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4 U 166/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 25.01.2006

Verkündet am 25.01.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 21.12.2005 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Landgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 10.08.2004 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, den vorderen Grundstücksteil..., Flur 2, Flurstück 416 mit einer Fläche von 463 m² zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben.

Auf die Hilfswiderklage werden die Klägerinnen verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagte 5.922,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.05.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Hilfswiderklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen als Gesamtschuldner zu 23 % und die Beklagte zu 77 %.

Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerinnen als Gesamtschuldner zu 28 % und die Beklagte zu 72 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Klägerinnen sind Eigentümer des insgesamt 926 m² großen Grundstückes ..., das bereits zu DDR-Zeiten zu Erholungszwecken genutzt und entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR sowohl im vorderen als auch im hinteren Bereich jeweils mit einem Wochenendbungalow bebaut wurde. Sie haben die Beklagte, die ab August 2000 Pächterin der vorderen bebauten Teilfläche mit einer Größe von ca. 463 m² war, erstinstanzlich - mit Erfolg - auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich Hilfswiderklage erhoben, die den Klägerinnen am 14.11.2003 zugestellt worden ist, mit der sie von den Klägerinnen u.a. eine Entschädigung für die auf der vorderen Teilfläche errichteten Baulichkeiten in Höhe von 21.250,00 € begehrte. Allein dieser Anspruch ist Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird mit den nachfolgenden Ergänzungen auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

Ehemalige Nutzungsberechtigte der vorderen Teilfläche waren die Eheleute L..., und zwar aufgrund eines am 27.08.1974 mit dem Rat der Gemeinde Z... als staatlicher Verwalter geschlossenen Nutzungsvertrages. Diese errichteten im Jahre 1976 auf der Teilfläche einen Bungalow in Holzständerbauweise, den sie im Jahre 1989 - nach entsprechender Genehmigung - um einen Anbau in Massivbauweise erweiterten. Nutzer der hinteren, ebenfalls mit einem Wochenendhaus bebauten Teilfläche des Grundstückes waren die Eheleute P....

Im Jahre 1996 wurde die Firma G... Bauträger- und Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH (künftig: Firma G...) als gesetzlicher Vertreter im Sinne des § 11 b VermG für die unbekannten Erben des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers H... G... bestellt.

Am 26.09.1996 schloss Herr L... mit dem Vater der Beklagten, Herrn H. N..., einen Kaufvertrag über den Bungalow zum Kaufpreis von 30.000,00 DM. Zugleich trafen sie eine Vereinbarung, wonach Herr L... mit Abschluss des Kaufvertrages über den Bungalow das Nutzungsrecht aus dem Nutzungsvertrag mit dem Rat der Gemeinde Z... vom 27.08.1974 an Herrn N... abtrat.

Mit einem an die Firma G... gerichteten Schreiben vom 23.06.2000 erklärten die Eheleute L... die Kündigung des Nutzungsvertrages vom 27.08.1974 unter der Bedingung, dass die Firma G... bereit sei, mit der Beklagten einen Pachtvertrag über die Grundstücksteilfläche zu schließen.

Nachdem die Firma G... mit der Beklagten am 29.08.2000 mit Wirkung zum 01.10.2000 auf die Dauer von zunächst zwei Jahren einen entsprechenden Pachtvertrag zu einem Pachtpreis von 1.018,60 DM pro Jahr abgeschlossen hatte, teilte sie den Eheleuten L... mit datumsgleichen Schreiben mit, dass sie ihre Kündigung vom 23.06.2000 mit Wirkung zum 30.09.2000 annehme.

Zu Beginn des Jahres 2003 beabsichtigten die Klägerinnen, die zwischenzeitlich als Erben des Herrn H... G... ermittelt worden waren, die beiden bebauten Teilflächen des Grundstückes an die jeweiligen Pächter - die Beklagte und die Eheleute P... - zu veräußern, die dann die Teilung des Grundstückes auf ihre Kosten betreiben sollten. Die Klägerinnen wurden bei den Vertragsverhandlungen durch die von ihnen mit der Grundstücksverwaltung beauftragte Firma E...-Immobilien GmbH (künftig: Firma E...) vertreten. Letztlich kam ein Kaufvertrag über die vordere Teilfläche zwischen den Parteien nicht zustande. Vielmehr veräußerten die Klägerinnen das Gesamtgrundstück durch notariellen Vertrag vom 16.05.2003 an Frau P....

Mit Schreiben vom 26.05.2003 kündigte die Firma E... namens und in Vollmacht der Klägerinnen das Pachtverhältnis mit der Beklagten mit Wirkung zum 30.09.2003.

Mit einem an die Firma E... gerichteten anwaltlichen Schreiben vom 25.06.2003 machte die Beklagte gegenüber den Klägerinnen wegen der auf der veräußerten vorderen Teilfläche aufstehenden Baulichkeiten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 21.000,00 € geltend und setzte ihnen eine Zahlungsfrist bis zum 30.06.2003.

Unter dem 22.04.2004 traten die Eheleute L... etwaige ihnen nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses über die streitgegenständliche Teilfläche im Hinblick auf die von ihnen errichteten Baulichkeiten zustehenden Entschädigungsansprüche an die Beklagte ab.

Die Beklagte hat behauptet, sie sei Eigentümerin der auf der vorderen Teilfläche errichteten Baulichkeiten gewesen. Ihr Vater habe sie ihr am 24.12.1998 schenkungsweise zu Eigentum übertragen. Die Baulichkeiten hätten ausweislich eines von ihr im November 2002 eingeholten Privatgutachtens einen Wert von 21.000,00 €. Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Klägerinnen ihr in dieser Höhe zum Wertersatz verpflichtet seien. Jedenfalls aber stünde ihr ein entsprechender Anspruch aus abgetretenem Recht der Eheleute L... zu.

Die Klägerinnen haben einen Zahlungsanspruch der Beklagten mit der Begründung in Abrede gestellt, sie seien durch die Baulichkeiten nicht bereichert, da diese für sie keinen Wert gehabt hätten. Ein etwaiger Entschädigungsanspruch nach den §§ 11, 12 SchuldRAnpG stehe nur den ursprünglichen Nutzungsberechtigten, nicht aber der Beklagten zu.

Das Landgericht hat die auf Zahlung von Wertersatz bzw. einer Entschädigung gerichtete Hilfswiderklage der Beklagten abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Anspruch scheitere bereits daran, dass die Beklagte kein Eigentum an den sich auf der streitgegenständlichen Teilfläche befindenden Baulichkeiten habe erwerben können. Die Beklagte habe das Eigentum an den Baulichkeiten nicht wirksam von ihrem Vater erlangen können, da dieser durch den am 26.09.1996 mit Herrn L... geschlossenen Kaufvertrag nicht Eigentümer geworden sei. Herr L... habe allein nicht wirksam über den Bungalow verfügen können, sondern nur gemeinsam mit seiner Ehefrau.

Zudem sei das nach dem Recht der DDR an den Baulichkeiten begründete selbständige Eigentum mit der Beendigung des Nutzungsvertrages der Eheleute L... gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG auf die Klägerinnen als Grundstückseigentümer übergegangen. Der Beklagten stehe insoweit jedoch kein Entschädigungsanspruch nach § 12 SchuldRAnpG zu, da sie im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsvertrages nicht Nutzerin des Grundstückes im Sinne dieser Vorschrift gewesen sei. Aufgrund der Anknüpfung des Entschädigungsanspruches an die Person des Nutzers scheine der Anspruch ein "quasi höchstpersönliches Recht" zu sein, dass mit dem Ende des Nutzungsverhältnisses nach dem SchuldRAnpG untergehe und deswegen nicht mehr habe gesondert abgetreten werden können.

Darüber hinaus habe die Beklagte nicht ausreichend dargelegt, ob und inwieweit der Verkehrswert des Grundstückes durch die Baulichkeiten im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht gewesen sei. Ihr Vorbringen erschöpfe sich in Ausführungen zum Sachwert des Bungalows sowie in der pauschalen Behauptung einer entsprechenden Werterhöhung der Liegenschaft.

Mit ihrer Berufung wendete sich die Beklagte gegen die Versagung eines Entschädigungsanspruches durch das Landgericht. Sie vertritt die Auffassung, dass ihr ein Entschädigungsanspruch jedenfalls aus abgetretenem Recht der Eheleute L... zustehe. Zum einen sei ein Anspruch aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zessionsfähig. Zum anderen habe sie durch Bezugnahme auf das Privatgutachten betreffend den Sachwert des Bungalows auch ausreichend zu einer Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks infolge der Baulichkeiten vorgetragen. Soweit das Landgericht diesen Vortrag nicht als ausreichend erachtet habe, beruhe dies auf einer Verletzung der gerichtlichen Hinweispflichten.

Die Beklagte beantragt,

die Klägerinnen unter Abänderung des am 10.08.2004 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) (Az. 12 O 50/04) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 21.250,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2003 zu zahlen.

Die Klägerinnen beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerinnen verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Ergänzend verweisen sie darauf, dass ein Anspruch aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG nur dann in Betracht komme, wenn dem Grundstückseigentümer durch die Baulichkeit noch ein tatsächlich realisierbarer Wert zufließe und dieser Vermögenszufluss nachhaltig sei. Hieran fehle es im Streitfall indessen. Denn für die vorzunehmende Beurteilung, ob und inwieweit aufgrund der Baulichkeiten ein nachhaltiger Vermögenszufluss eingetreten sei, sei allein auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem die gesetzliche Vertretung nach § 11 b VermG geendet habe. Die Entscheidung des gesetzlichen Vertreters über die weitere Nutzung des Grundstücks sei nämlich gerade nicht durch Nachhaltigkeit geprägt, sondern allein an dem Zweck der Erhaltung und Sicherung des Vermögenswertes ausgerichtet. Da danach allein die Entscheidung des Eigentümers über die weitere Nutzung des Grundstücks für die Frage des Vorliegens eines nachhaltigen Vermögenszuflusses maßgebend sei, sei letzterer indessen vorliegend zu verneinen. Denn eine Erhöhung des Verkehrswertes eines Grundstückes aufgrund einer bestimmten Baulichkeit könne regelmäßig nicht angenommen werden, wenn auf dem Grundstück eine Änderung der Art der baulichen Nutzung zulässig sei. So liege der Fall hier. Zwar sei das Grundstück in der Vergangenheit zu Erholungszwecken genutzt worden. Allerdings sei eine Änderung der baulichen Nutzung zulässig, da das Grundstück - was unstreitig ist - im Geltungsbereich des § 34 BauGB liege und daher zu Wohnzwecken bebaubar sei.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.03.2005 (Bl. 359 f d. A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. N... K... sowie durch dessen ergänzende mündliche Anhörung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 20.07.2005 (Bl. 390 ff d. A.) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 21.12.2005 (Bl. 466 ff d. A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig; in der Sache selbst hat sie nur in dem tenorierten Umfang Erfolg.

Der Beklagten steht der mit der Hilfswiderklage verfolgte Entschädigungsanspruch aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG gegenüber den Klägerinnen nur in Höhe von 5.922,00 € zu.

1.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Beklagte zur Geltendmachung eines Anspruches aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG aktivlegitimiert.

a)

Allerdings ergibt sich die Forderungsinhaberschaft der Beklagten nicht bereits aus originärem Recht.

Nach § 12 Abs. 1, Abs. 3 SchuldRAnpG hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer bei Beendigung des Vertragsverhältnisses im Sinne des § 1 Abs. 1 SchuldRAnpG eine Entschädigung für die auf den Grundstück verbliebene Baulichkeit insoweit zu leisten, als durch sie der Verkehrswert des Grundstückes im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.

Die Beklagte ist indessen nicht Nutzerin im Sinne dieser Regelung. Sie hat - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - weder selbst einen Vertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG abgeschlossen, noch hat sie den von den Eheleuten L... abgeschlossenen Nutzungsvertrag vom 27.08.1974 wirksam übernommen. Sie hat vielmehr am 29.08.2000 einen eigenständigen Pachtvertrag mit dem gesetzlichen Vertreter der Klägerinnen abgeschlossen, auf den die Regelungen des SchuldRAnpG keine Anwendung finden. Als Nutzer im Sinne des § 12 Abs. 1, Abs. 3 SchuldRAnpG ist danach vielmehr der ursprüngliche Nutzungsberechtigte - hier die Eheleute L... - anzusehen.

b)

Letztlich kann dies aber offen bleiben. Denn der Beklagten steht der Entschädigungsanspruch jedenfalls aus abgetretenem Recht der Eheleute L... zu.

aa)

Die Eheleute L... haben ihren Entschädigungsanspruch unter dem 22.04.2004 formell wirksam an die Beklagte abgetreten, die die Abtretung dadurch konkludent angenommen hat, dass sie im vorliegenden Rechtsstreit unter Bezugnahme auf die Abtretungserklärung den Entschädigungsanspruch geltend macht.

bb)

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Entschädigungsanspruch auch zessionsfähig.

Ein gesetzliches Abtretungsverbot existiert nicht. Der Entschädigungsanspruch kann insbesondere abgetreten werden, ohne dass mit dem Gläubigerwechsel eine Veränderung seines Inhaltes einhergehen würde (§ 399 1. Alt. BGB).

Für die Verkehrsfähigkeit des Anspruches aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG spricht zudem seine systematische Einbettung in die allgemeinen Vorschriften, wie diejenigen über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5 SchuldRAnpG), da die sich daraus ergebenden Ansprüche sämtlich abgetreten werden können. Wenn aber danach Ansprüche des Nutzers wegen eines rechtswidrig errichteten Bauwerkes (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG) abtretbar sind, kann für den auf die rechtmäßige Errichtung eines Bauwerkes gestützten Entschädigungsanspruch nicht etwas anderes gelten.

Der Umstand, dass der Entschädigungsanspruch nur in der Person des ursprünglichen Nutzers entstehen kann, belegt ebenfalls nicht die Höchstpersönlichkeit der Forderung. Dieser Umstand erklärt sich vielmehr aus dem Zweck der Norm, den Nutzer für den nach § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses eintretenden Rechtsverlust zu entschädigen. In der Bindung an den Nutzer liegt mithin die innere Rechtfertigung für die Entstehung des Entschädigungsanspruches. Für das weitere Schicksal des einmal entstandenen Anspruchs ist sie hingegen ohne Belang. Es ist insbesondere kein Grund dafür ersichtlich, weshalb der Schutz des ursprünglichen Nutzers, dem § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG gerade dient, durch Verneinung der Verkehrsfähigkeit des Entschädigungsanspruches beeinträchtigt werden sollte.

2.

Schließlich ist ein Entschädigungsanspruch aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auch in der Person der Eheleute L... entstanden.

a)

Dass der Entschädigungsanspruch bei einer - wie hier - einvernehmlichen Vertragsaufhebung aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG folgt (vgl. Münchner Kommentar - Kühnholz, 4. Aufl., § 12 SchuldRAnpG, Rz. 14; LG Berlin, ZOV 2002, 34), stellen die Parteien nicht in Frage.

Unstreitig ist - im Hinblick auf das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsbegründung vom 29.10.2004 auf Seite 7 unter b) (Bl. 298 d. A.) und im Hinblick auf das Vorbringen der Klägerinnen auf Seite 3 der Berufungserwiderung vom 03.12.2004 unter 2. b) (Bl. 316 d. A.) - auch, dass von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung im Verhältnis der Klägerinnen und den Eheleuten L... auszugehen ist. Die Eheleute L... haben den Nutzungsvertrag vom 27.08.1974 durch ihr Schreiben vom 23.06.2000 unter der Bedingung gekündigt, dass die Firma G... zum Abschluss eines Pachtvertrages mit den Beklagten bereit sei, was die Firma G... mit Schreiben vom 29.08.2000 bejahte und die Kündigung zum 30.09.2000 ausdrücklich annahm.

3.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Entschädigungsanspruches nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist nach dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut derjenige der Rückgabe des Grundstücks - das ist hier Spätsommer 2000 - .

Die Rückgabe des Grundstücks durch die früheren Nutzungsberechtigten liegt im Streitfall in der einvernehmlichen Beendigung des Nutzungsverhältnisses und in der Übergabe der in Rede stehenden Teilfläche durch den gesetzlichen Vertreter an die Beklagte auf der Grundlage des mit ihr geschlossenen Pachtvertrages.

Entgegen der Auffassung der Klägerinnen ist der Umstand, dass im Zeitpunkt der Rückgabe der Grundstücksfläche eine gesetzliche Vertretung im Sinne des § 11 b VermG bestand, im vorliegenden Zusammenhang nicht relevant und rechtfertigt insbesondere auch nicht, den "Zeitpunkt der Rückgabe" im Sinne von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auf den Zeitpunkt der Beendigung der gesetzlichen Vertretung bzw. auf denjenigen der Ermittlung des Eigentümers hinauszuschieben.

Eine solche Sichtweise widerspricht dem Prinzip der Vertretung, das gerade darin besteht, dass jemand, der aus persönlichen oder tatsächlichen Gründen gehindert ist, selbst im Rechtsverkehr aufzutreten, durch einen anderen vertreten werden kann, mit der Folge, dass grundsätzlich alle Erklärungen dieses Vertreters für und gegen den Vertretenen wirken. Zudem lässt aber auch der Wortlaut des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine andere Sicht der Dinge nicht zu. Die Rückgabe des Grundstückes ist ein rein tatsächlicher Vorgang, der nicht geeignet ist, aufgrund rechtlicher Erwägungen gleichsam im Wege einer Fiktion auf einen späteren und noch völlig offenen Zeitpunkt hinausgeschoben zu werden.

4.

Die Höhe der Entschädigung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist nach dem aus der Baulichkeit resultierenden Wertzuwachs des Grundstückes im Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen.

Der Senat bemisst diese Werterhöhung des Grundstückes nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auf 5.922,00 € (§ 287 ZPO).

Entgegen der Auffassung der Klägerinnen begegnet es keinen Bedenken, dass der Sachverständige K... zur Ermittlung der Verkehrswerterhöhung das Sachwertverfahren angewendet hat.

Regelungen dazu, wie die Verkehrswerterhöhung zu bestimmen ist, enthält § 12 Abs. 3 SchuldRAnPG nicht. Es kann daher auf die allgemeinen Bestimmungen, hier insbesondere die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung, zurückgegriffen werden, die für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalten (BGH, Urteil vom 12.01.2001, V ZR 420/99). Des Weiteren entspricht es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass der Tatrichter bei der Wahl der Wertermittlungsmethode frei ist (BGH, Urteil vom 11.03.1993, III ZR 24/92). Welcher Methode er den Vorzug gibt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (BGH, Urteil vom 12.01.2001, a.a.O.). Das Sachwertverfahren, bei welchem der Verkehrswert nach dem Bodenwert und dem Bauwert der vorhandenen Gebäude und Anlage ermittelt wird, bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an, bei denen ein Ertrag nicht angestrebt wird (BGH, Urteil vom 12.01.2001, a.a.O.). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (BGH a.a.O.), z. B. bei Grundstücken mit Miethäusern oder bei gewerblich genutzten Grundstücken (BGH, Urteil vom 11.03.1993, a.a.O.).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze wäre das Ertragswertverfahren im Streitfall nicht geeignet, die Verkehrswerterhöhung infolge der Baulichkeiten in angemessener Weise zu erfassen.

Der Umstand, dass das Grundstück durch den gesetzlichen Vertreter mit Wirkung zum 01.10.2000 verpachtet wurde, rechtfertigt die Anwendung des Ertragswertverfahrens nicht. Es handelte sich hierbei nämlich nicht um den gewöhnlichen Fall einer Verpachtung eines Grundstückes, in dem die Verpachtung ausschließlich zur Erzielung von Erträgen erfolgt, sondern um ein Vorgehen, das durch den vorläufigen Charakter der gesetzlichen Vertretung im Sinne des § 11 b VermG bestimmt war. Denn die gesetzliche Vertretung im Sinne dieser Vorschrift ist in erster Linie auf die Sicherung und den Erhalt des Vermögenswertes bis zum Auffinden des Berechtigten/Eigentümers, nicht hingegen auf eine Ertragserzielung ausgerichtet.

Gegen die Anwendung des Ertragswertverfahrens spricht aber auch, dass - wie der Sachverständige K... auf Seite 12 unter Ziffer 4.1. 3. Absatz seines Gutachtens ausgeführt hat - mit einem Wochenendbungalow bebaute Erholungsgrundstücke grundsätzlich zu einer Eigennutzung gedacht sind und normalerweise in dieser Größenordnung nicht der Erzielung von Erträgen dienen. Dass es sich bei der in Rede stehenden Grundstücksteilfläche nicht um ein Renditeobjekt handelt, wird letztlich auch durch die geringe Höhe des Pachtzinses belegt, den die Beklagte nach dem Pachtvertrag vom 29.08.2000 zu zahlen hatte, nämlich 1.018,60 DM jährlich.

Für die Wahl der richtigen Methode zur Ermittlung der Verkehrswerterhöhung ist danach vielmehr entscheidend darauf abzustellen, wie die Klägerinnen den Vermögensgegenstand im Zeitpunkt der Rückgabe Ende August 2000 verwertet hätten. Die Klägerinnen hätten die mit dem Bungalow bebaute Teilfläche aber weder selbst genutzt noch vermietet oder verpachtet. Vielmehr spricht ihre spätere Vorgehensweise, nämlich ihre im Frühjahr 2003 zunächst verfolgte Absicht, die beiden Grundstückteilflächen an die beiden Pächter zu veräußern, dafür, dass sie diese Art der Verwertung auch bereits im Zeitpunkt der Rückgabe Ende August 2000 vorgenommen hätten. Im Falle einer Veräußerung findet aber nicht das Ertragswertverfahren, sondern das Sachwertverfahren Anwendung. Denn durch den Verkauf wird gerade der Sachwert des Vermögensgegenstandes realisiert.

5.

Der auf 5.922,00 € bezifferte Wertzuwachs des Grundstückes ... hat der Senat - insoweit zum Teil sachverständigenseits beraten - wie folgt ermittelt:

a)

Ausgangspunkt ist der vom Sachverständigen K... in Ansatz gebrachte Bodenrichtwert von 90,00 DM/m² für Wohnbauland in Z.... Der Sachverständige hat diesen Ansatz auf Seite 13 seines Gutachtens einleuchtend näher begründet, ohne dass die Parteien hiergegen Einwände erhoben haben.

b)

Davon sind 70 % als Bodenwert für das bebaute Erholungsgrundstück zu Grunde zu legen. Der Sachverständige K... hat auf den Seiten 13 - 19 seines Gutachtens im Einzelnen dargelegt und plausibel begründet, dass der Bodenrichtwert von bebauten Erholungsgrundstücken im Durchschnitt bei 70 % der ermittelten Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegt. Die Parteien haben auch insoweit gegen die konkrete Höhe dieses Ansatzes nichts erinnert, insbesondere nicht dargetan, dass das prozentuale Verhältnis der Bodenrichtwerte für bebaute Erholungsgrundstücke zu denjenigen für Wohnbauland höher oder niedriger als 70 % zu bewerten sei.

Soweit sich die Klägerinnen generell gegen einen Abzug von 30 % im Rahmen der Berechnung des Bodenwertes für das bebaute Erholungsgrundstück mit der Begründung wenden, das Grundstücke liege im Geltungsbereich des § 34 BauGB und sei zu Wohnzwecken bebaubar, bleibt dieser Einwand ohne Erfolg. Denn die Klägerinnen übersehen, dass das 926 m² große Grundstück, dessen Werterhöhung infolge der streitgegenständlichen Baulichkeiten zu bestimmen ist, zum maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich im August 2000, bereits im hinteren Teil mit einem weiteren Wochenendhaus bebaut war und dementsprechend zu Erholungszwecken genutzt wurde. Bereits dieser Umstand steht der Nutzung zu Wohnbauzwecken entgegen. Die Klägerinnen können dem auch nicht mit Erfolg durch den Einwand begegnen, schließlich sei eine Teilung des Grundstückes möglich, so dass die vordere Teilfläche ohne weiteres als Wohnbauland nutzbar sei. Denn auch hier verkennen sie, dass Gegenstand der Bewertung das Grundstück mit dem im maßgeblichen Bewertungszeitpunkt gegebenen Zuschnitt ist. Im August 2000 war das Grundstück aber nicht geteilt.

c)

Eine weitere Minderung des Bodenwertes " für das unbebaute Erholungsgrundstück" in Höhe von 40% , wie sie der Sachverständige K... in seinem schriftlichen Gutachten auf Seite 20 unter 4.4. b. in Ansatz gebracht hat, ist nicht vorzunehmen.

Denn der Sachverständige hat dabei zunächst unberücksichtigt gelassen, dass das Grundstück auch ohne die streitgegenständlichen Baulichkeiten nicht unbebaut wäre, weil sich im hinteren Teil des Grundstückes der Bungalow der Eheleute P... befindet. Auf Nachfrage des Senates hat der Sachverständige K... im Rahmen seiner mündlichen Anhörung sein schriftliches Gutachten zu diesem Punkt auch ausdrücklich berichtigt und erklärt, dass ein Abschlag von 40 % von dem auf Seite 20 unter a. ermittelten Bodenrichtwert für Erholungsgrundstücke in Z... in Ansehung des Umstandes, dass sich auf dem Gesamtgrundstück der Bungalow der Eheleute P... befindet, nicht gerechtfertigt ist.

Diese mündliche Korrektur des schriftlichen Gutachtens hat der Beklagtenvertreter bei seiner Vergleichsberechnung auf den Seiten 1 und 2 seines Schriftsatzes vom 09.01.2006 unberücksichtigt gelassen.

d)

Schließlich bleibt auch der Einwand der Klägerinnen ohne Erfolg, der Sachverständige habe der Bestimmung der objektbezogenen Normalherstellungskosten unzutreffende Baukostenindizes zu Grunde gelegt.

Der Sachverständige K... hat im Rahmen seiner mündlichen Anhörung plausibel und überzeugend erläutert, dass seine Bestimmung der ausstattungsbezogenen Normalherstellungskosten mit - nach Abschlägen - 525,86 €/m² mit einer Einstufung, die sich unter Zugrundelegung der Tabelle "X.7. Lauben und einfache Wochenendhäuser" (Bl. 449 d. A.) nach Sprengnetter ergeben würde, kompatibel sei. Er hat nachvollziehbar dargelegt und begründet, dass die in Streit stehende Baulichkeit aufgrund ihrer Ausstattung in der Kategorie "Lauben und einfache Wochenendhäuser" im Bereich zwischen dem in der o. g. Tabelle mit "gut" (470,00 €/m²) und "sehr gut" (600,00 €/m²) angegebenen Standard einzustufen sei; wohingegen er ausgehend von Normalherstellungskosten 2000 für ein einfaches Einfamilienhaus in Höhe von 870,00 €/m² unter Vornahme verschiedener Abschläge im Hinblick auf die konkrete Gebäudeart (Wochenendhaus), das fiktive Baujahr und den konkreten Ausstattungsstandard auf die konkreten ausstattungsbezogenen Normalherstellungskosten von 525,86 €/m² heruntergerechnet hat, die er dann nochmals an die Regionalfaktoren Bundesland und Gemeinde angepasst hat, so dass die für das streitgegenständliche Gebäude zutreffenden Normalherstellungskosten am Bewertungsstichtag 496,94 €/m² betragen.

Der Senat hat gegen die vom Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten gewählte Verfahrensweise keine Bedenken.

Es handelt sich hierbei um eine zulässige Verfahrensweise, die mit der ebenfalls bestehenden Möglichkeit der Wertermittlung unter Zugrundelegung der Tabelle "Lauben und einfache Wochenendhäuser" nach Sprengnetter gleichwertig ist und auch zu vergleichbaren Ergebnissen führt. Es macht im Ergebnis keinen Unterschied, ob man - wie dies der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten getan hat - ausgehend von den Normalherstellungskosten für ein einfaches Einfamilienhaus unter Berücksichtigung des demgegenüber reduzierten Ausstattungsstandards des Wochenendbungalows auf die konkreten objektbezogenen Normalherstellungskosten herunterrechnet; oder, ob man den Wochenendbungalow sogleich in die Tabelle für "Lauben und einfache Wochenendhäuser" einstuft, dort dann allerdings - aufgrund des konkreten Ausstattungsstandards - im Bereich zwischen "gut" und "sehr gut".

Davon, dass die letztgenannte Einstufung zutreffend wäre, ist der Senat aufgrund der plausiblen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen K... im Rahmen seiner mündlichen Anhörung überzeugt. Nach der in Rede stehenden Tabelle weist ein Objekt in der Kategorie "Lauben und einfache Wochenendhäuser" dann einen guten Standard auf, wenn es folgende Ausstattungsmerkmale hat: "Holzbauweise/Massivbauweise, sehr gute Ausführung, z. B. Blockbohlen, d = 7 cm bzw. Wanddicke 24 cm, gutes Fundament, Satteldach mit Wellplatten". Ein Objekt mit den Ausstattungsmerkmalen "Holzbauweise/Massivbauweise, sehr gute Ausführung, mit Extras wie Ziegeldach, Thermoglas, gute sanitäre Ausführung, Nassbereich, komplett gefliest" ist sogar mit "sehr guter Standard" einzustufen.

Die in Streit stehenden Baulichkeiten, nämlich der Altbau und der Anbau, weisen die vorgenannten Ausstattungsmerkmale weitgehend auf. Die vom Sachverständigen ermittelten lichten Raumhöhen von 2,36 m (Altbau) und 2,25 m (Anbau) stehen der Einstufung in die Kategorie "gut" und "sehr gut" nicht entgegen. Der Senat schließt sich insoweit der Bewertung des Sachverständigen an, dass es sich bei den davon abweichenden Höhenangaben in der Tabelle Sprengnetter um Außenmaße, nicht aber um lichte Raumhöhen handele. Der Sachverständige hat diese Bewertung nachvollziehbar damit begründet, dass er - nach seinen Erfahrungen - kein Wochenendhaus mit entsprechend hohen Innenräumen kenne. Des Weiteren lässt sich für die Einordnung in die vorgenannte Kategorie anführen, dass der Anbau in Massivbauweise errichtet wurde, beide Hausteile ein gutes Fundament in Form eines Streifenfundamentes mit Betonfußboden aufweisen, mit DDR-Thermofenstern ausgestattet sind, eine für einen Bungalow gute sanitäre Ausstattung mit komplett gefliestem Bad vorliegt, der Fußboden der Küche gefliest ist sowie das Wohnzimmer im Anbau einen Laminatfußboden aufweist. In diesem Zusammenhang ist besonders hervorzuheben, dass das Ausstattungsmerkmal "gute sanitäre Ausstattung" in der Tabelle Sprengnetter überhaupt erst in der Kategorie "sehr guter Standard" genannt wird.

e)

In Abweichung von der vom Sachverständigen K... auf Seite 24 seines Gutachtens unter "Wertminderung wegen Alters" in Ansatz gebrachten geschätzten Restnutzungsdauer von 25 Jahren, legt der Senat jedoch eine einheitliche Restnutzungsdauer beider Bauteile von 21 Jahren zu Grunde (§ 287 ZPO).

Da Altbau und Anbau unterschiedliche Baujahre haben (Altbau 1976/Anbau 1989) war zur Bestimmung einer einheitlichen Restnutzungsdauer ein fiktives gemeinsames Baujahr zu ermitteln. Ausgehend davon, dass der Altbau eine Fläche von 21,60 m² und der Anbau eine solche von 14,43 m² hat, hat der Senat bei der Bestimmung eines gemeinsamen fiktiven Baujahres das tatsächliche Baujahr des Altbaus mit 3/5 und dasjenige des Anbaus mit 2/5 [= 5,2 Jahre (= 2/5 von 13 Jahren)] berücksichtigt. Dies ergibt als fiktives Baujahr 1981 (= 1976 + 5,2 Jahre) und - bei einer zu Grunde zu legenden Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren - eine geschätzte Restnutzungsdauer von 21 Jahren.

Dabei verkennt der Senat nicht, dass er in diesem Punkt vom Gutachten des Sachverständigen K... abweicht, der auf Seite 24 eine geschätzte Restnutzungsdauer von 25 Jahren angenommen hat, nachdem er auf Seite 22 des Gutachtens von einem fiktiven gemeinsamen Baujahr 1985 für beide Bauteile ausgegangen ist. Zwar hat der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung erklärt, dass er auch eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren nicht für unrealistisch halte, letztlich hat er aufgrund des von ihm vorgefundenen Pflegezustandes der Gesamtbaulichkeit zu einer solchen von 25 Jahren tendiert.

Der Senat ist an dieser Einschätzung des Sachverständigen indessen nicht gebunden und kann von ihr abweichen, ohne ein neues Gutachten bzw. Obergutachten einzuholen. Denn zum einen beruht die vom Sachverständigen geschätzte Restnutzungsdauer von 25 Jahren auf der unbegründeten Prämisse eines gemeinsamen fiktiven Baujahres 1985, wohingegen nach den obigen Ausführungen tatsächlich ein fiktives Baujahr 1981 zu Grunde zu legen ist. Zum anderen ist auch die Erklärung des Sachverständigen, in Ansehung des Pflegezustandes der Baulichkeiten gehe er von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus, im vorliegenden Zusammenhang kein relevantes Argument. Die Restnutzungsdauer ist von einem konkreten Pflegezustand unabhängig. Eine Ausnahmesituation, in der - etwa bei einem baufälligen oder stark vernachlässigten Objekt - der konkrete Pflegezustand bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer zu berücksichtigen wäre, kann nicht festgestellt werden. Ausgehend von einer unstreitigen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren, und einem zu Grunde zu legenden fiktiven Baujahr 1981 ergibt sich danach eine zum Bewertungsstichtag in Ansatz zu bringende Restnutzungsdauer von 21 Jahren.

Unter Zugrundelegung der Methode Ross ist danach gemäß der maßgeblichen Tabelle "Alterswertminderung/Restwert" ein Wertminderungsfaktor des Herstellungswertes von 35 % anzunehmen. Gegen die Anwendung der degressiven Berechnungsmethode nach Ross bestehen keine Bedenken. Die Methode Ross wäre nach den Ausführungen des Sachverständigen nur bei einem - hier aber nicht gegebenen - Instandsetzungsrückstau unanwendbar.

f)

Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die vom Beklagtenvertreter im Schriftsatz vom 17.01.2006 aufgestellte Vergleichsberechnung bereits deswegen unzutreffend ist, weil in ihr wiederum ein um 40 % vom Bodenwert für das bebaute Erholungsgrundstück reduzierter Bodenwert des unbebauten Erholungsgrundstückes in Ansatz gebracht wird, was indessen nach den obigen Ausführungen unzulässig ist. Unzulässig ist aber auch, die Berechnung des infolge der Baulichkeiten eingetretenen Wertzuwachses nur auf die Grundstücksteilfläche von 463 m² zu beziehen. Denn bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um das Gesamtgrundstück mit einer Größe von 926 m², nicht hingegen um die Teilfläche von 463 m².

g)

Nach alledem berechnet sich der zuerkannte Entschädigungsanspruch in Höhe von 5.922,00 € wie folgt:

(1) Sachwertermittlung Wochenendhaus:

(a) Normalherstellungskosten

(d) Zeitwert des Gebäudes (inkl. BNK)|13.209,86 €

(2) Zusammenfassung Sachwertermittlung des bebauten Erholungsgrundstücks:

Gegenüberstellung der Grundstückswerte:

Der zuerkannte Zinsanspruch ist aus § 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Da der Beklagten der geltend gemachte Entschädigungsanspruch nur aus abgetretenem Recht der Eheleute L... zusteht, sind die Klägerinnen erst mit Zugang des Schriftsatzes vom 30.04.2004, mit dem die Beklagte die Abtretungserklärung der Eheleute L... eingereicht hat, mit der Zahlung in Verzug gesetzt worden. Da die Abschriften des vorgenannten Schriftsatzes am 03.05.2004 beim Landgericht eingegangen sind und sogleich an den Klägervertreter abverfügt wurden, ist unter Berücksichtigung normaler Postlaufzeiten von einem Zugang am 05.05.2004 auszugehen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts gebieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 19.250,00 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung