Judicialis Rechtsprechung

4 U 153/03 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 31.03.2004

Verkündet am 31.03.2004

in dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 25.02.2004

durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Landgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 05.09.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Kläger möchten die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages nach dem SachenrechtsberG erreichen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

Die Kläger beantragten die Bestellung eines Erbbaurechts an dem streitgegenständlichen Grundstück gegenüber der Beklagten bereits mit Schreiben vom 16.12.1994. Die Beklagte äußerte insoweit Bedenken, die sich insbesondere auf die Lage des Grundstücks innerhalb einer Kleingartenanlage bezogen.

Mit Schreiben der von ihnen beauftragten Rechtsanwälte vom 13.04.1999 wiesen die Kläger auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16.07.1998 hin und verlangten erneut die Bestellung eines Erbbaurechts. Die Beklagte forderte die Kläger ihrerseits mit Schreiben vom 03.05.1999 zum Nachweis der - in dem Schreiben im Einzelnen aufgelisteten - Voraussetzungen ihrer Anspruchsberechtigung nach dem SachenrechtsberG auf. Nachdem die Kläger mit Schreiben vom 04.05.1999 entsprechende Unterlagen an die Beklagte übersandt hatten, gab die Beklagte unter dem 19.06.1999 folgende Erklärung ab:

"Nachdem das Konsistorium alle von Ihnen eingereichten Unterlagen geprüft hat und alle Voraussetzungen geklärt sind, können wir nunmehr einen Erbbaurechtsvertrag nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz abschließen.

Deshalb bitte ich Sie, mir einen Entwurf des Erbbaurechtsvertrages zuzusenden."

Mit Schreiben vom 07.07.1999 übersandten die Kläger der Beklagten daraufhin den Entwurf eines Erbbaurechtsvertrages.

Mit Schreiben vom 16.07.1999 wies die Beklagte darauf hin, dass sie - ausweislich ihrer Unterlagen - mangels entsprechender Informationen durch den ... in den Jahren 1987/1988 keine Gelegenheit gehabt habe, der Änderung der Nutzung des Grundstücks von der kleingärtnerischen Nutzung in eine Nutzung zu Wohnzwecken zu widersprechen. Von der Existenz von Dauerbewohnern habe sie vielmehr erst im Jahr 1992 erfahren. Sie fordere die Kläger deshalb auf ihrerseits nachzuweisen, dass sie (die Beklagte) die Möglichkeit zum Widerspruch gehabt habe.

Mit entsprechender Begründung lehnte die Beklagte den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages auch im notariellen Vermittlungsverfahren ab. Wegen der Einzelheiten der dortigen Verhandlung wird auf das Protokoll vom 01.03.2001 (Bl. 22/23 d.A.) Bezug genommen. Die Notarin setzte daraufhin mit Beschluss vom 01.03.2001 das Vermittlungsverfahren aus.

Das Landgericht hat drei Zeugen vernommen und der Klage sodann mit Urteil vom 03.09.2003 stattgegeben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Kläger seien nach dem SachenrechtsberG anspruchsberechtigt, da sämtliche Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtsberG vorlägen. Die Kläger hätten bewiesen, dass sie im Jahr 1987 ein Gebäude erworben haben, das zu Wohnzwecken geeignet gewesen sei und in dem sie auch ihren Lebensmittelpunkt gehabt hätten. Das Haus sei auch mit staatlicher Billigung als Wohnhaus errichtet bzw. genutzt worden. Für die Anspruchsberechtigung der Kläger sei es ohne Belang, dass das Grundstück in einer Kleingartenanlage liege. Der Widerspruch der Beklagten sei unbeachtlich, da er nicht unverzüglich erfolgt sei; nach dem Schreiben der Beklagten vom 16.07.1999 sei dem Gemeindekirchenrat bereits im Jahr 1992 bekannt geworden, dass Wohnungszuweisungen an Dauerbewohner in der Kleingartenanlage erfolgt seien. Schließlich könne sich die Beklagte nicht auf die Einreden aus §§ 29 und 31 SachenrechtsberG berufen. Von einer fehlenden Nutzung könne nicht gesprochen werden; die Einrede der geringen Restnutzungsdauer könne nur bei öffentlichen Zwecken dienenden Gebäuden und nicht bei Wohngebäuden erhoben werden.

Gegen dieses Urteil, das ihr am 15.09.2003 zugestellt wurde, wendet sich die Beklagte mit ihrer am 15.10.2003 eingelegten und am 14.11.2003 begründeten Berufung. Sie macht erneut geltend, nicht das Landgericht, sondern das Amtsgericht sei zur Entscheidung des Rechtsstreits zuständig gewesen. Der Feststellungsantrag sei auch deshalb unzulässig, weil die Kläger ihr Ziel des Abschlusses eines bestimmten Erbbaurechtsvertrages mit der Leistungsklage hätten verfolgen müssen. Das Landgericht habe den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme verletzt. Die Beweiswürdigung sei auch unzutreffend, da sich aus den Aussagen der Zeugen lediglich ergebe, dass die Kläger Schönheitsreparaturen vorgenommen, nicht aber ein Gebäude errichtet hätten. Die Kläger hätten lediglich eine massive Gartenlaube, nicht aber ein Wohngebäude erworben, das den gesetzlichen Bestimmungen eines für Wohnzwecke geeigneten Gebäudes oder gar eines Eigenheims entsprochen habe. Das Landgericht habe auch nicht pauschal annehmen dürfen, dass die Regelungen des SachenrechtsberG auf eine Gartenlaube innerhalb einer Kleingartenanlage anwendbar seien. Eine staatliche Billigung der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken liege nicht vor; die Bescheinigungen aus DDR-Zeiten seien lediglich das Ergebnis der damaligen Verwaltungspraxis gewesen. Entgegen der Darstellung des Landgerichts habe die Beklagte der Nutzung zu Wohnzwecken auch unverzüglich widersprochen, nachdem sie im Jahr 1992 durch den ... informiert worden seien, dass auf den Pachtgrundstücken Dauerbewohner lebten. Sie habe gegenüber dem ... ausdrücklich erklärt, dass sie lediglich eine vorübergehende Weiternutzung der entsprechenden Grundstücke gestatte, ein Recht auf Ankauf der Grundstücke oder den Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aber ablehne.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 05.09.2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages.

II.

Die Berufung ist zulässig; in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

1. Die Klage auf Feststellung der Anspruchsberechtigung auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages nach dem SachenrechtsberG ist gemäß § 108 SachenrechtsBerG zulässig.

Auf die Rüge der sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts, die die Beklagte im übrigen ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2003 bereits in der ersten Instanz ausdrücklich fallen gelassen hatte, kann die Berufung gemäß § 513 Abs. 2 ZPO nicht gestützt werden.

Die Kläger können ihr Begehren auch nicht im Wege einer Leistungsklage geltend machen. Eine Klage auf Feststellung des Inhalts eines Erbbaurechts oder Ankaufsrechts kann - worauf das Landgericht in seiner Verfügung vom 29.01.2002 zutreffend hingewiesen hat - gemäß § 104 SachenrechtsberG erst erhoben werden, wenn das notarielle Vermittlungsverfahren mit einem Vermittlungsvorschlag und Abschlussprotokoll abgeschlossen ist. Hier ist das notarielle Vermittlungsverfahren jedoch mit Beschluss vom 01.03.2001 lediglich ausgesetzt worden, nachdem die Beklagte die Anspruchsberechtigung in Abrede gestellt hat. Die Anspruchsberechtigung als solche können die Kläger nur im Wege der Feststellungsklage nach § 108 SachenrechtsberG geltend machen.

2. Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Den Klägern steht gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtBerG gegen die Beklagte ein Anspruch auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages zu.

a) Auf das Fehlen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtsberG kann die Beklagte sich - mit Ausnahme der Frage eines der Wohnnutzung entgegenstehenden Widerspruches - bereits aufgrund ihres Schreibens vom 19.06.1999 nicht berufen, da in diesem Schreiben ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liegt vor, wenn die Parteien ein bestehendes Schuldverhältnis insgesamt oder in einzelnen Bestandteilen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (BGH NJW 1995, 960).

aa) Nur in diesem Sinne konnten die Kläger, auf deren Verständnis es für die Auslegung ankommt, vor dem Hintergrund der vorausgegangenen Korrespondenz das Schreiben der Beklagten vom 19.06.1999 verstehen.

Die Kläger hatten ihren Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts bereits mit einem Antrag vom 16.12.1994 gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Nachdem die Beklagte gegenüber diesem Antrag zunächst Bedenken wegen der Lage des streitgegenständlichen Grundstücks innerhalb einer Kleingartenanlage geäußert hatte, beriefen sich die Kläger insoweit mit Schreiben vom 13.04.1999 auf die Entscheidung des BGH vom 16.07.1998. Daraufhin forderte die Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 03.05.1999 auf, Nachweise für die im Einzelnen bezeichneten Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtsberG zu erbringen. Die Kläger kamen dieser Aufforderung - mit Ausnahme des von der Beklagten geforderten Nachweises dafür, dass "der Grundstückseigentümer dieser Nutzung nicht widersprochen hat", mit Schreiben vom 04.05.1999 unter Übersendung entsprechender Unterlagen nach. Führt man sich diese Umstände vor Augen, so konnten die Kläger die Erklärung der Beklagten vom 19.06.1999, wonach "das Konsistorium alle Unterlagen geprüft hat und alle Voraussetzungen geklärt sind" sowie "können wir nunmehr einen Erbbaurechtsvertrag nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz abschließen", nur so verstehen, dass die Beklagte nunmehr das Vorliegen der Voraussetzungen für ihre Anspruchsberechtigung nach dem SachenrechtsberG außer Streit stellen wollte. Aus Sicht der Kläger lässt das Schreiben vom 19.06.1999 - entgegen der Auffassung der Beklagten - insbesondere nicht erkennen, dass die Beklagte etwa lediglich das Ergebnis der Prüfung des Konsistoriums mitteilen, eine eigene Erklärung jedoch noch nicht abgeben wollte. Dagegen spricht schon die Formulierung "können wir nunmehr einen Erbbaurechtsvertrag ... abschließen", die nur auf die im Briefkopf einzig genannte Beklagte bezogen werden kann, sowie die gleichzeitige Bitte um Übersendung eines Entwurfs für einen Erbbaurechtsvertrag.

Der Umstand, dass die Kläger im Anschluss an diese Erklärung der Beklagten vom 19.06.1999 mit Schreiben vom 07.07.1999 den Entwurf eines Erbbaurechtsvertrages übersandt haben, lässt erkennen, dass die Kläger die Erklärung der Beklagten vom 19.06.1999 auch tatsächlich im vorgenannten Sinne verstanden und das Schuldanerkenntnis angenommen haben.

bb) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vom 25.02.2004 geäußerten Auffassung der Beklagten bedurfte das deklaratorische Schuldanerkenntnis der Beklagten auch nicht der Form des § 313 BGB a.F. Die Anspruchsberechtigung nach dem SachenrechtsberG unterliegt - anders als der in der Folge abzuschließende Erbbaurechtsvertrag als solcher - schon deshalb nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB a.F., weil die Verpflichtung zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages nach den Vorschriften des SachenrechtsberG nicht auf einem Rechtsgeschäft beruht, sondern durch Gesetz begründet wird (vgl. zu diesem Gesichtspunkt nur: Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 311 b Rn. 17).

Hat die Beklagte danach mit ihrem Schreiben vom 16.09.1999 ein wirksames Schuldanerkenntnis abgegeben, so kann sie sich auf die Einwendungen, die Gegenstand dieses Schuldanerkenntnisses waren, und dies gilt für alle Einwendungen, die bereits in der Korrespondenz der Parteien diskutiert worden waren (insbesondere die Lage des Grundstücks in einer Kleingartenanlage) oder die Gegenstand der von der Beklagten geforderten und von den Klägern erbrachten Nachweise waren, nicht mehr berufen.

b) Etwas anderes gilt allenfalls für die Frage eines Widerspruchs des Überlassenden im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e letzter HS SachenrechtsberG.

aa) Zwar hatte die Beklagte auch insoweit bereits mit Schreiben vom 03.05.1999 von den Klägern einen Nachweis gefordert, dass "der Grundstückseigentümer dieser Nutzung nicht widersprochen hat". Angesichts des Umstandes, dass die Kläger einen solchen Nachweis - unstreitig - mit ihrem Schreiben vom 04.05.1999 nicht erbracht haben und die Beklagte die aus ihrer Sicht mit dem Widerspruch verbundene Problematik auch erstmals mit ihrem Schreiben vom 16.07.1999 erläutert hat, erscheint es immerhin möglich, das deklaratorische Schuldanerkenntnis vom 19.06.1999 in der Weise auszulegen, dass die Kläger nicht darauf vertrauen konnten, dass die Beklagte auch diese Frage außer Streit stellen wollte. Dies bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung.

bb) Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Widerspruch der Beklagten gegen die Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks durch die Kläger zu Wohnzwecken in dem Schreiben vom 16.07.1999 nicht mehr rechtzeitig erfolgt ist und damit der Anspruchsberechtigung der Kläger nicht entgegensteht.

Ein Widerspruch ist im Rahmen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtsberG nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt oder wenn er jedenfalls innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach der Kenntnisnahme von der Umnutzung geäußert wurde (vgl. nur BGH VIZ 2001, 503, 505 m.w.N.).

Auch wenn man mit der Beklagten davon ausgeht, dass ihr als Grundstückseigentümerin - und nicht dem ... bzw. dessen Rechtsnachfolger als dem im Verhältnis zu den Klägern unmittelbarem Überlassenden - die Widerspruchsbefugnis zustand und es damit auf die Kenntnisnahme der Beklagten von der Umnutzung ankommen könnte, so stand der in dem Schreiben vom 16.07.1999 erklärte Widerspruch nicht mehr in einem hinreichend engen zeitlichen Zusammenhang zu der Kenntnisnahme der Beklagten. Die Beklagte hatte nämlich nach ihrem eigenen Sachvortrag spätestens seit 1992 Kenntnis davon, dass einige Grundstücke in der Kleingartenanlage zum dauerhaften Wohnen genutzt wurden. Kenntnis davon, dass gerade die Kläger zu diesen Dauerbewohnern gehörten, hatte die Beklagte spätestens seit dem Zugang des Antrages der Kläger auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages vom 16.12.1994.

cc) Die Beklagte kann sich auch nicht auf einen vor dem 16.07.1999 erklärten Widerspruch berufen.

aaa) Ein solcher liegt nicht schon in der Beschränkung der Nutzungsbefugnis der Kläger in dem Kleingarten-Nutzungsvertrag vom 27.08.1987 bzw. in der entsprechenden Beschränkung der Nutzungsbefugnis des ... in dem Generalpachtvertrag vom 24.01.1955. Die jeweiligen Vertragsklauseln, die die Nutzung des Boden und die Errichtung von baulichen Anlagen nur zu kleingärtnerischen Zwecken gestatten, sind nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung zu Wohnzwecken aufgefasst zu werden. Die in den genannten Verträgen getroffenen Regelungen geben lediglich den Grundsatz zutreffend wider, dass bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff. ZGB-DDR die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war. Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, dass sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (ebenso BGH VIZ 2001, 503, 505).

bbb) Ein gegenüber den Klägern wirksamer Widerspruch kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Beklagte - unstreitig - bereits im Jahr 1992 gegenüber dem ... geäußert hat, sie gestatte lediglich vorübergehend eine Nutzung von Grundstücken der Kleingartenanlage zum Zwecke des Dauerwohnens, lehne Ansprüche auf Ankauf oder Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages jedoch ab.

Diese Erklärung kann zwar durchaus als Widerspruch der Beklagten gegen die (dauerhafte) Nutzung der Grundstücke zu Wohnzwecken verstanden werden.

Gegen die Maßgeblichkeit dieses Widerspruches im Verhältnis zu den Klägern spricht jedoch bereits folgende Erwägung: Wollte man mit der von der Beklagten im Verhandlungstermin am 25.02.2004 vertretenen Rechtsauffassung annehmen, dass der Widerspruch gegen die Wohnnutzung im Rahmen der jeweiligen Vertragsverhältnisse der Nutzungsverträge zu erklären war, so hätte der Widerspruch gegenüber den Klägern durch den ... als Vertragspartner des Nutzungsvertrages vom 27.08.1987 erklärt werden müssen. Zu einem solchen Widerspruch des ... gegenüber den Klägern fehlt es aber schon an einem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten. Darüber hinaus käme es dann wohl auch für die Kenntniserlangung von der Umnutzung zu Wohnzwecken auf die Kenntniserlangung durch den ... an. Geht man demgegenüber zugunsten der Beklagten davon aus, dass ihr selbst im Verhältnis zu den Klägern ein Widerspruchsrecht im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenrechtsberG zustand - und nur dann kann es auf die Kenntniserlangung von der Wohnnutzung im Jahr 1992 durch die Beklagte ankommen -, so muss sich die Beklagte aber auch daran festhalten lassen, dass sie dieses Recht dann auch gegenüber den Klägern hätte ausüben müssen.

Darüber hinaus sprechen auch die allgemeinen rechtsgeschäftlichen Regeln gegen die Wirksamkeit des im Jahr 1992 erklärten Widerspruchs gegenüber den Klägern. Der Widerspruch entfaltet als empfangsbedürftige Willenserklärung nur gegenüber demjenigen rechtliche Wirkung, gegenüber dem er abgegeben wird, hier also gegenüber dem ... bzw. dessen Rechtsnachfolger. Etwas anderes gilt auch nicht etwa deshalb, weil die Kläger Mitglieder des ... und seines Rechtsnachfolgers waren bzw. sind. Eine gegenüber einem Verein abgegebene Willenserklärung wirkt nicht gegenüber jedem seiner Mitglieder, sondern lediglich gegenüber dem Verein als juristischer Person.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Für die Zulassung der Revision besteht kein Anlass, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ZPO nicht vorliegen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.000,- € festgesetzt.

Ende der Entscheidung