Judicialis Rechtsprechung

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand: I.

Die Parteien streiten in einer Stufenklage darum, ob die Beklagte zur Zahlung einer Vertragsstrafe aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag verpflichtet ist.

Die Parteien schlossen am 02./16. Oktober 1991 vor Notar K. in P. (UR-Nr. K 535/1001) einen Grundstückskaufvertrag mit Investitionsverpflichtung sowie einer Beschäftigungsklausel.

Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf die in Kopie vorliegenden Urkunden (Bl. 8 ff d. A.) verwiesen.

In der ersten Stufe hat die Klägerin von der Beklagten Auskunft verlangt über die nach § 15 des Grundstückskaufvertrages bis zum 31. Dezember 1995 geschaffenen Arbeitsplätze durch Vorlage einer Aufstellung der Mitarbeiter und Vorlage von Unterlagen. Das Verfahren der ersten Stufe ist durch das rechtskräftige Urteil des Senates vom 08. Juni 2006 - 5 U 153/05 - abgeschlossen. Darin hat der Senat die vom Landgericht ausgesprochene Verurteilung der Beklagten zur Auskunftserteilung über von ihr geschaffene Arbeitsplätze durch Vorlage einer Aufstellung der Mitarbeiter bestätigt, während, der Antrag der Klägerin auf Vorlage der Anstellungsverträge und Sozialversicherungsbelege abgewiesen worden ist.

Im Rahmen der Vollstreckung dieses Urteils hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 27. September 2006 eine Liste vorgelegt, in der vierzehn am 31. Dezember 1995 beschäftigt gewesenen Personen namentlich aufgeführt sind.

Die Klägerin begehrt nunmehr die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 40.000,00 DM je nicht geschaffenem Arbeitsplatz, insgesamt 245.420,10 € nebst Zinsen, weil die Beklagte keinen der in § 15 des Vertrages vereinbarten Arbeitsplätze geschaffen bzw. einen entsprechenden Nachweis nicht erbracht und daher die Vertragsstrafe in voller Höhe verwirkt habe. Die von der Beklagten vorgetragene Beschäftigung von 14 Arbeitnehmern am Stichtag auf dem Grundstück sei zur Erfüllung der Verpflichtung zur Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen nicht ausreichend, da es sich allenfalls um kurzfristige Beschäftigungsverhältnisse gehandelt haben könne, etwa im Rahmen einer vorübergehenden Bautätigkeit auf dem Grundstück.

Die Beklagte hat sich, wie schon im Verfahren der ersten Stufe darauf berufen, dass die Klausel als eine verschuldensunabhängige Beschäftigungsklausel gegen das AGB-Gesetz verstoße. Sie sei auch der Höhe nach und in Bezug auf den Zeitpunkt, auf den abgestellt werde, unangemessen, indem sie allein auf den Stichtag abstelle und für jeden am Stichtag nicht bestehenden Arbeitsplatz eine Vertragsstrafe in Höhe von 40.000 DM vorsehe, was zu den stichtagsbezogenen Kosten eines Arbeitsplatzes in keinem Verhältnis stehe. Auch ergebe sich aus der Höhe der Vertragsstrafe, die die Hälfte des Kaufpreises erreiche, ein krasses Missverhältnis, zumal die Beschäftigungsklausel keine kaufpreisersetzende Leistung darstelle. Sie stelle allenfalls eine "Obliegenheit" dar. Dieser sei sie, die Beklagte, zudem nachgekommen. Die Verpflichtung zur Schaffung von Arbeitsplätzen habe sich lediglich auf den Stichtag, den 31. Dezember 1995 bezogen. An diesem Tag seien die in der Liste genannten Personen auf dem Grundstück beschäftigt gewesen. Auch liege ein für die Verwirkung der Vertragsstrafe erforderliches Verschulden nicht vor. Die von ihr beabsichtigte Investition in das Grundstück, die Errichtung eines Freizeitzentrums, habe sich aus baurechtlichen Gründen nicht verwirklichen lassen. Die Parteien seien deshalb übereingekommen, stattdessen Wohnhäuser zu errichten. Damit sei die Möglichkeit, mit den Neubau- bzw. Sanierungsmaßnahmen Arbeitsplätze zu schaffen, entfallen. Die Klägerin habe die Planungsänderung genehmigt. Dann könne sie aber keine Vertragsstrafe verlangen. Schließlich sei der Anspruch verjährt, jedenfalls aber verwirkt. Im Hinblick darauf, dass auch Arbeitsplätze ausgereicht hätten, die von Dritten auf dem Rittergut hätten geschaffen werden sollen, die jedoch keine entsprechende Verpflichtung zur Dokumentation gehabt hätten, sei es an der Klägerin gewesen, sich zügig um die Geltendmachung ihres angeblichen Anspruchs zu bemühen und nicht erst zwölf Jahre später. Es könne deswegen nicht zu Lasten der Beklagten gehen, dass sie den Nachweis schuldig bleibe.

Das Landgericht hat antragsgemäß die Beklagte verurteilt, der Klägerin 245.420,10 € nebst Zinsen zu zahlen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Klägerin stehe dieser Zahlungsanspruch als Vertragsstrafe gemäß §§ 14, 15 des zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrages zu. Die Beklagte habe sich in dem Vertrag nicht nur zur Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 1.100.000 DM für das insgesamt 4.962 m² große, auf einer Halbinsel am See liegende Grundstück verpflichtet, sondern auch dazu, 4.000.000 DM bis zum 31. Dezember 1995 in das bzw. auf dem Grundstück zu investieren und dadurch 12 Arbeitsplätze zu sichern und zu schaffen. Arbeitsplätze zu sichern und zu schaffen bedeute für die Beklagte erkennbar, nicht etwa vorübergehend Bauarbeiter oder sonstige beim Bau der Wohnungseigentumsanlage beteiligte Personen zu beschäftigen oder gar nur an einem Stichtag dort arbeiten zu lassen, sondern längerfristige Arbeitsplätze einzurichten und zu besetzen. Aus den vom Senat in seinem Urteil vom 8. Juni 2006 ausgeführten Gründen verstoße die Regelung nicht gegen das AGBG. Die Beklagte habe auch die Vertragsstrafe verwirkt. Sie habe weder dargetan, ihre Verpflichtung zur Sicherung und Schaffung von 12 Arbeitsplätzen erfüllt zu haben noch, sie ohne ihr Verschulden nicht erfüllt zu haben. Die Beklagte sei gemäß § 345 BGB darlegungs- und beweispflichtig für die behauptete Erfüllung. Gemäß § 282 BGB a. F. trage sie die Beweislast dafür, eine Nichterfüllung nicht zu vertreten zu haben.

Mit der Aufstellung einer Namensliste offenbar skandinavischer Arbeitnehmer ohne nähere Erläuterungen, habe die Beklagte eine Erfüllung ihrer Verpflichtung nicht dargelegt. Sie habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, auf dem erworbenen Grundstück eine Wohnungseigentumsanlage gebaut zu haben. Nach Abschluss derartiger Bauarbeiten seien regelmäßig keine Arbeitsplätze auf dem Grundstück vorhanden, jedenfalls habe die Beklagte dazu nichts vorgetragen. Ob von einem Arbeitsplatz auf dem Grundstück zur Zeit der Bauarbeiten überhaupt gesprochen werden könne, oder ob nicht die Arbeitsplätze der am Bau Beschäftigten als am Ort des Baubetriebes bestehend anzusehen seien, könne dahinstehen. Als dauerhafte Arbeitsplätze auf dem Grundstück seien solche Beschäftigungsverhältnisse jedenfalls nicht zu werten. Die Schaffung eines Dauerarbeitsplatzes auf dem Grundstück sei jedoch für die Beklagte erkennbar wichtiger Sinn und Zweck der Veräußerung des Grundstücks gewesen. Wäre es lediglich um die Errichtung von Gebäuden auf dem Grundstück gegangen, hätte es ausgereicht, eine Investitionsverpflichtung zu vereinbaren. Darüber hinaus habe sich jedoch die Beklagte verpflichtet, mit der Investition mindestens 12 Arbeitsplätze zu schaffen und zu sichern.

Die Beklagte habe nicht dargetan, ohne ihr Verschulden nicht in der Lage gewesen zu sein, ihrer Arbeitsplatzverschaffungspflicht nachzukommen. Soweit sie vortrage, das beabsichtigte Freizeitzentrum sei nicht genehmigungsfähig gewesen, spräche dies eher dafür, dass sie nicht einmal einen derartigen Antrag gestellt habe. Im Übrigen sei nicht andeutungsweise vorgetragen, wie die Planung ausgesehen habe, welche Einwendungen oder Forderungen die Baugenehmigungsbehörden gehabt hätten, ob die Planung möglicherweise in geänderter Form genehmigungsfähig gewesen sei. Die Beklagte habe ebenso wenig vorgetragen, ob und inwieweit sie versucht habe, auf andere Weise auf dem Grundstück Arbeitsplätze zu schaffen. Nach der Präambel des Vertrages habe sie zwar die Absicht gehabt, auf dem Vertragsgegenstand ein Freizeitzentrum zu bauen. Zwingender Vertragsinhalt sei dies nicht gewesen. Ersichtlich sei es der Klägerin darum gegangen, auf dem Grundstück ein zulässiges Vorhaben zu realisieren, etwa einen Betrieb oder Unternehmen oder ein Büro zu schaffen, bei dem mindestens 12 Personen auf längere Sicht in Lohn und Brot stehen würden. Ob nicht zum Beispiel ein Wellnesshotel, eine Kureinrichtung oder vergleichbares bzw. etwas anderes hätte geschaffen werden können, dazu lasse sich die Beklagte nicht aus. Aber selbst wenn die Errichtung eines Freizeitzentrums entgegen dieser Auffassung Vertragsinhalt gewesen wäre, hätte bei Wegfall dieser Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages in der Weise verlangt oder vorgenommen werden können, dass ein anderes Vorkommen verwirklicht werde, mit welchem Arbeitsplätze hätten geschaffen werden können. Dass die Klägerin die Beklagte von ihrer Verpflichtung zur Schaffung der Arbeitsplätze entbunden habe, sei nicht dargetan. Allein das Schreiben der TLG vom 06. August 1996 belege dies nicht. Darin heiße es nur, dass der bisher geführten Korrespondenz zu entnehmen sei, dass der Beklagten dieses Baurecht nicht genehmigt worden sei, womit offenbar auf das ehemals geplante Freizeitzentrum Bezug genommen worden sei. Hieraus sei jedoch nicht zu folgern, dass die Beklagte auf die Schaffung der 12 Arbeitsplätze verzichtet habe, zumal die TLG in demselben Absatz weiterhin um eine Bestätigung über die Schaffung der 12 Arbeitsplätze auf dem Grundstück bitte. Entsprechend wiederhole sie diese Bitte unter dem 12. Januar 1998. Der Anspruch auf die Vertragsstrafe sei weder verjährt noch verwirkt.

Gegen das Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Die Beklagte meint nach wie vor, dass die Beschäftigungsklausel sie unangemessen benachteilige und somit unwirksam sei. Die Benachteiligung folge schon daraus, dass sie verschuldensunabhängig vereinbart worden sei und eine unangemessen hohe Strafzahlung vorschreibe. Schließlich habe sie, die Beklagte, ihre Verpflichtung erfüllt.

Eindeutig liege ein verschuldensunabhängiges Vertragsstrafeversprechen, welches mit den Bestimmungen des AGB-Gesetzes nicht vereinbar sei, vor. Anknüpfungspunkte für ein etwaig stillschweigend vorausgesetztes Verschuldenserfordernis enthalte der Vertrag nicht. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Klägerin an anderer Stelle des Vertrages bestimmte Sanktionen ausdrücklich an ein Verschulden knüpfe, habe sie bei der hier im Streit stehenden Vertragsstrafeklausel offenkundig bewusst ein Verschuldenserfordernis nicht vereinbaren wollen.

Die Klausel verstoße auch deshalb gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG, weil sie der Höhe nach und in Bezug auf den Zeitpunkt, auf den für die Verwirkung abgestellt werde, unangemessen hoch sei. Die Klausel begründe eine Vertragsstrafe in Höhe von 40.000,00 DM für jeden nicht bis zum 31. Dezember 1995 geschaffenen oder nicht gesicherten Arbeitsplatz. Die Vertragsstrafe wäre also verwirkt, wenn sie, die Beklagte, im Zeitraum 1992 bis zum 29. Dezember 1995 Arbeitnehmer beschäftigt, diesen aber dann vor dem 31. Dezember 1995 gekündigt hätte, oder wenn sie, die Beklagte, erst am 1. Januar 1996 Arbeitnehmer eingestellt hätte. Auch die TLG habe die Klausel ausweislich ihres Schreibens vom 23. Februar 2005 an ihren, der Beklagten, Steuerberater so verstanden. Dann stehe die Sanktion aber außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner. Schließlich stehe auch die Höhe der Vertragsstrafe von rund 500.000 DM in einem krassen Missverhältnis zum Kaufpreis von 1.100.000 DM. Dieser Kaufpreis sei zudem, auch bei Außerachtlassung der Investitionsverpflichtung, wie die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz behauptet, sittenwidrig überhöht, da er den Verkehrswert um das vier- bzw. fünffache übersteige. Damit seien sowohl der Mindestkaufpreis als auch der um die Investitions- und Arbeitsplatzschaffungsverpflichtung Kaufpreis kein tauglicher Vergleichsmaßstab. Setzte man die Höhe der maximal geschuldeten Vertragsstrafe von 480.000,00 DM in Relation zu dem tatsächlichen Verkehrswert von 250.000,00 DM, sei sie, da doppelt so hoch, offenkundig unangemessen.

Jedenfalls sei die Vertragsstrafe mangels Verschuldens nicht verwirkt. Hätte auf dem Gelände des Rittergutes, wie vorgesehen, ein Freizeitzentrum errichtet werden können, wären dann nach der seinerzeitigen Planung Arbeitsplätze zu schaffen gewesen. Weil dieses Vorhaben aus baurechtlichen Gründen nicht zu verwirklichen gewesen sei, hätten sich die Parteien geeinigt, die Investitionsverpflichtung Freizeitzentrum durch die Investitionsverpflichtung Wohnbebauung zu ersetzen. Das ursprünglich geplante Investitionsvolumen von 4.000.000 DM sei bis zum 31. Dezember 1996 wegen der geänderten Planung auf 10.422.839,10 DM gestiegen. Zugleich sei mit der Änderung des Ursprungsvorhabens die Möglichkeit entfallen, außerhalb des Neubaus bzw. der Sanierungsmaßnahmen weitere Arbeitsplätze zu schaffen. Dies habe die Klägerin gewusst, es genehmigt und als vertragsgerecht anerkannt, so dass es der Beklagten nicht zum Verschulden gereiche, wenn kein Freizeitzentrum sondern Wohnraum geschaffen worden sei. Im Übrigen sei nicht sie, die Beklagte, darlegungs- und beweispflichtig für fehlendes Verschulden, sondern die Klägerin für das Vorliegen eines solchen, da das Verschulden nicht ausdrücklich als Anspruchsvoraussetzung im Vertrag genannt sei. Sie habe zudem ihrer Verpflichtung genügt und für den Zeitpunkt, den 31. Dezember 1995 die in § 15 vorgesehenen Arbeitsplätze tatsächlich auf dem Kaufgegenstand bzw. mit dem Investitionsvorhaben geschaffen. Sie, die Beklagte, habe im Einzelnen dargelegt und unter Zeugenbeweis gestellt, dass vierzehn namentlich benannte Personen an diesem Tag auf und im Zusammenhang mit dem Investitionsvorhaben gearbeitet hätten. Weitere Angaben seien ihr, der Beklagten, nicht möglich, da es sich um Drittbeschäftigungsverhältnisse gehandelt habe, was ihr, der Beklagten, in dem Kaufvertrag gestattet worden sei. Geschuldet seien nur Arbeitsplätze für diesen Stichtag. Dies ergebe sich, wie die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz näher ausführt, aus dem eindeutigen Wortlaut der Regelung in § 14 Abs. 1 Satz 2 des Vertrages, wonach die Investitionen der Sicherung und Schaffung von 12 Arbeitsplätzen durch die Errichtung eines Freizeitzentrums hätten dienen sollen. Es sei danach völlig klar, dass die Verpflichtung zur Schaffung von Arbeitsplätzen auch und bereits durch die in der Investitionsphase begründeten Arbeitsplätze habe erfüllt werden können. Eine in diesem Zusammenhang bestehende etwaige Unklarheit gehe, da es sich um einen AGB-Vertrag handele, zu Lasten der Klägerin. Schließlich sei die Forderung verjährt, jedenfalls aber verwirkt. Die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB sei nicht einschlägig. Die Vereinbarung zu Investitionen und zur Arbeitsplatzbeschaffung sei eine Obliegenheit, die neben der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises bestanden und deswegen keine kaufpreisersetzende Funktion habe, die die zehnjährige Verjährungsfrist rechtfertigen könnte. Es liege auch kein wirksamer Verzicht gegenüber der Klägerin auf die Einrede der Verjährung vor.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 26. Juni 2007 verkündeten Schlussurteils des Landgerichts Potsdam - 10 O 168/05 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt mit näherer Darlegung das erstinstanzliche Urteil.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und der vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: II.

1. Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO).

2. In der Sache hat die Berufung der Beklagten keinen Erfolg.

Gemäß §§ 339, 340 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 15 des Grundstückskaufvertrages kann die Klägerin von der Beklagten Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafe verlangen.

Die Beklagte hat in dem am 02./16. Oktober 1991 vor dem Notar K. in P., UR-Nr. K 535/1991, geschlossenen Grundstückskaufvertrag eine Investitionsverpflichtung sowie eine Verpflichtung übernommen, Arbeitsplätze auf dem erworbenen Grundstück zu schaffen und zu sichern. Für den Fall der Nichterfüllung dieser Verpflichtungen haben die Parteien die Zahlung einer Vertragsstrafe im Sinne von § 340 Abs. 1 Satz 2, § 339 BGB vereinbart, die verwirkt ist.

a) Auf eine Unwirksamkeit des Kaufvertrages beruft sich die Klägerin nicht. Mit nachgelassenem Schriftsatz behauptet sie zwar, dass der für den Erwerb des Grundstücks vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei, weil er den Verkehrswert um das 4 bis 5-fache übersteige. Schon weil die Beklagte Kaufmann ist, kann sie sich auf eine Nichtigkeit des Vertrages gemäß § 138 Abs. 1 BGB wegen des bloßen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht berufen (BGH NJW 2003, 2230). Hinzu kommt, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages im Dezember 1991 ein geregelter Grundstücksmarkt, der eine verläßliche Bewertung des unweit von Berlin gelegenen Rittergutes hätte gewährleisten können, auf dem Gebiet der ehemaligen DDR nicht existierte. Es sind also besondere Umstände vorhanden, die es rechtfertigen, die Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung nicht allein auf ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu stützen.

b) Zwar enthält § 14 (Investitionen) in Absatz 1 keine ausdrückliche Arbeitsplatzzusage. Eine derartige Zusage ergibt sich jedoch eindeutig aus der Auslegung des Vertrages.

In dessen Präambel heißt es, dass die Beklagte auf dem ehemaligen Gut K. ein Freizeitzentrum errichten wolle und für diesen Zweck investieren und damit 12 Arbeitsplätze neu schaffen werde. In § 14 des Vertrages wird die Investitionsverpflichtung zum Vertragsgegenstand gemacht und der Investitionszweck dahingehend klargestellt, dass er der Sicherung und Schaffung von 12 Arbeitsplätzen durch die Errichtung des Freizeitzentrums diene. § 15 (Arbeitsplätze) regelt sodann, dass der Käufer oder Dritte mit dem Kaufgegenstand und dem Investitionsvorhaben bis spätestens 31.12.1995, also mit Ende und dem Ergebnis der Investition - vgl. die Präambel - zwölf Arbeitsplätze schafft und sichert und dass der Verkäufer berechtigt ist, für den Fall der Nichtschaffung der Arbeitplätze eine Vertragsstrafe zu fordern. Eine Auslegung der Klausel gemäß § 133, 157 BGB, bei der neben ihrem Wortlaut und Sachzusammenhang auch die wirtschaftliche Zwecksetzung anerkanntes Kriterium ist (BGHZ 90, 69,75), kann unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage nur zu dem Ergebnis gelangen, dass sich die Beklagte verpflichtet hat, zugleich mit der Investition, der Errichtung des Freizeitzentrums, in diesem Freizeitzentrum 12 sichere, also Dauerarbeitsplätze zu schaffen. Die bloße Bereitstellung von Arbeitplätzen im Rahmen der Errichtung des Freizeitzentrums würde entgegen der Meinung der Beklagten dem Wortlaut und dem Vertragsgefüge zu entnehmenden Willen der Vertragsparteien nicht gerecht. Denn diese Arbeitsplätze waren schon in der Investitionsverpflichtung, der Errichtung des Freizeitzentrums und der dafür veranschlagten Investitionssumme von 4 Mio. DM, berücksichtigt, die in § 14 Abs. 5 für den Fall der Nichtdurchführung eine eigenständige Regelung enthält. Bei verständiger Würdigung dieser Klausel hat die Beklagte mit der Verpflichtung zur Schaffung und Sicherung vielmehr eine zusätzliche Verpflichtung als Ergebnis der mit hohem Kapitalaufwand zu erbringenden Investition und zwar zur Schaffung von Dauerarbeitsplätzen übernommen, was müßig wäre, wenn der Erhalt der zu schaffenden und zu sichernden Arbeitsplätze nicht zugleich beabsichtigt gewesen wäre.

c) Die Zahlungszusage für den Fall der Nichtschaffung von Arbeitsplätzen ist wirksam vereinbart worden, insbesondere hält die Klausel einer Überprüfung nach § 9 Abs. 1 AGBG stand.

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die vertraglichen Regelungen der unter Vertragsstrafe gestellten Investitionsverpflichtungen der Beklagten als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Davon ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in solchen Verträgen der THA oder ihrer Töchter in der Regel auszugehen.

Dem Wortlaut, Inhalt und Zweck nach stellt die streitige Zahlungsvereinbarung für den Fall der Unterschreitung der Beschäftigtenzahl ein Vertragsstrafeversprechen im Sinne des § 340 Abs. 1 Satz 2, § 339 BGB dar. Mit ihr sollte zukünftiges Verhalten der Beklagten, nämlich die Schaffung und die Sicherung von zwölf Arbeitsplätzen, beeinflusst werden und der drohende Verfall in erster Linie Druckmittel für das Verhalten der Beklagten in der Zukunft sein (vgl. BGHZ 105, 24, 27). Dies ist charakteristisch für die Vertragsstrafe.

Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Strafklausel auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden (BGH ZIP 1998, 1756, 1757).

Als Formularklausel ist die strafbewehrte Beschäftigungszusage einer Inhaltskontrolle der hier im Hinblick auf § 24 Satz 1 Nr. 2 AGBG allein in Betracht kommenden Vorschrift des § 9 AGBG zu unterziehen.

Nach dieser Vorschrift sind die Interessen des Verwenders gegenüber denen der typischerweise beteiligten Kunden abzuwägen. Es kommt also nicht auf den Einzelfall an, sondern auf die Interessen der Beteiligten, die typischerweise Verträge gleicher Art abschließen (Palandt/Heinrichs, 61. Aufl., AGBG § 9 Rn. 4; Larenz AT/BGB S. 558, 559; Staudinger/Dilcher, §§ 133, 157 Rn. 50). Dabei sind allerdings nicht nur die Interessen der unmittelbar am Vertrag beteiligten Parteien sondern auch Allgemeininteressen zu berücksichtigen. Denn die üblichen Grundstückskaufverträge sind mit den Treuhandgrundstückskaufverträgen nicht vergleichbar. Es geht um die Privatisierung ehemaligen Volksvermögens, die nach dem Selbstverständnis der Bundesrepublik nicht ohne soziale Verpflichtungen erfolgen kann. Die THA hat deshalb ihrer Aufgabe entsprechend bei Abschluss der Privatisierungsverträge diese Ziele und insbesondere, auch die Arbeitsmarktkomponente im Auge zu behalten. Hieraus ergibt sich, dass die Schaffung von Arbeitsplätzen in den Treuhandverträgen Berücksichtigung zu finden hat (Zeuner, ZIP 1993, 1370) und dass die Vorstellungen und Erwartungen der Käufer von Treuhandvermögen deshalb immer die Existenz von Arbeitsplatz- und Investitionsgarantien erfassen (Ebbing, Verkaufspraxis der Treuhandanstalt, Köln 1995, S. 346). Dies gilt nicht nur für Unternehmens- sondern auch für Grundstückskaufverträge, mit denen die THA den Zweck der Grundstücksentwicklung verfolgt. Diese gewichtigen Interessen der Allgemeinheit setzen insofern Grenzen auch für die Inhaltskontrolle, als von einer unangemessenen Benachteiligung dann nicht auszugehen ist, wenn eine für den Vertragspartner nachteilige Regelung durch gewichtige Interessen gerechtfertigt ist (Baetge, AcP 202, 972, 976).

Unter Beachtung dieser Grundsätze ist eine Nichtigkeit der Regelung nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG, weil § 15 des Vertrages ein Verschulden als Voraussetzung für die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht erwähnt, zu verneinen.

Das gesetzliche Leitbild einer Vertragsstrafe sieht in § 339 BGB das Erfordernis des Verschuldens vor. Vorliegend ist die Klausel auch als verschuldensabhängig zu verstehen. Gemäß § 14 Abs. 3 des Vertrages soll die darin geregelte Rücktrittssanktion dann nicht greifen, wenn die Erfüllung der zugesagten Investitionen auf nicht vorhersehbare, dringliche betriebliche Erfordernisse zurückzuführen ist. Diese Einschränkung, die sich an § 14 Abs. 2 Satz 2 InVorG anlehnt, gilt auch für die in § 15 vereinbarte Vertragsstrafe. Denn zu den zugesagten Investitionen des § 14 Abs. 3 gehört gemäß § 14 Abs. 1 die Sicherung und Schaffung von 12 Arbeitsplätzen. § 15 ist damit im Lichte der Einschränkung des § 14 Abs. 3 als verschuldensabhängig zu verstehen. Der Bundesgerichtshof hat diese Formulierung als Ausgestaltung des Verschuldenserfordernisses ausgelegt (BGH NJW 1998, 2600). Die Klausel setzt aber auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild als selbstverständlich voraus (Senat VIZ 1996, 735, 736 und Urteil vom 01. Juli 1999 - 5 U 233/98 - Umdruck Seite 8; BGH NZG 1998, 607, 608; BGH NJW 1972, 1893, 1895; Ebbing, Verkaufspraxis der THA, Köln 1995, S. 366; BGH VIZ 2000, 377, 379). Schließlich wäre vorliegend auch ein verschuldensunabhängig ausgestaltetes Vertragsstrafeversprechen wegen wichtiger Gesichtspunkte gerechtfertigt (BGH VIZ 1999, 746, 747). Als gewichtige Umstände für die Zulässigkeit einer solchen Klausel führt der Bundesgerichtshof die Aufgaben der Treuhandanstalt und die Funktion einer solchen Klausel an, nämlich die Sicherstellung der mit der Privatisierung verfolgten Ziele volkswirtschaftlicher, sozial- und strukturpolitischer Art. Dies gilt auch nicht nur für einen Unternehmenskaufvertrag. Vielmehr hat der Bundesgerichtshof denselben Gesichtspunkt auch für einen Grundstückskaufvertrag anerkannt (BGH WM 2003, 839, 840).

Auch die Höhe des zu zahlenden Betrages hält einer Kontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBGB stand. Insofern ist auch hier zunächst zu berücksichtigen, dass die Vertragsstrafe eine entsprechende abschreckende Wirkung haben muss, wenn sie die wirtschaftspolitischen Ziele gewährleisten soll.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, liegt eine unangemessene Benachteiligung dann nicht vor, wenn die Strafe ihrer Höhe nach in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Dieses Verhältnis bleibt insbesondere unter Berücksichtigung der von der Klägerin zu ihrer Aufgabenerfüllung verfolgen Zwecke gewahrt, wenn die Höhe der Strafe an den Umfang der geschuldeten Leitung, deren Erfüllung sie sichern soll, anknüpft und durch diese nach oben begrenzt wird (BGH VIZ 2000, 277, 378). Dies gilt auch dann, wenn die Vertragsstrafe als verschuldensunabhängig ausgestaltet anzusehen ist (BGH VIZ 1999, 746, 747).

Die Höhe der Vertragsstrafe ist damit in Relation zu den zu erbringenden Investitionen der Beklagten als der geschuldeten Leistung, in deren Ergebnis die Arbeitsplätze zu schaffen waren, und nicht, wie die Beklagte meint, in Relation zum Kaufpreis bzw. Wert des erworbenen Grundstücks zu setzen. Der BGH hat in der zitierten Entscheidung noch eine Vertragsstrafe in Höhe von 80 % der Differenz zwischen den tatsächlich getätigten und den unterlassenen Investitionsleitungen für angemessen gehalten. Geschuldet waren Investitionen im Werte von 4 Mio. DM für die Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen durch die Errichtung des Freizeitzentrums. Dem steht die Vertragsstrafe mit pauschal 40.000 DM pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz, das sind im Höchstfall (12 x 40.000 =) 480.000 DM der Investitionssumme gegenüber. Die Beklagte schuldet daher bei Verwirkung der Vertragsstrafe wirtschaftlich nicht mehr als sie bei gehöriger Erfüllung der Investitionsverpflichtung, der Schaffung von 12 Arbeitsplätzen mit einem Aufwand von 4 Mio. DM, an Leistung zu erbringen gehabt hätte.

d) Der Senat vermag nicht festzustellen, dass die Parteien, bzw. seitens der Klägerin deren Geschäftsbesorgerin, die TLG, für diese, dahingehend ein Einverständnis erzielt hätten, dass wegen der Nichtverwirklichung des dem Vertragsabschluss zugrunde liegenden Investitionsvorhabens, der Errichtung des Freizeitzentrums, die Verpflichtung der Beklagten zur Schaffung der 12 Arbeitsplätze bzw. zur Zahlung der Vertragsstrafe gemäß § 340 Abs. 1 Satz 2 BGB hätte entfallen sollen. Dies behauptet die Beklagte zwar und beruft sich hierzu auf das Schreiben der TLG vom 06. August 1996 (Bl. 26 d. A.). Hierzu hat das Landgericht jedoch schon überzeugend ausgeführt, dass gerade der Inhalt dieses Schreibens gegen eine Entlassung der Beklagten aus der Arbeitsplatzbeschaffungspflicht spricht. Dem Inhalt des Schreibens nach entnimmt die TLG der bisherigen Korrespondenz, dass der Beklagten das Baurecht - wohl für die Errichtung des Freizeitzentrums - nicht genehmigt worden sei. In demselben Absatz bittet die TLG aber um die Bestätigung der Schaffung der 12 Arbeitsplätze auf dem Grundstück, sie geht also trotz geänderter Investition nach wie vor von einer entsprechenden Verpflichtung aus und wiederholt diese Bitte auch noch unter dem 12. Januar 1998.

Es stünde einer Verwirkung der Vertragsstrafe nicht entgegen, wenn tatsächlich, wie von der Beklagten behauptet, das Ursprungskonzept nicht genehmigt worden wäre bzw. nicht genehmigungsfähig gewesen wäre.

Nach § 14 Abs. 3 Satz 2 des Vertrages war die Berechtigung der Klägerin zum Vertragsrücktritt ausgeschlossen, wenn die Beklagte nachweist, dass sie die zugesagten Investitionen deshalb nicht durchgeführt hat oder hiervon wesentlich abgewichen ist, weil hierfür zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht voraussehbare dringliche betriebliche Erfordernisse ursächlich waren. Wie oben ausgeführt, erstreckt sich dieser Ausschlusstatbestand auch auf die Vertragsstraferegelung in § 15. Bei verständiger Würdigung sind von diesem Ausschlusstatbestand aber nicht die typischen Risiken des Investors erfasst (BGH ZIP 1998, 1049, 1052). Mit der mangelnden Genehmigungsfähigkeit der Freizeitanlage verwirklicht sich aber lediglich ein unternehmerisches Risiko, von dem die Beklagte nicht befreit werden sollte.

Aus diesem Grund, der Zuordnung zum Risikobereich der Beklagten, scheidet auch eine Anwendung der Grundsätze über die Änderung oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus.

Geht man von einer Vereinbarung einer verschuldensabhängigen Vertragsstrafe aus, so müsste die Beklagte gemäß § 279 BGB a.F. dennoch haften. Denn bei dem Abschluss des Kaufvertrages über den Rittergutshof verfolgte die Klägerin in öffentlichem Interesse das der Beklagten bekannte Ziel der Schaffung von Arbeitsplätzen. Die Beklagte hat sich hierauf eingelassen und eine entsprechende Investitionsbescheinigung vorgelegt, die dem Vertrag mit der ihr bekannten strafbewehrten Arbeitsplatzklausel zugrunde gelegt wurde. Die Nichteinhaltung der Verpflichtung zur Arbeitsplatzschaffung kann dann aber typischerweise nur auf eine der Beklagten zuzurechnenden Fehlplanung oder einem ungründlich erarbeitetem bzw. falschen Konzept der Beklagten beruhen, jedenfalls auf Ursachen, die in ihrem Verantwortungsbereich liegen. Es wäre also Sache der Beklagten, sich insoweit zu entlasten. Denn der Investor ist neben der Einhaltung der jeweiligen Zusage auch hinsichtlich der Umstände, die fehlendes Verschulden begründen sollen, darlegungs- und beweispflichtig (Palandt/Heinrichs, 61. Aufl., § 339 Rn. 3). Dieser Verpflichtung hat die Beklagte mit dem Hinweis auf eine fehlende Genehmigungsfähigkeit ihres Vorhabens nicht genügt.

e) Zutreffend hat das Landgericht auch die Vertragsstrafe als verwirkt angesehen.

Gemäß § 345 BGB hat die Beklagte darzulegen und zu beweisen, dass sie ihre Verpflichtung zur Schaffung von 12 Arbeitsplätzen auf dem Grundstück erfüllt habe. Die Beklagte ist zwar dadurch, dass sie eine Liste von Personen, die am 31. Dezember 1995 auf dem Grundstück, auf dem eine Eigentumswohnanlage errichtet wurde, gearbeitet haben sollen vorgelegt hat, ihrer Auskunftspflicht nachgekommen. Sie hat mit der Liste aber lediglich zum Ausdruck gebracht, dass es sich bei diesen Personen um solche handelt, die am 31. Dezember 1995 auf dem Grundstück gearbeitet haben, wobei nunmehr unstreitig ist, dass sie mit der Errichtung der 1999 fertig gestellten Wohnanlage befasst waren.

f) Die auf Zahlung der Vertragsstrafe gerichtete Forderung der Klägerin ist nicht verjährt.

Die Beklagte hat mit Telefax vom 21. Dezember 2004 im Interesse der Vermeidung eines unnötigen Konfliktes gegenüber der TLG auf die Erhebung der Einrede der Verjährung hinsichtlich der evtl. bis dahin nicht verjährten Ansprüche aus § 15 des notariellen Kaufvertrages bis zum 31. März 2005 verzichtet. Dieser Verzicht wirkt auch zu Gunsten der Klägerin, so dass die Klage am 31. März 2005 bei dem Landgericht rechtzeitig vor Ablauf der durch den Verzicht verlängerten Frist eingegangen ist.

Die TLG war im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages von der in die Klägerin umbenannten THA mit der Wahrnehmung der liegenschaftsbezogenen Aufgaben der THA betraut worden, wobei die Aufgaben und damit auch die Klagebefugnis bei der Klägerin verblieben waren. Im Rahmen dieses Geschäftsbesorgungsvertrages war die TLG mit der Abwicklung und Kontrolle der Grundstückskaufverträge und damit mit Verhandlungen mit den Investoren befasst. Mit dem Erreichen des Geschäftsbesorgungszwecks und zur Vorbereitung der Klage hat die TLG die Rechte und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis in dem Rechtszustand auf die Klägerin übertragen, wie er sich im Zeitpunkt der Beendigung des Geschäftsbesorgungsverhältnisses darstellte, also mit der Maßgabe des befristeten Verjährungseinredeverzichts. Denn dieser Verzicht war nicht ausschließlich auf die Person der TLG bezogen. Wie ausgeführt, war die Klagebefugnis bei der THA/Klägerin verblieben. Auch aus der Sicht der Beklagten war daher der wahre Berechtigte aus dem Verzicht die Klägerin. Denn der Sinn des Verzichtes bestand darin, gerade die Klägerin, die allein Klage erheben konnte, von einer Klage vorerst abzuhalten.

Ein einschränkendes Verständnis des von der Beklagten erklärten Verzichts in der Weise, dass er nur gegenüber der TLG als Forderungsinhaberin gelten soll, sich also nicht auf den Anspruch an sich, sondern allein auf die Person des Gläubigers bezieht - etwa mit der Folge, dass im Fall der Abtretung der Verzicht nicht gegenüber dem Zessionar gelten würde - lässt sich schon dem Wortlaut des Schreibens der Klägerin vom 21. Dezember 2004 nicht mit hinreichender Sicherheit entnehmen. Unabhängig von der Person des Gläubigers ging es auch aus Sicht der Beklagten darum, angesichts der mit Ablauf des 31. Dezember 2004 eintretenden Verjährung die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen durch den Gläubiger vorerst zu vermeiden. Denn in dem Schreiben heißt es insoweit, der Verzicht werde "im Interesse der Vermeidung eines unnötigen Konflikts " erklärt. Anhaltspunkte dafür, dass es der Beklagten entscheidend auf die Person des Gläubigers angekommen wäre, sind in dem Schreiben jedenfalls aus Sicht eines objektiven Empfängers allein durch die Formulierung des an die TLG gerichteten Schreibens "...erklären wir Ihnen gegenüber" nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen.

Im Zeitpunkt der Erklärung des Verzichts, am 21. Dezember 2004, war der Klageanspruch noch nicht verjährt. Für ihn galt die 30-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F.. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB begann am 1. Januar 2002 zumindest die Regelfrist des § 195 BGB n.F. zu laufen, die am 21. Dezember 2004 noch nicht abgelaufen war. Die bei dem Landgericht am 31. März 2005 eingegangene Stufenklage, die zugleich den Zahlungsantrag angekündigt hat, war damit gemäß § 204 Nr. 1 BGB n.F. i.V.m. § 167 ZPO rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung eingegangen.

Auf die Frage, ob ab dem 1. Januar 2002 statt der Regelfrist des § 195 BGB n. F. die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB galt, weil neben den dort genannten Leistungsansprüchen aus § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Übereignung eines Grundstücks auch die jeweils korrespondierenden Ansprüche auf die Gegenleistung erfasst werden und hierzu die Beschäftigungsverpflichtung als Element der Hauptleistung zählt (BGH ZIP 1999, 1266, 1268), weil sie einen wesentlichen Teil der Gegenleistung für die Überlassung des Grundstücks auf der Grundlage des Investitionskonzepts der Beklagten darstellt, kommt es hiernach nicht an.

g) Angesichts der langen Verjährungsfrist und wegen des Fehlens eines Umstandsmomentes ist die Forderung auch nicht verwirkt. Was das Umstandsmoment angeht, so hat sich die Beklagte zwar darauf berufen, dass die Geschäftsanteile ohne bilanzielle Rückstellungen für etwaige Vertragsstrafeverpflichtungen übertragen worden seien, weshalb eine entsprechende Zahlungsverpflichtung sie in eine wirtschaftliche Krise stürzen würde. Zudem habe sie mit einer Inanspruchnahme nicht mehr gerechnet und wegen des Gesellschafterwechsels seien Unterlagen nur noch mit Mühe zu beschaffen. Angesichts des Vertrages war die Beklagte jedoch als ordentlicher Kaufmann zu bilanziellen Rückstellungen angehalten, zumal die Klägerin noch mit Schreiben vom 17. März 1998 (Bl. 59 d. A.) zum Ausdruck gebracht hatte, dass die vorgelegten Steuerberaterbescheinigungen vom 18. Dezember 1997 und 07. Februar 1998 als Nachweis nicht akzeptiert würden.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Gründe, die es gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen könnten, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung