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5 U 192/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 19. Juli 2007

Verkündet am 19. Juli 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 05. Juli 2007 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Tombrink und die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 19. September 2006 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 6 O 78/06 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Mit der Klage verlangen die Kläger von beiden Beklagten, gestützt auf einen von der Klägern mit dem Beklagten zu 2. vor dem Amtsgericht Potsdam (27 C 6/02) am 27. Februar geschlossenen Vergleich, den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sowie die Übertragung des Eigentums an einem Teilgrundstück in S....

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands wird auf die Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, ein Anspruch der Kläger auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages bestehe nicht. Die Kläger sowie der Beklagte zu 2. hätten sich in dem gerichtlichen Vergleich vom 27. Februar 2003 nicht wirksam verpflichtet, den Klägern den streitgegenständlichen Grundstücksteil zu verkaufen. Der in dem gerichtlichen Vergleich geschlossene Vertrag stelle inhaltlich keinen Vorvertrag dar, da in ihm lediglich eine einseitige Verpflichtung des Beklagten zu 2. enthalten sei, auf Anforderung der Kläger einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Im Übrigen könne dies aber dahinstehen, denn auch ein wirksamer Vorvertrag oder ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages scheitere daran, dass die Formvorschriften der §§ 311 b Abs. 1, 128 BGB nicht gewahrt seien und der Vertag gemäß § 125 BGB nichtig sei. Die erforderliche notarielle Beurkundung sei zwar gemäß § 127 a BGB durch den gerichtlichen Vergleich ersetzt worden. In dem gerichtlichen Vergleich sei der Vertragsgegenstand aber nicht hinreichend bestimmt. Ziffer 2 des gerichtlichen Vergleichs betreffe ein nicht näher erläutertes, unvermessenes Teilstück eines Flurstücks. Das zu veräußernde Grundstück sei in Ziffer 2 des gerichtlichen Vergleichs nicht durch Merkmale in der Natur oder durch Flächenangaben oder durch eine beigefügte Skizze näher erläutert. Die Bezeichnung "streitgegenständliches Grundstück" sei nicht geeignet, die genauen Grundstücksflächen zu bestimmen. In der Klageschrift sei das "streitgegenständliche" Grundstück als 23 m x 11,5 m, insgesamt 264, 5 m² großes Teilgrundstück bezeichnet worden. In der der Klageschrift beigefügten Skizze sei handschriftlich ein Teilgrundstück eingezeichnet und dies mit den Flächenangaben 10 m und 20 m versehen. In der Klageerwiderung hätten die jetzigen Kläger das "streitgegenständliche" Grundstück als 200 m² großen umzäunten Gartenteil bezeichnet. In der dem Vergleichsabschluss vorangegangenen Beweisaufnahme durch das Amtsgericht über die Frage, ob der 200 m² große umzäunte Gartenteil Gegenstand des Mietvertrages der Klägerin gewesen sei, habe dies der Zeuge N... als ehemaliger Bürgermeister der Gemeinde S... bestätigt. Schon wegen der unterschiedlichen Größenangaben lasse sich durch den Begriff "streitgegenständliches" Grundstück nicht aufklären, welches Teilgrundstück tatsächlich habe veräußert werden sollen. Damit lasse sich die zu veräußernde unvermessene Teilfläche des Flurstücks 87 weder aus dem Text der Ziffer 2 des gerichtlichen Vergleichs noch aus der in der Gerichtsakte befindlichen, jedoch nicht dem Vergleich beigefügten Skizze, eindeutig bestimmen.

Auch die Auflassungsklage sei aus den genannten Gründen unbegründet. Schließlich stehe den Klägern auch nicht der Schadensersatz wegen sittenwidriger Schädigung in Höhe von 13.000 € zu. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Weiterveräußerung des Flurstücks 87 an die Beklagte zu 1. ein kollusives Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB darstelle, weil wie der Beklagte zu 2. außergerichtlich eingeräumt habe, dass er der Beklagten zu 1. das Grundstück aus Vertragsreue übertragen habe. Die Kläger hätten schon nicht darzulegen vermocht, dass der im Vertrag angegebene Übertragungszweck, die ehebedingte Zuwendung zum Ausgleich des Zugewinnanspruchs nicht auch zutreffe und deswegen der alleinige Zweck des Grundstücksübertragungsvertrages vom 4. Juni 2004 darin bestanden habe, den Klägern den Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Beklagten zu 2. unmöglich zu machen. Dies alles könne dahingestellt bleiben, da sich der Beklagte zu 2. aus den genannten Gründen bereits nicht wirksam gebunden habe, das Teilstück des Flurstücks 87 an die Kläger zu verkaufen. Aus diesem Grunde scheide sowohl eine Schadensersatzverpflichtung aus § 826 BGB als auch eine gemäß § 280 i. V. m. § 326 BGB aus.

Gegen das Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie Verletzung materiellen und formellen Rechts rügen.

Sie, die Kläger, hätten Tatsachen vorgetragen, welche geeignet seien, das Klagebegehren auf Übertragung des streitgegenständlichen Gartens als einen Anwendungsfall des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu qualifizieren. Sie hätten mit Schriftsatz vom 8. Juni 2006 zur Durchführung erheblicher Rekonstruktionsmaßnahmen an dem zu DDR-Zeiten genutzten Wohnhaus und damit zu den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Durchführung der Bereinigung in Ansehung des streitgegenständlichen Gartens vorgetragen. Diesen Vortrag habe das Landgericht genauso wie den 2006 angekündigten Hilfsantrag, die Berechtigung der Kläger auf Durchführung der Sachenrechtsbereinigung gemäß § 108 SachenRBerG dem Grunde nach festzustellen, in seinem Urteil übergangen. Der gerichtliche Vergleich in dem Vorprozess vor dem Amtsgericht Potsdam vom 27. Februar 2003 erfülle die materiellen und formellen Voraussetzungen einer notariell beurkundeten Einigung zwischen dem Nutzer und Eigentümer über einzelne Punkte der Sachenrechtsbereinigung im Sinne des § 99 SachenRBerG sowie eines Feststellungsurteils über die Anspruchsberechtigung dem Grunde nach im Sinne von § 108 SachenRBerG. Die Voraussetzungen des § 99 SachenRBerG seien durch den Vergleich erfüllt. Insbesondere reiche es aus, dass die Vertragsparteien in dem Wortlaut des Vergleichs zur Bezeichnung der zu verkaufenden Teilfläche auf die Klageschrift verwiesen hätten. Diese enthalte hinreichende Angaben durch Bezugnahme auf vorhandene Zeichen in der Natur aus denen sich die genauen Grenzen des von den Vertragsparteien gemeinten Grundstücksteils entnehmen ließen. Der Vertragswortlaut verweise auf das "streitgegenständliche" Grundstück. Streitgegenstand in diesem Sinne sei das klägerische Begehren. Dieses sei im Vorprozess durch den Klageantrag und die beigefügte Flurkarte, auf welcher die genauen Abmessungen des streitgegenständlichen Gartens durch Punkte in der Natur gekennzeichnet seien, genau beschrieben. Durch den im Klageantrag verwendeten Begriff "der von den Beklagten eingezäunte Teil des Grundstücks ... Flurstücks 87 ... ca. 264,5 m² ..." und die Verweisung auf die Skizze in der Anlage K 1 sei der Streitgegenstand durch Merkmale in der Natur eindeutig bestimmt. Insofern lägen alle Voraussetzungen für eine wirksame Einigung im Sinne des § 99 SachenRBerG i. V. m. § 90 Abs. 2 Satz 2 Ziffer 1 SachenRBerG hinsichtlich der privatschriftlichen Fixierung der Flächengrenzen vor. Die notarielle Form sei durch den gerichtlichen Vergleich ersetzt worden. Aber auch wenn es sich bei dem gerichtlichen Vergleich um einen Vorvertrag zu einem Grundstückskaufvertrag oder um ein vom Landgericht angenommenes formnichtiges Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages handeln solle, müsste dieses gemäß § 140 BGB angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Falles in eine Einigung über das Vorliegen eines Bereinigungsanspruchs nach dem SachenRBerG dem Grunde nach im Sinne von § 99 SachenRBerG umgedeutet werden. Im Übrigen erfülle der Vergleich die formellen Voraussetzungen eines wirksamen Vorvertrages über die Veräußerung eines unvermessenen Teilstücks. Bestandteil des protokollierten Vergleichsprotokolls seien auch die vorhergehenden Feststellungen zu dem Inhalt der Einvernahme des Zeugen N.... Denn der Vergleichstext verweise eindeutig und offensichtlich auf die in der gleichen Urkunde protokollierten Darlegungen dieses Zeugen. Dies ergebe sich daraus, dass in der entscheidenden Ziffer 2 des Vergleichsprotokolls der Begriff "streitgegenständliches Grundstück" verwendet werde und in der vorherigen Ziffer 1 der Begriff "das fragliche Grundstück", welcher durch den Begriff "die streitgegenständliche Grundstücksfläche auf dem Flurstück 87 der Flur 1" erläutert werde. Beide Begriffe verwiesen offensichtlich auf die Beschreibungen, welche in dem Protokoll über die Einvernahme des Zeugen N... enthalten seien. Aus diesem Zusammenspiel beider Teile des Protokolls ergebe sich unzweideutig, dass der "hinter dem Haus ...straße Nr. 7 auf dem Grünstreifen zwischen dem als Splitterflächen vergebenen Ackerfläche belegene, etwa 200 m² große Garten auf dem Flurstück 87" verkauft werden solle. Dass dieser in dem Vergleichsprotokoll bzw. derselben Protokollurkunde beschriebene Garten mit einer Umzäunung eingefriedet sei, ergebe sich zwar nicht wörtlich aus der Urkunde selbst, allerdings enthalte die Urkunde insoweit einen Hinweis auf die der Klageschrift beigefügte Skizze in der Flurkarte. Damit sei der Formvorschrift des § 311 b BGB genügt. Im Übrigen meinen sie, die unentgeltliche Übertragung des Grundstücks auf die Beklagte zu 1. erfülle den Tatbestand des § 138 BGB.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 6. Juli 2007 behaupten die Kläger, der damalige Prozessbevollmächtigte, ein nach dem Vortrag der Beklagten sehr erfahrener, jahrzehntelang tätiger B... Anwalts-Notar, habe den Vergleich in dem Bewusstsein seiner Formnichtigkeit abgeschlossen. Aus diesem Grund, so meinen sie, sei den Beklagten ein Berufen auf die Formnichtigkeit nach Treu und Glauben verwehrt.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 19. September 2006 - 6 O 78/06 - abzuändern und

1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, ihnen gegenüber das folgend beschriebene Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages abzugeben:

a) Die Beklagte zu 1. verkauft an die Kläger (als ideellen Miteigentümern zu je ein Halb) die etwa 200 m² große, auf der anliegenden Grundstücksskizze mit den Punkten a, b, c und d gekennzeichnete Teilfläche des im Grundbuch des Amtsgerichts Nauen, Grundbuch von S..., Blatt 986, Gemarkung S..., Flur 1, Flurstück 87, eingetragenen Grundstücks.

b) Die Kläger sind verpflichtet, als Gegenleistung an die Beklagte zu 1. den Verkehrswert des unter a) bezeichneten Teilgrundstücks, welchen dieses am Tage des Eintritts der Rechtskraft dieses Urteils hat, zu zahlen.

c) Der Verkehrswert (Gegenleistung) wird ermittelt durch ein Gutachten eines von der IHK in P... zu benennenden Sachverständigen. Die IHK benennt den Sachverständigen auf erstes Anfordern einer der an diesem Rechtsstreit beteiligten Parteien. Die Kosten des Sachverständigengutachtens fallen den Käufern einerseits und dem Verkäufer andererseits je zur Hälfte zur Last.

d) Die Kosten der Vermessung, der Teilung, des notariellen Kaufvertrages sowie seines Vollzuges fallen den Klägern zur Last.

2. die Beklagten zu verurteilen, den entsprechend Ziffer 1. verkauften Grundstücksteil an sie aufzulassen Zug um Zug gegen Zahlung des unter Ziffer 1. bezeichneten Kaufpreises,

hilfsweise,

3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 13.000,00 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung und verweisen darauf, dass Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bisher nicht Gegenstand der Klage gewesen seien.

Wegen des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze.

Die Akten 27 C 6/02 des Amtsgerichts Potsdam sind beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 519, 517, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die Kläger können von der Beklagten zu 1. weder den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages über den von ihnen als Garten genutzten Teil des Grundstücks der Beklagten zu 1. verlangen, noch schulden die Beklagten die Auflassung dieses Grundstücks. Schließlich steht den Klägern gegen die Beklagten auch kein Schadensersatzanspruch zu.

Soweit die Kläger, wie sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat klargestellt haben, von der Beklagten zu 1. und nicht von dem Beklagten zu 2. auf der Grundlage des vor dem Amtsgericht Potsdam am 27. Februar 2007 geschlossenen Vergleichs die Abgabe eines Angebots zum Ankauf eines Grundstücks verlangen, ist eine Anspruchsgrundlage nicht ersichtlich. Die Beklagte zu 1. war an dem Vergleich nicht beteiligt, so dass sie hieraus auch nicht in Anspruch genommen werden kann.

Der Senat vermag auch nicht festzustellen, dass die Beklagte zu 1. verpflichtet ist, den Klägern das Flurstück 254/2 der Flur 5 aufzulassen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagte zu 2. ihr sein Grundstück entgegen den Angaben in dem Übertragungsvertrag aus dem Grund übertragen hat, um einer Verpflichtung aus dem Vorvertrag zum Abschluss des Hauptvertrages und damit zur Übereignung des Grundstücks an die Kläger zu umgehen. Es ist auch anerkannt, dass ein bewusstes Zusammenwirken zum Nachteil eines Dritten, etwa um sein Vorkaufsrecht auszuschalten, als sittenwidrig angesehen werden kann (BGH NJW-RR 1996, 869) und zum Schadensersatz verpflichtet. Eine Verpflichtung der Beklagten zu 1., den Klägern aus diesem Grund gemäß §§ 826, 249 BGB Schadensersatz in Form der Erklärung der Auflassung zu leisten, scheitert jedoch schon daran, dass ein Vertragsbruch mangels einer wirksamen Vereinbarung nicht festgestellt werden kann.

Die Kläger können sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten das Grundstück verschoben haben, damit der Beklagte zu 2. seine Verpflichtung aus dem Vergleich, den Klägern den von ihnen genutzten Gartenteil zum Verkehrswert zu veräußern, nicht erfüllen muss. Denn durch den Vergleich ist eine wirksame Verpflichtung des Beklagten zu 2. hierzu nicht entstanden.

Die in dem Vergleich getroffene Vereinbarung der Kläger mit dem Beklagten zu 2. stellt einen Vorvertrag dar.

Bei einem Vorvertrag handelt es sich um einen Vertrag, durch den für beide Teile oder auch nur einen von ihnen eine Verpflichtung begründet wird, demnächst einen anderen schuldrechtlichen Vertrag, den Hauptvertrag, zu schließen. Von einem Vorvertrag ist vorliegend deswegen auszugehen, weil der Vertragsinhalt in dem Vergleich noch nicht festgelegt ist und das Kaufangebot erst nach der Ermittlung des Verkehrswertes zu dem von dem Sachverständigen festgestellten Preis abgegeben werden sollte. Denn gemäß den Ziffern 2 und 4 des Vergleichs hatte der der Beklagte zu 2. den Klägern das Grundstück zu einem vom Gutachter festgestellten Preis anzubieten, während die Kläger dieses Angebot binnen drei Monaten nach Zugang annehmen sollten. Das heißt, es sollte noch ein eigener Kaufvertrag geschlossen werden und nur der Beklagte zu 2. hat eine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages übernommen, während sich die Kläger nicht in dieser Weise gebunden haben. Letzteres steht entgegen der Ansicht des Landgerichts der Annahme eines Vorvertrages aber nicht entgegen (BGH WM 1986, 1155 unter I).

Der Anspruch der Kläger auf Abschluss eines Hauptvertrages ist jedoch nicht wirksam entstanden.

Zwar scheitert die Wirksamkeit des Vorvertrages, dessen Inhalt sehr spärlich ist, nicht schon an § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn die dortige Auslegungsregel hindert die Partei nicht, sich nur hinsichtlich einzelner Punkte, wie Grundstück und Kaufpreis, zu binden und die Bereinigung der offen gebliebenen Punkte einer späteren Verständigung vorzubehalten. Im vorliegenden Fall waren sich die Kläger und der Beklagte zu 2. bei Abschluss des Vergleichs noch nicht über alle Punkte einig, über die die Vereinbarung getroffen werden sollte. Jedoch stand der Vertragsgegenstand, nämlich der von den Klägern als Garten genutzte Grundstücksteil zu diesem Zeitpunkt bereits fest. Den Klägern ist auch zuzustimmen, dass notwendiger Weise der Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufweist, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (BGHZ 97, 147, 154 m. w. N.). Allerdings ist nicht verzichtbar eine Einigung schon im Vorvertrag über die essentialia des abzuschließenden Hauptvertrages. Jedenfalls der Kaufgegenstand und der Kaufpreis müssen im Vorvertrag bestimmt und insoweit geregelt sein, ebenso die Punkte, die die Parteien schon zu diesem Zeitpunkt für wesentlich erachtet haben. Anderenfalls ist der Vorvertrag wegen fehlender Bestimmtheit des Geregelten bzw. nach § 144 Abs. 1 Satz 1 BGB bezogen auf das reduzierte Programm des Vorvertrages, unwirksam (OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 997, 998). In materiell-rechtlicher Hinsicht gilt dabei, dass eine vertragliche Bindung nur entsteht, wenn sich die Parteien über den genauen Leistungsgegenstand, hilfsweise über ein entsprechendes Leistungsbestimmungsrecht, geeinigt haben.

Im vorliegenden Fall haben die an dem Vergleich beteiligten Parteien Lage und Größe der zu verkaufenden Teilfläche abschließend in dem Vergleich festlegen wollen. Denn im Gegensatz zum Kaufpreis, bei dem sie sich über ein entsprechendes Leistungsbestimmungsrecht geeinigt haben, hatten sie den Vertragsgegenstand vor Augen und waren sich darüber einig, dass den Klägern eine bestimmte, nämlich die von diesen als Garten genutzte, eingezäunte Fläche des Grundstücks des Beklagten zu 2. zum Ankauf angeboten werden sollte. Dem schuldrechtlichen Bestimmtheitserfordernis, für das im Gegensatz zu dem Sachen- und Grundbuchrecht ein geringerer Grad ausreicht, weil er nur die Rechte und Pflichten der Parteien betrifft, ist damit genüge getan. Nicht jedoch ist die Beurkundungsform durch die Protokollierung des Vergleichs gemäß § 127 a BGB erfüllt. Dies ist gemäß §§ 311 b Abs. 1 Satz 1, 125 BGB aber Voraussetzung für eine wirksame Verpflichtung des Beklagten zu 2., da es um seine Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks geht.

Die Beurkundungsform des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist nur erfüllt, wenn die Einigung über den Vertragsgegenstand in der Urkunde ihren Niederschlag gefunden hat. Bei Abschluss eines auf die Veräußerung eines Grundstücks zielenden Vorvertrages gelten insoweit, als der Inhalt des Hauptvertrages bereits in dem Vorvertrag bestimmt werden kann und soll, hinsichtlich der Beurkundungsbestimmtheit dieselben Maßstäbe wie bei sonstigen dem Formzwang des § 311 b BGB unterworfenen Verträgen (BGH WM 1986, 557).

Die Einigung über den Vertragsgegenstand hat in der Urkunde nicht ihren Niederschlag gefunden. Vertragsgegenstand ist nach dem Wortlaut des Vergleichs das "fragliche" bzw. "streitgegenständliche" Grundstück. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs existierte ein solches Grundstück aber noch nicht. Diese sprachliche Unkorrektheit mag unschädlich sein, wenn sich den sonstigen Regelungen der Vertragsgegenstand entnehmen lässt. In dem Vergleich ist aber das, was "fraglich" bzw. "streitgegenständlich" ist, nicht verbal näher beschrieben. Ihm ist auch kein Lageplan, auf den im Vergleich Bezug genommen worden wäre, als Anlage beigefügt. Nicht einmal eine Größenangabe ist in dem Vergleich enthalten, wobei diese allerdings zur Bezeichnung einer Teilfläche nicht einmal ausreichen würde, weil sie nichts über Lage und Form der Teilfläche aussagen würde. Der Vertragsgegenstand ist damit anhand der vergleichlichen Regelung allein nicht bestimmbar. Es verbietet sich auch, zur Bestimmbarkeit den Akteninhalt wie die Klageschrift oder den ihr beigefügten Lageplan heranzuziehen. Denn wenn der Vertragsinhalt durch die in Bezug genommenen Urkunden mitbestimmt werden soll, gelten die Formerfordernisse der §§ 9, 13, 13 a BeurkG (BGH NJW 2004, 3330). Weder sind Klageschrift oder Lageplan dem Vergleich beigefügt (§ 9 BeurkG), noch zur Durchsicht vorgelegt (§ 13 BeurkG) noch handelt es sich um Niederschriften nach § 13 a BeurkG. Schließlich sind auch keine Anhaltspunkte für ein Leistungsbestimmungsrecht der einen oder anderen Partei bzw. eines Drittem vorhanden, dem das Recht vorbehalten worden wäre, Lage und Zuschnitt der Fläche abschließend festzulegen.

Der im Wege des Vergleichs vereinbarte Vorvertrag kann auch nicht deswegen gemäß § 242 BGB als gültig angesehen werden, weil der Beklagte zu 2. bzw. sein damaliger Prozessbevollmächtigter, dessen Verhalten der Beklagte zu 2. sich zurechnen lassen müsste, die Kläger von der Wahrung der Form abgehalten hätten. Die Behauptung der Kläger, der Prozessbevollmächtigte des Beklagten zu 2. habe den Vergleich im Bewusstsein seiner Formnichtigkeit abgeschlossen, stellt eine Behauptung ins Blaue hinein dar, für deren Richtigkeit auch keine von den Beklagten zu widerlegende Vermutung spricht. Dass ein Anwalts-Notar, auch wenn er sehr erfahren und langjährig als solcher tätig war, es besser wissen muss als das Gericht und die durch einen Anwalt vertretene Gegenpartei, weil ihm die Rechtsprechung über die Formerfordernisse stets und auch wenn es nicht um eine eigene Beurkundung geht, bewusst und gegenwärtig ist.

Es verbietet sich auch eine Umdeutung des Vergleichs in einen solchen über eine Vereinbarung des Beklagten zu 2. mit den Klägern dahingehend, dass die Kläger anspruchsberechtigt nach dem SachenRBerG sind und deswegen die Auflassung der Teilfläche von dem Beklagten zu 2. verlangen können. Dies schon deswegen, weil die Wirkungen des Ersatzgeschäfts nicht weiter reichen dürfen, als das Unwirksame (Palandt/Heinrichs, § 140 Rn. 6). Dies wäre aber bei einer entsprechenden Umdeutung der Fall, da der Ankaufsanspruch nach dem SachenRBerG den Ankauf zum halben Verkehrswert vorsieht, den die Vergleichsparteien gerade nicht wollten.

Liegt nach alledem eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten zu 2. zum Abschluss eines Hauptvertrages nicht vor, kann in der Übertragung des Grundstücks auf die Beklagte zu 1. auch kein Vertragsbruch gesehen werden. Jedenfalls aber würde es an einem den Klägern zu ersetzenden Schaden fehlen. Denn in Ermangelung einer wirksam eingegangen Verpflichtung, einen Hauptvertrag mit den Klägern abzuschließen, konnte ein wirksamer Anspruch auf Übereignung des Grundstücksteils nicht entstehen.

Aus den genannten Gründen, die entsprechend gelten, steht den Klägern auch gegen den Beklagten zu 2. kein Auflassungsanspruch zu.

Schließlich kann den Klägern auch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz zugesprochen werden.

Soweit der Anspruch gegen die Beklagte zu 1. gerichtet ist, scheitert der Anspruch schon daran, dass ein Vertragsbruch mangels einer Verpflichtung des Beklagten zu 2. zum Abschluss eines Hauptvertrages mit den Klägern nicht erkennbar ist. Darüber hinaus sind auch die Voraussetzungen für einen Schadensersatz in Geld gemäß §§ 250, 251 BGB nicht dargetan. Soweit die Kläger den Beklagten zu 2. auf Zahlung in Anspruch nehmen, ist anerkannt, dass der andere Vertragsteil grundsätzlich sein Interesse an der Erfüllung des Kaufvertrages ersetzt verlangen kann, wenn der Verkäufer die Leistung aus dem künftigen Hauptvertrag schuldhaft subjektiv unmöglich macht, indem er das Kaufobjekt anderweitig veräußert (BGH NJW 1963, 1247; NJW 1990, 1233, 1234). Dabei kann dahinstehen, ob sich der Schadensersatzanspruch dabei wegen der einseitigen Natur eines einseitig verpflichtenden Vorvertrages aus § 280 BGB, wegen der Einbeziehung des Vorvertrages in den beide Seiten in verschiedener Hinsicht verpflichtenden Gesamtvertrag aus § 325 BGB oder aus positiver Verletzung des Vorvertrages ergibt. Voraussetzung für einen auf dieses Verhalten des Beklagten gestützten Schadensersatzanspruch wäre jedenfalls auch hier die Wirksamkeit des Vorvertrages vom 27. Februar 2003.

Nach alledem hat die Klage keinen Erfolg.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 708 Ziffer 11, 713 ZPO.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt zugleich, dass die nachgereichten Schriftsätze der Kläger vom 5. und 6. Juli 2007 keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung geben und auch kein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt, die Revision zuzulassen.

Streitwert: 41.330,00 € (Antrag zu 1. 28.333,00 €, der Antrag zu 2. ist mit dem Antrag zu 1. wirtschaftlich identisch, Zahlungsantrag: 13.000 €).

Ende der Entscheidung