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5 U 16/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 28.02.2008

Verkündet am 28.02.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt sowie die Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth und Grepel

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 29. Dezember 2006 - Az. 17 O 477/05 - wird teilweise in Höhe eines Betrages von 2.142,40 € als unzulässig verworfen und im Übrigen zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu je 1/2.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 7.507,40 €

Gründe:

I.

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 20. Mai 2003 von der Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. In § 6 dieses Kaufvertrages war die Gewähr für Güte, Beschaffenheit und Größe der Kaufsache sowie die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen. Die Kläger machen wegen arglistigen Verschweigens von Fehlern hinsichtlich der Größe des Grundstücks, der von der Beklagten bewilligten Grenzbebauung für das Nachbargrundstück und des Verschweigens eines Holzbockbefalls am Dachgestühl Schadensersatz bzw. Minderung in Höhe von insgesamt 7.507,40 € geltend.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Umstand, dass das vermessene Teilstück des Flurstücks 613 (richtig: Flurstück 631) nicht die im Vertrag vereinbarte Größe von ca. 495 m² habe, sondern nur von 452 m², stelle einen Sachmangel dar, diesen habe die Beklagte allerdings nicht arglistig verschwiegen. Hätte die Beklagte bei Abschluss des Vertrages um die richtige Größe gewusst, hätte sie diese zwar offenbaren müssen, der Vortrag der Kläger zu einer solchen Kenntnis der Beklagten sei jedoch nicht schlüssig. Aus dem Schreiben des Vermessers vom 18. Mai 2006 ergebe sich, dass seine Mitarbeiterin mit den Vermessungsarbeiten erst am 19. Juni 2003 begonnen habe. Die Kläger hätten keinen Zeitpunkt vortragen können, wann das Telefongespräch zwischen dem Vermesser und der Beklagten, in dem dieser die Größe der vermessenen Teilfläche der Beklagten mitgeteilt haben soll, stattgefunden habe oder woher die Kenntnis von diesem Telefongespräch stamme. Es sei daher davon auszugehen, dass die Behauptung der Kläger ins Blaue hinein erfolgt sei. Im Übrigen habe die Beklagte bei ihrer Anhörung angegeben, zuvor von dem Vermesser über die tatsächliche Größe nicht informiert worden zu sein. Hinsichtlich des Holzbockbefalls sei davon auszugehen, dass ein solcher auch ungefragt zu offenbaren sei. Die Beklagte habe jedoch nicht arglistig gehandelt, weil sie den Umstand, dass früher ein Holzbockbefall aufgetreten und bekämpft worden sei, auf Frage der Kläger offenbart habe. Eine positive Kenntnis von dem später entdeckten Befall hinter der vorhandenen Verkleidung im Dachstuhl hätten die Kläger nicht dargelegt. Die Klage sei insoweit aber auch hinsichtlich der geltend gemachten Höhe des Schadensersatzanspruches unschlüssig. Denn aus dem Vortrag der Kläger ergebe sich bereits nicht hinreichend der Umfang der Beschädigung: Es sei weiter nicht hinreichend dargelegt, dass die in der Klageschrift genannten Materialien zur Beseitigung des Mangels erforderlich gewesen seien. Was die Grenzbebauung durch den Sohn der Beklagten und Nachbarn der Kläger angehe, so stelle diese bereits keinen Rechtsmangel dar. Die in Ziffer 3 des Vergleiches vom 20. Dezember 1999 zwischen der Beklagten und ihrem Sohn, dem Nachbar der Kläger, genannten Maße des gestatteten Gebäudes entsprächen denen in § 6 Abs. 10 BbgBauO. Sollte es sich bei Grenzbebauung um einen Sachmangel handeln, so sei dieser nicht ungefragt zu offenbaren gewesen, da es sich um eine nach der Landesbauordnung erlaubte Bebauung handele. Im Übrigen sei insoweit auch die Höhe des Minderungsbetrages nicht schlüssig dargelegt.

Gegen das ihnen am 15. Januar 2007 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) haben die Kläger mit am 8. Februar 2007 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 16. April 2007, mit am 11. April 2007 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens machen die Kläger insbesondere geltend, das Landgericht habe es in verfahrensfehlerhafte Weise unterlassen, den Vermesser zu der Frage zu vernehmen, ob die Beklagte bereits vor Beurkundung des Kaufvertrages von ihm über die Größe der an die Kläger veräußerten Teilfläche unterrichtet worden sei. Unter welchen Umständen eine schriftliche Aussage ausreiche, ergebe sich allein aus § 377 ZPO. Das Landgericht habe den Vortrag zu dem Holzbockbefall zu Unrecht als unsubstanziiert qualifiziert. Es könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Beklagte zunächst vorgetragen habe, ihr sei vom Holzbockbefall nichts bekannt gewesen. Sie habe ihren Vortrag erst im Schriftsatz vom 05. Juli 2006 dahingehend korrigiert, die Kläger hätten nach einem Holzbockbefall gefragt und die Frage sei von ihr in der Weise beantwortet worden, dass früher ein solcher Befall bekämpft worden sei. Die Kläger hätten aber unter Beweisantritt vorgetragen, dass die Beklagte geantwortet habe, ihr sei von einem solchen Befall nichts bekannt. Die Ausführungen zu der Grenzbebauung seien ebenfalls rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liege ein Fall des § 6 Abs. 10 BbgBauO nicht vor, einschlägig sei vielmehr § 6 Abs. 9 BbgBauO, dessen Voraussetzungen aber ebenfalls nicht vorlägen, weil es sich bei dem auf der Grenze errichteten Gebäude nicht um eine Garage handele. Ohne die Zustimmung der Beklagten in dem gerichtlichen Vergleich wäre diese Bebauung nicht zulässig gewesen.

Die Kläger zu 1. und 2. beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 29. Dezember 2006 - Az. 17 O 477/05 - die Beklagte zu verurteilen, an sie 7.507,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28. September 2004 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Kläger zu 1. und 2. zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.

II.

A) Zulässigkeit der Berufung

Die Berufung der Kläger zu 1 und 2 ist, soweit in Höhe eines Betrages von 2.142,40 € ein Schadensersatzanspruch wegen des arglistig verschwiegenen Holzbockbefalles geltend gemacht wird, unzulässig; die Berufungsbegründung genügt insoweit nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO. Im Übrigen bestehen gegen die Zulässigkeit der Berufung keine Bedenken.

1.

Von einer Begründung der Berufung ist nach § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO zu erwarten, dass sie auf den zur Entscheidung stehenden Streitfall zugeschnitten ist und erkennen lässt, aus welchen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen das angefochtene Urteil unrichtig ist. Werden nur die erstinstanzlichen Rechtsauffassungen angegriffen, muss die eigene Rechtsauffassung dargelegt werden, es reicht nicht, die Auffassung des Erstrichters als falsch oder die Anwendung einer bestimmten Vorschrift als irrig zu rügen (BGH NJW 1995, 1560). Hat das Erstgericht die Abweisung eines einheitlichen Klageanspruchs auf zwei rechtlich voneinander unabhängige Gründe gestützt, von denen jeder für sich die Abweisung trägt, liegt eine hinreichende Berufungsbegründung nur vor, wenn beide Gründe - in für sich ausreichender Weise - angegriffen werden. Wird nur einer der beiden Gründe in Frage gestellt, so ist das Rechtsmittel unzulässig (u.a. BGHReport 2003, 1326; WM 2004, 561; MDR 2006, 466).

2. a)

Das Landgericht hat die Abweisung des Schadensersatzanspruches wegen des arglistigen Verschweigens des Holzbockbefalls zum einen darauf gestützt, dass die Kläger keine Tatsachen vorgetragen hätten, aus denen sich die Arglist der Beklagten ergebe. Unabhängig davon hat das Landgericht seine Entscheidung in diesem Punkt weiter darauf gestützt, die Höhe des behaupteten Anspruches sei von den Klägern nicht schlüssig dargelegt, aus dem Vortrag der Kläger ergebe sich nicht die Erforderlichkeit der von den Klägern behaupteten Arbeiten zur Beseitigung der Mängel am Gebälk. Der Umfang der Beschädigung sei nicht hinreichend beschrieben.

Damit wurde die Abweisung des Anspruches auf Zahlung auf Schadenersatz wegen Verschweigens des Holzbockbefalls im Dachstuhl auf zwei von einander unabhängige Begründungen gestützt, nämlich darauf, dass einerseits das arglistige Verschweigen eines Mangels nicht hinreichend dargelegt sei, andererseits darauf, dass auch der Vortrag zur Schadenshöhe nicht schlüssig sei.

b)

Die Kläger nun wenden sich in der Berufungsbegründung (Bl. 145 f d. A.) aber allein gegen die Feststellung des Landgerichts, die Kläger hätten ein arglistiges Verschweigen eines Mangels nicht hinreichend dargelegt. Zu der Abweisung des Anspruches deswegen, weil der Schaden nach der Höhe nicht für sich dargelegt sei, finden sich in der Berufungsbegründung keine konkreten Ausführungen. Allein der pauschale Hinweis am Ende der Berufungsbegründung, es werde auf das erstinstanzliche Vorbringen Bezug genommen, reicht hierfür nicht aus, weil darin eine hinreichende Auseinandersetzung mit der vom Landgericht im Urteil vertretenen Auffassung, der Schaden sei der Höhe nach nicht hinreichend dargelegt, nicht erfolgt, insbesondere nicht erkennbar wird, aus welchen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen das angefochtene Urteil insoweit unrichtig sein soll.

c)

Unabhängig davon wäre dem Landgericht jedenfalls hinsichtlich der Ausführungen zur Schlüssigkeit der Darlegung der Schadenshöhe zu folgen, so dass die Berufung insoweit auch unbegründet wäre. Die Kläger haben den Schaden nur insoweit pauschal beschrieben, als große Teile des Dachgeschosses vom Holzbock befallen gewesen sein sollen. Inwieweit die dann angeblich durchgeführten Arbeiten zur Beseitigung der Schäden erforderlich gewesen sein sollen, erschließt sich hieraus nicht, weil, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, bereits der Schaden nicht hinreichend beschrieben ist.

3.

Im Übrigen bestehen gegen Zulässigkeit der Berufung keine Bedenken, sie wurde insoweit form- und fristgerecht eingelegt und begründet.

B) Begründetheit der Berufungen im Übrigen

1. Mindergröße des Grundstückes

Soweit das Landgericht die Klage in Höhe von 2.365,00 € mit der Begründung abgewiesen hat, die Kläger hätten nicht hinreichend dargelegt, die Beklagte habe schon bei Abschluss des Kaufvertrages am 20. Mai 2003 gewusst, dass die veräußerte Teilfläche des Flurstücks 631 um 43 m² kleiner sei als im Vertrag (mit "ca.") angegeben, weil sie von dem Vermesser zuvor telefonisch über das Ergebnis der Vermessung informiert worden sei, dies aber bei Abschluss des Vertrages verschwiegen habe, so ist dies im Ergebnis nicht zu beanstanden.

a)

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die gegenüber den Angaben im Vertrag geringere Größe der veräußerten Teilfläche einen Sachmangel darstellen kann, weil die tatsächliche Beschaffenheit der Kaufsache insoweit von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit zu Lasten des Käufers abweicht. Rechtlich zutreffend hat das Landgericht weiter die Voraussetzung beschrieben, unter denen eine Pflicht des Verkäufers besteht, Umstände, die für die Entschließung des Vertragspartners von Bedeutung sein können, auch ungefragt zu offenbaren.

b)

Hätte danach die Beklagte tatsächlich schon vor Beurkundung des Kaufvertrages gewusst, dass die veräußerte Teilfläche nicht nur geringfügig kleiner ist, als im Vertrag angegeben, so hätte dies von ihr ungefragt offenbart werden müssen, zumal es sich hier um einen Umstand gehandelt hätte, der für den Erwerber nicht erkennbar gewesen wäre.

Gerade dies haben aber die Kläger - und dies hat das Landgericht ebenfalls zutreffend festgestellt - nicht hinreichend substanziiert vorgetragen.

aa)

An die Substantierungslast des Darlegungspflichtigen dürfen grundsätzlich keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Er ist nicht verpflichtet, den streitigen Lebensvorgang in allen Einzelheiten darzustellen, es genügt vielmehr die Wiedergabe der Umstände, aus denen sich die gesetzlichen Voraussetzungen der begehrten Rechtsfolge ergeben (m.w.N. Zöller/Greger, § 138 ZPO Rn. 8). Erwidert hierauf aber der Gegner konkret, so kann dies gemäß § 138 Abs. 2 ZPO Anlass sein, das eigene Vorbringen zu ergänzen und zu konkretisieren (Zöller/ Greger, a.a.O.).

bb)

Zunächst mag, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, der pauschale Vortrag der Kläger in der Klageschrift, der Vermesser habe die Beklagte von seinem Ergebnis bereits vor dem 20. Mai 2003, dem Tag des Abschlusses des Kaufvertrages, telefonisch informiert, hinreichend konkret gewesen sein. Allerdings hat sich die Beklagte in der Folgezeit nicht auf ein einfaches Bestreiten dieses Vortrages beschränkt, sondern im Laufe des Verfahrens ein Schreiben des Vermessers vom 18. Mai 2006 vorgelegt, wonach nach Erhalt der Katasterunterlagen überhaupt erst am 19. Juni 2006 mit den Vermessungsarbeiten begonnen worden sei und über eine Größe der zu vermessenden Teilfläche frühestens am 24. Juni 2006 eine Aussage habe getroffen werden können.

Trotz Hinweises des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung vom 6. Dezember 2006, es könne auf dieses Vorbringen der Beklagten hin nicht mehr nachvollzogen werden, wann der Vermesser die Beklagte informiert haben solle, haben die Kläger ihren Vortrag zu der Information der Beklagten vor Abschluss des Vertrages nicht näher konkretisiert; insbesondere ergibt sich aus ihrem Vortrag nicht, wann dieses Telefongespräch zwischen dem Vermesser und der Beklagten stattgefunden haben soll und von wem die Kläger überhaupt ihre Informationen hinsichtlich der Mitteilung über die Größe der Teilfläche vor Abschluss des Vertrages haben. Auch auf entsprechenden Hinweisen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat konnten die Kläger insoweit ihren Vortrag nicht weiter konkretisieren. Da die Kläger weiter die Echtheit des von der Beklagten vorgelegten Schreibens des Vermessers nicht bestreiten und in erster Instanz auch nicht dessen Inhalt bestritten haben, hätten sie, wollten sie nach dem konkreten Bestreiten der Beklagten ihrer Darlegungslast noch genügen, die nähere Umstände, wer sie bei welcher Gelegenheit darüber informiert hat, das Vermessungsergebnis sei der Beklagten bereits vor Abschluss des Vertrages mitgeteilt worden (Anlass des Gespräches, Inhalt des Gespräches) näher darlegen müssen. Eine solche Konkretisierung des Vorbringens erfolgt aber auch in der Berufungsinstanz nicht, insbesondere wird nicht konkret in Zweifel gezogen, dass nach Vorlage der Katasterunterlagen erst im Juni 2003 mit den Vermessungsarbeiten überhaupt begonnen wurde.

Die Regelung des § 377 ZPO spielt in diesem Zusammenhang schon deswegen keine Rolle, weil das Landgericht das Schreiben des Vermessungsingenieurs nicht als schriftliche Aussage verwertet hat, sondern lediglich als konkreten Parteivortrag der Beklagten. Dies ergibt sich auch aus den entsprechenden Hinweisen des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung.

Das Landgericht hat die Klage daher insoweit mit zutreffenden Erwägungen abgewiesen, die Berufung bleibt insoweit ebenfalls in der Sache ohne Erfolg.

2. Grenzbebauung

a)

In einem gerichtlichen Vergleich vom 20. Dezember 1999 in dem Verfahren 18 O 63/99 Landgericht Frankfurt (Oder) hatten die Beklagte und ihr Sohn einen offensichtlich schwelenden Grenzstreit in der Weise beigelegt, dass die gemeinsame Grenze zwischen den beiden Grundstücken durch einen Vermessungsingenieur neu bestimmt werden sollte. Unter Ziffer 3 dieses Vergleiches (Bl. 29 d. A.) heißt es dann, die Klägerin (und Beklagte dieses Verfahrens) gestatte ihren Sohn bereits jetzt die Errichtung eines Mehrzweckgebäudes auf der künftigen Grundstücksgrenze bei einer Länge von maximal 9 m und in einer Höhe von maximal 2,5 m.

b)

Das Landgericht ist im Ergebnis bereits zutreffend davon ausgegangen, dass insoweit weder ein Rechts- noch einen Sachmangel gegeben ist.

Die Gestattung der Grenzbebauung in dem Vergleich vom 20. Dezember 1999 erfolgte allein auf schuldrechtlicher Basis zwischen der Beklagten dieses Verfahrens und ihrem Sohn. Eine Verdinglichung dieser schuldrechtlichen Vereinbarung, etwa in Form der Eintragung einer Grunddienstbarkeit, ist nicht erfolgt. Damit waren aber die Kläger, die bei Abschluss des Kaufvertrages mit der Beklagten auf die Gestattung der Grenzbebauung nicht hingewiesen worden waren, an diese schuldrechtliche Vereinbarung zwischen der Beklagten und ihrem Sohn nicht gebunden. Diese Verpflichtung ist mit Abschluss des Kaufvertrages nicht auf sie übergegangen. Eine Bindung hätte sich allenfalls dann ergeben können, wenn die Beklagte auf diese Gestattung hingewiesen hätte und die Kläger in dem notariellen Kaufvertrag eine entsprechende Verpflichtung übernommen hätten.

Vor diesem Hintergrund stellt die Gestattung der Grenzbebauung allein auf der Basis einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen der Beklagten und ihren Sohn bereits keinen Mangel der Kaufsache selbst dar.

c)

Selbst dann, wenn man insoweit zu Gunsten der Kläger von einem relevanten Rechts- oder Sachmangel der Kaufsache ausgehen wollte, der auch von der Beklagten ungefragt hätte offenbart werden müssen, wollte sie nicht arglistig handeln (§ 444 BGB), so ergebe sich gleichwohl kein Anspruch der Kläger, weil es an einem relevanten Minderwert des Grundstückes fehlen würde.

Die Kläger machen insoweit Minderung des Kaufpreises geltend, die sie pauschal mit 3.000,00 € beziffern und unter Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens stellen. Unabhängig davon, dass bereits Zweifel bestehen, ob diese pauschale Angabe eines Minderbetrages den Anforderungen des § 441 Abs. 3 BGB an die Darlegungen des Minderungsbetrages genügt - bei der Minderung ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde -, lässt sich bereits dem Grunde nach ein solcher Minderwert nicht feststellen.

Es kann nämlich bereits nicht festgestellt werden, dass die auf dem Nachbargrundstück vorliegende Grenzbebauung eine solche ist, die der Zustimmung des Nachbarn bedarf.

An dieser Stelle ist zu beachten, dass - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert - die seit dem 1. Januar 1998 geltende Bauordnung zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück durch die Brandenburgische Bauordnung vom 16. Juli 2003 abgelöst worden war und die sich hier maßgeblichen Regelungen in § 6 BbgBauO geändert haben. Nach der seit dem Jahr 2003 geltenden Bauordnung können nach deren § 6 Abs. 10 Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume mit nicht mehr als 3 m Wandhöhe und einer Länge von maximal 9 m entlang einer Grundstücksgrenze unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden, ohne dass dies der Zustimmung des Nachbarn bedarf. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die von dem Sohn der Beklagten vorgenommene Grenzbebauung sich nicht innerhalb des nach § 6 Abs. 10 BbgBauO zustimmungsfreien Bereiches einer Grenzbebauung bewegt. Ist dem aber so, so hat sich mit dieser Grenzbebauung ein Risiko realisiert, das unabhängig von der Gestattung der Beklagten im Jahre 1999 vorhanden war. Eine solche Grenzbebauung hätten die Kläger unabhängig vom Verhalten der Beklagten akzeptieren müssen. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass die Beklagte den Klägern eine konkrete Absicht der Grenzbebauung durch ihren Sohn verschwiegen hätte, denn auf den Vergleich aus dem Jahre 1999 hin war bis zum Abschluss des Kaufvertrages im Mai 2003 seitens des Sohne der Beklagten insoweit nichts erfolgt. Die Bebauung erfolgte vielmehr erst im Jahre 2004. Umstände, aus denen sich schließen ließe, die Beklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrages konkret gewusst, dass der Sohn nunmehr eine Grenzbebauung alsbald vornehmen wolle, sind weder ersichtlich noch sonst vorgetragen.

Hält sich die Grenzbebauung nicht in den Grenzen des § 6 Abs. 10 BbgBauO, so wäre sie von den Klägern nicht zu dulden gewesen, weil - wie bereits ausgeführt - die Verpflichtung aus der Gestattung in dem Vergleich aus dem Jahre 1999 nicht auf sie übergegangen sind. Auch dann läge ein relevanter Minderwert des Grundstückes nicht vor.

Die Berufung war daher auch insoweit zurückzuweisen.

C)

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Ende der Entscheidung