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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 16.12.2004
Aktenzeichen: 5 U 67/00
Rechtsgebiete: SachenRBerG, EGZPO, WertV, ZPO


Vorschriften:

SachenRBerG § 12 Abs. 2
SachenRBerG § 108
SachenRBerG § 9 Abs. 1 Nr. 4
SachenRBerG § 3 Abs. 1
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Nr. 1
SachenRBerG § 12 Abs. 1 Nr. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 S. 5
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Nr. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2
EGZPO § 26 Nr. 5
WertV § 21
WertV § 22
WertV § 23
WertV § 24
WertV § 25
WertV § 23 Abs. 1 S. 1
WertV § 23 Abs. 2
WertV § 20 Abs. 2
ZPO § 543 Abs. 2
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

Verkündet am 16.12.2004

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2004 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 8. März 2000 - 8 O 450/96 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagten zu 1) und 2) tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagten zu können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerinnen zu 1) und 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 48.572,73 EUR

Tatbestand:

Die Klägerinnen begehren die Feststellung, dass den Beklagten eine Anspruchsberechtigung nach § 12 Abs. 2 SachenRBerG nicht zusteht.

Die Klägerinnen sind Eigentümer des Grundstücks ...N...-Straße ... in S... . Dieses ist mit einem in den 30er Jahren errichteten Einfamilienhaus bebaut. Das Grundstück stand auf der Grundlage der Verordnung vom 17. Juli 1952 unter staatlicher Verwaltung des VEB KWV. Ein entsprechender Vermerk wurde am 14. September 1962 im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten bewohnen das Haus seit 1958, zunächst auf der Grundlage eines Mietvertrages (GA 40). Dieser Mietvertrag wurde durch einen am 16. Mai 1971 mit Wirkung vom 1. Juli 1971 abgeschlossenen Überlassungsvertrag abgelöst (GA 15). In dem Überlassungsvertrag ist auf der Grundlage einer Wertermittlung des Sachverständigen G... vom 5. Mai 1971 (GA 42) ein Gebäudewert von 10,200,00 Mark angegeben. Die Wertermittlung führt verschiedene angeblich unterlassene Instandsetzungen auf und beziffert diese mit 3.700,00 Mark.

Der von den Beklagten beauftragte Gutachter Si... ermittelte in einem Privatgutachten vom 6. Juli 1995 einen Gebäuderestwert ohne die Investitionen der Beklagten zum Wertermittlungsstichtag 2. Dezember 1990 in Höhe von 44.000,00 DM und einen Gebäudewert mit diesen Investitionen von 81.000,00 DM und bejahte auf dieser Grundlage die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG.

Mit Schreiben vom 7. August 1995 verlangten die Beklagten von den Klägern die Bestellung eines Erbbaurechts für eine Teilfläche von 500 qm (GA 22). Die Klägerinnen lehnten die Bestellung eines solchen Erbbaurechts mit Schreiben vom 5. Oktober 1995 ab (GA 99).

Die Klägerinnen haben die Ansicht vertreten, den Beklagten stehe eine Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG nicht zu. Sie haben behauptet, die Beklagten hätten keine ausreichenden Investitionen vorgenommen. Diese Tatsache und die mangelnde Eignung des Parteigutachtens Si... ergebe sich aus dem Gutachten des von ihnen beauftragten Sachverständigen Sp... .

Die Klägerinnen haben beantragt,

festzustellen, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, von ihnen, den Klägerinnen, in Bezug auf das Grundstück ...N...-Straße ... in ... S... (Grundbuchbezeichnung: Gemeindebezirk S... , Grundbuch Blatt ..., Flur ..., Flurstücke ..., ... und ...) in einer Gesamtgröße von 1.732 qm die Bestellung Erbbaurechten oder den Ankauf des Grundstückes oder eines Teiles davon nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu verlangen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Ansicht vertreten, ihnen stehe die Anspruchsberechtigung nach §§ 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c), 12 Abs. 2 SachenRBerG zu. Sie haben behauptete, sie hätten die im Gutachten des Sachverständigen G... aufgeführten Mängel des Wohnhauses (Reparaturrückstau) in den Jahren 1970 bis 1974 in Eigenleistung behoben. Weitere Investitionen seien von ihnen auch in den Folgejahren getätigt worden. Zwischen dem 2. Oktober 1990 und dem 20. Juli 1993 sei insbesondere die Gasversorgung auf Erdgas umgestellt und eine Gasleitung installiert worden (wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung GA 122 Bezug genommen).

Das Landgericht hat zunächst den Sachverständigen Se... mit der Erstellung eines Gutachtens über das Vorliegen der Voraussetzungen des § 12 abs. 2 SachenRBerG beauftragt, dieses Gutachten aber nicht verwertet, weil der Sachverständige ohne Erlaubnis des Gerichts den weiteren Sachverständigen L... hinzugezogen hatte. Anschließend hat der Sachverständige P... ein entsprechendes Gutachten erstattet und dieses nachfolgend ergänzt. Das Landgericht hat dann mit der angefochtenen Entscheidung der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, eine Anspruchsberechtigung der Beklagten bestehe nicht. Auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen P... stehe fest, dass der Anteil der investiven Maßnahmen der Beklagten zu den Stichtagen 31. Dezember 1974 und 31. Dezember 1977 nicht die Hälfte des Gebäudezeitwertes erreiche. Die Einwände der Beklagten führten im Ergebnis ebenfalls nicht zu einer Anwendbarkeit des SachenRBerG.

Gegen das ihnen am 16. März 2000 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit am 14. April 2000 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 12. Mai 2000 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Beklagten verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens weiter. Sie rügen, dass das Landgericht ihrer Anregung einer nochmaligen Ergänzung des Gutachtens nicht gefolgt sei und die von ihnen aufgeworfenen Fragen im Urteil selbst beantwortet habe. Das Sachverständigengutachten sei unzureichend, Insbesondere seien die Investitionen aus dem Jahre 1993 bei den Wertermittlungsstichtagen 1974 und 1977 nicht berücksichtigt worden. Der im Jahre 1971 vorhandene Reparaturrückstau sei ebenfalls nur unzureichend berücksichtigt.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 8. März 2000 - Az. 8 O 450/96 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerinnen beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerinnen sind ebenfalls der Auffassung, das Gutachten des Sachverständigen P... sei unbrauchbar. Sie regen an ein Obergutachten einzuholen. Dem Gutachten P... sei nicht zu entnehmen, zu welchem Zeitpunkt welche Investitionen vorgenommen worden seien und wie diese zu bewerten seien. Die angaben des Kostenanteils am Gesamtbauwerk sei nicht ausreichend. Ferner habe der Gutachter zu Unrecht die von den Klägerinnen bestrittenen Investitionen aufgeführt. Unzutreffend sei die Annahme des Landgerichts, die Pauschalsätze für nicht nachweisbare bauliche Investitionen bis 1990 seien auch bei früheren Wertermittlungsstichtagen zu berücksichtigen. Der Ausgangswert für die Ermittlung des Gebäudewertes sei ebenfalls zu gering bemessen; dieser Wert betrage mindestens 122.000,00 DM. Im Übrigen bestreiten die Klägerinnen sämtliche von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen.

Der Senat hat auf der Grundlage des Beweisbeschlusses vom 20. Juni 2001 (GA 622) sowie der weiteren Beschlüsse vom 1. Oktober 2001 (GA 659) und 29. November 2001 (GA 741) zunächst über den Umfang der von den Beklagten behaupteten Investitionen Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Jä... , Ku... , Je... und Pie... sowie durch weitere Vernehmung des Zeugen Sch.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. Oktober 2001 (GA 666 ff.) sowie auf die weitere Sitzungsniederschrift vom 20. Dezember 2001 (GA 749 ff.) verwiesen. Aufgrund des weiteren Beschlusses vom18. Juni 2002 wurde weiter Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen R... Vo... (GA 793 ff.). Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten vom 11. Februar 2003 (GA 844 ff) sowie das Ergänzungsgutachten vom 9. September 2003 (GA 931 ff.) und den Berichterstattervermerk über die Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 9. Oktober 2003 Bezug genommen. Mit Beschluss vom 13. November 2003 (GA 1022) wurde erneut Beweis erhoben über den Wert der von den Beklagten behaupteten Investitionen durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. Mo... . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird insoweit Bezug genommen auf das Gutachten vom 18. Mai 2004 (GA1047 ff.) sowie den ersten Nachtrag vom 13. Oktober 2004 (GA 1167) und den Berichterstattervermerk über die Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 11. November 2004.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten - auf das Verfahren findet die Zivilprozeßordnung in ihrer bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung, § 26 Nr. 5 EGZPO - ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO). In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg, das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass die Beklagten hinsichtlich des Grundstückes ...N...-Straße ... in S... keinen Bereinigungsanspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben.

A)

Die Klage ist als negative Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG zulässig. Der vorherigen Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens bedarf es nach der Rechtsprechung des Senates dann nicht, wenn - wie im Streitfall - eine Seite die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes verneint.

B)

Die Klage ist auch begründet, weil eine Berechtigung der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht festgestellt werden kann.

I.

Die Beklagten sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG Nutzer im Sinne von § 3 Abs. 1 SachenRBerG, weil ihnen das Grundstück aufgrund des Überlassungsvertrages vom 16. Mai 1971 mit Wirkung zum 1. Juli 1971 zu Wohnzwecken überlassen worden war, nachdem sie zuvor seit 1958 das Haus aufgrund eines Mietvertrages bewohnt hatten. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz findet auf Überlassungsverträge der vorliegenden Art auch Anwendung (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c) SachenRBerG).

II.

Den Beklagten steht gleichwohl ein Bereinigungsanspruch nicht zu, weil sie auf dem Grundstück Baumaßnahmen, die den Anforderungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG genügen, nicht durchgeführt haben.

1. Aus- und Umbauten im Sinne von § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG werden von den Beklagten nicht behauptet. Die von ihnen geltend gemachten baulichen Investitionen erfüllen, soweit sie aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme Berücksichtigung finden konnten, aber auch nicht die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG, weil deren Wert die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum jeweiligen Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen nicht übersteigen.

2. Nachdem die Klägerinnen die behaupteten baulichen Maßnahmen bestritten haben, ist insoweit nach Vernehmung der Zeugen Jä..., Ku... , Je... und Pie... auf der Grundlage des umfassenden Hinweisbeschlusses des Senates vom 18. Juni 2002, auf den insoweit Bezug genommen wird und dem die Parteien in der Folgezeit nicht entgegengetreten sind, von Folgendem auszugehen:

a) Auch ohne Vernehmung des zwischenzeitlich verstorbenen Mi... kann davon ausgegangen werden, dass im Jahre 1971 (Wertermittlungsstichtag 2) eine Sanierung der Heizung (Reparatur von Heizkörpern, , Austausch des Kessels) erfolgte. Auch wenn das Gutachten G... insoweit nicht von der Notwendigkeit des Austausches des Kessels ausgeht, sondern dessen Reparatur ausreichen lässt, haben die Zeugen Ku... und Jä... gleichwohl den Einbau eines neuen Kessels bestätigt. Auch wenn der von dem Beklagten vorgelegte Eigenbeleg vom 7. Februar 1971 kein ausreichender Nachweis für den Austausch zu diesem Zeitpunkt darstellt, kann mangels entgegenstehender Anhaltspunkte gleichwohl davon ausgegangen werden, dass der Austausch auch zu diesem Zeitpunkt erfolgte, zumal zu dieser Zeit (vgl. nachfolgend) ein neuer Heizkörper installiert und die Heizungsanlage angeschlossen wurde.

Weiter steht fest, dass ebenfalls noch in den Jahren 1971/72 ein neuer Heizkörper installiert wurde und der Anschluss der Heizung erfolgte. Weiter wurden in diesem Zeitraum im Wohnzimmer der Kachelofen abgerissen und in diesem Bereich der Fußboden erneuert. Weiter erfolgte in dieser Zeit auch eine Schornsteinsanierung (Neuverfugung und neue Aufmauerung ab dem Dachboden. Zwar konnten die Zeugen die Erneuerung einer Holzbohle am Schornstein nicht bestätigen, die Durchführung dieser Maßnahme steht aber aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Vo... , dem die Parteien gleichfalls nicht entgegengetreten sind, fest (GA 873). Für diesen Zeitraum sind ebenso nachgewiesen die Reparatur der Kellerinnentreppe, der Einbau eines Steges aus verzinktem Stahlblech, die Isolierung des Kellermauerwerks, die Instandsetzung der Veranda (Einsetzen eines neuen Trägers), verbunden mit Erneuerungen am Balkon (Brüstungsmauer, Bodenbelag), der Ausbau des Kellerraumes unter der Veranda, die provisorische Ausbesserung eines Sturmschadens, die Erneuerung eines Waschküchenherde einschließlich Ummauerung sowie die Fassadensanierung. Bei der Fassadensanierung ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese nach den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen des Sachverständigen Vo... (GA 873) straßenseitig - teilweise unsachgemäß - zu ca. 30%, rückwärtig zu ca. 35%, an der linken Giebelwand zu ca. 25% und an der rechten Giebelwand zu ca. 50% erfolgte.

Soweit für diesen Zeitraum weitere Sanierungsmaßnahmen am Dach von den Beklagten geltend gemacht worden sind, sind diese dagegen nicht nachgewiesen, durch Augenschein festgestellte Ausbesserungsarbeiten ordnet der Sachverständige der provisorischen Ausbesserung eines Sturmschadens zu. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang, wie von den Beklagten konkret im Schriftsatz vom 15. Juli 2002 geltend gemacht, ausdrücklich den Austausch von 9 Firststeinen und 10 Ziegeln berücksichtigt. Die behauptete Reparatur des Obstbunkers kann gleichfalls nicht als nachgewiesene Nutzerinvestition berücksichtigt werden. Zwar haben die hierzu vernommenen Zeugen diese Maßnahme bestätigt, sie konnten sie allerdings nicht zeitlich anordnen. Da auch der Sachverständige Vo... den Ausführungstermin nachträglich ebenfalls nicht näher eingrenzen konnte, insbesondere eine Reparatur vor 1971 nicht ausschließen konnte, verbleibt damit die Möglichkeit, dass die Reparatur schon vor 1971 erfolgte zu einer Zeit, als die Beklagten lediglich Mieter waren. Die Maßnahme kann daher nicht berücksichtigt werden.

b) Für den Wertermittlungsstichtag 3 ( 1977 bis 1980) sind zu berücksichtigen der Einbau eines Spülbeckens mit Mischbatterie, die Reparatur und Überdachung der Kelleraußentreppe sowie Maßnahmen an Türschwellen, Fußböden und Treppenstufen (Einbringen von Linoleumbelägen, Scheuerleisten und Kantenblechen).

Als nachweisbare Nutzerinvestition muss für diesen Zeitraum die behauptete Erneuerung des Fußbodens im Bereich des Wohnzimmers und der Küche außer Betracht bleiben. Die Beklagten haben für diese Maßnahmen als Beweis lediglich die Begutachtung durch einen Sachverständigen angeboten. Der Sachverständige Vo... , dessen Feststellungen insoweit auch dem weiteren Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Mo... zugrunde gelegt werden konnten, konnte in diesem Bereich entsprechende Sanierungsmaßnahmen nicht feststellen; die Beklagten sind dem nicht entgegengetreten. Der Sachverständige konnte weiter eine Sanierung an den Dachrohren, Fallrinnen sowie an Holzteilen, für die ein Zeugenbeweis ebenfalls nicht erbracht worden war, nicht feststellen. Der Einbau eines 1,5 m langen Wasserrohrs hat deshalb unberücksichtigt zu bleiben; diese Maßnahme wurde zwar durchgeführt, ein feststellbarer Wertzuwachs kommt ihr allerdings wegen Geringfügigkeit nicht zu.

c) Für den Wertungsstichtag 4 (1983 bis 1986) finden als nachweisbare Investitionen der Beklagten Berücksichtigung die weitere Dachreparatur nach einem Sturmschaden (partielle Ausbesserungen, Umdeckungen), die Installation einer Warmwasseranlage, die Neuverlegung von Elektroleitungen im Keller und im Erdgeschoss sowie das Abbeizen von Türen und Fensterläden und die malermäßige Überarbeitung des Treppenflurs im Keller und im Erdgeschoss.

Unberücksichtigt bleibt hier allerdings das behauptete Aufmauern und Verputzen der Fäkaliengrube, weil nach den nicht beanstandeten Feststellungen des Sachverständigen Vo... eine zeitliche Einordnung dieser Maßnahme nicht möglich ist.

d) Für den Zeitraum 1992/93 haben die Sachverständigen alternativ als notwendige Verwendung den Einbau eines neuen Heizkessels bzw. Gasherdes im Zuge der Umstellung von Stadt- auf Erdgas berücksichtigt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann auch davon ausgegangen werden, dass mit diesen Arbeiten nicht nach dem 20. Juli 1993 begonnen wurde (§ 12 Abs. 2 S. 6 SachenRBerG). Der Zeuge Sch... hat ausgesagt (GA 749 ff.) dass mit den Arbeiten jedenfalls im Winter 1992/Frühjahr 1993 begonnen worden sei. Der Auftrag für die Umstellung der Heizungsanlage stammt vom Oktober 1992, jedenfalls stammt die Rechnung vom 26. Oktober 1992 (GA 549). Der Zeuge hat auch bestätigt, dass in dieser Zeit wegen der Förderung der Umstellung solcher Anlagen Lieferengpässe bei Heizungsanlagen entstanden seien. Damit ist zur Überzeugung des Senates nachgewiesen, dass der Auftrag spätestens im Oktober 1992 erteilt und mit den Arbeiten spätestens im Frühjahr 1993 begonnen wurde.

Ob es sich bei der Erneuerung aber tatsächlich um eine notwendige Verwendung im Sinne von § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG handelt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung, da selbst dann, wenn man - wie noch auszuführen sein wird - eine notwendige Verwendung unterstellt, zu keinem Wertermittlungsstichtag die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG erfüllt sind.

3. Unter Zugrundelegung der unter Ziffer 2 aufgeführten nachgewiesenen Nutzerinvestitionen steht nach Durchführung der weiteren Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates fest, dass unter Berücksichtigung sowohl der nachgewiesenen als auch der nicht nachgewiesenen Investitionen diese die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zu keinem der maßgeblichen Bewertungsstichtage überschritten haben. Zu diesem Ergebnis gelangt - für den Senat nachvollziehbar und überzeugend auch das - im Verhältnis zu dem Gutachten des Sachverständigen Vo... - für die Beklagten günstigere Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Mo... .

a) Nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen gegenüberzustellen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerG-E, BT-Drucks. 12/5992 vom 27. Oktober 1993). Ausgangspunkt ist hiernach der Sachwert des Gebäudes ohne die Aufwendungen des Nutzers; dieser Wert ist auf der Grundlage der §§ 21 ff. WertV vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I. S. 2081) zu ermitteln (§ 12 Abs. 2 S. 7 SachenRBerG).

Im Gutachten des Sachverständigen Mo... ist dieser Gebäuderestwert ohne Nutzerinvestitionen nachvollziehbar für den Beginn der Nutzung durch die Beklagten auf Grund des Überlassungsvertrages im Jahre 1971 mit 32.400,00 EUR ermittelt. Die weiteren Gebäuderestwerte betragen danach 33.505,00 EUR am 31. Dezember 1973 (= WST 2), 46.798,00 EUR am 31. Dezember 1980 (= WST 3), 48.876,00 EUR am 31. Dezember 1986 (= WST 4) sowie 52.761,00 EUR am 2. Oktober 1990 (= WST 5) unter Berücksichtigung aller nachgewiesenen Investitionen gemäß Ziffer 2.

b) aa) Der Sachverständige Mo... hat die aufgeführten Gebäudewerte gemäß den §§ 21 bis 25 WertV im Sachwertverfahren ermittelt. Er hat dabei zunächst in einem ersten Schritt die Restnutzungsdauer des Gebäudes für den Zeitpunkt der Besichtigung am 2. März 2004 mit noch 30 Jahren angegeben; der Sachverständige ist weiter von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Diese Feststellungen werden von den Beklagten nicht in Zweifel gezogen.

Die Beklagten wenden sich aber dagegen, dass ausgehend von der für das Jahr 2004 festgestellte Restnutzungsdauer der Sachverständige so zu einem fiktiven Baujahr des Hauses von 1954 gelange. Dies führe dazu, dass die Alterswertminderung zu den einzelnen Wertermittlungsstichtagen auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 63 bis 44 Jahren und damit zu niedrig errechnet werde. Tatsächlich sei das Haus bereits 1934 gebaut worden (der Sachverständige Vo... geht in seinem Gutachten von einer Errichtung bereits im Jahre 1932 aus), so dass eine wesentlich höhere Alterswertminderung bei der Bestimmung des Gebäuderestwertes zu den einzelnen Stichtagen habe zugrunde gelegt werden müssen.

bb) Mit diesem Einwand haben die Beklagten keinen Erfolg. Die Vorgehensweise des Sachverständigen ist auf der Grundlage der maßgeblichen §§ 21 bis 25 WertV nicht zu beanstanden.

Die Beklagten machen mit ihrem Einwand im Kern geltend, die Restnutzungsdauer und damit die maßgebliche Alterswertminderung zu dem jeweiligen Stichtag lasse sich rein rechnerisch aus der ermittelten Gesamtnutzungsdauer herleiten, so dass bei einem im Jahre 1934 errichteten Haus und bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren die Restnutzungsdauer zu dem WST 2 (= 31.Dezember 1973), also nach 39 Jahren, nur noch 41 Jahre betragen habe. Diese Art der von den Beklagten geltend gemachten Berechnung der Alterswertminderung entspricht jedoch nicht der Berechnung der Alterswertminderung im maßgeblichen Sachwertverfahren nach den §§ 21 bis 25 WertV.

Danach ist zunächst nach § 22 WertV der Herstellungswert zu ermitteln. Die von dem Sachverständigen Mo... insoweit ermittelten Werte (550,00 EUR/qm bei einer Grundfläche von 218 qm) einschließlich der Zuschläge und Korrekturfaktoren werden von den Beklagten auch nicht konkret beanstandet. Die Beklagten machen insoweit zwar geltend, in der Anlage 12.1 des Gutachtens (GA 1098) sei für ein Gebäude der Baujahrsklasse 1925 bis 1945 lediglich ein Betrag von 490,00 bis 500,00 EUR/qm als Kosten der Brutto-Grundfläche angegeben. Dabei übersehen sie aber, dass Grundlage der Sachwertermittlung der (Gebäudenormal-) Herstellungswert ist; dies ist der nach den am Wertermittlungsstichtag für die Errichtung des Gebäudes aufzubringenden gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungswert) zu bemessende "technische" Ersatzbeschaffungswert ist (Kleiber/Simon, WertV `98, 5. Aufl. 1999, § 22 WertV Rz. 1). Der Sachverständige hat - und dies übersehen die Beklagten - ausgehend vom Neubauwert des Jahres 2000 (vgl. Anlagen 12.2 bis 12.7 des Gutachtens, GA 1099 ff.) den Herstellungswert für den jeweiligen Bewertungsstichtag unter Einbeziehung des entsprechenden Baukostenindexes ermittelt. Diese Vorgehensweise entspricht den Anforderungen der Sachwertermittlung nach den §§ 21 ff. WertV (vgl. Simon/Kleiber, a.a.O., § 22 WertV Rz. 83 ff.). Der Sachverständige hat damit mit 550,00 EUR/qm sogar - wegen der konkret vorhandenen Konstruktion und der Ausstattung des Hauses - einen niedrigeren Betrag/qm angesetzt, denn für ein Haus des Typs 1.01 betragen die Kosten der Brutto-Grundfläche/Qm für das Jahr 2000 660,00 EUR (Anlage 12.1. des Gutachtens, GA 1098).

Nach § 23 Abs. 1 S. 1 WertV ist dann die Wertminderung wegen Alters nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage als Vomhundertsatz des zuvor ermittelten Herstellungswertes zu bestimmen. Die Restnutzungsdauer lässt sich jedoch nicht rechnerisch allein aus der einmal festgestellten Gesamtnutzungsdauer herleiten. Dies ergibt sich ohne weiteres aus § 23 Abs. 2 WertV, wonach die Restnutzungsdauer durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert oder durch Unterlassen solcher Maßnahmen abgekürzt werden kann. Es ist im Rahmen des Sachwertverfahrens jedoch nicht zwingend, Baumängel und Bauschäden in die Wertminderung wegen Alters einzurechnen, diese können vielmehr auch gesondert nach § 24 WertV berücksichtigt werden. Entsprechend können weitere, von den §§ 22 bis 24 WertV noch nicht erfaßte und den Wert beeinflussende Umstände nach 25 WertV in die Sachwertermittlung einbezogen werden.

cc) Diesen Anforderungen der §§ 21 bis 25 WertV wird das Gutachten des Sachverständigen Mo... einschließlich des erstellten Nachtragsgutachtens gerecht.

Da - wie in allen Fällen des § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG - der herangezogene Sachverständige vor der Schwierigkeit steht, den oft Jahrzehnte zurückliegenden Gebäuderestwert eines Gebäudes ermitteln zu müssen, ist es nicht zu beanstanden, wenn als einziger tatsächlich noch vorhandener Anknüpfungspunkt der aktuelle Zustand des maßgeblichen Gebäudes herangezogen wird. Der Sachverständige hat auf der Grundlage des aktuellen baulichen Zustandes die Restnutzungsdauer ermittelt und davon ausgehend, für die jeweiligen Wertermittlungsstichtage die reine Wertminderung wegen Alters als Vomhundertsatz des ermittelten Herstellungswertes bestimmt. Er hat in diesem Zusammenhang aber Wertminderungen, die auf einen Instandhaltungsrückstau und Baumängel zurückzuführen sind, in einem weiteren Schritt gemäß § 24 WertV gesondert berücksichtigt (vgl. S. 4 ff und Anlage 1 des Nachtragsgutachtens; GA 1171 ff, GA 1177) und damit die - scheinbare - Verlängerung der Restnutzungsdauer wieder ausgeglichen. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang überzeugend ausgeführt (S. 4 des Nachtragsgutachtens = GA 1171), er habe diese Methode der Ermittlung des Sachwertes deshalb gewählt, weil eine ausschließlich auf eine Restnutzungsdauer im Sinne des § 23 WertV abgestellte Wertminderung aus heutiger Sicht auch für weit zurückliegendes Stichtage nicht zweifelsfrei ermittelt werden könne. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer etwa wegen unterlassener Instandhaltung könne unter anderem dazu führen, dass die Sachwertermittlung bei Gebäuden mit sehr kurzer Restnutzungsdauer verlassen werden und durch das Liquidationsverfahren nach § 20 Abs. 2 WertV ersetzt werden müsse.

dd) Entgegen der Auffassung der Beklagten sind bei der Ermittlung des nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG die baulichen Investitionen der Beklagten zutreffend berücksichtigt worden.

Im Anschluss an die Ermittlung des Herstellungswertes für den jeweiligen Bewertungsstichtag und nach der erforderlichen Korrektur dieses Wertes aufgrund der Alterswertminderung und der Wertminderung wegen Baumängeln/Instandhaltungsrückstau hat der Sachverständige dann die Anteile der Nutzerinvestitionen, wie sie gemäß Ziffer 2 zu den einzelnen Bewertungsstichtagen zu berücksichtigen waren, auf der gleichen Grundlage wie die Ermittlung des Herstellungswertes prozentual an Hand von Wägungstabellen ermittelt, diese Anteile in Abzug gebracht (Anlage 14 des Gutachtens, GA 1110) und so den maßgeblichen Gebäuderestwert zu dem jeweiligen Stichtag ermittelt. Diese Vorgehensweise entspricht den Anforderungen des § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG an die Ermittlung des maßgeblichen Gebäuderestwertes, dem die Nutzerinvestitionen schließlich gegenüberzustellen sind.

Der weitere Einwand der Beklagten in diesem Zusammenhang, der Sachverständige habe bei den weiteren Wertermittlungsstichtagen jeweils immer im gleichen Umfang wie zum Wertermittlungsstichtag 1 einen Wertabzug für Baumängel und Instandhaltungsrückstau zugrunde legen müssen, weil Verbesserungen in diesem Bereich allein auf Nutzerinvestitionen beruhten (GA 1129 ff.), führt im Ergebnis nicht zu einer entsprechenden Korrektur des Gebäuderestwertes zu den weiteren Stichtagen. Wenn etwa bei einem Vergleich die Wertermittlungsstichtage 1 und 2 der Anteil der Wertminderung wegen Baumängeln/Instandhaltungsrückstau von 32,83% auf 16,14% zurückgeht, so sind darin zwar - wie der Sachverständige Mo... bei seiner mündlichen Anhörung im Termin vom 11. November 2004 nochmals bestätigt hat - auch nachgewiesene Investitionen der Beklagten enthalten. Dies ist aber bei der Berechnung des Gebäuderestwertes lediglich ein rechnerischer Zwischenschritt, da der geringere Umfang des Abzuges für wegen Baumängeln/Instandhaltungsrückstau zum Wertermittlungsstichtag 2 nachfolgend durch den Abzug der nachgewiesenen Nutzerinvestitionen wieder korrigiert wird.

Der Sachverständige hat dabei - dies belegen die Anteile der nachgewiesenen Nutzerinvestitionen zu den weiteren Stichtagen - auch jeweils den Restwert der vorangegangenen Investitionen berücksichtigt. Dies ergibt sich zunächst aus der Anlage 14 des Ausgangsgutachtens (GA 1110), wird aber auch durch die Angaben in der Anlage 1 des Ergänzungsgutachtens (GA 1177) bestätigt. Daraus ergibt sich etwa, dass vom Wertermittlungsstichtag 2 bis zum Wertermittlungsstichtag 3 der Anteil der Nutzerinvestitionen von 10,87% auf 12,78% angestiegen ist, obwohl zum Wertermittlungsstichtag 3 als nachweisbare Nutzerinvestitionen lediglich der Einbau eines Spülbeckens, die Reparatur und Überdachung der Kelleraußentreppe und Arbeiten an den Türschwellen, Fußböden und Treppenstufen zu berücksichtigen waren. Der Umstand, dass in diesem Zeitraum der Anteil der nachgewiesenen Nutzerinvestitionen gleichwohl angestiegen ist, obwohl zum 31. Dezember 1973 wesentlich umfangreichere Investitionen zu berücksichtigen waren, lässt sich nur damit erklären, dass die vorangegangenen Investitionen zum Wertermittlungsstichtag 3 mit ihrem noch vorhandenen Restwert berücksichtigt worden sind.

c) Der Sachverständige Mo... hat - ebenso wie der Sachverständige Vo... - vier bzw. fünf Stichtage gewählt, zu denen jeweils umfangreichere Baumaßnahmen der Beklagten ihren Abschluss gefunden haben. Die Wahl dieser Wertermittlungsstichtage ist sachgerecht, da jeweils zum Ende dieser Stichtage umfangreiche bauliche Maßnahmen der Beklagten ihren Abschluss gefunden haben.

Den Gebäuderestwerten zu den einzelnen Stichtagen ist jeweils der Wert der Investitionen der Beklagten (nachgewiesene und nicht nachweisbare) gegenüberzustellen. Auch nachdem der Sachverständige Mo... sein Ausgangsgutachten in der ergänzenden Begutachtung dahingehend korrigiert hat, dass zu jedem Stichtag die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen mit ihrem vollen Anteil von 17,2% berücksichtigt werden, übersteigt zu keinem Stichtag der Wert der baulichen Investitionen die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne diese Investitionen.

Der Anteil der Investitionen ist zum Wertermittlungsstichtag 5 (2. Oktober 1990) mit 47,8% verhältnismäßig noch am höchsten. Dabei wird bei dieser Berechung zu Gunsten der Beklagten bereits unterstellt, dass es sich bei der Umstellung der Heizung in den Jahren 1992/93 um eine notwendige Verwendung im Sinne von § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG. Soweit der Sachverständige in seiner Anlage 3 zu dem Ergänzungsgutachten (GA 1179) insoweit zu einem Anteil von 49,9% gelangt, beruht dies auf der Berücksichtung des Restwertes der bereits im Jahre 1971 durchgeführten Sanierung der Heizung. Da aber in den Jahren 1992/93 die Maßnahmen aus dem Jahre 1971 ersetzt worden sind (vgl. S. 17 des Gutachtens, GA 1064), kann den Investitionen aus dem Jahre 1971 zum Stichtag 2. Oktober 1990 ein Restwert nicht mehr beigemessen werden. Letztlich kommt es hierauf aber auch nicht an, da auch bei Berücksichtigung dieses Restwertes die Investitionen die Grenze von 50% des Gebäuderestwertes nicht überschreiten.

d) aa) Die Beklagten rügen allerdings zu Recht, dass der Sachverständige bei der Bestimmung der nicht nachweisbaren Investitionen die Vorgaben des Senates im Beschluss vom 19. August 2004 (GA 1145) nicht hinreichend beachtet hat. Trotz des damit verbundenen Aufwandes war dem Sachverständigen in diesem Beschluss aufgegeben worden, den Gebäuderestwert des zum Ende des jeweiligen Jahres als Grundlage für den Wert der prozentualen Anteile der Pauschalen für nicht nachweisbare Investitionen heranzuziehen (so zutreffend Matthiessen, VIZ 2001, 461, 463). Demgegenüber hat der Sachverständige den Gebäuderestwert zu dem jeweiligen Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt (für diesen Weg offensichtlich Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frentz, SachenRBerG, § 12 Rz. 16).

Eine Neuberechnung nach den Vorgaben des Senates war gleichwohl nicht erforderlich, weil sich auch danach ein für die Beklagten günstigeres Ergebnis nicht ergeben hätte. Bemisst man zu Gunsten der Beklagten den vollen Anteil der nicht nachweisbaren Investitionen von 17,2% für alle Bewertungsstichtage nach dem Gebäuderestwert für den Stichtag 2. Oktober 1990, also en größten Gebäuderestwert, so ergibt dies einen Betrag von 10.960,00 EUR (Anlage 1 des Nachtragsgutachtens, GA 1177). Für den Wertungsstichtag 2 (31. Dezember 1973) würde sich damit der Wert der Investitionen insgesamt um 4.000,00 EUR auf 15.900,00 EUR erhöhen. Der Gebäuderestwert für diesen Bewertungsstichtag beläuft sich aber auf 16.753,00 EUR, so dass die Voraussetzungen für eine Berechtigung der Beklagten nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG auch in diesem Fall nicht erfüllt sind. Entsprechendes gilt für die weiteren Bewertungsstichtage.

bb) Bei der Ermittlung der nicht nachweisbaren Investitionen auf der Grundlage der Berechnungsweise des Sachverständigen Mo... wirkt sich darüber hinaus ein weiterer Fehler des Sachverständigen allein zu Gunsten der Beklagten aus, so dass sich bei richtiger Betrachtungsweise das Verhältnis der Investitionen zum halben Gebäuderestwert zu Lasten der Beklagten weiter verändern würde.

Der Sachverständige hat die nicht nachweisbaren Investitionen in der Weise berechnet, dass er von dem von ihm ermittelten Zeitwert den Wert der nachgewiesenen Investitionen in Abzug gebracht und aus dem so ermittelten Gebäuderestwert den Anteil der nicht nachweisbaren Investitionen errechnet hat. In einem weiteren Schritt hat er dann die nicht nachweisbaren Investitionen von dem zuvor ermittelten Gebäuderestwert abgezogen und dem in dieser Weise nochmals reduzierten Gebäuderestwert den Wert der baulichen Investitionen (nachgewiesene und nicht nachweisbare) gegenübergestellt. (In dem Ausgangsgutachten hatte der Sachverständige Mo... die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen noch aus dem alle Nutzerinvestitionen enthaltenden Sachwert errechnet; hieraus erklärt sich, dass sich im Verhältnis zum Ausgangsgutachten das Verhältnis der Nutzerinvestitionen zum hälftigen Gebäuderestwert zu Lasten der Beklagten verändert hat.)

cc) Es ist - wie mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 11. November 2004 erörtert worden ist - bereits zweifelhaft, ob der Wert der nicht nachweisbaren Investitionen in dieser Weise als Nutzerinvestition und als Abzugsposten bei der Ermittlung des Gebäuderestwertes ermittelt wird. Ein Abzug im Rahmen der Ermittlung des Gebäuderestwertes erscheint deswegen zweifelhaft, weil die nicht nachweisbaren Investitionen dem Nutzer unabhängig vom konkreten Zustand des Gebäudes zugebilligt werden; ihnen steht nicht notwendig in diesem Umfang eine tatsächliche Wertminderung des Gebäudes gegenüber. Allerdings mag für eine Berücksichtigung im Rahmen der Ermittlung des Gebäuderestwertes der Wortlaut des Gesetzes sprechen. Nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist den baulichen Investitionen die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes ohne die baulichen Investitionen gegenüberzustellen. Bauliche Investitionen sind aber nach § 12 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG auch die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen. Zählen danach aber die dem Nutzer vom Gesetzgeber zugebilligten Investitionspauschalen auch zu den baulichen Investitionen, so sind sie nach dem Wortlaut des Gesetzes vom Gebäudewert abzuziehen.

Aber selbst wenn man - wiederum zu Gunsten der Beklagten - der letztgenannten Auffassung folgt und davon ausgeht, dass in Höhe der gesetzlichen Pauschalen Abzüge vom Gebäudewert zu machen sind, weil es sich auch bei diesen Investitionen um bauliche handelt, die nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG vom Gebäudewert abzuziehen sind, so bedeutet dies in der Folge aber auch, dass die Höhe der Pauschalen bei den Nutzerinvestitionen nur nach dem so verminderten Gebäuderestwert zu berechnen sind, weil § 12 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen als Vomhundertsatz des zuvor beschriebenen Gebäuderestwertes bestimmt. Dann hätten die nicht nachweisbaren Investitionen bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 5 nur noch einen Wert von 9.075,00 EUR (17,2% von 52.761,00 EUR). Auch für die übrigen Wertermittlungsstichtage würde sich der Wert der nicht nachweisbaren baulichen Investitionen entsprechend reduzieren. Das Verhältnis der baulichen Investitionen zum hälftigen Gebäuderestwert würde sich aber in jedem Fall weiter zu Ungunsten der Beklagten verschieben.

Letztlich bedarf die Rechtsfrage, in welcher Weise die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen zu berechnen sind, keiner Entscheidung, weil schon nach der für die Beklagten günstigen Berechnungsweise des Sachverständigen, nach der die nicht nachweisbaren Investitionen lediglich aus dem um die nachweisbaren Investitionen reduzierten Sachwert ermittelt werden und sodann nochmals von diesem Sachwert abgezogen werden, die Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht gegeben sind.

e) aa) Letztlich bedarf auch die Rechtsfrage, ob die - zu Gunsten der Beklagten unterstellten - notwendigen Verwendungen (Umstellung der Heizung in den Jahren 1992/93) bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 2. Oktober 1990 zu berücksichtigen Zeit oder auf den Zeitpunkt, in dem diese Aufwendungen tatsächlich angefallen sind, bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung. Denn schon bezogen auf den Zeitpunkt 2. Oktober 1990, also bezogen auf einen Zeitpunkt, als den vorangegangenen Investitionen noch ein höherer Restwert beizumessen war, führt die Berücksichtigung dieser notwendigen Aufwendungen in ihrer nominalen Höhe nicht dazu, dass die Nutzerinvestitionen den hälftigen Gebäuderestwert übersteigen.

Davon abgesehen mag allerdings vieles dafür sprechen, dass die notwendigen Verwendungen - wie von den Beklagten geltend gemacht - bezogen auf den Stichtag 2. Oktober 1990 zu berücksichtigen sind. Die notwendigen Verwendungen sind nach § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG dem nach S. 1 Nr. 2 ermittelten Wert der baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Diese baulichen Investitionen sind aber spätestens bezogen auf den Stichtag 2. Oktober 1990 zu ermitteln (§ 12 Abs. 2 S. 4 SachenRBerG).

bb) Entgegen der Auffassung der Beklagten können die notwendigen Verwendungen nominal nicht jedem beliebigen vorherigen Wertermittlungsstichtag hinzugerechnet werden, worauf der Senat bereits mit Beschluss vom 27. Januar 2004 hingewiesen hatte. Eine Anrechnung nachgewiesener notwendiger Verwendungen in dieser Weise, die wegen der niedrigen Preise in der DDR dazu führen würde, dass in Verbindung mit den Pauschalen bereits verhältnismäßig geringfügige Verwendungen nach dem Stichtag 2. Oktober 1990 zu einer Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz führen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Auslegung liefe auch dem mit dieser Regelung verbundenen gesetzgeberischen Zweck zuwider. Die Vorschrift des § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG ist lediglich eine Härtefallregelung zu Gunsten des Nutzers im Hinblick auf Verwendungen, die dieser unter den veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen nach dem 3. Oktober 1990 vorgenommen hat, denen er sich aber aufgrund der Innehabung der Sache und eines fortbestehenden, ihn zur Instandhaltung der Sache verpflichtenden Vertrages nicht entziehen konnte (Czub, a.a.O., § 12 SachenRBerG Rz. 96). Die Berücksichtigung der notwendigen Verwendungen kann daher allein bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 2. Oktober 1990 erfolgen (so Czub, a.a.O., § 12 SachenRBerG Rz. 97; Eickmann/Bischoff, § 12 SachenRBerG Rz. 99).

Die Berufung hat nach alledem keinen Erfolg, weil die baulichen Investitionen der Beklagten den halben Gebäuderestwert zu keinem der relevanten Wertermittlungsstichtage übersteigen.

C)

Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind jedenfalls im Ergebnis nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO in der seit dem 1. Januar 2001 geltenden Fassung.



Ende der Entscheidung


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