkeit zur Neuvermietung oder Neuverpachtung bereits mangels ernsthafter Interessenten nicht gegeben ist. Nach einvernehmlicher Beendigung des bisherigen Nutzungsverhältnisses trägt grundsätzlich allein der Vermieter oder Verpächter das Risiko, einen neuen Nutzer zu finden. Unter Berücksichtigung der - aus Anbietersicht - äußerst angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt in Brandenburg während des streitgegenständlichen Zeitraumes, die dem Senat aufgrund seiner langjährigen geschäftsplanmäßigen Spezialzuständigkeit für Rechtsmittel aus Streitigkeiten in Miet- und Pachtverhältnissen betreffend unbewegliche Sachen bekannt ist, und in Anbetracht des Belegenheitsortes des streitgegenständlichen Objekts im äußeren Entwicklungsraum des Landes kann auch nicht tatsächlich vermutet werden, dass sich für das ehemalige Kulturhaus der Klägerin ein Nachnutzer gefunden hätte, wenn es in einem ansprechenden Zustand gewesen wäre; vielmehr ist das Gegenteil anzunehmen.

2. Soweit die Klägerin - unter anderem gestützt auf positive Forderungsverletzung (nunmehr gesetzlich geregelt in § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB n.F.) - Schadensersatz wegen Verschlechterung der Pachtsache verlangt, ergibt sich ein differenzierteres Bild als es vom Landgericht gesehen wurde.

a) Dass sich hinsichtlich der nach den Behauptungen der Klägerin abhanden gekommenen Inventarstücke kein ersatzfähiger Schaden feststellen lässt, durfte die Eingangsinstanz im Ergebnis zu Recht annehmen. Die Argumentation der Klägerin, wenn etwas verschwunden sei, was ihr zuvor gehört habe, liege stets ein Schaden vor, vermag nicht zu überzeugen. Ersatzfähig ist grundsätzlich nur der wirtschaftliche Verlust in Gestalt des jeweiligen Wiederbeschaffungswertes der verlorenen Sachen. Da dem Beklagten nach dem übereinstimmenden Vorbringen beider Seiten an dem Mobiliar ein vertragliches Nutzungsrecht zustand, ist im Streitfall für die Ersatzwertbestimmung auf den Zeitpunkt der Beendigung des Pachtverhältnisses - also auf den 31. Dezember 2002 - abzustellen. Aus den Regelungen in § 12 des Pachtvertrages folgt nichts Gegenteiliges. Damit haben die Parteien vielmehr - in ohne weiteres zulässiger Abweichung von § 536 BGB a.F. (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB sowie § 582 BGB - vereinbart, dass einerseits der Pächter zwar während der Vertragslaufzeit unter keinen Umständen den Ersatz von erneuerungsbedürftigen Inventarstücken durch den Verpächter verlangen kann, anderseits aber bei der Rückgabe natürlicher Verschleiß als mit dem geschuldeten Pachtzins abgegolten angesehen wird. In diesem Sinne hat augenscheinlich auch die Klägerin die Bestimmungen verstanden. Sie lässt sich einen Wertverzehr von 75 % anrechnen. Das ist allerdings unter den im Streitfall gegeben Umständen keineswegs ausreichend.

aa) Die klägerischen Wertangaben in der Anlage K6 (GA I 47 f.), die Euro-Beträge ausweisen, beziehen sich auf eine Bestandsaufnahme am 21. März 1990 und beruhen offenbar auf freier Schätzung. An dem von der Klägerin gewählten Stichtag war im späteren Beitrittsgebiet noch die DDR-Mark geltende Währung. Bis zum Ende des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses am 31. Dezember 2002 sind mehr als zwölf Jahre und neun Monate vergangen. Die Klägerin vermisst im Kern Einrichtungs- und Haushaltsgegenstände sowie Elektrogeräte und einfacheres Werkzeug. Eine eingebaute Faltschiebetür aus massivem Holz gehört, ebenso wie auf dem Fußboden verlegtes Parkett, das die Klägerin selbst aus ihrer Rechnung wieder herausgenommen hat, bereits nicht zum Inventar. Bei den in der Aufstellung genannten beweglichen Sachen handelt es sich um Gegenstände, die kurzfristig abgeschrieben sind und einem raschen Verschleiß unterliegen. Das gilt nicht nur rein körperlich, sondern auch ideell. Denn der Zeitgeschmack ändert sich relativ schnell und der technische Fortschritt führt zu einer rasanten Entwertung insbesondere von technischen Geräten, selbst wenn diese an sich noch einwandfrei funktionieren. Im Streitfall kommt hinzu, dass die aufgelisteten Sachen, wenn sie am 21. März 1990 vorhanden waren und bereits zuvor angeschafft worden sind, schon wenig später im Rahmen der Umstellung von der Plan- auf die Marktwirtschaft und der Einführung der Deutschen Mark im späteren Beitrittsgebiet einen ganz erheblichen Wertverlust erlitten haben. Dieser fällt in den Risikobereich der Rechtsvorgängerin der Klägerin, die seinerzeit Eigentümerin war.

bb) Unabhängig davon hat die Klägerin - obwohl auch dies in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochen worden ist - keinerlei konkrete Angaben zu den einzelnen Gegenständen, insbesondere zu deren Art, deren Beschaffenheit und deren Eigenschaften sowie zu deren Herstellungsjahr, gemacht. Deshalb lassen sich bereits die - offensichtlich geschätzten - Ausgangswerte, die in die Übersicht gemäß der Anlage K6 (GA I 47 f.) aufgenommen wurden und von denen die Klägerin 25 % als Schadensersatz verlangt, nicht verifizieren. Auf der dem Gericht insoweit unterbreiteten Tatsachengrundlage kann in einem Zivilprozess wie hier, wo der Beibringungsgrundsatz herrscht, weder ein Sachverständigengutachten eingeholt werden noch ist mangels hinreichender Anknüpfungspunkte eine Schätzung nach § 287 Abs. 1 ZPO möglich. Eine solche hat zu unterbleiben, wenn sie quasi völlig in der Luft hängen würde und deshalb willkürlich wäre (vgl. Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 287 Rdn. 11, m.w.N.). Lediglich ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass nach den Aussagen der im ersten Rechtszug vom Landgericht vernommenen Zeugen allenfalls davon ausgegangen werden kann, dass ab etwa 1985 eine teilweise Neueinrichtung des damaligen Kulturhauses A... begonnen hatte und das Inventar insgesamt nicht so alt war wie das Gebäude selbst. Dies hilft der Klägerin im Streitfall jedoch nicht weiter, zumal der Zeuge U... R... in der Eingangsinstanz anschaulich von einer " typischen Kulturhauseinrichtung " mit " Sprelacart-Möbeln " und von " Kulturhaus-Chic " gesprochen hat, mit dem man " keinen großen Staat mehr machen " konnte (GA III 558, 567).

b) Ersetzt verlangen kann die Klägerin vom Beklagten dagegen die Kosten für die Wiederherstellung einer funktionsfähigen Elektroanlage einfacher Art in dem streitgegenständlichen Gebäude, die der Senat auf der Grundlage der schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen Di... unter Berücksichtigung eines Neu-für-Alt-Abzuges mit € 1.049,43 schätzt (§ 287 Abs. 1 ZPO).

aa) Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz am 06. Oktober 2008 hat der Beklagte im Rahmen seiner persönlichen Anhörung eingeräumt, dass in dem ehemaligen Kulturhaus, als es von ihm übernommen wurde, eine Versorgung mit Elektrizität gemäß damaligem - allerdings veraltetem - DDR-Standard vorhanden war, wobei die Hauptleitung für eine Leistung bis 50 kW ausgelegt gewesen sein kann (GA VI 1154, 1155). Dass die Elektroanlage stark veraltet war, nicht mehr den DIN-Vorschriften entsprach und für den Betrieb einer Diskothek unzulänglich gewesen sein mag, spielt für die Beantwortung der Frage, ob der Klägerin dem Grunde nach ein Ersatzanspruch zusteht, keine maßgebliche Rolle. Außer Streit steht zwischen den Parteien, dass der Beklagte bei seinem Auszug zumindest einen Verteilerkasten entfernt hat, ohne den die Versorgung des Gebäudes mit elektrischer Energie nicht mehr gewährleistet gewesen ist. Zudem wurden von ihm, wie er selbst vorträgt (GA V 938, 952) - neue Elektroleitungen mitgenommen, die er nicht unter Putz verlegen, sondern hinter Wandverkleidungen hatte anbringen lassen. Dass die neuen - vom Beklagten selbst eingebauten - Teile im Jahre 2003 entfernt worden waren, wodurch die alte - noch aus DDR-Zeiten stammende - Anlage in Mitleidenschaft gezogen wurde, ergibt sich ferner aus den Bekundungen des sachverständigen Zeugen Elektromeister L... N..., der das Objekt und seine Elektroanlage seit langem kennt (GA VI 1154, 1161).

bb) Die Bestimmungen in der Nachtragsvereinbarung vom 23. Juli 1991, die der Beklagte in erster Instanz als Anlage B8 (GA I 165 f.) mit anwaltlichem Schriftsatz vom 16. Februar 2004 (GA I 153 ff.) in Kopie vorgelegt hat, stehen seiner Haftung im Streitfall nicht entgegen. Denn nach Nr. 9 der Ergänzungsabreden darf der Pächter zwar - in Abänderung von § 18 des ursprünglichen Pachtvertrages - seine Ein-, Erweiterungs- und Umbauten bei Vertragsende entfernen; er muss dann aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Ob die Elektroanlage und deren einzelne Bestandteile unter diese Regelung fallen, erscheint zumindest deshalb fraglich, weil die Instandhaltung und Renovierung in den überlassenen Räumen - auch hinsichtlich der elektrischen Anlagen - gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 des Pachtvertrages, der nicht geändert wurde, dem Pächter obliegt. Darauf kommt es jedoch letztlich nicht an. Der Beklagte durfte der Klägerin keineswegs ein Objekt ohne funktionstüchtige Elektroanlage zurückgeben. Um den ursprünglichen Zustand herzustellen, hätte er wenigstens die Altanlage wieder vollständig in Betrieb setzen beziehungsweise - falls dies nicht möglich oder unzulässig war - für einen gleichwertigen Ersatz sorgen müssen. Deshalb geht es auch zu seinen Lasten, wenn eine vollständige Neuplanung der Anlage erforderlich ist, weil - zumindest mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand - mangels Beschriftung nicht mehr geklärt werden kann, welches Kabel wozu gehört.

cc) Im Ergebnis der Beweisaufnahme konnte freilich nicht geklärt werden, über welche Steckdosen, Lichtschalter und Wandauslässe die zwar veraltete, bei Übernahme des Objekts durch den Beklagten aber an sich noch funktionsfähige Elektroanlage aus DDR-Zeiten verfügte. Die Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz am 06. Oktober 2008 hat ergeben, dass die Einzeichnungen in den Grundrissplan, den die Klägerin in Kopie als Anlage BK2 (GA V 1071) vorgelegt hat, nach dem übereinstimmendem Parteivorbringen nicht den Zustand im Dezember 1990 darstellen (GA VI 1154, 1155 f.). Zur Instandsetzung oder gar Modernisierung der Elektroanlage war der Beklagte nicht verpflichtet. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 des Pachtvertrages schuldet der Pächter auch insoweit nur die Instandhaltung und Renovierung . Unter dem zuletzt genannten Begriff wird regelmäßig die Ausführung von Schönheitsreparaturen verstanden, also von Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes des Objekts durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. BGH, Urt. v. 08.10.2008 - XII ZR 15/07, BGHR BGB § 535 Abs. 1 Schönheitsreparaturen 1 = juris-Rdn. 25), was im Bereich von elektrischen Anlagen nur begrenzt möglich ist. Soweit der Senat in seinem Urt. v. 01.03.2006 - 3 U 44/05 - beiläufig von einem anderen Begriffsverständnis ausgegangen ist, hält er daran nicht mehr fest. Die Instandhaltung umfasst die Wiederherstellung des vertraglichen Gebrauchs durch Beseitigung gewöhnlicher Abnutzungen (vgl. Rittner, Der Gewerberaum-Mietvertrag, 3. Aufl., Rdn. 116).

dd) Dennoch ist dem Senat auf Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen Di... die Schätzung eines Mindestschadens betreffend den großen Saal, den Bühnenaufgang, die Bühne, den Raum neben der Bühne, den Eingangsbereich und den Gaststättenbereich nebst Küche möglich. Danach kann einerseits ausgeschlossen werden, dass es - wie der Beklagte einwendet - zur Wiederherstellung einer funktionsfähigen Elektroanlage einfachen Standards lediglich der Installation von einem oder von drei Stromverteilerkästen bedarf. Die entsprechenden Kabel sind nach den Feststellungen des Gutachters einfach abgeschnitten und nicht gekennzeichnet worden, so dass nicht mehr nachvollziehbar ist, wohin sie führen. Andererseits geht der Ausstattungsumfang, der dem Kostenvoranschlag des Elektromeisters L... N... vom 19. März 2003 (Kopie Anlage K4/GA I 39 ff.) zugrunde liegt, nach den Bekundungen des Sachverständigen über den erforderlichen Mindestumfang hinaus. Der Senat legt deshalb seiner Schätzung die nachvollziehbare Kalkulation des Gutachters zugrunde, berücksichtigt aber im Wege des Abzugs der entsprechenden Positionen, dass nicht geklärt werden kann, ob sich im großen Saal außer der Beleuchtung auch Steckdosen und Lichtschalter befunden haben und ob es im Gastraum Lichtschalter gab. Deshalb verbleiben von € 10.610,21 Nettokosten, die der Sachverständige in seinen schriftlichen Gutachten ermittelt hat, zunächst noch € 10.494,25. Gemäß den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Di... im Ergänzungsgutachten vom 30. März 2009, denen die Prozessparteien nicht entgegengetreten sind, ist jedoch ein Neu-für-Alt-Abzug geboten, der bei einer im Mittel mehr als 30 Jahre alten Anlage wie hier, die noch funktionsfähig ist, mit 90 % angenommen werden kann.

c) Für die Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz, insbesondere durch nicht genehmigte Umbauten, und für die Rückgängigmachung von sonstigen baulichen Veränderungen, schuldet der Beklagte der Klägerin den Ersatz des erforderlichen finanziellen Aufwandes, den der Senat - auf der Grundlage der schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen K... - mit € 33.245,00 schätzt (§ 287 Abs. 1 ZPO). Ein Neu-für-Alt-Abzug ist in diesem Zusammenhang nicht vorzunehmen. Denn der Gutachter hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Ergebnis der Baumaßnahmen weder ein Minderwert verbleibt, noch eine Wertverbesserung eintreten wird. Im Einzelnen verhält es sich wie folgt:

aa) Gemäß § 9 Satz 1 des Pachtvertrages, der durch die Nachtragsvereinbarung vom 23. Juli 1991 (Kopie Anlage B8/GA I 165 f.) nicht berührt worden ist, durfte der Beklagte bauliche Veränderungen an der Pachtsache lediglich mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen. Dass die Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung dafür nicht ausreichte und die Verpächterin in privatrechtlichen Angelegenheiten, um die es hier geht, nur durch den Amtsdirektor oder einen von diesem rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten vertreten werden konnte, hat der Senat bereits in dem inzwischen rechtskräftig abgeschlossenen Parallelverfahren ausgeführt, woran er festhält (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 01.03.2006 - 3 U 44/05). Der Verpächter ist nach § 9 Satz 3 des Pachtvertrages berechtigt, bei baulichen Veränderungen, denen er nicht zugestimmt hat, die Wiederherstellung des früheren Zustandes auf Kosten des Pächters zu verlangen. Die fehlende Zustimmung kann auch darauf beruhen, dass eine nicht vertretungsbefugte Person tätig geworden ist. Hat sich der Pächter für die Entfernung von ordnungsgemäß genehmigten Ein-, Erweiterungs- oder Umbauten entschieden, ergibt sich seine Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Streitfall aus Nr. 9 der Nachtragsvereinbarung zum Pachtvertrag, die insoweit § 258 Satz 1 BGB entspricht. Nimmt der Verpächter die Veränderungen des Objekts aber nachträglich hin, in dem er sie - auf Dauer angelegt - selbst nutzt, wie es zum Teil die Klägerin tut, kann er jedenfalls nicht die Kosten für den Rückbau oder die Wiederherstellung im Wege des Schadensersatzes verlangen. Denn Um- und Ausbauten durch den Nutzer sind nicht ohne weiteres mit einer Wertminderung des Grundstücks verbunden.

bb) Der Verpächter muss - entgegen der Auffassung des Beklagten - in Fällen der streitgegenständlichen Art keine konkreten Tathandlungen des Pächters behaupten und nachweisen, die zur einer Beschädigung oder sonstigen Verschlechterung des Pachtobjekts geführt haben. Solange sich dieses in der Obhut des Pächters befindet, trägt grundsätzlich Letzterer die Verantwortung für Verschlechterungen, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen und nicht aus dem Risiko- und Einflussbereich des Verpächters stammen; deshalb genügt es regelmäßig, wenn der Verpächter den Zustand des Objekts bei Übergabe an den Pächter und bei Rückgabe durch diesen darlegt und erforderlichenfalls beweist (vgl. dazu Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete. 3. Aufl., Kap. V Rdn. 232; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 380; jeweils m.w.N.). Im Streitfall verfügt die Klägerin jedoch weder über ein Dokumentation des Zustandes der Pachtsache bei Überlassung noch ist deren Beschaffenheit bei Rückerhalt von den Parteien einvernehmlich festgestellt worden. Die Amateur-Videoaufnahme vom 03. Februar 2003 vermag nur einen Teil des Objekts darzustellen und hat begrenzte Aussagekraft. Die entsprechenden Fotos stammen aus dem Jahre 2005. Der Sachverständige K... hat das Objekt am 29. Juni 2006 besichtigt. Nach der Beweisaufnahme, die in der Eingangsinstanz zum Zustand der Pachtsache bei der Übergabe an den Beklagten stattgefunden hat, durfte das Landgericht ohne Rechtsverstoß zu dem Ergebnis kommen, dass die von der Klägerin behauptete Anfangsbeschaffenheit nicht als erwiesen angesehen werden kann. Lassen sich anspruchsbegründende Tatsachen nicht feststellen, so geht dies im Streitfall zu Lasten der Klägerin, die hier als Anspruchstellerin auftritt und eine Zahlungsverurteilung des Beklagten anstrebt. Allerdings befand sich das Objekt an sich in einem gebrauchstauglichen Zustand. Eigenmächtige Veränderungen waren dem Beklagten nicht erlaubt.

cc) Nach den Ausführungen des Sachverständigen K... kann das Angebot der E... J... GmbH vom 26. März 2003 (Kopie Anlage K5/GA I 43 ff.) der Schadensberechnung insgesamt schon deshalb nicht zugrunde gelegt werden, weil es in der Position 1.38 einen fünfstelligen Rechenfehler enthält. Der Senat geht deshalb bei seiner Schadensschätzung von der Übersicht aus, die in dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen vom 30. September 2008 enthalten ist und die mit einer Nettosumme von € 60.260,00 abschließt. Beide Prozessparteien haben sich dazu nicht mehr geäußert. Allerdings kommt der Senat bei Addition der Einzelposten zu einem Ergebnis von € 61.160,00. Ausgehend von den oben erörterten Grundsätzen, kann die Klägerin im Ergebnis der Beweisaufnahme vom Beklagten weitere € 33.245,00 erlangen. Dieser Betrag setzt sich folgendermaßen zusammen:

B. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 ZPO. Danach müssen beide Parteien die Kosten des Rechtsstreits nach dem Verhältnis ihres Unterliegens tragen.

C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.

D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Eine Divergenz zur höchstrichterlichen Rechtsprechung oder zu Entscheidungen anderer Oberlandesgericht ist nicht ersichtlich.

E. Der Gebührenstreitwert für das Verfahren zweiter Instanz beträgt gemäß § 3 1. Halbs. ZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 39 Abs. 1 und § 72 Nr. 1 2. Halbs. GKG € 139.797,59 . Die ursprünglich vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen bleiben schon deshalb streitwertneutral, weil darüber im hier vorliegenden Zivilprozess keine gemäß § 45 Abs. 3 i.V.m. § 322 Abs. 2 ZPO der materiellen Rechtskraft fähige Entscheidung mehr ergeht, nachdem der Aufrechnungseinwand fallengelassen wurde.

Ende der Entscheidung