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5 U 72/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 21.02.2008

Verkündet am 21.02.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 17. Januar 2008 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth sowie den Richter am Oberlandesgericht Grepel

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 20. Juni 2005 - 8 O 545/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Die Kosten der Nebenintervenientin (Streithelferin) trägt diese selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages. Mit notariellem Vertrag vom 25. Oktober 2002 kaufte die Klägerin von den Beklagten einen aus einer Halbinsel bestehenden Grundbesitz in der Gemarkung O... am O... See gelegen. Diesen aus zwei Flurstücken, einem größeren mit einer "Fischerhütte" bebauten Flurstück 113 und einem kleineren Waldflurstück 114, bestehenden Grundbesitz hatten die Beklagten zuvor mit notariellem Vertrag vom 11. November 1999 von der Streithelferin gekauft. Dieser Vertrag war in Bezug auf das Flurstück 113 im Grundbuch vollzogen worden. Das kleinere Flurstück 114 hatte die Streithelferin an eine dritte Person verkauft und übereignet.

Eingangs des notariellen Vertrages vom 25. Oktober 2002 ist unter Ziffer I Nr. 2 b - Grundbuchstand - festgehalten, dass der Notar darauf hingewiesen hat, dass die Beklagten mit Kaufvertrag vom 11. November 1999 zwar auch das Flurstück 114 erworben hätten, der Vertrag jedoch noch nicht im Grundbuch vollzogen sei und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer im Grundbuch insoweit Voraussetzung zur Verschaffung des Eigentums an diesem Grundstück sei, insbesondere kein Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung oder etwaiger Finanzierungsgrundpfandrechte erfolgen könne.

Der Kaufpreis war in Ziffer III des notariellen Vertrages als Festpreis mit 395.000,00 vereinbart, wovon ein Kaufpreisanteil von 370.000,00 € auf das Flurstück 113 und einen Kaufpreisanteil von 25.000,00 € auf das Flurstück 114 entfielen. Ziffer III Nr. 3 regelt die Fälligkeit des jeweiligen Kaufpreisanteils hinsichtlich der jeweiligen veräußerten Flurstücke, abhängig von der Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie Erteilung des Negativattestes bezüglich des gesetzlichen Vorkaufsrechts. Gemäß Ziffer III 3 war der Kaufpreisanteil für das Flurstück 113 bis zum 28. Februar 2003 zu hinterlegen, wenn hinsichtlich dieses Kaufpreisanteils die Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Ziffer III 2 nicht bis zum 20. Februar 2003 vorliegen sollten. In Ziffer V wurde die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel geregelt. Ziffer X enthält die Auflassung mit der Maßgabe, dass der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums hinsichtlich des jeweiligen Flurstücks erst stellen sollte, wenn ihm der Veräußerer den Erhalt des auf das jeweilige Flurstück entfallenden vollständigen Kaufpreis schriftlich mitgeteilt hatte. In Ziffer XI des Vertrages regelten die Parteien das Rücktrittsrecht wie folgt:

"Sollte der Kaufvertrag hinsichtlich des Flurstücks 114 aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht vollzogen werden können, so kann der Erwerber bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen vom Vertrag hinsichtlich dieses Grundstücks zurücktreten, jedoch nicht vom Kaufvertrag im Übrigen, d.h. hinsichtlich des Flurstücks 113. Insofern ist der Verkauf der Flurstücke 113 und 114 unabhängig voneinander.

Für diesen Fall der teilweisen Nichterfüllung oder des teilweisen Rücktritts werden etwaige Ansprüche des Erwerbs gegen den Veräußerer auf eine Höhe von maximal 25.000,00 € begrenzt."

Der Kaufvertrag wurde in der Folgezeit nur hinsichtlich des Flurstücks 113 erfüllt. Den Beklagten gelang es nicht, der Klägerin auch das Eigentum an dem Flurstück 114 zu verschaffen, und zwar auch bis heute nicht.

Unter dem 25. Oktober 2003 richtete die Klägerin an die Beklagten ein Schreiben, in dem sie Rücktrittsrechte geltend machte und, weil das von ihr erworbene Grundstück, Flurstück 113, als "Teil-Grundstück" einen wesentlich geminderten Verkehrswert habe, neben dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gemäß Ziffer XI Abs. 1 des Vertrages auch um Rückzahlung der für diesen Fall festgeschriebenen Rückforderungssumme von 25.000,00 € bat. Mit Anwaltsschreiben vom 01. Dezember 2003 setzte die Klägerin den Beklagten eine Frist zur Eigentumserschaffung an dem Flurstück 114 bis zum 14. Januar 2004 und kündigte für den fruchtlosen Fristablauf an, das vereinbarte Rücktrittsrecht auszuüben. Mit Anwaltsschreiben vom 09. Februar 2004 verlangte die Klägerin von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 25.000,00 € und darüber hinaus weiteren Schadensersatz in dieser Höhe wegen diverser Mängel.

Die Klägerin hat behauptet, das Flurstück 113 sei ohne das Flurstück 114 minderwertig, da das Flurstück 113 nicht die gesamte Insel erfasse, was zu einem Minderwert des Flurstücks 113 von 25.000,00 € führe.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 20. Juni 2005 - Az. 8 O 545/04 - unter Abweisung der Klage im Übrigen die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über den Basiszinssatz seit dem 21. Februar 2004 zu zahlen. Zur Begründung des Schadenersatzanspruches der Klägerin wegen Nichterfüllung hat das Landgericht ausgeführt, der Anspruch der Klägerin leite sich aus Ziffer XI Abs. 1, Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 25. Oktober 2002 her. Diese Regelung stelle nicht nur eine Anspruchsbegrenzung sondern auch eine Anspruchsgrundlage dar. Sie könne nicht losgelöst werden von Abs. 1. Danach hätten die Parteien etwaige Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte auf eine Summe von 25.000,00 € begrenzt und zwar unabhängig davon, ob die Klägerin tatsächlich den Rücktritt erklärt. Es reiche allein die Nichtverschaffung des Eigentums an dem Flurstück 114 aus. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf das Urteil des Landgerichts Potsdam Bezug genommen.

Mit Urteil vom 22. Dezember 2005 hat das Brandenburgische Oberlandesgericht auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 20. Juni 2005 teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, der Klägerin stehe weder ein vertraglicher noch ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch wegen teilweiser Nichterfüllung des Kaufvertrages zu. Ein vertraglicher Ersatzanspruch scheitere daran, dass der Wortlaut der Rücktrittsvereinbarung sowie der Sachzusammenhang mit den übrigen Vertragsbestimmungen dafür nichts erkennen lasse. Angesichts dessen habe die Klägerin nicht nur dartun und beweisen müssen, dass gleichwohl eine dahingehende Vereinbarung getroffen worden sei, sondern wegen der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des notariell Beurkundenden auch weshalb die Vereinbarung nicht so in dem Vertrag aufgenommen worden sei. Einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch stehe entgegen, dass der Vertrag von Anfang an in einen ohne weiteres erfüllbaren Teil und einen möglicherweise nicht erfüllbaren Teil aufgeteilt worden sei. Beide Teile seien rechtlich selbständig zu beurteilen. Das habe zur Folge, dass der durch die Nichtverschaffung des Eigentums an dem Flurstück 114 entstandene Schaden auch nur bei diesem Kaufvertragsteil Berücksichtigung finden könne und dadurch abgegolten sei, dass in dieser Höhe der Kaufpreis entfalle.

Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf das Urteil des Senats vom 22. Dezember 2005 Bezug genommen.

Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 02. Februar 2007 - V ZR 34/06 - das Urteil des Senats vom 22. September 2005 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Revisionsverfahrens an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Rücktrittsvereinbarung sei rechtsfehlerhaft. Es hätte dem unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin nachgehen müssen, nach dem diese aufgrund des Hinweises des Notars, die Verkäufer seien nicht Eigentümer des Flurstücks 114, erklärt habe, sie wolle bei Nichtübereignung des Flurstücks 114 einen festen Betrag von 25.000,00 DM erhalten, worauf sich die Beklagten eingelassen hätten, und danach die Rücktrittsvereinbarung in dem Grundstückskaufvertrag aufgenommen worden sei.

Die Beklagten machen nach wie vor geltend, die Klausel in Ziffer XI Abs. 2 könne nicht als Grundlage für einen Schadensersatzanspruch gesehen werden. Sie setze vielmehr einen derartigen Anspruch voraus. Zudem sei die Klausel nicht so aufzufassen, dass sie der Klägerin für den Fall eines Rücktritts einen sowohl nach oben als auch nach unten begrenzten Betrag von 25.000,00 € zuspreche.

Die Beklagten beantragen,

unter Aufhebung des Urteils (richtig: Abänderung des Urteils) des Landgerichts Potsdam vom 20. Juni 2005 - 8 O 545/04 - die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Streithelferin der Beklagten beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 20. Juni 2005 - 8 O 545/04 - abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin macht nach wie vor geltend, dass die Regelungen in Ziffer XI auf ihren ausdrücklichen Wunsch in den Vertrag aufgenommen worden sei, um einen festen Anspruch in Höhe von 25.000,00 € für den Fall zu begründen, dass das Flurstück aus einen von ihr, der Klägerin, nicht zu vertretenden Grund, auf sie nicht übertragen werden würde. Die Beklagten hätten sich verpflichtet, über die Reduzierung des Gesamtkaufpreises um 25.000,00 € hinaus ihr, der Klägerin, 25.000,00 € zu bezahlen, falls die Übereignung des Flurstücks 114 an sie nicht erfolgen werde.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 22. Juni 2000 in Verbindung mit dem Ergänzungsbeschluss vom 17. Januar 2008 Beweis durch Vernehmung der Zeugen Dr. J... und S... erhoben.

Die beabsichtigte Vernehmung des Zeugen H... konnte nicht erfolgen, weil der Zeuge als beurkundender Notar seitens der Klägerin nicht von seiner Pflicht zur Verschwiegenheit entbunden worden ist.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 17. Januar 2008 (Bl. 309 ff d. A.) Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 511 Abs. 1, 2 Nr. 1, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten wegen der teilweisen Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrages vom 25. Oktober 2002 aufgrund der Nichtverschaffung des Eigentums an dem Flurstück 114 der Flur 2 der Gemarkung O..., gestützt auf die vertragliche Vereinbarung in Ziffer XI erster und zweiter Absatz, Zahlung von 25.000,00 € verlangen. Gemäß Ziffer XI Absatz 1 kann die Klägerin als Erwerberin für den Fall, dass der Kaufvertrag hinsichtlich des Flurstücks 114 aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht vollzogen werden kann, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen hinsichtlich dieses Grundstückes vom Vertrag zurücktreten, nicht jedoch vom Kaufvertrag im Übrigen, d.h. hinsichtlich des Flurstücks 113. Gemäß Ziffer XI Absatz 2 des Vertrages wurde für diesen Fall der teilweisen Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrages vom 25. Oktober 2002 etwaige Ansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer auf eine Höhe maximal 25.000,00 € begrenzt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aufgrund der übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen Dr. J... und S... zur Überzeugung des Senats fest, dass die Klägerin über den Wortlaut der Regelung in Ziffer XI des notariellen Vertrages vom 25. Oktober 2002 hinaus für den Fall der Nichtverschaffung des Eigentums an dem Flurstück 114 nicht nur auf einen teilweisen Rücktritt vom Vertrag hinsichtlich des Flurstücks 114 beschränkt war, sondern auch Schadensersatz verlangen kann, und zwar unabhängig von der tatsächlich entstandenen Höhe des Schadens in Höhe von 25.000,00 €.

Nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugin S..., die den Grundstückskaufvertrag als Maklerin zwischen den Vertragsparteien vermittelt und auch an dem Beurkundungstermin vor dem Notar teilgenommen hat, war im Vorfeld der Beurkundung wegen der Eigentumsprobleme betreffend das Flurstück 114 in einem dritten Entwurf des Vertrages die sodann beurkundete Preisaufteilung auf die jeweiligen Flurstücke bereits geklärt. Ferner hat die Zeugin glaubhaft bekundet, dass dieser Vertragsentwurf wegen der offenen Eigentumsverschaffungspflicht betreffend das Flurstück 114 eine Regelung dahingehend enthielt, dass ein vertragliches Rücktrittsrecht ausdrücklich nicht vereinbart wird, sondern es bei den gesetzlichen Bestimmungen (§ 323 ff BGB) verbleiben soll und für den Fall der Nichtvollziehung des Kaufvertrages hinsichtlich des Flurstücks aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, dem Erwerber bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach Rücktritt das Recht eingeräumt war, Zug um Zug gegen Löschung einer etwa zu seinen Gunsten eingetragenen Vormerkung Erstattung des hierauf entfallenen Kaufpreisanteils zu verlangen, jedoch nicht vom Kaufvertrag im Übrigen zurücktreten zu können. Nach den weiteren Bekundungen der Zeugin S... wurde im Beurkundungstermin, nachdem durch den Notar noch einmal der Grundbuchstand erläutert worden war, seitens der Klägerin die Frage aufgeworfen, was geschieht, wenn die Beklagten das Grundstück nicht beschaffen können. Da zwischen den Beteiligten klar war, dass ein Rücktritt hinsichtlich des Flurstücks 113 nicht in Betracht kam, bedurfte es nur einer Regelung für den Fall der Nichtlieferung des Flurstücks 114. Aufgrund der Bekundungen der Zeugin S... steht fest, dass die - nach einer Unterbrechung des Beurkundungstermins - sodann beurkundete und von dem Notar formulierte Regelung in Ziffer XI erster und zweiter Absatz dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien entsprach. Denn die Klägerin hatte zur Sprache gebracht, dass ihr dann, wenn das Flurstück 114 nicht übereignet werden kann, ein Nachteil, den sie als Schaden verstand, entstehen würde und sie hierfür einen Ausgleich haben will. Mit dieser Forderung der Klägerin im Beurkundungstermin waren die Beklagten einverstanden. Die Klägerin hat in Anlehnung an den für das Flurstück 114 vereinbarten Teilkaufpreis ihre Forderung mit 25.000,00 € beziffert, wobei, wie die Zeugin S... glaubhaft ausgesagt hat, über den Betrag keine große Diskussion geführt wurde. Mit diesen Bekundungen der Zeugin steht die Aussage des Zeugen Dr. J..., der ebenfalls am Beurkundungstermin teilgenommen hat, in ihrem Kerngehalt in Einklang, insbesondere das Zustandekommen der Regelung, wonach für den Fall der teilweisen Nichterfüllung und des teilweisen Rücktritts etwaige Ansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer auf eine Höhe von maximal 25.000,00 € begrenzt werden, schildern beide Zeugen übereinstimmend. Auch nach den Bekundungen des Zeugen Dr. J... wurde nach Erörterung des aktuellen Grundbuchstandes, wonach die Beklagten nur hinsichtlich des Flurstücks 113 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren, und nach Erörterung der Aufteilung des Kaufpreises auf die beiden Flurstücke 113 und 114 von Seiten der Klägerin die Frage aufgeworfen, was ist, wenn das Grundstück, womit das Flurstück 114 gemeint war, nicht geliefert und das Eigentum hieran nicht verschafft werden kann. Die Klägerin habe sodann für den Fall der Nichtlieferung einen Betrag von 25.000,00 € gefordert, womit die Beklagten einverstanden gewesen seien, nachdem sie sich kurz geschlossen hätten.

Übereinstimmend haben die Zeugen auch bekundet, dass die Regelung der Ziffer XI zweiter Absatz, nämlich "für diesen Fall der teilweisen Nichterfüllung oder des teilweisen Rücktritts werden etwaige Ansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer auf eine Höhe von maximal 25.000,00 € begrenzt" durch den Notar selbst formuliert worden ist, ohne dass hierüber seitens des Notars nähere Erläuterungen, auch hinsichtlich des Wortes "maximal", erfolgten, so dass sich diese Formulierung als Zusammenfassung des von den Vertragsparteien geäußerten Willens darstellt. Da die Beklagten, wie auch von den Zeugen bekundet, nach ihrem Erkenntnisstand davon ausgingen, dass sie das Flurstück 114 von der dritten Person erwerben und der Klägerin deshalb das Eigentum an diesen Flurstück verschaffen können, war es für sie, die Beklagten, unschwer erkennbar, dass es der Klägerin mit ihrer Forderung auf Zahlung von 25.000,00 € nicht darauf ankam, den Kaufpreisanteil für dieses Flurstück 114 einzusparen, sondern dass es für die Klägerin entscheidend darauf ankam, den gesamten Grundbesitz zu erhalten, andernfalls aber eine Entschädigung für die nur teilweise Erfüllung der Vereinbarung und damit teilweise Nichterfüllung des Kaufvertrages zu bekommen. Für die Beklagten war aufgrund der von den Zeugen ebenfalls übereinstimmend bekundeten Äußerungen der Klägerin erkennbar, dass diese dafür in jedem Fall den Betrag von 25.000,00 € verlangt. Dieses Begehren der Klägerin haben die Beklagten akzeptiert. Mag dieses Einverständnis seitens der Beklagten, wie von dem Zeugen Dr. J... bekundet, nach einem Kurzschließen des Ehepaars O... mit einem Kopfnicken gegenüber dem Notar demonstriert worden sein oder das Einverständnis auf andere Weise konkludent erteilt worden seien, jedenfalls durch die Unterzeichnung des beurkundeten Vertrages mit der im Beurkundungstermin gefundenen Regelung in Ziffer XI des Vertrages haben die Beklagten ihr Einverständnis mit dem von der Klägerin im Beurkundungstermin erhobenen und erörtertem Begehren erklärt. Eine Erörterung, was durch diesen Betrag im Falle der Nichtlieferung des Flurstücks 114 abgedeckt sein sollte, hat, wie beide Zeugen übereinstimmend bekundeten, nicht stattgefunden. Damit war aber zugleich auch verdeutlicht und erkennbar, dass hinsichtlich der Höhe der geforderten Zahlung eine abschließende Regelung getroffen werden sollte.

Nach alledem war, da die Beklagten entgegen der eingegangenen Verpflichtung das Flurstück 114 nicht an die Klägerin übereignen konnten, die geltend gemachte Forderung gemäß § Ziffer XI Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 25. Oktober 2002 begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Als unterlegende Partei entspricht es den Grundsätzen der Kostenregelungen der § 91 ff ZPO, dass die Beklagten auch die Kosten des Revisionsverfahrens tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt § 708 Ziffer 10, § 711 ZPO.

Gegenstandwert für das Berufungsverfahren: 25.000,00 €

Ende der Entscheidung