Judicialis Rechtsprechung

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Dezember 2007 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 1 O 410/06 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor der angefochtenen Entscheidung in der Hauptsache wie folgt neu gefasst wird:

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Änderung des Verteilungsmaßstabes der Lasten gemäß Ziffer VII. (6) lit. d) der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 zur UR-Nr.163/1998 des Notars ... in B. ab dem 1. Juni 2006 dahin zuzustimmen, dass der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 788/14 (Bezeichnung nach Teilungserklärung mit Grundstück I) nur zu 1/10 der nach dem bisherigen Aufteilungsmaßstab auf ihn entfallenden Lasten des Grundstücks L beteiligt ist und die weiteren Miteigentümer die danach verbleibenden 9/10 der nach bisherigem Verteilungsmaßstab auf den Eigentümer des Grundstücks I (Flurstück 788/14) entfallenden Lasten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zusätzlich zu tragen haben; diese Regelung gilt, solange auf dem Grundstück I (Flurstück 788/14) trotz ernsthafter Bemühungen des jeweiligen Eigentümers kein Baurecht besteht; sollte Baurecht gewährt werden, tritt ab Vorliegen einer Baugenehmigung die bisherige Regelung aus der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 wieder in Kraft.

2. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 24. August 2006 (TOP 1 und TOP 2) unwirksam sind.

II. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der aus den Parteien bestehenden Grundstückseigentümergemeinschaft und Feststellung der Unwirksamkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Die Parteien sind Eigentümer (bzw. Wohnungseigentümer) verschiedener Grundstücke der Anlage "A. ..." am ... in P. sowie Miteigentümer des daselbst belegenen Flurstücks 788/12 der Flur 2 der Gemarkung P. mit einer Größe von 2.310 m². Gemäß den Regelungen in der notariellen Urkunde (Teilungserklärung) vom 2. März 1998 (UR-Nr. 163/198 des Notars ... in B.) dient dieses, dort als "Gemeinschaftsgrundstück L" bezeichnete, Flurstück 788/12 als Verkehrsfläche der Erschließung der anliegenden Grundstücke A bis K [s. Ziffer III. lit. d) und Ziffer VII. (1)]. Auf den Grundstücken A bis J sollten Villen errichtet und Wohneigentumsrechte begründet werden [s. Ziffer III. lit. a) und Ziffer IV. (1) und (4)]. Das Grundstück K war bereits mit der "Villa Ka." bebaut [s. Ziffer II. (1)]. Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftsgrundstück L wurden nach dem Verhältnis der Flächengrößen der Grundstücke A bis K gebildet und den Eigentümern dieser Grundstücke zugeordnet [s. Ziffer IV. (4) lit. a) und Ziffer VII. (2)]. Auf diese Weise sollte an dem Gemeinschaftsgrundstück L eine Miteigentümergemeinschaft gemäß §§ 1008 ff., 742 ff. BGB errichtet werden [s. Ziffer VII. (3) und (6) lit. c)]. In Ziffer VII. (6) lit. d) der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 ist zur Lasten- und Kostentragung folgendes bestimmt:

"Jeder Miteigentümer trägt die Lasten sowie die Kosten der Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung des Grundstücks L und seiner Anlagen entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Zu diesen Kosten gehören auch die Kosten der Unterhaltung und Erhaltung der auf dem Grundstück M einzurichtenden Leitungen, Geh- und Fahrflächen, des Schmutzwasser-Übergabeschachtes, der Transformatorenstation, der Pförtnerloge und der Sicherungsanlagen, soweit diese nach den unter Ziffer V. bestellten Grunddienstbarkeiten auf das Grundstück L entfallen, sowie sämtliche Betriebskosten hierfür, einschließlich der Kosten für das Personal der Pförtnerlogen-Anlage."

Für den vom Teilungsplan vom 2. März 1998 erfassten Grundbesitz galt seit 1995 der im Amtsblatt für die Landeshauptstadt P. vom 17. Februar 1995 öffentlich bekannt gemachte Bebauungsplan Nr.7 "B. Straße/H.". Nach 1998 wurden die in der Teilungserklärung genannten Grundstücke A bis F veräußert, entsprechend den Bestimmungen des Bebauungsplans mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut, in Wohnungseigentum aufgeteilt und bezogen. Die im Teilungsplan genannten Grundstücke G bis J sind bis heute nicht bebaut worden.

Mit Vertrag vom 23. Februar 2005 zur UR-Nr. 133/2005 des Notars ... in B. erwarben die Kläger von der Immobilienverwaltungs- und Vertriebsgesellschaft Villen am ... mbH je zu hälftigem Miteigentum das in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 als "Grundstück I" bezeichnete Flurstück 788/14 mit einer Größe von 1.884 m² (postalische Anschrift: B. Straße 75 H) und einen Miteigentumsanteil von 86/1.000stel am Flurstück 788/12 (Gemeinschaftsgrundstück L) für einen Kaufpreis von 490.000,- € [§ 6 (1) des Kaufvertrages] zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus [§ 5 (1)]. In § 1 (3) und § 8 des Kaufvertrages wird auf die Regelungen für das Gemeinschaftsgrundstück L in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 verwiesen, in § 8 (1a) des Kaufvertrages insbesondere auch auf die Kosten- und Lastentragungsregelung in VII. (6) lit. d) der Teilungserklärung. In § 5 (2) enthält der Kaufvertrag schließlich einen umfassenden Mängelgewährleistungsausschluss.

Nachfolgende Bemühungen der Kläger zur Erlangung einer Baugenehmigung blieben erfolglos. Am 31. August 2005 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt P. die Änderung des Bebauungsplans Nr.7 für den Teilbereich B. Straße 75 H bis 75 L und die Satzung über die Veränderungssperre im Bereich des Änderungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr.7, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 2. September 2005. Hiernach sollte die betroffene Fläche, auf der sich [neben den in der Teilungserklärung so bezeichneten Grundstücken "G", "H" und "J"] auch das von den Klägern erworbene Flurstück 788/14 ["I"] befindet, als private Grünfläche ausgewiesen und eine Bebauung dieser Fläche dauerhaft unterbunden werden, und zwar vor allem im Interesse übergreifender denkmalrechtlicher Bedenken aufgrund der Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B. Vorstadt und B.-P.er Kulturlandschaft von 1996. Die gegen die Veränderungssperre erhobene Normenkontrollklage der Kläger wurde durch Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. Dezember 2006 abgewiesen. Unter Hinweis auf die Veränderungssperre und die damit verbundenen denkmalrechtlichen Bedenken lehnte die Landeshauptstadt P. den Baugenehmigungsantrag der Kläger vom 17. Juni 2005 und den Antrag der Kläger vom 13. September 2005 auf Ausnahme von der Veränderungssperre durch Bescheid vom 21. März 2006 ab. Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Kläger wurde durch Widerspruchsbescheid vom 1. August 2006 zurückgewiesen. Hierauf haben die Kläger Klage vor dem Verwaltungsgericht Potsdam erhoben (4 K 1787/06), über die bislang noch nicht verhandelt und entschieden worden ist. Nach Verlängerung der Veränderungssperre bis August 2008 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt P. am 7. Mai 2008 die förmliche Änderung des Bebauungsplanes Nr.7, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 29. Mai 2008, wonach das von den Klägern gekaufte Grundstück als "private Grünfläche" ausgewiesen wird. Hiergegen ist von dritter Seite Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht erhoben worden.

Der nach dem Verteilungsschlüssel der Teilungserklärung vom 2. März 1998 von den Klägern zu tragende Kostenanteil für das Gemeinschaftsgrundstück L betrug monatlich durchschnittlich etwa 1.500,- €. Nach der Abrechnung für das Jahr 2005 und dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 entfallen von den Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L, welche die Kläger (als Käufer/Eigentümer des Grundstücks I) mitzutragen haben, etwa 50% auf Sicherungs- und "Doormankosten" (Personalkosten Pförtnerloge, Einbruchmeldeanlage, Videoüberwachung) und 38% auf Gartenpflege. Die bislang ebenfalls unbebauten Grundstücke G, H und J sind bisher nicht an Bauinteressenten verkauft worden, sondern befinden sich im Eigentum der Verkäuferin der Kläger bzw. einer Schwestergesellschaft.

Mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai und 10. Juli 2006 verlangten die Kläger von den Beklagten die Reduzierung ihrer Beteiligung an den Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L um 90% auf nurmehr 10% des bisherigen Umfangs. Ab Juli 2006 stellten die Kläger ihre monatlichen Zahlungen dementsprechend um. Die außerordentliche Miteigentümersammlung vom 24. August 2006 lehnte mit (Mehrheits-)Beschluss (914/1.000) den Antrag der Kläger ab (TOP 1) und beschloss ferner mehrheitlich (805/1.000) eine Sonderumlage für alle Miteigentümer (auch: die Kläger) von insgesamt 3.151,- € monatlich für den Ausgleich der verminderten tatsächlichen Zahlungen der Kläger und zur Bezahlung von Gerichts- und Anwaltskosten für die Verteidigung der bisherigen Kostenregelung (TOP 2).

Die Kläger haben geltend gemacht, sie hätten das Flurstück 788/14 in der sicheren - und angesichts des damals geltenden und im einzelnen mit der Stadt P. abgestimmten Bebauungsplans Nr.7 auch gerechtfertigten - Erwartung erworben, dieses Grundstück mit einem Wohnhaus bebauen zu können. Die Ende August 2005 beschlossene Veränderungssperre und Änderung des Bebauungsplans Nr.7 sei für sie, die Kläger, ebenso wie für die anderen Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks L überraschend gekommen und nicht vorhersehbar gewesen. Erst nach dem Kaufvertragsabschluss und der Einreichung des Baugenehmigungsantrags hätten sie, die Kläger, von denkmalrechtlichen Bedenken gegen die Bebauung des Flurstücks 788/14 erfahren. Durch die Änderung des Bebauungsplans Nr.7 und die Veränderungssperre sei das Flurstück 788/14 für sie auf unabsehbare Zeit nicht bebaubar und damit wirtschaftlich nicht nutzbar. Das Verfahren vor den Verwaltungsgerichten werde mindestens fünf Jahre in Anspruch nehmen. Angesichts dieser Umstände sei die Grundlage für die Weitergeltung des in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 festgelegten Kostenverteilungsschlüssels entfallen. Mangels Bebaubarkeit des Flurstücks 788/14 hätten sie, die Kläger, anders als die ein anliegendes Wohngrundstück nutzenden Miteigentümer keinerlei Bedarf an einer Pförtnerloge, an der Gartenpflege des Gemeinschaftsgrundstücks und an der Unterhaltung von Leitungen und Sicherungsanlagen. Sie, die Kläger, benötigten das Gemeinschaftsgrundstück L lediglich als Geh- und Fahrweg, um zu ihrem Flurstück 788/14 zu gelangen. Vor diesem Hintergrund erweise sich die bislang geltende Kostenverteilung als grob unbillig, als eine unangemessene Benachteiligung wider Treu und Glauben, und sei daher sachgerecht - im Sinne des Klageantrags zu 1) - anzupassen. Die dem entgegenstehenden Beschlüsse der Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 seien unwirksam.

Die Beklagten haben entgegnet, den Klägern seien schon vor Kaufvertragsabschluss vom Bauamt Bedenken gegen ihr Bauvorhaben mitgeteilt worden. Im Hinblick auf die seit 1996 geltende Denkmalbereichssatzung hätten die Kläger denkmalrechtliche Bedenken jedenfalls von vornherein kennen müssen. Wie der kaufvertragliche Mängelgewährleistungsausschluss und das Unterbleiben einer Bauvoranfrage zeigten, hätten die Kläger das Risiko der Nichtbebaubarkeit des von ihnen erworbenen Flurstücks 788/14 übernommen. Dieses Risiko dürfe nicht auf die Beklagten verlagert werden. Zudem stehe es noch nicht rechts- und bestandskräftig fest, dass die Kläger das Flurstück 788/14 nicht bebauen dürften. Die Teilungserklärung sehe keine - auch nur: teilweise - Kostenbefreiung für die Eigentümer unbebauter Anliegergrundstücke vor. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Dem Änderungsbegehren der Kläger stehe auch das schutzwürdige Vertrauen der Beklagten entgegen, nicht über ihren Miteigentumsanteil hinaus mit den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks belastet zu werden. Zudem sei die von den Klägern erstrebte Änderung erst für die Zukunft, ab Rechtskraft des gerichtlichen Urteils, zulässig und außerdem pauschal und undifferenziert. Die Wartungs-, Unterhaltungs-, Gartenpflege- und Sicherungskosten seien nicht nutzungsabhängig, sondern fixe Kosten und kämen auch dem Grundstück der Kläger zugute.

Mit seinem am 14. Dezember 2007 verkündeten Urteil - auf das wegen der näheren Einzelheiten, auch wegen der Fassung der erstinstanzlichen Anträge der Parteien, Bezug genommen wird - hat das Landgericht Potsdam die Beklagten antragsgemäß zur Zustimmung zu der von den Klägern begehrten Änderung der Kostenverteilungsregelung verurteilt und die Unwirksamkeit der Beschlüsse der Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 festgestellt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig und begründet. Der Klageanspruch ergebe sich aus §§ 242, 745 Abs. 2 BGB. Die bislang geltende Kostenverteilungsregelung führe zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen. In der Teilungserklärung vom 2. März 1998 sei die Bebaubarkeit sämtlicher Anliegergrundstücke vorausgesetzt worden. Das Grundstück der Kläger könne aber auf unabsehbare Zeit nicht bebaut, sondern nur als private Grünfläche genutzt werden. Damit sei es unbillig, wenn die Kläger an den von einer Wohnnutzung der anliegenden Grundstücke abhängigen Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligt würden. Die Nichtbebaubarkeit ihres Grundstücks falle nicht in den Risikobereich der Kläger. Die Regelungen zum Mängelgewährleistungsausschluss im Kaufvertrag seien für das Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits ohne Belang. Für eine vorherige Kenntnis der Kläger über etwaige (insbesondere: denkmalrechtliche) Schwierigkeiten bei der Erlangung einer Baugenehmigung finde sich kein tragfähiger Anhaltspunkt. Die laufenden Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L seien ganz überwiegend durch die Wohnnutzung der Anliegergrundstücke bedingt, insbesondere die Doormankosten, die Gartenpflege und die Wartungskosten. Das objektive Interesse der Kläger beschränke sich auf die Erhaltung einer Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück. Deshalb sei eine Kostenbeteiligung von 10% des bisherigen Umfangs angemessen. Diese Änderung dürften die Kläger bereits ab Zugang ihres schriftlichen Änderungsbegehrens vom 8. Mai 2006 verlangen. Vor diesem Hintergrund seien die entgegenstehenden Beschlüsse der Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 unwirksam.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und tragen ergänzend vor: Da noch keine rechts- und bestandskräftige Änderung des Bebauungsplans Nr.7 vorliege, sei die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks der Kläger bislang nicht geklärt und eine Änderung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels für das Gemeinschaftsgrundstück L nicht gerechtfertigt. Eine vorherige Änderung führe zu einer unangemessenen Risikoverlagerung auf sie, die Beklagten. Die Herbeiführung der Bebaubarkeit und die tatsächliche Bebauung des Grundstücks der Kläger lägen nicht im Einflussbereich der Beklagten, sondern allein der Kläger. Maßstab bleibe die gesetzliche Regelung in § 748 BGB. Demnach komme es auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit eines Anliegergrundstücks für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L nicht an. Das Nutzungsrisiko falle allein in den Verantwortungsbereich der Kläger und ihres Verkäufers. Die Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L entstünden im Übrigen ganz überwiegend unabhängig von einer Wohnnutzung der Anliegergrundstücke (als "fixe Kosten"). Das Änderungsbegehren der Kläger berücksichtige auch nicht, dass insgesamt vier Anliegergrundstücke unbebaut und von der Veränderungssperre sowie der Änderung des Bebauungsplans Nr.7 betroffen seien und nicht nur das Grundstück der Kläger. Der Klage stehe schließlich auch entgegen, dass die Kläger wegen etwaiger Mehrkosten gemäß § 42 BauGB Schadensersatz von der Stadt P. erlangen könnten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung der Beklagten mit der im Tenor dieses Urteils wiedergegebenen Maßgabe zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene landgerichtliche Urteil und entgegnen im Übrigen: Sie hätten bei Erwerbs ihres Grundstücks (Flurstück 788/14) angesichts des damals geltenden Bebauungsplans Nr.7 keinen Anhalt für Zweifel an der Bebaubarkeit des Grundstücks gehabt oder auch nur haben müssen. Sie hätten erhebliche Anstrengungen zur Erlangung einer Baugenehmigung unternommen und würden dies auch in Zukunft tun. Freilich trete ein Teil der Beklagten der Bebauung des Flurstücks 788/14 entgegen, und sie, die Kläger, müssten die - voraussichtlich noch viele Jahre dauernde - gerichtliche Überprüfung der angefochtenen Entscheidungen der Landeshauptstadt P. abwarten. Nach derzeitigem Stand sei ihr Grundstück auf unabsehbare Zeit nicht bebaubar und der bisher geltende Kostenverteilungsschlüssel daher grob unbillig. Nach den in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 und in § 748 BGB enthaltenen Gedanken komme es letztlich nicht auf die Verhältnisse der Bodenflächengrößen an, sondern auf die Verhältnisse der Wohnflächengrößen. Die übrigen, nicht bebauten Anliegergrundstücke G, H und J befänden sich im Eigentum ihrer Verkäuferin, die eine Tochter-Tochtergesellschaft der das Gesamtprojekt "A. ..." finanzierenden Bank (...bank AG) sei und kein eigenes Interesse an einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu ihren Gunsten habe; daher komme nur das klägerische Anliegergrundstück für eine Herabsetzung der Kostenbeteiligung in Betracht. Ob und inwieweit ihnen, den Klägern, Schadensersatzansprüche gegen die Landeshauptstadt P. nach § 42 BauGB zustehen, sei unklar und derzeit nicht zuverlässig einzuschätzen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

1. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als zulässig und begründet angesehen. Lediglich aus Gründen der Klar- und Richtigstellung war der Tenor in der Hauptsache - wie vom Senat angeregt und von den Klägern sodann auch beantragt - neu zu fassen.

a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.

Die Klage auf Zustimmung zur Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der Miteigentümergemeinschaft (§§ 242, 745 Abs.2 BGB) ist - wie hier auch geschehen - gegen sämtliche anderen Miteigentümer als notwendige Streitgenossen (§ 62 ZPO) zu richten (s. dazu etwa Palandt/Sprau, BGB, 67.Aufl.2008, § 745 Rdn.5; Münch.Komm.-K.Schmidt, BGB, Bd.5, 4.Aufl.2004, §§ 744, 745 Rdn.38). Die Zustimmungsklage muss ferner auf eine konkrete Änderung, also eine ganz bestimmte Neuregelung, gerichtet sein; das Gericht ist nicht befugt, zu prüfen, ob eine andere Regelung interessengerecht wäre, oder eine andere als die begehrte bestimmte Regelungsänderung auszusprechen (s. BGH NJW 1993, S.3326, 3327 = MDR 1994, S.68, 69; NJW 2007, S.149, 150; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn.5; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., § 744, 745 Rdn.36, 38, 39). Auch diesem Erfordernis ist vorliegend entsprochen worden. Die Änderung des Klageantrags zu 1) bzw. des hierauf fußenden Urteilstenors hat ausschließlich redaktionelle Gründe. Die Unwirksamkeit von Beschlüssen der Miteigentümergemeinschaft kann gemäß § 256 Abs.1 ZPO mit einer Feststellungsklage geltend gemacht werden (s. BGH NJW-RR 1995, S.267, 268; BayObLG, NJW-RR 1995, S.588, 589; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn.21, 33, 39).

b) Die Klage ist auch begründet.

Der Anspruch der Kläger auf Zustimmung zur begehrten Änderung der bisherigen Kostenverteilungsregelung rechtfertigt sich aus § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB).

Jeder Miteigentümer (Teilhaber) kann gemäß § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB) von den übrigen Miteigentümern (Teilhabern) die Zustimmung zu einer Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung verlangen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben und deswegen ein Festhalten an der bisherigen Regelung unerträglich erschiene; die begehrte Abänderung muss nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entsprechen (s. BGH NJW 1993, S.3326, 3327; NJW 1997, S.731, 732; NJW 2007, S.149, 150 m.w.Nw.; Palandt/Sprau, aaO., §745 Rdn.5 und § 744 Rdn.2; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn.29, 35).

Voraussetzung für den Änderungsanspruch ist danach eine wesentliche Änderung der bisherigen, gewissermaßen auch zur "Geschäftsgrundlage" der bislang geltenden Verwaltungsregelung zählenden, Verhältnisse, die nach Treu und Glauben für den Anspruchsteller ein Festhalten an der bislang geltenden Regelung unzumutbar macht, weil dies zu grob unbilligen Ergebnissen führte, die nicht mehr hingenommen werden können und müssen. Die begehrte Änderung muss ihrerseits der Billigkeit entsprechen und dem berechtigten Interesse der übrigen Miteigentümer (Teilhaber) Rechnung tragen.

Zur weiteren Konkretisierung der diesbezüglichen Anforderungen kann auf die Ausführungen der Rechtsprechung zu Änderungsansprüchen von Wohnungseigentümern zurückgegriffen werden. Denn auch hier geht es letztlich um Wertungsgesichtspunkte, wie sie in § 745 Abs.2, § 242 und § 313 Abs.1 und 2 BGB zum Ausdruck kommen (s. dazu BGH NJW 2004, S.3413, 3414). Danach sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hierzu gehören das Ausmaß der für den Anspruchsteller in Rede stehenden Kostenmehrbelastung, die Betrachtung aller anteilmäßig zu tragenden Kosten und Lasten, Risikobereichserwägungen, die Vorhersehbarkeit einer unbilligen Kostenverteilung bei Eintritt in die Gemeinschaft und die Frage, ob bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, dass es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer unbilligen Kostenmehrbelastung des Anspruchstellers kommen wird (s. BGH NJW 2004, S.3413, 3414 f.; s. auch BGHZ Bd.130, S.304, 312 = NJW 1995, S.2791, 2793; BGHZ Bd.156, S.192, 196 f. = NJW 2003, S.2476, 3477; KG, ZMR 2004, S.620, 621).

Nach diesen Kriterien ist das Änderungsbegehren der Kläger begründet.

Die Teilungserklärung vom 2. März 1998, in welcher die streitige Kostenverteilungsregelung enthalten ist [Ziffer VII. (6) lit. d)], ist davon ausgegangen, dass sämtliche an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzenden Grundstücke A bis J mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, so dass das Gemeinschaftsgrundstück L der Erschließung dieser Grundstücke und deren Wohnnutzung dient [s. Ziffer III. lit. a) und d); Ziffer IV. (1), (3) und (4); Ziffer VII. (1), (2), (4), (5) und (6) lit. a)]. Das ebenfalls an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzende Grundstück K war bereits mit der "Villa Ka." bebaut [s. Ziffer I. (2); Ziffer II. (1)]. Geschäftsgrundlage der Regelungen zur Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftsgrundstücks L in Ziffer VII. der Teilungserklärung war (und ist) mithin zweifelsohne die wohnbauliche Nutzung der Anliegergrundstücke. Eine Wohnbebauung der Grundstücke war nach Maßgabe des 1995 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr.7 zulässig, und nach 1998 wurden die Grundstücke A bis F dementsprechend auch bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die wohnbauliche Nutzung des von den Klägern erworbenen Grundstücks I (Flurstück 788/14) ist aber auf unabsehbare Zeit nicht möglich, da den Klägern die Erteilung einer Baugenehmigung angesichts der Ende August 2005 bzw. Anfang Mai 2008 beschlossenen Änderung des Bebauungsplans Nr.7 und der mit dem Änderungsverfahren verbundenen Veränderungssperre (§ 14 BauGB) verwehrt wird. Angesichts der gerichtsbekannten längeren Dauer verwaltungsgerichtlicher Verfahren ist in absehbarer Zeit nicht mit einer gerichtlichen Klärung der Rechtsstreite über die Rechtmäßigkeit der Entscheidungen der Landeshauptstadt P. zu rechnen. Seit dem Erwerb des Grundstücks I im Februar 2005, also seit etwa vier Jahren, können die Kläger dieses Grundstück nur als private Grünfläche nutzen. Es ist nicht abzusehen, ob und wann den Klägern eine Wohnhausbebauung ihres Grundstücks erlaubt wird. Auf diese Weise hat sich eine wesentliche Änderung der Umstände ergeben, die Geschäftsgrundlage der Regelungen in der Teilungserklärung (gewesen) sind.

Diese wesentliche Änderung der Verhältnisse führte zu einer grob unbilligen und mit Treu und Glauben unvereinbaren Mehrbelastung der Kläger. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, sind etwa 90% der von den Miteigentümern zu tragenden Lasten und Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L durch Aufwendungen veranlasst, die in einem inneren Zusammenhang mit der wohnbaulichen Nutzung der Anliegergrundstücke stehen und für eine bloße - erzwungene - "Grünflächennutzung" eines Anliegergrundstücks keinen Sinn und Nutzen haben. Dies gilt insbesondere für die "Doorman"-Kosten und die Kosten der weiteren Sicherungs- und Überwachungseinrichtungen (ca. 50%), für die Gartenpflege (ca. 38%), aber auch für einen nicht unbeträchtlichen Anteil der Instandhaltungskosten. Die vom Landgericht vorgenommene, auf § 287 Abs.2 ZPO gestützte Schätzung des mit der wohnbaulichen Nutzung der Anliegergrundstücke in einem engen inneren Zusammenhang stehenden Anteils der Gesamtkosten auf 90% ist nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten auch nicht substantiiert bestritten (§ 138 ZPO).

Die auf unabsehbare Zeit verloren gegangene Möglichkeit der Bebauung des von ihnen erworbenen Grundstücks I ist auch nicht der Risiko- und Verantwortungssphäre der Kläger zuzurechnen. Angesichts der damals noch geltenden Regelungen des Bebauungsplans Nr.7 und der vollzogenen Bebauung der im nämlichen Plangebiet liegenden Grundstücke A bis F ergab sich für die Kläger bis zum Abschluss des Kaufvertrages vom 23. Februar 2005 kein greifbarer Anhalt für Zweifel an der Zulässigkeit der Wohnbebauung des Grundstücks I. Dass die Kläger vor Vertragsschluss von Seiten der Baubehörde auf Bedenken gegen die Erteilung einer Baugenehmigung hingewiesen worden wären, wird von den Beklagten im Hinblick auf die (für diese Vermutung aber nichts hergebende) Wortwahl in § 5 (1) des Kaufvertrages lediglich "unterstellt"; das diesbezügliche Zeugenbeweisangebot bezieht sich also auf ein Vorbringen "ins Blaue hinein", das gemäß § 138 ZPO unbeachtlich ist. Dass bereits 1996 die Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B.er Vorstadt und B.-P.er Kulturlandschaft erlassen und bekannt gemacht worden ist, enthält schon deswegen keinen tragfähigen Anhalt für eine Risikozurechnung zur Sphäre der Kläger (wegen "Kennenmüssens" rechtlicher Bedenken gegen die Wohnbebauung ihres Grundstücks), weil trotz dieser Satzung nach 1998 - aufgrund des Bebauungsplans Nr. 7 - die Bebauung der Grundstücke A bis F mit mehrstöckigen Wohnhäusern genehmigt und durchgeführt worden ist. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, betrifft der umfassende Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2) des Kaufvertrages vom 23. Februar 2005 nur die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien, nicht aber die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft. Die Kläger hatten fest damit gerechnet, das von ihnen erworbene Grundstück I gemäß den Bestimmungen der damals noch geltenden Fassung des Bebauungsplans Nr.7 mit einem Wohnhaus bebauen zu dürfen. Gegenteiliges war für sie nicht vorhersehbar, und hierfür bestand aus ihrer Sicht auch keinerlei Anhalt. Dies spiegelt sich wider zum einen in dem relativ hohen Bodenverkaufspreis von 490.000,- € (= ca. 260,- €/m²), der allein für Bauland, nicht aber für eine bloße Grünfläche plausibel ist, und zum anderen in dem umfassenden Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2) des Kaufvertrages. Auch für eine Zurechnung zur Risikosphäre der Verkäufer der Kläger findet sich kein genügender Anhaltspunkt. Nach dem unstreitigen Parteivortrag war der Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr.7 und zur damit verbundenen Veränderungssperre vom 31. August 2005 für sämtliche Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks L, also auch für die Verkäuferin der Kläger, "überraschend". Zudem müssten die Kläger gegenüber den übrigen Miteigentümern des Gemeinschaftsgrundstücks L nicht ohne weiteres für eine etwaige Kenntnis ihrer Verkäuferin von behördlichen Bedenken gegen die Bebauung des Grundstücks I einstehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Beklagten herangezogenen Entscheidung des Kammergerichts vom 1. September 2003 - 24 W 285/02 -, veröffentlicht in ZMR 2004, S.620-622. Dort hatte der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrende Miteigentümer (Wohnungseigentümer) die Teilungserklärung mit der beanstandeten Regelung selbst errichtet und die zur Nutzung seines Sondereigentums erforderlichen Arbeiten mangels entsprechendem Nutzungswillen nicht durchführen lassen. So liegt es hier aber nicht. Die bauliche Nutzung des Grundstücks I scheitert nicht an einem fehlenden Nutzungswillen der Kläger, die die beanstandete Regelung in der Teilungserklärung auch nicht selbst errichtet haben, sondern an der nicht vorhergesehenen Änderung des Bebauungsplans Nr.7.

§ 748 BGB hindert das Änderungsbegehren der Kläger nicht, weil diese Regelung nicht nur dispositiv ist (s. etwa OLG Schleswig, NJW-RR 2007, S.892, 893; Palandt/Sprau, aaO., § 748 Rdn.1; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., § 748 Rdn.5), sondern ihr - worauf die Kläger zu Recht hinweisen - gerade der Gedanke einer gleichmäßigen, angemessenen und billigen anteiligen Belastung der Miteigentümer zugrunde liegt. Eine gleichmäßige oder "proportionale" Belastung der Teilhaber setzt aber voraus, dass diese sich im Verhältnis der Anteile zumindest "in etwa" widerspiegelt; treten besondere Umstände ein, die das Verhältnis von rechnerischem Anteil und tatsächlicher wirtschaftlicher Beteiligung als grob "disproportional" erscheinen lassen, so entfällt die Angemessenheit einer Orientierung allein am rechnerischen Gemeinschaftsanteil und darf gfs. auch eine Änderung des Verteilungsmaßstabes verlangt werden.

Soweit die Beklagten darauf hinweisen, dass angesichts der schwebenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch nicht feststehe, dass zukünftig keine Wohnbebauung des Grundstücks I zulässig sei, wird diesem Bedenken hinreichend Rechnung getragen durch die im Änderungsantrag enthaltene Einschränkung, wonach die bisherige Kostenverteilungsregelung wieder in Kraft tritt, wenn Baurecht gewährt wird und eine Baugenehmigung vorliegt. Dass sich die Kläger nicht ernsthaft und nicht mit allen rechtlich zur Verfügung stehenden Mitteln darum bemühen, eine Baugenehmigung für ihr Grundstück zu erlangen, steht nicht zu befürchten. Ungeachtet der Kostenverteilungsregelung für das Gemeinschaftsgrundstück L bleibt es das primäre Interesse der Kläger, eine Wohnbebauung des Grundstücks I zu erreichen und hierdurch eine weitestgehende Entwertung dieses für einen Preis von immerhin 490.000,- € angekauften Grundstücks zu verhindern.

Ob den Klägern Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche gegen die Landeshauptstadt P., insbesondere nach §§ 39 ff., 42 Abs.1 BauGB, zustehen, die gerade auch die hier in Rede stehende übermäßige Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L abdecken, kann derzeit nicht zuverlässig eingeschätzt werden. Das diesbezügliche Verfahren wird erst nach Klärung der Bestandskraft der Änderung des Bebauungsplans Nr.7 eingeleitet werden und selbst längere Zeit in Anspruch nehmen. Die Landeshauptstadt P. begegnet entsprechenden Ansprüchen skeptisch bis ablehnend. Auf die sonach sehr langwierige und unsichere Möglichkeit eines Schadensausgleichs können die Kläger - mit dem Ziel der Abwehr ihres Änderungsbegehrens - nicht mit Erfolg verwiesen werden. Zudem haben die Kläger angekündigt, solche Ansprüche gfs. an die Beklagten abzutreten bzw. entsprechende Ersatzzahlungen der Landeshauptstadt P. an die Beklagten auszukehren; dies trägt den Bedenken der Beklagten hinreichend Rechnung.

Der begehrten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels stehen keine überwiegenden eigenen Belange der Beklagten entgegen. Zwar ist den Beklagten zuzugestehen, dass sie grundsätzlich auf die Beibehaltung der in der Teilungserklärung enthaltenen Kostenverteilung vertrauen dürfen. Andererseits war den übrigen Miteigentümern aus der Teilungserklärung aber auch von vornherein ersichtlich, dass diese auf der Geschäftsgrundlage der Wohnbebauung der Anliegergrundstücke des Gemeinschaftsgrundstücks L beruhte; die gesamte Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftsgrundstück L war hierauf abgestimmt. Daher mussten die Miteigentümer auch damit rechnen, dass der Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig werden und einer Anpassung unterliegen könnte, wenn ein Anliegergrundstück aufgrund nachfolgend eintretender Umstände, welche der betroffene (Mit-)Eigentümer nicht zu verantworten hat, auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden darf.

Schließlich hindert es das Änderungsbegehren der Kläger nicht, dass neben dem von den Klägern erworbenen Grundstück I auch die Grundstücke G, H und J von der Änderung des Bebauungsplans Nr.7 betroffen sind und auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden dürfen. Wären die Eigentümer der Grundstücke G, H und J tatsächlich in der gleichen Lage wie die Kläger, so wäre freilich auch für sie eine Besserstellung in dem von den Klägern begehrten Sinne in die Neuregelung aufzunehmen. So verhält es sich hier jedoch nicht. Unstreitig sind die Grundstücke G, H und J nicht an Bauinteressenten veräußert, sondern von Tochter-Tochtergesellschaften der das Gesamtprojekt finanzierenden Bank (...bank AG) übernommen worden, die ihrerseits offenbar keine eigene Bebauung der Grundstücke beabsichtigten, unter anderem auch von der Verkäuferin der Kläger. Aus den Abstimmungsergebnissen und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 24. August 2006 sowie dem gesamten prozessualen Verhalten der Beklagtenseite geht zudem hervor, dass die Eigentümer der Grundstücke G, H und J bislang kein Interesse an einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu ihren Gunsten bekundet haben. Bei dieser Lage sind die Kläger nicht verpflichtet, in ihrem Änderungsbegehren auch eine geringere Kostenbeteiligung der Eigentümer der Grundstücke G, H und J vorzusehen. Es bleibt den Eigentümern der Grundstücke G, H und J überlassen, ihrerseits entsprechende Änderungsanträge zu stellen, sofern auch für sie die hierfür nötigen Voraussetzungen vorliegen und sie sich hiervon Erfolg versprechen.

Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dürfen die Kläger bereits ab dem 1. Juni 2006, nicht erst ab Rechtskraft der erstrebten gerichtlichen Entscheidung, verlangen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann die Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der Eigentümergemeinschaft wegen grober Unbilligkeit anerkanntermaßen bereits mit Wirkung ab dem Zugang eines ernsthaften Änderungsverlangens gegenüber den anderen Teilhabern begehrt werden (s. BGH NJW-RR 1993, S.386, 387; NJW-RR 2005, S.1200, 1201; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn.5; differenzierend, für Zahlungsansprüche wohl bejahend, auch Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn.36, 38 m.w.Nw.). Im Vordergrund des Änderungsbegehrens steht nämlich nicht der Gesichtspunkt der rechtskräftigen abweichenden "Gestaltung" der Regelungen der Eigentümergemeinschaft, sondern die Korrektur einer grob unbilligen und treuwidrigen Verwaltungsregelung. Käme es für den Beginn der begehrten Änderung auf die Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung an, so könnte die Änderung von der Beklagtenseite längere Zeit hinausgezögert und müsste ein grob unbilliger Rechtszustand über geraume Zeit aufrechterhalten bleiben; dies aber widerspräche dem Sinn und Zweck des Anspruchs aus § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB). Sofern die Rechtsprechung für entsprechende Änderungsbegehren innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften die Änderungswirkung erst mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung eintreten lässt (s. BGHZ Bd.130, S.304, 312 f. = NJW 1995, S.2791, 2793), ist dies auf Änderungsbegehren in Miteigentümergemeinschaften nach § 745 Abs.2 BGB nicht übertragbar, da der eine Änderung anstrebende Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit verwiesen worden ist, eine vorläufige Regelung im begehrten Sinne durch eine einstweilige Anordnung nach § 44 Abs.3 WEG (a.F.) zu erreichen (s. BGH, ebd.).

Der Änderungsanspruch der Kläger ist sonach mit Wirkung ab dem 1. Juni 2006 begründet, weil sie die erstrebte Änderung bereits mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai 2006 ernsthaft und mit gebotener Eindeutigkeit von den Beklagten verlangt haben.

Demzufolge sind die dem entgegenstehenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24. August 2006 unwirksam, und zwar auch der Beschluss zu TOP 2, da die Kläger hiernach selbst in die "Sonderumlage" mit einbezogen werden.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1, § 100 Abs.1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ende der Entscheidung