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Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. April 2007 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 1 O 446/06 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht das beklagte Land vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand: I.

Die Klägerin verlangt mit der Klage die Rückabwicklung eines mit dem beklagten Land am 11. November 2004 vor Notar ... in F. zur UR.-Nr ... für 2004 geschlossenen Kaufvertrages über ein 1.325 m² großes Grundstück, das im Außenbereich von K. liegt und mit einem 1920 errichteten und seit 1989 unbewohnten Wohnhaus bebaut ist.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage auf Rückabwicklung des Vertrages sowie auf Zahlung der Vertragskosten und Leistung von Schadensersatz abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, zwar bestünden grundsätzlich beim Abschluss von Kaufverträgen und gegenläufigen Interessenlagen Aufklärungspflichten der Vertragsparteien. Eine Aufklärungspflicht setze jedoch Kenntnis des Verkäufers voraus. Daran fehle es. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass das beklagte Land bei Vertragsabschluß Kenntnis von der Baurechtswidrigkeit einer Wohnnutzung gehabt, insbesondere, dass es von dem am 20. Juni 2002 einem Dritten erteilten Vorbescheid der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises D., durch den eine geplante Sanierung, Modernisierung und Wohnnutzung untersagt worden war, gewusst habe. Planungsrechtliche Aspekte, die der Untersagung der Wohnnutzung zugrunde lägen, fielen nicht in den Verantwortungsbereich des beklagten Landes und die Klägerin könne nicht erwarten, dass das Land vorab - als unzuständige Stelle - die planungsrechtliche Zulässigkeit selbständig prüfe. Bei dem beklagten Land habe auch kein Wissensvorsprung vorgelegen. Der Klägerin seien die langjährige Nichtnutzung und die Umstände, die zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit geführt hätten, durch eine Besichtigung des Hausgrundstücks ebenso bekannt gewesen, wie dem beklagten Land. Da das Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut sei, habe das Land - ebenso wie die Klägerin - bei Erwerb davon ausgehen können, dass eine weitere Wohnnutzung zulässig sei. Das beklagte Land müsse sich auch nicht das Wissen der unteren Bauaufsichtbehörde des Landkreises D. im Rahmen einer Wissensvertretung zurechnen lassen.

Für eine Behauptung ins Blaue hinein bestünden keine Anhaltspunkte. Es sei von der Klägerin nicht näher vorgetragen und auch nicht erkennbar, inwieweit und unter welchen konkreten Umständen das beklagte Land, das eine solche Zusicherung in Abrede stelle, tatsächlich eine entsprechende Nutzbarkeit behauptet habe. Nach dem Vorbringen der Klägerin könne nur davon ausgegangen werden, dass beide Parteien von einer entsprechenden Nutzungsmöglichkeit ausgegangen seien, was keine Behauptung ins Blaue hinein darstelle.

Das beklagte Land habe eine Nutzbarkeit des Hauses als Wohnung auch nicht zugesichert. Soweit das Fehlen einer derartigen Nutzbarkeit einen Mangel der Kaufsache darstelle, unterfiele dieser dem Gewährleistungsausschluss. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertige sich auch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Denn das Risiko der Verwendbarkeit treffe regelmäßig den Käufer. Dieses sei durch die Aufnahme der Verwendungsabsicht der Klägerin in den Kaufvertrag nicht auf die Beklagte abgewälzt worden.

Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie eine unzutreffende Würdigung des Sachverhalts und auch eine fehlerhafte Anwendung des Rechts rügt.

Die Klägerin meint, das beklagte Land könne sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Ihr, der Klägerin, sei nicht erkennbar gewesen, dass das Haus lange Zeit nicht als Wohnhaus genutzt worden sei. Die Beschreibung des Hauses in dem Kaufvertrag über ein Grundstück mit einem sanierungsbedürftigen Wohngebäude und mit der expliziten Aufnahme des Wohnzwecks in den Vertrag stelle auch nicht nur eine reine Beschreibung des Ist-Zustandes dar, sondern beinhalte die konkludente Zusage, dass die beabsichtigte Nutzung zulässig sei bzw. für die Folgen des Nichtvorliegens dieser Eigenschaft eintreten zu wollen. Entweder habe das beklagte Land, dem das Grundstück durch "Anwachsung zugefallen" sei, über die Unterlagen verfügt, aus denen sich auch der bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zustand des Grundstücks ergebe oder es habe es im Kaufvertrag nicht zu den Angaben "Wohngebäude" und "Wohnzwecken" seine Unterschrift leisten dürfen. Denn das stelle eine Angabe ins Blaue hinein dar, so dass sie, die Klägerin den Vertrag anfechten könne. Möglich sei auch ein beiderseitiger Irrtum, der die Klägerin ebenfalls zur Anfechtung berechtige.

Dass das beklagte Land nicht an dem Verfahren über die Versagung der baulichen Nutzung beteiligt gewesen sei, müsse bestritten werden. Jedenfalls gingen etwaige Unzulänglichkeiten im Rahmen des Verwaltungsaufbaus des beklagten Landes nicht zu ihren, der Klägerin, Lasten, weil es an dem Verfahren über die Nutzungsuntersagung hätte beteiligt werden und über die Nutzungsuntersagung hätte informiert werden müssen. Sei es nicht beteiligt worden, so sei dies ein Verfahrensfehler, der nicht zu ihren, der Klägerin, Lasten gehen könne, sondern den gegebenenfalls die Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde zu vertreten habe. Denn der Verkäufer sei der Staat selbst. Die verwaltungstechnische Aufteilung der Behörden könne das beklagte Land nicht entlasten. Regelmäßig wisse der Eigentümer eines Grundstücks, welche Nutzungsmöglichkeiten bezüglich seines Grundstücks bestünden. Zumindest hätte das beklagte Land Erkundigungen über den bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Stand des Grundstücks zum Zwecke des Verkaufs des Grundstücks einholen können und müssen. Das beklagte Land habe eine besondere öffentlich-rechtliche Fürsorgepflicht aus seiner öffentlich rechtlichen Struktur, jedenfalls aber wegen einer größeren Sachkunde, auf die sie, die Klägerin, sich habe verlassen können und dürfen. Zudem sei ein Anspruch unter dem Aspekt der Pflichtverletzung gegeben, denn das beklagte Land habe es offenbar versäumt, sich über maßgebliche wertbildende Faktoren zu informieren und hierüber die Klägerin zu unterrichten.

Schließlich werfe es ein bezeichnendes Licht auf die Angelegenheit, wenn die Vertreterin der Beklagten, wie die Klägerin nunmehr behauptet, bei Vertragsabschluss auf die Frage des Notars, weshalb die Wohnnutzung mit in den Vertrag aufgenommen werden solle, geäußert habe, dass es mit der Wohnnutzung kein Problem gebe, es sei ja alles erschlossen. Auch dies zeige, dass das beklagte Land das Grundstück unter allen Umständen habe loswerden wollen. Es habe sehr darauf geachtet, dass das Risiko der Verwendung des Kaufgegenstandes nicht bei ihm verbleibe, sie, die Klägerin, aber davon ausgehen solle, die von ihr beabsichtigte Nutzung sei problemlos möglich.

Darüber hinaus komme ein Anspruch aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da beide Parteien einvernehmlich von der Wohnnutzung ausgegangen seien.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 18. April 2007 - 1 O 446/06 - abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie im Rahmen der Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages des Notars ... in F. vom 11. November 2004 zur UR-Nr. .../04, 16.600 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30. Juni 2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks Gemarkung K..., Flur 10, Flurstück 10/2

und

an sie weitere 8.407,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (10. November 2006) zu zahlen;

hilfsweise

unter Aufhebung des genannten Urteils das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Potsdam zurückzuverweisen.

Das beklagte Land beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das beklagte Land verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die Feststellung des Landgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: II.

1. Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere firstgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 2 Satz 1, §§ 513, 514, 517, 519, 520).

2. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

a) Der Klägerin steht gegen das beklagte Land kein Anspruch auf Rückabwicklung des am 11. November 2004 geschlossenen Grundstückskaufvertrages gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 142 Abs. 1, § 123 Abs. 1 BGB zu. Ein derartiger Anspruch würde voraussetzen, dass die Klägerin den Kaufvertrag wirksam wegen einer arglistigen Täuschung angefochten hätte.

Die Klägerin stützt die Anfechtung auf eine arglistige Täuschung in Gestalt des arglistigen Verschweigens eines Mangels des Grundstück, weil sie von dem beklagten Land nicht darüber informiert worden sei, dass das Hausgrundstück nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden könne.

Die fehlende Wohnnutzungsmöglichkeit mag zwar als ein Mangel des Kaufgegenstandes, des Grundstücks, anzusehen sein. Denn indem die Klägerin in dem Beurkundungstermin ihre Absicht der Nutzung ausdrücklich bekannt gegeben und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass sie auf die Wohnnutzung Wert lege. haben die Parteien jedenfalls stillschweigend eine entsprechende Eignung des Wohnhauses zu diesem Gebrauch vereinbart. War dem beklagten Land bekannt, dass der Bestandsschutz des Hauses abgelaufen war und für die Zukunft eine Wohnnutzung nicht in Frage kommt, hätte auch eine Offenbarungspflicht bestanden. Dies vermag der Senat jedoch nicht festzustellen. Denn dass dem beklagten Land oder dessen Organ- oder Abschlussvertreter, dem Minister für Finanzen bzw. dem Liegenschafts- und Bauamt F. oder deren Sachbearbeiterin P. bei Abschluss des Vertrages eine Untersagung der künftigen Wohnnutzung bekannt gewesen sei, behauptet die Klägerin in zweiter Instanz nicht mehr.

Es kommt auch eine Haftung des beklagten Landes wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels aus dem Gesichtspunkt der Wissensvertretung in analoger Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. Unstreitig war der Versagungsbescheid nicht zu den Akten des Liegenschafts- und Bauamts F. gelangt. Die Kenntnis der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises D. von dem Bescheid muss sich das beklagte Land nicht zurechnen lassen.

Es ist anerkannt, dass sich eine Behörde bei dem Verkauf eines mit einem Fehler behafteten Grundstücks dann nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann, wenn sie sich das ihr durch Organvertreter vermittelte, typischerweise aktenmäßig festgehaltene Wissen zurechnen lassen muss (BGH JZ 1990, 549). Denn die Wissensverantwortung schließt ein, die Entgegennahme und Verfügbarkeit relevanter Information zu organisieren (BGH NJW 1984, 1953; DB 1989, 2373; Bohrer, DNotZ 1991,124,130). Dabei ist Wissensvertreter aber nur der, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen und gegebenenfalls weiterzuleiten. Die Wissensverantwortung begründet hingegen keine Verpflichtung, sich extern Informationen zu beschaffen, um sie gegebenenfalls zu offenbaren (Bohrer, a.a.O.). Nach diesen Grundsätzen ist dem beklagten Land für die Frage des arglistigen Verschweigens das Wissen eines Sachbearbeiters einer nicht einmal untergeordneten Behörde, die mit dem Verkauf auch nicht befasst war, nicht zuzurechnen (vgl. BGH NJW 1992, 1099, 1100). Anders wäre es, wenn, das Liegenschafts- und Bauamt F. aus besonderen Gründen gehalten gewesen wäre, bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises D. Erkundigungen einzuholen. Anhaltspunkte hierfür sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist nicht dargetan, dass dem mit dem Verkauf befassten Liegenschafts- und Bauamt der Stadt F. bekannt gewesen wäre, dass der Landkreis D. einen entsprechenden Bescheid erlassen hatte. Das Wissen und das Schweigen des Landkreises D. muss sich das beklagte Land nicht gemäß §§ 166, 123 Abs. 2 BGB zurechnen lassen, da dieser nicht in den Vertragsprozess eingeschaltet war.

Dem beklagten Land kann nach alledem nicht als Arglist angelastet werden, dass es einen Informationsaustausch unterlassen hat.

b) Aus den genannten Gründen scheidet auch ein Anspruch aus dem Gewährleistungsrecht wegen arglistigem Verschweigens eines Mangels gemäß §§ 434, 437, 444, 323, 280 BGB aus.

c) Das beklagte Land trifft auch keine Garantiehaftung gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1, §§ 442, 444 BGB. Eine derartige Garantie hätte die Erklärung des beklagten Landes vorausgesetzt, für das Vorhandensein bestimmter Beschaffenheitsmerkmale, hier der Möglichkeit der Nutzung des Hauses als Wohnhaus, unbedingt, d.h. verschuldensunabhängig, einstehen zu wollen.

Über bloße Beschaffenheitsvereinbarung gehen die Erklärungen der Vertragsparteien jedoch nicht hinaus. Der darauf beruhenden vertraglichen Verpflichtung des beklagten Landes allein kann aber nach der Schuldrechtsmodernisierung zum 1. Januar 2002 nicht mehr eine seinem Versprechen immanente Garantie für sein Leistungsvermögen entnommen werden. Anderenfalls würde der Kerngehalt der Gesetzesänderungen durch die Schuldrechtsmodernisierung unterlaufen, nach denen der Schuldner nur noch verschuldensabhängig haften soll (BGH-Repor 2008, 53, 55,56). Darüber hinaus ist dem Vertrag nichts dazu zu entnehmen, dass das beklagte Land für die Wohnnutzungsmöglichkeit des Kaufgrundstücks ohne Verschulden im Sinne einer Gewährleistung einstehen wollte und zwar einschließlich der Verpflichtung, bei Fehlen dieser Beschaffenheit Schadensersatz zu leisten. Das scheitert schon an dem Gewährleistungsausschluss, der sich ausdrücklich auf die Verwendungsmöglichkeiten des Grundstücks erstreckt und Ansprüche auf Schadensersatz ausschließt. Der Gewährleistungsausschluss steht auch nicht im unvereinbaren Widerspruch zu der Zweckangabe. Diese enthält lediglich eine Aussage darüber, als was das Grundstück verkauft werden soll, drückt aber nicht den Willen aus, es solle die Beklagte als Veräußerin für diese Beschaffenheit auch garantieren (OLG Celle, OLGR 1997, 174, OLG Hamm NJW-RR 1995, 336).

d) Ist das Grundstück für den vereinbarten Zweck ungeeignet, hat es also nicht die vereinbarte Beschaffenheit, stellt dies, wie ausgeführt, lediglich einen Sachmangel der Kaufsache dar. Vorliegend haben die Parteien hierfür die Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen. Hiernach haftet die Beklagte nicht für die Beschaffenheit, insbesondere nicht für Verwendungsmöglichkeiten des Grundstücks. Darauf kann sich das beklagte Land auch berufen (BGH WM 1969, 273). Für eine Abweichung von dieser Rechtsprechung bietet der vorliegende Fall, insbesondere die gebotene Auslegung des Vertrages nach §§ 133, 157 BGB, keinen Anlass.

Bei der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ist auf den Empfängerhorizont abzustellen. Die Klägerin hat nichts dazu vorgetragen, dass die Parteien übereinstimmend den vorliegenden Mangel von dem seinem Wortlaut nach gerade die Verwendbarkeit erfassenden Gewährleistungsausschluss hätten ausnehmen wollen. Für das Gegenteil spricht zudem die Systematik des Vertrages. Einerseits wird das Grundstück seiner Beschaffenheit nach beschrieben und andererseits, räumlich getrennt davon, die Frage der Haftung für die Verwendbarkeit, also für den von der Klägerin beabsichtigten Nutzungszweck, geregelt. Gerade diese Aufspaltung macht deutlich, dass mit der bloßen Angabe des beabsichtigten Verwendungszwecks die Frage, wer tatsächlich das Risiko dafür tragen soll, damit nicht geregelt werden sollte. Aus Sicht der Klägerin als der Erwerberin muss zudem bei lebensnaher Betrachtungsweise, gerade wegen der regelmäßig bei Erwerb eines längere Zeit leer stehenden und im Außenbereich liegenden Altbaus vorliegenden Unwägbarkeiten hinsichtlich der Bausubstanz aber auch der Möglichkeit der Nutzung in der Zukunft, der Haftungsausschluss der Beklagten als der Veräußerer als ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft erscheinen. Sind diese Unwägbarkeiten doch meist Anlass dafür, dass sich der Eigentümer von dem Besitz trennen will, gerade weil er sich ihnen nicht aussetzen will, während der Erwerber eines derartigen Hauses bestimmte Pläne für die Zukunft hat und bei diesen Überlegungen mit einer derartigen Tragweite rechnen muss, auch wenn er ausdrücklich das Objekt zu Wohnzwecken erwirbt. Dieses Ergebnis entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dieser hat in seiner Entscheidung vom 06. Juni 1986 (NJW-RR 1987, 81) erkannt, dass im Fall der nicht vorhergesehenen Abbruchanordnung eines als Wochenendhaus genutzten und als solches verkauften Jagdhauses ein auch diese Situation umfassender Gewährleistungsausschluss selbst unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB wirksam ist.

Schließlich ergibt sich auch nicht aus den übrigen Bestimmungen des Kaufvertrages eine Regelung des Verwendungsrisikos zu Lasten der Beklagten. Hierfür würde es schon nicht genügen, wenn dem Vertragsinhalt nicht die Bereitschaft des Käufers zur Übernahme des Verwendungsrisikos zu entnehmen wäre, was hier allerdings eindeutig zu Lasten der Klägerin geregelt ist. Im Hinblick darauf, dass es nach dem geltenden Kaufrecht grundsätzlich Sache des Käufers ist, ob und wie er die Kaufsache verwenden kann, muss der Vertrag vielmehr eindeutig erkennen lassen, dass nach der ihm zugrunde liegenden Risikoverteilung der Veräußerer das Risiko der Wirklichkeit trägt.

e) Ein Rückgriff auf eine Haftung des beklagten Landes aus dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo, aber auch ein Berufen darauf, dass eine bestimmte Eigenschaft für beide Teile Geschäftsgrundlage gewesen sei und auch ein Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB über wesentliche Eigenschaften ist für den Fall, dass trotz Vorliegens eines Sachmangels die Gewährleistungsrechte des Käufers im Einzelfall nicht durchgreifen, sei es wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels, sei es wegen Verjährung des Gewährleistungsanspruchs oder wegen eines Gewährleistungsausschlusses, ist ausgeschlossen. Denn die Vorschriften der Sachmängelhaftung beim Kauf enthalten eine abschließende Sonderregelung, die die Haftung des Verkäufers für Eigenschaften der Sache bestimmen und begrenzen (BGH NJW 1991, 1673).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Gründe, die es gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen könnten, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: 25.007,60 €

Ende der Entscheidung