Judicialis Rechtsprechung

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 2. Mai 2007 - 4 O 229/04 - teilweise, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, abgeändert:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin wird auf die Widerklage verurteilt,

a) an die Beklagten 12.485,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8. März 2004 zu zahlen,

b) die Beklagten von sämtlichen Verpflichtungen aus den Kreditverträgen mit der ... Bausparkasse ... vom 14. April 2003 entsprechend deren Kündigungsschreiben vom 12. Februar 2007 in Höhe von 118.562,22 € freizustellen, abzüglich des ausgekehrten Versteigerungserlöses von 49.230,09 €, soweit dieser Erlös auf die Forderung verrechnet worden ist,

Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Kaufvertrag vom 2. September 2002 des Notars ... in B..., Urkundsrollennummer 215/02 über die Eigentumswohnung Nr. 18 des Grundstücks ...-Straße 5 in L....

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden wie folgt verteilt:

Die außergerichtlichen Kosten des Widerbeklagten zu 3. tragen die Beklagten.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen diese zu 50 %. Im Übrigen trägt diese Kosten die Klägerin, die auch ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von jeweils 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt mit der Klage von den Beklagten Zahlung der letzten Kaufpreisrate aus einem notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung.

Die Beklagten begehren von der Klägerin als Veräußerin und den Widerbeklagen zu 2. und 3. als Vermittlern Schadensersatz in Höhe der ihnen entstandenen wirtschaftlichen Nachteile aus dem Kauf dieser Wohnung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2. Mai 2007 den Rechtsstreit gegen die Widerbeklagte zu 2., die von der Klägerin mit dem Vertrieb der von der Klägerin zu modernisierenden Wohnungen beauftragt war, und über deren Vermögen mit Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) vom 22. Mai 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, abgetrennt und das Verfahren insoweit zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt (Oder) verwiesen.

Durch sein am 02. Mai 2007 verkündetes Urteil hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der restlichen Kaufpreisrate in Höhe von 3.647,- € nebst Zinsen verurteilt und die gegen die Klägerin und den Widerbeklagten zu 3. gerichtete Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung seines Urteils hat das Landgericht ausgeführt, die Beklagten seien gemäß § 433 Abs. 2 BGB verpflichtet, der Klägerin den Restkaufpreis zu bezahlen. Zwischen der Klägerin und den Beklagten sei ein wirksamer Kaufvertrag über die Eigentumswohnung geschlossen worden. Die Restkaufpreisforderung sei fällig, nachdem die von der Klägerin auszuführenden Renovierungsarbeiten von den Beklagten am 15. März 2003 förmlich abgenommen worden seien.

Der Kaufvertrag sei nicht wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig. Die Beklagten hätten lediglich behauptet, dass der Kaufpreis um "mindestens" 50 % überteuert sei, so dass kein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung festgestellt werden könne. Die Festsetzung des Werts der Wohnung im Zwangsversteigerungsverfahren ergebe allenfalls eine Überschreitung des für August 2006 ermittelten Verkehrswerts um ca. 60 %. Zudem sei zu berücksichtigen, dass in diesem Wertgutachten der ermittelte Herstellungsaufwand für die Eigentumswohnung in Höhe von 82.000 € annähernd die Höhe des im Kaufangebot der Klägerin für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten für die Wohnung angegebenen Aufwands von 83.000 € erreiche, so dass auch hiernach keine erhebliche Abweichung der von den Vertragsparteien zu Grunde gelegten Einzelpositionen und den Wertansätzen vorliege. Darüber hinaus sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagten den Kaufvertrag über die Wohnung in einer Zwangslage oder in einer ihren besonderen Schutz erfordernden Situation abgeschlossen hätten.

Die von den Beklagten gegen die Klägerin erhobene Widerklage sei zulässig, aber unbegründet. Eine Pflichtverletzung der Klägerin gegenüber den Beklagten sei nicht dargelegt. Soweit die Beklagten vortrügen, dass sie nach dem Inhalt der Beratungsgespräche von einer Rentabilität und einer für sie tragbaren Finanzierung hätten ausgehen können, beruhe diese Einschätzung nicht auf Hinweisen der Klägerin. Die Beklagten seien vielmehr von der Widerbeklagten zu 2. und deren Mitarbeitern beraten worden und deren möglicherweise vorwerfbares pflichtwidriges Vorgehen könne der Klägerin nicht zugerechnet werden. Letztlich habe es den Beklagten oblegen, die ausreichenden finanziellen Mittel zur Erfüllung der von ihnen mit dem Grundstückskaufvertrag übernommenen Verpflichtung zu beschaffen.

Auch die Widerklage gegen den Widerbeklagten zu 3. bleibe ohne Erfolg. Der Vortrag der Beklagten gebe für eine Verpflichtung des Widerbeklagten zu 3., sie umfassend über die Rentabilität und Finanzierbarkeit des beabsichtigten Erwerbs der Eigentumswohnung zu beraten, nichts her. Die Beklagten hätten auch nicht darzulegen vermocht, dass der Widerbeklagte zu 3. für die Widerbeklagte zu 2. tätig geworden sei. Selbst dies unterstellt, würde dies zu keiner Haftung des Widerbeklagten zu 3. führen, weil für die Folgen eines möglichen Fehlverhaltens des Vertreters grundsätzlich der Vertretene einzutreten habe, es sei denn, er hätte ein besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Allein der Umstand, dass der Widerbeklagte zu 3. die Beklagten in Versicherungsangelegenheiten beraten und diese auch aus privaten Anlässen gekannt habe, reiche hierfür nicht aus. Zudem sei nicht ersichtlich oder vorgetragen, dass der Beklagte zu 3. eine persönliche Gewähr für einen wirtschaftlichen Erfolg der Beklagten bei der Durchführung des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung oder den späteren Abschluss der Darlehensverträge zur Finanzierung des Kaufpreises übernommen habe.

Gegen das Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die sie, soweit sie gegen die Widerbeklagte zu 2. gerichtet war, in der mündlichen Verhandlung vom 30. Oktober 2008 zurückgenommen haben.

Die Beklagten rügen eine unvollständige Wiedergabe des Sachverhalts sowie eine fehlerhafte rechtliche Würdigung desselben.

Das Landgericht habe bei der Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages im Hinblick auf § 138 BGB das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung falsch gewichtet und nicht in den Gesamtkontext gestellt. Das tatsächliche Volumen des Rechtsgeschäfts belaufe sich nach dem Berechnungsbeispiel auf ca. 121.000 €. Zudem rechtfertige der Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts die Annahme einer Sittenwidrigkeit. Die Klägerin und die Widerbeklagten zu 2. und 3. hätten ihre, der Beklagten, Unerfahrenheit ausgenutzt, indem sie ihnen das Objekt in einem abgestimmten Zusammenspiel auf der Grundlage eines falschen Berechnungsbeispiels als Altersvorsorge angedient und sie unter der Vorspiegelung, dass eine Finanzierungszusage vorliege, kurzfristig zum Notar geführt. Erst nach Vertragsabschluss sei ihnen, den Beklagten, offenbart worden, dass die Finanzierung doch nicht stehe.

Zudem liege ein Beratungsverschulden der Widerbeklagten zu 2. und 3. vor, welches auch der Klägerin anzulasten sei, weil diese über ihren Mitgeschäftsführer, der zugleich Vorstandsvorsitzender der Widerbeklagten zu 2. gewesen sei, mit dieser wirtschaftlich verflochten sei. Die Widerbeklagten zu 2. und 3. hätten eine wirtschaftliche Beratungstätigkeit mit dem gemeinsamen Ziel entfaltet, sie, die Beklagten, für den Erwerb des Anlageobjekts zu gewinnen. Das in diesem Rahmen erstellte persönliche Berechnungsbeispiel vom 13. August 2002 sei nicht geeignet gewesen, ihnen, den Beklagten, ein zutreffendes Bild von der wirtschaftlichen Belastung, die die Anlage mit sich gebracht habe, zu vermitteln. Bei zutreffender Beratung hätten sie, die Beklagten, von einem Erwerb der Eigentumswohnung abgesehen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 25. Juli 2007

1. die Klage abzuweisen,

2. auf die Widerklage die Widerbeklagten zu 1. und 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen,

a) an sie 12.485,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b) sie von sämtlichen Verpflichtungen aus den Kreditverträgen mit der ... Bausparkasse ... vom 14. April 2003 in Höhe von derzeit 118.562,22 € entsprechend dem Kündigungsschreiben der B... vom 12. Februar 2007 freizustellen, abzüglich des an die B... ausgekehrten Versteigerungserlöses von 49.230,09 €, soweit dieser Betrag auf die Forderung verrechnet worden ist,

Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Kaufvertrag vom 2. September 2002 des Notars ... in B... UR-Nr. 215/02 über die Eigentumswohnung Nr. 18 des Grundstücks ...-Straße 5 in L....

Die Klägerin und der Widerbeklagte zu 3. beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin und der Widerbeklagte zu 3. verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gesetzten Schriftsätze sowie der vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 20. November 2008 Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen. Wegen der Beweisfragen wird auf den Inhalt des Beschlusses des Senates vom 20. November 2008 und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf den Inhalt der Protokolle des Senates vom 07. Mai 2009 (Bl. 689 d.A.) und 13. August 2009 (Bl. 720 ff. d.A.) Bezug genommen.

II.

1)

Die Berufung der Beklagten ist statthaft (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 513, 517, 519, 520 ZPO).

2)

a) Zu Unrecht rügen die Beklagten in prozessualer Hinsicht, dass der Tatbestand im angefochtenen Urteil unvollständig sei. Gemäß § 313 Abs. 2 ZPO sind im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp darzustellen, während wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen - wie vorliegend ausführlich geschehen - verwiesen werden soll.

b) Mit Erfolg wehren sich die Beklagten dagegen, dass sie auf die Klage zur Zahlung des Restkaufpreises verurteilt worden sind.

Zwar ist zwischen der Klägerin und den Beklagten dadurch, dass die Beklagten am 02. September 2002 ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung abgegeben haben, und die Klägerin dieses formwirksame (§ 311 b Abs. 1 BGB) Angebot mit notarieller Urkunde vom 16. September 2002 innerhalb der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB ebenso formwirksam angenommen hat, ein wirksamer Vertrag über eine von der Klägerin noch zu renovierende Altbauwohnung zustande gekommen. Denn dass dieser Vertrag als wucherisches Geschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig wäre, vermag der Senat nicht festzustellen.

Gemäß § 138 Abs. 1 BGB kann ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstoßen und damit nichtig sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und sonstige Umstände hinzutreten, insbesondere wenn der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Ist das Missverhältnis besonders groß, so kann allein deswegen der Schluss auf eine bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragspartner hemmenden Umstands - und damit auf eine verwerfliche Gesinnung - gerechtfertigt (BGH WM 1981, 404; WM 1981, 1050), oder gar zwingend nahe gelegt sein. Dabei kommt es für das Vorliegen eines "besonders groben" Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Vermutung der verwerflichen Gesinnung allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen (BGH NJW-RR 1993, 198) an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis bereits dann ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH NJW 1992, 899). Maßgeblicher Zeitpunkt für den Vergleich der Werte von Leistung und Gegenleistung ist der Vertragsschluss (BGH WM 1996, 262). Auf eine spätere Veränderung des Wertes oder der Verhältnisse kommt es nicht an.

Nach diesen Maßgaben ist die Annahme eines groben Missverhältnisses zwischen dem Kaufpreis und der Gegenleistung nicht gerechtfertigt.

Der Kaufpreis war mit 104.200,- € vereinbart. Nur dieser ist bei der Gegenüberstellung von Leistung und Gegenleistung zu berücksichtigen. Hinzuzurechnen sind entgegen der Ansicht der Beklagten nicht etwa die Nebenkosten des Kaufs und die Darlehensgebühren. Diese stellen keine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks dar, sondern von dem Käufer zu tragende Aufwendungen. Dem Kaufpreis würde, die Richtigkeit der Behauptung der Beklagten unterstellt, ein Verkehrswert von 65.000,- € - der im Zwangsversteigerungsverfahren allerdings für das Jahr 2006 ermittelt wurde - gegenüberstehen. Er erreicht damit 62 % des Kaufpreises. Auch die übrigen Umstände sprechen gegen eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises. Denn in dem von den Beklagten herangezogenen Wertgutachten ist der Herstellungsaufwand für die von den Beklagten gekaufte Eigentumswohnung mit 82.000,- € ausgewiesen und damit der im Kaufangebot für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten für die Wohnung angegebene Aufwand in Höhe von 83.360,- € nahezu erreicht. Auch stimmt der im Kaufvertrag angegebene Bodenwert von 10.420,- € mit dem in dem Verkehrswertgutachten angegebenen Wert von ca. 10.500,- € nahezu überein. Damit ist die Differenz zwischen dem von dem Beklagten behaupteten Verkehrswert und dem Kaufpreis nicht derart grob, dass der Schluss auf eine bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines sie hemmenden Umstands gerechtfertigt wäre. Es ist auch im Übrigen nicht dargetan, dass der für die Beklagten ungünstige Kaufvertrag - und nur um diesen geht es - unter dem Zwang der Verhältnisse geschlossen worden wäre.

Ist hiernach der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kaufpreises gemäß § 433 Abs. 2 BGB entstanden und der Restkaufpreis nach Abnahme der von der Klägerin zu erbringenden Renovierungsleistungen zur Zahlung fällig, so hat die darauf gestützte Klage der Klägerin dennoch keinen Erfolg. Denn die Beklagten sind durch eine der Klägerin anzulastende fehlerhafte Beratung zu einem sie schädigenden Vertragsschluss motiviert worden, so dass sie gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i.v.m. §§ 249 ff BGB im Wege des Schadensersatzes verlangen können, so gestellt zu werden, als hätten sie von dem Vertragsschluss abgesehen.

Die Beklagten sind durch Fehlinformationen der ihnen durch den Widerbeklagten zu 3. vermittelten Widerbeklagten zu 2. zu dem Abschluss des Kaufvertrages verleitet worden und die Klägerin muss sich dieses Verhalten der Widerbeklagten zu 2. zurechnen lassen.

Die Widerbeklagte zu 2. ist gegenüber den Beklagten, die ihr von dem Widerbeklagten zu 3. als Interessenten an einer Alterssicherung vorgestellt worden war, als Anlageberaterin aufgetreten. Sie hat ihnen in der zweiten Augusthälfte 2002 die Eigentumswohnung als Altersanlage empfohlen und die Finanzierung der Wohnung auch ohne Eigenkapital in Berechnungsbeispielen als machbar dargestellt, so dass die Beklagten, hiervon überzeugt, den von der Widerbeklagten zu 2. bestellten Notartermin am 2. September 2002 wahrgenommen und das Kaufangebot abgegeben haben, obwohl zu diesem Zeitpunkt eine Finanzierungszusage einer Bank nicht vorlag.

Durch die Informationen und Empfehlungen der Widerbeklagten zu 2. ist ein in den Abschluss des Immobilienkaufvertrages mündendes Beratungsverhältnis begründet worden. Zwar obliegt es jeder Partei selbst, dass ihre Interessen ausreichend gewahrt werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, kann jedoch zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer oder Vermittler - wenn dessen Verhandlungsverschulden dem Verkäufer gemäß § 278 BGB zuzurechnen ist - im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorgelegt werden, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; BGH NJW 2001, 2021; NJW 2003, 1811, 1812; 2005, 820, 821; NJW 2005, 983; BGH WuM 2005, 205; BGH WM 2007, 174, 175; BGH NJW 2008, 3060, 3061).

Vorliegend ist hiernach der Abschluss eines Beratungsvertrages zu bejahen. Den Beklagten kam es auf eine fachkundige, auf ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse zugeschnittene Beratung an. Die Widerbeklagte zu 2. hat sich hierauf eingelassen, den Beklagten entsprechend ihren Einkommensverhältnissen den Erwerb eines der Objekte der Klägerin empfohlen und ihnen ein auf deren wirtschaftliche Verhältnisse zugeschnittene Berechnung der Investition erstellt. Ein solcher Vertrag verpflichtet den Vermittler zur richtigen und vollständigen Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind oder sein können (BGH NJW-RR 2005, 1121). Das heißt, der Anlagevermittler muss so beraten, dass der Anleger das wirtschaftliche Risiko der Investition auch erkennen kann. Bei dem Erwerb einer vollfinanzierten Immobilie zur Altersvorsorge sind dies vor allem die Aufwendungen, die der potentielle Erwerber aufbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können (BGHZ 156, 371, 377; BGH ZfIR 2005, 51). Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes bildet dabei das Kernstück der Beratung (Czub, ZfIR 2007, 41, 46), da diese den Käufer von der Möglichkeit überzeugen soll, das Objekt erwerben und halten zu können. Bei der Berechnung des Eigenaufwandes muss der Verkäufer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten berücksichtigen. Denn die in dem Beispiel angegebenen Mieteinnahmen bilden die Grundlage der Berechnung. Der Gedanke, dass diese tatsächlich nicht erzielt werden, liegt dem Kaufinteressenten fern. Für ihn erscheint es als selbstverständlich, dass die Angaben zu den zu erzielenden Mieten zutreffen. Daran ändert auch ein Haftungsvorbehalt dahingehend, dass die Angaben zu den Mieterlösen Bestandteil eines "unverbindlichen Rechenbeispiels" sind, nichts, wenn, wie vorliegend, die Zahlen und Rechenergebnisse sorgfältig ermittelt sein sollen und damit ein Vertrauen in die Solidität der Angaben hervorgerufen wird, welches den Haftungsvorbehalt relativiert. Auch fällt eine Zurverfügungstellung einer Erstvermietungsgarantie für das erste Jahr bei einer als Alterssicherung gedachten Investition, die einschließlich der Vertragskosten vollständig finanziert werden soll, nicht ins Gewicht, weil sie ein Leerstandsrisiko nach Ablauf des Garantiejahres nicht beseitigt (BGH NJW 2008, 3699, 3700). Wenn der Berater hierbei in tatsächlicher Hinsicht die Ertragserwartung der Immobilie zu positiv darstellt und den Interessenten zum Vertragsabschluss veranlasst, verletzt er seine Beratungspflichten (BGH WM 2005, 69, 70). Für den Kaufentschluss bedeutsam ist ferner die Frage, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse des Interessenten eine vollständige Fremdfinanzierung zulassen. Lässt sich der Beratende auf eine derartige Überprüfung ein, darf der Beratende kein zu positives Bild hierüber zeichnen.

Vorliegend verfügten die Beklagten, was die Widerbeklagte zu 2. aufgrund der Selbstauskunft der Beklagten vom 21. August 2002 wusste, mit Ausnahme ihres Gehalts über keinerlei Eigenmittel. Ihnen kam es bei der Altersvorsorge auch erkennbar darauf an, von Anfang an nichts zuzahlen zu müssen. Entsprechend sieht das Berechnungsmodell vor, dass sich der Immobilienerwerb durch die Mieteinnahmen und die Steuerersparnisse selbst trägt und nicht mit aus Eigenmitteln aufzubringenden Belastungen verbunden ist. Aufgrund dieser Vorgaben bestand eine erhöhte Pflicht der Widerbeklagten zu 2., in dem Berechnungsbeispiel angemessen das Kostenrisikos unter dem Gesichtspunkt des möglichen Ausfalls von Mieteinnahmen wegen uneinbringlicher Mietzinsen oder wegen Wohnungsleerstands zu berücksichtigen. Denn gerade dieses Risiko hat bei fehlenden Eigenmitteln entscheidenden Einfluss auf die Frage, ob das Objekt kostenneutral erworben und gehalten werden kann. Dieses Risiko hat die Widerbeklagten zu 2. bei dem Berechnungsbeispiel vom 13. August 2002, welches die Beklagten ihrer Entscheidung für die Anlage zu Grunde legten, nicht berücksichtigt. Für das erste Jahr gilt zwar noch der Erstvermietungsgarantievertrag. Für die 56,61 m² große Wohnung war damit ein Mietzins von 5,30 €/m², also 300,03 €/mtl. garantiert. Das Berechnungsbeispiel geht aber auch nach Ablauf des ersten Jahres für die Jahre 2004 bis 2011 von regelmäßig zu erzielenden Mieteinnahmen von 300,00 € pro Monat aus, ohne dass die Gefahr nicht einziehbarer Mietzinsen in dem Berechnungsbeispiel Niederschlag gefunden hätte.

Darüber hinaus wurde den Beklagten seitens der Widerbeklagten zu 2. ein zu positives Bild über die Finanzierungsmöglichkeit vermittelt. Mit den Bekundungen des Widerbeklagte zu 3., an dessen Glaubwürdigkeit zu zweifeln der Senat keinerlei Anlass sieht, zumal ihr die Aussagen der Zeugen S... und K... nicht entgegenstehen, hat die Widerbeklagte zu 2. die Finanzierungsmöglichkeit der Anlage durch den Zeugen K... überprüfen lassen. Wie der Widerbeklagte zu 3. in seiner ergänzenden Aussage vor dem Senat präzisiert hat, wurde seitens der Widerbeklagten zu 2. auf die telefonische Übermittlung eines positiven Ergebnisses dieser Überprüfung hin der Notartermin bestimmt und von den Beklagten, die über das positive Ergebnis informiert worden waren und aufgrund der Angaben des Widerbeklagten zu 3. von einer Bankzusage ausgingen, wahrgenommen. Durch diese Verfahrensweise musste in den Beklagten der Eindruck entstehen, dass alle mit der Investition verbundenen Fragen geklärt seien, was sie zugleich daran hinderte, das mit der Anlage tatsächlich verbundene Risiko zu erkennen. Der in dem an die Klägerin gerichteten notariellen Vertragsangebot enthaltene Hinweis, dass die Finanzierung Angelegenheit des Käufers sei, konnte danach und weil er bei der Vielzahl der zu verlesenden Klauseln leicht in den Hintergrund geraten konnte, keine Warnfunktion mehr entfalten.

Die Klägerin hat für diese Beratungsfehler einzustehen.

Sie haftet gemäß § 278 BGB, da die Widerbeklagte zu 2. als ihr Erfüllungsgehilfin anzusehen ist.

Werden Vertragsverhandlungen von einem Vertreter oder Erfüllungsgehilfen geführt, so richten sich Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen grundsätzlich nach § 278 BBGB gegen den Vertretenen und nicht gegen den Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der ihm obliegenden Verbindlichkeiten als seine Hilfsperson tätig wird. Dem steht eine selbständige Stellung des Erfüllungsgehilfen als Anlagevermittler nicht entgegen. Entscheidend ist, ob er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die typischerweise ihr obliegen (BGH WM 1996, 315, 316).

Den Verkäufer einer Kapitalanlage trifft eine Nebenpflicht bzw. selbständige Hauptpflicht aus einem Beratungsvertrag, wenn es auf Grund von Vertragsverhandlungen zur ausdrücklichen Erteilung von Rat gekommen ist. Überlässt der Verkäufer die Führung wesentlicher Vertragsverhandlungen einem Dritten, so trägt der Verkäufer das mit dieser Arbeitsteilung verbundene Risiko (BGH NJW 2003, 1811 f; WM 1996, 315, 316; BGHZ 140, 111, 116).

Vorliegend beschränkte sich die Tätigkeit der mit der Vermittlung beauftragten Widerbeklagten zu 2. nicht auf reine Vermittlungstätigkeiten. Sie hat vielmehr Tätigkeiten entfaltet, die dem Pflichtenkreis der Klägerin als der Verkäuferin zuzuordnen sind und war damit Hilfsperson in deren Pflichtenkreis, so dass die Klägerin sich deren Handeln gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss.

Die Klägerin selbst ist mit den Beklagten vor Vertragsabschluss nicht in Kontakt getreten. Sie hat der Widerbeklagten zu 2. bei den Vertragsverhandlungen, die üblicherweise Anlass für Erläuterungen, Abmachungen und ergänzende Fragen sind, freie Hand gelassen. Es war die Widerbeklagte zu 2., die den Beklagten das Objekt für die Beklagten ausgehend von deren finanziellen Verhältnissen ausgesucht und es ihnen näher vorgestellt hat, die den Kaufpreis genannt, für den Notartermin gesorgt und dem Notar die vorformulierten Vertragsunterlagen übermittelt hat. Schon damit wurden wesentliche Kaufvertragsverhandlungen, die in das Kaufangebot der Beklagten mündeten, vollständig und allein von der Widerbeklagten zu 2. geführt. Ausschlaggebend für den Kaufentschluss der Beklagten war dabei vor allem die Beispielrechnung der Widerbeklagten zu 2. und die durch den Widerbeklagten zu 3. als deren Hilfsperson übermittelte Nachricht von der finanziellen Realisierungsmöglichkeit. Mit diesem Berechnungsbeispiel und der Darstellung zu seiner Ausführbarkeit und Umsetzbarkeit hatte die Widerbeklagte zu 2. erst einen derartigen Kaufanreiz geschaffen, dass die Beklagten in deren Anschluss ohne weitere Überlegungen bereits zwei Wochen nach ihrer Vorlage zum Abschluss des Vertrages entschlossen waren. Die Widerbeklagte zu 2. mag zwar die Beklagten nicht ausdrücklich darauf hingewiesen haben, dass sie für die Klägerin berate. Ihr Wille zur Vertretung der Klägerin ergibt sich jedoch aus dem nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigenden Umstand, dass sie für die Klägerin den Vertragsschluss herbeigeführt hat und die Beratung diesem Zweck diente (Czub, ZfIR 2007, 41, 49).

Weil die Angaben zur Finanzierung des Kaufs während der Verhandlungen der Beklagten mit der Widerbeklagten zu 2. als Erwerbsanreiz genutzt worden waren, war die Widerbeklagte zu 2. nicht etwa im Pflichtenkreis eines Finanzierungsinstitutes tätig geworden, so dass die in diesem Rahmen entfaltete Tätigkeiten entgegen der Ansicht der Klägerin nicht der Anbahnung einer Finanzierung zuzuordnen sind. Denn das Beispiel sollte den Beklagten ja erst einmal vor Augen führen, dass sich der Kauf überhaupt für sie lohnt. (BGH NJW 1996, 451, 452). Sämtliche Maßnahmen der Widerbeklagten zu 2., die zu dem Kaufentschluss der Beklagten führten, sind damit dem Pflichtenkreis der Klägerin als Verkäuferin zuzuordnen. Denn hierfür reicht es aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (BGHZ 140, 111, 116; BGH NJW 2001, 2021; NJW 2003, 1811, 1813). Nach alledem war die Widerbeklagte zu 2. nicht nur Maklerin sondern zugleich Hilfsperson der Klägerin, in deren Pflichtenkreis sie die Aufgaben wahrgenommen hat. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (BGH NJW 1996, 451, 452).

Schließlich kann sich die Klägerin nach dieser Vorberatung durch die Widerbeklagte zu 2. nicht damit entlasten, dass nach Ziff. VIII des Kaufvertrags die Finanzierung des Kaufpreises allein Sache des Käufers sei. Auch wenn der Verkäufer davon ausgehen kann, dass sich sein Vertragspartner selbst über Art und Umfang der mit dem Erwerb verbundenen finanziellen Belastungen im eigenen Interesse Klarheit verschafft, so besteht eine Aufklärungspflicht aber dann, wenn, wie vorliegend wegen der oben geschilderten besonderen Umstände, davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH NJW 1997, 3230, 3231; NJW 2001, 2021).

Zudem würde der Hinweis, dass die Finanzierung Sache der Beklagten sei im vorliegenden Fall einer fehlerhaften Beratung allenfalls und nur unter besonderen Umständen der Einwand des Mitverschuldens eröffnen (BGH NJW 1982, 1095 f). Denn wenn ein Schadensersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben ist, ist dem Schädiger nach Treu und Glauben und wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit desjenigen, der auf den Rat eines vermeintlich Sachkundigen vertraut, in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe ihm nicht vertrauen dürfen (BGH NJW 1998, 302, 305; 2003, 1811, 1814).

Die Verletzung der Beratungspflicht des Verkäufers begründet eine Haftung, auch wenn sie nur auf Fahrlässigkeit beruhen würde. Auf die Frage, ob seitens der Widerbeklagten zu 2. vorsätzlich gehandelt wurde, kommt es hiernach nicht an. Denn die Klägerin, die eigenes fehlendes Verschulden sowie das der Widerbeklagten zu 2. als ihrer Erfüllungsgehilfin zu beweisen hat (Palandt/Heinrichs, 68. Aufl. § 280 Rn. 40), hat insoweit zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen. Das Berechnungsbeispiel datiert vom 13. August 2002, so dass es nicht auf einer unvollständigen Darlegung der Beklagten über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse in der Aufstellung vom 21. August 2002 beruhen kann. Zudem ist nicht näher dargelegt, welche Auswirkungen dies auf das Berechnungsbeispiel und die an Hand desselben ermittelte Kostenneutralität bzw. die bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebotes nicht geklärte Finanzierungssituation hätte haben können.

Der Senat hat davon auszugehen, dass jeder der aufgeführten Beratungsfehler für sich allein für den Kaufentschluss der Beklagten ursächlich gewesen ist. Denn wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist Darlegungs- und Beweispflichtig dafür, dass der Geschädigte den Hinweis unbeachtet gelassen hätte und auch bei aufklärungsgerechtem Verhalten den Vertrag so, wie geschehen, geschlossen hätte (st. Rspr. BGH NJW 1998, 302; BGH NJW 2001, 2021; BGH NJW 2005, 983; BGH WuM 2005, 205 (Czub, ZfIR 2007, 41, 52)). Insoweit wird die Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet. Diese Vermutung hat die Klägerin nicht widerlegt. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Beklagten auch dann für den Kauf entschlossen hätten, wenn sie auf das Risiko eines Leerstandes bzw. Mietausfalls oder darauf hingewiesen worden wären, dass keine sichere Finanzierungsgrundlage bestand.

Die schuldhafte Schlechterfüllung des Beratungsvertrages verpflichtet die Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § § 249 ff BGB zum Ersatz des den Beklagten entstandenen Schadens. Sie sind so zu stellen, als hätten sie von dem Vertragsschluss abgesehen (Czub, ZfIR 2007, 41, 52) und damit keine Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung begründet.

c) Aus den obigen Ausführungen zur Klage, die für die gegen die Klägerin gerichtete Widerklage entsprechend gelten, folgt, dass die Klägerin gemäß §§ 249 ff BGB den Beklagten neben dem gezahlten Kaufpreis alle Nebenkosten des Erwerbs sowie die bereits gezahlten Kosten für die Finanzierung des Kaufs zu ersetzten hat (Czub, ZfIR 2007, 41, 52).

Demnach schuldet die Klägerin den Beklagten Ersatz der gezahlten Kreditraten incl. der Prämien, die auf die wegen des Immobilienerwerbs abgeschlossene Lebensversicherung gezahlt wurden (BGH NJW 2003, 1811, 1814).

Ferner hat sie die mit dem Abschluss des Vertrages verbundenen Kosten wie die Notargebühren, die Grunderwerbssteuer und die Gerichtsgebühren zu ersetzen.

Der Höhe nach hat die Klägerin den hierfür geltend gemachten Betrag von 12.485,26 € nach Vorlage der entsprechenden Belege nicht mehr bestritten.

Schließlich hat die Klägerin die Beklagten von ihren nach Anrechnung des Versteigerungserlöses noch bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber der B...-Bank aus den Kreditverträgen und dem Lebensversicherungsvertrag freizustellen.

d) Zu Recht und mit zutreffenden Gründen hat das Landgericht hingegen die Widerklage gegen den Widerbeklagten zu 3. abgewiesen.

Der Widerbeklagte zu 3. war Versicherungsmakler der Beklagten. Wie er selber zugesteht, hat er den Kontakt zwischen der Widerbeklagten zu 2. und den Beklagten hergestellt. Er war nach seinem Zugeständnis auch jedenfalls bei dem ersten Gespräch mit der Widerbeklagten zu 2. zugegen und hat auch nicht bestritten, die Beklagten darüber informiert zu haben, dass die Finanzierung für den Kauf der Eigentumswohnung gesichert sei. Dabei ist im Verhältnis der Beklagten zum Widerbeklagten zu 3. des Weiteren unstreitig, dass der Widerbeklagte zu 3. diese Information von der Widerbeklagten zu 2. erhalten hatte. Dass der Widerbeklagte zu 3. darüber hinaus auch die Beklagten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung beraten hätte, ist weder substantiiert dargetan noch unter Beweis gestellt und auch nicht den Umständen zu entnehmen. Allein seine Anwesenheit bei Beratungsgesprächen und im Notartermin vermag seine Mithaftung nicht zu begründen und in der Übermittlung der Finanzierungszusage und des Notartermins kann allenfalls ein Tätigwerden als Bote der Widerbeklagten zu 2. gesehen werden. Es sind auch sonst keine Anhaltspunkte für eine persönliche Haftung des Widerbeklagten zu 3. aus Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens ersichtlich. Dass die Beklagten den Widerbeklagten zu 3. als ihren Versicherungsmakler persönlich mehr oder weniger gut kannten, reicht solange nicht aus, wie ein nennenswerter Beitrag des Widerbeklagten zu 3. bei den Vertragsverhandlungen nicht dargetan ist.

e) Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 92, 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

Gründe im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, die es rechtfertigen könnten, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

Streitwert der Berufung: 134.694,59 € (3.647,00 + 12.485,26,00 + 118.562,33).

Ende der Entscheidung