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Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand: I.

Die Klägerin begehrt mit der Klage von der Beklagten die Herausgabe eines Kaufpreises, den sie für den Kauf eines Bungalows in F. gelegen in einem Erholungsgebiet am ...see an die Beklagte gezahlt hat.

Die Parteien schlossen am 08. August 1995 einen privatschriftlichen Kaufvertrag über einen Bungalow, der neben zahlreichen weiteren Bungalows in den Jahren 1975/1976 in dem Erholungsgebiet ...see auf Bodenreformland errichtet worden war. Die Klägerin zahlte den Kaufpreis von 20.000,00 DM (10.225,84 €). Ihr wurde der Bungalow am 8. August 1995 übergeben; den Grund und Boden pachtete sie später von dem Eigentümer. Am 27. Juni 2004 verkaufte die Klägerin den Bungalow weiter. Hierzu behauptet die Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz, dass sie sich mit der Erwerberin dahingehend geeinigt habe, dass die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit auch Grundlage der Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen ihr, der Klägerin und der Erwerberin sein solle und dass ein zu ihren, der Klägerin, Gunsten im vorliegenden Rechtsstreit zuerkannter Betrag an die Erwerberin weiter gereicht werde.

Die Prozessparteien sind sich einig, dass der Kaufvertrag auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung gerichtet war und nach § 306 BGB a.F. nichtig ist, weil es sich bei dem Bungalow nicht um einen Scheinbestandteil des Grundstücks, auf dem er aufsteht, handelt, der Bungalow vielmehr wesentlicher Bestandteil des in Dritteigentum stehenden Grundstücks ist, weil nach dem damals geltenden Recht separates Baulichkeiten- oder Gebäudeeigentum nicht entstanden ist.

Das Landgericht hat die Beklagte unter Berücksichtigung eines Abzugs für eine neunjährige Nutzung (August 1995 bis Juli 2004) im Rahmen der Saldotheorie in Höhe von 5.356,87 € zur Zahlung von 4.868,97 € nebst Zinsen verurteilt.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der von den Parteien geschlossene Kaufvertrag sei gemäß § 306 BGB nichtig, da er auf eine unmögliche Leistung gerichtet sei. Die Klägerin könne deswegen den gezahlten Kaufpreis aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen, müsse sich jedoch im Rahmen der Saldotheorie die neunjährige Nutzung mit 5.356,87 € anrechnen lassen. Dieser Betrag entspreche dem marktüblichen Mietwert für das Objekt. Bei dem Ersatz von nicht in Natur herausgabefähigen Nutzungen sei der Verkehrswert des Gebrauchs, d.h. die angemessene übliche Vergütung für eine ordnungsgemäße Inanspruchnahme zu ersetzen. Da eine gesetzliche Regelung über die Höhe des geschuldeten Entgelts nicht existiere, sei die Nutzungsentschädigung anhand einer marktüblichen Miete für ein Objekt vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit zu ermitteln. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe in seinem nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachten bei der Feststellung des marktüblichen Mietzinses auf Mieten für Ein-, Zwei- bzw. Mehrfamilienhäuser zurückgegriffen, habe das so ermittelte Mietniveau anhand der Ausstattungsmerkmale auf den streitigen Bungalow übertragen und sei so zu einer marktüblichen Kaltmiete für den Zeitraum August 1999 von 2,87 €/m², ab September 1999 bis Oktober 2001 von 3,05 €/m² und ab November 2001 bis März 2003 von 3,11 €/m² sowie für den Zeitraum von April 2003 an bis Dezember 2004 von 3,34 €/m² gelangt, wovon das üblicherweise für die Grundstücksfläche zu zahlende Entgelt abzuziehen sei, weil die Entschädigung nur für den Bungalow, nicht für das separat zu pachtende Grundstück zu zahlen sei. Ferner sei die Nutzungsentschädigung für den zu Urlaubszwecken genutzten Bungalow, der nur unzureichend wärmegedämmt und beheizbar sei, auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Oktober, dem Zeitraum, in dem der Bungalow üblicherweise genutzt werde bzw. genutzt werden könne, zu begrenzen.

Die von der Klägerin im Zusammenhang mit dem Nutzungsentschädigungsverlangen erhobene Verjährungseinrede greife nicht durch.

Gegen das Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit der sie Verfahrensfehler sowie eine falsche Tatsachenwürdigung rügt.

Bei zutreffender Ermittlung des angemessenen Vergütungswertes und daraus folgender richtiger Tatsachenwürdigung hätte das Gericht zu dem Ergebnis kommen müssen, dass die Klägerin in Höhe eines die Klageforderung übersteigenden Betrages bereichert sei.

Das Landgericht habe ein von ihr, der Beklagten, vorgelegtes Privatgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. N. K. unberücksichtigt gelassen. Das vom Landgericht eingeholte Gutachten sei nicht überzeugend, indem es einerseits von einer Vermietung nur für die Monate April bis einschließlich Oktober ausgehe, andererseits aber Mietpreise zugrunde lege, die vergleichbar seien mit solchen für eine Plattenbauwohnung im Stadtbereich der Stadt F.. Entweder sei bei unterstellter Nutzbarkeit nur in den Sommermonaten der Wert für die touristische Nutzung im Sommer ausschlaggebend oder es sei eine durchgehende Vermietung für das ganze Jahr zugrunde zu legen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil vom 07. September 2007 - 11 O 172/05 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit ihrer Darlegung.

Herauszugeben sei, so meint die Klägerin, die angemessene übliche Vergütung für eine ordnungsgemäße Inanspruchnahme der erlangten Sache - wenn der Nutzungsvorteil überhaupt nach dem üblichen oder fiktiven Mietwert zu berechnen sei - und nicht Tagesmietpreise in der Vermietungssaison, also Preise für Touristen zu gewerblichen Zwecken. Tatsächlich sei der Bungalow wegen seiner unzureichenden Wärmedämmung und vor allem auch seiner Zweckbestimmung als Ferien- und Wochenendhäuschen nicht ganzjährig, sondern nur in den Sommermonaten nutzbar.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst der vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

II.

1. Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO).

2. In der Sache hat die Berufung der Beklagten keinen Erfolg. Mehr als vom Landgericht zugesprochen, kann die Beklagte von dem Kaufpreis für die von der Klägerin bezogenen Nutzungen des Bungalows nicht einbehalten.

Gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB kann die Klägerin von der Beklagten den für den Bungalow gezahlten Kaufpreis in Höhe von 20.000,00 DM herausverlangen.

Die Klägerin hat den Kaufpreis für den Bungalow ohne Rechtsgrund bezahlt.

Rechtsgrundlage für die Zahlung war der von den Parteien vor dem 01. Januar 2002 abgeschlossene Kaufvertrag, auf den gemäß Art. 229 § 5 EGBGB das BGB in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist.

Der Vertrag war, das steht unter den Parteien auch außer Frage, auf eine von Anfang an unmögliche Leistung gerichtet und ist daher gemäß § 306 BGB a.F. nichtig, da seinerzeit separates Baulichkeiteneigentum an dem Bungalow nicht entstanden war. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgte somit ohne Rechtsgrund und die Beklagte ist gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative in Verbindung mit § 818 Abs. 2 BGB zur Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Folge der Rückabwicklung ist aber auch die Rückgewähr der von der Klägerin in Gestalt des Besitzes an dem Bungalow empfangenen Leistung.

Die beiderseitigen Vermögensverschiebungen begründen dabei keine eigenständigen Herausgabeansprüche. Es besteht vielmehr von vorneherein nur ein einheitlicher Anspruch auf Herausgabe des Überschusses der Aktiv- über die Passivposten, der dem Teil zusteht, zu dessen Gunsten sich ein Saldo errechnet (BGH NJW 2000, 3064 m.w.N.). Die Saldierung führt zu einer Verrechnung sämtlicher Zahlungsansprüche, und zwar unter Einbeziehung der beiderseits gezogenen Nutzungen (vgl. BGH NJW 2000, 3064, 3065).

Was den Zeitraum der beiderseits gezogenen Nutzungen angeht, so ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte den Kaufpreis bisher nicht zurückgezahlt hat, weshalb er ihr noch zur Nutzung zur Verfügung. Auch seitens der Klägerin ist von einer noch andauernden Nutzung auszugehen. Soweit sie die Nutzung selbst nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Dritterwerberin aufgegeben hat, schuldet sie hierfür gemäß § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz. Darüber hinaus findet der Umstand des Weiterverkaufs keine Berücksichtigung, selbst wenn die Behauptungen der Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz bezüglich der Abreden mit der Erwerberin wegen des fehlenden Eigentums nicht zuträfen. Denn der erzielte Kaufpreis wäre als rechtsgeschäftliches Surrogat nicht herauszugeben; § 818 Abs. 2 BGB enthält insoweit eine Sonderregelung (BGHZ 24, 106, 110; BGH NJW 2004, 1314).

Auf Grund der noch andauernden Nutzungen kann die Saldierung nur auf einen bestimmten Stichtag erfolgen. Der grundsätzlich maßgebliche und zugleich spätest mögliche Zeitpunkt für die Berechnung ist der Tag der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (Bamberger/Roth/Wendhorst, BGB, § 818 Rn. 41; BGH NJW 1996, 2652, 2654).

Für diesen Stichtag, den 21. August 2008, ergibt sich folgendes Bild:

a) Auf Seiten der Beklagten fällt der Kaufpreis von 20.000 DM in die Waagschale 10.225,84 €.

Dieser ist jedenfalls gemäß § 818 Abs. 4, § 291 BGB für die Zeit ab Rechtshängigkeit, dem 21. Januar 2005, mit 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 Nr. 1 BGB) zu verzinsen. Zu den allgemeinen Vorschriften des § 818 Abs. 4 BGB zählt auch § 291 BGB (Palandt/Sprau, 67. Aufl., § 818 Rn. 52). Zu weitergehenden Zinserträgen, die die Klägerin mit der Klage verlangt, hat die dafür darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nicht vorgetragen, so dass es bei dem in die Saldierung einzubeziehenden Zinsbetrag von 2.634,16 € verbleibt.

b) Zugunsten der Beklagten ist in den Saldo die von der Klägerin durch Gebrauch gezogene Nutzung (§ 818 Abs. 1, 2 BGB) einzustellen.

Zu den Nutzungen zählen nach der Legaldefinition in § 100 BGB u.a. "die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt".

Das Landgericht hat den Eigennutzungsvorteil des Bungalows dem objektiven Mietwert, also dem für das genutzte Objekt üblichen Mietzins, gleichgesetzt. Diese Bewertungsart ist jedoch unzutreffend.

Der Bundesgerichtshof hat den Wert von Gebrauchsvorteilen - allerdings zunächst nur bei der Eigennutzung beweglicher Sachen - grundsätzlich nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung berechnet, also nach einem Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebrauch und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer der Sache unter Berücksichtigung des Werts der Sache bzw. des vereinbarten Kaufpreises (sogenannter Wertverzehr den die Sache durch die Nutzung erfahren hat, vgl. BGHZ 115, 47, 54 f, BGH NJW 1995, 2159, 2161; BGH NJW 1996, 250, 252).

Diese Bewertung, dass den Bereicherungsgläubiger, auf den es im Rahmen des § 818 BGB allein ankommt, nur die Kosten der Benutzung einer eigenen Sache treffen sollen, hat sich zunächst für die Wandelung von Kraftfahrzeugskaufverträgen durchgesetzt, bei der es nicht interessengerecht wäre, die durch den wandelnden Käufer eines mangelhaften Kraftfahrzeugs zu leistenden Nutzungsvergütung nach den im Vergleich zur Eigennutzung höheren Kosten der Nutzung eines fremden Kraftfahrzeugs auszurichten (BGH NJW 1995, 2159, 2161).

In seiner Entscheidung vom 25. Oktober 1995 (VIII ZR 42/94 - NJW 1996, 250) hat der Bundesgerichtshof diesen Gedanken auf die die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung eines erfüllten, aber in Wirklichkeit nicht zustandegekommenen Kaufvertrages ausgedehnt, weil es bei alledem nicht um eine bloße Billigkeitsjudikatur, sondern um ein allgemeines, auch bereicherungsrechtlich zu beachtendes Prinzip bei der Bemessung von Nutzungen gehe. Er hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass weder fiktive Mieterträge anzusetzen seien, noch dass es auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Zeitwert zu Beginn und dem Verkehrswert zum Ende der Gebrauchszeit ankomme. Entscheidend für die Bewertung der zugeflossenen Gebrauchsvorteile sei der jeweilige Zeitwert des Bereicherungsgegenstandes "in der Hand des Empfängers", d.h. der anfängliche Zeitwert (regelmäßig der Kaufpreis) abzüglich des Wertverzehrs, also der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzugsdauer. Der Wertverzehr sei ausgehend vom Bruttokaufpreis im Wege der Schätzung zu ermitteln. Der VII. Senat des Bundesgerichtshofs hat in einer Entscheidung vom 6. Oktober 2005 (VII ZR 325/03- MDR 2006, 261, 262) für die Rückabwicklung eines Erwerbsvertrages über eine Immobilie die Grundsätze über die Bewertung der Nutzung, die der VIII. Zivilsenat in der vorerwähnten Entscheidung für die bereicherungsrechtzliche Rückabwicklung eines Kaufvertrages über bewegliche Sachen entwickelt hat, übernommen. Er hat ausgeführt, dass ein Rückgriff auf einen fiktiven Mietzins nicht berücksichtige, dass der Gläubiger sich für den Erwerb einer Immobilie entschieden habe und demgemäß nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters sondern eines Eigentümers gewählt habe. Daher liege es näher, den Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln. Der Wert der Eigennutzung lasse sich so, - gemessen am Wert der Immobilie - in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ausdrücken, wobei eine degressive Ermittlung nicht in Betracht komme, weil es nicht auf den Wert der Immobilie als Vermögensgegenstand, sondern auf die Bewertung der Nutzung ankomme. Schließlich hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 31. März 2006 (VZR 51/05 - BGH Report 2006, 832) diesen Grundsatz auch auf die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ausgedehnt für den Fall, dass der Käufer sich darauf beschränkt, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen.

Ausgehend von diesen Erwägungen kommt vorliegend nur eine Berechnung des Vorteils der Nutzungen der Klägerin nach der Wertverzehrtheorie in Betracht.

Die Parteien haben bei Abschluss des Kaufvertrages zu Grunde gelegt, dass der Bungalow wie eine bewegliche Sache zu behandeln sei. Die Klägerin hat den Bungalow bis zum Weiterverkauf auch selbst genutzt und nicht vermietet. Zudem spielt der Wert des Grundstücks für den Rückabwicklungsprozess keine Rolle, weil dieses nicht Gegenstand des Kaufvertrages war. Gerade aber wegen des Grundstücks hat die Rechtsprechung bei der Berechnung des Gebrauchswerts den üblichen oder fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu Grunde gelegt, weil Grundstücke einer zeitanteiligen linearen Wertminderung nicht unterliegen. Auch der weitere Gesichtspunkt, den der Bundesgerichtshof für die Wertverzehrtheorie heranzieht, trifft hier zu. Die Klägerin hat mit dem Entschluss, den Bungalow zu kaufen, eine gänzlich andere Investitionsentscheidung getroffen, als wenn sie ihn hätte mieten wollen. Diese Entscheidung kann nicht übergangen werden, nur weil der Vertrag deswegen nichtig ist, weil der Beklagten die Erfüllung des Kaufvertrages unmöglich ist. Dann kann die Klägerin aber, wenn es zur Rückabwicklung des Vertrages kommt, hinsichtlich der Gebrauchsvorteile nicht so behandelt werden, als hätte sie die Sache gemietet; vielmehr hat sie nur den "Wertverzehr" herauszugeben, der durch ihre Nutzung an der Sache entstanden ist und dessen Eintritt in ihrem Vermögen ihr infolge der Rückabwicklung erspart bleibt (MünchKomm/Lieb, § 818 Rn. 15).

Danach ist es vorliegend allein gerechtfertigt, als Nutzungsvorteil die abnutzungsbedingte Wertminderung des Bungalows abzusetzen und nicht auf den objektiven Mietwert abzustellen. Denn die Klägerin beschränkt sich darauf, allein den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und verlangt entgegen den Ausführungen der Beklagten im nachgereichten Schriftsatz weder Ersatz der Finanzierungskosten noch sonst die Herstellung des wirtschaftlichen Erfolges, der bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung eingetreten wäre. Dann muss sich die Klägerin als hierzu kongruenten Vorteil auch nur die ersparte Abnutzung eines anderenfalls erworbenen gleichartigen Gegenstandes, also die durch die Nutzung eingetretene Wertminderung der Kaufsache anrechnen lassen (BGH R 2006, 832, 833).

Bei der Berechnung des gemäß § 287 ZPO zu schätzenden Nutzungsvorteils ist zunächst der Kaufpreis von 20.000,00 DM als der unterstellte tatsächliche Wert des Bungalows im Zeitpunkt des Kaufs zugrunde zu legen.

Im Hinblick auf die Beschreibung des Bungalows in dem vom Landgericht eingeholten Gutachten als ein aus einer Holzbauleichtkonstruktion bestehender, nicht unterkellerter und unzureichend wärmegedämmter Baukörper, kann nur von einer Lebensdauer von nicht mehr als 50 Jahren ausgegangen werden; der 1975/1976 errichtete Bungalow hat also noch eine Lebensdauer allenfalls bis zum Jahr 2026 und, ausgehend von dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im August 1995, noch eine Standdauer von 31 Jahren gehabt. Dies entspricht einer linearen Abschreibung von jährlich 645,16 DM bzw. 329,87 €, was für die Zeit vom 08. August 1995 bis zum 21. August 2008 einem Betrag von 3.953,60 € entspricht.

Für den Stichtag, dem 21. August 2008 ergibt sich mit (12.860,00 € - 3.953,60 € =) 8.906,40 € zu Gunsten der Klägerin weder ein ausgeglichener Saldo noch ein solcher, der den vom Landgericht zuerkannten Betrag unterschreitet.

3. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt zugleich, dass der nachgelassene Schriftsatz der Klägerin weder Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gibt, noch dass ein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt, die Revision zuzulassen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen im Übrigen beruhen auf §§ 97, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung