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4 U 136/03 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 07.04.2004

Verkündet am 07.04.2004

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 31. März 2004

durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Landgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 31.07.2003 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

I.

Der Kläger verlangt im Wege des Schadensersatzes wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit steuerrechtlichen Voraussetzungen für eine Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) die Rückabwicklung eines notariellen Kaufvertrages betreffend den Erwerb einer Wohnung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).

Nachdem der zunächst beabsichtigte Kauf einer anderen Wohnung gescheitert war, interessierte sich der Kläger mit dem Motiv der Steuerersparnis in der zweiten Hälfte des Jahres 1998 für eine von der Beklagten zum Verkauf angebotene Wohnung im Objekt "St..." in B....

Bei der Anbahnung des Wohnungskaufes wurde Frau U. L... als selbständige Vermögensberaterin der Effizienz GmbH in D... tätig.

Der Kläger wurde im Zusammenhang mit dem Wohnungskauf ständig von dem Diplom-Betriebswirt und Steuerberater J. G... beraten.

Der Wohnungskaufvertrag kam im Dezember 1998 in der Weise zustande, dass der Kläger ein notarielles Angebot der Beklagten vom 23.12.1998 mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29.12.1998 annahm.

In § 4 des Vertrages haben die Parteien den Besitzübergang von der Mitteilung des Notars über die Rückgabe einer Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen Kaufpreisrückzahlungsanspruches abhängig gemacht. § 9 des Vertrages enthält u.a. eine Klausel, in der Käufer den Verkäufer von "jeglicher Haftung bezüglich steuerrechtlicher Konsequenzen oder Ersparnisse" freistellt.

Erst die Auflassungs- und Grundbucherklärung des Notars vom 07.04.1999 enthielt die Mitteilung über die Rückgabe der Bürgschaft.

Mit dem Einspruchsbescheid des Finanzamtes Gießen vom 04.01.2001 wurde dem Kläger die Sonder-AfA verwehrt, weil die Wohnung nicht bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (1998) im steuerrechtlichen Sinne angeschafft worden sei. Die Besitzübergabe habe entsprechend der vertraglichen Regelung erst im April des Jahres 1999 stattgefunden.

Das Landgericht hat die Klage nach Vernehmung der Zeugin L... abgewiesen.

Die Kammer hat die Frage der Aufklärungspflichtverletzung letztlich offen gelassen, weil der Kläger die Beklagte vertraglich wirksam von der Haftung freigestellt habe. Die Klausel sei insbesondere nicht gemäß § 11 Nr. 7 AGBG unwirksam, weil der Kläger nicht hinreichend dargelegt habe, dass es sich überhaupt um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Im übrigen sei der Beklagten ein eventuelles Versäumnis der Zeugin L... nicht zuzurechnen, weil sie nicht Erfüllungsgehilfin der Beklagten gewesen sei.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter. Er sieht seine Rechtsauffassung insbesondere in einer Entscheidung des BGH vom 26.04.1991 (BGHZ 114, 263 ff) bestätigt.

Der Kläger behauptet, der Geschäftsführer der Beklagten habe im März 1998 bei einer Präsentation auch die hervorragenden Möglichkeiten, Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können, betont. Gegenüber Frau L... habe der Geschäftsführer geäußert, dass das Objekt steuerbegünstigt sei. Schließlich habe Herr H... dem Kläger gegenüber im Oktober oder November 1998 bezogen auf den von den Parteien in Aussicht genommenen zweiten Wohnungskauf (Objekt "St...") telefonisch mitgeteilt, es seien insoweit dieselben steuerlichen Vergünstigungen zu erreichen, wie für das andere Objekt in B..., das zuvor bereits im März 1998 den Gegenstand eines notariellen Kaufvertrages gebildet hatte, wenn das notarielle Vertragsangebot der Beklagten noch im alten Jahr (1998) von dem Kläger angenommen werde.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 31.07.2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) die Beklagte zu verurteilen, an ihn 157.477,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Übereignung des Wohnungseigentums, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Fürstenwalde von B... auf Blatt ..., 38/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung B.., Flur ..., Flurstück ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss, 2. Eingang links gelegenen Wohnung des Aufteilungsplanes mit Abstellraum im Kellergeschoss Nr. 16.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie behauptet, ihr Geschäftsführer habe sich dem Kläger gegenüber niemals zu Steuerfragen geäußert, insbesondere nicht zu den konkreten Voraussetzungen für die Sonder-AfA, weil dies nicht in seiner Kompetenz läge.

Der Senat hat durch Parteivernehmung des Geschäftsführers der Beklagten - Herrn M. H... - Beweis erhoben. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 31.03.2004 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die - zulässige - Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Die Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung; nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).

A) Es kann dahinstehen ob - wofür freilich aus Sicht des Senats angesichts des näheren Klägervortrages in der Berufungsinstanz einiges spricht - die Haftungsfreizeichnungsklausel unter dem Gesichtspunkt § 11 Nr. 7 AGBG unwirksam ist oder nicht. Selbst wenn diese Klausel als unwirksam anzusehen sein sollte, steht dem Kläger der geltend gemachte Anspruch nicht zu.

B) Ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages aus Gewährleistungsrecht (§§ 459 ff BGB a.F.) scheidet aus, weil es nicht um objektgebundene Voraussetzungen des Steuervorteils geht, die als zusicherungsfähige Eigenschaften einer Kaufsache angesehen werden könnten (vgl. BGHZ 114, 263 ff, 266, 267, 268).

C) Dem Kläger steht auch kein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss zu (sog. culpa in contrahendo / nunmehr in § 311 Abs. 2 BGB geregelt, der hier jedoch gemäß Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB keine Anwendung findet).

I) Die Beklagte bzw. der für sie handelnde Geschäftsführer (vgl. §§ 31, 89 BGB / Bamberger/Roth-Grüneberg, BGB 2003, § 278 Rn 10 m.w.N.) hat keine Aufklärungspflicht verletzt.

Grundsätzlich ist es Sache einer jeden Vertragspartei, sich über Chancen und Risiken eines Geschäfts vor Abschluss des Vertrages zu informieren. Entscheidend ist, ob eine Aufklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall erwartet werden darf. Es ist unter anderem danach zu unterscheiden, ob es sich bei den Vertragspartnern um Laien oder Fachleute handelt. Der Informationsbedarf einer Partei ist umso größer, je ausgeprägter das intellektuelle oder wirtschaftliche Übergewicht der anderen Partei und damit deren Zugang zu den Informationsquellen ist. Bestand und Ausmaß der Aufklärungspflicht hängen danach ganz von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. zum Ganzen Bamberger/Roth-Grüneberg, BGB 2003, § 311 Rn 70 ff; Münchener Kommentar-Emmerich, BGB, 4. A. 2001, vor § 275 Rn 77 ff).

Falsche oder unvollständige Angaben über Steuervorteile können beim Verkauf eines Grundstückes eine Aufklärungspflichtverletzung darstellen (vgl. statt vieler Palandt-Heinrichs, 63. A. 2004, § 311 Rn 45 => 5).

In der von dem Kläger zitierten Entscheidung des V. Zivilsenats vom 26.04.1991 (BGHZ 114, 263 ff) hat der Bundesgerichtshof die Verletzung einer Aufklärungspflicht angenommen, weil der Verkäufer bzw. sein Erfüllungsgehilfe mit Blick auf einen Grundstückskaufvertrag vom 08.04.1987 nicht auf die bereits mit Wirkung zum 01.01.1987 erheblich verschärften gesetzlichen Regelungen (Steuervorteile nur noch für Anschaffungen bis zu diesem Stichtag und für selbstbewohnte Objekte) hingewiesen hatte.

Die gebotene Einzelfallbetrachtung (s.o.) führt hier jedoch zum gegenteiligen Ergebnis. Der Fall unterscheidet sich wesentlich von demjenigen, über den der BGH am 26.04.1991 befunden hat.

Von einem Wissens- und Informationsvorsprung der Beklagten gegenüber dem Kläger kann keine Rede sein, weil der Kläger einen Steuerberater mit der Angelegenheit betraut hatte.

Das Problem lag hier steuerrechtlich im Detail der Vertragsgestaltung, während es sich in dem Fall aus BGHZ 114, 263 ff um ein grundlegendes Problem gehandelt hat, das nicht durch abweichende Vertragsgestaltung hätte vermieden werden können. Dort hätte der Vertrag nämlich bereits über drei Monate vor dem tatsächlichen Datum geschlossen werden müssen, damit (rein formal) noch eine Chance bestanden hätte, den Steuervorteil zu nutzen. Bei dem hier zu untersuchenden Vertragsschluss Ende Dezember 1998 hätte hingegen die Möglichkeit bestanden, "fristwahrend" die Voraussetzung für die Steuerbegünstigung zu schaffen. Der Kaufvertrag hätte dazu bezogen auf die Besitzübergabe anders gestaltet werden müssen. Wäre diese nicht von der Mitteilung über die Rückgabe der Bürgschaft abhängig gemacht worden, wäre die Gewährung der Sonder-AfA nicht unter diesem Gesichtspunkt versagt worden. Die objektbezogenen Möglichkeiten, Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können, bestanden also; das Objekt war durchaus "steuerbegünstigt".

Eine Aufklärungspflichtverletzung durch den Geschäftsführer der Beklagten wäre allerdings anzunehmen gewesen, wenn Herr H... sich im Oktober oder November 1998 in der Weise konkret zu den Voraussetzungen für die Sonder-AfA geäußert hätte, wie es der Kläger behauptet. Dann nämlich hätte sich der Geschäftsführer der Beklagten als "Steuerrechtsexperte" geriert und insofern eine unvollständige Auskunft gegeben, als er nicht erwähnt hätte, dass es (auch) auf die rechtzeitige Rückgabe der Bürgschaft ankommt. Wenn sich der Verkäufer solchermaßen konkret zu den steuerrechtlichen Voraussetzungen äußert, kann eine vollständige Auskunft nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung erwartet werden.

Der Kläger hat die oben angeführte Behauptung jedoch nicht beweisen können. Im Ergebnis der Parteivernehmung des Geschäftsführers der Beklagten konnte sich keine richterliche Überzeugung davon bilden, dass sich Herr H... zu den konkreten Voraussetzungen für die Sonder-AfA geäußert hat.

Herr H... konnte sich nicht an ein Telefonat mit dem Kläger im Monat Oktober oder November 1998 erinnern. Er konnte sich auch nicht daran erinnern, mit dem Kläger überhaupt über das zweite Objekt gesprochen zu haben. Dies erscheint dem Senat plausibel, weil - wie auch der Kläger vorgetragen hat - die in dem vorvertraglichen Stadium geführten Gespräche zumindest in der Regel zwischen Frau L... und dem Kläger stattfanden, nicht zwischen Herrn H... und dem Kläger. Herr H... konnte sich allerdings daran erinnern, dass er sich - ausnahmsweise - im Zusammenhang mit dem ersten Kaufvertrag direkt an den Kläger gewandt hat, nachdem die Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 200.000 DM ausgeblieben war. Auch dies ist gut nachvollziehbar, weil das auf den ersten Wohnungskauf bezogene Gespräch die Erfüllung des Vertrages und nicht die Vertragsanbahnung betraf.

Selbst wenn ein Telefonat bezüglich des Objektes "St..." im Oktober oder November des Jahres 1998 stattgefunden haben sollte, erscheint es nach den auch insoweit glaubhaften Ausführungen des Herrn H... zu seiner allgemeinen Auskunftspraxis im Zusammenhang mit steuerrechtlichen Fragen nicht wahrscheinlich, dass er sich in der von dem Kläger behaupteten Weise konkret zu den Voraussetzungen der Sonder-AfA geäußert hat. Durchaus lebensnah erscheint dem Senat zwar die Behauptung des Klägers, dass sich der Geschäftsführer in seiner Rolle als gesetzlicher Vertreter der Verkäuferin allgemein zu den objektbezogenen Möglichkeiten für die Sonder-AfA geäußert hat, die typischerweise eine erhebliche Rolle bei der Kaufentscheidung und damit auch für die Werbung der Verkäuferseite bilden. Hingegen ist es gut nachvollziehbar, dass sich der Geschäftsführer in Ermangelung entsprechender Detailkenntnisse nicht zu den steuerrechtlichen Einzelheiten äußert, zumal wenn - wie hier - der potenzielle Käufer die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nimmt.

Der Senat hat von einer Beeidigung der Aussage (§ 452 Abs. 1 S. 1 ZPO) abgesehen, weil nach dem oben Ausgeführten kein Grund für die Annahme besteht, dass Herr H... unwahr ausgesagt hat.

Für eine Parteivernehmung des Klägers gemäß § 448 ZPO - eine solche gemäß § 447 ZPO kam mangels Einverständnisses der Beklagten nicht in Betracht - war kein Raum, weil nach dem oben Ausgeführten die maßgebliche Behauptung des Klägers nicht "anbewiesen" war.

II) Das Verhalten der Frau L... kann der Beklagten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden. Sie war nicht Erfüllungsgehilfin der Beklagten, weil sie nicht in deren Pflichtenkreis tätig geworden war, sondern als seinerzeit für die E...GmbH in D... tätige selbständige Vermögensberaterin. Frau L... war selbständige Vermittlerin, nicht aber Hilfsperson der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen. Auch insoweit unterscheidet sich die Fallkonstellation maßgeblich von derjenigen aus BGHZ 114, 263 ff, in der der Sohn der Verkäufer von diesen beauftragt worden war, die Wohnung zu verkaufen (vgl. auch BGHZ 13, 111 ff, 113 f).

D) Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, S. 2, 709 S. 2 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Insbesondere steht das Urteil des Senats wegen der geschilderten wesentlichen Sachverhaltsunterschiede nicht in Widerspruch zu der Entscheidung des BGH vom 26.04.1991 (BGHZ 114, 263 ff).

Streitwert für das Berufungsverfahren: 157.477,89 €

Ende der Entscheidung