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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 18.07.2002
Aktenzeichen: 5 U 171/01
Rechtsgebiete: VermG, ZPO, EGZPO, BGB


Vorschriften:

VermG § 3 Abs. 3
VermG § 3 Abs. 3 Satz 1
VermG § 3 Abs. 3 Satz 2
VermG § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b
VermG § 3 Abs. 3 Satz 4
VermG § 3 Abs. 3 Satz 3
VermG § 3 Abs. 3 Satz 5
VermG § 7 Abs. 7 Satz 2
VermG § 7 Abs. 7 Satz 3
VermG § 7 Abs. 7 Satz 4
VermG § 7 Abs. 7 Satz 4 Ziffer 2
VermG § 30
ZPO § 511
ZPO § 511 a
ZPO § 516
ZPO § 518
ZPO § 519
ZPO § 710
ZPO § 711
ZPO § 711 Satz 2
ZPO § 712
EGZPO § 26 Nr. 5
BGB § 536
BGB § 1922
BGB § 1967
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U 171/01 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 18.07.2002

Verkündet am 18.07.2002

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2002 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... sowie den Richter am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 5. Juli 2001 - 6 O 9/00 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 140.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Parteien bleibt nachgelassen, die Sicherheitsleistung auch in Form einer unbedingten, unbefristeten, unwiderruflichen, schriftlichen selbstschuldnerischen Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts zu erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert der Beschwer der Beklagten: 232.137,19 DM = 118.689,86 €.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt die Erstattung von Aufwendungen für die Instandhaltung und Sanierung des Zweifamilienhauses W...straße 7 in F....

Das Grundstück W...straße 7, Gemarkung F... , Flur 24, Flurstück 133 stand seit 1936 im Eigentum des 1946 verstorbenen Herrn G... R... . Testamentarische Erbin des Grundstücks war Frau P... R... , die nach ihrem Tod im Jahre 1955 von dem Beklagten zu 2. und Herrn R... R... beerbt wurde. Die Beklagte zu 1. beerbte Herrn R... R... , der am 19. Juni 1999 verstorben ist.

Mit Beschluss vom 4. Juni 1985 ordnete das Kreisgericht F... den gerichtlichen Verkauf des Flurstückes 133 an. Mit Verkaufsbeschluss vom 30. Januar 1986 erwarb der Kläger das Grundstück W...straße 7 in F... . Die Eintragung des Eigentums des Klägers in das Grundbuch erfolgte am 30. Oktober 1986.

Im Jahre 1990 stellte der Beklagte zu 2. einen Antrag auf Rückübertragung des Eigentums an dem Flurstück 133 der Flur 24 der Gemarkung F... , den das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ablehnte. Das Widerspruchsverfahren blieb erfolglos. Das Verwaltungsgericht Cottbus - Aktenzeichen 1 K 1070/97 - verpflichtete den Landrat des Landkreises S..., Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, mit rechtskräftigem Urteil vom 15. April 1999 zur Rückübertragung des Flurstücks an die Erbengemeinschaft nach G... R... , da ein Anspruch aus § 3 Abs. 3 VermG begründet sei (Blatt 81 ff.). Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen beim Landkreis S... beschied am 10. Dezember 1999 die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück W...straße 7 in F... an den Beklagten zu 2. und Herrn R... R... .

Der Kläger hat behauptet, er habe in der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zur Rechtskraft des Urteils des Verwaltungsgerichts Cottbus erhebliche Aufwendungen vornehmen müssen, um den tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestand des Hausgrundstücks zu sichern.

So habe er den Keller sanieren müssen, da dieser Feuchtigkeit und Schimmelbildung in den Wänden und in allen Räumen einen stark beschädigten Betonfußboden aufgewiesen habe. Der Fußboden im Keller habe sich stellenweise bis zu 20 cm angehoben. Die Türen seien verquollen und nicht mehr zu öffnen gewesen.

Die Ausfugung des Klinkersockels des Gebäudes sei brüchig gewesen, so dass die Feuchtigkeit ungehindert habe eindringen können.

Im Erdgeschoss seien die Fliesen durch Risse im Fußboden gebrochen. In den Bädern habe sich Schimmel gebildet und die Fliesen seien von den Wänden abgefallen.

Zur Sanierung des Kellers und des Erdgeschosses habe er, der Kläger, den Fußboden und Putz im Keller komplett erneuern müssen, die Türen neu einsetzen müssen, in den Bädern im Erdgeschoss die Wände sanieren, neue Fliesen verlegen und neue sanitäre Anlagen einbauen müssen, den Terrazzofußboden im Erdgeschoss erneuern müssen sowie die Fassade und den Klinkersockel sanieren müssen. Zudem sei eine Wärmedämmung für den verglasten Balkon erforderlich gewesen. Die Arbeiten seien in den Jahren 1993 bis 97 durch den F... er Baubetrieb, den Ofenbaubetrieb L... und den Maler P... ausgeführt worden. Er habe hierfür Rechnungen in Höhe von 87.822,89 DM bezahlt.

Des Weiteren habe er die gesamte Elektroanlage des Hauses erneuern müssen, da diese nicht mehr den Sicherheitsvorschriften entsprochen habe. Sie sei nicht mit Schutzkontaktsteckdosen, FI-Schutz in den Feuchträumen, einem Potentialausgleich und einer ordnungsgemäßen Isolierung der Elektrokabel ausgestattet gewesen, so dass es wiederholt zu Kurzschlüssen, Lichtbögen in den Verteilerdosen bei erhöhter Stromabnahme sowie Schmorerscheinungen in den Steckdosen gekommen sei. Der Elektroinstallateur Sch... habe daher vor der Gefahr von elektrischen Schlägen und einem Brand gewarnt. Die im Haus befindlichen Herde habe der Kläger bei der Umstellung der Kommune von Stadt- auf Erdgas aufgrund ihres Alters ersetzen müssen, da eine erhöhte Anschlussleistung erforderlich gewesen sei. Die notwendigen Arbeiten bzw. Leistungen seien von der Firma Sch... Elektro KG ausgeführt worden, wofür er, der Kläger, 11.042,23 DM aufgelangt habe.

Auch die Erneuerung der Fenster und Außentüren sei unumgänglich gewesen, da eine Bewohnbarkeit des Hauses in der kalten Jahreszeit aufgrund von Temperaturen unter 16 Grad trotz eines Heizungsvorlaufes von 90 Grad nicht mehr möglich gewesen sei und wegen der Undichtigkeit der Fenster und Türen durch das nahe Heizkraftwerk Ruß und Abgase sowie Insekten eingedrungen seien. Er habe die Fenster mit Sprossen ausgeführt, da dies wegen der Größe der Fenster erforderlich gewesen sei und dem ursprünglichen Zustand entsprochen habe. Die zusätzlichen Kosten seien durch den Nachlass für die Vereinbarung als Referenzobjekt ausgeglichen worden. Der Einbau von Gittern vor den Kellerfenstern sei zur Lüftung des Kellers und zur Sicherung vor Einbruch erforderlich gewesen. Insgesamt habe er Kosten in Höhe von 139.853,73 DM aufgewandt, die jedoch in Höhe von 10.000,00 DM durch den Landkreis F... bezuschusst worden seien.

Die Sanierung des Daches, der Schornsteinköpfe und Dachrinnen sowie der Fassade sei notwendig gewesen, da das Holz der Schalung durch Regenwasser verrottet gewesen sei, die Schornsteinköpfe baufällig und geneigt sowie die Fassade brüchig und rissig gewesen sei und Fehlstellen aufgewiesen habe, so dass Feuchtigkeit habe eindringen können. Die notwendigen Arbeiten seien durch die Firma K... Gerüstbau e.G., den Maler P..., die Firma H... und die Firma R... ausgeführt worden. Insgesamt habe er hierfür 93.429,89 DM bezahlt.

Zudem habe er die Zentralheizung, die Warmwasseraufbereitung und die Herde neu installieren müssen, da im Frühjahr 1994 die Stadt F... die Versorgung von Stadt- auf Erdgas umgestellt habe. In diesem Zusammenhang sei auch eine Erneuerung der Wasserrohrleitungen erforderlich gewesen, da diese durch Ablagerungen zugesetzt gewesen seien und daher der Wasserdruck im Obergeschoss so gering gewesen sei, dass die Therme nicht angesprungen sei und der Spülkasten ständig defekt gewesen wäre. Die erforderlichen Arbeiten seien von der Firma H... ausgeführt worden. Er habe hierfür unter Berücksichtigung der Sanitäranlagen, die er bei seinem Auszug aus dem Haus mitgenommen habe, 34.375,64 DM abzüglich einer Förderung in Höhe von 3.465,00 DM bezahlt.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 353.059,38 DM nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben geltend gemacht, der Kläger könne nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Ziffer 2 VermG nur Kostenerstattung ab dem 1. Juli 1994 beanspruchen.

Die vom Kläger aufgewandten Kosten, so haben sie vorgetragen, seien nicht wirtschaftlich gewesen, da deren Summe den Wert des Hauses, der maximal 350.000,00 DM betragen habe, übersteige. Ein Abriss sei sinnvoller gewesen. Der Kläger müsse sich anrechnen lassen, dass seine Großeltern und er selbst ab 1956 für die Obergeschosswohnung keine Miete gezahlt hätten und auch nicht in den Wiederaufbau des Hauses investiert hätten.

Die Sanierung des Kellers durch den Kläger sei nicht erforderlich gewesen, da der Zustand schon seit den 80er Jahren bestanden habe. Zudem sei es nicht erforderlich gewesen, den Keller unter Vertiefung des Bodenniveaus zu Wohnzwecken auszubauen. Der Ersatz sämtlicher Fenster durch moderne Kunststoffelemente mit ISO-Verglasung sei zum Zwecke der Sanierung nicht erforderlich gewesen. Auch die Fassade habe der Kläger nur optisch aufgebessert. Die Heizung habe er aus Wirtschaftlichkeitserwägungen erneuern lassen.

Hinzu komme, dass die vom Kläger in Auftrag gegebenen Baumaßnahmen nicht fachgerecht durchgeführt worden seien. So seien die Dachrinnen zu klein, es fehle die Dachisolierung und die Drainage für die Keller. Zudem seien die Heizkörperanschlüsse mangelhaft.

Bei seinem Auszug habe der Kläger sämtliche Sanitärinstallationen ausgebaut sowie den Gartenzaun und die Eingangspforte ersetzt.

Mit Urteil vom 5. Juli 2001 hat das Landgericht Cottbus die Beklagten zur Zahlung von 232.173,19 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Februar 2000 verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kläger habe nach § 3 Abs. 3 Satz 4 Vermögensgesetz Anspruch auf Erstattung der von ihm für die Sanierung des Hauses getragenen Kosten. Der Kläger könne Kostenerstattung für Erhaltungsmaßnahmen seit dem 3. Oktober 1990 beanspruchen. Eine zeitliche Beschränkung aus § 7 Abs. 7 Satz 4 Ziff. 2 Vermögensgesetz scheide aus. Erstattungsfähig seien nur die Aufwendungen, die eine Verhinderung der Zerstörung des Vermögenswertes gedient hätten, mithin im Sinne einer Notgeschäftsführung zur Erhaltung der Gebäudesubstanz erforderlich gewesen seien. Als Selbstnutzer habe der Kläger die vorhandene Wohnqualität jedoch nicht verändern dürfen. Aufgrund dessen seien nicht erstattungsfähig

- die Verlegung von Fliesen einschließlich aller zugehörigen Arbeiten,

- Malerarbeiten in den Innenräumen,

- die Verlegung von Paneele in den Innenräumen einschließlich der Verlegung von Paneele mit Wärmedämmung,

- die Fußbodendämmung im Arbeitsraum im Keller,

- die Deckenverkleidungen einschließlich Gipskartondecken, Deckenleisten, Innendekorputz, - Umbaumaßnahmen zur Errichtung einer Sauna,

- Dämmung im Keller und die Verlegung des Kellers,

- Kamintüreneinbau im Kellerraum,

- Buntsteinputz im Kellerflur Büro Keller,

- Trockenbauverkleidung, Revisionsöffnung,

- Treppenhandlauf Kellertreppe innen,

- Isolation und Verschalung Decke der oberen Loggia,

- Lamellentür,

- Fenstergitter für Kellerfenster,

- Fassadenreinigung.

Im Übrigen seien die Aufwendungen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund der Notwendigkeit der entsprechenden Arbeiten erstattungsfähig, so dass die Kosten für die Sanierung des Mauerwerks in den Kellerräumen, den Klinkersockel, für die Erneuerung der Fenster, für die Dachsanierung einschließlich Sanierung der Schornsteinköpfe und Brennwerttechnik - insoweit jedoch mit Ausnahme der Kosten für den Einbau einer neuen Heizung - zu erstatten seien. Nicht erstattungsfähig seien die Kosten für die Erneuerung des Terrazzobelages im Erdgeschoss, die Erneuerung der Elektroanlage, die Erneuerung der Sanitäranlagen sowie die Aufwendungen für die Erneuerung der Fassade. Insgesamt seien daher Aufwendungen erstattungsfähig, die der Kläger auch tatsächlich geleistet habe in Höhe von 232.173,19 DM.

Gegen das ihnen am 20. Juli 2001 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 20. August 2001 per Fax eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und dieselbe - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis einschließlich 22. Oktober 2001 - mit weiterem Schriftsatz, eingegangen per Fax am 22. Oktober 2001, begründet.

Mit der Berufung rügen die Beklagten, das Landgericht komme zu Unrecht zu dem Ergebnis, dass es sich bei einem wesentlichen Teil der baulichen Maßnahmen um solche gehandelt habe, die zur Sicherung des tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestandes des Hauses W...straße 7 in F... erforderlich gewesen seien.

Die Sanierung des Kellers des Hauses in den Jahren 1993 bis 1997 sei zur Erhaltung des Gebäudes nicht unbedingt erforderlich gewesen. Der Zustand des Kellers sei durch ein Hochwasser Anfang der 80er Jahre verursacht worden und habe sich zum Zeitpunkt der Sanierung bereits seit 15 Jahren in diesem Zustand befunden. Es habe mithin keine Eilbedürftigkeit bestanden; vielmehr hätte ohne weiteres der Ausgang des Restitutionsverfahrens abgewartet werden können.

Hinsichtlich der Verfugung des Klinkersockels habe das Gericht nicht beachtet, dass diese Maßnahme erst 1997 durchgeführt worden sei, obwohl angeblich im Jahre 1992 höchste Eile geboten gewesen sei. Es hätte keinen Sinn gemacht, den Keller erst von innen zu sanieren und Jahre später erst den Klinkersockel von außen verfugen zu lassen.

Hinsichtlich der Auswechselung von Fenstern und Außentüren habe das Gericht das Ergebnis der Beweisaufnahme unzutreffend gewürdigt. Der Zeuge Dr. L... habe bekundet, dass man wohl noch eine Weile damit hätte leben können. Zudem sei nicht ersichtlich, warum sämtliche Fenster hätten ausgetauscht werden müssen. Darüber hinaus sei der Austausch auch nicht dringend erforderlich gewesen. Maßgeblich hierfür sei, ob bereits eine Schädigung der Bausubstanz erfolgt gewesen sei. In Anbetracht dessen, dass sich die Fenster bereits seit über 30 Jahren in einem schlechten Zustand befunden haben, wäre bei einem weiteren Zuwarten mit Sanierungsmaßnahmen allenfalls mit einer sehr begrenzten Ausweitung der Feuchtigkeitsschäden zu rechnen gewesen. Dadurch wären allenfalls geringfügige Mehrkosten bei der Sanierung angefallen.

Dies gelte auch für die Dachsanierung. Die Kostendifferenz zwischen einem Verstärken der Kehlbalken - wie geschehen - und einem später erforderlich werdenden Auswechseln dieser Kehlbalken seien lediglich geringfügig. Die Erforderlichkeit der Sanierung der Schornsteinköpfe ergebe sich nicht aus der Beweisaufnahme.

Unzutreffend sei die Einschätzung des Gerichts, dass die Aufwendungen des Klägers wirtschaftlich gewesen seien. Der tatsächliche Wert des Hauses liege maximal bei 230.000,00 DM.

Die Beklagten beantragen,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 5. Juli 2001 zum Aktenzeichen 6 O 9/00 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

1. die Berufung zurückzuweisen,

2. in den der Revision unterliegenden Sachen dem Kläger

a) als Gläubiger es bei der Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung gemäß §§ 711 Satz 2, 710 ZPO zu belassen,

b) als Schuldner die Schutzanordnung aus § 711 ZPO zu treffen,

c) unserer Partei nachzulassen, die gemäß § 711 oder § 712 ZPO zu bestimmende Sicherheitsleistung auch durch Bürgschaft einer Deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil in den jeweils angegriffenen Punkten.

Wegen des Parteivorbringens im Einzelnen wird auf die Berufungsbegründung vom 22.10.2001 sowie die Berufungserwiderung vom 28.2.2002 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die gemäß §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung der Beklagten, auf die gemäß §§ 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bisherigen Fassung anzuwenden ist, ist nicht begründet.

Der Kläger hat gemäß § 3 Absatz 3 Satz 4 VermG i.V.m. §§ 1922, 1967 BGB gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Sanierung des Kellers, für die Verfugung des Klinkersockels, für die Auswechselung der Fenster und für die Dachsanierung einschließlich der Schornsteinköpfe. Denn die Kosten sind aus Maßnahmen erwachsen, die der Erhaltung und Bewirtschaftung des Hauses W...straße 7 in F... dienten. Da für das Grundstück durch den Beklagten zu 2. gem. § 30 VermG ein Antrag auf Rückübertragung des Vermögenswertes angemeldet worden war, bestand gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zulasten des Klägers als dem Verfügungsberechtigten grundsätzlich eine Verfügungssperre. Trotz dieser Verfügungssperre war der Kläger jedoch zu bestimmten Rechtsgeschäften - Maßnahmen der Notgeschäftsführung - befugt, die im Einzelnen hinsichtlich ihrer Voraussetzungen in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 geregelt sind und gegebenenfalls eine Kostenerstattungspflicht des berechtigten Eigentümers auslösen konnten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (so schon ZIP 1997, S. 1475 = WM 1997, S. 1851) lässt sich diese Kostenerstattungspflicht des Berechtigten für sämtliche in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG geregelten Maßnahmen aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG herleiten. Demzufolge besteht ein Kostenerstattungsanspruch des Klägers dann, wenn, was im vorliegenden Fall allein in Betracht kommt, die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG vorliegen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten wird der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht durch die Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 eingeschränkt. Denn der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG trägt dem Umstand Rechnung, dass die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie dem gewöhnlichen Erhaltungsaufwand übersteigen, dem Berechtigten zugute kommen, wenn er das Eigentum zurückerhält. Er soll daher Aufwendungsersatz leisten. Anders ist es nur, wenn sich der Instandsetzungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zugeflossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat. Das ist vorliegend nicht der Fall, weil der Kläger das Haus selbst genutzt hat. Die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG behält auch nach Einfügung von § 7 Abs. 7 Satz 2 - 4 VermG ihre Berechtigung. Sie kann nicht dadurch teilweise außer Kraft gesetzt werden, dass die Geltendmachung des Anspruchs auf eine Verrechnung mit dem in der Zeit vor dem 1. Juli 1994 von dem Verfügungsberechtigten erzielten Mieteinnahmen beschränkt wird, und nur ein etwaiger Überschuss vom Verfügungsberechtigten verlangt werden kann. Die Mieteinnahmen gebühren dem Verfügungsberechtigten als demjenigen, dem das Eigentum wirtschaftlich noch zugewiesen ist, die Erstattung des Instandsetzungsaufwands kann er verlangen, weil dieser den Wert des Eigentums zugunsten des Berechtigten erhöht hat, ohne dass der Verfügungsberechtigte daraus wirtschaftliche Vorteile gezogen hätte. Das eine hat mit dem anderen folglich nichts zu tun. Die Kürzung des einen Anspruchs mit Rücksicht auf den anderen widerspricht der Güterzuordnung und dem vom Gesetzgeber getroffenen Interessensausgleich (BGH VIZ 2000, S. 673 [674]).

Bei den von den Beklagten mit der Berufung angegriffenen Aufwendungen des Klägers handelt es sich um solche, die für Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes angefallen sind.

Unter dem Begriff der Erhaltungsmaßnahmen werden alle Maßnahmen zur Ausübung oder Erneuerung schadhafter Stellen des Vermögenswertes einschließlich solcher vorbeugender Art sowie die dazugehörenden Vorbereitungsmaßnahmen gefasst. Dazu werden u.a. auch Instandhaltungsreparaturen bei durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen und Einflüssen Dritter bedingten Schäden, Schönheitsreparaturen, die etwa im erforderlichen Streichen oder Tapezieren von einzelnen Bestandteilen des Vermögenswerts bestehen sowie sonstige auf deren Ursachen beruhende Reparaturen gezählt (KG in ZOV 1998, S. 203 [204], Wasmuth in RVI § 3 Vermögensrecht, Rn. 236). Gegenüber dieser weiten Auffassung von Erhaltungsmaßnahmen wird die Auffassung vertreten, dass Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 4 nicht die Instandsetzung im Sinne der mietrechtlichen Bestimmungen des § 536 BGB meint. Nach dieser Auffassung liegt eine Maßnahme der Erhaltung nur vor, wenn die Substanz des Vermögenswertes vor einem Verlust bewahrt werden soll. Der Vermögenswert muss bei Vornahme der Maßnahme konkret von Teilzerstörung bedroht sein (so Fieberg/Reichenbach u.a. VermG, Redeker/Hirtschulz/Tank § 3, Rn. 253). Vorliegend kann offen bleiben, welcher Auffassung zu folgen ist. Denn selbst wenn man der engeren Auffassung zum Begriff der Erhaltungsmaßnahmen folgt, von der auch das Landgericht bei seiner Entscheidung ausgeht, handelt es sich hinsichtlich in Maßnahmen zur Kellersanierung, der Verfugung der Klinkersteine, der Fenstersanierung sowie der Dachsanierung einschließlich der Schornsteinköpfe um Erhaltungsmaßnahmen im Sinne § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die vom Landgericht als erstattungsfähig zuerkannten Kosten für die Sanierungsmaßnahmen im Keller nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat lediglich aus den entsprechenden Rechnungen Kosten für den Abbruch des Kellerbodens, für die Einbringung einer horizontalen Feuchtigkeitsstelle, die Neueinbringung des Fußbodens sowie die Sanierung des Wandputzes einschließlich der durch die Feuchtigkeit verquollenen Kellertüren als erstattungsfähig angesehen und die hierfür maßgeblichen Positionen aus den jeweiligen Rechnungen im Einzelnen nachvollziehbar und im Umfang von insgesamt 26.616,14 DM in Ansatz gebracht und begründet. Insoweit wird auf die entsprechenden Ausführungen in der Entscheidung des landgerichtlichen Urteils Seite 8 und Seite 11 bis 12 Bezug genommen.

Das Landgericht hat diese Maßnahmen zutreffenderweise als erstattungsfähige Erhaltungsmaßnahmen betrachtet. Wie den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen F..., E... und K... zu entnehmen ist, war im Kellerfußboden, etwa in der Mitte, ein großer Riss vorhanden, der zu Verwerfungen im Fußboden geführt hatte. Ebenso war Feuchtigkeit vorhanden, die in das Mauerwerk des Hauses aufgestiegen ist. Die Zeugen berichteten von vorhandenen Schimmelpilzen und Salpeterausblühungen im Mauerwerk. Feuchtigkeit und Schimmelverpilzungen waren jedoch zu bekämpfen, da auf diese Weise weitere zerstörende Eingriffe in die Substanz des Hauses unterbunden werden. Dass dieser Zustand auf ein Hochwassereinbruch in den 80er Jahren zurückzuführen ist, wie die Beklagten geltend machen, ist für die Frage der Erstattungsfähigkeit als Erhaltungsmaßnahme unerheblich. Die Berufung hat nichts dafür aufgezeigt, dass eine der vom Landgericht zuerkannten Rechnungspositionen nicht den als Erhaltungsmaßnahmen anerkannten Arbeiten zuzuordnen ist.

Auch bei der Verfugung des Klinkermauerwerks handelt es sich um eine erstattungsfähige Erhaltungsmaßnahme. Zwar wurde die Ausführung erst 1997 vorgenommen, jedoch ist die Verfugung technisch notwendig, damit ein Wassereintritt in die vorhandenen Zwischenräume und eine damit einhergehende Beschädigung des Mauerwerks vermieden wird. Im Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung dieser Erhaltungsmaßnahme war für den Kläger nicht absehbar, wann und ob der Eigentümer den Vermögenswert rückübertragen erhält, da der maßgebliche Verwaltungsakt nicht bestandskräftig war und das verwaltungsgerichtliche Verfahren gerade erst rechtshängig geworden war. Diese Maßnahme dient nicht der Behebung baulicher Mängel mit dem Ziel der Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Anlage, sondern dem Schutz der Substanz des Vermögenswertes.

Aufgrund des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Senates fest, dass aufgrund der vorhandenen Schäden sämtliche Fenster erneuert werden mussten. Der Senat folgt den Zustandsbeschreibungen der Zeugen Dr. L..., der den Zustand insbesondere in seinem Schreiben vom 24. Februar 1993 festgehalten hat, und den Zeugen M... . Zwar ist es richtig, wie die Berufung ausführt, dass der Zeuge Dr. L... bekundet hat, "unter anderen Ansprüchen hätte man wohl mit ihnen (gemeint: der geschilderte Zustand der Fensterrahmen) noch eine Weile leben können". Die Beklagten übersehen jedoch, dass der Zeuge sofort nachfolgend erklärt hat, "der Kläger hätte sie dann eben vielleicht noch einmal anstreichen müssen, obwohl ich sehe, dass ein Anstrich allein nicht genügt hätte." Aus den Bekundungen des Zeugen Dr. L... ergibt sich, dass ein Austausch der Fenster erforderlich war, weil die Fenster beschädigt waren, wobei nach Einschätzung des Zeugen der Austausch der Fenster auch wirtschaftlich die sinnvollste Lösung war. Nach den Bekundungen des Zeugen M..., unter dessen Regie die Demontage und Montage der Fenster durchgeführt wurden, zeigte es sich bei der Demontage, dass etwa 80 % der Fenster, womit die Fensterrahmen gemeint waren, morsch und verfault waren, so dass nicht nur die Fenster der Wetterseite, wenn auch diese überwiegend, beschädigt waren. In Anbetracht dieses Umstandes ist ein Auswechseln sämtlicher Fenster eine Maßnahme, die der Schadensbeseitigung und nicht etwa der Modernisierung oder der Instandsetzung dient. Die Höhe der zuerkannten Kosten ist nicht zu beanstanden, zumal der Kläger den erhaltenen Förderzuschuss als Abzugskosten berücksichtigt hat. Hinsichtlich der Höhe des Erstattungsbetrages erheben die Beklagten zudem auch keine Einwendungen.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Landgericht dem Kläger die Erstattung der Kosten für die Außentür in Höhe von 3.036,00 DM nicht zugesprochen hat (vgl. Urteil Seite 13).

Auch bei der Dachsanierung und Reparatur der Schornsteinköpfe handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme für die Bausubstanz des Hauses. Dies ergibt sich aus den Bekundungen des Zeugen R... , der die Dachdeckerarbeiten vorgenommen hat. Danach war, was der Zeuge K... im Detail bestätigte, das Dach grob undicht und die Kehlbalken befanden sich in einem solchen Zustand, dass sie drohten, vor Nässe zu verfallen. Über das Dach verteilt waren provisorische Abdichtungen vorhanden. Der Schornsteinkopf wies in mehreren Zügen, von oben nach unten durchgehend Längsrisse auf. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist für die Frage der Erhaltung des Vermögenswertes nicht maßgeblich die Kostendifferenz zwischen den Kosten für die Beseitigung der Schäden als der Kläger diese vorgenommen hat, und den Kosten, die entstanden wären, wenn die Beklagten die Schäden beseitigt hätten. Entscheidend ist allein das Ausmaß der baulichen Schäden im Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme. Wie zuvor dargestellt, wies das Dach offene Stellen bzw. fehlende Ziegel auf, wobei die Stellen provisorisch abgedichtet waren. Auf dem Dachboden waren Gefäße aufgestellt, um Wasser aufzufangen. Zusammenfassend hat der Zeuge den Zustand des Daches als grob undicht gewertet, was bei extremen Wetterlagen zu Wassereintritt führt. Ebenso wiesen die Schornsteinköpfe mehrere Längsrisse auf. Bekanntermaßen führt nicht beseitigte bzw. nicht bekämpfte Nässe im Holz zur Schwammbildung.

Soweit sich die Beklagten auch im Berufungsverfahren darauf berufen, dass die vom Kläger vorgenommenen Baumaßnahmen zur Sicherung des tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestandes des Hauses nicht erforderlich waren und hierfür Sachverständigengutachten anbieten, war diesem Beweisanerbieten nicht nachzugehen, da, wie auch das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, der vom Sachverständigen zu begutachtende maßgebliche Gebäudezustand aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht mehr vorhanden war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Über die Zulassung der Revision hat der Senat gemäß § 543 ZPO n.F. entschieden. Für die Revision gelten bereits die Vorschriften des Gesetzes über die Reform des Zivilprozesses, wenn die mündliche Verhandlung vor dem Berufungsgericht - wie hier - nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen worden ist, § 26 Nr. 7 EGZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Sache weist weder grundsätzliche Bedeutung auf, noch ist die Zulassung der Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten.

Die Festsetzung des Wertes der Beschwer folgt aus § 26 Nr. 8 EGZPO i.V.m. § 3 ZPO.

Gegenstandswert für die Berufungsinstanz: 232.173,19 DM = 118.708,27 €.

Ende der Entscheidung

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