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5 U (Lw) 34/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 20.03.2008

Verkündet am 20.03.2008

In dem Rechtsstreit

hat der Landwirtschaftssenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. Februar 2008 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe sowie die ehrenamtlichen Richter Dipl.-Agrar-Ing.-Ökonomin R... und Landwirt B...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 8. Februar 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Guben - Landwirtschaftsgericht (70 Lw 6/05) abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt die Klägerin.

Gründe:

Die Klägerin als Verpächterin eines Fischteichgeländes verlangt mit der Klage von dem Beklagten als Pächter neben der Zahlung rückständigen Pachtzinses sowie Erstattung hälftiger Sachverständigenkosten Zustimmung zu einer Pachtzinserhöhung.

Die Klägerin verpachtete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 07./16. April 1998 rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 1992 an zur binnenfischereilichen Nutzung auf dreißig Jahre diverse Grundstücke in den Gemarkungen S..., R..., N... und Su.... Der Pachtzins war in § 4 des Vertrages für die Zeit bis zum 30. Juni 1995 mit 670,00 DM und für die Zeit vom 01. Juli 1995 bis zum 30. Juni 2004 mit 15.129,54 DM/Jahr bzw. nach Rückgabe einiger Flächen mit 5.150,07 € vereinbart, fällig im Voraus jeweils am 01. Juli des beginnenden Pachtjahres.

§ 4 (Pachtzins) enthält in Abs. 3 eine Pachtzinsanpassungsklausel, wegen deren Inhalt und auch wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages auf die in Ablichtung vorgelegte Urkunde (Bl. 7 ff d.A.) verwiesen wird.

Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten einem erhöhten Pachtzins in Höhe von 12.587,69 € für die Zeit vom 01. Juli 2004 an zuzustimmen und setzte hierzu eine Frist bis zum 31. Januar 2004. Der Beklagte widersprach mit am 02. Februar 2004 bei der Klägerin eingegangenem Schreiben. Daraufhin beauftragte die Klägerin den ihr von dem Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft benannten Sachverständigen Dipl.-Ing. P... mit der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses und informierte den Beklagten hierüber mit Schreiben vom 20. Februar 2004. Der Sachverständige erstellte unter dem Datum vom 11. September 2004 das Gutachten für die Teichwirtschaft, allerdings nur für deren Grund- und Teilflächen. Die zum Pachtobjekt gehörenden Gebäude hatte der Sachverständige von einem weiteren Sachverständigen (S...) bewerten lassen, wobei diese Bewertung des Sachverständigen S... vom 06. September 2004, wie der Sachverständige P... in der Zusammenfassung seines Gutachtens ausführt, bei Bestimmung des Gesamtpachtzinses für die Teichwirtschaft heranzuziehen sei.

Mit Schreiben vom 20. September 2004 übersandte die Klägerin dem Beklagten die Gutachten und verlangte rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 2004 an Zahlung eines erhöhten Pachtzinses in Höhe von insgesamt 21.141,00 €/Jahr.

Der Beklagte entrichtete den Pachtzins für das Pachtjahr 2004/2005 in der ursprünglichen Höhe von 5.150,57 €. Den für das Pachtjahr 2005/2006 hinterlegte er bei dem Amtsgericht Senftenberg am 01. Juli 2005 in ursprünglicher Höhe.

Die Klägerin hat behauptet, der von dem Sachverständigen P... ermittelte Pachtzins sei angemessen. Das von ihm angewendete Verfahren der funktionellen Analyse sei sachgerecht. Hinzu kämen die gesondert bei dem Sachverständigen S... ermittelten Pachtwerte der Gebäude, weil diese nicht betriebsnotwendig seien und es dem Beklagten freistehe, mit Zustimmung der Klägerin die nicht benötigten Gebäude weiter zu verpachten oder ihr, der Klägerin, zurückzugeben.

Der Beklagte hat das von der Klägerin eingeholte Privatgutachten angegriffen und insgesamt für unzutreffend gehalten.

Das Landwirtschaftsgericht hat mit seinem am 08. Februar 2007 verkündeten Urteil dem Zustimmungsverlangen und der Zahlungsklage teilweise stattgegeben. Die Klägerin könne eine Erhöhung des Jahrespachtzinses von ursprünglich 5.150,57 € auf 12.231,00 € zum 1. Juli 2004 verlangen. Der Sachverständige P... habe für die Flächen einen Pachtzins von 8.381,00 € ermittelt. Hinzukäme der Pachtwert des Wohnhauses in Höhe von 3.850,00 €/Jahr. Der Beklagte sei daher zu verurteilen, einer entsprechenden Erhöhung des Pachtzinses zuzustimmen, die nach Zahlung von 5.150,57 € noch ausstehende Pacht für das Wirtschaftsjahr 2004/2005 in Höhe von 7.080,43 € zu zahlen und die hälftigen Sachverständigenkosten der Klägerin auszukehren. Gemäß § 4.3 des Fischereipachtvertrages habe der Sachverständige verbindlich für beide Parteien die neue Jahrespacht festlegen sollen, nachdem eine Einigung zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei. Die Klägerin habe das vereinbarte Verfahren eingehalten, indem sie das Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft in F... gebeten habe, einen Sachverständigen zu benennen, den sie dann mit der Erstattung des Gutachtens beauftragt habe. Der Sachverständige habe zwar entsprechend dem Wortlaut der Vereinbarung in § 4.3 die Pachthöhe verbindlich für beide Seiten festlegen sollen. Da diese Regelung unter Umständen zu untragbaren Ergebnissen führen könne, insbesondere dann, wenn das Gutachten an schweren objektiven Mängeln leide, sei eine Vertragsanpassung unumgänglich dahingehend, dass eine nachfolgende gerichtliche Überprüfung des Gutachtens und, bei einem objektiv oder in wesentlichen Punkten falschen Gutachten, dessen Korrektur möglich sei, während nur bei geringfügigen Mängeln die Berufung hierauf beiden Seiten verwehrt sei.

Das Gutachten des Sachverständigen P... leide allenfalls an geringen Mängeln. Es sei nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die funktionelle Analyse gewählt habe, bei der er zusätzliche Faktoren wie die Nähe der Teiche zu Tourismusorten und zum Wirtschaftshof berücksichtigt habe. Der Sachverständige habe insbesondere die konkrete Produktsituation der Teichwirtschaft S... anhand der ihm zur Verfügung gestellten Zahlen erläutert. Mangels Angabe von näheren Zahlen sei er dabei von einer durchschnittlichen Produktion von 800 kg/ha ausgegangen, wie sie in Sachsen anzutreffen und auch unter dem Blickwinkel einer nachhaltigen Teichbewirtschaftung als Orientierungsgröße anzusehen sei. Die Vermarktungssituation im S... sei äußerst günstig einzuschätzen. Von der Marktleistung der Fische seien variable Kosten abzuziehen. Dies habe der Sachverständige auch getan. Mangels Vorlage der Bilanzen bzw. Einnahme-/Überschuss-Rechnungen sei von einem geschätzten Pächtervermögen, d.h. von Aktiva von 300.000,00 € und einem Reinertrag von 121.300,00 € auszugehen, was eine Verzinsung von 40,4 % der untersuchten Teichwirtschaft des Beklagten entspreche. Das Aktivkapital des Pächters werde mit 6,3 % verzinst. Bei einem Risiko für die demographische Entwicklung von rund 6,5 % und einer normalen Risikovorsorge des Pächters von rund 75 % sei eine Zwischensumme von 117.780,00 € gerechtfertigt, die vom verbleibenden Reinertrag von 121.300,00 € abzuziehen sei. Für die Pachtzinsanpassung verblieben damit 3.540,00 €. Der neue Pachtzins betrage unter Berücksichtigung des alten von 4.843,80 € rund 8.381,00 €.

Die Angriffe des Beklagten gegen das Gutachten gingen fehl. Es sei dem Beklagten schon verwehrt, die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens zu rügen, weil er entgegen seiner vertraglichen Pflicht aus § 4. Ziff. 3 des Pachtvertrages an der Bestimmung der marktüblichen Pacht nicht mitgewirkt habe. Der Umstand, dass der Beklagte als Pächter die Anlagen in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten habe, wirke sich nicht auf die festgestellte Pachtzinshöhe aus. Denn diese betrieblichen Aufwendungen hätten bei der Ertrags-/Gewinnbetrachtung ihre Berücksichtigung gefunden, soweit der Beklagte dem Sachverständigen Zahlenmaterial zur Verfügung gestellt habe. Habe er dies nicht vollständig getan, habe er dies selbst zu vertreten, und könne sich im nachhinein nicht mehr darauf berufen. Eine Vergleichsberechnung mit Pachthöhen anderer Teichwirtschaften sei nicht erforderlich gewesen. Die vom Sachverständigen gewählte funktionelle Analyse führe im Ergebnis zu einem marktüblichen, auf die konkrete Teichwirtschaft zugeschnittenen Pachtzins. Auch sei der Ausgangspunkt des Sachverständigen von einem möglichen Ertrag nicht zu beanstanden. Ein objektiv erzielbarer Erlös sei schon deswegen zugrunde zu legen, weil die ortsübliche Pacht sich immer am möglichen Durchschnittsertrag orientieren müsse, da der Verpächter selbstverständlich keine schlechte Verzinsung seines Kapitals wolle, nur weil der Pächter schlecht wirtschafte. Wenn der Sachverständige von falschen Fischpreisen ausgegangen sei, habe dies der Beklagte selbst zu vertreten, da dieser seine Produktergebnisse nicht bekannt gegeben habe. Sofern der Sachverständige aufgrund seiner in Augenscheinnahme die Besonderheiten der einzelnen Teiche nicht genau habe erkennen können, liege auch dies im Verantwortungsbereich des Beklagten, denn dieser hätte ihm entsprechendes Material vor Erstellung des Gutachtens zukommen lassen können. Der Sachverständige habe entgegen der Ansicht des Beklagten die Vermarktungssituation, die in der Nähe des S... insbesondere der Gemeinden V..., L... und Lü... wegen der damit verbundenen Direktabsatzmöglichkeiten günstig sei, und schließlich auch die Fördermittel wie KULAP-Prämien als Einnahme bei der Ermittlung des Pachtzinses zutreffend berücksichtigt.

Dem Beklagten sei jedoch zuzustimmen, soweit er das Gutachten S... im Hinblick auf die Betriebsgebäude außer Ansatz lassen wolle. Auf dem Teichgelände stehe einerseits ein Wohnhaus, ferner befänden sich darauf ein Sozialgebäude, eine Lagerhalle, ein Wirtschaftsgebäude mit Garage sowie ein Schuppen. Das Wohnhaus benutze der Beklagte zu Wohnzwecken. Zumindest diene es als ein solches. Der Pächter habe entsprechend § 6.2 des Pachtvertrages für die Instandsetzung der Gebäude zu sorgen. Sämtliche öffentliche Abgaben und Lasten trage der Pächter. Aus diesem Grund sei ein gesonderter Ansatz der Jahrespacht für die Wirtschaftsgebäude nicht gerechtfertigt, da eine Fremdnutzung nicht vorliege und der Beklagte sie nur im Rahmen seines Unternehmens nutze. Die gesamten betrieblichen Objekte seien als Einheit zu sehen und auch als Einheit zu bewerten. Sie stünden dem Pächter zur Nutzung zur Verfügung. Aufgrund der Gesamtheit an Grundstücken, Gewässern und Gebäuden könne er sein Unternehmen führen und aus dem Unternehmen einen gewissen Ertrag realisieren. Dieser stehe ihm zur Verfügung, um sowohl das gesamte Objekt zu unterhalten, Pacht hierfür zu zahlen, als auch für seine eigene Vorsorge und Versorgung aufzukommen. Der Sachverständige P... habe aufgrund des Ertragsniveaus der Teichwirtschaft bei normaler Bewirtschaftung das Betriebsergebnis umfassend dargelegt. Ausgehend von diesem Betriebsergebnis vermindert um den eigenen Lohnansatz für den Beklagten komme er auf einen bestimmten Reinertrag. Ausgehend von diesem bestimmten Reinertrag, der Aktivkapitalabzinsung, dem Risiko der demographischen Entwicklung und der Risikovorsorge für den Pächter komme er auf einen, sozusagen aus dem Betrieb zu holenden weiteren Pachtbetrag von insgesamt 8.381,00 €. Wirtschaftlich sei dem Beklagten ein Mehr nach Ansicht des Sachverständigen P... nicht zuzumuten. Anderes gelte jedoch für das Wohnhaus. Dieses sei betriebswirtschaftlich nicht erforderlich. Eine Hofstelle werde in der heutigen Zeit nicht mehr benötigt. Daher erhöhe sich die Pacht von 8.381,00 € um den Pachtwert des Wohnhauses, den der Sachverständige mit 3.850,00 €/Jahr ermittelt habe.

Der Beklagte habe ferner für das Pachtjahr 2004/2005 den Differenzbetrag von 7.080,43 € zu bezahlen. Schließlich sei er aufgrund des Pachtvertrages gehalten, der Klägerin die hälftigen Sachverständigenkosten mit 2.193,67 € der Klägerin zu erstatten.

Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Mit ihr macht der Beklagte insbesondere geltend, dass das Wohnhaus bei der Pachtzinshöhe nicht berücksichtigt werden dürfe. Das Gutachten S... sei schon nicht verwertbar, da der Sachverständige kein öffentlich vereidigter und bestellter Gutachter sei. Zudem sei das Wohnhaus als Hofstelle Bestandteil des Fischereipachtgeländes. Erst seine, des Beklagten Renovierungsmaßnahmen hätten zu einer Restnutzungsdauer des Wohnhauses geführt. Von ihm, dem Beklagten könne aber nicht verlangt werden, einerseits das Gebäude zu erhalten und die Grundinstandsetzung zu finanzieren und andererseits darüber hinaus auch noch Pachtzins dafür zu zahlen.

Es sei auch widersprüchlich, wenn er einerseits verurteilt werde, für das Jahr 2004/2005 lediglich einen Pachtzins von 5.150,57 € zu bezahlen, und andererseits einer Pachtzinserhöhung auf 12.231,00 € für die Zeit vom 01. Juli 2004 an zuzustimmen. Auch das Gutachten P..., welches zu einem Pachtzinserhöhung auf 8.381,00 € führe, sei fehlerhaft. Bei der Neubestimmung komme es nicht auf eine Deckungsbeitragsrechnung auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Pachtbestimmung vorhandenen Umstände an, sondern allein auf die am 01. Juli 2004 bestehenden Vertragsverhältnisse. Aus diesem Grund habe der Sachverständige nicht nur die entsprechenden Marktverhältnisse zum Zeitpunkt des Erstverlangens der Pachtanpassung ermitteln müssen, sondern die Marktverhältnisse am 01. Juli 1995 denen zum 01. Juli 2004 gegenüber stellen müssen. Hätte er dies getan, wäre er zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die Marktverhältnisse zwischen 1995 und 2004 negativ verändert hätten. Nicht nur der Ansatzpunkt sei falsch. Der Sachverständige habe es zudem unterlassen, zu berücksichtigen, dass die Parteien ausdrücklich geregelt hätten, dass die Verpflichtung der Instandhaltung des Pachtgeländes einschließlich der Gebäude Eingang in die Höhe des Pachtzinses gefunden habe, weshalb dies auch bei der Neubestimmung des Pachtzinses seine Berücksichtigung finden müsse. Schon die mit der Instandhaltung des Wohnhauses verbundenen Kosten seien hoch. Auch künftig fielen regelmäßig entsprechende Instandhaltungs- und Grundinstandsetzungskosten an, die von der Pacht in Abzug zu bringen seien.

Der Beklagte beantragt,

unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Guben vom 08. Februar 2007 (70 Lw 6/05) die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit näherer Begründung.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die vom Landwirtschaftsgericht getroffenen Feststellungen sowie auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen verwiesen.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Zutreffend hat das Landwirtschaftsgericht sich als zuständig angesehen und insgesamt im ZPO-Verfahren entschieden.

Die auf Binnengewässern betriebene Fischerei wird zur Landwirtschaft gerechnet (§ 1 Abs. 2 Grundstücksverkehrsgesetz), so dass für Streitigkeiten aus Fischereipachtverhältnissen die Landwirtschaftsgerichte zuständig sind und im ZPO-Verfahren zu entscheiden haben (§ 1 Nr. 1 a, § 48 LwVG).

Dieses Verfahren gilt auch für den Antrag auf Zustimmung zur Pachtzinserhöhung und sein Annex auf anteilige Erstattung der Sachverständigenkosten. Denn es geht nicht um einen Antrag nach § 593 Abs. 4 BGB, für den das FGG Verfahren vorgesehen wäre. Die Klägerin verlangt keine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB sondern aufgrund einer vertraglichen Pachtzinsanpassungsklausel. Hierbei handelt es sich um eine Schiedsgutachtervereinbarung, da im Nichteinigungsfalle ein Sachverständiger für beide Parteien verbindlich die Höhe des ab dem 1. Juli 20054 zu zahlenden Pachtzinses feststellen sollte. Auf diese Klausel sind mangels anderweitiger Vereinbarung §§ 317 bis 319 BGB entsprechend anwendbar und Klagen hieraus im ZPO-Verfahren zu entscheiden (FHL, 3. Aufl. § 593 Rn. 15 m.w.N.). Es spricht auch nichts dafür, dass die Parteien mit dieser Vereinbarung gänzlich den ordentlichen Rechtsweg hätten ausschließen und damit ein Schiedsverfahren im Sinne von §§ 1025 ff ZPO hätten vereinbaren wollen.

Im Übrigen liegt eine gemäß § 281 ZPO bindende Verweisung an das Landwirtschaftsgericht war.

Soweit die Klägerin mit der Klage Zustimmung zu der Pachtzinserhöhung verlangt, fehlt ihr jedoch das Rechtschutzbedürfnis. Nach der Pachtpreisanpassungsklausel in § 4 des Pachtvertrages hat die eine Vertragspartei gegen die andere bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Neufestsetzung des Pachtzinses. Bei Nichtzustandekommen einer Erhöhungsvereinbarung wollten die Parteien ihren Streit oder ihre Ungewissheit über die Pachtzinshöhe nicht selbst beilegen, sondern damit einen Dritten beauftragen (MünchKomm/Gottwaldt, 4. Aufl., § 317 Rn. 39).Das Gutachten wirkt, wenn es verbindlich ist, rechtsgestaltend, anderenfalls wird ein verpflichtender Leistungsinhalt durch das gemäß § 319 Abs. 1 BGB rechtsgestaltende Urteil herbeigeführt. Nach Ablehnung der Zustimmung mit Schreiben des Beklagten vom 27. Januar 2004 bedarf es zur Pachtzinserhöhung also keiner Zustimmung mehr, wenn der Sachverständige den Leistungsinhalt verbindlich konkretisiert hat. Hat er dies nicht getan, muss der Beklagte auch nicht der Erhöhung zustimmen, so dass es auf die Zustimmung des Beklagten nicht ankommt.

Das Rechtsschutzbedürfnis ist auch nicht deswegen zu bejahen, weil bei einer entsprechenden Zahlungsklage nur der zugesprochene Betrag in Rechtskraft erwachsen würde, nicht jedoch die Höhe des Pachtzinses für die Zukunft geklärt wäre. Denn die Klägerin könnte den einfacheren und preisgünstigeren Weg der Inzidentfeststellungsklage wählen.

2.

Zu Unrecht hat das Landwirtschaftsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der Differenzbeträge zwischen dem ursprünglich vereinbarten Pachtzins von 5.150,57 € und dem von dem Sachverständigen P... für die reinen Flächen zuzüglich der von dem Sachverständigen S... für das Wohnhaus ermittelten Pachtwerte von insgesamt 12.231,00 € zugesprochen.

Die Zahlung des Differenzbetrages von 7.080,43 € könnte die Klägerin gemäß §§ 585 Abs. 1, 581 Abs. 1 S. 2 BGB nur verlangen, wenn das eingeholte Gutachten des Sachverständigen P... für die Parteien verbindlich den neuen Pachtzins festgelegt hätten. Das wäre dann der Fall, wenn das Gutachten P... nicht wegen offenbarer Unbilligkeit unverbindlich wäre (§ 317 Abs. 1 BGB). Nähere Begründungsmängel machen die Bestimmung des Sachverständigen in grober, einem unbefangenen Beobachter sich aufdrängender Weise fehlsam. Dies lässt ihre Verbindlichkeit entfallen (BGH WM 982, 767, BGH-R 2001, Bl. 276, 277). So liegt der Fall hier.

Der Sachverständige P... hat einerseits den Pachtzins für die Grundstücke bewertet, andererseits hat er selbst einen weiteren Sachverständigen mit der Ermittlung des Pachtzinses für die Gebäude beauftragt. Dies bedeutet, dass beide Gutachten nur insgesamt betrachtet werden können, da der Sachverständige P... der Ansicht war, dass auch die Gebäude bewertet werden müssten. Beide Gutachten stellen daher eine Einheit dar. Sind sie aber als Einheit zu sehen, muss sich eine offenbare Unrichtigkeit des einen Gutachtens auf das andere auswirken. Hingegen verbietet es sich, nur das Gutachten P... bei der Beantwortung der Frage der Verbindlichkeit zu berücksichtigen.

Soweit der Sachverständige P... den Sachverständigen S... eingeschaltet hat, stellt dies schon einen gravierenden Verfahrensfehler dar. Die Klägerin hat allein den Sachverständigen P... als den vom Landwirtshaftsamt benannten bzw. bestimmten Sachverständigen beauftragt und sich insoweit an die in der Anpassungsklausel vereinbarte Verfahrensweise gehalten. Tatsächlich hat aber der Sachverständige P... das Objekt nicht allein bewertet, sondern auch das Ergebnis des Gutachtens S... ungeprüft übernommen, ohne sich den Inhalt des Gutachten zu Eigen zu machen und ohne die Verantwortung für dessen Inhalt und seine Richtigkeit zu übernehmen.

Damit ist jedenfalls dieser Teil unverwertbar, zumal es sich bei dem Sachverständigen S... unstreitig nicht - wie vereinbart - um einen allgemeinvereidigten Sachverständigen handelt. Hinzukommt, dass das Gutachten S... nicht den Vorgaben der Parteien in der Anpassungsklausel entspricht, indem der Sachverständige S... die Pachthöhe lediglich aufgrund des Sachwertverfahrens ermittelt hat. Gewollt war aber eine Anpassung an den Marktpreis. Der Marktpreis ist der am 1. Juli 2004 anlegbare Preis für Neuabschlüsse. Dies legt das Ertragswertverfahren nahe. Hinzukommt, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Grundstücksbewertung offenbar unrichtig ist, wenn das Gutachten keinen Preisvergleich mit geeigneten Vergleichsobjekten vornimmt. Bei dem Gutachten P... mag der fehlende Preisvergleich zu akzeptieren sein, denn dieser hat die Wahl der funktionellen Analyse unter Ausschluss des Pachtzinsvergleichs mit der fehlenden Aussagekraft vergleichbaren Datenmaterials begründet. Gleiches gilt jedoch nicht für die Gebäude. Hierfür ist der reine Sachwert allenfalls theoretischer Natur und dann praktisch unbrauchbar, wenn der Markt die danach ermittelten Mietzinsen oder Pachtzinsen nicht hergeben würde. Die Bestimmung eines an der Realität des Marktes vorbeikalkulierten Pachtzinses als neue Leistung muss aber als offenbar unbillig bezeichnet werden, zumal wenn die Parteien, wie vorliegend, die Mitberücksichtigung der Entwicklung des Marktwertes im Vertrag festgelegt hatten, sie also von entscheidender Bedeutung war. Dies hat zur Folge, dass das Gutachten insoweit nicht nur in diesem Punkt, sondern zugleich im Gesamtergebnis des Sachverständigen P... unbillig ist.

Die Unbrauchbarkeit des Gutachtens führt vorliegend nicht dazu, dass der Senat gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB die Leistung durch Urteil gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu bestimmen hätte.

Die Regelungen in §§ 315 ff BGB betreffen die ursprüngliche Leistung aus dem Schuldverhältnis (vgl. § 241 BGB). Nachdem der Pachtvertrag aus den in dem Parallelverfahren 5 U 33/07 genannten Gründen durch die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 4. Oktober 2005 wirksam beendet worden ist, stellt dieser nicht nur keine Rechtsgrundlage für die danach fälligen Zahlungsansprüche mehr dar. Mit dem Pachtverhältnis sind zugleich auch die willensabhängigen Gestaltungsmöglichkeiten erloschen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV 667). Es existiert auch kein Vertragsverhältnis mehr, auf das rechtsgestaltend eingewirkt werden könnte. Anders wäre es nur, wenn die Parteien entsprechende Pachtzinserhöhungen im Vertrag, etwa durch Vereinbarung eines Staffel- oder Indexpachtzinses, bestimmbar festgelegt hätten (BGH ZMR 1973, 238), oder wenn den Vertragsparteien ein solches nachvertragliches Bestimmungsrecht ausdrücklich eingeräumt worden wäre (Soergel/ Wolf § 315, Rn. 8; Staudinger/Rieble, § 315 Rn. 277). Beides ist vorliegend nicht geschehen.

Der Umstand, dass die Klägerin das Anpassungsverfahren bereits vor Ausspruch der Kündigung durch Einholung des Gutachtens eingeleitet hatte, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Ohne die nach der Anpassungsvereinbarung notwendige Einigung war ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines erhöhten Pachtzinses nicht entstanden. Das fehlende Einverständnis des Beklagten und die offenbar unbillige Leistungsbestimmung durch den Sachverständigen P... hat zwar dazu geführt, dass die fehlende Einigung der Parteien durch die Gestaltungswirkung der gerichtlichen Entscheidung gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB zu ersetzen gewesen wäre. Die gestaltende Wirkung wäre aber erst mit Rechtskraft des Urteils eingetreten (Palandt/Grüneberg, BGB, 63. Aufl. § 315 Rn. 17), also zu einem Zeitpunkt, als ein Vertragsverhältnis, auf das gestaltend hätte eingewirkt werden können, nicht mehr existierte.

4.

Ein Anspruch auf Erstattung hälftiger Gutachterkosten steht der Klägerin mangels Brauchbarkeit des Gutachtens nicht zu.

III

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 91, 708 Ziffer 10, 713 ZPO.

Streitwert:

Streitwert der Berufung: 16.354,53 € (2 x 7.080,43 + 2.193,67).

Ende der Entscheidung