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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 30.11.2006
Aktenzeichen: 5 U 89/02
Rechtsgebiete: SachenRBerG, ZPO, EGBGB, WertV


Vorschriften:

SachenRBerG § 9 Abs. 1 Ziff. 4
SachenRBerG § 12
SachenRBerG § 12 Abs. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Nr. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz Nr. 1
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz Nr. 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 2
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 3
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 5
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 6
SachenRBerG § 12 Abs. 2 Satz 7
SachenRBerG § 15 Abs. 1
SachenRBerG § 32
SachenRBerG § 38
SachenRBerG §§ 43 ff.
SachenRBerG § 61
SachenRBerG § 65
SachenRBerG § 108
ZPO § 139 Abs. 5
ZPO § 511
ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO § 517
ZPO § 519
ZPO § 520 n. F.
ZPO § 543 Abs. 2
EGBGB § 26 Nr. 5
EGBGB Art. 232 § 1 a
WertV § 7
WertV § 21
WertV § 22
WertV § 23
WertV § 23 Abs. 1 Satz 2
WertV § 24
WertV § 25
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U 89/02 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 30. November 2006

Verkündet am 30. November 2006

in dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 7. September 2006 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth sowie die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schäfer

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2002 - 1 O 820/99 - wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zu 1. und zu 2. vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger und Frau G... G... sind in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks ... in K..., das im Jahre 1937 mit einem Einfamilienhaus bebaut wurde und das seit 1952 unter staatlicher Verwaltung stand. Der staatliche Verwalter, der VEB K... W..., schloss am 26. September 1970 mit den Eheleuten A... F... und I... L..., den Eltern des Beklagten, einen Überlassungsvertrag, auf dessen Inhalt Bl. 7 - 13 d. A. Bezug genommen wird. In einem Nachtrag zu diesem Überlassungsvertrag vom 5. September 1978 wurde durch eine dreiseitige Vereinbarung der Vertrag auf den Beklagten und dessen Ehefrau K... L... umgeschrieben. Die Eltern L... traten ihre Rechte an den Beklagten und dessen Ehefrau ab; diese übernahmen sämtliche Rechte und Pflichten des Überlassungsvertrages. Die bisherigen Nutzer sowie die neuen Nutzer bestätigten, den Wert gem. § 4 des Überlassungsvertrages untereinander geregelt zu haben, ohne dass zusätzliche Ansprüche gegenüber dem staatlichen Verwalter geltend gemacht werden. Das Vorkaufsrecht zu Gunsten der Eltern L... war zu löschen und zu Gunsten der neuen Nutzer einzutragen. Ebenso war die Hypothek zu Gunsten der Eltern L... zu löschen und für die neuen Nutzer einzutragen.

Nachdem die Ehefrau zwischenzeitlich ausgezogen ist und die Ehe geschieden wurde, bewohnt der Beklagte das streitgegenständliche Haus mit seinem Sohn gemeinsam. Die Kläger haben vorgetragen, dem Beklagten stünden keine Ansprüche nach dem SachenRBerG zu. Dies ergebe sich bereits aus dem von ihm selbst vorgelegten Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen Dr. Z.... Danach sei die 50 %-Grenze des § 12 SachenRBerG erst am 1. Februar 1998 erreicht. Der Sachverständige habe in seiner Begutachtung alle Verwendungen mit einbezogen, obwohl für den Zeitraum vom 3. Oktober 1990 bis 20. Juli 1993 ausschließlich notwendige Verwendungen berücksichtigungsfähig seien. Dass der Beklagte über eine Baugenehmigung für einzelne von ihm durchgeführte Maßnahmen verfügt habe, haben sie bestritten.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 9. Februar 2001 hat das Landgericht auf Antrag der Kläger gegen den Beklagten ein Versäumnisurteil erlassen. Gegen dieses ihm am 16. Februar 2001 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 21. Februar 2001 eingegangen, am 22. Februar 2001 Einspruch eingelegt.

Er hat geltend gemacht, die erhobene Feststellungsklage sei mangels Feststellungsinteresse unzulässig. Es sei notwendig neben ihm auch seine Ehefrau zu verklagen, da beide als Nutzungsberechtigte im Grundbuch eingetragen seien. Er habe an dem Gebäude bauliche Investitionen getätigt:

1978 - 1985 Sanierung/Modernisierung des Kellergeschosses,

1978 - 1983 Fassadensanierung,

1979 - 1982 Dachgeschossausbau, Mitte der 80-iger Jahre Sanierung und Modernisierung des Erdgeschosses,

1982 - 1984 Komplettsanierung von Küche und Vorraum,

1985 - 1986 Sanierung und Modernisierung des Obergeschosses,

1987 Sanierung des Wohnzimmers im Erdgeschoss,

1989/1990 Dachklempnerarbeiten und Fassadenanstrich,

ab Juli 1990 Heizungsmodernisierung.

Er habe mit der vollständigen Renovierung der Dachrinnen und der Fassade bereits vor 1989 begonnen und diese vor dem 3. Oktober 1990 beendet.

Die von ihm seit dem 3. Oktober 1990 durchgeführten Arbeiten seien notwendig gewesen.

Mit Urteil vom 26. April 2002 hat das Landgericht Potsdam das Versäumnisurteil vom 9. Februar 2001 aufrecht erhalten und damit festgestellt, dass der Beklagte keine Ansprüche nach dem SachenRBerG im Hinblick auf das Grundstück ..., K... hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, die zulässige Klage sei begründet. Denn der Beklagte sei nicht gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG anspruchsberechtigt. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen habe der Beklagte nicht in ausreichendem Umfang dargelegt.

Der Beklagte sei gehalten gewesen, neben der Darlegung der getätigten konkreten Investitionen auch zum Kostenaufwand dieser Investitionen zur DDR-Zeit vorzutragen. Unter Beachtung des Privatgutachtens des Sachverständigen Dr. Z... stehe ihm der Anspruch zu den Bewertungsstichtagen 31. Dezember 1984 und 31. Dezember 1988 nicht zu. Zu diesen Stichtagen hätten die Investitionen des Beklagten in ihrem Wert nicht die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser baulichen Maßnahmen überschritten. Der hälftige Gebäudezeitwert habe am 31. Dezember 1984 65.801,00 DM betragen. Den Wert der baulichen Aufwendungen habe der Sachverständige mit 39.383,00 DM bestimmt. Am 31. Dezember 1988 gehe der Sachverständige von einem hälftigen Gebäudezeitwert von 63.966,00 DM und einem Investitionsaufwand von insgesamt 33.776,00 DM aus. Daran ändere sich auch nichts durch die Investitionen des Dachgeschossausbaus. Hinsichtlich dieser Investitionen sei davon auszugehen, dass sie im Jahre 1982 erfolgt und fertig gestellt worden seien. Die von den Beklagten mit Schriftsatz vom 11. Juni 2001 behaupteten Wertzuwächse seien nicht nachvollziehbar. Die beigefügten Kassenzettel können den erforderlichen Vortrag zum Kostenaufwand nicht ersetzen, da dieselben zu keiner Baumaßnahme im Einzelnen zugeordnet worden seien und die Rechnungen auch in sich nicht schlüssig seien, was im Einzelnen dargelegt wird.

Die Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten, zum 1. Februar 1998 überschreite der Wert der baulichen Investitionen den hälftigen Gebäudezeitwert, begründe nicht den Anspruch des Beklagten nach § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG. In die gutachterliche Bewertung seien Investitionen für den Zeitraum vom 3. Oktober 1990 bis 20. Juli 1993 eingeschlossen, die nur dann relevant seien, wenn es sich um notwendige Verwendungen handele. Dies sei lediglich hinsichtlich des neu eingebauten Heizkessels und des neu errichteten Schornsteins sowie des Kanalanschlusses ausreichend substantiiert dargelegt. Mit diesen Investitionen sei aber die 50 %-Grenze nicht überschritten. Die Notwendigkeit der weiteren Investitionen habe der Beklagte hingegen nicht dargelegt. Auch hinsichtlich der Erneuerung der Heizungsanlage sowie des Wasser- und Abwassersystems sei deren Notwendigkeit nicht ausreichend substantiiert vorgetragen. Die Darstellung, dass "gehäuft Schäden" aufgetreten seien, und die Heizkörper teilweise nicht in Betrieb genommen werden konnten, und es zu Wasserschäden gekommen sei, genüge diesen Anforderungen nicht. Zudem weise die Rechnung aus, dass neben den Heizkreisen auch Badkeramik nebst Zubehör eingebaut worden sei. Darüber hinaus seien in die Bewertung noch solche Investitionen eingeflossen, die nach dem 20. Juli 1993 getätigt worden seien. Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 17. April 2002 führe nicht zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da dieser lediglich rechtliche Ausführungen enthalte, die im Termin hinreichend erörtert worden seien.

Gegen das ihm am 6. Mai 2002 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 4. Juni 2002 per Fax eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und dieselbe - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis einschließlich 6. August 2002 - mit weiterem am 5. August 2002 per Fax eingegangenen Schriftsatz begründet.

Mit der Berufung macht der Beklagte nach wie vor geltend, dass seine Aufwendungen die Wesentlichkeitsgrenze von 50 % des Sachwertes des Gebäudes übersteigen und trägt hierzu vor: Bei größerer Anstrengung und vollständiger Aufklärung des Sachverhaltes hätte das Landgericht zu einer für ihn günstigeren Entscheidung kommen müssen. Das Gericht habe weder den Ausgangswert des zu bewertenden Gebäudes vernünftig festgelegt noch berücksichtigt, dass das Gebäude einem Wertverzehr unterliege, noch berücksichtigt, dass zu unterscheiden sei zwischen nachweisbaren und nicht nachweisbaren Aufwendungen. Bereits aus dem Überlassungsvertrag 1970 sei ersichtlich, dass für frühere Arbeiten an dem Grundstück Grundpfandrechte in Höhe von 15.893,71 Mark/DDR eingetragen gewesen seien. Hinsichtlich der Aufwendungen für nachweisbare bauliche Investitionen sei auf den Schriftsatz vom 15. Mai 2000 Bezug genommen, der im Einzelnen sehr genau darstelle, welche Arbeiten insgesamt vorgenommen worden seien.

Insoweit trägt der Beklagte, teilweise präzisierend, teilweise berichtigend im Einzelnen vor:

1978 bis 1985 Sanierung und Modernisierung des Kellergeschosses:

Er habe sukzessive das gesamte Kellergeschoss gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet, wozu Kellerwände aufgegraben und mit Abdichtungsmasse bestrichen worden seien, die Waschküche sei neu verputzt worden, die Kellerwände fluatiert und mit Weißkalk neutralisiert worden. Eine aus dem Krieg stammende Luftschutzanlage sei abgerissen worden. Der Heizungskeller habe eine Staubschutztür und eine 12er Trennwand erhalten. Eine Kohlerutsche sei hergestellt worden, vier Kellerlichtschächte seien gemauert worden. Die desolate Elektroanlage sei erneuert worden.

1979 bis 1983 Fassadensanierung:

Die Außenfassade sei mit Kalksandmörtel ausgebessert worden im Bereich von 80 m². In dem Zusammenhang seien die Dachrinnen komplett erneuert worden.

1979 bis 1982 Dachgeschossausbau:

Dieser sei erforderlich geworden, um der Tochter ein eigenes Zimmer zu ermöglichen. Mit dem Dachgeschossausbau sei eine neue Wohnfläche von 52 m² geschaffen worden, wie im Einzelnen Bl. 281/282 ausgeführt.

1982 bis 1984 Komplettsanierung der Küche und des Vorraumes:

Er habe die gesamte Wasser- und Elektroanlage der Küche erneuert. Ebenso seien neue Kalt- und Abwasserrohre installiert worden. Ein 10-l-Warmwasserboiler sowie ein Elektroherd seien aufgestellt worden.

1985 bis 1986 Sanierung und Modernisierung des Obergeschosses:

Die Elektroanlage sei erneuert worden. Dielen seien abgezogen, versiegelt und erneuert worden (Anlage B9 und Anlage B4), Heizungskörper seien eingebaut worden.

1987 Sanierung des Wohnzimmers im Erdgeschoss:

Es sei die Elektroanlage modernisiert worden. Leitungen seien unter Putz verlegt worden. Sämtliche Schukosteckdosen und Lichtschalter seien installiert worden. An der terrassenseitigen Wand sei der Putz insgesamt erneuert worden. Deckenflächen mittels Holzverkleidung verschönert worden und zur Stabilisierung des Zimmers seien im Bereich des alten Bombenschadens 5,5 m³ Balken in die Wände eingelassen worden, um die Decke damit zu verspannen.

1989 bis 1990 Klempnerarbeiten:

Diese seien wie in Anlage B11 dargelegt ausgeführt worden.

Juli 1990 Heizungsmodernisierung:

Die von dem Landgericht vorgenommene Unterscheidung zwischen notwendigen und nützlichen Verwendungen sei falsch. Er habe mit der Heizungsmodernisierung im Juli 1990 begonnen, die jedoch über den Stichtag hinaus angedauert habe, deshalb seien die Aufwendungen insgesamt mit in Ansatz zu bringen.

Von dem Privatgutachten Dr. Z... nehme er Abstand und trage vor, unter Bezugnahme auf den Herstellungswert 1936 und einem Gebäudewert von 14.263 Reichsmark ergebe sich nach dem Baukostenindex 1970 ein Faktor von 5,2, so dass sich ein Gebäudewert von 74.186 DM ergebe. Auch bei der Sachwertermittlung auf der Basis von Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung der Bruttogeschossfläche ergebe sich ein Wert von 74.375 DM. Diese Herstellungskosten seien wegen des Gebäudealters zu korrigieren und zwar um 1/3, was einem Betrag von 24.544,00 DM entspreche. Ebenso sei eine Korrektur wegen technischer Wertminderung - für Reparaturrückstau - vorzunehmen. Dieser werde mit 34.800,00 DM geschätzt.

Des Weiteren sei eine Korrektur wegen Kriegsschäden vorzunehmen. Diese Kosten der Schadensbeseitigung seien auf ca. 10.000,00 DM zu schätzen. Das Gebäude habe daher 1970 einen Restwert von 5.214,00 DM gehabt. Zu dem Wert der nachgewiesenen Investitionen in das Wohngebäude sei wie folgt auszuführen:

Die Herstellungskosten für den Dachausbau im Jahre 1982 seien mit 24.990,00 DM zu ermitteln, so dass bereits hier festzustellen sei, dass durch den Dachgeschossausbau die Herstellungskosten des Gebäudes überschritten worden seien. Daneben seien die nicht nachweisbaren Investitionen zu berücksichtigen. Die früheren Investitionen seines Vaters in Höhe von 17.000,00 DM seien mit ihrem Restwert zu berücksichtigen. Die Wertgrenze des 50 %-igen Gebäudewertes von ca. 4.588,00 DM sei bereits durch den Dachgeschossausbau erreicht und auch die gleichgestellten Beträge für nicht nachgewiesene Investitionen führten dazu, dass der Schwellenwert erheblich überschritten werde.

Auf Grund des Hinweis- und Auflagenbeschlusses des Senates vom 10. April 2003 hat der Beklagte ergänzend vorgetragen. Insoweit wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 16. Juni 2003 Bezug genommen.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2002 in Gestalt des Versäumnisurteils vom 9. Februar 2002 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger tragen vor, der gesamte Vortrag des Beklagten sei darauf gerichtet, den erstinstanzlichen Vortrag so zu korrigieren, das nach Möglichkeit ein Anspruch nach § 12 Abs. 2 SachenRBerG konstruiert werden könne. Teilweise widerspreche sich erst- und zweitinstanzlicher Vortrag des Beklagten. Soweit er darauf gerichtet sei, den erstinstanzlichen Vortrag zu substantiieren, sei dies zurückzuweisen. In der mündlichen Verhandlung sei darauf hingewiesen worden, dass die vorgetragenen Investitionen nicht ausreichend dargelegt seien. Demgemäß hätte der Beklagte nach § 139 Abs. 5 ZPO eine entsprechende Erklärungsfrist beantragen müssen. Dies sei nicht geschehen. Der Beklagte sei mit dem weiteren Vortrag ausgeschlossen. Der Vortrag des Beklagten zum angeblichen Sachwert des Gebäudes im Jahre 1970 sei ebenfalls als neues Vorbringen nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen bestreiten die Kläger das tatsächliche Vorbringen des Beklagten.

Der Senat hat auf Grund des Beweisbeschlusses vom 24. September 2003 (Bl. 294 ff. d. A.) Beweis erhoben über die Behauptungen des Beklagten zur Durchführung von Arbeiten an dem Gebäude sowie zum Zustand dieses Gebäudes bei Abschluss des Überlassungsvertrages vom 26. September 1970 in Verbindung mit dem Vertrag vom 5. September 1978 durch Vernehmung der Zeugen K... L..., W... F..., I... D..., G... Fl..., G... Sch..., R... Sch..., E... L..., L... K..., W... R..., T... L..., G... P... und M... Kr... sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Sachverständigen V....

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme betreffend die Zeugenvernehmungen wird auf die Protokollniederschriften der Beweisaufnahme vom 11. Februar 2004 (Bl. 532 ff. d. A.) sowie 21. April 2004 (Bl. 575 ff. d. A.) und den Hinweisbeschluss vom 8. Juli 2004 Ziffer 1 (Bl. 635 ff. d. A.) Bezug genommen.

Ferner wird auf das Gutachten des Sachverständigen V... vom 22. November 2004 (Bl. 669 ff. d. A.), das Ergänzungsgutachten vom 23. Oktober 2005 (Bl. 781 ff. d. A. bzw. 815 ff. d. A.) und das Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 (Bl. 927 ff. d. A.) sowie auf die mündliche Anhörung des Sachverständigen vom 7. September 2006 (Bl. 986 ff. d. A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist gemäß §§ 511, 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO n. F. zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Das angefochtene Urteil ist auf Grund mündlicher Verhandlung, die nach dem 31. Dezember 2001 stattgefunden hat, ergangen, § 26 Nr. 5 EGBGB.

Sie hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klage ist als negative Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG auch ohne vorgeschaltetes notarielles Vermittlungsverfahren zulässig. Die Parteien streiten sich dem Grunde nach über eine Anspruchsberechtigung.

Die Klage ist auch begründet, weil eine Berechtigung des Beklagten gem. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht festgestellt werden kann. Dem Beklagten steht kein Anspruch auf Ankauf oder auf Bestellung eines Erbbaurechtes an dem streitgegenständlichen Grundstück zu, § 15 Abs. 1, § 61, §§ 65 bzw. 32, 38, 43 ff. SachenRBerG. Denn nach dem Ergebnis der zweitinstanzlichen Beweisaufnahme steht nicht fest, dass die von dem Beklagten als Nutzer vorgenommenen Baumaßnahmen als Investition in das Gebäude die Wertgrenze des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG übersteigen, wonach der Nutzer Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäude und massiven Nebengebäuden vorgenommen haben muss, deren Wert die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen übersteigen.

Der Beklagte ist Nutzer gemäß § 9 Abs. 1 Ziffer 4 SachenRBerG. Dem Beklagten wurde mit Vereinbarung vom 5. September 1978 in Verbindung mit dem Vertrag vom 26. September 1970 das Grundstück ... in K... für eigene Wohnzwecke überlassen mit dem Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Bei diesem Vertrag handelt es sich um einen Überlassungsvertrag.

Der Inhalt des Vertragsverhältnisses entspricht der Begriffsbestimmung in Art. 232 § 1 a EGBGB in der Fassung des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993. Es wurde vor dem 3. Oktober 1990 begründet. Es wurde ein staatlich verwaltetes Grundstück durch den staatlichen Verwalter dem Beklagten in Einverständnis mit den Vorrechtsinhabern gegen Leistung eines Geldbetrages für das Grundstück sowie das aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öffentlichen Lasten auf Lebenszeit überlassen. Nach dem Inhalt des Vertrages durfte der Beklagte das Grundstück durch Bebauung nutzen und an dem vorhandenen Gebäude bauliche Veränderungen vornehmen.

Soweit als weiterer Vertragspartner des Überlassungsvertrages K... L..., die damalige Ehefrau des Beklagten aufgeführt ist, berühmt sich die geschiedene Ehefrau nicht eines Anspruches nach dem SachenRBerG.

Dem Beklagten steht gleichwohl ein Bereinigungsanspruch nicht zu, weil er auf dem Grundstück Baumaßnahmen, die den Anforderungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG genügen, nicht durchgeführt hat.

Nachdem die Kläger die behaupteten baulichen Maßnahmen bestritten haben, ist insoweit nach Vernehmung der Zeugen K... L..., F..., D..., Fl..., R... Sch..., G... S..., E... L..., T... L..., K..., P..., Fr... und Kr..., auf der Grundlage des umfassenden Hinweisbeschlusses des Senates vom 8. Juni 2004 - dort Ziffer I (Bl. 635 - 639 d. A.), auf den Bezug genommen wird, von Folgendem auszugehen:

Aufgrund der Aussagen der Zeugen D..., F... und K... L... steht fest, dass in den Jahren 1978/1979 (Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1979) das Kellermauerwerk beständig gegen Feuchtigkeit isoliert wurde und anlässlich dieser Maßnahme das Mauerwerk ausgebessert wurde. Ebenso wurden die Lichtschächte der Kellerfenster neu aufgemauert. Auch wenn für den Sachverständigen auf Grund der örtlichen Überprüfung bei den Kellerschächten zum Teil lediglich eine Erneuerung der oberen Steinreihen erkennbar war, stehen die Bekundungen der Zeugen wegen des großen Zeitintervalles dem nicht entgegen. Demgemäß hat der Sachverständige, wie er in seinem Gutachten auch klarstellt, die baulichen Maßnahmen bei seiner Wertermittlung, wie von den Zeugen bekundet, vollumfänglich berücksichtigt. Soweit der Beklagte rügt, die Kelleraußentreppe sei nicht als Investitionsmaßnahme (zum Wertermittlungsstichtag 2) berücksichtigt worden und es seien nur 2.730 DM an nutzungsbedingten Aufwendungen anerkannt worden, tatsächlich seien aber zu diesem Wertermittlungsstichtag die Kellersanierungsarbeiten 12.725 DM wert gewesen, geht diese Rüge fehl. Denn weder seinem erstinstanzlichen noch seinem zweitinstanzlichen Vorbringen lässt sich eine hinreichend substantiierte Investitionsmaßnahme "Errichtung der Kelleraußentreppe" entnehmen. Vielmehr war sein diesbezügliches Vorbringen widersprüchlich und deshalb unbeachtlich. Zudem hat sich die wiederholt aufgestellte Behauptung auch nicht in der Beweisaufnahme bestätigt. So hat der Beklagte zwar in erster Instanz im Schriftsatz vom 15. Mai 2000 (Bl. 29) in Verbindung mit einer Rechnung vom 21.6.1985 (Bl. 84 d. A.) vorgetragen, dass eine elfstufige Betontreppe gegossen worden sei, die allerdings im Gutachten Z... nicht aufgeführt war, so dass bereits erstinstanzlich widersprüchliches Parteivorbringen gegeben war. Auch im Rahmen des zweitinstanzlichen Vorbringens und Konkretisierung seiner Investitionen hat der Beklagte weder in der Berufungsbegründung vom 5. August 2002 einschließlich der zugehörigen Anlage 4 (Bl. 301 d. A.) noch im Schriftsatz vom 16. Juni 2003 (Bl. 457 ff. d. A.) eine entsprechende Behauptung zur Errichtung der Kelleraußentreppe aufgestellt. Zudem ist nach den von dem Sachverständigen durch den Senat auf Grund des Ergänzungsbeweisbeschlusses vom 13. April 2006 veranlassten Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Durchführung der behaupteten Investitionen "Errichtung der Kelleraußentreppe" festgestellten Umstände mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Kelleraußentreppe aus dem Baujahr des Gebäudes stammt und nicht vom Nutzer nachträglich neu errichtet worden ist. Dafür spricht, dass es in der Bauzeit typisch gewesen sei, die Lagerung von festen Brennstoffen über eine Außentreppe vorzunehmen, anstatt sie über die Innenräume des Erdgeschosses zu transportieren. Dem entspricht, dass er nach seinen Behauptungen in dem hier relevanten Zeitraum eine Kohlenrutsche hergestellt haben will. Außerdem erfordert der nachträgliche Einbau einer Kelleraußentreppe erhebliche Aufwendungen und Eingriffe in die Grundsubstanz des Hauses. Jedenfalls - so der Sachverständige - sei auf Grund des optischen Eindrucks die Errichtung der Kelleraußentreppe mit ihren Wangen nicht zu terminieren. Demzufolge war bei dem Komplex Sanierung und Modernisierung des Kellergeschosses eine Teilinvestition "Errichtung der Kelleraußentreppe" nicht zu berücksichtigen. Unabhängig hiervon hat der Sachverständige bei der Wertermittlung den Wert der Kelleraußentreppe beim Sachwert des Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses des Überlassungsvertrages berücksichtigt.

Des Weiteren steht fest, das im Zeitraum 1981/1982 (Wertstichtag 3 zum 31. Dezember 1982) das Dachgeschoss des Gebäudes mit zwei zum Wohnen geeigneten und beheizbaren Räumen ausgestattet worden ist. Dabei geht der Sachverständige V... für die Wertermittlung dieser baulichen Maßnahme, die er als bauliche Erweiterung des Gebäudes bewertet, nachvollziehbar hinsichtlich des Umfangs des vorgenommenen Ausbaus von 65 m³ umbauten Raumes aus. Durch den Ausbau des Dachgeschosses hat sich der umbaute Raum des in seinen Außenumrissen unverändert gebliebenen Gebäudes von rund 703 m³ auf 768 m³ erhöht. Soweit der Beklagte nach wie vor darauf beharrt, dass der durch den Innenausbau des Dachgeschosses geschaffene umbaute Raum 110 m³ betrage, ist dem auch unter Berücksichtigung seiner hierzu vorgelegten Berechnung Bl. 883 entgegen zu halten, dass der Wert von 110 m³ umbauten Raums auch für den Sachverständigen nicht nachvollziehbar ist. Dies gilt umso mehr, als sich aus dieser Berechnung, in der der Beklagte zusammenfassend den umbauten Raum ohne Ausbau mit 693 m³ und den mit ausgebauten Dach mit 766 m³ ermittelt, ergibt, dass der Unterschied sich auf 73 m³ beläuft. Der Differenzbetrag von 8 m³ entspricht bezogen auf den umbauten Raum des gesamten Gebäudes nach dem Ausbau einer Abweichung von 1 %. Hinzu kommt, dass die Außenhaut des Gebäudes durch den Dachausbau, mit dem bewohnbarer Raum innerhalb des Hauses geschaffen wurde, unverändert blieb. Zudem ist die Dachebene bereits vor der investiven Maßnahme mit 1/3 der Kubatur entsprechend der DIN 277 (1950) in die Berechnung des umbauten Raumes eingeflossen, so dass mit der Durchführung der Maßnahme allenfalls weitere 2/3 der Kubatur angerechnet werden können. Einer weiteren ergänzenden Anhörung des Sachverständigen oder Einholung eines Obergutachtens, wie von dem Beklagten beantragt, bedarf es hierzu nicht. Denn wie sich aus der Berechnung des Beklagten Bl. 883, die der behaupteten Abweichung des Rauminhaltes des umbauten Raumes hinsichtlich des Dachgeschosses zu Grunde liegt, ergibt, berücksichtigt der Beklagte nicht, dass das Dachgeschoss nicht neu aufgebaut wurde, sondern bereits vorhanden war und damit in allen Berechnungen, sei es für die Raumermittlung, sei es für die Wertermittlung eingeflossen ist.

Unabhängig hiervon wurde zwar durch den Ausbau des Daches Wohnraum geschaffen, dessen Wohnfläche der Sachverständige unter Berücksichtigung der vorhandenen Dachschrägen mit ca. 37 m² ermittelt hat, so dass sich die Wohnfläche des Hauses insgesamt vergrößerte. Aber selbst wenn man die von dem Beklagten für diesen Ausbau angegebene Wohnfläche von 52 m² zu seinen Gunsten zu Grunde legt, würde die Wohnfläche des Hauses durch diese Maßnahme des Nutzers lediglich um 39 % erhöht, so dass die Voraussetzungen des §§ 12 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz Nr. 1 SachenRBerG nicht vorliegen.

Für den Wertermittlungsstichtag 4 (31. Dezember 1983) sind die Sanierung der Küche nebst Vorraum, das Aufarbeiten der Fensterläden sowie Balkon- und Terassentüren sowie die Instandsetzung der Fassade zu berücksichtigen. Hingegen lässt sich die für diesen Zeitraum behauptete komplette Erneuerung der Dachrinnen und der Fallrohre nicht feststellen. Die Zeugin K... L... konnte sich nicht daran erinnern, dass in diesem Zeitraum Dachrinnen und Fallrohre erneuert worden sind. Ebenso hatte der Zeuge F... wie auch die Zeugin Fl... keine konkrete Erinnerung bzw. sichere Erinnerung daran, dass solche Arbeiten in diesem Zeitraum ausgeführt worden sind. Hinsichtlich der Instandsetzung der Fassade hat die Zeugin K... L... deren Umfang auf ca. 20 % der Gesamtfläche des Außenputzes geschätzt. Während der Zeuge F... an Verputzarbeiten zur DDR-Zeit keine konkreten Erinnerungen hatte, bestätigte die Zeugin Fl... zwar Verputzarbeiten und verwies hinsichtlich des Umfangs dieser Putzarbeiten auf die bessere Erinnerung ihrer Tochter, der Zeugin K... L.... Auch wenn der Sachverständige V... im Rahmen der ihm aufgetragenen Verifizierung und Plausibilisierung der Angaben auf Grund der durchgeführten Besichtigung diesen Wertanteil von 20 % nicht zu bestätigen vermochte (vgl. Anlage 1 zum Gutachten vom 22. November 2004 - Bl. 704 R d. A. - ), hat er bei der Wertermittlung der nachweisbaren baulichen Investitionen einen Anteil von 20 % für die Putzausbesserung zu Grunde gelegt.

Für den Wertstichtag 5 (31. Dezember 1988) finden als nachweisbare Investitionen des Beklagten die Sanierung/Modernisierung des Obergeschosses sowie die Sanierung des Wohnzimmers im Erdgeschoss Berücksichtigung. Durch die Aussagen der Zeugin K... L..., R... und G... Sch... ist nachgewiesen, dass im Obergeschoss Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ausgeführt worden sind, und zwar die Umgestaltung der ehemaligen Küche in einen Wohnraum (Gästezimmer), Ausbesserungsarbeiten am Fußboden, im Balkonzimmer Austausch von Fußbodendielen, die Erneuerung des Heizkörpers im Balkonzimmer sowie die Erneuerung der Elektroleitungen im Obergeschoss, wobei sich aus den Bekundungen der Zeugen eine zeitliche Einordnung dieser baulichen Investitionen im Zeitraum 1985/1986 entnehmen lässt. Demgegenüber sind bauliche Investitionen im Bereich des Badezimmers nicht nachgewiesen.

Hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen im Wohnzimmer des Hauses steht auf Grund der Aussagen der Zeugen K... L..., Fl..., R... und G... Sch... fest, dass im Wohnzimmer Ausbesserungsarbeiten/Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, und zwar der Einbau von Deckenbalken im Bereich des Kamins, die Erneuerung und Erweiterung der Elektroinstallation im Wohnzimmer, Ausbesserungsarbeiten am Parkettfußboden, die Erneuerung der Scheuerleisten im Wohnzimmer sowie ein teilweises Verputzen der Wandfläche, die aber nach den Angaben der Zeugen in dem Zeitraum 1987/1988 erfolgten.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige, der im Rahmen der Besichtigung des Objektes diese baulichen Maßnahmen im wesentlichen vorgefunden und bestätigt hat, diese auf einen einheitlichen Stichtag zusammenfasst.

Für den Wertermittlungsstichtag 6 (2. Oktober 1990) sind die auch durch die Rechnung vom 3. April 1990 der Fa. Frohberg (Bl. 92 d. A.) belegten Dachentwässerungsanlage/ Dachklempnerarbeiten zu berücksichtigen. Auf Grund der Bekundungen des Zeugen Fr... steht fest, dass diese Arbeiten vor dem 2. Oktober 1990 fertig gestellt waren. Hingegen waren die behaupteten Fassadenanstricharbeiten nicht zu berücksichtigen, da sich den Aussagen der Zeugen F... und K... nicht entnehmen lässt, dass ein Fassadenanstrich vor dem 2. Oktober 1990 erfolgt ist. Der Zeuge K..., der den Beklagten für diese Arbeiten lediglich ein Gerüst zur Verfügung stellte, konnte deshalb aus eigener Wahrnehmung keine Angaben zu den Arbeiten machen. Auch eine sichere zeitliche Einordnung des Ausleihens des Gerätes vermochte er nicht vorzunehmen. Zwar hat der Zeuge F... von einem vollständigen Neuverputzen des Hauses und Anstrich des Hauses Anfang der 90-iger Jahre berichtet. Abgesehen davon, dass die Angaben des Zeugen hinsichtlich der zeitlichen Einordnung zu vage sind und sich den Bekundungen auch nicht entnehmen lässt, dass, wenn diese Arbeiten erfolgt sein sollten, es sich um notwendige Verwendungen handelte, stehen insoweit auch die Feststellungen des Sachverständigen V... entgegen. Danach vermochte er im Rahmen der übertragenen Plausibilitätsprüfung Verputzarbeiten, in dem von den Zeugen geschilderten Umfang - vollständig neu verputzt - nicht feststellen. Die von der Zeugin L... bekundeten entsprechenden Ausbesserungsarbeiten des Verputzens wurden zum Wertermittlungsstichtag 4 berücksichtigt.

Für den Zeitraum nach dem 2. Oktober 1990 bis 20. Juni 1993 sind als bauliche Investitionen der Einzug eines Stahlrohres in einen der Schornsteinzüge sowie die Änderung der Heizungsanlage von einer Schwerkraftheizung in eine Gasheizung auf Flüssiggasbasis zu berücksichtigen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass es sich bei dem Heizungsumbau um notwendige Verwendungen handelt. Im Hinblick auf den von den Zeugen K... L... und T... L... bekundeten Schornsteinbrand im Jahre 1985 war der Einbau eines Stahlrohres im Zusammenhang mit der Änderung der vorhandenen Heizungsanlage notwendig. Denn auch der Zeuge P..., der zuständige Bezirksschornsteinfegermeister, hat bekundet, dass ohne die Änderung der Heizungsanlage und Weiterbetrieb der Schwerkraftzentralheizungsanlage der Schornstein hätte rekonstruiert oder erneuert werden müssen. Jedenfalls hätte der Schornstein in dem Zustand, in dem er sich befand, nicht weiter genutzt werden können.

Auf Grund der Bekundungen der Zeugen Fr..., insbesondere aber auch des Zeugen K... steht fest, dass die Schwerkraftheizanlage nicht mehr den technischen Anforderungen entsprach. Sie war, wie der Zeuge K... bekundet hat, defekt, da die Rauchabgasklappe, die Fülltür und die Aschentür aber auch die Zugluftbegrenzung beschädigt waren, so dass eine kontrollierte Verbrennung im Kohleheizkessel nicht mehr möglich ist.

Auch wenn sich die Zeugen hinsichtlich des Zeitpunkts der Auftragserteilung für den Einbau des Stahlrohres sowie der Änderung der Schwerkraftanlage nicht oder nicht sicher erinnern konnten, so belegen die zur Akte gereichten entsprechenden Rechnungen, dass die Auftragserteilung nach dem 2. Oktober 1990 erfolgte. So datiert die erste Rechnung über den Einbau des Stahlrohres auf den 20. November 1990 (Bl. 175, 95 d. A.) die Rechnung über die Lieferung und über den Einbau der Heizungsanlage (Gaskessel) datiert vom 1. Februar 1991 (Bl. 196 d. A.) und die über die Gasversorgungsanlage (Behältnis Flüssiggas) vom 1.1.1991 (Bl. 97 d. A.). Nachvollziehbar bekundete der Zeuge Fr..., dass zur damaligen Zeit die Rechnungen zeitnah zur Ausführung der Arbeiten gestellt wurden, damit das von ihm bezogene Material bezahlt werden konnte, so dass es nahe liegt, dass auch die Auftragserteilung im engeren zeitlichen Zusammenhang erfolgte. Diese Arbeiten wurden auch vor dem 20. Juli 1993 beendet.

Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen gegenüberzustellen. Dabei ist ausreichend, wenn der Wert der Investitionen des Nutzers zu irgendeinem Zeitpunkt die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes überschritten hat. Diese Gegenüberstellung hat zu einem oder mehreren Wertermittlungsstichtagen zu erfolgen, an denen Investitionen des Nutzers ihren Abschluss gefunden haben. Demzufolge ist der Sachwert des Gebäudes für jeden Zeitpunkt festzustellen, an dem der Nutzer eine Investitionsmaßnahme beendet, wobei räumlich und zeitlich zusammenhängende Investitionen, die sich über einen Zeitraum von höchstens drei Jahren erstreckt haben, als einheitliche Investitionen gelten, § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz SachenRBerG in der seit dem 1. Oktober 2001 geltenden Fassung. Die Wertermittlung des Gebäudes zu den betreffenden Stichtagen hat, was § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG ausdrücklich klarstellt, nicht nach den Wertmaßstäben der DDR, sondern nach den Sachwertverfahren der §§ 21 - 25 i. V. m. § 7 der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I 1988, S. 2209) in der Fassung von Art. 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I 1997, S. 2081) zu erfolgen. Maßgeblich ist aber nicht der heutige Wert, sondern der Wert zu den maßgeblichen Wertermittlungsstichtagen (BGH Urteil vom 4.3.2006 - V ZR 19/05 - veröffentlicht WuM 2006, S. 265; vgl. Brandenburgisches OLG in VIZ 2001, S. 509 ff.).

Unter Zugrundelegung der zuvor aufgeführten nachgewiesenen Nutzerinvestitionen steht nach Durchführung der weiteren Beweisaufnahme auf der Grundlage des Gutachtens und der Ergänzungsgutachten des Sachverständigen V... zur Überzeugung des Senates fest, dass unter Berücksichtigung sowohl der nachgewiesenen als auch der nicht nachgewiesenen Investitionen dieselben zu keinem der maßgeblichen Bewertungsstichtage die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers überschritten haben.

Der Sachverständige V... hat in seinem Gutachten den Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen des Nutzers zu Beginn der Nutzung auf Grund des Überlassungsvertrages im Jahre 1970 bzw. 1978 auf der Grundlage der für Westberlin geltenden Bauindizies nachvollziehbar mit 110.000 DM bzw. 172.000 DM ermittelt und an den weiteren Stichtagen WST 2 zum 31.12.1979 mit 186.800 DM, zum WST 3 zum 31.12.1982 mit 222.600 DM, zum WST 4 zum 31.12.1983 mit 226.300 DM, zum WST 5 zum 31.12.1988 mit 231.000 DM und zum WST 6 zum 2. Oktober 1990 mit 245.700 DM (siehe Hauptgutachten vom 22.11.2004 Seite 67, Bl. 703 d. GA) und Anlage Tabelle 3.1 und 3.2 (Bl. 706 R/707 d. GA).

Nach der Rechtsprechung des Senates (Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 17. Januar 2002 - 5 U 223/97) sind für die Ermittlung des Herstellungs- und Sachwertes eines Gebäudes, auch wenn es wie vorliegend in unmittelbarer Nachbarschaft und geringer Entfernung zur Berliner Stadtgrenze liegt, nicht die Index-Zahlen für Westberlin zu Grunde gelegen, sondern mit den Index-Zahlen des statistischen Bundesamtes Wiesbaden für Wohngebäude zu ermitteln. Denn wegen der mit der Insellage Westberlins verbundenen politischen und wirtschaftlichen Situation können die vom Jahre 1945 an für Westberlin ermittelten Index-Zahlen nicht für die in der ehemaligen DDR gelegenen Bauten repräsentativ sein. Aber auch bei Beachtung dieses Grundsatzes ergibt sich, wie der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 - dort Seite 4 - 7 (Bl. 927 ff. d. A.) und Anlagen 1/1 und 1/2 (Bl. 931-934 und 956-957) nachvollziehbar ausgeführt hat, dass die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zu keinem der maßgeblichen Bewertungsstichtage überschritten wird.

Auch wenn, wie sich aus dem Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 ergibt, dass die sich aus den geänderten Baukostenindizies resultierenden Ergebnisse nur maginal abweichen, soll für die vorliegende Entscheidung für die Ermittlung des Sachwertes des Gebäudes der Bauindex des statistischen Bundesamtes der Bundesrepublik Deutschland zu Grunde gelegt werden. Der Sachverständige V... hat ohne Berücksichtigung der Aufwendungen des Nutzers zu Beginn der Nutzung auf der Grundlage des Überlassungsvertrages im Jahre 1970 bzw. 1978 den Sachwert des Gebäudes nachvollziehbar mit 90.000 DM bzw. 129.000 DM ermittelt und an den weiteren Stichtagen diesen Sachwert zum WST 2 zum 31.12.1979 mit 138.000 DM zum WST 3 zum 31.12.1982 mit 172.420 DM zum WST 4 zum 31.12.1983 mit 175.500 DM zum WST 5 zum 31.12.1988 mit 174.410 DM zum WST 6 zum 02.10.1990 mit 184.760 DM ermittelt.

Dabei ist er auf der Grundlage der zur Verfügung stehenden Unterlagen von einem umbauten Raum von 703 m³ ausgegangen, der in seinen Ausgangsmaßen auch von dem Beklagten nicht in Frage gestellt wird. Der Sachverständige hat den umbauten Raum des 1937 errichteten Wohnhauses nach der DIN 277 (1950) ermittelt. Dies ist sachgerecht, da auch der Ausgangswert für den Raummeterpreis des Jahres 1913 auf der DIN 277 (1950) aufbaut. Die Wahl des Basisjahres 1913 ist für die Ermittlung der Herstellungskosten für das im Jahre 1937 errichtete Gebäude in der Sachverständigenpraxis üblich und mithin sachgerecht und nicht zu beanstanden. Der Sachverständige hat in Auswertung der Sachverständigen Literatur (vgl. erstes Ergänzungsgutachten vom 23.10.2005 (Bl. 793 bzw. 827 d. GA)) als Herstellungskosten für das Basisjahr 1913 unter Berücksichtigung der Nutzungs- und Bauart des Gebäudes für das vorliegende Objekt Herstellungskosten von 19 Mark pro m³ umbauten Raums im Basisjahr ermittelt. Der Sachverständige hat diese Preiswahl nachvollziehbar auch auf Vorhalt des Beklagten mit der Konstruktion des Hauses als zweigeschossigen und unterkellerten und ursprünglich mit nicht ausgebautem Dach errichteten Baukörper begründet. Der Senat hat hiernach keine Zweifel, dass diesen nachvollziehbaren Annahmen des Sachverständigen zu folgen ist.

Unabhängig hiervon hat der Sachverständige in seinem zweiten Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 die Einzelheiten belegend ausgeführt, dass selbst unter Berücksichtigung der Einwendungen des Beklagten zur Anwendung des Index der Bundesrepublik Deutschland an Stelle desjenigen von Westberlin, der Minderung des Ursprungs-Raummeterpreises von 19 Mark auf 15 Mark, der Erhöhung des Dachausbauanteils von 65 m³ auf 73 m³ sowie den weiteren Einwendungen des Beklagten zu keinem der Wertstichtage die nachgewiesenen und nicht nachgewiesenen baulichen Investitionen die Wertgrenze von 50 % überhaupt erreichen (zweites Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006, Seite 23 (Bl. 950 d. GA) sowie Tabelle 5 Seite 36 dieses Gutachtens (Bl. 963 d. GA) sowie Tabelle 7 Seite 40 (Bl. 967 d. GA)).

Von den auf diese in nicht zu beanstandender Weise zu den jeweiligen oben aufgeführten Stichtagen auf der Basis der Aufmaße des Hauses ermittelten Herstellungswerten sind gemäß § 23 der Wertermittlungsverordnung 1988 Altersabschreibungen vorzunehmen. Hierbei ist auf eine Alterswertminderung nach den in der bundesdeutschen Sachverständigenpraxis gängigen Methoden zurückzugreifen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen V... ist für das vorliegende Wohnhaus nach Bauart und Bauausführung eine Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren anzunehmen gerechtfertigt. Dementsprechend hat er zu den jeweiligen Stichtagen die entsprechende Alterswertminderung berücksichtigt (zweites Ergänzungsgutachten - Anlage Tabelle 1/1 und Tabelle 1/2 - Seite 29 und 30 (Bl. 956 und 957 d. GA)).

Soweit der Beklagte moniert, der im Überlassungsvertrag angegebene Wert von 12.780 Mark (DDR) für das Gebäude lasse Rückschlüsse auf die Bausubstanz zu, der als Wert eines Reparaturrückstaus die altersbedingte Wertminderung beeinflusse, so dass der Bombenschaden als grober Bauschaden die Restnutzungsdauer verkürzend Beachtung hätte finden müssen, ist dem entgegen zu halten, dass dieses Vorbringen des Beklagten bereits im Ausgangspunkt unzutreffend ist. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Nutzung des Gebäudes durch einen Bombenschaden beeinträchtigt ist. Denn ein solcher liegt, worauf der Senat in Ziffer II a und b des Beschlusses vom 10. April 2003 bereits hingewiesen hat, nicht mehr vor. Ausweislich der Rechnungen aus dem Jahre 1957 bis 1962 (Bl. 382 - 395 d. GA) lässt sich entnehmen, dass das Haus in diesen Jahren umfassend renoviert und repariert wurde, ohne dass sich ein Hinweis aus diesen Rechnungen ergibt, dass ein Bombenschaden vorgelegen hätte. Darüber hinaus hat der Vater des Beklagten aus Anlass der Übergabe des Überlassungsvertrages an den Beklagten und dessen damalige Ehefrau zum Zustand des Hauses ausgeführt:

"Der Vater, der vor etwa 26 Jahren das Ruinenhaus vom Rat der Gemeinde K... als Miethaus zum Wiederaufbau zugewiesen bekam, hat aus eigenen Mitteln während der Zeit von 1953 bis 1970 Finanzmittel in Höhe von etwa 17.000 Mark (ohne Mietkosten und Gemeindeabgaben) für den Wiederaufbau, der Werterhaltung und Schönheitsreparaturen des Wohnhauses in allen Gewerken und für Arbeiten am Grundstück (Zäune, Tor, Tür, Wegebau, Pflanzung etc.) aufgewendet. Er hat, vor allem in der Phase des Wiederaufbaus von September 1953 bis Februar 1954 eigene Leistungen, vor allem in Abend- und Nachteinsätzen in erheblichem Wert beigebracht."

Hiervon ist der Sachverständige bei Erstellung seines Gutachtens ausgegangen. Denn er hat mangels anderer Anhaltspunkte für den Beginn der Nutzung auf Grund des Überlassungsvertrages im Jahre 1970 den Zustand des Gebäudes zu Grunde gelegt, der sich aus der Aufstellung des Vaters mit Datum 1. November 1969 (Bl. 81 d. GA) über Erneuerungs- und Reparaturleistungen ergibt. Diese Aufstellung enthält ebenfalls keinen Hinweis darauf, dass ein durch einen Bombenschaden verursachter Bauschaden zu beseitigen oder noch vorhanden ist. Vielmehr sprechen die hier zitierten Angaben des Vaters über den Zustand des Gebäudes dafür, dass im Jahre 1970 eine Nutzung des Gebäudes nachhaltig gewährleistet war. Allein aus der Wertangabe in Höhe von 12.780 Mark/DDR für das Gebäude, wie im Überlassungsvertrag vermerkt, lässt sich ein Rückschluss auf den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Überlassung nicht vornehmen. Zwar musste bei Begründung eines Überlassungsvertrages der Zustand des Gebäudes und der Wert der baulichen Anlage durch ein Gutachten nach den Vorgaben der Preisverordnung in der DDR erstellt werden, was nach den Angaben des Beklagten auch vorliegend erfolgt sei. Jedoch vermochte der Beklagte dieses Gutachten nicht mehr aufzufinden und als ein Beweisanzeichen für den Zustand des Gebäudes bei Beginn der Nutzung im Jahre 1970 vorlegen. Andere Beweismittel zum Zustand des Gebäudes für diesen Zeitpunkt hat der Beklagte nicht benannt.

Damit sind aber auch keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass die von dem Sachverständigen V... eingeschätzte Restnutzungsdauer unzutreffend ist.

Es ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige die Wertminderung wegen Alters nach der Methode Ross mit den Werten, wie sie sich aus dem zweiten Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 - Anlage Tabelle 1/1 bzw. Tabelle 1/2 (Bl. 956, 957 d. GA) ergeben, berechnet hat. Abgesehen davon, dass § 23 Abs. 1 Satz 2 Wertermittlungsverordnung 1988 eine Berechnungsmethode nicht vorschreibt, hat der Sachverständige bei der mündlichen Anhörung ausgeführt, dass bei einer Wohnhausnutzung üblicherweise die Abschreibung nach Ross gewählt wird, weil zu Beginn der Wohnnutzung kein starker Verbrauch der baulichen Anlage stattfindet.

Der sich aus den Berichten des Vaters ergebende Zustand des Gebäudes bei Abschluss des Überlassungsvertrages im Jahre 1970 konnte vorliegend jedoch nicht gemäß § 24 Wertermittlungsverordnung als Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden berücksichtigt werden. Denn, wie bereits oben ausgeführt, konnte mangels Vorliegen des Gutachtens B... eine Qualifizierung der möglichen Bauschäden nicht vorgenommen werden. Aus dem im Überlassungsvertrag aufgeführten Wert von 12.780 Mark/DDR lässt sich hinsichtlich des Vorhandenseins von Bauschäden nichts entnehmen, da, wie der Senat aus vielen anderen Verfahren zur Problematik des § 12 Abs. 2 SachenRBerG weiß, im Rahmen dieser Gutachten, auch die Beurteilung des Bauzustandes mit gegebenenfalls vorzunehmenden Abzügen für Schäden und Mängel am Haus Bestandteil der Wertermittlung war. Zudem wurde die Wertberechnung auf der Basis der damals gültigen Preisverordnungen und Vorschriften der DDR vorgenommen, so dass eine objektive und feststehende Bezugsgröße im Verhältnis zu diesem Wert für eine Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden nicht gegeben ist, zumal es sich bei dem Betrag von 12.780,00 Mark um den Zeitwert des Gebäudes handeln dürfte.

Demgemäß hat der Sachverständige zu den jeweiligen WST 1 a und b bis WST 6 den Gebäudesachwert ohne Nutzerinvestitionen, das heißt den Gebäudezeitwert ohne die Nutzeraufwendungen, im Einzelnen nachvollziehbar in seinem zweiten Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 Seite 4 bis 6 i. V. m. der Anlage Tabelle 1/1 und Tabelle 1/2 (Bl. 931 - 933 und Bl. 956/957 d. GA) dargelegt. Die Hälfte dieser dort ausgewiesenen Zeitwerte zu dem Zeitpunkt des Beginns der Nutzung auf Grund des Überlassungsvertrages in Höhe von 45.000 DM bzw. 64.500 DM sowie zum WST 2 69.000 DM, WST 3 78.800 DM, WST 4 68.150 DM WST 5 80.000 DM und WST 6 80.850 DM wird an keinem dieser Wertstichtage durch die vom Beklagten nachgewiesenen baulichen Investitionen sowie die nicht nachgewiesenen, das heißt pauschal zu berücksichtigenden, Investitionen überschritten.

Bei der Ermittlung des Wertes der baulichen Investitionen zu den jeweiligen Stichtagen sind zunächst die nachgewiesenen Aufwendungen des Nutzers aus dem Zeitraum vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 zu berücksichtigen. Dabei müssen im Grundsatz solche Investitionen unberücksichtigt bleiben, die vor dem Abschluss des Überlassungsvertrages erfolgt sind, etwa zu einem Zeitpunkt als der spätere Nutzer das Gebäude noch auf der Grundlage eines Mietvertrages genutzt hat.

Soweit das Gesetz in § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG von einer Berücksichtigung "früherer Investitionen des Nutzers" mit ihrem Restwert spricht, schließt dies nicht solche vor Abschluss des Überlassungsvertrages vorgenommenen Investitionen ein, sondern meint die Bewertung der vor einem späteren Wertermittlungsstichtag vorgenommenen Investitionen zu ihrem durch Altersabschreibungen geminderten Restwertes zum Zeitpunkt der Wertermittlung (vgl. Begründung des Regierungsentwurfes, abgedruckt bei Czub, S. 218).

Wegen dieser nachgewiesenen baulichen Investitionen wird auf die Ausführungen des Urteils Seite 10 bis 16 oben Bezug genommen. Diese baulichen Investitionen hat der Sachverständige ausweislich seines Gutachtens vom 22. November 2004, S. 77 ff. (Bl. 673 ff. der GA) in Verbindung mit der Anlage 1 zu diesem Gutachten S. 70 bis 71 (Bl. 704r, 705 der GA) in Verbindung mit dem 2. Ergänzungsgutachten vom 14. Juni 2006 Seite 4 ff. (Bl. 931, 932 der GA), nebst den Tabellen 1/1 und 1 /2 (Bl. 956, 957 der GA) seine Wertberechnung zu Grunde gelegt.

In der Sachverständigenpraxis hat sich durchgesetzt, den Wert der Investitionen des Nutzers unter Berücksichtigung von Wägungstabellen als Anteil am Wert des Gesamtgebäudes zu ermitteln und darzustellen (vgl. Vogel G 1996 S. 438 (445); Zank/NJ 1999, S. 57 (65)). Gegen eine solche Art der Bewertung hat der Senat keine Bedenken, insbesondere lässt sich durch diese Art der Bewertung sowohl der Wertverzehr durch gegebenenfalls unterschiedliche Abschreibungen als auch eine Werterhöhung durch die Veränderung der Baupreisindizies nachvollziehbar darstellen. Hierdurch wird ebenfalls die nach dem Gesetzeswortlaut unzutreffende Methode ausgeschlossen, nicht den Wert der Investitionen, sondern lediglich - die nach heutigen Maßstäben oftmals nur sehr geringen - Aufwendungen des Nutzers in Mark der DDR zu berücksichtigen. Eine Bemessung des Wertes der Investitionen am Wert des Gesamtgebäudes berücksichtigt zudem zutreffend auch eine Eigenarbeit des Nutzers, wenn hierdurch werterhaltige Ergebnisse erzielt worden sind. Dabei ist bei der Ermittlung des Restwertes früherer Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG der Neuherstellungswert, nicht der um die Altersabschreibung geminderte Sachwert des Gebäudes zu Grunde zu legen (BGH-Urteil vom 24. März 2006 - V ZR 19/05, veröffentlicht in WuM 2006, S. 265 (Bl. 267)). Die Wägungsanteile, die sich aus der Tabelle 2.1 und Tabelle 2.2 des Erstgutachtens (Bl. 705r, 706 der GA) ergeben, hat der Sachverständige in seinem ersten Ergänzungsgutachten vom 23. Oktober 2005 (Bl. 819 ff. der GA) nachvollziehbar begründet. Hiergegen hat der Beklagte im weiteren keine Einwendungen mehr erhoben.

Zu den nachgewiesenen baulichen Investitionen gehört auch der von dem Beklagten vorgenommene Dachausbau. Die von dem Sachverständigen für die Berechnung des Wertes dieser baulichen Maßnahme zu Grunde gelegten Berechungsfaktoren von 65 m³ umbauten Raumes und 6,00 DM sind in Anbetracht der Umstände, dass durch den Ausbau des Dachgeschosses die Außenhaut des Gebäudes sowie des Daches nicht verändert und beeinträchtigt wurde und im Hinblick auf die gewählte Ausbauart nicht zu beanstanden, zumal auch nach den Berechnungen des Beklagten in der Gegenüberstellung des umbauten Raumes ohne Dachausbau von 693 m³ mit dem Volumen des umbauten Raumes mit Dachausbau von 766 m³ nach Durchführung des Geschossausbaus lediglich 73 m³ beträgt. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige für den Dachgeschossausbau einen Wert von 6,00 DM für den Raummeterpreis in Ansatz gebracht hat. Denn, da vorliegend am Rohbau des Gebäudes, d. h. an den tragenden Bauteilen, lediglich geringe Aufwendungen vorzunehmen waren, kann nicht von der auf Erfahrung beruhenden Aufgliederung des Verhältnisses der Neubaukosten von 51 % für Rohbau, 32 % für den Ausbau und 17 % für Gebäudetechnik ausgegangen werden. Denn der Ausbau des Dachgeschosses war im Verhältnis zu den übrigen Wohngeschossen von einfacher Art, wie dies der Sachverständige auf Grund seiner bei der Ortsbesichtigung gewonnen Kenntnis einschätzen konnte. Bei seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige hierzu ausgeführt, dass er bei dieser Wertfestsetzung auch berücksichtigt hat, dass eine Zwischenwand eingezogen worden ist, eine Unterverteilung der Elektroleitungen und Anbindung eines Heizkörpers vorgenommen und ein Dachfenster eingebaut worden ist sowie eine Dämmung erfolgte. Soweit der Beklagte rügt, der Sachverständige habe konsequenterweise bei der Berechnung der Kosten für den Dachgeschossausbau den Wert von 19,00 Mark zu Grunde zu legen ist dem entgegenzuhalten, dass der Sachverständige, wie sich dies aus seinen Ausführungen ergibt, davon ausgegangen ist, dass auf Grund des Dachgeschossausbaus eine Verschmelzung dieser Maßnahme mit dem Gesamtgebäude stattfindet und dieser Dachausbau letztlich keine längere Lebensdauer hat als das Gesamtgebäude, so dass eine Kostenberechnung auf der Basis der Neuherstellungskosten von 1913 nicht angezeigt ist.

Dem Betrag des Wertes der bis zum 2. Oktober 1990 nachgewiesenen Aufwendungen des Nutzers sind nach § 12 Abs. 2 Satz 5 und 6 SachenRBerG die Aufwendungen für notwendige Verwendungen hinzuzurechnen, die der Nutzer zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 20. Juli 1993 begonnen hat. Wie oben dargelegt, hat der Beklagte in diesem Zeitraum notwendige Verwendungen betreffend den Bauteil des Schornsteines sowie der Heizungsanlage vorgenommen. Der Beklagte hat für die Maßnahmen Kosten in Höhe 9.647,36 DM nachgewiesen.

Es kann offen bleiben, ob diese Kosten entsprechend der Wertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung als Wertanteile an dem Gesamtgebäudewert berechnet nach dem Neuherstellungskosten zu einem weiteren Stichtag zu berücksichtigen sind, wie es der Sachverständige getan hat (Wertstichtag 7 zum 31.12.1991), wobei allerdings festzuhalten ist, dass der Sachverständige hier, wie sich aus seinem Gutachten vom 22. November 2004, S. 51 (Bl. 695 GA) ergibt, eine Berechnungsmethode anwendet um im System zu bleiben, aber nicht vom Gesetzeswortlaut abweicht, oder, wofür der Wortlaut der Vorschrift spricht, als selbständiger Rechnungsposten als "zusätzliche nachgewiesene Investitionen", diesen Nutzungsinvestitionen hinzugerechnet wird. Auch bei der am Wortlaut der Vorschrift orientierten Auslegung (so der Senat im Urteil vom 01.03.2001 - 5 U 215/98 - ViZ 2001, 509 (512)), erreichen die nach § 12 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichtigenden Investitionen des Nutzers nicht die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes zu irgendeinem der Stichtage.

Des weiteren sind gem. § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG pauschalierte Beträge für nicht nachgewiesene Investitionen des Nutzers hinzuzurechnen. Ausgangswert der Berechnung der Pauschalsätze ist der Gebäuderestwert. Nach Sinn und Zweck dieser Regelung ist für die Berechnung dieser Investitionspauschale für alle anrechenbare Jahre der Sachwert des Gebäudes bei Abschluss des Überlassungsvertrage zu Grunde zu legen. Denn § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG soll dem Umstand Rechnung tragen, dass der Nutzer seine über Jahre hinweg vorgenommenen laufenden Investitionen oft nicht nachweisen kann. Deshalb sollte den nachgewiesenen Investitionen eine an der Abschreibung für Abnutzung aus dem Steuerrecht ausgerichtete Investitionspauschale hinzugerechnet werden (BGH Urteil vom 20. März 2006 - V ZR 19/05 - veröffentlicht in WuM 2006, S. 265 (268); Senat in VIZ 2001 S. 509, 513). Diese entspricht, wie sich aus der Tabelle 6 des 2. Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen vom 14. Juni 2006, S. 39 (Bl. 966 der GA) ergibt, einen Betrag von 19.390,00 DM. Bezogen auf den in Betracht kommenden Tag des Abschlusses des Überlassungsvertrages am 26. September 1970 durch den Vater des Beklagten oder der im allseitigen Einverständnis erfolgten Übernahme des Überlassungsvertrages durch den Beklagten berechnet sich der Gebäudesachwert (ohne Nutzerinvestitionen), d. h. der Gebäuderestwert zum Wertstichtag 1a auf der Basis des Baukostenindex der Bundesrepublik Deutschland, auf 90.000,00 DM und zum Wertstichtag 1b 1978 auf 129.000,00 DM.

Die Summe der Nutzerinvestitionen zu dem für den Beklagten günstigsten Stichtag 2. Oktober 1990, wie dies aus dem Gutachten ohne weiteres nachvollziehbar ist, errechnet sich demnach wie folgt: nachgewiesene Investitionen bis zum 2. Oktober 1990 einschließlich des Dachausbaus (Tabelle 1.1, 1 /2 des 2. Ergänzungsgutachtens (Bl. 956/957 d. A.)) 31.250,00 DM, notwendige Verwendungen (Kamin und Heizung) 9.647,36 DM, pauschalierte Investitionen (Tabelle 6 des 2. Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen V... vom 14. Juni 2006, S. 38, 39 - Bl. 965, 966 der Akten) 19.390,00 DM Summe der anrechenbaren Investitionen: 60.287,36 DM.

Der hälftige Sachwert des überlassenen Gebäudes (Zeitwert) in Höhe von 84.850,00 DM zu diesem Stichtag 2. Oktober 1990 wird nicht überschritten.

Auch wenn man als Übernahmezeitpunkt den Wertstichtag 1b 1978 zu Grunde legt, ergibt sich für den Beklagten keine günstigere Situation. Denn nach seinem Vorbringen wurden die Investitionen ab 1978 durchgeführt, so dass sich hinsichtlich der nachgewiesenen Investitionen und der notwendigen Verwendungen keine Veränderungen ergeben und zudem der Nutzungszeitraum für die pauschalierten Investitionen kürzer ist. Selbst wenn man zu Gunsten des Beklagten demnach von der für ihn günstigsten Variante des Nutzungsbeginns September 1970 ausgeht, wird an keinem der Wertstichtage 2 bis 6 einschließlich der notwendigen Verwendungen der hälftige Sachwert des überlassenen Gebäudes zu diesem jeweiligen Zeitpunkten überschritten.

Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 257.534,00 Euro.

Ende der Entscheidung


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