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Die Berufung des Klägers gegen das am 3. August 2006 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 14 O 380/04 - wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, mit Ausnahme der Kosten des Streithelfers des Klägers, die dieser selbst zu tragen hat.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 1) und 3) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagten zu 1) und 3) nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beklagte zu 1) war aufgrund des Zuordnungsbescheides der Oberfinanzdirektion (OFD) ... vom 17. September 1993 Eigentümerin der mit 170 Wohneinheiten bebauten Wohngrundstücke ...-W.-Platz 3-7 und Platz der ... 1-13 in O.. Nach Durchführung eines Bodenneuordnungsverfahrens wurde das Eigentum an diesen Grundstücken durch Zuordnungsbescheid der OFD ... vom 6. Mai 2002 an die Beklagte zu 3) übertragen, die am 16. Oktober 2002 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte zu 3) wurde am 22. Dezember 1998 als gemeinsame Gesellschaft der Beklagten zu 1) und der Gemeinden L., P. und Lu. gegründet (UR-Nr. 1195/98 der Notarin ... in E.). In diesem Zusammenhang brachte die Beklagte zu 1) die streitigen Wohngrundstücke in die Beklagte zu 3) ein. Der Anteil der Beklagten zu 1) an der Beklagten zu 3) beträgt 87%, die Anteile der Gemeinden L. und Lu. jeweils 6% und der Anteil der Gemeinde P. 1%. Nach § 11 des Gesellschaftsvertrages der Beklagten zu 3) kommen Beschlüsse mit einer Mehrheit von 90% zustande. Die Eintragung der Beklagten zu 3) in das Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) erfolgte unter HRB 7... FF am 4. Oktober 1999.

Die (frühere) Beklagte zu 2) wurde durch Vertrag vom 5. Dezember 1991 (UR-Nr. 1196/1991 des Notars F. in B.) gegründet und am 3. Juli 1992 in das Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) unter HRB 2... FF eingetragen. Gesellschafter der Beklagten zu 2) waren die Beklagte zu 1) mit einem Anteil von zunächst 60% und vier Privatunternehmen (Gewerbebetriebe) mit Anteilen zu jeweils 10%. Später übertrug die Beklagte zu 1) einen Geschäftsanteil von 10% an einen weiteren Gewerbebetrieb und behielt selbst bis Ende 1998 einen Kapitalanteil von 50%. Gemäß § 8 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrages [in der Fassung der Änderung vom 30. November 1992 = § 8 Nr. 3 der ursprünglichen Fassung] hatte die Beklagte zu 1) unabhängig von der Größe ihres Kapitalanteils ein Sonderstimmrecht von 60%. Gemäß § 9 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrages standen die erzielten Gewinne allein der Beklagten zu 1) zu, wobei diese Gewinne gemäß § 9 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages ausschließlich im Wohnungsbau anzulegen waren. Die übrigen Gesellschafter (Gewerbebetriebe) sollten Aufträge durch die Beklagte zu 2) erhalten. Satzungsgemäßer Zweck der Beklagten zu 2) war unter anderem die Verwaltung, Sanierung und Instandhaltung des von der Beklagten zu 1) verwalteten Grundbesitzes (Bl. 193). Ende 1993 übertrug die Beklagte zu 1) sämtliche Aufgaben und Zuständigkeiten im Rahmen der wirtschaftlichen Verwertung und Bewirtschaftung ihrer Wohngrundstücke - auch: der streitigen Wohngrundstücke - auf die Beklagte zu 2).

Anfang der 90er Jahre hatte die Beklagte zu 1) Maßnahmen zur Sanierung der 170 Wohnungen auf den streitigen Grundstücken durchgeführt (Wärmedämmung; neue Fenster).

Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die vorhandenen Öfen nicht mehr gefahrlos genutzt werden konnten, sollte die Wohnanlage mit einer neuen Wärmeversorgung ausgestattet werden. Zu diesem Zweck wurde im Juli 1994 durch das Projektbüro D. eine "Grundlagenermittlung und Vorplanung" vorgenommen. Mit Schreiben vom 1. September 1994 informierte das Bauamt des Amtes O. verschiedene Unternehmen [nicht: den Kläger] über das Vorhaben und bat um Einreichung von Angeboten. Mit Schreiben vom 21. Dezember 1994 meldete sich der Kläger bei dem Bauamt und stellte darin sein Produkt- und Leistungsprofil vor. Am 16. März 1995 erfolgte eine Koordinierungsberatung im Bauamt. Am 20. März 1995 fanden eine Gesellschafterversammlung der Beklagten zu 2) und eine Sitzung der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten zu 1) statt. Mit Schreiben vom selben Tage teilte das Bauamt dem Kläger mit, "dass aufgrund der Entscheidung zur Zuschlagserteilung am 20.03.1994 für die Wärmelieferung der 170 WE in O. die Auftragserteilung an Sie erfolgt ist". Das Konzept des Klägers bestand darin, die Wärmeversorgung der Wohnanlage mit einem Gas-Blockheizkraftwerk einzurichten und sodann laufend durchzuführen; die Einrichtungskosten sollten durch den Kläger vorfinanziert werden. Im Folgenden fanden mehrere Besprechungen statt, unter anderem am 16. März 1995, 24. März 1995, 11. April 1995, 22. Mai 1995 und 1. Juni 1995. An diesen Besprechungen nahmen der Kläger, Vertreter der Beklagten zu 2) und eine Mitarbeiterin des Bauamtes teil. Parallel zu diesen Besprechungen verhandelte der Kläger wegen der Refinanzierung des Projekts mit der Landesbank Sch.. In diesem Zusammenhang wurde unter anderem die Möglichkeit einer "Patronatserklärung" der Beklagten zu 1) angesprochen, aber nicht realisiert. Die Beteiligten erzielten hingegen Einvernehmen über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Klägers (für die Einrichtung und den Betrieb der Heizungsanlage) durch die Beklagte zu 1).

Am 10. August 1995 schlossen der Kläger und die Beklagte zu 2) einen Wärmeliefervertrag, einen "Mietvertrag für den Heizraum" (zugleich "Anlage 4" zum Wärmeliefervertrag) und einen Installationsvertrag. Der Wärmeliefervertrag sollte am 15. September 1995 beginnen und eine Laufzeit von 20 Jahren haben (§ 11 Nr. 1). Das Abrechnungsjahr wurde auf die Zeit vom 1. September bis zum 31. August bestimmt (§ 6 Nr. 1). Für die Heizstation selbst ("Primärnetz") traf § 4 Nr. 2 des Wärmeliefervertrages die Bestimmung, dass diese "nur zu einem vorübergehenden Zweck für die Vertragsdauer mit dem Grundstück verbunden" und "durch Eigentumsmarken begrenzt" werde, daher "kein Bestandteil des Grundstücks gemäß § 95 BGB" sei und nicht in das Eigentum des Kunden oder Grundstückseigentümers falle. Der Installationsvertrag betraf die Installationsarbeiten für das "Sekundärnetz" (Heizkörper, Zähler, Pumpen, Leitungen). Für die Installation der Heizungsanlage und ihre Vorfinanzierung durch den Kläger sollte die Beklagte zu 2) monatlich 14.431,50 DM brutto und eine jährliche Instandsetzungspauschale von 3.000,- DM zzgl. Umsatzsteuer entrichten (§ 8 Nr. 1 und 2). Am 10./15. August 1995 schlossen der Kläger, die Beklagte zu 2) und die Landesbank Sch. eine "Zusatzvereinbarung" über die Absicherung der Finanzierung des Projektes des Klägers. Am 28. August 1995 schlossen der Kläger und die Landesbank Sch. einen Inventar-Sicherungsübertragungsvertrag. Am 18./28. September 1995 schloss der Kläger einen Gaslieferungsvertrag mit der E. AG. Unter dem Datum vom 28. März 1996 unterzeichneten der Kläger und die Beklagte zu 2) den Wärmeliefervertrag, den "Mietvertrag für den Heizraum" und den Installationsvertrag mit unverändertem Inhalt erneut. Am 28. März/10. April 1996 kam es zu einer weiteren "Zusatzvereinbarung" zwischen dem Kläger, der Beklagten zu 2) und der Landesbank Sch. über die Absicherung der Finanzierung. Durch Vereinbarung vom 6. Juni/15. Juli 1996 stellten der Kläger, die Beklagte zu 2) und die Landesbank Sch. klar, dass die Verträge vom 28. März 1996 inhaltlich identisch seien mit den Verträgen vom 10. August 1995, die Verträge vom 28. März 1996 keine Neuverträge darstellten und sich die "Zusatzerklärung vom 28.03./01.04.1996" (gemeint ist wohl: die "Zusatzvereinbarung" vom 28. März/10. April 1996) inhaltlich auf die Verträge vom 10. August 1995 und 28. März 1996 beziehe. Mit Vertrag vom 26. Juni 1996 trat der Kläger zu Sicherungszwecken sämtliche gegenwärtigen und künftigen Ansprüche aus dem Installationsvertrag, dem Wärmeliefervertrag, dem Mietvertrag für den Heizraum und den Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 und 28. März/10. April 1996 und "sämtliche sonstigen Ansprüche, die sich gegenwärtig oder künftig gegen den Grundstückseigentümer richten können," an die Landesbank Sch. ab.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für das Recht des Klägers auf Errichtung, Einrichtung und Unterhaltung einer Heizungsanlage wurde durch die Beklagte zu 1) am 21. September 1995 bewilligt und am 20. Juni 1996 in das Grundbuch eingetragen.

Im Verlaufe des Jahres 1998 kam es wegen der Geschäftsführung und der finanziellen Lage der Beklagten zu 2) zu Unstimmigkeiten zwischen der Beklagten zu 1) (bzw. dem die Gemeinde vertretenden Amt O.) und der Beklagten zu 2). Durch Beschluss vom 10. August 1998 berief die Gesellschafterversammlung der Beklagten zu 2) die seit dem 3. August 1995 bestellte Geschäftsführerin der Beklagten zu 2), Frau G. R., mit sofortiger Wirkung ab. Durch Vertrag vom 14. Dezember 1998 (UR-Nr. 1160/1998 der Notarin ... in E.) übernahm die Beklagte zu 1) sämtliche Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 2). Als nunmehrige Alleingesellschafterin der Beklagten zu 2) führte die Beklagte zu 1) unmittelbar darauf am selben Tage eine Gesellschafterversammlung durch und beschloss hierin die Auflösung der Beklagten zu 2) zum 31. Dezember 1998, die Abberufung der Geschäftsführerin G. R. mit Wirkung zum 14. Dezember 1998 und die Bestellung des Amtsdirektors C. T. zum Liquidator der Beklagten zu 2) (UR-Nr. 1161/1998 der Notarin ... in E.). Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 kündigten die Beklagte zu 1) und die übrigen auftraggebenden Gemeinden Lu., L., Lü. und P. die Verwalterverträge mit der Beklagten zu 2) fristlos. Die Eintragung der Liquidation der Beklagten zu 2) in das Handelsregister erfolgte am 8. April 1999. Der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 2) wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) vom 26. Oktober 1999 (3.2 IN 121/99) mangels Masse abgewiesen. Nach Beendigung der Liquidation wurde am 31. März 2004 der Löschungsvermerk für die Beklagte zu 2) in das Handelsregister eingetragen.

Am 1. Januar 1999 übernahm die [am 22. Dezember 1998 gegründete und am 4. Oktober 1999 in das Handelsregister eingetragene] Beklagte zu 3) die Bewirtschaftung der Wohngrundstücke. Die Beklagte zu 3) übertrug die Geschäftsbesorgung ihrerseits auf die H.-GmbH W. (H.). Mit Schreiben vom 17. Februar 1999 informierte die Beklagte zu 3) den Kläger über ihre Gründung und die Liquidation der Beklagten zu 2). Zugleich lud sie den Kläger im Hinblick auf die "daraus notwendige Abstimmung bezüglich Fortsetzung/Kündigung des bestehenden Wärmeliefervertrages" zu einem Gespräch ein. Über die Form und den Inhalt der die Wärmelieferung betreffenden vertraglichen Beziehungen erzielten die Beklagte zu 3) und der Kläger kein Einvernehmen. Die Beklagte zu 3) leistete zunächst Zahlungen unter Vorbehalt. Im Juli 1999 stellte die Beklagte zu 3) ihre Zahlungen vorübergehend ein, da Streit über die Qualität der Wärmeversorgung sowie darüber entstanden war, ob die vom Kläger installierte und betriebene Heizungsanlage bauaufsichtsrechtlich genehmigt und ordnungsgemäß durch den Bezirksschornsteinfeger abgenommen worden war. Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2000 erklärte die Beklagte zu 3) gegenüber dem Kläger vorsorglich die fristlose Kündigung (hilfsweise "zum nächstmöglichen Zeitpunkt") der Verträge vom 28. März 1996 und teilte zugleich ihren Rechtsstandpunkt mit, wonach diese Verträge nicht auf sie übergegangen seien; ferner forderte die Beklagte zu 3) den Kläger auf, die Heizstation zu entfernen. Gleichwohl setzte der Kläger die Wärmeversorgung fort und leistete die Beklagte hierfür unregelmäßig Zahlungen unter Vorbehalt. Am 13. September 2000 erteilte der Landkreis Ba. eine Fertigstellungsbescheinigung für die Heizanlage. Hiernach verhandelten der Kläger und die Beklagte zu 3) erneut - und wiederum ergebnislos - über den Abschluss eines Wärmeliefervertrages. Während der Kläger sich darauf berief, dass die Beklagte zu 3) in die Verträge zwischen ihm und der Beklagten zu 2) eingetreten sei, nahm die Beklagte zu 3) den Standpunkt ein, dass ein solcher Vertragseintritt nicht erfolgt und deshalb ein neuer Vertragsabschluss nötig sei. Wegen des Vorwurfs einer unzureichenden Ausstattung der Heizanlage (nur bis zu 448 kW statt vereinbarter 634 kW) und mangelhafter Beheizung der Wohnanlage kam es ab dem Frühjahr 2001 wiederholt zu Streitigkeiten zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3).

Am 10. Januar 2002 übersandte die von der Beklagten zu 3) mit der Verwaltung der Wohnanlage beauftragte H.-GmbH W. (H.) dem Kläger eine Abrechnung für die Wärmelieferung im Jahre 2001 und zahlte aufgrund dieser Abrechnung an den Kläger 26.394,81 DM. Es folgten Streitigkeiten über die Abrechnung der Wärmelieferungen. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Juli 2003, dem Kläger zugestellt am 2. August 2003, erklärte die Beklagte zu 3) gegenüber dem Kläger die "fristlose Kündigung des faktischen Wärmeliefervertrages", vorsorglich die Kündigung zum 30. September 2003, desgleichen vorsorglich die Kündigung der zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) geschlossenen Verträge; ferner forderte sie den Kläger auf, die Heizanlage bis zum 15. August 2003 zu räumen und bis zu diesem Termin Überzahlungen in Höhe von 22.726,96 € zurückzuzahlen. Mit Anwaltsschreiben vom 25. August 2003 erklärte die Beklagte zu 3) gegenüber dem Kläger vorsorglich nochmals die Kündigung eventuell bestehender Verträge.

Am 30. September 2003 ließ die Beklagte zu 3) die vom Kläger installierte Wärmeversorgung der Wohnanlage unterbrechen und eine andere Heizstation anschließen.

Die zugunsten des Klägers eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit wurde am 31. März 2004 im Grundbuch gelöscht.

Der Kläger hat geltend gemacht, er sei durch die H. bank AG, die Rechtsnachfolgerin der Landesbank Sch., (im folgenden: Bank) gemäß mündlicher Absprache vom 14. März 2005 und aufgrund schriftlicher Vereinbarung vom 21./28. Juni 2005, bestätigt am 26. Oktober 2005, zur Geltendmachung der Klageforderung im eigenen Namen ermächtigt worden und daher prozessführungsbefugt.

Seine Klageforderung hat er wie folgt berechnet:

a) Monatspauschale gemäß § 8 Nr. 1 des Installationsvertrages: 401.410,61 € - Rest aus 1999: 47.874,52 € <89.314,45 € ./. Zahlung der Beklagten zu 3) in Höhe von 41.439,93 €>

- Gesamt aus 2000: 89.314,45 €

- Rest aus 2001: 85.592,76 €

- Gesamt aus 2002: 89.314,44 €

- Gesamt aus 2003: 89.314,44 €

b) Jahresinstandsetzungspauschale gemäß § 8 Nr. 2 des Installationsvertrages: 8.896,50 € (je 1.779,30 € für 1999-2003)

c) Ansprüche aus Wärmelieferung: 78.692,51 € - für Wärmelieferung Mai bis September 2003: 29.659,88 €

- Grundpreis für Oktober 2003 bis Dezember 2004: 32.300,71 € (40,47 €/kW x 634 kW jährlich, berechnet für Oktober bis Dezember 2003: 6.414,49 €; 40,83 €/kW x 634 kW jährlich für 2004: 25.886,22 €)

- Arbeitspreise für Oktober 2003 bis Dezember 2004 (abzüglich ersparter Aufwendungen): 16.731,92 €

Er hat weiterhin vorgetragen:

Die Beklagte zu 1) hafte für die Forderungen aus dem Installations- und dem Wärmeliefervertrag. Sie habe während der Vertragsverhandlungen immer wieder den Eindruck vermittelt, sie stehe hinter den Verträgen mit der Beklagten zu 2) und werde bei finanziellen Notlagen unterstützend eingreifen. Die Beklagte zu 2) sei nur deswegen als Vertragspartner aufgetreten, weil die Beklagte zu 1) hieran wegen der damals geltenden Haushaltssperre gehindert gewesen sei. Die Beklagte zu 2) habe als bloßer "Verwalter" und "faktischer Vertreter" der Beklagten zu 1) gehandelt. Dies ergebe sich auch aus der "Ausschreibung" und der "Zuschlagsentscheidung" der Beklagten zu 1), dem übrigen Schriftverkehr, der Stellung der Beklagten zu 1) als Vermieter und Eigentümer und aus der vertraglich geregelten Pflicht zur Weitergabe des Vertrages bei Eigentumswechsel. Zudem habe die Beklagte zu 1) die Modernisierungskosten aus der Einrichtung der Heizungsanlage auf die Mieter umgelegt und hieraus Erträge gezogen. Dementsprechend habe die Beklagte zu 1) die durch die Beklagte zu 2) geschlossenen Verträge auch "genehmigt". Die Beklagte zu 1) habe die Beklagte zu 2) bestimmend beeinflusst; die Beklagte zu 2) habe keine Entscheidungen ohne Zustimmung der Beklagten zu 1) treffen können. Die Liquidation der Beklagten zu 2) sei ohne sachlichen Grund und allein zum Zwecke der Benachteiligung des Klägers erfolgt. Er, der Kläger, habe aus den Verträgen "herausgedrängt" werden sollen. Die Beklagte zu 2) sei von vornherein, insbesondere auch angesichts der eingegangenen Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger, nicht mit dem genügenden Eigenkapital (Stammkapital von lediglich 100.000,- DM) ausgestattet worden. Daher hafte die Beklagte zu 1) als Gesellschafter der Beklagten zu 2) im Wege des Durchgriffs wegen Institutionenmissbrauchs und Unterkapitalisierung. Die Beklagte zu 3) hafte als Rechtsnachfolger der Beklagten zu 1) hinsichtlich der Stellung als Eigentümer der Wohnanlage gemäß § 16 Abs. 2 VermG. Die Beklagten zu 1) und 3) hafteten schließlich aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Die Heizungsanlage sei wesentlicher Bestandteil der Wohngrundstücke geworden, und ihr Wert betrage mindestens 1.346.732,59 € bzw. 1.470.593,05 €. Die Heizungsanlage sei bereits am 7. Dezember 1995 bauaufsichtsrechtlich genehmigt und am 6. Juni 1996 als ordnungsgemäß abgenommen worden. Stets sei eine Leistung von 700 kW bereitgestellt worden und seien beide Kessel betriebsbereit gewesen. Während der gesamten Zeit von 1996 bis 2003 sei es zu keinen ernsthaften Defekten an der Heizungsanlage gekommen und Störungen seien stets umgehend behoben worden. In der Heizperiode 2001/2002 habe er, der Kläger, die Weisung erhalten, die Heizleistung wegen des Leerstands vieler Wohnungen zu drosseln. Die Kündigungserklärungen der Beklagten zu 3) seien bereits wegen Verstoßes gegen die Zusatzvereinbarung vom 10. August 1995 unwirksam. Die Verjährung seiner Ansprüche sei wegen der in 2003 und 2004 geführten Vergleichsgespräche und der damit verbundenen Hemmung der Verjährungsfrist nicht eingetreten.

Der Kläger hat im Anschluss an ein Mahnverfahren vor dem Amtsgericht Perleberg und die Abgabe der Streitsache an das Landgericht Frankfurt (Oder) - nach Rücknahme der Klage gegen die Beklagte zu 2) im Termin vom 3. November 2005 und mehrfacher Klageerweiterung - zuletzt beantragt,

die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 494.337,52 € nebst 12,5 % Zinsen seit dem 1. Januar 1999 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1) und 3) haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Aktivlegitimation und die Prozessführungsbefugnis des Klägers bestritten, ersteres im Hinblick auf die Abtretungsvereinbarung vom 26. Juni 1996 und letzteres unter Hinweis auf das von der Bank gegen sie, die Beklagten, wegen der Klageforderung geführte Mahnverfahren vor dem Amtsgericht Kiel.

Sie haben geltend gemacht, allein die Beklagte zu 2) sei aus den zwischen ihr und dem Kläger geschlossenen Verträgen haftbar. Es sei allen Beteiligten von vornherein klar gewesen, dass allein die Beklagte zu 2) Vertragspartei habe sein sollen. Die Beklagte zu 2) sei zum Zwecke der Privatisierung des kommunalen Immobilienvermögens gegründet worden. Schon Ende 1993 seien ihr sämtliche Angelegenheiten der Bewirtschaftung und Verwertung der Wohnanlage zur eigenverantwortlichen, selbständigen Wahrnehmung übertragen worden. Dementsprechend seien auch sämtliche Mietverträge im eigenen Namen und auf eigene Rechnung der Beklagten zu 2) abgeschlossen worden. Bei dem Schreiben des Amtes O. vom 1. September 1994 habe es sich nicht um eine "Ausschreibung", sondern um ein bloßes Informationsschreiben im Auftrage der Beklagten zu 2) gehandelt. Dementsprechend sei am 20. März 1995 auch kein "Zuschlag" erteilt, sondern nur die Entscheidung getroffen worden, dass die Vertragsgespräche fortan allein mit dem Kläger geführt werden sollten. Das Bauamt habe die Beklagte zu 2) dann wunschgemäß im Vorfeld der Vertragsabschlüsse mit dem Kläger unterstützt; allein in diesem Zusammenhang sei die Mitarbeiterin des Bauamtes, Frau K., beratend an den Gesprächen beteiligt gewesen, wohingegen die eigentlichen Vertragsverhandlungen allein zwischen den Vertretern der Beklagten zu 2) und dem Kläger geführt worden seien. Die "Genehmigungserklärung" habe die Beklagte zu 1) allein in ihrer Eigenschaft als Gesellschafterin der Beklagten zu 2) abgegeben. Im Übrigen habe die Beklagte zu 1) gemäß § 67 Abs. 2 GO im Falle der Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch den Amtsdirektor und den ehrenamtlichen Bürgermeister vertreten werden müssen, was hier aber nicht geschehen sei. Die Verträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) seien dann auch allein im Verhältnis zwischen diesen beiden Vertragsparteien abgewickelt worden. Die Beklagte zu 2) sei autonom tätig geworden und habe die Wohnanlage in eigener Regie verwaltet und bewirtschaftet. Sie sei mit ausreichend Eigenkapital ausgestattet und ordnungsgemäß liquidiert worden. Aufgrund unerwarteter Umsatzsteuerschulden gegenüber dem Finanzamt sei die Beklagte zu 2) in die Insolvenz geraten. Die Beklagte zu 1) habe als Minderheitsgesellschafter keinen bestimmenden Einfluss auf die Beklagte zu 2) gehabt. Die Beklagte zu 3) sei in die Verträge nicht eingetreten. Nach Übernahme der Bewirtschaftung der Wohnanlage am 1. Januar 1999 habe sie mit den Mietern neue Mietverträge geschlossen. Ein faktischer Wärmelieferungsvertrag mit dem Kläger sei von ihr wirksam - spätestens zum 30. September 2003 - gekündigt worden. Für die Wärmelieferungen in 2003 fehle es an einer Abrechnung des Klägers.

Bereicherungsrechtliche Ansprüche stünden dem Kläger ebenfalls nicht zu. Die Heizungsanlage des Klägers habe sich als hochgradig mängelbehaftet, unterdimensioniert und wirtschaftlich wertlos erwiesen. Es hätten sich Baumängel und Qualitätsprobleme gezeigt, die immer wieder zu Ausfällen, Beanstandungen und Mietminderungen geführt hätten. Statt der vertraglich vereinbarten 634 kW habe die Heizungsanlage nur einen Anschlusswert von weniger als 448 kW aufgewiesen. Gleichwohl habe der Kläger auf der Basis eines Anschlusswertes von 634 kW und die Kosten der Heizstation doppelt abgerechnet (nämlich über die nach dem Installationsvertrag zu zahlenden Entgelte und über den Grundpreis der Wärmelieferungen nach dem Wärmeliefervertrag). Die Heizstation ("Primärnetz") sei im Hinblick auf die vertragliche Regelung gerade nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden, sondern bloßer Scheinbestandteil, und auch problemlos zu entfernen.

Die Beklagten zu 1) und 3) haben sich ferner auf den Einwand der Verjährung berufen und geltend gemacht, dass das Mahnverfahren mangels hinreichend bestimmter Angabe der Forderung die Verjährungsfrist nicht gehemmt habe.

Die Beklagte zu 3) hat hilfsweise die Aufrechnung erklärt mit einem Anspruch auf Rückzahlung ihrer Zahlung für die Monatspauschalen nach dem Installationsvertrag für das Jahr 1999 (41.439,93 €) und mit Schriftsatz vom 22. Juli 2005 Widerklage erhoben.

Zu ihrer Widerklage hat die Beklagte zu 3) folgendes vorgetragen:

Dem Kläger stehe - jedenfalls: seit Kündigung des faktischen Wärmeliefervertrages zum 30. September 2003 - kein Besitz- und Nutzungsrecht an der Wohnanlage, insbesondere an den für die Heizungsanlage genutzten Kellerräumen, zu. Daher sei er gemäß § 985 BGB zur Räumung verpflichtet. Ferner habe sie, die Beklagte zu 3), an den Kläger Überzahlungen in Höhe von insgesamt 22.771,38 € geleistet, die er an sie zurückzahlen müsse: Zum Jahresabschluss 2002 habe zu ihren Gunsten - berechnet auf der Basis eines Anschlusswertes von 448 kW - ein Guthaben von 17.966,61 € (bzw. 17.967,25 €) bestanden. Aus der Abrechnung der Wärmelieferung für Januar bis September 2003 stehe dem Kläger ein Betrag von 10.195,23 € zu. Danach ergebe sich ein Guthaben der Beklagten zu 3) in Höhe von 7.771,38 €, zuzüglich eines Betrages von 15.000,- € wegen einer von ihr am 22. Oktober 2003 für die Wärmelieferungen im Jahre 2003 geleisteten (weiteren) Zahlung in dieser Höhe.

Die Beklagte zu 3) hat widerklagend beantragt,

den Kläger zu verurteilen, die von ihm installierte Heizstation, bestehend aus den als neue Anlage B 39 zur Widerklage genannten Teilen aus den in der neuen Anlage B 39 genannten Kellerräumen des Grundstücks in O., ...-W.-Platz 6-7 und Platz der ... 4, 7, 8 und 12 zu räumen und die von ihm innegehaltenen drei Kellerräume in O., ...-W.-Platz 7 (linker Kellergang, 2., 3. und 4. Tür rechts) geräumt an die Beklagte zu 3) herauszugeben;

den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte zu 3) 22.771,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 7.771,38 € seit dem 8. Juli 2004 und aus 15.000,- € seit Zustellung der Widerklage zu zahlen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage der Beklagten zu 3) abzuweisen.

Das Landgericht Frankfurt (Oder) hat mit seinem am 3. August 2006 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage der Beklagten zu 3) antragsgemäß zur Räumung und Zahlung verurteilt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger sei aufgrund der Ermächtigung der Bank vom 26. Oktober 2005 prozessführungsbefugt. Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) stünden ihm nicht zu. Vertragspartner des Klägers sei allein die Beklagte zu 2). Dies ergebe sich aus dem klaren Wortlaut der Verträge und den vorangegangenen Verhandlungen. Die Bestellung der Dienstbarkeit sei insoweit ohne Relevanz. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag kämen nicht zum Zuge, da der Kläger seine Leistungen aufgrund der Verträge mit der Beklagten zu 2) erbracht habe, die eine abschließende Regelung enthielten. Bereicherungsrechtliche Ansprüche schieden aus, da der Kläger keine Leistungen an die Beklagte zu 1) erbracht habe und eine Eingriffskondiktion angesichts der bestehenden Leistungsbeziehung zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) ausgeschlossen sei. Für eine Durchgriffshaftung der Beklagten zu 1) wegen Unterkapitalisierung der Beklagten zu 2) oder aus dem Gesichtspunkt des Institutionenmissbrauchs und für eine Schadensersatzhaftung nach § 826 BGB ergäben sich keine hinreichenden Anhaltspunkte. Auch gegenüber der Beklagten zu 3) seien Ansprüche des Klägers nicht begründet. Die Beklagte zu 3) sei nicht Rechtsnachfolgerin der Beklagten zu 2). § 16 Abs. 2 VermG greife nicht ein, da es hier nicht um Verpflichtungen des Eigentümers oder des staatlichen Verwalters gehe. In die Verträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) sei die Beklagte zu 3) ausdrücklich nicht eingetreten. Im Hinblick auf das bestehende Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) habe zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) auch kein paralleles faktisches Vertragsverhältnis begründet werden können. Zudem habe der Kläger keine Jahresschlussrechnung vorgelegt. Letztlich sei der Kläger hinsichtlich der Wärmelieferungen überzahlt. Die Berechnung der Beklagten zu 3) sei zutreffend; richtigerweise müsse von einem Anschlusswert von 448 kW ausgegangen werden. Der Beklagten zu 3) stehe daher der mit der Widerklage geltend gemachte Zahlungsanspruch zu. Auch sei der Kläger gemäß § 985 BGB zur Räumung verpflichtet, da ihm kein Besitzrecht an der Wohnanlage zustehe.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung.

Er führt aus, zwischen ihm und der Beklagten zu 1) sei ein "Vertrag sui generis" zustande gekommen, wonach die Beklagte zu 1) die Gewährtragungspflicht für die Verträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) sowie die Pflicht zur Übertragung der Verträge bei Eigentumswechsel übernommen habe. Hierfür sprächen die Vorgänge und Besprechungen im Vorfeld der Vertragsabschlüsse, die Bestellung der Dienstbarkeit und die "Bestätigung" der Beklagten zu 1). Gegenüber dem Unternehmensberater K. Hu., der ihn, den Kläger, damals beraten habe, habe die Beklagte zu 1) erklärt, dass die Beklagte zu 2) eine stadteigene Gesellschaft sei, die Bezahlung der Forderungen des Klägers aus den Mieteinnahmen erfolge und keine Risiken für den Kläger bestünden. Letztlich habe die Beklagte zu 2) nur als - weisungs- und zustimmungsabhängiger - treuhänderischer Geschäftsbesorger, "Verwalter" und "Vertreter" für die Beklagte zu 1) gehandelt. Nach den Regelungen des zwischen den Beklagten zu 1) und 2) geschlossenen Verwaltervertrages habe die Beklagte zu 1) einem wirtschaftlich verwaltenden Eigentümer gleichgestellt werden und die volle wirtschaftliche Verantwortung für die verwalteten Immobilien tragen sollen; damit sei eine umfassende Bevollmächtigung der Beklagten zu 2) einher gegangen. Die Beklagte zu 2) habe bei Abschluss der Verträge mit ihm, dem Kläger, nur als Verwalter fungiert und keinen Willen zur eigenen rechtlichen Bindung und Verpflichtung, sondern nur zur Vertretung der Beklagten zu 1) gehabt. Nur wenige Mietverträge habe die Beklagte zu 2) im eigenen Namen abgeschlossen; die meisten Mietverträge hätten noch aus der DDR-Zeit fortbestanden. Die Beklagte zu 1) hafte auch im Wege des "Durchgriffs" wegen Unterkapitalisierung der Beklagten zu 2); eine Deckung der Forderungen des Klägers sei im Hinblick auf die absehbare demographische Entwicklung und den dadurch bewirkten zunehmenden Wohnungsleerstand von vornherein nicht zu erwarten gewesen. Jedenfalls hafte die Beklagte zu 1) unter dem Gesichtspunkt des "existenzvernichtenden Eingriffs". Die Beklagte zu 1) habe die Beklagte zu 2) allein beherrscht; die Beklagte zu 2) sei gänzlich von den Anweisungen der Beklagten zu 1) abhängig gewesen und habe keine Möglichkeiten zu selbständigen Entscheidungen gehabt. Ihre Verwaltertätigkeit sei nur im Rahmen einer "Aufwandsentschädigung" vergütet worden. Die Liquidation der Beklagten zu 2) sei ohne sachlichen Grund erfolgt, da die Beklagte zu 2) stets Gewinne erwirtschaftet und insbesondere auch keiner Umsatzsteuerpflicht unterlegen habe. Die Bilanzen seien stets positiv gewesen und keine Verbindlichkeiten entstanden, welche die wirtschaftliche Existenz der Beklagten zu 2) hätten gefährden können; für eine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit der Beklagten zu 2) hätten keine Anzeichen vorgelegen. Für etwaige Verbindlichkeiten der Beklagten zu 2), insbesondere aus Umsatzsteuernachforderungen des Finanzamtes, habe diese Rückgriff bei ihren Gesellschaftern und Auftraggebern nehmen können und müssen. Umsatzsteuernachforderungen des Finanzamtes seien im Übrigen unberechtigt gewesen und auch erst nach der Entscheidung zur Liquidation der Beklagten zu 2) geltend gemacht worden. Die Liquidation der Beklagten zu 2) sei allein im Hinblick auf die Gründung der Beklagten zu 3) erfolgt, welche die Geschäftsräume, das Mobiliar, den Telefon- und Faxanschluss und die Immobilienverwaltungen der Beklagten zu 2) übernommen habe; es habe eine Verlagerung des Geschäftsgegenstandes von der Beklagten zu 2) auf die - ebenfalls von der Beklagten zu 1) beherrschte - Beklagte zu 3) stattgefunden, und zwar vornehmlich zu dem Zweck, um aus den vertraglichen Bindungen gegenüber ihm, dem Kläger, herauszukommen und dessen vertragliche Ansprüche zu vereiteln. Hintergrund sei auch die schwierige wirtschaftliche Lage der Beklagten zu 1) gewesen, die durch unerwartete anderweitige Verbindlichkeiten entstanden sei.

Die Beklagte zu 3) hafte für die streitigen Forderungen aus § 16 Abs. 2 VermG, da sie wie ein "staatlicher Verwalter" anzusehen sei, und im übrigen auch aus dem Gesichtspunkt der Firmenfortführung nach § 25 HGB. Die Kündigungserklärungen der Beklagten zu 3) seien angesichts der Zusatzvereinbarung vom 10. August 1995 unwirksam. Jedenfalls stünden ihm, dem Kläger, bereicherungsrechtliche Ansprüche zu. Mangels wirksamer Kündigung durch die Beklagte zu 3) habe er aus den Verträgen weiterhin ein Recht zum Besitz und zur Nutzung der Räume für die Heizungsanlage.

Der Kläger hat seine Klage (nach zwischenzeitlicher Korrektur einer versehentlichen Doppelberechnung) um einen Forderungsbetrag von 91.093,74 € erweitert, den er wie folgt errechnet:

a) Monatspauschale gemäß § 8 Nr. 1 des Installationsvertrages für 2004: 89.314,44 €

b) Jahresinstandsetzungspauschale gemäß § 8 Nr. 2 des Installationsvertrages für 2004: 1.779,30 €

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 580.093,36 € nebst 12,5 % Zinsen aus 494.337,52 € nebst 12,5 % Zinsen seit dem 1. Januar 1999 und aus weiteren 91.093,74 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Dezember 2007 zu zahlen und die Widerklage der Beklagten zu 3) abzuweisen.

Die Beklagten zu 1) und 3) beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie berufen sich weiterhin in erster Linie darauf, dass allein die Beklagte zu 2) aus den bestehenden Verträgen mit dem Kläger verpflichtet sei. Gegen eine vertragliche Gewährsübernahme der Beklagten zu 1) spreche insbesondere die Verweigerung der erbetenen "Patronatserklärung" und die Einräumung einer Grunddienstbarkeit. Der Kläger habe genau gewusst, dass nicht die Beklagten zu 1) und 3), sondern nur die Beklagte zu 2) sein Vertragspartner gewesen sei. Die Beklagte zu 2) habe die Verträge mit dem Kläger - auch: mangels entsprechender Vollmacht - nicht als "Vertreter" der Beklagten zu 1), sondern auf eigene Rechnung und im eigenen Namen abgeschlossen. Auch eine Haftung der Beklagten zu 1) unter dem Gesichtspunkt des "existenzvernichtenden Eingriffs" greife nicht durch. Hiernach ergäbe sich allenfalls ein Anspruch der Beklagten zu 2) gegen die Beklagte zu 1), nicht aber ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1). Im Übrigen habe kein "existenzvernichtender Eingriff" der Beklagten zu 1) in das Unternehmen der Beklagten zu 2) stattgefunden. Die Beklagte zu 1) habe die Beklagte zu 2) nicht allein beherrscht, sondern sei nur ihr Mehrheitsgesellschafter gewesen. Als Eigentümer der verwalteten Immobilien habe ihr unabhängig von ihrer Gesellschafterstellung ein Zustimmungsvorbehalt zugestanden. Die Beklagte zu 2) sei mit einem Betrag 180.000,- DM netto pro Jahr üblich und angemessen vergütet worden. Im Jahre 1998 habe sich herausgestellt, dass die Beklagte zu 2) wegen Unregelmäßigkeiten der damaligen Geschäftsführung und einer sich ankündigenden Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit - vor allem wegen Umsatzsteuerforderungen des Finanzamtes in Höhe von 182.575,- DM, aber auch wegen Nachforderungen von Abfall- und Wasser-/Abwassergebühren für die Jahre 1994 bis 1998 - in eine existenzbedrohende Schieflage geraten sei. Daher sei die damalige Geschäftsführerin R. am 10. August 1998 abberufen worden und habe die Liquidation der Beklagten zu 2) beschlossen werden müssen. Die Übernahme sämtlicher Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 2) durch die Beklagte zu 1) sei zum Zwecke der Entlastung der übrigen Mitgesellschafter (Gewerbebetriebe) angesichts der bevorstehenden Insolvenz der Beklagten zu 2) erfolgt. Wegen dieser Lage und der Unregelmäßigkeiten in der Geschäftsführung der Beklagten zu 2) seien am 15. Dezember 1999 die mit den Kommunen bestehenden Verwalterverträge fristlos gekündigt worden. Die Liquidation der Beklagten zu 2) sei demnach sachgerecht gewesen und nicht zum Zwecke der Verlagerung der Geschäftstätigkeit der Beklagten zu 2) auf die Beklagte zu 3) - unter "Ausschaltung" der Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger - geschehen. Erst im Verlaufe des Jahres 1999 sei den Beklagten zu 1) und 3) der Inhalt der vertraglichen Beziehungen zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) bekannt geworden; vorher hätten sie hierin keine Einblicke gehabt. Gegen eine "Ausschaltung" des Klägers stünden letztlich auch die Vertragsverhandlungen zwischen ihm und der Beklagten zu 3) in den Jahren 1999 bis 2003. Es liege auch keine schlichte "Fortführung" des Geschäfts der Beklagten zu 2) durch die Beklagte zu 3) vor. Während die Beklagte zu 3) eine reine kommunale Eigengesellschaft sei, die das Eigentum am Wohnungsbestand der beteiligten Kommunen übertragen erhalten habe, habe es sich bei der Beklagten zu 2) um ein gemischtwirtschaftliches Unternehmen gehandelt, das reine Verwalter- und Bewirtschaftungstätigkeiten habe ausüben sollen. Die Gründung der Beklagten zu 3) noch im Dezember 1998 erkläre sich daraus, dass die Übertragung des kommunalen Wohnungsbestandes an die Beklagte zu 3) im Wege der kostensparenden vereinfachten Zuordnung nach § 7 Abs. 5 VZOG habe erfolgen sollen und alle Beteiligten damals davon ausgegangen seien, dass die hierfür geltende Frist am 31. Dezember 1998 ablaufe. Die Beklagte zu 3) habe weder die Firma noch das Geschäft der Beklagten zu 3) fortgeführt und hafte daher auch nicht nach § 25 HGB.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Handelsregisterakten des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) betreffend die (frühere) Beklagte zu 2) (HRB 2... FF) sowie die Beklagte zu 3) (HRB 7... FF) haben vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

I. Die Berufung des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

II. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die zulässige Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen und die Widerklage zutreffend als zulässig und begründet erkannt.

1. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Dies gilt insbesondere auch für die Prozessführungsbefugnis des Klägers.

Der Kläger macht in gewillkürter Prozessstandschaft ein fremdes Recht (der H. bank AG) im eigenen Namen geltend. Dies ist zulässig, wenn eine Ermächtigung durch den Rechtsinhaber vorliegt, ein schutzwürdiges Interesse hierfür besteht und die schützenswerten Belange der Gegenseite hierdurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (s. dazu etwa Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl. 2007, vor § 50 Rdn. 42 ff.; Baumbach/Hartmann, ZPO, 65. Aufl. 2007, Grdz. § 50 Rdn. 29 ff.; Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, 28. Aufl. 2007, § 51 Rdn. 31 ff. - jeweils m.w.Nw. aus der Rspr.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Die Ermächtigung des Rechtsinhabers ist im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln und kann auch konkludent erteilt werden (s. BGHZ Bd. 145, S. 383, 386; BGH NJW-RR 2002, S. 1377, 1378 m.w.Nw.; NJW-RR 1988, S. 126, 127; Zöller/Vollkommer, aaO., vor § 50 Rdn. 45 m.w.Nw.; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. § 50 Rdn. 30, 36). Sie ergibt sich hier aus dem Anwaltsschreiben der H. bank AG vom 26. Oktober 2005 in Verbindung mit der Vereinbarung zwischen dem Kläger und der H. bank AG vom 21./28. Juni 2005. Im Falle der Sicherungszession wird ohnehin eine stillschweigend erteilte Ermächtigung des Sicherungsnehmers an den Sicherungsgeber zur Klageerhebung im eigenen Namen - allerdings: auf Leistung an den Sicherungsnehmer (Zessionar) - angenommen (BGHZ Bd. 117, S. 159, 161; Bd. 128, S. 371, 379; Zöller/Vollkommer, aaO., vor § 50 Rdn. 45). Die Ermächtigung der H. bank AG enthält zwar keine klare Aussage zu der Frage, ob der Kläger auch berechtigt ist, Klage auf Leistung an sich selbst zu erheben; da die "Bestätigung" der H. bank AG (im folgenden: Bank) im Anwaltsschreiben vom 26. Oktober 2005 aber in Kenntnis des laufenden Rechtsstreits und der hier gestellten Anträge erfolgt ist, ist die Ermächtigung der Bank dahin auszulegen, dass der Kläger Klage auf Zahlung an sich selbst erheben kann; hierin liegt zugleich eine materiellrechtliche Einwilligung im Sinne von §§ 185, 362 Abs. 2 BGB (s. dazu etwa Thomas/Putzo/Hüßtege, aaO., § 51 Rdn. 39; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. vor § 50 Rdn. 30).

Unschädlich ist, dass die Ermächtigung der Bank erst nach Rechtshängigkeit der Klage erteilt worden ist; denn erforderlich ist nur, dass die Ermächtigung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegt (s. BGH NJW 2000, S. 738, 739; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. § 50 Rdn. 31; Zöller/Vollkommer, aaO., § 50 Rdn. 45).

Das schützenswerte rechtliche Interesse des Prozessstandschafters kann gfs. schon bei einem eigenen wirtschaftlichen Interesse gegeben sein (s. BGHZ Bd. 119, S. 237, 242) und liegt jedenfalls dann vor, wenn die Prozessentscheidung auch die eigene Rechtslage des Prozessstandschafters beeinflusst (s. BGH NJW-RR 1988, S. 126, 127; NJW 2003, S. 2231, 2232; Zöller/Vollkommer, aaO., § 50 Rdn. 44; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. § 50 Rdn. 31; Thomas/Putzo/Hüßtege, aaO., § 51 Rdn. 34). So liegt es auch hier. Der Sicherungszedent kann die sicherungshalber abgetretenen Forderungen anerkanntermaßen als Prozessstandschafter für den Sicherungszessionar gerichtlich geltend machen (s. etwa BGH NJW 1999, S. 2110, 2111; NJW 1995, S. 3186; Zöller/Vollkommer, aaO., vor § 50 Rdn. 45, 47, 49, 52; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. § 50 Rdn. 34).

Entgegenstehende schützenswerte Belange der Beklagten sind nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Gegen die Zulässigkeit der Klageerweiterung vom 20. Dezember 2007 bestehen keine Bedenken (§ 533 ZPO bzw. § 525 Satz 1, § 264 Nr. 2 ZPO).

b) Die Klage ist jedoch nicht begründet.

aa) Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Zahlung aus dem Installationsvertrag (501.400,85 €) und aus dem Wärmeliefervertrag (78.692,51 €). Die Beklagte zu 1) ist nicht Partei dieser Verträge und auch nicht aus anderen Rechtsgründen für ihre Erfüllung haftbar. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder § 812 BGB scheiden schon dem Grunde nach aus. Zudem hat der Kläger nicht dargetan, für welche ersatzfähigen Aufwendungen er welchen Ersatz begehrt bzw. dass und in welchem Umfange die Beklagte zu 1) bereichert ist. Ansprüche aus §§ 823, 826 BGB oder §§ 994 ff. BGB kommen ebenfalls nicht zum Zuge.

(1) Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, stehen dem Kläger (bzw. der Bank, § 398 BGB) gegen die Beklagte zu 1) keine vertraglichen Ansprüche (§§ 305, 241, 631, 632, 433 Abs. 2 BGB [a.F.]; § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, §§ 631, 632, 433 Abs. 2 BGB [n.F.]; Art. 229 § 5 Satz 1 und 2 EGBGB) zu. Die Beklagte zu 1) ist nicht Partei des Installations- und des Wärmeliefervertrages geworden und aus diesen Verträgen auch aus anderen Rechtsgründen nicht verpflichtet.

(a) Die Beklagte zu 1) ist nicht Vertragspartei geworden.

Nach dem Wortlaut und dem Inhalt der Verträge ist allein die Beklagte zu 2), nicht aber die Beklagte zu 1), Vertragspartei:

Auf dem Deckblatt des "Vertragswerkes" (Bl. 73 d.A.) und im Rubrum beider Verträge ist die Beklagte zu 2) als "Kunde" bzw. "Bauherr" bezeichnet (Bl. 74, 122 d.A.). Die Beklagte zu 1) ist in den Verträgen an keiner Stelle als Vertragspartei angegeben oder erkennbar. Zwar versicherte die Beklagte zu 2) in § 1 Nr. 1 des Wärmeliefervertrages (WLV) (Bl. 74 d.A.), dass der Grundstückseigentümer [damals: die Beklagte zu 1)] mit der Benutzung der Wohngrundstücke durch den Kläger einverstanden sei; die Beklagte zu 1) bestellte dann auch zugunsten des Klägers eine entsprechende Dienstbarkeit für die Errichtung, Einrichtung und Unterhaltung der Heizungsanlage. Dies erklärt sich jedoch allein aus der Rechtsstellung der Beklagten zu 1) als Eigentümerin der Wohngrundstücke und dem damit begründeten "Mitwirkungserfordernis" bei der dinglichen Absicherung der Nutzungsbefugnisse des Klägers (§§ 873, 1090 BGB, §§ 19, 39 GBO). Allein im Zusammenhang mit der Stellung der Beklagten zu 1) als Grundstückseigentümer und (Haupt-)Gesellschafter der Beklagten zu 2) stehen auch die Erklärung der Beklagten zu 2) in § 1 des Installationsvertrages (InstV) (Bl. 122 d.A.), wonach die Beklagte zu 1) Grundstückseigentümer und "Mehrheitsgesellschafter" der Beklagten zu 2) und der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) von den Gesellschaftern zum Vertragsabschluss ermächtigt sei, sowie die undatierte "ausdrückliche Genehmigung" des WLV (nebst Mietvertrag), des InstV und der Zusatzvereinbarung durch die Beklagte zu 1) (Bl. 130 d.A.). Auch die "Zusatzvereinbarungen" vom 10./15. August 1995 (Bl. 444 - 447 d.A.) und vom 28. März/10. April 1996 (Bl. 354 - 356 R d.A.) sind ebenso wie die "Klarstellungsvereinbarung" vom 6. Juni/15. Juli 1996 (Bl. 353 d.A.) ausdrücklich und ausschließlich durch den Kläger, die Beklagte zu 2) - im eigenen Namen - und die finanzierende Bank abgeschlossen worden, ohne Beteiligung der Beklagten zu 1). Wenn in Ziffer 1.2 der Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 (Bl. 445 d.A.) und vom 28. März/10. April 1996 (Bl. 354 R d.A.) davon die Rede ist, dass die Beklagte zu 1) hinsichtlich der Bestellung der Dienstbarkeiten durch die Beklagte zu 2) "vertreten" werde, so erklärt sich dies daraus, dass die Dienstbarkeiten allein durch die Beklagte zu 1) als damaliger Grundstückseigentümerin bestellt werden konnten (§§ 873, 1090 BGB; §§ 29, 39 GBO), und deutet dies im Umkehrschluss darauf hin, dass die Beklagte zu 1) im Übrigen gerade nicht durch die Beklagte zu 2) "vertreten" werden sollte. Entsprechendes gilt für die Bestimmung in Ziffer 2.2 der Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 (Bl. 446 d.A.) und vom 28. März/10. April 1996 (Bl. 355R d.A.), wonach die Beklagte zu 2) für sich und für die Beklagte zu 1) ihr Einverständnis mit der Sicherungszession und der Sicherungsübereignung an die Bank erklärt; auch hier war die Beklagte zu 1) (nur) als Eigentümerin der Wohngrundstücke [gfs. auch als Gesellschafterin der Beklagten zu 2)] beteiligt. Die in § 3 Nr. 2 des Wärmeliefervertrages (WLV) (Bl. 76 d.A.) und in Ziffer 2.1 der Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 (Bl. 445 - 446 d.A.) und vom 28. März/10. April 1996 (Bl. 355 d.A.) enthaltene Verpflichtung zur Weitergabe der Verträge an Dritte bezieht sich allein auf die Beklagte zu 2), was noch dadurch bestätigt wird, dass in Ziffer 2.1 der Zusatzvereinbarungen auch von einer Vertragsweitergabe an die Beklagte zu 1) die Rede ist (der es nicht bedürfte, wenn diese schon Vertragspartei wäre).

Auch aus der Vorgeschichte der Vertragsabschlüsse ergibt sich kein Anhalt dafür, dass die Beklagte zu 1) Vertragspartei sein [d.h. insbesondere: durch die Beklagte zu 2) gemäß § 164 BGB vertreten werden] sollte:

Der Schriftwechsel mit dem Bauamt ist insoweit schon deshalb ohne Bedeutung, weil das Bauamt aus baufachlichen Gründen beteiligt war und die Wohnanlage (immerhin) im Eigentum der Beklagten zu 1) stand; auch konnte die Beklagte zu 1) durch die bloße Mitwirkung des Bauamtes an den Verhandlungen nicht im Sinne von § 67 GO wirksam verpflichtet werden. Im Protokoll über die Besprechung vom 11. April 1995 (Bl. 121 d.A.) ist allein die Beklagte zu 2) als "Auftraggeber" bezeichnet. Das Protokoll über die Besprechung vom 22. Mai 1995 (Bl. 442 - 442 R d.A.) sagt nicht Gegenteiliges. Die Beklagte zu 1) ist in den Besprechungsprotokollen an keiner Stelle als (künftiger) Vertragspartner des Klägers erwähnt. Die zwischenzeitlich angedachte Abgabe einer "Patronatserklärung" der Beklagten zu 1) (Bl. 438 - 439 d.A.; s. zur rechtlichen Bedeutung einer "Patronatserklärung" etwa OLG Dresden, NVwZ 2001, S. 836, 837) spricht dafür, dass nur die Beklagte zu 2) Vertragspartei werden sollte, da eine "Patronatserklärung" der Beklagten zu 1) keinen Sinn gehabt hätte, wenn sie selbst Vertragspartei hätte werden sollen. Entsprechendes gilt für das (streitige) Vorbringen des Klägers, dass die Beklagte zu 1) wegen der damals geltenden Haushaltssperre nicht als Vertragspartei habe auftreten dürfen. Denn danach hätte die Beklagte zu 1) ja gerade nicht Vertragspartei werden dürfen und sollen.

Anderes ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass nicht die Beklagte zu 2), sondern die Beklagte zu 1) Eigentümer der Wohngrundstücke gewesen war. Zwar handelt der Hausverwalter bei der Vergabe gebäudebezogener Aufträge (zumal: größeren Umfangs) im Zweifelsfalle nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreter des Eigentümers (s. BGH NJW-RR 2004, S. 1017; KG, NJW-RR 1996, S. 1523; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl. 2008, § 164 Rdn. 5). Diese Zweifelsregelung findet hier jedoch schon angesichts der vorstehend beschriebenen Umstände der Vertragsschließung und des eindeutigen Wortlauts der Verträge, insbesondere auch in Bezug auf die Bezeichnung der Vertragsparteien, offensichtlich keinen Raum. Zudem hat die Beklagte zu 1) substantiiert und unter Vorlage einer Mehrzahl von Mietverträgen (Bl. 512 - 521R d.A.) vorgetragen, dass die Beklagte zu 2) mit der eigenverantwortlichen, selbständigen Bewirtschaftung der Wohngrundstücke betraut worden sei, gleichsam im Sinne einer (Vorstufe zur) "Privatisierung" des kommunalen Immobilienvermögens, ohne dass der Kläger dem seinerseits substantiiert entgegengetreten ist (§ 138 ZPO). Der Kläger stellt auch nicht (mehr) in Abrede, dass neuere Mietverträge durch die Beklagte zu 2) - im eigenen Namen - abgeschlossen worden sind. Nach dem von dem Kläger selbst vorgelegten Verwaltervertrag (Bl. 1019 - 1023 d.A.) sollte die Beklagte zu 2) dem wirtschaftlich (selbst) verwaltenden Eigentümer gleichgestellt sein (s. dazu insbesondere Ziffer 4 Absatz 5 und 6; Ziffer 5 Absatz 5); auch dies spricht gegen ein bloßes Vertreterhandeln der Beklagten zu 2) für die Beklagte zu 1). Vor diesem Hintergrund ist die Behauptung des Klägers, die Beklagte zu 2) habe bei Abschluss der Verträge mit dem Kläger keine eigenen rechtlichen Bindungen eingehen, sondern nur als Vertreter der Beklagten zu 1) handeln wollen, unsubstantiiert und einer Beweiserhebung nicht zugänglich (§ 138 ZPO; s. auch § 164 Abs. 2 BGB)

(b) Eine vertragliche Haftung der Beklagten zu 1) ergibt sich auch nicht aus Rechtsscheinsgrundsätzen oder gemäß § 242 BGB.

Eine Rechtsscheinshaftung des Unternehmensträgers kommt dann in Betracht, wenn er in zurechenbarer Weise den Eindruck vermittelt hat, er werde unbeschränkt persönlich haften (s. etwa BGH NJW 1998, S. 2897; NJW 1996, S. 2645; Palandt/Heinrichs, aaO., § 164 Rdn. 3). Diesen Voraussetzungen ist freilich regelmäßig nur bei Abgabe schriftlicher Erklärungen genügt (BGH NJW 1996, S. 2645), woran es hier aber fehlt. Unbeschadet dessen ergeben sich im vorliegenden Fall keine zureichenden Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte zu 1) den Eindruck der persönlichen Haftungsübernahme vermittelt hätte. Die Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 und 28. März/10. April 1996 gehen nicht davon aus, dass eine solche persönliche Haftung der Beklagten zu 1) besteht - denn sonst wäre sie darin zum Ausdruck gekommen. Die Behauptung des Klägers, die Beklagte zu 1) habe bei den Vertragsverhandlungen immer wieder den Eindruck vermittelt, sie stehe hinter den Verträgen mit der Beklagten zu 2) und werde bei finanziellen Notlagen unterstützend eingreifen, ist nicht durch konkreten Vortrag unterlegt, somit pauschal und unsubstantiiert (§ 138 ZPO) und daher auch einer Beweiserhebung nicht zugänglich. Das (streitige) Vorbringen des Klägers, dass die Beklagte zu 1) wegen der damals geltenden Haushaltssperre nicht als Vertragspartei habe auftreten dürfen, spricht im Übrigen gerade gegen eine verbindliche finanzielle "Einstandszusage" der Beklagten zu 1).

Die Vertrauenshaftung eines Verhandlungsbeteiligten, der nicht selbst Vertragspartei geworden ist, wird ferner dann bejaht, wenn der Verhandelnde in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen beeinflusst hat, in dieser Weise also eine "persönliche Gewährübernahme" durch ihn erfolgt ist (s. BGHZ Bd. 56, S. 81, 83 f.; Bd. 88, S. 67, 68 f.; Bd. 126, S. 181, 183; BGH NJW-RR 1991, S. 1312, 1313 f.; NJW-RR 1992, S. 605 f.; NJW-RR 2002, S. 1309, 1310; ZIP 2003, S. 571, 573; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rdn. 63 m.w.Nw.). Gleiches gilt, wenn der Verhandelnde ein starkes eigenes wirtschaftliches Interesse am Vertrag hat, gleichsam "in eigener Sache" tätig wird und wirtschaftlich als "Herr des Geschehens" erscheint (s. BGH NJW-RR 1992, S. 605; NJW-RR 2002, S. 1309, 1310; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rdn. 61 m.w.Nw.). Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Es fehlt bereits an dem erforderlichen Maß der Beteiligung der Beklagten zu 1) an den Vertragsverhandlungen; denn diese beschränkte sich - soweit vorgetragen und ersichtlich - im Wesentlichen auf die fachliche Mitwirkung des Bauamtes (und gfs. noch auf die Bewilligung der Dienstbarkeit). Zudem ergeben sich für eine "persönliche Gewährübernahme" keine genügenden Anhaltspunkte; insoweit gelten die gleichen Erwägungen wie zur vorerwähnten Rechtsscheinshaftung. Auch für die zweite Fallgruppe findet sich kein zureichender Anhalt. Abgesehen von der geringen Beteiligung der Beklagten zu 1) an den Vertragsverhandlungen ist es nicht unzweifelhaft, ob die Beklagte zu 1) hier ein "starkes wirtschaftliches Eigeninteresse" am Vertragsschluss gehabt hat. Zwar war die Beklagte zu 1) Mehrheitsgesellschafter der Beklagten zu 2). Sie hat aber substantiiert und unter Vorlage einer Mehrzahl von Mietverträgen (Bl. 512 - 521R d.A.) vorgetragen, dass die Beklagte zu 2) mit der eigenverantwortlichen, selbständigen Bewirtschaftung der Wohngrundstücke betraut worden sei, gleichsam im Sinne einer (Vorstufe zur) "Privatisierung" des kommunalen Immobilienvermögens, ohne dass der Kläger dem seinerseits substantiiert entgegengetreten ist (§ 138 ZPO). Der Kläger stellt auch nicht (mehr) in Abrede, dass neuere Mietverträge durch die Beklagte zu 2) - im eigenen Namen - abgeschlossen worden sind. Nach dem von dem Kläger selbst vorgelegten Verwaltervertrag (Bl. 1019 - 1023 d.A.) sollte die Beklagte zu 2) dem wirtschaftlich (selbst) verwaltenden Eigentümer gleichgestellt sein (s. dazu insbesondere Ziffer 4 Absatz 5 und 6; Ziffer 5 Absatz 5). Die Annahme, dass die Beklagte zu 1) wirtschaftlich gleichsam als "Herr des Geschehens" gehandelt habe, findet insgesamt keine hinreichende Stütze im vorgetragenen Sachverhalt.

(c) Letztlich scheidet auch eine Durchgriffshaftung der Beklagten zu 1) in ihrer Eigenschaft als (Haupt-)Gesellschafterin der Beklagten zu 2) aus.

Da gemäß § 13 Abs. 2 GmbHG für Verbindlichkeiten der GmbH grundsätzlich allein das Gesellschaftsvermögen haftet, kommt eine Durchgriffshaftung der Gesellschafter nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht; dabei handelt es sich insbesondere um Fälle des Rechtsformenmissbrauchs (s. hierzu allgemein: Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., vor § 21 Rdn. 12 ff.; Roth/Altmeppen, GmbHG, 5. Aufl. 2005, § 13 Rdn. 107 ff.; Lutter/ Hommelhoff, GmbHG, 16. Aufl. 2004, § 13 Rdn. 6 ff.; Baumbach/Hueck/Fastrich, GmbHG, 18. Aufl. 2006, § 13 Rdn. 10 ff.). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat den Rahmen insoweit noch enger gezogen und eine Haftung der Gesellschafter letztlich nur in Fällen bejaht, die sich als vorsätzliche sittenwidrige Schädigung der Gläubiger darstellen oder einer solchen nahe kommen (§ 826 BGB; s. dazu Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., vor § 21 Rdn. 12 [ff.]; Roth/Altmeppen, aaO., § 13 Rdn. 109 m.w.Nw.; Baumbach/ Hueck/Fastrich, aaO., § 13 Rdn. 11). Eine Haftung allein wegen materieller Unterkapitalisierung der GmbH wird von der Rechtsprechung des BGH dementsprechend abgelehnt (s. aus neuester Zeit: BGH NJW 2008, S.2437, 2438 ff.; Veil, NJW 2008, S.3264, 3265 f.); es müssen subjektive Gesichtspunkte hinzutreten, die das Verhalten des Gesellschafters als Verstoß gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten erscheinen lassen (s. BGHZ Bd. 68, S. 312, 314 ff., 321 f.; BGH NJW-RR 1988, S. 1181; BGH ZIP 1995, S. 320, 322; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., vor § 21 Rdn. 12 b; Roth/Altmeppen, aaO., § 13 Rdn. 117 m.w.Nw.; Lutter/Hommelhoff, aaO., § 13 Rdn. 11; Baumbach/Hueck/Fastrich, aaO., § 13 Rdn. 16).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht hinreichend dargelegt worden oder sonst ersichtlich. Ein Rechtsformenmissbrauch durch treuwidrige oder verwerfliche "Unterkapitalisierung" ist nicht erkennbar. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Beklagte zu 2) über ein Stammkapital von (nur) 100.000,- DM verfügt hat und durch die mit dem Kläger geschlossenen Verträge, insbesondere durch den Installationsvertrag (jährlich: 176.658,- DM; insgesamt: 3.533.160,- DM), hohe Verbindlichkeiten begründet worden sind. Denn zum einen sind diese Verbindlichkeiten über eine Dauer von 20 Jahren gestreckt worden und zum anderen sind diesen Verbindlichkeiten die Einnahmen der Beklagten zu 2) aus den Mieten und Heizkosten- und Modernisierungsumlagen gegenüberzustellen. Die vom Kläger angeführte negative demographische Entwicklung und der dadurch bedingte zunehmende Wohnungsleerstand waren 1995 (auf dem Höhepunkt der wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern) noch nicht im eingetretenen Maße absehbar, und es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte zu 1) hiermit gerechnet hätte oder ihr gar bewusst gewesen wäre, dass die Beklagte zu 2) die Lasten nicht würde tragen können und deshalb in die Insolvenz geraten würde.

Eine persönliche (Außen-)Haftung hat der Bundesgerichtshof vormals allerdings bejaht, wenn der Gesellschafter einer GmbH missbräuchlich und "existenzvernichtend" in die GmbH eingreift (s. BGHZ Bd. 149, S. 10, 16 f.; Bd. 150, S. 61, 67 f.; Bd. 151, S. 181, 186 f.; BGH NZG 2005, S. 214 f.; Roth/Altmeppen, aaO., § 13 Rdn. 72 ff., 118 ff.; Lutter/ Hommelhoff, aaO., § 13 Rdn. 15 ff.; Baumbach/Hueck/Fastrich, aaO., § 13 Rdn. 17 ff.). Dafür muss ein gezielter, betriebsfremder Eingriff des Gesellschafters in "seine" GmbH vorliegen, so dass sich das Verhalten des Gesellschafters als Missachtung der gebotenen Rücksichtnahme auf die GmbH darstellt. So liegt es etwa dann, wenn der Gesellschafter der GmbH missbräuchlich überlebenswichtige Geschäftschancen oder Ressourcen entzieht und diese auf eine andere GmbH (an der er beteiligt ist) verlagert (BGH NZG 2005, S. 214, 215 m.w.Nw.; Baumbach/Hueck/Fastrich, aaO., § 13 Rdn. 20; Roth/Altmeppen, aaO., § 13 Rdn. 92; Lutter/Hommelhoff, aaO., § 13 Rdn. 16). Da dem Gläubiger regelmäßig der Einblick in die inneren Verhältnisse der Schuldner-GmbH fehlt, genügt er seiner Darlegungslast, wenn er Umstände dartut, die die Annahme eines missbräuchlichen, existenzvernichtenden Eingriffs nahe legen, d.h. Umstände, die darauf hindeuten, dass die vom Gesellschafter (mit) zu verantwortende Unternehmensführung gröblich die eigenen Belange der GmbH beeinträchtigt hat (s. BGHZ Bd. 122, S. 123, 132 f.; Roth/Altmeppen, aaO., § 13 Rdn. 101, 100 ff.; Lutter/Hommelhoff, aaO., § 13 Rdn. 25).

In seiner Entscheidung vom 16. Juli 2007 (II ZR 3/04; NJW 2007, S.2689 ff.), bestätigt durch Urteil vom 28. April 2008 (II ZR 264/06; NJW 2008, S.2437 ff.), hat der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes das Haftungskonzept bei missbräuchlichen, existenzvernichtenden Eingriffen indes grundlegend geändert. Danach gilt für diese Fälle kein eigenständiges Rechtsinstitut mehr, sondern kommt allein eine Haftung über § 826 BGB in Betracht, und zwar grundsätzlich allein im Rahmen eines Anspruchs der GmbH gegen den Gesellschafter (Innenhaftung) (s. dazu: Altmeppen, NJW 2007, S. 2657 ff.; Veil, NJW 2008, S. 3264 ff.; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., vor § 21 Rdn. 12, 12 d m.w.Nw.). Ob eine Außenhaftung der sittenwidrig in die GmbH eingreifenden Gesellschafter gegenüber den Gläubigern nach § 826 BGB für diese Fälle durchweg ausgeschlossen sein soll, hat der Bundesgerichtshof wohl noch nicht ganz abschließend entschieden (s. BGH NJW 2007, S. 2689, 2692 f.; enger wohl BGH NJW 2008, S. 2437, 2438). Die Ansicht des II. Zivilsenats des BGH, der Gesellschaftsgläubiger sei durch den existenzvernichtenden Eingriff nur "mittelbar" betroffen und daher darauf verwiesen, seine Ansprüche gegen die (vermögenslose) GmbH geltend zu machen und im Rahmen der Zwangsvollstreckung gegen die GmbH deren Ansprüche gegen den Gesellschafter aus § 826 BGB zu pfänden (BGH NJW 2007, S. 2689, 2693), stößt möglicherweise auf Bedenken, wenn die masselose GmbH bereits gelöscht ist; in diesen Fällen könnte die Verweisung des Gläubigers auf eine Inanspruchnahme der gelöschten GmbH unzumutbar sein und der Gedanke einer Bündelung der Ansprüche in der Person des Insolvenzverwalters nicht zum Zuge kommen, so dass in diesen Fällen eine Außenhaftung des Gesellschafters gegenüber den Gesellschaftsgläubigern aus § 826 BGB eröffnet sein könnte (s. Altmeppen, NJW 2007, S. 2657, 2660).

Ob danach überhaupt ein Direktanspruch des Gläubigers der GmbH gegen den Gesellschafter in Betracht kommt, kann hier aber letztlich offen bleiben. Denn für die Voraussetzungen eines missbräuchlichen, existenzvernichtenden Eingriff der Beklagten zu 1) in die Beklagte zu 2) ist - auch unter Berücksichtigung der erwähnten Darlegungserleichterungen - kein genügender Anhalt ersichtlich. Gleiches gilt für das nunmehr geltende maßgebliche Erfordernis eines kompensationslosen Eingriffs des Gesellschafters in das der Zweckbindung zur vorrangigen Befriedigung der Gesellschaftsgläubiger dienende Gesellschaftsvermögen (s. BGH NJW 2008, S. 2437, 2438; Veil, NJW 2008, S. 3264 f.).

Zwar war die Beklagte zu 1) mit einem garantierten Stimmenanteil von 60% (§ 8 Nr. 2 der Satzung) maßgeblicher Gesellschafter der Beklagten zu 2). Der Beklagten zu 1) standen nach § 9 Nr. 2 der Satzung auch sämtliche Gewinne der Beklagten zu 2) zu, während die übrigen Gesellschafter auf Gewinne aus Aufträgen der Beklagten zu 2) verwiesen waren. Es spricht alles dafür, dass die Beklagte zu 1) die Beklagte zu 2) praktisch allein "beherrscht" hat; dies gilt insbesondere auch (und zweifelsfrei) für den Zeitraum nach der Übernahme sämtlicher Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 2) durch die Beklagte zu 1), worin der Liquidationsbeschluss vom 14. Dezember 1998 und die fristlose Kündigung der Verwalterverträge vom 15. Dezember 1998 fallen. Eine beherrschende Stellung kommt der Beklagten zu 1) auch gegenüber der Beklagten zu 3) zu, an welcher die Beklagte zu 1) mit 87 % beteiligt ist (auch unter Mitberücksichtigung des 90%-Beschluss-Quorum gemäß § 11 der Satzung). An der "Beherrschung" der Beklagten zu 2) und 3) durch die Beklagte zu 1) bestehen aus Sicht des Senats keine vernünftigen Zweifel.

Für einen missbräuchlichen, gezielten, betriebsfremden Eingriff der Beklagten zu 1) in die Beklagte zu 2) in dem Sinne, dass sich das Verhalten der Beklagten zu 1) als Missachtung der gebotenen Rücksichtnahme auf die Beklagte zu 2) darstellt, bzw. für einen kompensationslosen Eingriff in das im Gläubigerinteresse zweckgebundene Gesellschaftsvermögen ergeben sich aber keine ausreichenden Anhaltspunkte. Dies gilt sowohl für den Beschluss zur Liquidation der Beklagten zu 2) vom 14. Dezember 1998 als auch für die Kündigung der Verwalteraufträge vom 15. Dezember 1998.

Wie die Beklagten zu 1) und 3) eingehend dargelegt und mit Belegen substantiiert haben, hatte sich im Jahre 1998 angesichts von (Nach-)Forderungen für Abfall- und Wasser-/Abwassergebühren für die Jahre 1994 bis 1998 und vor allem wegen erheblicher Umsatzsteuernachforderungen des Finanzamtes E. eine Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit der Beklagten zu 2) abgezeichnet. Dies findet sich insbesondere auch im Prüfungsbericht der Do. Revision AG vom 7. Juni 1998 und im Gutachten des Insolvenzgutachters Dr. P. N. vom 22. Oktober 1999 bestätigt. Aus der Umsatzsteuerakte des Finanzamtes E. ergibt sich, dass die Bescheinigung des Finanzamtes vom 23. März 1993 über die Umsatzsteuerfreiheit der Beklagten zu 2) auf zumindest unklare, wenn nicht gar unrichtige Angaben im Schreiben der Beklagten zu 2) vom 9. Oktober 1992 zurückzuführen ist, woraus der Anschein entstanden war, dass die Beklagte zu 2) keine Entgelte für ihre Dienstleistungen erhält. Tatsächlich war im Verwaltervertrag (Ziffer 5.) jedoch für das Jahr 1992 ein Entgelt von 180.000,- DM zzgl. USt. vereinbart worden und wurden von der Beklagten zu 2) in 1995 284.200,- DM, in 1996 301.100,- DM, in 1997 250.460,- DM und in 1998 218.492,96 DM als Verwaltungshonorar vereinnahmt. Hierfür hatte die Beklagte zu 2) gemäß § 1 Nr. 1, § 13 a Nr. 1 UStG Umsatzsteuer zu entrichten; ein Befreiungstatbestand nach § 4 oder § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG war insoweit nicht gegeben. Ob die Beklagte zu 2) wegen der Nachforderungen für Umsatzsteuer einen Rückgriffsanspruch gegen ihre Gesellschafter bzw. Auftraggeber gehabt hätte, ist zweifelhaft und vom Insolvenzgutachter verneint worden. Dementsprechend wurde auch der Insolvenzeröffnungsantrag mangels Masse abgelehnt. Zu dieser Überschuldungslage traten Vorwürfe der Beklagten zu 1) gegenüber der damaligen Geschäftsführerin der Beklagten zu 2) wegen Unregelmäßigkeiten in der Geschäftsführung. Vor diesem Hintergrund erscheint der Beschluss zur Auflösung (Liquidation) der Beklagten zu 2) vom 14. Dezember 1998 für sich genommen nicht als missbräuchlicher, betriebsfremder, existenzvernichtender Eingriff in das im Gläubigerinteresse zweckgebundene Gesellschaftsvermögen der Beklagten zu 2).

Gleiches gilt für den Gesichtspunkt der ungerechtfertigten und kompensationslosen Entziehung überlebenswichtiger Geschäftschancen oder Ressourcen und deren Verlagerung auf eine andere GmbH, an welcher der beherrschende Gesellschafter (mit-)beteiligt ist. Zwar liegen das Datum des Beschlusses über die Liquidation der Beklagten zu 2) (14. Dezember 1998) und das Datum der Gründung der Beklagten zu 3) (22. Dezember 1998) sehr eng beieinander und sind die Wohnungsverwaltungsaufgaben zum 1. Januar 1999 gleichsam von der Beklagten zu 2) auf die Beklagte zu 3) übergegangen. An beiden Gesellschaften war bzw. ist die Beklagte zu 1) zudem maßgeblich beteiligt. Andererseits haben die Beklagten zu 1) und 3) aber substantiiert dargelegt, dass die Beklagte zu 2) wegen der eingetretenen Unregelmäßigkeiten in der Geschäftsführung und der sich abzeichnenden Überschuldung liquidiert und die Beklagte zu 3) als reine kommunaleigene Gesellschaft noch im Dezember 1998 gegründet worden sei, um das Eigentum am kommunalen Wohnungsbestand im Wege der Zuordnung nach § 7 Abs. 5 VZOG bewerkstelligen zu können. Die Insolvenz der Beklagten zu 2) ist demnach nicht wegen der Kündigung der Verwalterverträge mit der Beklagten zu 2) und der nachfolgenden Übernahme der Wohnungsverwaltung durch die Beklagte zu 3) eingetreten, sondern durch vorangehende, hiervon unabhängige Umstände (insbesondere: Umsatzsteuer-Nachforderung des Finanzamtes). Im Übrigen ist nicht dargelegt, dass die Liquidation der Beklagten zu 2) gerade auch wegen des Inhalts der Verträge zwischen der Beklagten zu 2) und dem Kläger (und zwecks "Ausschaltung" der damit verbundenen Verbindlichkeiten) erfolgt wäre. Auch insofern ist zunächst die eingehende Darlegung der Beklagten zu 1) und 3) von Bedeutung, wonach die Überschuldung der Beklagten zu 2) durch andere Umstände (insbesondere: Umsatzsteuer-Nachforderung des Finanzamtes) eingetreten ist. Zudem ergibt sich aus dem Jahresabschluss der Beklagten zu 2) per 31. Dezember 1998 kein Hinweis auf Verbindlichkeiten der Beklagten zu 2) gegenüber dem Kläger, und in seinem Schreiben vom 6. Mai 1999 ist das Amt O. als Vertreter der Beklagten zu 1) sogar noch davon ausgegangen, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) auf die Beklagte zu 3) übergegangen seien - was ebenso wie die bis 2003 dauernden nachfolgenden Verhandlungen zwischen der Beklagten zu 3) und dem Kläger gegen die Vermutung spricht, dass durch die Liquidation der Beklagten zu 2) der Kläger mit seinen Forderungen habe missbräuchlich und unlauter "ausgeschaltet" werden sollen.

Mithin findet sich für die Annahme einer den Kläger unlauter benachteiligenden, sachlich nicht gerechtfertigten und missbräuchlichen "Zerschlagung" der Beklagten zu 2) unter gleichzeitiger Verlagerung des Geschäftsgegenstandes zur schlichten Fortführung der Geschäfte auf die Beklagte zu 3) oder für einen kompensationslosen Eingriff der Beklagten zu 1) in das im Gläubigerinteresse zweckgebundene Gesellschaftsvermögen der Beklagten zu 2) insgesamt kein hinreichender Anhalt.

Ein Haftungsdurchgriff auf den kommunalen Gesellschafter einer GmbH aus öffentlichem Recht wird allgemein abgelehnt (s. dazu etwa Kuhl/Wagner, ZIP 1995, S. 433, 437 ff.; Gundlach, LKV 2000, S. 58, 62; Weger/Jesch, DÖV 2003, S. 672, 673 f. m.w.Nw.). Eine allgemeine "Konkursabwendungspflicht" der Kommunen wird für kommunale Eigengesellschaften zwar diskutiert, aber zutreffend verneint (s. etwa Kuhl/Wagner, ZIP 1995, S. 433, 435 ff.; Gundlach, LKV 2000, S. 58, 59 f. m.w.Nw.). Zudem handelte es sich bei der Beklagten zu 2) - angesichts der Mitbeteiligung von zunächst vier, später fünf Privatunternehmen - nicht um eine "kommunale Eigengesellschaft". Soweit für die Kommunen eine zivilrechtliche "Konzernhaftung" erörtert wird (s. dazu Kuhl/Wagner, ZIP 1995, S. 433, 440 ff.; Gundlach, LKV 2000, S. 58, 60 ff.; Weger/Jesch, DÖV 2003, S. 672, 675 ff.), deckt sich diese "Konzernhaftung" weitgehend mit der vorerwähnten Haftung für "existenzvernichtende Eingriffe" des Gesellschafters, und für einen solchen Eingriff der Beklagten zu 1) in die Beklagte zu 2) ist, wie dargelegt, kein genügender Anhalt erkennbar.

(2) Der Kläger kann sich gegenüber der Beklagten zu 1) auch nicht mit Erfolg auf außervertragliche Ansprüche berufen.

(a) Ansprüche auf Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683, 670 BGB oder Herausgabe einer Bereicherung nach § 684 Satz 1, § 818 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag) bestehen schon dem Grunde nach nicht.

Der Kläger begehrt Zahlung auf Grundlage der Regelungen im WLV und im InstV. Die dem zugrunde liegenden Leistungen (Bereitstellung und Unterhaltung der Heizungsanlage; Wärmelieferung) hat der Kläger im Rahmen und aufgrund der mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Verträge (InstV und WLV) erbracht. Dies gilt an sich auch für die Zeit ab 1999, da der Vertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) jedenfalls bis Ende 2003 - soweit ersichtlich - nicht aufgehoben oder sonst beendet worden ist; die Löschung der Beklagten zu 2) im Handelsregister erfolgte erst am 31. März 2004. Wegen der Wärmelieferungen ab 1999 kommt ferner ein ("stillschweigender"/"faktischer") Vertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) in Betracht. Besteht - wie auch hier - ein wirksamer Vertrag, auch mit einem Dritten, der die Leistungen und ihre Vergütung abschließend regelt, so finden die Bestimmungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag keine Anwendung (BGH NJW-RR 2004, S. 81, 83; Palandt/Sprau, aaO., § 677 Rdn. 7 a). Das bereicherungs- und vertragsrechtliche Haftungs- und Ausgleichssystem darf nicht über die Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag unterlaufen werden.

Zudem hat der Kläger nicht dargelegt, für welche Aufwendungen er welchen Ersatz begehrt bzw. dass und in welchem Umfange die Beklagte zu 1) bereichert ist. Tatsächlich ist für eine Bereicherung der Beklagten zu 1) wegen der Leistungen des Klägers in der Zeit ab 1999 [nur für diese Zeit werden mit der Klage Forderungen geltend gemacht] nichts ersichtlich. Ab dem 1. Januar 1999 sind die Wohngrundstücke unstreitig selbständig durch die Beklagte zu 3) als Erwerberin dieser Grundstücke bewirtschaftet worden, und es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass die Beklagte zu 1) aus den Leistungen des Klägers Erträge gezogen hätte. Da die Beklagte zu 1) seit 2002 nicht mehr Eigentümer der Wohngrundstücke ist, ist es auch ohne Belang, ob und inwieweit diese Grundstücke durch Leistungen oder Verwendungen des Klägers an Wert gewonnen haben.

(b) Ausgeschlossen sind auch Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB.

Die hier in Rede stehenden Leistungen (Bereitstellung und Unterhaltung der Heizungsanlage, Wärmelieferung) hat der Kläger im Rahmen und aufgrund der mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Verträge (InstV und WLV) erbracht. Nach Maßgabe ihrer Zweckbestimmung - aus der übereinstimmenden Sicht des Leistenden und des Leistungsempfängers, ansonsten aus Sicht des verobjektivierten Empfängerhorizonts (s. etwa BGHZ Bd. 40, S. 272, 278; Bd. 122, S. 46, 50; BGH NJW 1999, S. 1393, 1394; NJW 2005, S. 60; NJW 2005, S. 1356 f.; Palandt/Sprau, aaO., § 812 Rdn. 41 ff.) - sind die Leistungen zunächst (bis 1999) nicht an die Beklagte zu 1), sondern allein an die Beklagte zu 2) erfolgt. Dies gilt an sich auch für die Zeit ab 1999, da der Vertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) jedenfalls bis Ende 2003 - soweit ersichtlich - nicht aufgehoben oder sonst beendet worden ist; die Löschung der Beklagten zu 2) im Handelsregister erfolgte erst am 31. März 2004. Wegen der Wärmelieferungen ab 1999 kommt ferner ein ("stillschweigender"/"faktischer") Vertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) in Betracht. Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) bestand indes - jedenfalls - kein Leistungsverhältnis, so dass eine Leistungskondiktion ausscheidet. Eine Eingriffskondiktion - auch über §§ 951, 946, 93, 94 BGB - ist wegen des Vorrangs der Leistungsbeziehungen ausgeschlossen; Geleistetes darf mit der Eingriffskondiktion nicht herausverlangt werden (s. BGHZ Bd. 40, S. 272, 278; Bd. 56, S. 228, 240; BGH NJW 2005, S. 60; Palandt/Sprau, aaO., § 812 Rdn. 43; Palandt/Bassenge, aaO., § 951 Rdn. 2 ff.).

Zudem hat der Kläger nicht dargelegt, dass und in welchem Umfange die Beklagte zu 1) bereichert ist. Wie vorstehend zur Geschäftsführung ohne Auftrag ausgeführt, ist für eine Bereicherung der Beklagten zu 1) nichts ersichtlich [kein Eigentum mehr; Bewirtschaftung der Mietwohnungen ab 1999 allein durch die Beklagte zu 3)]. Es ist nicht zu erkennen, ob und gfs. mit welchem verbliebenen Wert der Beklagten zu 1) ein Vermögensvorteil zugeflossen ist (§ 818 BGB).

(c) Für deliktsrechtliche Schadensersatzansprüche (§§ 826, 823 Abs. 2 BGB) findet sich kein genügender Anhalt. Dies gilt insbesondere - wie oben dargelegt - für einen Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB unter dem Gesichtspunkt des missbräuchlichen "existenzvernichtenden Eingriffs" der Beklagten zu 1) in die Beklagte zu 2).

(d) Ansprüche aus §§ 994 ff. BGB scheiden aus, weil die Beklagte zu 1) nicht mehr Eigentümer der Wohngrundstücke ist (s. § 999 Abs. 2 BGB) und der Kläger seine Leistungen im Rahmen eines hierfür geschlossenen Vertragsverhältnisses mit der Beklagten zu 2) erbracht hat. Im Übrigen liegen keine notwendigen Verwendungen (§§ 994, 995 BGB), sondern allenfalls nützliche Verwendungen (§ 996 BGB) vor und hat der Kläger zum Umfang einer hierdurch bedingten Werterhöhung nichts Greifbares vorgetragen.

bb) Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 3) auf Zahlung aus dem Installationsvertrag (501.400,85 €) und aus dem Wärmeliefervertrag (78.692,51 €) ist ebenfalls nicht begründet. Die Beklagte zu 3) ist nicht Partei dieser Verträge, insbesondere nicht in diese Verträge eingetreten. Zwar steht dem Kläger gegen die Beklagte zu 3) aus einem konkludent geschlossenen Vertrag dem Grunde nach ein Anspruch auf Entgelt für die Wärmelieferungen in der Zeit von Mai bis September 2003 zu (29.659,88 €; § 433 Abs. 2, §§ 133, 157 BGB). Dieser Anspruch ist jedoch durch Erfüllung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB). Der Kläger ist in Höhe von 22.771,38 € überzahlt. Da die Beklagte zu 3) den "konkludenten" Vertrag mit dem Kläger wirksam zum 30. September 2003 gekündigt hat, hat der Kläger keinen Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns aus Wärmelieferungen für die Zeit von Oktober 2003 bis Dezember 2004. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 812 ff., §§ 823 ff. oder §§ 994 ff. BGB kommen ebenfalls nicht zum Zuge.

(1) Vertragliche Zahlungsansprüche stehen dem Kläger gegen die Beklagte zu 3) nicht zu.

(a) Die Beklagte zu 3) war unstreitig bis 1999 nicht Partei des InstV oder des WLV. Sie ist auch nachfolgend nicht in diese Verträge eingetreten.

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, finden sich keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Vertragsübernahme oder einen Vertragseintritt der Beklagten zu 3). Es fehlt bereits an der erforderlichen Mitwirkung (Zustimmung) der Beklagten zu 2) (s. dazu nur Palandt/Grüneberg, § 398 Rdn. 38 a m.w.Nw.). Zudem hat die Beklagte zu 3) einen Eintritt in die Verträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) stets ausdrücklich abgelehnt. Eine Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 3) ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben des Amtsdirektors des Amtes O. an den Kläger vom 6. Mai 1999. Zwar ist darin davon die Rede, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) mit der Übertragung der Wohngrundstücke auf die Beklagte zu 3) "übergegangen" seien. Abgesehen davon, dass dies nur die Mitteilung einer - unrichtigen - Rechtsansicht enthalten dürfte, entfaltet dies jedenfalls keine Rechtswirkungen zu Lasten der Beklagten zu 3). Hieraus ergibt sich keine rechtliche Verpflichtung der Beklagten zu 3). Es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass der Amtsdirektor befugt gewesen sein könnte, die Beklagte zu 3) rechtsgeschäftlich zu vertreten oder sonst wirksam vertraglich zu verpflichten.

Eine Vertragsübernahme ergibt sich auch nicht aus anderen Gründen:

§ 16 Abs. 2 VermG kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beklagte zu 3) die Wohngrundstücke nicht durch Restitution nach §§ 1, 3 VermG erlangt hat, sondern aufgrund eines Zuordnungsbescheides nach dem VZOG. Zudem sind der WLV und der InstV nicht mit Bezug auf den Eigentümer oder "Verfügungsberechtigten", sondern von der Beklagten zu 2) (als "Bewirtschafter") im eigenen Namen geschlossen worden und bestanden diese Vertragsverhältnisse bis zur Löschung der Beklagten zu 2) weiterhin mit dieser fort.

§ 566 Abs. 1 BGB käme allenfalls für den Mietvertrag für den Heizraum in Betracht, greift aber auch insoweit nicht ein, da der Eigentumswechsel nicht durch Veräußerung des Vermieters geschehen ist. Vermieter war die Beklagte zu 2). Eigentümer aber war zunächst die Beklagte zu 1) und ab 2002 - aufgrund Zuordnungsbescheides nach dem VZOG - die Beklagte zu 3). Es fehlt sonach bereits an einer "Veräußerung", jedenfalls aber an einer Veräußerung durch den "Vermieter". Vermieter und Veräußerer müssen identisch sein (s. BGH NJW-RR 2004, S. 657, 658 m.w.Nw.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 566 Rdn. 7). An dieser Identität mangelt es auch dann, wenn der veräußernde Eigentümer Gesellschafter des Vermieters ist und dem Mietvertrag zugestimmt hat (BGH, ebd.).

Eine Einstandspflicht der Beklagten zu 3) ergibt sich auch nicht aus § 25 Abs. 1 Satz 1 HGB. Hierzu bedarf es - nach dem zugrundeliegende Gedanken der Kontinuität des Unternehmens nach außen hin - nämlich der Fortführung der Firma und des Geschäftsgegenstandes der Beklagten zu 2) (s. dazu Baumbach/Hopt, HGB, 32. Aufl. 2006, § 25 Rdn. 1, 6 f.; Koller/Roth/Morck, HGB, HGB, 6. Aufl. 2007, § 25 Rdn. 2, 5 f.; Münch.Komm.-Lieb, HGB, 2. Aufl. 2005, § 25 Rdn. 9 ff., 59 ff.). Die Beklagte zu 3) hat aber jedenfalls nicht die Firma (§ 17 Abs. 1 HGB) der Beklagten zu 2) - auch nicht in ihrem "Kern" - fortgeführt, und es fehlt auch an der Fortführung des Geschäfts der Beklagten zu 2), weil die Beklagte zu 3) die Geschäftsbesorgung (Verwaltung) ihrerseits an die H. in W. übertragen hat und als kommunale Eigengesellschaft selbst Eigentümer der Wohngrundstücke geworden ist, wohingegen die Beklagte zu 2) als gemischtwirtschaftliches (nicht: rein kommunales) Unternehmen fremde Immobilien selbst verwaltet und bewirtschaftet hat.

(b) Auch aufgrund der Inanspruchnahme der Wärmelieferungen ab 1999 ergeben sich keine Ansprüche des Klägers gegen die Beklagte zu 3).

Durch die Inanspruchnahme der Wärmelieferungen ab 1999 ist allerdings ein selbständiges, "faktisches" Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) begründet worden.

Die Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Wärme) führt regelmäßig zu einem konkludenten Vertragsschluss (§§ 133, 157 BGB); in der Bereitstellung durch das Versorgungsunternehmen liegt eine Realofferte, die durch Ingebrauchnahme stillschweigend angenommen wird (s. auch § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV; BGH NJW 2003, S. 3131; NJW-RR 2004, S. 928, 929; NJW-RR 2005, S. 639, 640; Palandt/Heinrichs, aaO., vor § 145 Rdn. 27).

Dies gilt freilich dann nicht, wenn bereits ein Vertrag mit einem Dritten besteht und die Versorgungsleistungen auf Grundlage dieses Vertrages erbracht werden; denn mit der Annahme eines "faktischen" (konkludenten) Vertrages soll nur ein vertragsloser Zustand vermieden, dem Versorger aber kein weiterer Vertragspartner verschafft werden (s. BGH NJW-RR 2004, S. 928, 929; NJW-RR 2005, S. 639, 640; Palandt/Heinrichs, aaO., vor § 145 Rdn. 27). Danach ist es nicht unzweifelhaft, ob ein Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten zu 3) und dem Kläger wegen der Wärmelieferungen ab 1999 angenommen werden kann. Denn der Kläger erbrachte seine Leistungen - wie ausgeführt - aufgrund der mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Verträge (InstV und WLV). Dies gilt auch für die Zeit ab 1999, da der Vertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) jedenfalls bis Ende 2003 - soweit ersichtlich - nicht aufgehoben oder sonst beendet worden ist; die Löschung der Beklagten zu 2) im Handelsregister erfolgte erst am 31. März 2004. Tatsächlich berechnet der Kläger die Klageforderung auch aufgrund der Regelungen dieser Verträge, in welche die Beklagte zu 3) jedoch, wie dargelegt, nicht eingetreten ist. Ausgehend von einem Fortbestand des Vertrages zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) bis Ende 2003 wäre für die Annahme eines "faktischen Vertrages" zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) grundsätzlich kein Raum.

Allerdings sind der Kläger und die Beklagte zu 3) in ihrem Schriftwechsel in Bezug auf die Wärmelieferung übereinstimmend von einem zwischen ihnen bestehenden "Vertragsverhältnis" ausgegangen. Es sind hierauf auch wechselseitige Leistungen erfolgt (Wärmelieferung; Abrechnungen; Zahlungen). Dies spricht aus Sicht des Senats letztlich durchgreifend für die Annahme eines konkludenten selbständigen Wärmelieferungsvertrages zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) (§§ 133, 157 BGB). Dabei sind die Parteien stillschweigend übereingekommen, dass sich die Abrechnung der Wärmelieferung (gleichsam "analog") nach §§ 5, 6 des WLV zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) richtet, ohne dass eine bestimmte Laufzeit vereinbart und ohne dass das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen worden ist (§§ 133, 157 BGB). Dies entspricht dem im vorgelegten Schriftwechsel zu Tage getretenen Willen des Klägers und der Beklagten zu 3). Darin hat die Beklagte zu 3) wiederholt deutlich gemacht, dass sie sich gerade nicht langfristig an einen Vertrag mit dem Kläger gebunden sieht und sehen will; ein "richtiger Vertragsabschluss" stand danach stets "noch bevor".

Dieses Vertragsverhältnis ist von der Beklagten zu 3) indes wirksam zum 30. September 2003 gekündigt worden, so dass dem Kläger keine Ansprüche wegen des entgangenen Gewinns aus der Wärmelieferung für Oktober 2003 bis Dezember 2004 (49.032,63 €) zustehen.

Für die Kündigungsfrist kann nicht auf § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV zurückgegriffen werden, da diese Bestimmung die Vereinbarung einer Vertragsdauer voraussetzt und daher keine Anwendung finden kann, wenn eine Vertragsdauer - wie hier - nicht bestimmt ist und auch bewusst (noch) nicht bestimmt werden sollte. In Ermangelung einer vertraglichen Regelung und einer spezialgesetzlichen Bestimmung ist für die Kündigungsfrist daher auf die §§ 624, 723 BGB zurückzugreifen (s. BGH NJW-RR 1993, S. 1460; OLG München, NJW-RR 1996, S. 561, 563; Palandt/Grüneberg, aaO., § 314 Rdn. 13 m.w.Nw.). Maßgebend ist hier nicht § 624 BGB, da das "Vertragsverhältnis" zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) noch keine fünf Jahre bestand und fortwährend "Schwankungen" und "Streitigkeiten" unterworfen war, sondern § 723 BGB. Danach ist die Kündigung - binnen angemessener Frist - jederzeit zulässig (§ 723 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB). Sonach hat die Beklagte zu 3) das Vertragsverhältnis mit dem Kläger durch Schreiben vom 31. Juli 2003 wirksam zum 30. September 2003 gekündigt. Die Regelung in Ziffer 3. der Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 und vom 28. März/10. April 1996, wonach der Bank die Befugnis eingeräumt wird, zur Abwendung einer Kündigung einen "Ersatzpartner" zu stellen, steht der Kündigung der Beklagten zu 3) nicht entgegen, weil sie nicht Partei dieser "Zusatzvereinbarungen" geworden und auch sonst kein Grund dafür ersichtlich ist, dass sie diese Vereinbarungen gegen sich gelten lassen müsste. Wie ausgeführt, bezieht sich die in § 3 Nr. 2 des Wärmeliefervertrages (WLV) sowie in Ziffer 2.1 der Zusatzvereinbarungen vom 10./15. August 1995 und vom 28. März/10. April 1996 enthaltene Verpflichtung zur Weitergabe der Verträge an Dritte allein auf die Beklagte zu 2); die Beklagte zu 3) ist hieran nicht gebunden.

Ansprüche für die Wärmelieferung in der Zeit von Mai bis September 2003 (29.659,88 €) sind ebenfalls nicht begründet.

Für die Wärmelieferungen in der Zeit von Mai bis September 2003 hat der Kläger lediglich Abschlagsrechnungen erstellt (Basis: Anschlusswert von 448 kW). Hiernach (d.h. auf Basis der Abschlagsrechnungen) hat er eine Summe von 39.021,21 € ermittelt, wovon er 9.361,33 € als Guthaben der Beklagten zu 3) gemäß seiner Abrechnung für das Jahr 2002 vom 12. Mai 2003 (Basis: Anschlusswert von 634 kW) abgezogen hat; hieraus ergibt sich der Forderungsbetrag von 29.659,88 €.

Das Landgericht hat zu Recht beanstandet, dass der Kläger keine Abrechnung für die Wärmelieferung von Mai bis September 2003 nach dem tatsächlichen Verbrauch ("Ist-Verbrauch") vorgelegt hat. Das Erfordernis einer solchen Gesamtabrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch ergibt sich aus § 24 Abs. 1 AVBFernwärmeV und § 6 des WLV. Diese Abrechnung war und ist dem Kläger auch ohne weiteres möglich, da die Zählerwerte vorliegen. Sie ergeben sich sowohl aus den vom Kläger selbst vorgelegten Anlagen zu seinen Abschlagsrechnungen K14, K16-K19 als auch aus der Tabelle zur Abrechnung der Beklagten zu 3), die diese als Anlage B37 vorgelegt hat (dort: Spalten 6 und 7).

Die Frage der fehlenden Fälligkeit des Anspruchs des Klägers mangels Vorlage der Gesamtabrechnung nach dem Ist-Verbrauch für Mai bis September 2003 kann aber offenbleiben; denn das Landgericht hat zutreffend eine Überzahlung der Beklagten zu 3) und mithin eine vollständige Erfüllung des Anspruchs des Klägers (§ 362 Abs. 1 BGB) festgestellt:

Die Abrechnung der Beklagten zu 3) für das Jahr 2002 unterscheidet sich von der Abrechnung des Klägers für das Jahr 2002 vom 12. Mai 2003 allein darin, dass ein Anschlusswert von 448 kW [so die Beklagte zu 3)] oder ein Anschlusswert von 634 kW [so der Kläger] zugrunde gelegt wird. Die Beklagte zu 3) hat ihre Behauptung, es habe tatsächlich nur eine Anschlussleistung von 448 kW bestanden, belegt mit den dahingehenden Feststellungen des Ingenieurbüros Kn. gemäß Schreiben vom 18. April 2001 und - vor allem - vom 13. August 2001 (s. auch Aktennotiz des Ingenieurbüros Kn. vom 12. Oktober 2001). Hierfür spricht auch der Umstand, dass der Kläger die Abschläge für Mai bis September 2003 - wenn auch nur "vorerst" und "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" - selbst auf der Basis von 448 kW berechnet hat. Dem ist der Kläger nicht hinreichend substantiiert (§ 138 ZPO) entgegen getreten; er hat insbesondere nicht dargelegt, dass der vom Ingenieurbüro Kn. im Jahre 2001 festgestellte Zustand in der Zeit danach geändert bzw. verbessert worden sei. Das vorgelegte Schreiben der V. GmbH vom 19. Januar 2004 ist insoweit ohne Wert, da es lediglich allgemeine Auskünfte über die Brennerleistung gibt, sich aber nicht auf die konkrete Heizanlage bezieht. Danach ist die Abrechnung der Beklagten zu 3) zugrunde zu legen mit der Folge, dass der Beklagten zu 3) für das Jahr 2002 ein Guthaben von 17.966,61 € zusteht. Für das Jahr 2003 hat die Beklagte zu 3) selbst eine Abrechnung erstellt. Hiernach hat sie anhand des durch Zählerablesung festgestellten Ist-Verbrauchs und auf Basis eines Anschlusswerts von 448 kW einen Betrag von 41.510,31 € errechnet. Die Basis des Anschlusswertes von 448 kW will der Kläger für das Jahr 2003 offenbar - ausweislich seiner Abschlagsrechnungen, auf die er die Klageforderung insoweit gestützt hat - hinnehmen, und auch die Ist-Verbrauchswerte hat der Kläger nicht in Frage gestellt. Ohnedies müsste der Kläger auch für 2003 den Anschlusswert von 448 kW gegen sich gelten lassen, da er den substantiierten und belegten Vortrag der Beklagten zu 3) - wie ausgeführt - nicht hinreichend substantiiert bestritten hat (§ 138 ZPO). Danach ergibt sich abzüglich der - unstreitigen - Abschlagszahlungen der Beklagten zu 3) für Januar bis April 2003 in Höhe von insgesamt 31.315,08 € für das Jahr 2003 ein Forderungsbetrag des Klägers von 10.195,23 €. Abzüglich des Guthabens der Beklagten zu 3) für 2002 in Höhe von 17.966,61 € ergibt sich zugunsten der Beklagten zu 3) eine Überzahlung (Guthaben) von 7.771,38 €. Zuzüglich der - unstreitigen - weiteren Zahlung der Beklagten zu 3) an den Kläger vom 22. Oktober 2003 in Höhe von 15.000,- € für die Wärmelieferung in 2003 ergibt sich insgesamt eine Überzahlung (Guthaben) der Beklagten zu 3) in Höhe von 22.771,38 €.

(2) Auch auf außervertragliche Ansprüche kann der Kläger seine Klage gegen die Beklagte zu 3) nicht mit Erfolg stützen.

(a) Wegen der Wärmelieferung kommen Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus §§ 812 ff. BGB nicht in Betracht, weil die Wärmelieferung für die Zeit bis Ende September 2003 aufgrund des stillschweigenden ("faktischen") Vertrages mit der Beklagten zu 3) erfolgt ist und der Kläger in der Zeit ab dem 1. Oktober 2003 keine Wärme mehr geliefert hat.

(b) Auch wegen der aus dem InstV hergeleiteten Forderungen stehen dem Kläger keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus §§ 812 ff. BGB zu. Die Errichtung und Bereitstellung der Heizanlage hat der Kläger im Rahmen des InstV mit der Beklagten zu 2) erbracht. Neben der - insbesondere auch hinsichtlich der Vergütung abschließenden - vertraglichen Regelung ist für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag kein Raum. Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB scheitern daran, dass insoweit kein Leistungsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) besteht, sondern allein zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2), und dass Geleistetes im Wege der Eingriffskondiktion nicht herausverlangt werden kann.

Im Übrigen ist nicht dargelegt, welchen verbliebenen Vermögenswert die Beklagte zu 3) aus der Errichtung und Bereitstellung der Heizanlage erlangt hätte (§ 818 BGB).

Die Beklagte zu 3) ist nicht Eigentümerin der Heizstation ("Primärnetz") geworden, sondern nur der Einrichtungen des "Sekundärnetzes", zu dessen Wert nichts Greifbares vorgetragen ist. Zwar ist eine Heizanlage (auch: ein Blockheizkraftwerk) gemäß § 94 Abs. 2, § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig wesentlicher Bestandteil des Wohngrundstücks (s. etwa OLG Hamm, MDR 2005, S. 387; OLG Rostock, GE 2004, S. 484; Palandt/Heinrichs/ Ellenberger, aaO., § 93 Rdn. 6 m.w.Nw.; Stieper, WM 2007, S. 861, 862 f., 868; krit.: Schweizer, WuM 2006, S. 415, 416). Ist der Einbau jedoch nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, so ist die Heizanlage gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB bloßer "Scheinbestandteil" des Gebäudes und des Grundstücks; dies setzt voraus, dass der Einbau in Ausübung eines zeitlich befristeten Nutzungsrechts geschieht, bei dem Einbau schon feststeht, dass die Anlage nach Ablauf der vereinbarten Zeit wieder ausgebaut und entfernt werden soll und die Anlage auch dann noch über einen gewissen Wert verfügt (s. OLG Rostock, GE 2004, S. 484; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 95 Rdn. 3; Stieper, WM 2007, S. 861, 863 ff. m.w.Nw.; Schweizer, WuM 2006, S. 415, 416 f.). So liegt es hier. Der Einbau der Heizstation erfolgte auf Grundlage der Bestimmungen des InstV und des WLV mit der Beklagten zu 2). Gemäß § 4 Nr. 2 WLV wird die Heizstation nur zu einem vorübergehenden Zweck für die Vertragsdauer mit dem Grundstück verbunden und durch Eigentumsmarken begrenzt; sie soll gemäß § 95 BGB kein Bestandteil des Grundstücks sein und nicht in das Eigentum des Kunden oder des Grundstückseigentümers fallen. Gemäß § 4 Nr. 4 WLV hat der "Lieferer" (Kläger) die Heizstation nach Beendigung des Vertrages zu seinen Lasten aus dem Heizraum zu entfernen, wobei dem Kunden die Befugnis eingeräumt wird, die Heizstation im Wege des Abschlusses einer gesonderten Vereinbarung gegen Zahlung einer Entschädigung zu übernehmen. Die letzterwähnte Abrede weist darauf hin, dass die Vertragsparteien der Heizanlage auch für die Zeit nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer noch einen gewissen Wert zugemessen haben. Zum gleichen Ergebnis - bloßer "Scheinbestandteil" des Wohngrundstücks - gelangte man über § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB (s. dazu etwa Stieper, WM 2007, S. 861, 866 f., 868; Schweizer, WuM 2006, S. 415, 417); denn die Installation der Heizstation ist hier aufgrund einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ("Recht an einem fremden Grundstück") zugunsten des Klägers erfolgt.

Dass die Bereitstellung der Heizanlage als solche zu einer (fortbestehenden) Bereicherung der Beklagten zu 3) geführt hätte, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Zudem hat sich die Beklagte zu 3) plausibel darauf berufen, dass diese Leistung bereits über den "Grundpreis" für die Wärmelieferung abgegolten worden sei [s. dazu § 5 Nr. 2 WLV; Ziffer 1. lit. a) und Ziffer 2. der Anlage 2 zum WLV ("Wärmepreisregelung"): Jahresgrundpreis (netto) von 73,- DM/kW als Entgelt für die "Vorhaltung der Vertragsleistung" gemäß § 2 WLV (Heizstation mit der Ausstattung gemäß Anlage 1 zum WLV)].

(c) Für deliktsrechtliche Schadensersatzansprüche (§§ 826, 823 Abs. 2 BGB) gegen die Beklagte zu 3) findet sich kein Anhalt.

(d) Ansprüche aus §§ 994 ff. BGB scheiden ebenfalls aus.

Die Beklagte zu 3) ist zwar seit 2002 Eigentümer der Wohngrundstücke. Soweit es um die Installation der Heizanlage geht, hat der Kläger diese Aufwendung jedoch aufgrund und im Rahmen des mit der Beklagten zu 2) geschlossenen InstV und des WLV erbracht, die hierzu abschließende Regelungen treffen; für die §§ 994 ff. BGB ist bei dieser Lage kein Raum (s. Palandt/Bassenge, vor § 994 Rdn. 2 und 8). Zudem hat der Kläger nicht dargelegt, für welche "Verwendungen" er welchen Ersatz begehrt. Wie bereits oben ausgeführt, ist die Beklagte zu 3) nicht Eigentümer der Heizstation ("Primärnetz") geworden, sondern nur der Einrichtungen des "Sekundärnetzes", zu dessen Wert aber nichts Greifbares vorgetragen ist.

2. Die Widerklage der Beklagten zu 3) ist zulässig (§ 33 Abs. 1, § 295 ZPO) und begründet.

a) Der Räumungsanspruch der Beklagten zu 3) ergibt sich aus § 985 BGB. Die Beklagte zu 3) ist seit 2002 Eigentümerin der Wohngrundstücke. Ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) steht dem Kläger gegenüber der Beklagten zu 3) nicht zu.

Ein Besitzrecht aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann der Kläger nicht mehr geltend machen, da dieses Recht am 31. März 2004 im Grundbuch gelöscht worden ist (§ 875 BGB) und kein Anhalt dafür besteht, dass diese Löschung zu Unrecht erfolgt sein könnte.

Ein Besitzrecht des Klägers ergab zwar sich zunächst aus den Verträgen mit der Beklagten zu 2), insbesondere aus dem Mietvertrag für den Heizraum. Diese Verträge begründeten ein Besitzrecht auch gegenüber der Beklagten zu 1) als damaligem Grundstückseigentümer, da diese für die Besitzüberlassung an den Kläger unstreitig ihre "Genehmigung" erteilt hatte (s. auch § 1 Nr. 1 WLV und § 1 InstV) (§ 986 Abs. 1 BGB). Dieses Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer besteht aber nach dem Eigentumswechsel von der Beklagten zu 1) hin zur Beklagten zu 3) (im Jahre 2002) nicht mehr. Es ist nämlich nicht ersichtlich, dass die Beklagte zu 2) gegenüber der Beklagten zu 3) befugt war, den Besitz an den Kläger zu überlassen. Spätestens mit dem Erlöschen der Beklagten zu 2) am 31. März 2004 ist eine Besitzüberlassungsbefugnis der Beklagten zu 2) und ein Besitzrecht des Klägers gegenüber der Beklagten zu 2) entfallen. Wie oben ausgeführt, ist die Beklagte zu 3) in die Verträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) nicht eingetreten, insbesondere nicht in den "Mietvertrag". Auch § 566 Abs. 1 BGB kommt insoweit nicht zum Zuge. Es ist vielmehr ein eigener, "konkludenter" Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) zustande gekommen. Aus diesem "konkludenten" Vertrag stand dem Kläger zwar ein Besitzrecht gegenüber der Beklagten zu 3) zu - und zwar ab 2002, als die Beklagte zu 3) Eigentümerin des Wohngrundstücks wurde, nicht mehr nur als "abgeleitetes", sondern als "direktes" Besitzrecht. Mit der wirksamen Kündigung des "konkludenten" Wärmelieferungsvertrages durch die Beklagte zu 3) zum 30. September 2003 ist jedoch ebenso wie dieser Vertrag auch das daraus hergeleitete Besitzrecht des Klägers beendet worden.

b) Auch das Zahlungsbegehren der Beklagten zu 3) ist begründet.

Dieser Anspruch rechtfertigt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB. In der geltend gemachten Höhe von 22.771,38 € liegt - wie oben ausgeführt - eine "Überzahlung" der Beklagten zu 3) für die Wärmelieferungen des Klägers in 2002 und (Januar bis September) 2003 vor. § 814 BGB steht, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, nicht entgegen. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB (bezüglich 7.771,38 €: Fristsetzung im Schreiben vom 26. Mai 2004).

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO sowie auf § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ende der Entscheidung