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5 U 71/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 14. Dezember 2006

Verkündet am 14. Dezember 2006

in dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 19. Oktober 2006 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und die Richterin am Oberlandesgericht Kosyra

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 31. März 2006 - 6 O 94/01 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadenersatz in Form der Rückabwicklung des vollzogenen notariellen Grundstückskaufvertrages vom 4. Oktober 1995 sowie die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, den weiteren Schaden zu ersetzen, weil die Beklagten sie, die Kläger, angeblich arglistig darüber getäuscht hätten, dass es sich um ein Grundstück mit einem Wohngebäude zur dauernden Wohnnutzung handeln würde, das tatsächlich aber nur als Wochenendgrundstück nutzbar sei, das nicht zu dauernden Wohnzwecken zugelassen sei und ist; es bestehe insoweit nur eine einfache Duldung. Damit sei auch der Vertragspreis von 250.000 DM im Verhältnis zum Verkehrswert - angeblich 100.000 DM - sittenwidrig überhöht.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Mit Urteil vom 31. März 2006 hat das Landgericht Potsdam die Klage abgewiesen. Den Klägern stünden die geltend gemachten Ansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere nicht aus § 463 Satz 2 BGB a. F. oder § 812 i. V. m. § 138 BGB. Der notariell beurkundete Kaufvertrag sei wirksam und nicht nach § 138 BGB nichtig. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe auf Grund des nachvollziehbaren Gutachtens des Sachverständigen V... fest, dass der Verkehrswert des Kaufobjektes, nämlich die Teilfläche Parzelle 111 nebst Aufbauten, bei Anwendung des Vergleichsverfahrens zum Stichtag 4. Oktober 1995 226.000 DM betragen habe. Nach Auffassung des Gerichts sei das Vergleichsverfahren vorliegend die zutreffende Methode. Die zu Grunde gelegten neun Vergleichsfälle aus der Kolonie "B...'sche Erben" seien nicht zu beanstanden. Der Sachverständige habe die jeweiligen Besonderheiten wie z. B. Bautenstand, Geschossfläche, statistische Ausreißer, bei der Wertermittlung berücksichtigt. Der Wert des aufstehenden Gebäudes falle gering ins Gewicht; auf dem Bodenwert basiere der überwiegende Teil des Kaufpreises. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige in Anbetracht der fast 50-jährigen Duldung berücksichtigt habe, dass die Marktteilnehmer zum Wertermittlungsstichtag von einer Duldungserwartung ausgegangen seien. Die teilweise ergangenen Abrissverfügungen stünden dem nicht entgegen. Der Sachverständige habe diesen Umstand beachtet unter Hinweis darauf, dass es sich dabei um neu errichtete Objekte gehandelt habe.

Etwaigen Ansprüchen auf Schadensersatz stünde entgegen, dass die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über den entscheidenden Umstand, der bloßen Duldung der Wohnnutzung in einem nicht zur Wohnbebauung frei gegebenen Gebiet, informiert gewesen seien. Dies stehe auf Grund der glaubhaften Bekundungen der glaubwürdigen Zeugin W... fest. Die Vernehmung des von den Klägern benannten Zeugen G... sei entbehrlich gewesen. Selbst wenn man die in sein Wissen gestellten Tatsachenbehauptungen als wahr unterstelle, führe dies nicht zur Erschütterung der Aussage der Zeugin W..., da nicht zwangsläufig der Schluss gezogen werden könne, dass die Beklagten nie die bloße Duldung der Wohnnutzung thematisiert hätten und die Unterlassung gegenüber dem Zeugen G... auch nicht etwa nur ausnahmsweise und versehentlich erfolgt sei.

Ebenso sei die Vernehmung des Zeugen S... zur Behauptung, das Haus der Beklagten habe seit Ende Juli 1995 bis zum Einzug der Kläger leer gestanden, die Beklagten seien vor dem 8. August 1995 ausgezogen, nicht erforderlich, da die Zeugin W... ausdrücklich bekundet habe, nicht mehr genau zu wissen, wann genau die von ihr beschriebene Besichtigung gewesen sei. In Anbetracht der erwiesenen Kenntnis der Kläger von der rechtlichen Situation des Grundstücks sei kein Raum, ihnen nachträglich etwaige Gewährleistungsansprüche wegen fehlender Baugenehmigung des Hauses zuzuerkennen.

Gegen das ihnen am 4. April 2006 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einem am 28. April 2006 per Fax beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis einschließlich 21. Juli 2006 - mit einem an diesem Tage per Fax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Kläger rügen mit der Berufung fehlerhafte Rechtsanwendung und die Nicht-Ausschöpfung der angebotenen Beweismittel sowie eine fehlerhafte Beweiswürdigung. Sie machen geltend, die Beklagten hätten vorgetäuscht, es würde sich um ein Grundstück mit Wohngebäude zur dauerhaften Wohnnutzung handeln, tatsächlich sei es aber nur als Wochenendgrundstück nutzbar. Deshalb sei der Vertragspreis von 250.000 DM im Verhältnis zum Verkehrswert, der 100.000 DM betrage, sittenwidrig überhöht. Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens tragen sie insbesondere vor, das Bezirksamt habe zwischenzeitlich den Rückbau des Gebäudes angeordnet, soweit es sich um Schwarzbauten handele. Die derzeitige Nutzung werde zwar zurzeit noch geduldet, offen sei jedoch wie lange noch. Der Rückbau und die Nutzungsveränderung zur Erholungsnutzung stehen bevor. Ergänzend tragen sie vor, dass eine beantragte aktive Duldung nicht genehmigt worden sei. Das Landgericht habe völlig außer Acht gelassen, dass das Objekt, angeboten als 2/2-Einfamilienhaus, gelegen in einer Kleinwohnanlage, verkauft worden sei, wie es letztlich nicht existiere. Es handele sich nicht um ein "normales" Einfamilienhaus wie angeboten.

Das Sachverständigengutachten sei fehlerhaft, zumal darüber hinaus für ein vergleichbares Grundstück ein Wert von 121.000 DM ermittelt worden sei (Anlage K 14). Fehlerhaft gehe der Sachverständige davon aus, dass die wertmindernden Faktoren des Anlagecharakters sowie des angrenzenden Flughafens vernachlässigenswert seien. Die Existenz des Flughafens T... könne nicht ignoriert werden. Auch vom Sachverständigen wie auch vom Landgericht sei unberücksichtigt geblieben, dass die Beklagten ein Gartengrundstück mit Laube wahrheitswidrig als Wohngebäude verkauft hätten. Zudem habe der Sachverständige bei der Wertermittlung Vergleichsgrundstücke herangezogen, die unter dem gleichen Mangel leiden wie das Streitgegenständliche. Es sei eine falsche Ausgangsbasis bei der Gutachtenerstellung gewählt worden. Die Kläger seien gerade nicht von einer Duldungserwartung ausgegangen.

Auch die Beweiswürdigung des Gerichts sei zu rügen. Die Zeugin habe eigentlich nur vom Hörensagen bekundet. Das Gericht habe sich mit dem Inhalt der Aussage nicht auseinandergesetzt. Konkreten Fragen sei die Zeugin ausgewichen; die Aussage sei unpräzise. Zudem habe das Gericht den Beweisantritt übergangen, wonach auch bei anderen Verkaufsverhandlungen mit weiteren Interessenten die Problematik der Wohnnutzung niemals in die Verkaufsverhandlungen eingeführt worden sei.

Unabhängig davon sei außerdem ein Rückbau der Baulichkeiten zu erwarten.

Die Kläger beantragen,

Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 31. März 2006, Az.: 6 O 94/01,:

1. die Beklagten zu verurteilen, an sie, die Kläger, 248.203,25 € zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung ihres Anteils des in B..., ... 4, gelegenen Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts W..., T..., Band 76, Blatt 2214, lfd. Nr. 1, Flur 2, Flurstück 323, ... 4, Kolonie B... Erben mit einer Größe von 68.538 qm, lfd. Nr. 2, Flur 2, Flurstück 321, Kolonie B... Erben, M... Nr. 5 mit einer Größe von 5.409 qm,

2. festzustellen, dass sich die Beklagten im Annahmeverzug befinden,

3. die Beklagten zu verurteilen, den Klägern denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihnen, über den Antrag wie 2 hinaus aus der Rückabwicklung des im Antrag zu 1) genannten Kaufvertrages entsteht,

Hilfsweise wird beantragt:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 105.162,64 EUR (205.680,25 DM) nebst 4 % Zinsen vom 01.01.1996 bis 31.05.2000 (gleich 18.567,05 EUR (36.313,99 DM)), sowie 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.06.2000 aus 105.162,64 EUR (205.680,25 DM) zu zahlen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.1996 bis 31.12.1996 in Höhe von 5.677,90 EUR (11.105,00 DM) nebst 4 % Zinsen vom 01.01.1997 bis 31.05.2000 (gleich 775,35 EUR (1.516,45 DM)), sowie 5%punkten über dem Besiszinssatz der EZB seit dem 01.06.2000 aus 5.677,90 EUR (11.105,00 DM) zu zahlen.

3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.1997 bis 31.12.1997 in Höhe von 5.617,05 EUR (10.986,00 DM) nebst 4 % Zinsen vom 01.01.1998 bis 31.05.2000 (gleich 542,36 EUR (1.060,76 DM)), sowie 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.06.2000 aus 5.617,05 EUR (10.986,00 DM) zu zahlen.

4. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.1998 bis 31.12.1998 in Höhe von 5.550,58 EUR (10.856,00 DM) nebst 4 % Zinsen vom 01.01.1999 bis 31.05.2000 (gleich 313,92 EUR (613,97 DM)), sowie 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.06.2000 aus 5.550,58 EUR (10.856,00 DM) zu zahlen.

5. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.1999 bis 31.12.1999 in Höhe von 5.931,50 EUR (11.601,00 DM) nebst 4 % Zinsen vom 01.01.2000 bis 31.05.2000 (gleich 98,20 EUR (192,06 DM)), sowie 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.06.2000 aus 5.931,50 EUR (11.601,00 DM) zu zahlen.

6. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.2000 bis 31.12.2000 in Höhe von 5.394,13 EUR (10.550,00 DM) nebst 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.01.2001 aus 5.394,13 EUR (10.550,00 DM) zu zahlen.

7. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für die Zeit vom 01.01.2001 bis 31.12.2001 in Höhe von 5.308,23 EUR (10.382,00 DM) nebst 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.01.2002 aus 5.308,23 EUR (10.382,00 DM) zu zahlen.

8. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für Januar 2002 in Höhe von 439,00 EUR (858,60 DM) nebst 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

9. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für Februar 2002 in Höhe von 438,36 EUR (857,35 DM) nebst 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

10. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger den Zinsschaden für März 2002 in Höhe von 437,71 EUR (856,09 DM) nebst 5%punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

11. Die Beklagten werden verurteilt als Gesamtschuldner den Klägern denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihnen aus dem notariellen Kaufvertrag des Notars B... vom 04.10.1995 zur Urkundenrolle B 2327/1995 entsteht und über den bereits ausgeurteilten Betrag von 139.957,10 EUR (273.732,29 DM) hinausgeht.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung ihres Vorbringens und machen insbesondere geltend, dass die Kläger sichere Kenntnis von der eingeschränkten Nutzbarkeit des Objektes gehabt hätten. Sie verweisen darauf, dass die Kläger das Objekt besichtigt hätten, das ihnen vor Auszahlung des Kaufpreises am 9. November 1995 sämtliche Bauunterlagen übergeben worden seien, darunter auch das Schreiben vom 1. September 1989. Zudem hätten die Kläger an den Hauptversammlungen des Vereins teilgenommen, auf denen die Problematik der eingeschränkten Nutzbarkeit thematisiert worden sei. Den Klägern seien auch die Protokolle der Versammlungen bis 1996 übergeben worden, auch in diesen frühen Jahren sei dieses Thema immer wieder angesprochen worden.

II.

Die Berufung der Kläger ist gemäß §§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, 517, 519, 520 ZPO zulässig.

In der Sache hat die Berufung der Kläger jedoch keinen Erfolg. Denn der notarielle Kaufvertrag vom 4. Oktober 1995 ist weder gemäß § 138 BGB nichtig, da sich eine sittenwidrige Überhöhung des vereinbarten Kaufpreises nicht feststellen lässt, noch haben die Beklagten die Kläger über die nicht vorhandene dauerhafte Wohnnutzungsmöglichkeit des Gebäudes arglistig getäuscht bzw. die nicht vorhandene dauerhafte Wohnnutzungsmöglichkeit arglistig verschwiegen, da sich eine solche Arglist der Beklagten nicht feststellen lässt.

Der zwischen den Klägern und den Beklagten am 4. Oktober 1995 geschlossene notarielle Vertrag über den 295/80.640 Miteigentumsanteil an den im Grundbuch des Amtsgerichts W... von T... Band 76 Blatt 2214 lfd. Nr. 1 Flur 2 Flurstück 323 sowie lfd. Nr. 2 Flur 2 Flurstück 321 verzeichneten Grundstück, gekennzeichnet als Parzelle 111, - auf das Schuldverhältnis der Parteien ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 § 5 EGBGB - ist nicht im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und damit nichtig.

Der Sachverständige V... hat, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt, dass sich der Verkehrswert des Verkaufsgegenstandes, bestehend aus einer Teilfläche des Gesamtgrundstückes, der Parzelle 111 und einer Baulichkeit, unter Beachtung aller ermittelten Werte und unter Ansatz der tatsächlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Umstände des mit einer zum Dauerwohnen genutzten, durch Schwarzbauten erweiterten Laube bebauten Grundstücks unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Verhältnisse und der vorhandenen Bebauungssituation zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages auf 226.000 DM beläuft, so dass dieser Verkehrswert nicht in einem für die Sittenwidrigkeit erheblichen Umfang von dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 250.000 DM abweicht.

Die Berufungsbegründung der Kläger gibt keinen Anlass von dieser erstinstanzlichen Feststellung abzuweichen.

Entgegen der Darlegung der Kläger ist der Sachverständige V... nicht von fehlerhaften Voraussetzungen bei der Erstellung seines Gutachtens ausgegangen. Insbesondere hat er weder die rechtlichen Grundlagen des zu bewertenden Objektes, noch die durch die zuständige Bauverwaltung gehandhabte Verwaltungspraxis bei der Bewertung des Objektes, noch dessen tatsächlichen Bauzustand missachtet oder außer Acht gelassen. Wie sich seinem Gutachten vom 4. Oktober 1995 unschwer entnehmen lässt und dies der Sachverständige bei seiner erstinstanzlichen Anhörung auch verdeutlicht hat, hat er das fehlende Baurecht für die Parzelle 111, das aber auch für die gesamte Kolonie B... Erben gilt, berücksichtigt, indem er bei der Ermittlung des Verkehrswertes davon ausgegangen ist, dass das Bewertungsgrundstück in einem als Grünfläche mit Kleingartennutzung ausgewiesenen Gebiet liegt und es sich planungsrechtlich um eine Fläche außerhalb von ausgewiesenen Baugebieten also um ein "Nicht-Baugebiet" handelt, so dass eine Wohnnutzung auch bei baurechtlich genehmigten Lauben ausgeschlossen gewesen war und auch heute noch ist. Jedoch wurde entgegen dieser rechtlichen Situation, wie dies letztlich zwischen den Parteien auch nicht streitig ist, durch die zuständige Bauverwaltung auf Grund der historischen Entwicklung des Gebietes, wie sie auch im Gutachten des Sachverständigen in Übereinstimmung mit dem Schreiben der Bauverwaltung vom 1. September 1989 sowie 4./2. Februar 2004 und der amtlichen Auskunft vom 30. März 2004 dargestellt ist, die Umnutzung der Lauben zum Dauerwohnen sowie die Schwarzbauten in Form von Erweiterungs- oder Anbauten geduldet. Dies gilt auch für die hier in Rede stehende Baulichkeit, die in den 30iger Jahren (1933) als Laube errichtet und von den Veräußerern ohne Baugenehmigung um einen Anbau erweitert wurde. Diese Umstände, die auch den vom Sachverständigen geschilderten Zustand der Baulichkeit im Zeitpunkt der Übergabe bzw. Übernahme des Kaufgegenstandes mit einschließt, hat der Sachverständige bei der Bewertung und Ermittlung des Verkehrswertes zu Grunde gelegt.

Das im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom 4. Oktober 1995 bzw. im Zeitpunkt der Übergabe des Kaufobjektes am 9. November 1995 damit vorhandene Verkehrswertrisiko der mit einer baurechtswidrigen Baulichkeit behafteten Parzelle 111 hat der Sachverständige zutreffend eingeschätzt. Soweit die Kläger mit der Berufungsbegründung vortragen, das Bezirksamt R... habe "zwischenzeitlich" den Rückbau des Gebäudes angeordnet, soweit es sich um einen Schwarzbau handelt, haben die Kläger auf Grund einer entsprechenden Auflage seitens des Senates mit Schriftsatz vom 25. August 2006 klargestellt, dass mit "zwischenzeitlich" der Zustand umschrieben wird, der erstinstanzlich unter Verweis auf die Schreiben des Bezirksamtes R... Verwaltung vom 4. Februar 2004 und der amtlichen Auskunft vom 30. März 2004 vorgetragen worden ist. Demzufolge stellt sich kein anderer Sachverhalt als erstinstanzlich vorgetragen zur Beurteilung. In diesen Schreiben wird die gültige Verwaltungspraxis hinsichtlich des planungsrechtlichen und baurechtswidrigen Zustandes in der Kolonie B... Erben dargelegt. Daraus ergibt sich, dass nach wie vor der oben dargelegte baurechtswidrige Zustand geduldet wird. Nach den Bekundungen des Zeugen Bi..., zuständiger Beamter im Bezirksamt R..., ist davon auszugehen, dass das Bezirksamt auch über den 31. Dezember 2009 hinaus eine Duldung aussprechen wird, falls bis zu diesem Zeitpunkt kein Bebauungsplan Rechtsgültigkeit erlangen sollte. Einen solchen Bebauungsplan für den betreffenden Bereich, der dieses Gebiet als allgemeines Wohngebiet ausweist, plant die Verwaltung für den Fall, dass der Flughafen T... geschlossen wird, so dass unter bestimmten Voraussetzungen sogar auch eine sogenannte aktive Duldung der baurechtswidrig errichteten Baulichkeiten erlangt werden kann. Daraus folgt aber auch zugleich, dass die Behauptung der Kläger, der Rückbau der Baulichkeit sowie eine Anordnung der Nutzungsänderung stehen bevor bzw. sei zu erwarten, die zudem nicht näher hinsichtlich des Zeitpunktes konkretisiert wird und sich damit letztlich als Schlussfolgerung aus der gehandhabten Verwaltungspraxis darstellt, nicht zutrifft. Einen entsprechenden Verwaltungsakt der zuständigen Baubehörde haben die Kläger bis heute nicht vorgelegt. Zudem übersehen die Kläger, dass es hinsichtlich des Verkehrswertes des Gebäudes sowie des durch besondere baurechtswidrige Situationen bedingte Verkehrswertrisikos auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages ankommt. Hierzu hat der Sachverständige zutreffend eingeschätzt, dass die bestehende Duldung des baurechtswidrigen Zustandes sowie die sich daran anknüpfende Duldungserwartung nicht auf die nach dem Abschluss des Vertrages liegenden Ereignisse sondern auf die vorherige jahrzehntelange Duldung der vorhandenen Dauerwohnnutzung zu stützen sei. Dies wird auch durch den Inhalt der Schreiben des Bezirksamtes R... vom 1. September 1989 sowie der Schreiben vom 4. bzw. 2. Februar 2004 und der amtlichen Auskunft vom 30. März 2004 bestätigt. Die Bauverwaltung bemüht sich, die baurechtswidrige Gestaltung der Baulichkeiten einzudämmen und für die Zukunft unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Gebäudeeigentümer sowie der Verwaltung den Bauzustand zu legalisieren. Soweit die Kläger behaupten, die Behörde habe Abrissverfügungen erlassen und hierzu einen konkreten Fall benennen, hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, dass nach seinen Recherchen diese Abrissverfügungen neu errichtete Wohnbauten betrafen. Entgegen der Auffassung der Kläger ergibt sich auch aus den von ihnen vorgelegten Schreiben der Bauverwaltung an die Beklagten vom 1. September 1989 hinsichtlich der Verwaltungspraxis zur Duldung der baurechtswidrigen Situation in der Kolonie B... Erben nichts anderes. Darin wird ausgeführt, dass Schwarzbautätigkeiten und Dauerwohnen in der Kolonie B... Erben baurechtlich unzulässig sind, dass insoweit in mehreren Fällen die Rechtmäßigkeit der Abrissanordnung durch Gerichtsurteile bestätigt worden sei, man gegen weitere illegale Bautätigkeit einschreiten werde, und zwar auch gegen bestehende Schwarzbauten, es aber auch beabsichtigt sei, ein Sanierungskonzept für das Koloniegelände zu erarbeiten, allerdings mit der Maßgabe, dass dieser Bereich in keinem Fall in ein Wohngebiet umgewandelt wird. Die Schreiben des Bezirksamtes R... vom 4./2. Februar 2004 nebst der amtlichen Auskunft vom 30. März 2004 geben den Stand der Bemühungen der Bauverwaltung über die Entwicklung dieses Sanierungskonzeptes wieder. Bei objektiver Betrachtungsweise kann das für die Einschätzung des Verkehrswertrisikos "baurechtswidriger Zustand des Gebäudes" maßgebliche Schreiben der Bauverwaltung vom 1. September 1989 letztendlich nur dahingehend verstanden werden, dass die Bauverwaltung einen status quo beachten werde.

Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass der Sachverständige V... den Verkehrswert des Objektes nach der Vergleichswertmethode ermittelt hat. Mag auch die Anwendung der Sachwertmethode bei der Ermittlung des Verkehrswertes wegen der Eigennutzung des erworbenen Objektes durch die Kläger näher liegend sein, so rechtfertigt sich hier im konkreten Fall die Anwendung der Vergleichswertmethode wegen der zuvor dargestellten Besonderheiten zur baurechtlichen Situation des zu bewertenden Objektes, zumal auch eine ausreichende Anzahl von Vergleichsfällen zur Verfügung steht. Alle neun herangezogenen Vergleichsfälle betreffen Objekte, die in der Kolonie B... Erben liegen und deshalb hinsichtlich der rechtlichen Ausgangssituation und der sich daran anschließenden baurechtlichen Verwaltungspraxis identisch sind. Entgegen der Auffassung der Kläger wurde damit gerade nicht eine falsche Ausgangsbasis bei den Vergleichsobjekten gewählt. Diese Vergleichsobjekte hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 2. Juni 2005 in Verbindung mit seiner mündlichen Anhörung im Einzelnen beschrieben und offen gelegt. Dabei hat der Sachverständige auch vom Bauzustand her solche Objekte ausgewählt, die dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind. Nach Ausscheiden von drei Objekten, die sich im Hinblick auf die Vergleichbarkeit als Ausreißer darstellen, hat der Sachverständige auf der Basis der Kaufpreise der übrigen Vergleichsfälle den Mittelwert mit 226.000 DM ermittelt. Dabei hat der Sachverständige V... keineswegs den für den Verkehrswert maßgebenden Faktor des angrenzenden Flughafens T... vernachlässigt, zumal die Vergleichsfälle den Zeitraum von 1990 bis Juni 1995 betreffen und, da sie im selben Gebiet Kolonie B... Erben liegen, ebenfalls den Faktor Flughafen T... beinhalten. Darüber hinaus hat der Sachverständige aber auch nachvollziehbar dargelegt, dass der Bodenwert der unmittelbar benachbarten Wohnbebauung im Bereich des Flughafen T... in dem Zeitraum 1990 bis 1995 von der damaligen allgemeinen Preisentwicklung nicht ausgeschlossen war, so dass er diesen Umstand als vernachlässigenswert erachtete, da auch in den Kaufpreisen der Vergleichsfälle dieser Umstand seinen Niederschlag gefunden haben muss. Soweit sich die Kläger, wie schon erstinstanzlich, auf ein Gutachten St... (Anlage K 14=Bl. 199 ff. d. A.) - es handelt sich um ein Objekt in der Kolonie B... Erben, Parzelle 38/39 - berufen, geht diese Einwendung fehl. Denn zum einen bezieht sich die Wertermittlung auf einen anderen Bewertungsstichtag, nämlich November 1996, zum anderen aber gibt der in diesem Gutachten ermittelte Verkehrswert des Grundstücks von 121.000 DM den reinen Bodenwert wieder, weil die aufstehende Baulichkeit wegen ihrer schlechten Bausubstanz wertmäßig ohne Ansatz blieb.

Aber selbst wenn man zu Gunsten der Kläger von den auf der Grundlage der Sachwertmethode ermittelten Verkehrswert von 195.000 DM (Ergänzungsgutachten des Sachverständigen V... vom 28. Februar 2005 - Bl. 482 ff. d. A.) ausgeht, lässt sich weder ein auffälliges Missverhältnis noch gar ein grob auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung feststellen. Auch bei der Ermittlung des Sachwertes des Verkaufsobjektes ist, wie dies im Einzelnen bereits zuvor dargelegt worden ist, der Sachverständige V... von den zutreffenden rechtlichen und tatsächlichen Anknüpfungstatsachen für die Wertermittlung ausgegangen, wobei er das Verkehrswertrisiko des baurechtswidrigen Zustandes der Baulichkeit durch eine Verminderung der objektiv begründeten Restnutzungsdauer von 30 Jahren auf 20 Jahre kompensiert hat.

Die Kläger können die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 4. Oktober 1995 auch nicht gemäß § 463 Satz 2 BGB a. F. verlangen. Denn eine Arglist der Beklagten hinsichtlich des Verschweigens, dass eine Nutzung des Gebäudes als dauernde Wohnnutzung nicht gegeben ist und insoweit nur eine Duldung der Baubehörde besteht, lässt sich nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht feststellen.

Das Kaufobjekt weist einen Sachmangel im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a. F. aus. Denn unstreitig ist nach dem materiellen Baurecht eine Bebaubarkeit für eine Wohnnutzung nicht gegeben. Dabei besteht ein solcher Sachmangel aber auch bereits darin, dass eine Baugenehmigung fehlt und dass - im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. Übergabe der Sache - auch keine rechtsverbindliche Erklärung der Behörde vorliegt, die den Erwerber Bestandsschutz gewährleistet und ihnen eine baurechtlich gesicherte Befugnis gibt, das Haus auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können (BGH NJW 1979, S. 2243 f.; BGH WM 1985, S. 230 f.; BGH NJW-RR 1987, S. 45; BGH NJW 1991, S. 2138; OLG Hamm NJW-RR 1997, S. 47). Denn die Behörde ist berechtigt, die Nutzung des baurechtswidrigen Zustandes zu untersagen.

Eine solche gesicherte behördliche Erklärung lag bei Abschluss des Kaufvertrages nicht vor. Auch aus dem Schreiben des Bezirksamtes R... vom 9. September 1989 ergibt sich eine solche gesicherte behördliche Erklärung nicht. Es wird zwar die Bereitschaft signalisiert, für diese baurechtswidrig errichteten Gebäude ein Sanierungskonzept zu entwickeln, jedoch wird auch deutlich gemacht, dass eine Wohnbebauung unzulässig ist und dass die Behörde sich vorbehält dagegen einzuschreiten. Da die Parteien das Gebäude, wie das Exposé aber auch das Angebot verdeutlichen für eine Wohnnutzung verkauft bzw. erworben haben, bestand demzufolge für die Beklagten als Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Denn ob für ein zu Wohnzwecken erworbenes Gebäude die zur Wohnnutzung nach dem Landesbaurecht notwendige bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt oder nicht, ist für den Käufer von wesentlicher Bedeutung. Dementsprechend kommt es darauf an, ob die Kläger als Erwerber wussten, dass das Hausgrundstück für eine dauernde Wohnnutzung nicht zugelassen ist oder ob die Beklagten die Kläger über diesen Umstand aufgeklärt haben, wobei hierfür der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend ist.

Der notarielle Vertrag vom 4. Oktober 1995, der von einem Einfamilienhaus spricht, enthält zur Nutzung des Objektes keine ausdrückliche Aussage. Weder aus dem Exposé, noch aus dem Inhalt der Wertermittlung des Architekten Ga..., noch aus der konkreten Örtlichkeit lässt sich entnehmen, dass für das erworbene Gebäude keine dauerhafte Wohnnutzung besteht. Das Exposé beschreibt die Umgebung des Kaufobjektes als "Kleinwohnanlage", während sich aus der von der Maklerin mit überreichten Wertermittlung des Architekten Ga... vom 3. Juli 1995 die Lage des Grundstücks mit "Kleingartenkolonie ähnliches Gelände mit beschränkter Baufreiheit" umschrieben wird. Daraus lässt sich nicht schließen, dass die Wohnnutzung des Gebäudes lediglich auf einer langjährigen, wenn auch teilweise über 50 jährigen Nutzung, beruht, im Übrigen aber es sich um baurechtswidriges Gebäude handelt, das auch von der zuständigen Bauverwaltung als solches betrachtet wird. Eine hinreichende und ordnungsgemäße Aufklärung seitens der Beklagten kann hierin nicht gesehen werden, zumal auch der äußere Anschein der Gebäude nicht zwingend den Eindruck vermittelt, dass die Gebäude in der Kolonie B... Erben nicht für eine dauerhafte Wohnnutzung zugelassen sind.

Mag sich aus diesen Umständen keine sicherere Kenntnis der Kläger darüber ergeben, dass das Kaufobjekt nicht zur dauerhaften Wohnnutzung zugelassen ist und nur auf Grund einer Duldung der Verwaltung als Wohnung genutzt wird, so hat das Landgericht auf Grund der durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt, dass die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über die bloße Duldung der Wohnnutzung in einem nicht zur Wohnbebauung frei gegebenen Gebiet informiert waren und damit Kenntnis hatten.

Zu dieser Feststellung gelangt das Landgericht auf Grund der Bekundungen der Zeugin W.... An diese Feststellung ist das Berufungsgericht gebunden. Die Berufungsbegründung vermag demgegenüber keine Anhaltspunkte aufzuzeigen, die dieser Feststellung entgegenstehen.

Gemäß § 529 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht an die von dem erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsache gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen. Diese Beweiswürdigung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, da es die gesetzlichen Vorgaben nach § 286 ZPO eingehalten hat. Nach § 286 ZPO hat der Richter nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und an die gesetzlichen Beweisregelungen gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf. So darf er beispielsweise einer Partei mehr glauben als einem beeideten Zeugen oder trotz mehrerer bestätigender Zeugenaussagen das Gegenteil einer Beweisbehauptung feststellen. Das Gericht hat die leitenden und tragenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung nachvollziehbar im Urteil darzulegen. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen, es genügt, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat.

An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat sich das Landgericht gehalten. Die Bekundungen der Zeugin W... sind in sich schlüssig, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Wenn die Kläger monieren, die Zeugin habe nur bekundet, dass eine der Fragen gewesen sei, ob das Grundstück "Bauland" war, so übersehen sie, dass die Zeugin aus zutreffenden Erwägungen wegen des vollständigen Wechsels des erstinstanzlichen Spruchkörpers zweimal vernommen worden ist und die Bekundungen der zweiten Vernehmung die erste Aussage der Zeugin mit einschließen. Demgemäß hat auch das Landgericht nicht nur gewürdigt, dass die Beklagten bei dem Verkaufsgespräch nicht nur betont haben, dass das Grundstück kein Bauland sei, sondern auch, dass immer die Rede davon gewesen sei, dass die Wohnnutzung vom Bezirksamt nur geduldet sei und der Kläger hierauf betont habe, dass er sich auskenne, Bescheid wisse und er sich bereits deswegen beim Bezirksamt erkundigt habe. Dabei handelte es sich, wie die Zeugin vermittelt hat, nur um ihre eigenen Wahrnehmungen und nicht um bloße Angaben vom Hörensagen. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Hinweise in dem den Klägern überlassenen Wertermittlungsbogen einem Kaufinteressenten allen Anlass boten, nachzufragen und zu eruieren, was die Lage des Grundstücks in einem Kleingartenkolonie ähnlichen Gelände mit beschränkter Baufreiheit bedeute und welche Auswirkungen damit verbunden seien, ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass die eingeschränkte Baufreiheit in Form einer bloßen Duldung der Wohnnutzung Gegenstand der Verkaufsgespräche gewesen ist. Es ist für den Senat auf Grund des Verhaltens des Klägers in der mündlichen Verhandlung auch nachvollziehbar, dass der Zeugin die Gesprächssituation und die Thematik des Gespräches bedingt durch das Verhalten des Klägers, das sie in ihrer Einschätzung schildert, im Kernbereich in Erinnerung geblieben ist. Demgegenüber ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass im Hinblick auf den langen Zeitablauf die zeitliche Einordnung dieses Geschehens nicht mehr eindeutig vorgenommen werden kann.

Entgegen der Rüge der Kläger ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Zeugen G... zu der in dessen Wissen gestellten Behauptung, die Beklagten hätten ihm gegenüber bei seiner Vertragsverhandlung die Problematik der Wohnnutzung bewusst verschwiegen und niemals in die Verkaufsverhandlungen eingeführt, nicht vernommen haben. Denn zutreffend verweist das Landgericht darauf, dass dann, wenn bei dem Verkaufsgespräch mit dem Zeugen G... über die problematische Situation bezüglich der Wohnnutzung des Gebäudes nicht gesprochen wurde, nicht geschlussfolgert werden kann, dass dies auch bei dem Verkaufsgespräch der Beklagten mit den Klägern nicht erfolgt sei. Auch die in das Wissen des Zeugen S... gestellte Indizientatsache zum Zeitpunkt des Auszuges der Beklagten aus dem verkauften Gebäude als wahr unterstellt, bringt die Aussage der Zeugin W... nicht zu Fall, da ein Widerspruch zwischen diesen beiden Bekundungen nicht besteht. Denn die Zeugin W... hat eindeutig angegeben, dass sie eine eindeutige zeitliche Einordnung des Geschehens nicht vornehmen könne.

Nach alledem war die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, § 543 Abs. 2 ZPO, sind nicht ersichtlich. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 263.203 € (vgl. Streitwert erster Instanz).

Ende der Entscheidung