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4 U 199/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 27.07.2005

Verkündet am 27.07.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 15.06.2005 durch

die Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Amtsgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 09.11.2004 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Beklagten und der Berufung der Klägerin teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Klägerin ab dem 16.03.2001 nicht dazu verpflichtet ist, den im Erbbaupachtvertrag zwischen ihr und der Gemeinde R... zur UR-Nr. 533/1999 der Notarin E... P... in ... vereinbarten Pachtzins zu zahlen, soweit dieser den Betrag von 11.189,33 € jährlich übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Mehrkosten, die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts ... entstanden sind. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Klägerin ein Drittel und die Beklagte zwei Drittel.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um die Notwendigkeit der Anpassung eines Erbbaurechtsvertrages wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage.

Die Beklagte betreibt auf einer mit Pachtvertrag vom 07.03.1992 durch die damalige Gemeinde R..., deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte ist, an die beiden Gesellschafter der Klägerin ab dem 01.04.1992 für 20 Jahre überlassenen Fläche von 132.000 m² einen Campingplatz am Ru.... Am 06.05.1999 schloss die damals noch als "Familiencamping Ru... - E... & D... GbR firmierende Klägerin mit der Gemeinde R... einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag über eine in der Nähe des Pachtgrundstückes liegende, unvermessene Teilfläche der in Flur 7 gelegenen Flurstücke 36 und 37/6 (Amtsgericht ..., Grundbuch von R..., Blatt 779) mit einer geschätzten Größe von 71.931m² zur Erweiterung ihres Campingplatzes mit einer Laufzeit von 33 Jahren. Wegen der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf den Inhalt der als Anlage zur Klageschrift eingereichten Kopie verwiesen. Die im Jahr 2003 durchgeführte Vermessung der Erbbaurechtsfläche ergab eine tatsächliche Größe von 82.070 m².

Zwischen den Parteien ist im Berufungsverfahren unter anderem folgendes unstreitig geworden:

Die Klägerin führte nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages zunächst auf der Grundlage des Absichtsbeschlusses der Gemeindevertretung R... vom 23.02.1999 eine Beplanung der gesamten Erbbaurechtsfläche mit dem Ziel der Nutzung eines Campingplatzes durch. Die gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg stimmte mit ihrem Schreiben vom 14.02.2001 grundsätzlich der Erweiterung des Campingplatzes R... durch Einbeziehung des ca. 7,3 ha großen Waldstückes zu. Allerdings verknüpfte sie ihre Zustimmung mit der Bedingung, dass zum Bilanzausgleich des Flächennutzungsplanes die bisher als Sonderbaufläche "Wochenendhausgebiet" dargestellten Fläche am ... See künftig als Wald ausgewiesen werden solle. Als Reaktion auf das Schreiben der gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg beschloss die Gemeindevertretung R... am 16.03.2001, am ... See Flächen in einer Gesamtgröße von 25.324 m² zu erwerben und diese Flächen im Rahmen der beabsichtigten Flächennutzungsplanänderung als Austauschflächen auszuweisen. Zugleich wurde beschlossen, dass keine weiteren Flächen als Austauschflächen ausgewiesen werden sollen. Dieses Vorgehen der Gemeindevertretung R... führte dazu, dass die gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg mit Schreiben vom 22.05.2001 die Anpassung des Planentwurfes "Campingplatz Ru..." an die Ziele der Raumordnung nicht bestätigte. Sie bemängelte insbesondere, dass von der als Wald darzustellenden Fläche am ... See nach den Entwürfen der Gemeinde weiterhin ca. 1,25 h im nordöstlichen Teil als Sondergebiet Wochenendhausgebiet dargestellt werden. Damit seien die Bedingungen für die Befürwortung des Campingplatzes am Ru... nicht erfüllt. Bei den nachfolgenden Planungen der Klägerin legte diese für die Erweiterung des Campingplatzes nunmehr zugrunde, dass nur eine Teilfläche aus dem Erbbaurechtsvertrag als Campingplatz genutzt werden könne. Durch die Veränderung ihrer Planungen sind von ursprünglich vorgesehenen 180 Stellplätzen für Camper und Wochenendnutzer zuletzt noch 62 Stellplätze übrig geblieben. Durch die Beklagte wurden schließlich am 04.02.2003 und 13.02.2003 ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Campingplatz am Ru..." sowie eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes R... als Satzung beschlossen. Hierdurch ist die Nutzung der Fläche aus dem Erbbaurechtsvertrag im Umfang von 3,2 ha als Campingplatz vorgesehen. Die Rechtsverbindlichkeit des Flächennutzungsplans ist bisher noch nicht eingetreten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem am 09.11.2004 verkündeten Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

In dem angegriffenen Urteil hat das Landgericht Frankfurt (Oder) der Klage teilweise stattgegeben und dahin erkannt, dass die Klägerin nicht dazu verpflichtet ist, für das streitgegenständliche Grundstück den vereinbarten Pachtzins zu zahlen, soweit dieser den Betrag von 11.189,33 € jährlich übersteigt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass angesichts der fehlenden Nutzbarkeit einer erheblichen Teilfläche des Grundstücks als Campingplatz zwar die Voraussetzungen für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegen. Die Klägerin könne jedoch gemäß § 313 Abs. 2 BGB eine Vertragsanpassung nicht dahin verlangen, dass die Waldfläche aus dem Vertrag vollständig herausgenommen werde. Diese - mit dem Hauptantrag verfolgte - Form der Vertragsanpassung sei für die Beklagte im Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung unzumutbar. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf die von der Klägerin übernommene Verkehrssicherungspflicht für die Waldfläche. Allerdings sei es der Beklagten - entsprechend dem Hilfsantrag der Klägerin - zumutbar, dass der Pachtzins für die zur Nutzung als Campingplatz unbrauchbare Waldfläche wie tenoriert herabgesetzt werde.

Mit ihren Berufungen greifen beide Parteien den sie jeweils belastenden Teil des Urteils an und verteidigen es im Übrigen.

Die Beklagte rügt die Verletzung von Verfahrensregeln und die materielle Rechtsanwendung. Sie vertritt die Auffassung, das Landgericht habe nicht den nach § 139 Abs. 2 ZPO erforderlichen Hinweis dahin erteilt, das es angesichts des substantiierten Vorbringens der Klägerin den Vortrag der Beklagten zu einer Mischkalkulation bei der Festlegung des Pachtzinses für substanzlos und ein einfaches Bestreiten für unzureichend halte. Allein der im Termin erteilte und protokollierte Hinweis, der vereinbarte Erbbauzins spreche dafür, dass die Parteien die Benutzung des gesamten Erbbaulandes als Campingplatz zur Geschäftsgrundlage ihres Vertrages gemacht hätten, genüge insoweit nicht. Wäre ein entsprechender Hinweis erteilt worden, hätte die Beklagte bereits erstinstanzlich weiter zur damaligen Kalkulation des Verkehrswertes des Erbbaugrundstückes vortragen können. Der vereinbarte Erbbauzins sei im Ergebnis einer zähen Verhandlung unter Abwägung aller Interessen und Risiken zwischen den Parteien frei bestimmt worden. Bei Vertragsschluss sei keine der Parteien davon ausgegangen, dass die Waldfläche vollständig als Sondergebiet Campingplatz umgewandelt werden dürfe. Vielmehr sei durch einen gehörigen Abschlag für den anzunehmenden Verkehrswert des Pachtlandes der bestehenden Risikoverteilung Rechnung getragen worden. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage sei nicht erfolgt. Für den Feststellungsantrag fehle der Klägerin zudem das Feststellungsinteresse; dieser sei unzulässig. Die Beklagte behauptet in der Berufungsbegründung, der Verkehrswert für Waldflächen betrage 0,30 /m².

Die Beklagte beantragt,

1. das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 09.11.2004, Az.: 13 O 135/04, aufzuheben und die Klage abzuweisen;

2. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

1. unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 09.11.2004, Az.: 13 O 135/04, die Beklagte zu verurteilen, einer Änderung des Erbbaupachtvertrages zwischen der D... & E... GbR und der Gemeinde R... zur UR-Nr. 533/1999 der Notarin E... P... in ... dahingehend zuzustimmen und die erforderlichen Erklärung abzugeben, dass Gegenstand des Vertrages lediglich die Fläche ist, die auf dem folgenden Plan mit den Grenzsteinen 5, 3, 4, 807, 806, H109, H43, H34, H36, H112, H113, 43, 805, 60023, 5 umschlossen wird (farblich gelb markiert) sowie festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, den im Erbbaupachtvertrag zwischen den Klägern und der Gemeinde R... zur UR-Nr. 533/1999 der Notarin E... P... in ... vereinbarten Pachtzins zu zahlen, soweit dieser den Betrag von 10.907,85 € jährlich übersteigt;

2. die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin rügt die materielle Rechtsanwendung durch das Landgericht und verfolgt mit der Berufung ihren Hauptantrag weiter. Der Beklagten sei die Herausnahme der Waldfläche aus dem Erbbaurechtsvertrag durchaus zumutbar. Die Frage der Übernahme von Verkehrssicherungspflichten habe bei Vertragsschluss keine Rolle gespielt. Für die Klägerin bestehe kein Interesse, eine 31.000 m² große Fläche zu pachten und kostenträchtig zu pflegen, ohne sie adäquat nutzen zu können. Für die Beklagte sei die Pflege der Waldfläche jedoch ohne einen messbaren Mehraufwand durchzuführen.

Im Übrigen wiederholen und vertiefen beide Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen und treten dem Berufungsvorbringen der jeweils anderen Partei entgegen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet; die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Das Urteil des Landgerichts ist daher wie tenoriert abzuändern.

1.

Die Klage ist insgesamt zulässig.

Soweit die Klägerin in ihrem Haupt- und Hilfsantrag jeweils einen Feststellungsausspruch begehrt, steht ihr hierfür das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse zur Seite. Ein Vorrang einer etwaigen Leistungsklage - gegebenenfalls auf Rückzahlung bereits überzahlten Erbbauzinses - besteht im vorliegenden Fall nicht.

a) Für Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses ist durch den Bundesgerichtshof anerkannt, dass auch bei der Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage auf die Zahlung rückständiger Zinsen gleichwohl eine Feststellungsklage dahin eröffnet ist, ob das Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen, insbesondere zu dem vereinbarten Mietzins, fortbesteht (vgl. Urteil vom 03.07.2002, NJW-RR 2002, 1377 m. w. N.). Da bei einer möglichen Leistungsklage die Entscheidung über den Bestand des Mietverhältnisses und die Miethöhe nicht in Rechtskraft erwächst, wird die Feststellungsklage als einzige Möglichkeit zur Herbeiführung einer rechtskräftigen Entscheidung über diese Fragen ausdrücklich zugelassen.

b) Nichts anderes gilt für den hier im Hinblick auf die Höhe des Erbbauzinses gestellten Feststellungsantrag, der seine Ursache gleichfalls in einem Streit über die Höhe des vertraglich geschuldeten Zinsanspruches hat. Soweit sich die Klage auf die Begrenzung des Erbbauzinses für die Vergangenheit bezieht, könnte sie zwar auch als bereicherungsrechtliche Leistungsklage erhoben werden. Soweit im Rahmen der Begründetheit dieser Leistungsklage auf die auch in Zukunft bedeutsamen rechtlichen Fragen im Verhältnis der Parteien zueinander eingegangen würde, entstünde jedoch insoweit keine Rechtskraft. Angesichts des prozessual schutzwürdigen Interesses der Klägerin an der Erlangung einer rechtskräftigen Entscheidung steht ihrem rechtlichen Interesse an der begehrten Feststellung die Möglichkeit einer Leistungsklage nicht entgegen.

2.

In Übereinstimmung mit dem Landgericht geht der Senat davon aus, dass in dem Vertragsverhältnis der Parteien eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001, das gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auch seit dem 01.01.2003 für das Dauerschuldverhältnis der Parteien gilt, eingetreten ist. Zu der Beseitigung der Störung der Geschäftsgrundlage ist die tenorierte Abänderung des notariellen Vertrages erforderlich.

a) Die Möglichkeit der Nutzbarkeit der gesamten Fläche des Erbbaurechtsvertrages für den Betrieb eines Campingplatzes ist Geschäftsgrundlage der Parteien bei dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vom 06.05.1999.

aa) Geschäftsgrundlage sind die bei Abschluss eines Vertrages erkennbaren Vorstellungen einer Vertragspartei oder beider Vertragsschließenden, die zwar nicht Vertragsinhalt geworden sind, auf denen aber der Geschäftswille mindestens einer Vertragspartei ersichtlich beruht (vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1996, NJW 1997, 320, 323 m. w. N.).

Dabei bilden auch diejenigen Umstände und allgemeinen Verhältnisse, deren Vorhandensein und Fortdauer objektiv erforderlich ist, damit der Vertrag im Sinne der Absichten beider Vertragspartner noch als sinnvolle Regelung bestehen kann, eine Geschäftsgrundlage ihrer Vereinbarung. Das gilt auch für Umstände, die für den Vertrag als eine sinnvolle Regelung von ausschlaggebender Bedeutung sind, selbst wenn diese von den Parteien während der Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen worden sind; es genügt vielmehr, wenn sie bestimmte Umstände als selbstverständlich ansahen, ohne sich diese bewusst zu machen (vgl. BGH, aaO., auch OLG Schleswig, Urteil vom 13.02.2004, OLGR Schleswig 2004, 247; Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 313 Rn. 7 m. w. N.). Von der Geschäftsgrundlage werden allerdings diejenigen Umstände nicht mehr umfasst, die nach dem Vertragszweck in den alleinigen Risikobereich nur einer der Vertragsparteien fallen sollen (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2000, NJW 2000, 1714, 1716).

bb) Die übereinstimmende Vorstellung der Parteien, dass eine grundsätzliche Nutzbarkeit der gesamten Fläche des Erbbaurechtsvertrages als Campingplatz möglich sein wird, hat an verschiedenen Stellen des notariellen Vertrages deutlichen Ausdruck gefunden, ohne das dieser Umstand zum Inhalt des Vertrages erhoben worden ist.

Soweit die Parteien in § 6 Abs. 1 des Vertrages unter der Überschrift "Zweckbestimmung" die Zielrichtung der Nutzung des Erbbaugrundstückes auf den Betrieb eines Campingplatzes festgelegt haben, sind sie ersichtlich davon ausgegangen, dass auch eine entsprechende öffentlichrechtliche Nutzbarkeit der Fläche hergestellt wird. Unschädlich ist insoweit die in § 6 Abs. 1 gewählte Formulierung der "Berechtigung" zum Betrieb eines Campingplatzes, die sprachlich irreführend sein könnte. Aus dem systematischen Zusammenhang der Norm mit der in § 14 Abs. 1 Nr. 1 geregelten Alternative des Heimfallanspruches ergibt sich vielmehr, dass die Klägerin zur Erhaltung ihrer Rechte aus dem Erbbaurechtsvertrag sogar dazu verpflichtet ist, auf dem Grundstück einen Campingplatz zu betreiben. Aus § 15 Abs. 1 lit. a des Vertrages folgt schließlich, dass die Klägerin sogar zu einer vorzeitigen Aufhebung des Vertrages berechtigt sein soll, wenn die Fortsetzung der Nutzung "Campingplatz" ihr wirtschaftlich nicht mehr zugemutet und dies auch durch eine Änderung der Nutzung nicht auf eine zumutbare Belastung abgemildert werden kann. Auf den Vertragszweck des Betriebes bzw. der Erweiterung des Campingplatzes nehmen im Übrigen auch die vertraglichen Regelungen in den §§ 7 Abs. 3, 8 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrages durch Verweisung Bezug und bringen zugleich zum Ausdruck, dass die Parteien von einer uneingeschränkten Nutzbarkeit der gesamten Fläche des Erbbaurechtsvertrages zum Betrieb eines Campingplatzes ausgegangen sind.

cc) Auch die zwischen den Parteien unstreitigen außerhalb der Vertragsurkunde liegenden Umstände verdeutlichen eine entsprechende gemeinsame Vorstellung der Parteien.

So nennt der bei der Beurkundung des Vertrages vorliegende Beschluss der Gemeindevertretung vom 24.09.1998 als Motiv für den Abschluss des Vertrages die Erweiterung des Familiencampingplatzes Ru.... Die Gemeinde R... wollte ausdrücklich zu diesem Zweck an die Klägerin eine ca. 6,5 ha große Fläche verpachten. In einem weiteren Beschluss der Gemeindevertretung vom 23.02.1999 hat sie zudem - vor dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vom 06.05.1999 - ihre Absicht bekundet, die gesamte künftig zu verpachtende Fläche in dem Flächennutzungsplan der Gemeinde R... künftig als "Sondergebiet Campingplatz" auszuweisen und hierzu ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung eines Bauleitplanes parallel zu dem noch einzuleitenden Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes durchzuführen.

dd) Die Überzeugung des Senats von einer bei Vertragsabschluss als Geschäftsgrundlage bestehenden Vorstellung der Parteien zu der Möglichkeit einer einheitlichen Nutzung der gesamten Fläche des Erbbaurechtsvertrages als Campingplatz wird schließlich auch durch die vertraglichen Regelungen zur Höhe des Erbbauzinses bestätigt.

(1) In § 4 Abs. 4 des Vertrages erachten die Parteien einen einheitlichen Verkehrswert pro Quadratmeter für den Grund und Boden von 7,00 DM für angemessen. Dieser bildet sodann die Berechnungsgrundlage für den in § 4 Abs. 1 festgelegten - gleichfalls einheitlichen - dinglichen Erbbauzins. Die in der Berufungsbegründung der Beklagten in diesem Zusammenhang angestellten Überlegungen zu einer angeblichen Mischkalkulation dieses Erbbauzinses sind vor diesem Hintergrund wenig überzeugend. Abgesehen davon, dass es angesichts der bereits aufgezeigten Umstände des Vertragsschlusses auf die Ermittlung des Erbbauzinses für die Bestimmung der Vertragsgrundlage nicht mehr ankommt, führen die Ergebnisse der Berechnungen der Beklagten nicht dazu, den im Vertrag zugrunde gelegten Grundstücksverkehrswert von 7,00 DM/m² nachvollziehbar zu erklären. Statt dessen werden von der Beklagten Beträge von 8,43 DM/m² und 12,02 DM/m² errechnet, die sodann mit dem Hinweis auf langwierige Verhandlungen auf das vertraglich vereinbarte Ergebnis gekürzt werden.

(2) Deutlich nachvollziehbarer ist demgegenüber der von dem Landgericht aufgegriffene Hinweis der Klägerseite, dass die Parteien bei der Bemessung des Erbbauzinses das weniger als ein Jahr zuvor eingeholte Wertgutachten des Dipl.-Ing. A... vom 17.06.1998 herangezogen haben, in dem auf Seite 7 für eine Pachtfläche "Holzung", die im Zusammenhang mit einer Wasserskianlage genutzt werden sollte, ein Bodenwert von 7,00 DM/m² als angemessen bezeichnet wird. Insoweit hat das Landgericht das Vorbringen der Klägerin auch als unstreitig in dem Tatbestand des angegriffenen Urteils (Seite 3) festgehalten. Bei den von dem Sachverständigen begutachteten Holzungen handelt es sich im Wesentlichen auch um Teile der Flurstücke 36 und 37/6, die Gegenstand des hier streitgegenständlichen Vertrages sind, so dass eine einheitliche Bewertung des Bodenpreises durchaus nicht fern liegt. Der Argumentation des Landgerichts steht im Übrigen nicht entgegen, dass der Sachverständige andere Flurstücke, die im Zusammenhang mit der Wasserskianlage für eine künftige Erbbaupacht als Flächen zur Freizeitgestaltung zu bewerten waren, mit 10,00 DM/m² taxiert hat. Der Begründung des Sachverständigen lässt sich vielmehr entnehmen, dass hier unter anderem eine gute bis sehr gute Lage der Flächen zugrunde gelegt worden ist. Dem seinem Gutachten beigefügten Lageplan ist zu entnehmen, dass sich die Flächen in unmittelbarer Seeufernähe mit direktem Straßenanschluss befinden und somit bereits ihrer Lage nach deutlich besser positioniert sind als die hier im Streit befindliche Fläche.

(3) Unter Berücksichtigung der aufgezeigten Umstände vermag der Senat den Hinweis der Beklagten auf langwierige Verhandlungen nur dahin zu verstehen, dass diese Verhandlungen möglicherweise den Multiplikator für den dinglichen Erbbauzins in § 4 Abs. 1 des Vertrages -vereinbart worden sind 6 % (des Verkehrswertes) - betroffen haben.

b) Die Grundlage des Vertrages vom 06.05.1999 ist dadurch gestört, dass nach dem derzeitigen Planungsstand von der Fläche des Erbbaurechtsvertrages zumindest 31.275 m² - das entspricht gut 38 % der Gesamtfläche - langfristig nicht für den Betrieb des Campingplatzes genutzt werden können, da sie Waldgebiet bleiben müssen.

aa) Die tatsächlichen Abläufe im Planungsverfahren, die zwischen den Parteien im Ergebnis des Berufungsverfahrens unstreitig sind, hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 03.06.2005 unter Vorlage aussagekräftiger Unterlagen im einzelnen dargelegt. Auch unter Beachtung der ununterbrochenen Weiterentwicklung, die bei Flächennutzungsplänen naturgemäß stattfindet, steht nach sicherer Einschätzung des Senats auf längere Sicht fest, dass der Planentwurf "Campingplatz Ru..." wegen eines Verstoßes gegen die Ziele der Raumordnung nicht - wie bei dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vorgesehen - in der ursprünglichen Größe umgesetzt werden kann, sondern dass nur eine Teilfläche im Umfang von noch 3,2 ha - das entspricht 39 % der durch den Vertrag vom 06.05.1999 überlassenen Fläche - als Campingplatz genutzt werden darf. Andere Flächenteile sind für die von der Klägerin beabsichtigte Campingplatz durchaus noch von Interesse; hingegen steht für eine Teilfläche des Erbbaurechts-vertrages in einer Größe von 31.275 m² fest, dass sie nicht für den Betrieb des Campingplatzes genutzt werden kann, sondern reines Waldgebiet bleiben muss.

bb) Durch die eingetretene Entwicklung der öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen zur Nutzbarkeit des Erbbaurechtsgrundstücks als Campingplatz ist in tatsächlicher und in wirtschaftlicher Hinsicht eine wesentliche Störung der Vertragsgrundlage eingetreten. Die Klägerin ist nunmehr lediglich dazu in der Lage, einen Flächenanteil von weniger 50 % aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 06.05.1999 als Campingplatz zu nutzen. Hierdurch ist ihr ursprüngliches Vorhaben hinsichtlich der möglichen zusätzlichen Stellplätze auf dem Campingplatz inzwischen auf eine Größe von einem Drittel geschrumpft. Nachdem sie zunächst in der Erweiterung ihres bisherigen Platzes 180 neue Stellplätze für Camper und Wochenendnutzer schaffen wollte, kann sie nunmehr lediglich noch 62 Stellplätze einrichten. Die wirtschaftliche Bedeutung dieser Nutzungsbeschränkung liegt auf der Hand.

c) Das Planungs- und Verwendungsrisiko für die streitgegenständliche Fläche trägt im vorliegenden Fall nicht die Klägerin allein; es ist vielmehr auf beide Parteien - wie tenoriert geschehen - zu verteilen.

aa) Im Grundsatz ist allerdings festzuhalten, dass auch bei einer erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage dann keine Anpassung des Vertrages erfolgt, wenn die eingetretene Änderung ausschließlich dem Risikobereich einer Vertragspartei zuzuordnen ist. Für einen Erbbaurechtsvertrag gilt hinsichtlich des Verwendungsrisikos im Regelfall, dass dieses durch den Erbbauberechtigten getragen wird. Dies gilt insbesondere für die Fragen der Bebaubarkeit des Grundstücks, soweit sich das Erbbaurecht auf Bauerwartungsland bezieht (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 12.06.1987, BGHZ 101, 143 ff. = NJW 1987, 2674-2676). In diesen Fällen ist es in der Regel Sache des Erbbauberechtigten, in dem schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag eine sein Verwendungsrisiko begrenzende Regelung zu treffen (vgl. BGH, aaO.).

bb) Im vorliegenden Fall ist jedoch die Besonderheit zu beachten, dass die Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen in einem wesentlichen Umfang in der Hand der Beklagten selbst lagen, da diese für die Aufstellung des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes zuständig war. Aufgrund dieses Umstandes gab es aus Sicht der Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Notwendigkeit, das Risiko bauplanungsrechtlicher Vorgaben - die von der übereinstimmenden Vorstellung beider Vertragsparteien abweichen könnten - vertraglich zu regeln. Vielmehr durfte sie zu Recht davon ausgehen, dass die Beklagte als Vertragspartnerin selbstverständlich alles in ihrer Macht stehende veranlassen würde, um die gemeinsamen Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss in die Wirklichkeit umzusetzen. Das gleichwohl verwirklichte öffentlich-rechtliche Planungsrisiko ist vor diesem Hintergrund von beiden Parteien ab dem Zeitpunkt, als die Beklagte das gemeinsame Vorhaben nicht mehr uneingeschränkt unterstützt hat, gleichermaßen zu tragen.

cc) Für die Risikoverteilung zwischen den Parteien ist in zeitlicher Hinsicht zu beachten, dass die Klägerin angesichts des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages am 06.05.1999 mit frühzeitiger Übergabe der Fläche offenbar dazu bereit war, zunächst das Verwendungsrisiko für eine gewisse Zeit allein zu tragen und daher einen ungeminderten Erbbauzins für eine als Campingplatz (noch) nicht nutzbare Fläche an die Beklagte zu bezahlen. Eine Reduzierung des Erbbauzinses vom Vertragsbeginn an - wie von dem Landgericht ausgesprochen - entspricht daher nicht der bei Vertragsschluss von den Parteien vorgenommenen Risikoverteilung. Die anfängliche, alleinige Übernahme des Verwendungsrisikos muss jedoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu dem Zeitpunkt ihr Ende finden, in dem durch das Verhalten der Beklagten für den objektiven Betrachter unzweifelhaft ersichtlich war, dass sie an den gemeinsamen Vorstellungen von der Nutzbarkeit der gesamten Fläche des Erbbaurechtsvertrages für den Betrieb eines Campingplatzes abgegangen ist und stattdessen anderen planerischen Belangen den Vorzug eingeräumt hat.

Nach umfassender Würdigung des von den Parteien vorgetragenen unstreitigen Sachverhaltes geht der Senat davon aus, dass insoweit der am 16.03.2001 gefasste Beschluss der Gemeindevertretung R... maßgeblich ist. In diesem Beschluss ist deutlich zum Ausdruck gekommen, dass die Gemeindevertretung R... - aus welchen Gründen auch immer - nicht dazu bereit war, die Bedingungen in dem Schreiben der gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg vom 14.02.2001 vollständig zu erfüllen. Statt dessen hat die Gemeindevertretung auf der Grundlage dieses Beschlusses lediglich eine Teilumwandlung der Flächen am ... See vorgenommen und damit das spätere Scheitern der Änderung des Flächennutzungsplanes hinsichtlich der Größe des Sondergebietes "Campingplatz" bewusst in Kauf genommen. Aus dem Vorbringen der Parteien ist nicht ersichtlich, dass die Gemeindevertretung nach dem Schreiben der gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg vom 22.05.2001 sich in irgend einer Weise darum bemüht haben könnte, Lösungsmöglichkeiten zum Erhalt der beabsichtigten Größe des Sondergebietes "Campingplatz" in die Tat umzusetzen. Vielmehr hat sie sich offensichtlich mit dem teilweisen Fehlschlagen der Campingplatzerweiterung abgefunden. An dem hierdurch maßgeblich realisierten Planungsrisiko ist die Beklagte ab dem Datum ihres Beschlusses (16.03.2001) angemessen zu beteiligen.

d) Aus den obigen Ausführungen zur wirtschaftlichen Bedeutung der eingetretenen Störung der Geschäftsgrundlage ergibt sich ohne Weiteres, dass für die Klägerin ein weiteres Festhalten an dem Vertrag vom 06.05.1999 ohne jede Änderung nicht mehr zumutbar ist.

Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt, dass eine Unzumutbarkeit dann anzunehmen ist, wenn nicht ernstlich zweifelhaft sein kann, dass eine Partei oder beide den Vertrag bei Kenntnis der Veränderung nicht oder nur mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten. Bei objektiver Betrachtung ist ohne Weiteres ersichtlich, dass die Klägerin bei einer frühzeitigen Kenntnis von der Teilnutzbarkeit der Fläche des Erbbaurechtsvertrages sicher darauf bestanden hätte, für den Teil der Fläche, der Waldfläche bleiben muss und damit für eine Campingplatznutzung wertlos ist, einen deutlich geringeren Verkehrswert für die Berechnung des Erbbauzinses anzusetzen. Zwischen den Parteien ist hierzu erstinstanzlich unstreitig gewesen, dass der Verkehrswert von Wald mit 0,15 /m² - statt des vereinbarten Bodenwertes von 7,00 DM/m² (ca. 3,58 /m²) - anzusetzen ist. Angesichts des Umfangs der von der Klägerin in dem Erbbaurechtsvertrag übernommenen Waldfläche ergibt sich ein so erheblicher Unterschied zu dem tatsächlich vereinbarten Pachtzins, dass eine Vertragsanpassung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben erforderlich ist.

e) Die Vertragsanpassung im Rahmen des § 313 Abs. 2 BGB erfordert im Ergebnis die nachfolgenden Änderungen des Erbbaurechtsvertrages vom 06.05.1999.

aa) Die Fläche des Erbbaurechtsvertrages bleibt unverändert. Unzweifelhaft ist insoweit, dass die Klägerin an der Aufrechterhaltung des Vertrages für die Teilfläche in einer Größe von ca. 3,2 ha, die als Campingplatz genutzt werden können, interessiert ist und dass insoweit die Aufrechterhaltung auch dem Interesse der Beklagten entspricht. Hinsichtlich der Flächen, die lediglich als Wald genutzt werden dürfen, fehlt es an einem ausreichenden Vorbringen der Klägerin dazu, aus welchen konkret darzulegenden Gründen es für sie unzumutbar sein soll, die Einbeziehung des Waldanteiles in den Erbbaurechtsvertrag aufrechtzuerhalten, worauf die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch hingewiesen worden ist.

bb) In Übereinstimmung mit dem Landgericht erachtet es der Senat für angemessen, die Höhe des Erbbauzinses - entsprechend dem Hilfsantrag der Klägerin - den tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten der überlassenen Fläche anzupassen.

Bezüglich einer Teilfläche von 50.795 m² ist die Klägerin ausweislich ihres Vorbringens in der Klageschrift dazu bereit, sich diese weiterhin als Campingplatzfläche mit einem Verkehrswert von 7,00 DM/m² anrechnen zu lassen. Für diesen Teil ergibt sich unter Beachtung der vertraglichen Bestimmungen ein jährlicher Erbbauzins von 10.907,85 . Hinsichtlich des verbleibenden Teils von 31.275 m² Waldfläche ist jedoch aufgrund der eingetretenen Störung der Geschäftsgrundlage eine Reduzierung des Bodenwertes auf den erstinstanzlich unstreitigen Betrag von 0,15 /m² vorzunehmen. Soweit die Beklagte die Berechtigung dieses Wertansatzes erstmals in dem Berufungsverfahren angreift, sind Gründe für eine Zulassungsfähigkeit ihres Vorbringens gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich. Damit ergibt sich für die Waldfläche ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von 281,48 €. Der jährliche Erbbauzins für die gesamte Fläche des Erbbaurechtsvertrages beläuft sich damit auf 11.189,33 €. Hiervon unberührt bleiben etwaige Veränderungen des Erbbauzinses aufgrund der in § 5 des notariellen Erbbaurechtsvertrages zwischen den Parteien vereinbarten schuldrechtlichen Erbbauzinsanpassung.

cc) Im Hinblick auf die bereits dargestellte Risikoverteilung in zeitlicher Hinsicht ist der ursprünglich vertraglich vereinbarte Erbbauzins von der Klägerin bis einschließlich zum 15.03.2001 ungemindert zu zahlen. Ab dem 16.03.2001 - Datum des Beschlusses der Gemeindevertretung R... zum Flächenankauf und zum beschränkten Ausweis von Austauschflächen - schuldet die Klägerin lediglich den auf insgesamt 11.189,33 € reduzierten Erbbauzins. 3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 3, 9 Satz 1 ZPO auf 24.506,25 € (= 3,5 mal 6.716,07 € Erbbauzinsdifferenz zzgl. 1.000,00 € als geschätztes zusätzliches Interesse der Klägerin an der Verkleinerung der Fläche des Erbbaurechtsvertrages) festgesetzt. Ebenso wie bei Klagen auf Erhöhung des Erbbauzinses (vgl. hierzu OLG Celle, Beschluss vom 21.04.1983, NdsRpfl 1983, 159; auch OLG München, Beschluss vom 04.02.1977, Az.: 19 W 699/77) ist der Streitwert bei Klagen auf Ermäßigung des Erbbauzinses nach § 9 Satz 1 ZPO zu bemessen. Da es sich bei der eine Ermäßigung des Erbbauzinses begehrenden Klage in Haupt- und Hilfsantrag um eine die vertraglich vereinbarte Anspruchshöhe leugnende (negative) Feststellungsklage handelt, ist ein Abschlag von dem ermittelten Streitwert nicht vorzunehmen.

Ende der Entscheidung