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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 25.09.2008
Aktenzeichen: 5 U 57/07
Rechtsgebiete: ZPO, BGB


Vorschriften:

ZPO § 767 Abs. 1
BGB § 434 Abs. 1 Nr. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 28. März 2007 - Az. 11 O 497/04 - wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 95.000,00 €

Tatbestand: I.

Im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage streiten die Parteien, die am 05. Juni 2003 zur UR-Nr. 753/03 des Notars ... in F. einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück Flurstück 219 der Flur 7 der Gemarkung Z. mit einer Größe von 2.451 m² zu einem Kaufpreis von 95.000,00 € geschlossen haben, darüber, ob die Klägerin als Erwerberin wirksam, insbesondere rechtzeitig, den Rücktritt von diesem Kaufvertrag erklärt hat und damit die Vollstreckung des Kaufpreises aus der notariellen Urkunde unzulässig ist. Die Klägerin stützt die Rücktrittserklärung darauf, dass das Grundstück entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nicht mit einem oder zwei Einfamilienhäusern bebaut werden kann. Streitig ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Frist für die Ausübung des im Vertrag für den Fall der fehlenden Bebaubarkeit vereinbarte Rücktrittsrechts wirksam durch den Zeugen W., den Sohn des Beklagten, der nach den Angaben des Beklagten im Termin vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) vom 29. Juni 2005 mit den entsprechenden Vollmachten ausgestattet war, verlängert worden ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, der in zweiter Instanz keine Änderungen erfahren hat, wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Vernehmung der Zeugen I. M., V. K. und D. W. die Verlängerung der Frist zur Erklärung des Rücktrittes als erwiesen angesehen und der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Rücktrittserklärung vom 28. April 2004 (Bl. 34 d. A.) sei unwirksam, weil sie an den falschen Adressaten, nämlich den Notar, gerichtet gewesen sei. Aus dem Antwortschreiben des Beklagten vom 02. Juni 2004 ergebe sich aber, dass die Klägerin erneut am 18. Mai 2004 den Rücktritt von dem Kaufvertrag gegenüber dem Beklagten selbst erklärt habe. Dieser Rücktritt sei rechtzeitig erklärt worden. Die Voraussetzungen des vertraglichen Rücktrittsrechts nach § 6 Nr. 3 des Kaufvertrages (aber auch aus § 437 Nr. 2 BGB in Verbindung mit §§ 440, 323 BGB) seien gegeben, denn das Grundstück sei mit einem Sachmangel behaftet, da eine Bebauung in dem vertraglich vereinbarten Sinn auf dem Grundstück nicht zulässig sei. Dieses Rücktrittsrecht sei nach den vertraglichen Regelungen (§ 6 Nr. 3 Satz 3 c und d) zeitlich befristet gewesen. Ein Rücktrittsrecht habe danach bestanden, wenn ein positiver Bauvorbescheid nicht innerhalb einer Frist von sieben Monaten ab Beurkundung vorliege, und habe dann einen weiteren Monat später erlöschen sollen. Diese Auslegung werde auch durch das Schreiben des Notars vom 29. März 2004, mit dem dieser mitteilte, dass nach dem Vertrag der Kaufpreis fällig und das Rücktrittsrecht erloschen sei, bestätigt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung aber fest, dass die Parteien die Frist für die Ausübung des Rücktrittsrechts innerhalb des ursprünglich vereinbarten Zeitraumes verlängert hätten und der Rücktritt innerhalb dieser verlängerten Frist erklärt worden sei. Der Zeuge K. habe glaubhaft bekundet, dass mit dem Zeugen W. vereinbart worden sei, die schriftliche Entscheidung des Bauamtes über den Antrag vom 06. September 2003 auf Erlass eines Bauvorbescheides abzuwarten und dass ein Rücktrittsrecht bestehen solle, wenn eine ablehnende Entscheidung erfolge. Dies sei schon im Juli/August 2003 vereinbart worden, nachdem bei einem Ortstermin mit der Architektin M. eine Mitarbeiterin des Bauamtes mitgeteilt habe, dass aus Gründen des Umweltschutzes eine Baugenehmigung nur schwer zu erlangen sei. Die Erklärung, dass das Rücktrittsrecht bis zu einer solchen ablehnenden Entscheidung des Bauamtes ausgeübt werden könne, habe der Zeuge W. dann bei späteren Gelegenheiten wiederholt. Anlass, an der Richtigkeit der entsprechenden Aussage des Zeugen K. zu zweifeln, habe das Gericht nicht. Dabei bleibe nicht außer Acht, dass sowohl der Zeuge K. als auch der Zeuge W. ein eigenes persönliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hätten. Dies stehe dem Wahrheitsgehalt der Aussage des Zeugen K. aber nicht entgegen. Dieser sei erkennbar um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht gewesen und habe insbesondere zu der klägerischen Behauptung zu dem Inhalt des Gesprächs im Oktober 2003 erklärt, über das im Juli/August Vereinbarte sei bei dieser Gelegenheit nichts vereinbart worden. Die Aussage entspreche der Lebenswirklichkeit und füge sich in die Interessenlage der Parteien ein. Denn aufgrund der Aussage der Zeugin M. stehe fest, dass die Erfolgsaussichten des Antrages auf Erlass eines Bauvorbescheides negativ eingeschätzt worden seien; spätestens im Gespräch vom 29. Januar 2004 habe die Behörde zu erkennen gegeben, den Antrag abzuweisen. Darüber sei der Zeuge K. auch jeweils telefonisch informiert worden. Es sei nahe liegend, dass diese Informationen Anlass waren, mit dem Zeugen W. Rücksprache zu halten, zumal das Gespräch am 29. Januar 2004 nur wenige Tage vor Ablauf der Rücktrittsfrist gelegen hätte. Dass die Klägerin nach dem Gespräch vom 29. Januar 2004 nicht mehr an den Vertrag habe festhalten wollen, sei verständlich. Es sei aber auch im Interesse des Beklagten gewesen, eine Rücktrittserklärung vor dem Vorliegen einer schriftlichen Entscheidung zu vermeiden, denn er hätte sich sonst erneut um einen Kaufinteressenten bemühen müssen. Dies habe der Zeuge W. aber nach seinen eigenen Angaben ebenfalls nicht gewollt. Es liege auf der Hand, dass bei dieser Interessenlage die Erwerberin nicht allein das Risiko des Ausgangs des Vorbescheidsverfahrens habe tragen wollen mit der Folge, unabhängig von dessen Ausgang nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten zu können. Vor dem Hintergrund, dass bis Mai 2003 ein positiver Bauvorbescheid vorgelegen habe, könne der Zeuge W. davon ausgegangen sein, dass dies noch nicht das letzte Wort der Behörde sei.

Auch wenn die Regelung über den Rücktritt in dieser Form auf ausdrückliche Empfehlung des Notars in dem Vertrag aufgenommen worden sei, schließe dies eine nachträgliche mündliche Änderung der Regelung nicht aus. Schließlich sei mündlich nur das vereinbart worden, was vor der Beratung durch den Notar auch gewollt gewesen sei. Für dieses Ergebnis spreche weiter, dass es nach Ablauf der im notariellen Vertrag vereinbarten Frist für die Erklärung des Rücktritts zu keinerlei Zahlungsaufforderungen durch den Beklagten gekommen sei. Die Aussage des Zeugen K. werde durch die Aussage des Zeugen W. nicht entkräftet. Der Zeuge habe zwar in Abrede gestellt, sich mit dem Zeugen K. auf ein zeitlich unbefristetes Rücktrittsrecht verständigt zu haben. Das Gericht könne der Aussage aber keinen Glauben schenken, auch wenn der Zeuge subjektiv von der Richtigkeit seiner Angaben überzeugt sein mag. Die Aussage des Zeugen W. lasse sich mit den anderweitig getroffenen Feststellungen und der Interessenlage der Parteien nicht in Einklang bringen. Der Angabe, die Anrufe des Zeugen K. hätten sich immer nur auf die Frage bezogen, ob noch Baurecht geschaffen werden könne, der Inhalt des Vertrages sei nicht Gegenstand der Gespräche gewesen, könne das Gericht nicht folgen. Es sei vor dem Hintergrund, dass nach den eigenen Angaben des Beklagten die Rücktrittsregelung mehrfach geändert worden sei und die vereinbarte Form erst auf konkrete Empfehlung des Notars in den Vertrag aufgenommen worden sei, mehr als unwahrscheinlich, dass in dem Moment, in dem sich abzeichnete und am 29. Januar 2004 sicher wurde, dass der Vorbescheid abgelehnt werden würde, über das Rücktrittsrecht und dessen zeitliche Ausübung nicht gesprochen worden sei, wenn zuvor Einvernehmen darüber bestanden habe, dass eine Bindung an den Kaufvertrag nur im Falle der Bebaubarkeit bestehen solle. Die Aussage des Zeugen W. lasse sich in diesem Zusammenhang auch nicht mit seiner weiteren Angabe in Einklang bringen, es sei richtig, dass eine schriftliche Entscheidung habe abgewartet werden sollen, damit gegen diese dann gerichtlich vorgegangen werden könne. Diese vom Zeugen W. eingeräumte Erklärung mache nur dann einen Sinn, wenn zuvor eine abändernde Regelung über die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts getroffen worden sei. Das Gericht könne weiter den Angaben des Zeugen W. zu dem Gespräch vom 29. Januar 2004 keinen Glauben schenken. Der Zeuge W. habe seine ursprüngliche Aussage, wonach der Behördenvertreter am 29. Januar 2004 nicht definitiv gesagt habe, der Antrag auf Erteilung des Vorbescheides werde nicht positiv beschieden, es sei vielmehr gesagt worden, über den Antrag wolle man intern noch sprechen und dann schriftlich entscheiden, erst nach Vorhalt der Aussage der Zeugin M. dahingehend korrigiert, die Aussage der Zeugin sei inhaltlich zutreffend. Diese hatte aber ausgesagt, die Behördenvertreter hätten bei diesem Termin erklärt, dass beabsichtigt sei, die Bauvoranfrage abzulehnen und dass nach Erlass des Bescheides dann Widerspruch eingelegt werden könne. Es sei auch fern liegend, dass der Zeuge K. das Gespräch vom 29. Januar 2004 nicht zum Anlass genommen habe, mit dem Zeugen W. Rücksprache zu halten, denn der Zeuge W. habe doch gerade auf Bitten des Zeugen K. an diesem Gespräch teilgenommen. Es widerspreche jeder Lebenserfahrung aber auch der Interessenlage der Parteien, dass die Zeugen unmittelbar nach dem Gespräch vom 29. Januar 2004 nicht mehr miteinander gesprochen haben sollen, dies vielmehr erst nach Erlass des Vorbescheides erfolgt sein soll, also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Klägerin bereits nach dem in dem notariellen Kaufvertrag Vereinbarten an den Vertrag gebunden gewesen wäre. Die Erklärung des Rücktrittes sei dann auch nicht an eine Frist von einem Monat seit der ablehnenden Entscheidung des Bauamtes vom 13. April 2004 gebunden gewesen.

Gegen dieses Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), das dem Beklagten am 03. April 2007 zugestellt worden ist, wendet sich dieser mit seiner am 02. Mai 2007 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Berufung, die er nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit am 03. Juli 2007 eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Mit seinem Rechtsmittel wendet sich der Beklagte unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens in erster Linie gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts. Es sei unglaubwürdig, dass bereits im Juli 2003 eine Vereinbarung über die zeitliche Ausübung des Rücktrittsrechts getroffen worden sei, da nach den vertraglichen Vereinbarungen noch 7 Monate Zeit bestanden habe, von dem Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Zeuge W. erklärt habe, er habe gar nicht gewusst, dass öffentlich beglaubigte Urkunden durch mündliche Vereinbarung abgeändert werden könnten. Entgegen der Annahme des Gerichts habe der Zeuge K. eine entsprechende Vereinbarung im Oktober 2003 gerade nicht bestätigt. Auch eine Vereinbarung am 29. Januar 2004 ergebe sich nicht aus der Aussage des Zeugen K.. Die Angaben, der Zeuge W. habe ihn, den Zeugen K., gebeten, die schriftliche Bestätigung abzuwarten, sei keine Vereinbarung eines unbefristeten Rücktrittsrechts. Eine Vereinbarung im Juli/August 2003 habe der Zeuge W. dadurch ausreichend in Abrede gestellt, dass er darauf hingewiesen habe, dass bereits bei dem Notartermin ausführlich über diese Frage gesprochen worden sei. Es sei darüber hinaus widersprüchlich, wenn am 07. Mai 2004 gegen den Vorbescheid Widerspruch eingelegt werde, wenn zuvor - allerdings gegenüber dem Notar - der Rücktritt erklärt worden sei. Die Klägerin habe den Beklagten zu keiner Zeit über den gegenüber dem Notar erklärten Rücktritt informiert.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 28. März 2007 - Az. 11 O 497/04 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrages die landgerichtliche Entscheidung, insbesondere dessen Beweiswürdigung.

Der Senat hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung der Zeugen V. K. und D. W.; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 04. September 2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: II.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg, weil das Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, dass die Klägerin rechtzeitig von dem notariellen Kaufvertrag zurückgetreten ist und ihr deswegen im Sinne von § 767 Abs. 1 ZPO eine materiell-rechtliche Einwendung gegen die Vollstreckung des Kaufpreises aus der notariellen Urkunde des Notars ... zusteht.

A)

Das Landgericht ist zunächst davon ausgegangen, dass die fehlende Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Grundstücks nach den vertraglichen Vereinbarungen einen Sachmangel darstellt und der Rücktritt nach dem Inhalt der notariellen Vereinbarung vom 05. Juni 2003 spätestens innerhalb einer Frist von 8 Monaten seit Beurkundung des Vertrages, also bis zum 05. Februar 2004, hätte ausgeübt werden müssen. Dieses Ergebnis begegnet keinen Bedenken und wird von den Parteien des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz auch nicht in Zweifel gezogen.

1. In § 6 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrages haben die Parteien vereinbart, dass auf dem Grundstück eine Bebauung mit mindestens einem ortsüblichen Einfamilienhaus mit einer Mindestgrundfläche von 0,1 GRZ zulässig sein müsse. Diese vertraglich vereinbarte Beschaffenheit besitzt das Grundstück unstreitig nicht, so dass die Kaufsache einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB aufweist.

2. Welche Rechte dem Käufer im Falle eines solchen Sachmangels zustehen sollen, haben die Parteien zulässigerweise in § 6 Nr. 3 des Kaufvertrages ebenfalls vereinbart. Der Käufer sollte danach nicht Schadensersatz oder Minderung verlangen können, sondern allein die Rückgängigmachung des Vertrages.

Die näheren Einzelheiten für die Ausübung des Rücktrittsrechts, insbesondere die Frist, innerhalb derer dieses Recht ausgeübt werden musste, sind ebenfalls - unstreitig in der konkreten Form auf Vorschlag des Notars, nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten hatten die Parteien zuvor ein zeitlich unbegrenztes Rücktrittsrecht für diesen Fall erwogen - in § 6 Nr. 3 des Vertrages vereinbart. Nach § 6 Nr. 3 lit. c) konnte der Käufer zurücktreten, wenn der positive Bauvorbescheid nicht innerhalb einer Frist von 7 Monaten ab Beurkundung des Kaufvertrages vorliegt. Das Rücktrittsrecht sollte nach § 6 Nr. 3 lit. d) nach einer weiteren Frist von einem Monat nach Ablauf der in lit. c) genannten Frist erlöschen. Damit begann, da zu diesem Zeitpunkt ein Bauvorbescheid noch nicht vorlag, nach dem notariellen Vertrag die Frist zur Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts am 05. Januar 2004 und endete am 05. Februar 2004. Innerhalb dieser Frist ist ein Rücktritt nicht erklärt worden, so dass jedenfalls nach dem ursprünglich Vereinbarten von einem wirksamen Rücktritt der Klägerin nicht ausgegangen werden kann.

B)

Das Landgericht ist nach Vernehmung der Zeugen M., K. und W. im Rahmen einer eingehenden Beweiswürdigung unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände indes zu der Überzeugung gelangt, dass die Parteien des Rechtsstreits die Frist zur Ausübung des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht im Juli/August 2003 formlos verlängert haben und der Rücktritt von der Klägerin innerhalb dieser verlängerten Frist ausgeübt worden ist. Der Senat gelangt nach erneuter Vernehmung der Zeugen K. und W. ebenfalls zu diesem Ergebnis.

1. Die Feststellung des Landgerichts, die Klägerin habe mit Schreiben vom 18. Mai 2004 den Rücktritt von dem Kaufvertrag vom 05. Juni 2003 gegenüber dem Beklagten erklärt, ist frei von Rechtsfehlern. Insoweit wird auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

2. Die Klägerin hat den Rücktritt von dem Kaufvertrag auch rechtzeitig erklärt.

Allerdings war die im Vertrag vereinbarte Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts, das danach spätestens bis zum 05. Februar 2004 hätte ausgeübt werden müssen, bei Erklärung des Rücktritts am 18. Mai 2004 bereits abgelaufen. Jedoch steht nach erneuter Vernehmung der Zeugen K. und W. sowie unter Berücksichtigung der Aussage der Zeugin M. zur Überzeugung des Senats fest, dass die Zeugen W. und K., jeweils in Vertretung der Klägerin als Erwerberin bzw. des Beklagten als Veräußerer, die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts mündlich bis zu einem rechtskräftigen Abschluss des Bauvorbescheidsverfahrens wirksam einvernehmlich verlängert haben.

a) Dem Landgericht kann freilich im Ausgangspunkt, wonach eine Verlängerung der Frist zur Ausübung eines Rücktrittsrechts grundsätzlich ohne Einhaltung der notariellen Form möglich sei, nicht gefolgt werden.

Die Begründung des Landgerichts, die Rücktrittsfrist habe formfrei verlängert werden können, stützt sich allein auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 05. Mai 1976 (BGHZ 66, 270, 272). Der Bundesgerichtshof hatte dort die Möglichkeit einer formfreien Verlängerung der Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts damit begründet, dass die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages bis zur Erklärung der Auflassung formfrei möglich sei und der Vertragsaufhebung der Fall gleichgestellt werden müsse, dass durch eine nachträgliche Vereinbarung ein Rücktrittsrecht begründet werde. Dann müsse aber auch folgerichtig der Formzwang für solche Verträge verneint werden, durch die die Frist für ein bereits begründetes Rücktrittsrecht verlängert werde. Diese Entscheidung betrifft einen Sachverhalt, bei dem allein der Kaufvertrag als solcher geschlossen, die Auflassung aber noch nicht erklärt worden war. Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof für Fälle, in denen zu Gunsten des Erwerbers eines Grundstücks bereits ein Anwartschaftsrecht entstanden war, die Möglichkeit einer formfreien Aufhebung des Grundstückskaufvertrages verneint (BGHZ 83, 398). Damit lässt sich aber allein mit dem Argument, ein Grundstückskaufvertrag könne formfrei aufgehoben werden, die Möglichkeit einer formfreien Verlängerung der Rücktrittsfrist im konkreten Fall nicht begründen, weil durch die im Grundstückskaufvertrag der Parteien erklärte Auflassung und durch die eingetragene Vormerkung zu Gunsten der Klägerin ein Anwartschaftsrecht entstanden war.

Allerdings ist damit eine formfreie Verlängerung der Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts nicht durchweg ausgeschlossen. Zwar sind auch Änderungen und Ergänzungen eines Grundstückskaufvertrages grundsätzlich formbedürftig, unabhängig davon, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt. Eine Ausnahme gilt aber für solche Änderungen, die die Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung weder unmittelbar noch mittelbar verschärfen oder erweitern, und für solche Verträge, die lediglich der Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten dienen und den Inhalt der gegenseitigen Leistungspflichten im Kern unberührt lassen (BGH NJW 2001, 1932 für die Verlängerung einer vertraglich vereinbarten Rücktrittsfrist; BGH NJW 1973, 37 für den vergleichbaren Fall der Verlängerung der Frist zur Ausübung eines Wiederkaufsrechts).

b) Danach waren die Voraussetzungen, unter denen im vorliegenden Fall eine formfreie Verlängerung der Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts möglich war, gegeben. Vor dem Hintergrund, dass ein bereits zuvor dem Veräußerer erteilter positiver Bauvorbescheid erst unmittelbar vor Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages im Mai 2003 seine Wirkungen verloren hatte, gingen die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages ersichtlich davon aus, dass ein positiver Bauvorbescheid innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist, also innerhalb von 7 Monaten, ohne Weiteres ergehen würde, das Grundstück also ohne Schwierigkeiten würde bebaut werden können.

Diese Situation änderte sich aber bereits im Juli/August 2003. Wie die Zeugin M. bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung bestätigt hat, kam es in diesem Zeitraum zu einem Treffen vor Ort mit Behördenvertretern, u.a. auch einer Vertreterin des Umweltamtes. Bei diesem Treffen wurde seitens der Behörde erklärt, dass es für schwierig erachtet werde, eine Baugenehmigung für das Grundstück zu erhalten. Damit war aber bereits zu diesem Zeitpunkt klar, dass der zuvor erteilte positive Bauvorbescheid für das Grundstück nicht ohne weiteres in dieser Form nochmals erteilt werden würde.

Daher traten bereits im Juli/August 2003 Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Vertrages auf, nämlich der Veräußerung eines Baugrundstückes, die erwarten ließen, dass innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist eine positive Entscheidung über die Bauvoranfrage durch die Bauaufsichtsbehörde voraussichtlich nicht ergehen würde. Diese Schwierigkeiten verstärkten sich bis zu einem weiteren Ortstermin im Januar 2004, bei dem die ebenfalls anwesenden Behördenvertreter nach den übereinstimmenden Angaben der Zeugin M. und des Zeugen W. - der Zeuge W. hat die Aussage der Zeugin M. in erster Instanz insoweit allerdings erst nach ausdrücklichem Vorhalt bestätigt - eine Ablehnung des Antrages auf Erteilung eines Bauvorbescheides ankündigten.

Da die Verlängerung der Rücktrittsfrist bis zu einer schriftlichen Entscheidung über den Bauvorbescheid, gegebenenfalls sogar erst in einem Widerspruchs- oder Gerichtsverfahren, die gegenseitigen Leistungspflichten im Kern unberührt lässt und der Behebung nachträglich aufgetretener Abwicklungsschwierigkeiten dient, war insoweit eine formfreie Verlängerung des Rücktrittsrechts im vorliegenden Fall möglich.

c) Zur Überzeugung des Senats steht weiter fest, dass die Zeugen V. K. und D. W., jeweils in wirksamer Vertretung der Klägerin bzw. des Beklagten, die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts in entsprechender Weise bereits im Juli/August 2003 mündlich verlängert haben. Der Senat gelangt insoweit nach erneuter Vernehmung der Zeugen K. und W. zu dem gleichen Ergebnis wie das Landgericht.

aa) Die Zeugen K. und W. haben im Wesentlichen bei ihrer Vernehmung ihre erstinstanzlichen Aussagen wiederholt und bestätigt.

Der Zeuge K. hat ergänzend angegeben, er habe bereits im August nach dem Gespräch mit dem Umweltamt, an dem er selbst nicht teilgenommen habe, sondern die Architektin, aus dem Vertrag herauskommen wollen. Dies habe er dem Zeugen W. auch gesagt. Nach dem Vertrag habe er aber einen Bauantrag stellen müssen, sonst hätte er nicht aus dem Vertrag herauskommen können. Er habe dem Zeugen W. klar gemacht, dass er aufgrund des Vertrages einen Anspruch auf ein Baugrundstück habe und er, der Zeuge W., dafür sorgen solle, dass das Grundstück bebaut werden könne. In diesem Zusammenhang habe er auch darauf gedrängt, dass der Zeuge W. die Kosten für ein Widerspruchsverfahren und einen Anwalt übernehme. Bei Vereinbarung des Rücktrittsrechts sei die Vorstellung gewesen, dass die Bearbeitung des Bauantrages seitens des Bauamtes etwa 6 Monate erfordere. Bereits nach dem ersten Treffen vor Ort habe die Architektin im August 2003 erklärt, dass es keine Chance für eine Baugenehmigung gebe. Er habe sich daraufhin an den Zeugen W. gewandt, der erklärte, man solle warten, bis die Entscheidung schriftlich vorliege. Dies sei bereits nach dem ersten Treffen im August 2003 gewesen.

Der Zeuge W. hat ergänzend angegeben, für ihn sei maßgeblich die Durchführung der Bauvoranfrage gewesen. Er habe immer deutlich gemacht, dass die Bauvoranfrage durchzuführen sei, und zwar bis einschließlich einer schriftlichen Entscheidung über diese. Dies habe er zum Ausdruck gebracht. Es sei immer nur darüber gesprochen worden, wie hinsichtlich der Bauvoranfrage zu verfahren sei; das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht habe in diesem Zusammenhang keine Rolle gespielt. Die Erläuterungen der Bediensteten der beteiligten Ämter bei den Besprechungen in K. seien schwammig gewesen. Deshalb sei es für ihn immer eine Option gewesen, dass ein schriftlicher Bescheid ergehen müsse, der dann auch angefochten werde, so dass im Widerspruchsverfahren eine andere Entscheidung herbeigeführt werden könne. In diesem Zusammenhang habe er dem Zeugen K. auch erklärt, dass er keine Angst zu haben brauche, in die nächste Instanz zu gehen. Er würde ihm die Entscheidung betreffend die alte Bauvoranfrage zur Verfügung stellen. Der Zeuge K. habe zu keiner Zeit das Ansinnen an ihn herangetragen, aus dem Vertrag herauskommen zu wollen. Er, der Zeuge W., habe auch Klarheit über die rechtliche Situation des Grundstücks erlangen wollen. Für ihn sei nicht interessant gewesen, ab welchen Zeitpunkt ein Rücktrittsrecht bestehe und wie lange ein solches Recht bestehe, für ihn sei entscheidend gewesen, die Bauvoranfrage voranzutreiben. Nach Eingang der Fälligkeitsanzeige des Notars hinsichtlich des Kaufpreises sei bis zur Anmahnung im Juni 2004 hinsichtlich der fälligen Kaufpreisforderung nichts unternommen worden.

bb) Wie das Landgericht gelangt der Senat auf der Grundlage der Aussage des Zeugen K. zu dem Ergebnis, dass dieser mit dem Zeugen W. als Vertreter des Beklagten im Juli/August 2003 vereinbart hat, dass - ungeachtet der vertraglichen Vereinbarung - das Rücktrittsrecht bis zu einer rechtskräftigen schriftlichen Entscheidung des Bauamtes, gegebenenfalls auch in einem Rechtsmittelverfahren, ausgeübt werden könne.

Auch der Senat sieht keinen Anlass, an der Richtigkeit und Wahrhaftigkeit der Aussage des Zeugen K. zu zweifeln. Zwar ist nicht zu verkennen, dass der Zeuge, der wirtschaftlich in den Kaufvertrag eingebunden war, am Ausgang des Rechtsstreits ein eigenes wirtschaftliches Interesse besitzt. Wie das Landgericht hat aber auch der Senat die Überzeugung gewonnen, dass der Zeuge K. ersichtlich um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht war. Der Zeuge hat in überzeugender Weise die Interessenlage der Klägerin dargestellt, wonach sie, nachdem im Juli/August 2003 offenbar wurde, dass ein positiver Bauvorbescheid nicht ohne weiteres würde ergehen können, bereits zu diesem Zeitpunkt den Vertrag habe beenden wollen, der Zeuge W. aber, auch im Interesse der Verkäuferseite, auf der Durchführung des Verfahrens bestanden und in diesem Zusammenhang erklärt habe, das Rücktrittsrecht könne jedenfalls nach einer schriftlichen Entscheidung, gegebenenfalls auch in einem Rechtsmittelverfahren, noch ausgeübt werden. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass nach den von der Zeugin M. geschilderten Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Erlangung einer Baugenehmigung für die Käuferseite Anlass bestanden hat, im Hinblick auf das im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht und dessen zeitliche Befristung mit dem Zeugen W. als Vertreter des Beklagten Rücksprache zu halten, zumal jedenfalls das Gespräch vom 29. Januar 2004 nur wenige Tage vor dem im schriftlichen Vertrag vereinbarten Fristablauf für die Ausübung des Rücktrittsrechts lag. Es ist offensichtlich, dass der Erwerb des Grundstücks zum Kaufpreis von 95.000,00 € für die Klägerin wirtschaftlich sinnlos war, wenn das Grundstück nicht bebaut werden konnte. Anhaltspunkte dafür, dass sie auf Drängen des Zeugen W. trotz der Erklärungen der Behördenvertreter vor Ort das schriftliche Bauvorbescheidsverfahren vollständig bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung durchführt und, da diese Entscheidung erkennbar erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Rücktrittsfrist vorliegen konnte, damit das Risiko der Bebaubarkeit des Grundstücks übernehmen wollte, sind nicht erkennbar. Solche Umstände konnte auch der Zeuge W. nicht angeben. Bei dieser Sachlage lag es ebenso im Interesse des Beklagten, eine Rücktrittserklärung der Käuferseite vor dem Vorliegen einer schriftlichen Entscheidung der Behörde zu vermeiden. Auch der Zeuge W. hat in diesem Zusammenhang bekundet, dass es im Interesse des Verkäufers lag, die Bauvoranfrage bis zu einer schriftlichen Entscheidung der Behörde voranzutreiben, die dann gegebenenfalls auch in einem Widerspruchsverfahren, so der Zeuge ausdrücklich, hätte geändert werden können.

Einem solchen Beweisergebnis steht der Umstand, dass die zeitliche Befristung des Rücktrittsrechts auf ausdrücklichen Hinweis und Empfehlung des Notars in den Vertrag aufgenommen worden ist, nicht entgegen. Eine nachträgliche mündliche Abänderung dieser Regelung wird dadurch nicht ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - im weiteren Verlauf erkennbar wird, dass innerhalb der von dem Notar vorgeschlagenen Frist eine schriftliche Entscheidung der Behörde - entgegen den Erwartungen bei Abschluss des Vertrages - noch nicht vorliegen wird und die Parteien selbst vor der Beurkundung eine Rücktrittsfrist vorgesehen hatten, wie sie dann nachträglich mündlich vereinbart worden ist. Die Zeugen K. und W. haben nachträglich nur das mündlich vereinbart, was zunächst vor der Beratung durch den Notar schriftlich hätte vereinbart werden sollen. Für dieses Ergebnis spricht, ohne dass es hierauf entscheidend ankäme, weiter, dass nach Ablauf der Rücktrittsfrist am 06. Februar 2004 und nach Fälligstellung des Kaufpreises durch den Notar trotz der Tatsache, dass die Klägerin den Kaufpreis nicht zahlte, insoweit seitens der Verkäuferseite zunächst weder Nachfragen noch Anmahnungen des Kaufpreises erfolgten.

cc) Die Aussage des Zeugen K. über die mündlich vereinbarte Verlängerung der Rücktrittsfrist bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung in dem Verfahren auf Erteilung eines Bauvorbescheides wird durch die Aussage des Zeugen W. im Ergebnis nicht entkräftet. Dieser hat bei seiner Vernehmung vor dem Senat ausdrücklich nochmals erklärt, mit dem Zeugen K. über die Frage des Rücktrittsrechts, insbesondere über eine Verlängerung des Rücktrittsrechts, nicht gesprochen zu haben. Aber auch der Senat kann sich dieser Aussage des Zeugen W., von dessen Richtigkeit dieser subjektiv überzeugt sein mag, im Ergebnis nicht anschließen. Die Angaben des Zeugen lassen sich, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, mit den anderweitig getroffenen Feststellungen, insbesondere der Interessenlage der Parteien, nach aller Lebenserfahrung nicht in Einklang bringen. Angesichts dieser bereits geschilderten Interessenlage vermag sich das Gericht der Aussage des Zeugen W., Gegenstand der Gespräche mit dem Zeugen K. sei immer nur die Frage gewesen, ob noch Baurecht für das Grundstück erreicht werden könne, nicht anzuschließen, zumal beide Fragen, nämlich Erlangung des Baurechtes für das Grundstück und Möglichkeit der Klägerin, sich für den Fall, dass ein solches Baurecht nicht erlangt werden kann, von dem Vertrag durch Rücktritt zu lösen, nach dem Inhalt des Kaufvertrages in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Anhaltspunkte dafür, dass nach den aufgetretenen Schwierigkeiten auf ausdrücklichem Wunsch des Beklagten bzw. des Zeugen W. die Klägerin das Verfahren bis zu einer schriftlichen Entscheidung der Behörde, gegebenenfalls auch im Widerspruchsverfahren, durchführt und damit, um den Umstand wissend, dass die vertraglich vereinbarte Rücktrittsfrist vorher endet, das wirtschaftliche Risiko übernimmt, das damit verbunden ist, dass eine rechtskräftige negative Entscheidung der Behörde ergeht, sind nicht einmal ansatzweise erkennbar. Die von dem Zeugen W. wiederholte Bekundung, dass es zutreffe, dass er erklärt habe, dass eine schriftliche Entscheidung abgewartet werden solle, damit gegen diese dann gerichtlich vorgegangen werden könne, um verbindlich feststellen zu lassen, ob bezüglich des Grundstücks Baurecht bestehe oder nicht, ergibt vor diesem Hintergrund nur dann einen Sinn, wenn in diesem Zusammenhang auch eine die vertragliche Regelung abändernde Vereinbarung über die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts getroffen worden ist.

Ergänzend wird darüber hinaus auf die Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

dd) Andere Umstände, die zu einem abweichenden Ergebnis der Beweiswürdigung führen können, vermag der Beklagte auch in der Berufungsinstanz nicht aufzuzeigen.

Soweit die Berufung hinsichtlich der erstinstanzlichen Beweiswürdigung rügt, eine vom Gericht angenommene Vereinbarung vom Oktober 2003 bzw. Januar 2004 habe der Zeuge K. nicht bestätigt, so enthält die angefochtene Entscheidung keine solchen Feststellungen. Diese stellt lediglich darauf ab, dass eine entsprechende Vereinbarung, wonach vor Erklärung des Rücktritts eine schriftliche Entscheidung des Bauamtes abgewartet werden sollte, bereits im Juli/August 2003 getroffen worden sei, und der Zeuge W. bei späteren Gelegenheiten diese Äußerungen wiederholt hat.

Der weitere Einwand, im Juli/August 2003 habe keine Veranlassung bestanden, über eine abweichende Regelung der Fristen für die Erklärung des Rücktritts zu sprechen, trifft ebenfalls nicht zu. Die Zeugin M. hat in diesem Zusammenhang ausgesagt, innerhalb dieses Zeitraums habe ein Treffen mit Behördenvertretern vor Ort stattgefunden und diese hätten schon zu diesem Zeitpunkt erklärt, dass sie es für schwierig erachteten, dass eine Baugenehmigung erteilt werde, und sie, die Zeugin M., habe den Zeugen K. hierüber telefonisch informiert. Da es angesichts des zuvor an den Beklagten erteilten positiven Bauvorbescheides, der im Mai 2003 seine Rechtswirkung verloren hatte, jedenfalls bei Abschluss des Kaufvertrages als unproblematisch erscheinen musste - andere Umstände sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich -, eine Baugenehmigung zu erhalten, ist es ohne weiteres nachvollziehbar, wenn der Zeuge K. die aufgetauchten unerwarteten Schwierigkeiten zum Anlass nahm, mit dem Zeugen W. Kontakt aufzunehmen und mit diesem zu erörtern, ob ein Bauvorantrag überhaupt noch sinnvoll sei, und der Zeuge W. hierauf im eigenen bzw. auch im Interesse des Beklagten erklärt hat, ein solcher Antrag solle auf jeden Fall gestellt werden, er werde sich persönlich darum bemühen, dass eine positive Entscheidung ergehe und wenn es mit der Baugenehmigung nicht klappe, die Klägerin jedenfalls aus dem Kaufvertrag herauskommen könne.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist es auch nicht widersprüchlich, wenn zunächst gegenüber dem Notar der Rücktritt am 28. April 2004 erklärt worden war und dann Anfang Mai 2004 gegen den negativen Bauvorbescheid Widerspruch eingelegt wurde. Es ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass in einer Phase, in der noch nicht feststeht, wie sich der Beklagte zu dem Rücktritt verhält - die Klägerin ist offensichtlich davon ausgegangen, dass der Rücktritt gegenüber dem Notar erklärt werden konnte, obwohl nach dem Vertrag etwas anderes vereinbart war - ,ein solcher Widerspruch vorsorglich eingelegt wird, um keine Rechte allein durch Fristablauf zu verlieren. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass der Zeuge W. dem Zeugen K. auch geraten haben soll, er solle Widerspruch einlegen, er werde bei der Begründung behilflich sein.

Schließlich führt die Aussage des Zeugen W., er habe nicht gewusst, dass ein Notarvertrag durch mündliche Abreden geändert werden könne, ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis der Beweiswürdigung; diese Aussage ist insbesondere nicht geeignet, eine abweichende Beurteilung der Aussagen der Zeugen K. und W. zu begründen.

Es ist nicht ersichtlich, welche maßgebliche Bedeutung dieser Teil der Aussage für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit des Zeugen W. besitzen könnte. Auch dann, wenn er glaubte, eine mündliche Vereinbarung könne den Notarvertrag nicht abändern, schließt dies die Abgabe entsprechender Erklärungen nicht aus. Es kommt hinzu, dass es sich bei diesem Teil der Aussage um eine innere Tatsache handelt, die wiederum selbst durch andere Tatsachen nicht bestätigt oder widerlegt werden kann. Schon aus diesem Grund ist dieser Teil der Aussage des Zeugen W. nicht geeignet, seiner Aussage eine erhöhte Glaubwürdigkeit beizumessen. Es wäre auch umgekehrt denkbar, dass gerade die Kenntnis der Möglichkeit einer mündlichen Abänderung den Zeugen davon abgehalten hätte, eine solch weit reichende Erklärung abzugeben. Es wäre auch denkbar, dass der Zeuge W. eine entsprechende Erklärung seinerseits dahingehend verstanden hat, man werde in diesem Fall einen Aufhebungsvertrag schließen oder jedenfalls den geschlossenen Vertrag in dieser Form nicht vollziehen. Damit kommt aber insgesamt diesem Teil der Aussage des Zeugen W. für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit der Aussagen beider Zeugen, insbesondere für die Beurteilung der Frage, ob die vom Zeugen K. bezeugten Erklärungen tatsächlich von dem Zeugen W. abgegeben worden sind, im Rahmen der Beweiswürdigung keine ausschlaggebende Bedeutung zu.

3. Verbleibt es danach bei dem Ergebnis der Beweiswürdigung des Landgerichts, so ist der Rücktritt auch rechtzeitig erklärt worden, weil sich den Aussagen der Zeugen, insbesondere des Zeugen K., über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts keine konkrete zeitliche Befristung des Rücktrittrechts in der Weise entnehmen lässt, dass dieses innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Erlass der baubehördlichen Ausgangsentscheidung hätte ausgeübt werden müssen.

Die Berufung des Beklagten gegen die angefochtene Entscheidung bleibt damit insgesamt ohne Erfolg.

C)

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, §§ 711, 709 Satz 2 ZPO.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung

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