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5 U 35/03 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 15. Januar 2004

verkündet am 15. Januar 2004

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2003 durch

den Richter am Oberlandesgericht ... als Vorsitzenden, die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30. Januar 2003 - Az. 10 O 69/02 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 15.338,76 EUR

Gründe:

I.

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage darüber, wem die vom Kläger bei dem Notar G... in B... als Kaufpreis hinterlegten 30.000,00 DM aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 29. Mai 1998 (UR-Nr. ... /1998 des Notars G... in B... ) zustehen; hilfsweise begehrt der Kläger darüber hinaus die Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 29. Mai 1998.

Wegen des Sach- und Streitstandes sowie die Feststellungen des Landgerichts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Gegen das ihm frühestens am 3. März 2003 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 5. März 2003, beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen am 6. März 2003, Berufung eingelegt und diese mit am 5. Mai 2003 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Soweit das Landgericht der Widerklage stattgegeben und die Klage abgewiesen hat, wendet sich hiergegen der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Vorbringen ergänzt und vertieft. Der Kläger trägt weiter vor, die Zahlung von 8.000,00 DM in bar habe auf die Kaufpreisforderung angerechnet werden sollen. Zwischen dem Zeugen B... und dem Beklagten sei vereinbart gewesen, dass die Zahlung auf die Kaufpreisforderung angerechnet werde, was der Beklagte bestreitet. Der Kläger macht weiter erstmals in der Berufungsinstanz ein Zurückbehaltungsrecht geltend, weil der Zeuge B... trotz Fristsetzung bis zum 26. Mai 2003 seiner Eigentumsverschaffungspflicht aus dem Kaufvertrag nicht nachgekommen sei.

Der Kläger beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, der Auszahlung des auf dem Notaranderkonto des Notars ... G... bei der B... er Sparkasse, Kto.-Nr. ..., Blz. ... mit der Bezeichnung B... /K... hinterlegten Kaufpreises nebst aufgelaufener Zinsen zuzustimmen,

hifsweise festzustellen, dass der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und Herrn ... B... vom 29. Mai 1998 zur Urkundenrolle Nr. .../1998 des Notars ... G... mit Sitz in ... B... , ... Straße ..., unwirksam und sittenwidrig ist, insoweit der Verkäufer ... B... keine Rechte aus dem Vertrag herleiten kann und 2. die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen und dem Kläger auch die gesamten Kosten des Rechtsstreits I. Instanz aufzuerlegen.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter näherer Darlegung.

Die Grundakten von R... Blatt ... lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger nicht mehr gegen die zutreffende Feststellung des Landgerichts, dass die Abtretung der Kaufpreisforderung von dem Zeugen M... an den Beklagten nicht schon deswegen unwirksam ist, weil sie nicht notariell beglaubigt ist.

2. Der zwischen dem Kläger und ... B... am 29. Mai 1998 geschlossene Grundstückskaufvertrag - auf das Schuldverhältnis der Parteien ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar, Art. 229 § 5 EGBGB - ist nicht im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und damit nichtig.

a) Der Kläger macht in diesem Zusammenhang geltend, bei den Grundstücken, die Gegenstand des Kaufvertrages vom 29. Mai 1998 sind, handele es sich entgegen den Angaben des Verkäufers bzw. des Beklagten nicht um Bauerwartungsland, sondern allenfalls um Ackerflächen. Diese hätten einen Verkehrswert von lediglich 0,40 DM/qm, so dass der vereinbarte Kaufpreis das 10fache des tatsächlichen Verkehrswertes der Grundstücke betrage.

b) Im rechtlichen Sinne werden nach § 4 Abs. 2 WertV unter dem Begriff "Bauerwartungsland" Grundstücksflächen verstanden, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Dabei genügt nicht eine, wenn vielleicht auch auf Anhaltspunkte gestützte, Chance einer Bebaubarkeit. Vielmehr muss sich die Wahrscheinlichkeit, dass ein Grundstück zu Bauland wird, bereits so verdichtet haben, dass dem der allgemeine Grundstücksverkehr Rechnung trägt. Hierbei kommt es auf die objektiven, das Grundstück konkret betreffenden Umstände an (BGH NJW 2003, 283, 284).

c) Ob die veräußerten Parzellen, für die nach dem Beschluss der zuständigen Gemeinde im Jahre 1992 ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden sollte und die in einem nicht genehmigten Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesen sind, in diesem Sinne als Bauerwartungsland qualifiziert werden können, ist durchaus zweifelhaft, bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung.

Zunächst enthält der notarielle Vertrag keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Bauerwartungsland im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV veräußert werden sollte. In dem Kaufvertrag sind die Flächen lediglich als "Ackerland" bezeichnet. Gleichwohl bestand zwischen den Parteien des Kaufvertrages Einvernehmen darüber, dass die Grundstücke einer Wohnbebauung zugänglich sein sollten. Dies ergibt sich nicht zuletzt auch daraus, dass die ursprünglich wesentlich größeren Flurstücke 369 und 370 bei Vertragsschluss bereits in 12 Teilflächen parzelliert waren und die Teilflächen jeweils die für die Bebauung mit Einfamilienhäusern typische Größe hatten. Der Veräußerer oder der Beklagte hatten dem Kläger auch vor Vertragsschluss den Beschluss des Gemeinderates vom 14. Januar 1992 über die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans zur Verfügung gestellt.

Diese Umstände belegen zwar, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss darüber einig waren, dass nach Schaffung der entsprechenden tatsächlichen Voraussetzungen (Planung und Erschließung) die Grundstücke grundsätzlich einer Wohnbebauung zugänglich sind, ihnen lässt sich aber nicht hinreichend konkret entnehmen, dass die Grundstücke im Zeitpunkt der Veräußerung tatsächlich die Eigenschaft von "Bauerwartungsland" im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV haben sollten.

d) Aber selbst dann, wenn man zu Gunsten des Klägers unterstellt, die Grundstücke seien gegenwärtig lediglich als Ackerflächen zu bewerten und erfüllten nicht die Anforderungen an Bauerwartungsland im rechtlichen Sinn, so kann gleichwohl nicht von der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages gemäß § 138 Abs. 1 BGB ausgegangen werden.

aa) Die höchstrichterliche Rechtsprechung knüpft an ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung die Vermutung auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB. Ein solches grobes Missverhältnis wird regelmäßig dann angenommen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Sache um 100% übersteigt.

Legt man den vom Kläger angegebenen Wert von 0,40 DM/qm für Ackerland zu Grunde, so scheinen auf den ersten Blick diese Voraussetzungen bei einem tatsächlichen Preis von 3,15 DM/qm erfüllt zu sein.

bb) Allerdings kann die Vermutung von dem groben Missverhältnis auf die verwerfliche Gesinnung durch besondere Umstände des Einzelfalls erschüttert sein. Schon dann, wenn die Kaufsache - wie vorliegend - einen relativ geringen Wert hat, ist bei der Anwendung dieser Vermutungsregel Zurückhaltung geboten, weil die Unter- bzw. Überschreitung des Kaufpreises um die Hälfte bzw. um das Doppelte um so weniger aussagekräftig ist, je geringer der -absolute Wert der Sache ist (BGH NJW 2003, a.a.O.; BGH NJW-RR 1998, 1065).

Hinzu kommt, dass die Parteien bei Vertragsschluss den gleichen Kenntnisstand hatten. So war dem Kläger bekannt, dass die Gemeinde beschlossen hatte, einen einfachen Bebauungsplan aufzustellen; er wusste auch, dass die noch als Ackerfläche bezeichneten Grundstücke vor einer Bebauung erschlossen werden mussten und ihm musste in diesem Zusammenhang klar sein, dass derjenige, der die 12 Grundstücke bebauen will, für die Erschließung zu sorgen hat. Ihm war weiter bekannt, dass die Grundstücke bereits im Hinblick auf die beabsichtigte Bebauung vermessen und anschließend geteilt worden waren. Für ihn erkennbar hing die Bebauung davon ab, dass zunächst die erforderlichen Vorleistungen im Hinblick auf Beplanung und Erschließung erbracht werden; an dieser Situation hat sich bis heute nichts geändert.

Dem Kläger - einem Kaufmann - waren damit alle maßgeblichen wertbildenden Faktoren bekannt und er hat sich aus freien Stücken, ohne sich in einer wirtschaftlichen Zwangslage zu befinden, dazu entschlossen, die Grundstücke zu dem vereinbarten Preis zu erwerben. Über welche tatsächlichen Umstände der Veräußerer oder der Beklagte in diesem Zusammenhang getäuscht haben sollen, ist in keiner Weise ersichtlich.

Im Zusammenhang mit der Frage, ob der Verkauf aus Sicht des Begünstigten als verwerflich anzusehen ist, ist weiter zu berücksichtigen, dass der Veräußerer selbst die veräußerten Flächen vor der Teilung in Baugrundstücke durch notariellen Vertrag vom 5. Februar 1992 (UR-Nr. ... /1992 des Notars Me... in B... , S. 3 ff. der Grundakten von R... Blatt ... ) zu einem Preis von 96.200,00 DM von dem Landwirt ... L... erworben hatte, er also nach den Aufwendungen für die Teilung die Grundstücke nur mit einem erheblichen eigenen Verlust weiterveräußern konnte.

Unter Berücksichtigung dieser Gesamtumstände, nämlich niedriger Kaufpreis, Kenntnis des Klägers von den maßgeblichen wertbildenden Tatsachen und Weiterveräußerung durch den Zeugen B... unter Inkaufnahme eines erheblichen eigenen Verlustes, kann die für § 138 Abs. 1 BGB erforderliche verwerfliche Gesinnung des Begünstigten nicht festgestellt werden. Nach den geschilderten Gesamtumständen liegt, ohne dass es hierauf entscheidend ankäme, die Vermutung näher, dass es der Kläger war, der eine bestehende finanzielle Notlage des Zeugen B... ausnutzen wollte, der offensichtlich auf eine Veräußerung der Grundstücke angewiesen war, um seine Verbindlichkeiten bei dem Beklagten tilgen zu können.

3. Der zwischen dem Kläger und dem Zeugen B... am 7. Oktober 1999 geschlossene Aufhebungsvertrag (UR-Nr. .../1999 der Notarin W... in P...) konnte der an den Beklagten zuvor abgetretenen Kaufpreisforderung gleichfalls die rechtliche Grundlage nicht mehr entziehen.

a) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass es nach Abtretung der Kaufpreisforderung dem Zedenten ohne Zustimmung des Zessionars verwehrt war, sonstige Verfügungen über den Schuldgrund zu treffen, die der bereits entstandenen und abgetretenen Forderung die Grundlage entziehen.

b) Der Beklagte muss nach § 407 Abs. 1 BGB den Aufhebungsvertrag zwischen dem Kläger und dem Verkäufer B... nur dann gegen sich gelten lassen, wenn dem Kläger im Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages die Abtretung der Forderung an den Beklagten nicht bekannt gewesen war. Für die Kenntnis der Abtretung genügt in diesem Zusammenhang die Kenntnis der Tatsachen, die den Forderungsübergang bewirken (m. w. Nachw. Palandt/Heinrichs, § 407 BGB Rz 6).

c) Der Kläger bestreitet, im Zeitpunkt des Abschlusses des Aufhebungsvertrages positive Kenntnis von der Abtretung besessen zu haben; unter Berücksichtigung aller Umstände, wie sie sich nach Lage der Akten ergeben, geht der Senat gleichwohl davon aus, dass dem Kläger spätestens im März 1999 die Abtretung der Kaufpreisforderung an den Beklagten positiv bekannt war.

aa) Der Beklagte hat zunächst ein Schreiben vom 8. Juni 1998 vorgelegt (GA 72), in dem er den Kläger über die Abtretung der Kaufpreisforderung informiert hat; der Kläger bestreitet jedoch den Zugang dieses Schreibens. Auf Grund dieses Schreibens kann daher nicht auf die positive Kenntnis des Beklagten ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden.

bb) Der Kläger hat aber ein Schreiben des beurkundenden Notars vom 28. Januar 1999 erhalten, in dem dieser ihn darüber in Kenntnis setzt, dass er dem Beklagten eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages vom 29. Mai 1998 erteilt habe. Vor dem Hintergrund, dass für den Veräußerer allein die Kaufpreisforderung vollstreckbar war, musste schon auf Grund dieser Mitteilung für jeden durchschnittlichen Verkehrsteilnehmer klar sein, dass der Beklagte nunmehr Inhaber der Kaufpreisforderung ist.

Spätestens als jedoch der Beklagte gegen den Kläger im März 1999 aus der ihm erteilten vollstreckbaren Ausfertigung die Zwangsvollstreckung betrieb, konnte auch der Kläger die Augen nicht mehr davor verschließen, dass Inhaber der Kaufpreisforderung nun der Beklagte war. Spätestens zu diesem Zeitpunkt besaß der Kläger positive Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich der Übergang der Kaufpreisforderung ergab. Die Mitteilung der einzelnen Modalitäten der Abtretung war nicht erforderlich.

cc) Dass dem Kläger die Abtretung zu diesem Zeitpunkt bekannt war, ergibt sich aber auch aus seiner Strafanzeige gegen den Beklagten vom 13. Februar 2002 (Anlage B 18). Dort hat der Kläger zu Protokoll erklärt: "Die vereinbarte Kaufsumme in Höhe von 30.000,-- DM habe ich erst auf das Notaranderkonto eingezahlt, als sich der Gerichtsvollzieher bei mir meldete. Mir war nach dem Telefongespräch mit Herrn B... klar, dass ich keine Freude mehr an dem Grundstück haben werde. Ich habe deswegen mit der Einzahlung des Geldes gewartet, da mir klar war, dass, wenn Herr T... das Geld in den Händen hat, es für mich verloren ist. Ich habe dann die Rückgängigmachung des Kaufvertrages angestrebt."

Aus diesen Angaben ergibt sich eindeutig, dass der Kläger vor Abschluss des Aufhebungsvertrages mit dem Veräußerer B... über die Angelegenheit gesprochen hat und ihm spätestens bei dieser Gelegenheit bekannt geworden ist, dass Inhaber der Forderung nunmehr der Beklagte ist. Er hat dann zur Abwendung der vom Beklagten betriebenen Zwangsvollstreckung den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegt. Erst im Anschluss daran hat er die Aufhebung des Kaufvertrages betrieben. Folgerichtig hat der Kläger in dem von ihm betriebenen Verfahren auf Einstellung der Zwangsvollstreckung vor dem Landgericht Berlin auch lediglich die Unwirksamkeit der Abtretung geltend gemacht.

d) War dem Kläger aber im Zeitpunkt des Abschlusses der Aufhebungsvereinbarung im Oktober 1999 die Abtretung an den Beklagten im Sinne von § 407 Abs. 1 BGB bekannt, so muss der Beklagte diese Vereinbarung nicht gegen sich gelten lassen.

4. Der Kläger macht weiter geltend, er habe - wohl am Tage der Beurkundung - dem Beklagten im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Kaufvertrag 8.000,00 DM in bar übergeben, für die der Beklagte eine Quittung nicht habe ausstellen wollen und auch nicht ausgestellt habe. In I. Instanz hat der Kläger zum Zweck dieser Zahlung nur so viel vorgetragen, dass die Zahlung zur Bewirkung des Kaufvertragsabschlusses erfolgt sei (GA 125).

Aus diesem Vortrag ergibt sich bereits nicht, dass die Zahlung, so sie denn tatsächlich erfolgt ist, für die Höhe des Kaufpreises in irgendeiner Weise relevant sein sollte. Auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages hat diese Zahlung gleichfalls keine Auswirkung.

Erstmals in II. Instanz trägt der Kläger nun vor (GA 158), es habe eine Vereinbarung dahingehend bestanden, dass diese Zahlung an den Beklagten auf den Kaufpreis angerechnet werde, dies sei auch zwischen dem Veräußerer B... und dem Beklagten so vereinbart gewesen.

Offensichtlich will der Kläger mit diesem neuen Vortrag jetzt geltend machen, auf den Kaufpreis von 30.000,00 DM seien bereits vor der Beurkundung 8.000,00 DM in bar gezahlt worden.

Mit diesem Vortrag kann die Berufung schon deswegen keinen - auch nicht teilweise - Erfolg haben, weil es sich um neuen Tatsachenvortrag in der Berufungsinstanz handelt. Tatsachen, die die Zulassung des neuen Vortrages nach § 531 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankäme, dürfte dieser neue Vortrag zu den Hintergründen der Barzahlung von 8.000,00 DM auch wahrheitswidrig sein, wenn man davon ausgeht, dass der Kläger bei seiner Strafanzeige gegen den Beklagten wahrheitsgemäße Angaben gemacht hat. Dort hatte der Kläger nämlich erklärt: "Er wollte von mir einen Obolus in Höhe von 8.000,-- DM. Es sollte im nachhinein so aussehen, dass ich die 8.000,-- Herrn M... übergebe und dieser die Summe dann an Herrn T... weitergibt, da Herr M... bei ihm noch Schulden hat". Die von dem Kläger nun behauptete Anrechnung auf den Kaufpreis ist mit diesen Angaben nicht vereinbar.

5. Der Kläger macht in der Berufungsinstanz erstmals ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB geltend, weil der Beklagte mit der ihm obliegenden Pflicht zur Eigentumsverschaffung im Verzug sei.

Mit diesem Vorbringen hat die Berufung schon deswegen keinen Erfolg, weil der Beklagte lediglich Inhaber der Kaufpreisforderung ist, zur Verschaffung des Eigentums aber nach wie vor der Veräußerer B... verpflichtet ist. Das sich dieser mit seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung im Verzug befindet, lässt sich dem Vortrag des Klägers nicht entnehmen. Der Kläger hat zwar in seiner Berufungsbegründung vom 5. Mai 2003 ausgeführt, er fordere den "Streitverkündeten" unter Fristsetzung bis zum 26. Mai 2003 auf, seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung nachzukommen. Aus diesem Vortrag ergibt sich aber schon nicht, dass dem Veräußerer B... , dem der Kläger den Streit schon deswegen nicht wirksam verkündet hat, weil diesem in I. Instanz die Streitverkündung unter der angegebenen Anschrift nicht zugestellt werden konnte, ein Schreiben dieses Inhalts übermittelt worden und auch zugegangen ist. Im Übrigen steht einem Verzug des Veräußerers der Umstand entgegen, dass dieser bereits alle seinerseits erforderlichen Handlungen vorgenommen hatte, um dem Kläger das Eigentum an den Grundstücken zu verschaffen, und es allein auf Betreiben des Klägers durch den Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom Oktober 1999 nicht zur Eintragung des Klägers gekommen ist. Die Aufhebungsvereinbarung, die nach § 407 Abs. 1 BGB lediglich im Verhältnis zum Beklagten als Zessionar keine Rechtswirkungen entfaltet, steht damit einem Verzug des Veräußerers mit seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung gegenwärtig entgegen.

6. Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Kaufpreis auch fällig, so dass der Beklagte die Auszahlung des hinterlegten Betrages an sich verlangen kann. Der Kläger kann der Fälligkeit nicht entgegenhalten, die Grundstücke seien noch nicht übergeben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die vom Kläger gegenüber dem Notar erklärte Bestätigung der Übergabe der Grundstücke vom 4. Dezember 1998 (GA 74) wirksam ist. Der Kläger hat bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrages in dessen § 7 die Übergabe des Kaufgegenstandes schriftlich im Sinne von § 3 Nr. 4 des Kaufvertrages bestätigt.

7. Gründe für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die vom Beklagten begehrte Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung zu seinen Gunsten, weil die hinterlegten 30.000,00 DM insgesamt, also auch insoweit, als sie der Ablösung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschulden dienten, auszuzahlen seien, kam schon deswegen nicht in Betracht, weil der Beklagte gegen die darauf beruhende teilweise Abweisung der Widerklage ein Rechtsmittel nicht eingelegt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

Ende der Entscheidung