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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Beschluss verkündet am 09.01.2003
Aktenzeichen: 5 W 1/02
Rechtsgebiete: SachenRBerG, ZPO, FGG, BNotO, LwVG, KG


Vorschriften:

SachenRBerG § 3 Abs. 1
SachenRBerG § 15
SachenRBerG § 15 Abs. 1
SachenRBerG § 15 Abs. 4
SachenRBerG § 15 Abs. 4 Satz 2
SachenRBerG §§ 81 ff.
SachenRBerG § 81 Abs. 1
SachenRBerG § 81 Abs. 1. Nr. 1
SachenRBerG § 81 Abs. 1. Nr. 2
SachenRBerG § 81 Abs. 1. Nr. 3
SachenRBerG § 81 Abs. 1. Nr. 4
SachenRBerG § 82
SachenRBerG § 82 Abs. 1
SachenRBerG § 82 Abs. 1 Nr. 1
SachenRBerG § 82 Abs. 1 Nr. 2
SachenRBerG § 82 Abs. 2 Nr. 2
SachenRBerG § 82 Abs. 3
SachenRBerG §§ 85 ff.
SachenRBerG §§ 87 ff.
SachenRBerG § 89 Abs. 1
SachenRBerG § 89 Abs. 2
SachenRBerG § 90
SachenRBerG § 90 Abs. 1
SachenRBerG § 90 Abs. 1 Nr. 4
SachenRBerG § 90 Abs. 5
SachenRBerG § 92
SachenRBerG § 92 Abs. 5
SachenRBerG § 96
ZPO § 139
ZPO § 550
ZPO § 551 Nr. 4
FGG § 7
FGG § 13 a Abs. 1 Satz 1
FGG § 13 a Abs. 1 Satz 2
FGG § 19
FGG § 27
FGG § 27 Abs. 1
FGG § 28 Abs. 1
FGG § 29
BNotO § 15
LwVG § 23 Abs. 1
LwVG § 27 Abs. 1
KG § 131 Abs. 1
KG § 131 Abs. 2 Nr. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss

5 W 1/02 Brandenburgisches Oberlandesgericht

In dem notariellen Vermittlungsverfahren,

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht sowie ... die Richterin am Oberlandesgericht ...

am 9. Januar 2003

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. wird der Beschluss des Landgerichts Potsdam vom 3. Dezember 2001 - 5 T 605/01 - sowie der Vorbescheid des Notariatsverwalters (vormals Notarstelle) mit Amtssitz B Straße in aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an den Notariatsverwalter mit Amtssitz B Straße in zurückverwiesen.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des weiteren Beschwerdeverfahrens wird nicht angeordnet.

Gründe:

I.

Der Beteiligte zu 1. hat die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens beantragt mit dem Ziel, das auf dem von ihm erworbenen Grundstück aufstehende Stallgebäude nebst dessen Nebenräumlichkeiten abzureißen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Mai 1999 hat der Beteiligte zu 1. von der restituierten Erbengemeinschaft u. a. das Grundstück der Gemarkung F..., Flur..., Flurstück..., erworben. Nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung am 1. Juli 1999 ist der Beteiligte zu 1. zwischenzeitlich seit dem 13. März 2000 als Eigentümer im Grundbuch von F des Amtsgerichts B... Blatt 510 eingetragen. Auf diesem Grundstück hat die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, eine LPG Tierproduktion, ein Stallgebäude nebst Nebengebäuden errichtet, die nach Darstellung des Beteiligten zu 1. nicht mehr nutzbar sind und abgerissen werden müssen. Die Aufforderung zum Abriss blieb erfolglos. Unter dem 29. September 1990 hat der Beteiligte zu 1. mit dem bei der damaligen Notarin am selben Tage per Telefax eingegangenen Schriftsatz beantragt, ein notarielles Vermittlungsverfahren gem. §§ 87 ff SachenRBerG durchzuführen mit dem Ziel des Abrisses des Stallgebäudes nebst den dazugehörigen Nebenräumen. Die Notarin hat unter dem 29. Dezember 2000 - ohne die Beteiligte zu 2. zu informieren - das Vermittlungsverfahren eröffnet und das Grundbuchamt B um Eintragung des Eröffnungsvermerks gem. § 92 Abs. 5 SachenRBerG ersucht. Die Eintragung erfolgte am 6. März 2001. Eine Bearbeitung der Sache durch die Notarin erfolgte nicht.

Der zum Notariatsverwalter über das Amt der Notarin bestellte Notarassessor hat unter dem 19. Mai 2001 einen Vorbescheid erlassen, mit dem er angekündigt hat, binnen vier Wochen ab Erlass seiner Entscheidung den eingetragenen Vermittlungsvermerk zur Löschung zu bringen und das Verfahren durch Beschluss als nicht statthaft zu beenden. Zur Begründung hat er angegeben, nach seiner Ansicht könne ein Antrag nach § 82 SachenRBerG nicht Gegenstand des notariellen Vermittlungsverfahrens sein, sofern es sich dabei um einen Hauptantrag handele. Das Vermittlungsverfahren sei gem. § 87 SachenRBerG darauf angelegt, Verträge zur Bestellung von Erbbaurechten oder zum Kauf eines Grundstücks zu vermitteln. Der Beteiligte zu 1. müsse seinen Anspruch im ordentlichen Rechtsweg verfolgen.

Gegen diesen Vorbescheid hat der Beteiligte zu 1. Beschwerde eingelegt. Der Notarverwalter sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass das einzige Ziel seines Antrages der Abriss des von der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2. errichteten Gebäudes einschließlich der Nebengebäude sei Ziel seines Antrages sei es gewesen, ein Vermittlungsverfahren zwischen Grundstückseigentümer und Nutzerin über die auf dem erworbenen Grundstück vorhandenen Gebäude zu erreichen.

Mit Beschluss vom 3. Dezember 2001 hat das Landgericht Potsdam die Beschwerde des Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Die gem. § 89 Abs. 2 SachenRBerG zulässige Beschwerde sei nicht begründet, da der Antrag auf Abriss eines Gebäudes nicht Gegenstand eines notariellen Vermittlungsverfahrens sein könne. Dieses sei statthaft zum Abschluss von Vertragen zur Bestellung von Erbbaurechten, zum Ankauf eines Grundstücks sowie zum Abschluss von Vertragen nach §§ 81 ff. SachenRBerG. Nach § 81 Abs. 1. Nr. 1 - 4 i. V. m. § 15 Abs. 4 SachenRBerG sei der Grundstückseigentümer zum Ankauf eines vom Nutzer errichteten Gebäudes berechtigt. Die Geltendmachung des Ankaufsrechtes nach §§ 81 ff. SachenRBerG könne unter Umständen zu wirtschaftlich unsinnigen Ergebnissen führen, da die Aufwendungen für den Abbruch der Gebäude erheblich höher sein könnten als dessen Kaufpreis. In solchen Fällen könne er Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, nicht jedoch den Abriss der Gebäude. Statt nach § 81 SachenRBerG vorzugehen, könne er nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG vom Nutzer die Übernahme der Gebäudefläche verlangen. Seinem Vorbringen könne jedoch nicht entnommen werden, welche der möglichen Ansprüche er verfolgen wolle.

Gegen den ihm am 10. Dezember 2001 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 1. mit einem am 21. Dezember 2001 per Fax eingegangenen Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt und gerügt, die Auslegung führe dazu, dass die vom Gesetz gewährten Ansprüche formal nicht durchgesetzt werden könnten, obgleich die Regelungen des SachenRBerG der allgemeinen Gerichtsbarkeit vorgreiflich seien. Im Übrigen habe das Beschwerdegericht gegen § 139 ZPO verstoßen. Wäre ein Hinweis erfolgt, hätte er, der Antragsteller, seinen Antrag dahingehend klargestellt, dass er den Abschluss eines Vertrages zur Ablösung der aus der baulichen Investition des Nutzers begründeten Rechte begehre.

Der Beteiligte zu 1. beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses den Notariatsverwalter der Notarin ... als Notariatsassessor ... anzuweisen, das notarielle Vermittlungsverfahren durchzuführen.

Die Beteiligte zu 2. hat beantragt,

die weitere Beschwerde "abzuweisen".

Sie verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und führt aus, ein Verstoß gegen § 139 ZPO liege nicht vor. Das Rechtsschutzziel wäre lediglich mit einem Antrag gem. § 82 SachenRBerG erreichbar gewesen, jedoch nicht im Rahmen eines notariellen Vermittlungsverfahrens.

II.

Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Landgerichts Potsdam vom 3. Dezember 2001 ist gem. §§ 27 Abs. 1, 28 Abs. 1, 29 FGG i. V. m. § 89 Abs. 1 SachenRBerG zulässig. Die Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 1 ergibt sich bereits daraus, dass seine Beschwerde gegen den Vorbescheid des Notarvertreters zurückgewiesen wurde.

Die weitere Beschwerde hat auch dahingehend Erfolg, dass die Sache wegen schwerwiegender Verfahrensfehler unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung sowie der Entscheidung des Notarvertreters zur erneuten Entscheidung im Rahmen des anhängigen notariellen Vermittlungsverfahrens an den Notarvertreter zurückzuverweisen ist.

Die Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1. war an sich statthaft und auch im Übrigen zulässig. Der Senat hat die Zulässigkeit der Erstbeschwerde auch ohne ausdrückliche Rüge durch den Rechtsmittelführer der Rechtsbeschwerde gem. § 27 Abs. 1 FGG von Amts wegen zu prüfen (vgl. Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 14. Aufl., § 27, Rn. 15 m. w. N.). Dies entspricht der Rechtslage bei der Revision in Verfahren nach der ZPO (vgl. Münch-Komm/Wenzel, ZPO, 559, Rn. 12, 16, BGH NJW 1988, S. 268). Mit dem Vorbescheid kündigte der Notariatsverwalter an, dass er beabsichtige, binnen einer bestimmten Frist das beantragte notarielle Vermittlungsverfahren durch Beschluss als nicht statthaft zu beenden, da ein Antrag nach § 82 SachenRBerG nicht Gegenstand eines solchen Verfahrens sein könne, sofern der Antragsteller keine Beschwerde einlege. Diese Ankündigung ist zwar keine instanzbeendende Verfügung im Sinne des § 19 FGG i. V. m. § 89 Abs. 1 SachenRBerG, jedoch handelt es sich um eine beschwerdefähige Zwischenentscheidung. Denn Folge der Zurückweisung des Antrages auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens wäre auch die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Eröffnungsvermerkes. Damit wurde dessen Wirkung als Vormerkung zur Sicherung der Ansprüche auf Ankauf eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage gem. §§ 81, 82 SachenRBerG entfallen (Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 89, Rn. 53, a. A. Fassbinder in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, SachenRBerG, § 89, Rn. 27). Mit einem Beschluss, mit dem die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens abgelehnt würde, wird aber zugleich die zuvor dargelegte Rechtsposition beeinträchtigt, so dass durchaus ein Bedürfnis für eine Zwischenverfügung besteht.

Dabei handelt es sich bei diesem Rechtsmittel nicht um eine Beschwerde nach § 15 BNotO, die die Herbeiführung der Amtstätigkeit ddes Notars zum Gegenstand hat. Vorliegend wollte der Notarverwalter nicht seine Amtsausübung verweigern, vielmehr vertritt er die Auffassung, dass die Voraussetzungen für die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens nicht vorliegen. Das mit der Beschwerde erstrebte Handeln des Notarverwalters steht nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Urkundstätigkeit, insbesondere handelt es sich nicht um den Vollzug einer Urkunde, vielmehr soll die Tätigkeit des Notars im Rahmen der Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens in eine Urkundstätigkeit einmünden.

In der Literatur (Vossius, a. a. O., § 89, Rn. 64, 50) wird die Auffassung vertreten, dass bis zum Abschluss des Vermittlungsverfahrens für die Beteiligten eine Beschwerde nach § 15 BNotO ausgeschlossen und nur die allgemeine Beschwerde nach § 19 FGG gegeben ist. Dafür spricht auch die Regelung des § 89 Abs. 2 SachenRBerG. Denn mit dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber auch klargestellt, dass der Notar im Rahmen des Vermittlungsverfahrens an die Stelle des an sich zuständigen Amtsgerichts getreten ist. Die Einschaltung des notariellen Vorverfahrens dient der Entlastung der Amtsgerichte, die sonst die Aufgaben der Vertragshilfe gem. FGG funktionell zu übernehmen hätten (BT-Drucks. 12/5992, S. 165; Eickmann-Albrecht, SachenRBerG, § 89, Rn. 4; Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Kommentar zum SachenRBerG, § 89, Rn. 18).

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2. war der Antrag auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht mangels einer fehlenden Antragsberechtigung des Beteiligten zu 2. unzulässig. Denn bereits mit Eingang des Antrages auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens bei der Notarin ... hatte der Beteiligte zu 1. als Grundstückserwerber auf Grund der eingetragenen Auflassungsvormerkung eine gesicherte Rechtsposition hinsichtlich des Eigentums am Grundstück inne, die sich sodann im weiteren Verlauf des Verfahrens in die volle Eigentümerstellung verstärkte.

Jedoch war für die Erstbeschwerde nicht das Landgericht Potsdam, sondern das Landgericht Cottbus zuständig. Denn sowohl Grundstück als auch Gebäude, dessen Beseitigung der Beteiligte zu 1. erstrebt, liegen im Bezirk des Amtsgerichts B..., das zum Bezirk des Landgerichts Cottbus gehört, § 89 Abs. 2 SachenRBerG. Diese Entscheidung, bei der es sich um eine Verfügung im Sinne des § 19 FGG handelt, stellt sich trotz § 7 FGG als Gesetzesverletzung im Sinne des § 27 FGG i. V. m. §§ 550, 551 Nr. 4 ZPO dar. Nach § 7 FGG sind gerichtliche Handlungen nicht deshalb unwirksam, weil sie von einem örtlich unzuständigen Gericht vorgenommen worden sind. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Vorschriften über die örtliche Zuständigkeit regelmäßig zwingender Natur, also unverzichtbar und einer Vereinbarung unzugänglich sind, und dass es im Beschwerdeverfahren von Amts wegen beachtet werden muss, wenn die angefochtene Entscheidung von einem örtlich unzuständigen Gericht erlassen ist. Dies gilt um so mehr, als die Entscheidung des Landgerichts auch nicht unanfechtbar ist, zudem enthalten die Vorschriften zu dem notariellen Vermittlungsverfahren §§ 85 ff. SachenRBerG keine Regelungen, durch die eine Nachprüfung der örtlichen Zuständigkeit, wie z. B. die §§ 23 Abs. 1, 27 Abs. 1 LwVG im Landwirtschaftsverfahren, ausgeschlossen wird (Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, § 7, Rn. 3 b m. w. N. aus d. Rspr., Bumiller/Winkler, FGG, § 7, Rn. 16). Dieser Verfahrensmangel führt zwar vorliegend nicht notwendigerweise zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Dem Rechtsbeschwerdegericht ist jedoch eine eigene Sachentscheidung deshalb verwehrt, weil das Verfahren an einem weiteren schweren Verfahrensmangel leidet und sowohl das Gericht der Erstbeschwerde als auch der Notariatsverwalter (an Stelle des Amtsgerichts) gegen die ihnen gem. § 139 ZPO obliegende Aufklärungspflicht verstoßen haben.

Mit der Einreichung des Antrags zur Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens vor dem zuständigen Notar und der notwendigen Zustellung dieses Antrags an die Beteiligte zu 2 spätestens mit der Eintragung des Eröffnungsvermerkes im Grundbuch war das notarielle Vermittlungsverfahren eröffnet (vgl. Vossius, § 92, Rn. 26, 27, Krauß in Czub/Schmidt-Rantsch/Frenz, § 87, Rn 8, 10). Bei dem notariellen Vermittlungsverfahren handelt es sich um ein streitiges Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, was insbesondere durch die Vorschriften in §§ 92 und 96 SachenRBerG belegt wird (so auch Vossius, a. a. O., § 89, Rn. 4, Eickmann-Albrecht, a. a. O., § 89, Rn. 3). Auch im Rahmen eines streitigen Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist § 139 ZPO entsprechend anzuwenden (Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, Vorbem. 4 vor §§ 8-18). Dies gilt auch für das notarielle Vermittlungsverfahren (Vossius, § 89, Rn. 14 ff.; Fassbinder in RVI, SachenRBerG, § 89, Rn. 9).

In Übereinstimmung mit dem Vorbescheid des Notariatsverwalters hat das Landgericht ausgeführt, § 82 SachenRBerG gewähre keinen selbstständigen Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Nutzer auf Abriss eines Gebäudes, weil auf diese Art und Weise das Gebäudeeigentum nicht endgültig beseitigt wäre. Auch sei dem Beschwerdevorbringen nicht zu entnehmen, ob der Beteiligte zu 1. einen Anspruch nach § 82 geltend machen wolle und gegebenenfalls welchen der möglichen Ansprüche; es gehe ihm vornehmlich um den Abriss des Stallgebäudes. Dies hätte aber Anlass geboten, in dem Antragsverfahren, bei dem der Beteiligte zu 1. lediglich das Ziel seines Rechtsschutzbegehrens umschrieben hat, auf einen bestimmten Verfahrensantrag im Hinblick auf den Abschluss eines bestimmten Vertrages hinzuwirken. Denn um das Ziel - Abriss des Stallgebäudes - zu erreichen, musste der Beteiligte zu 1. notwendigerweise das im Eigentum des Nutzers stehende Gebäude ankaufen (so Urteil des BGH vom 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01 - in JurisInfo). Es liegt auf der Hand, dass der Nutzer, die Beteiligte zu 2., nicht mittels eines notariellen Vermittlungsverfahrens zum Abbruch eines Gebäudes verurteilt werden sollte. Bei dem Abbruch eines Gebäudes handelt es sich um eine vertretbare Handlung, die im Klagewege durchzusetzen ist. Dies war nicht das Rechtsschutzbegehren des anwaltlich vertretenen und beratenen Beteiligten zu 1., auch wenn dieser in seiner Antragsschrift zur Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens das Ziel mit "Abriss des Stallgebäudes" umschrieben hat. Dieses Rechtsschutzbegehren konnte daher nur dahingehend verstanden werden, dass der Beteiligte zu 1. mittels des notariellen Vermittlungsverfahrens die notwendigen rechtlichen Grundlagen erhalten wollte, um sein Ziel - Abriss des Gebäudes - zu erreichen. Hierfür stellt das SachenRBerG die beiden Alternativen zur Verfügung, nämlich einerseits den Ankauf des Gebäudes gem. § 81 SachenRBerG und andererseits den Erwerb der Fläche, auf der das Gebäude oder die bauliche Anlage errichtet wurde, durch den Nutzer gem. § 82 SachenRBerG. Hierauf hätte der Beteiligte zu 1. durch die Vorinstanzen hingewiesen werden müssen, zumal das Beschwerdegericht moniert, dass sich dem Vorbringen des Beteiligten nicht entnehmen lasse, ob er einen Anspruch nach § 82 SachenRBerG geltend machen wolle oder gegebenenfalls welchen der möglichen Ansprüche er geltend machen wolle. Dies hätte jedenfalls Anlass zur Aufklärung des konkreten Begehrens sein müssen.

Auch § 90 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG bestimmt, dass in dem Verfahrensantrag, der vom Antrag zur Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens zu unterscheiden ist, die Bezeichnung des gewünschten Vertrages anzugeben ist. § 90 SachenRBerG regelt den Inhalt der Antragsschrift, mit dem der Grundstückseigentümer oder Nutzer die Eröffnung des notariellen Vermittlungsverfahrens beantragt. Die Vorschrift regelt dabei in den einzelnen Absätzen den zwingenden Inhalt, den Soll-Inhalt sowie weitere erwünschte Angaben der Antragsschrift. Wenn § 90 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG von der Angabe des gewünschten Vertrages spricht, so folgt daraus nicht, dass diese Angaben dem Antragsteller freigestellt sind. Vielmehr wird dadurch klargestellt, dass mit der erforderlichen Angabe des Vertragsverhältnisses keine Präjudizierung im Hinblick auf die Ausübung des Wahlrechts nach § 15 SachenRßerG verbunden ist (Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, § 90, Rn 13). Fehlen, wie vorliegend, notwendige Angaben gem. § 90 Abs. 1 SachenRBerG, hat bereits der Notar gem. § 90 Abs. 5 SachenRBerG im Wege der Zwischenverfügung dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Ergänzung des Antrags zu bestimmen, wobei in der entsprechenden prozessleitenden Verfügung die ergänzungsbedürftigen Punkte nach § 90 Abs. 1 SachenRBerG zu bezeichnen sind.

Zutreffend gehen das Gericht der Erstbeschwerde sowie der Notarverwalter davon aus, dass Gegenstand des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht der Abriss eines Gebäudes sein kann. Sie übersehen jedoch, dass der Anspruch auf Abriss oder auch der Anspruch auf Ersatz der Abrisskosten für den Grundstückseigentümer nur dann bestehen kann, wenn er das Grundstück unbelastet im Eigentum behält (BGH Urteil vom 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01, JurisInfo; so auch OLG Dresden in AgrarR 2000, S. 135 ff.). Für das beantragte Rechtsschutzbegehren gehen die Beteiligten davon aus, dass die Scheune nebst den Nebenräumen, die beseitigt werden sollen, auf dem von dem Beteiligten zu 1. erworbenen Grundstück im Eigentum der LPG bzw. deren Rechtsnachfolgerin steht. Als regelmäßige Folge sieht § 15 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 SachenRBerG ein Wahlrecht des Nutzers dahingehend vor, ob er die Bestellung eines Erbbaurechtes verlangen oder das Grundstück ankaufen will. Ist dagegen das Interesse des Grundstückseigentümers an der Bewirtschaftung seines Grundstücks höher zu bewerten als das Interesse des Nutzers an der Sicherung seiner früheren Investition, so ist der Eigentümer nach § 81 SachenRBerG berechtigt, das Gebäude oder die bauliche Anlage anzukaufen. Demgegenüber regelt § 82 SachenRBerG den Fall, dass das Gebäude oder die bauliche Anlage des Nutzers nicht mehr nutzbar ist oder benutzt wird, sondern alsbald abzubrechen ist Unter dieser Voraussetzung hat der Eigentümer dem Nutzer gern § 82 Abs. 3 SachenRBerG befristete die Gelegenheit zu geben, das Gebäude oder die bauliche Anlage auf seine - des Nutzers - Kosten zu beseitigen Auch insoweit steht dem Eigentümer, je nach der Wahl des Nutzers, ein Anspruch zu und die Anlage nicht fristgerecht beseitigt, kann der Grundstückseigentümer gern § 82 Abs. 1 SachenRBerG vom Nutzer entweder den Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der vorhandenen Bausubstanz (Nr. 1) oder den Erwerb der Flache verlangen, auf der das Gebäude oder die bauliche Anlage errichtet wurde (Nr. 2) Der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 - Erstattung der Abrisskosten - SachenRBerG sowie der vorgelagerte Anspruch auf Abriss kann nach dem gesetzlichen Konzept nicht losgelöst vom Recht des Grundstückseigentümers auf Ankauf von Gebäude und Baulichkeiten nach § 81 Abs. 1 SachenRBerG betrachtet werden Dieser Anspruch aus § 82 SachenRBerG setzt notwendigerweise die Geltendmachung und den Vollzug des Ankaufsrechts nach § 81 SachenRBerG voraus Denn der Interessenwiderstreit zwischen Grundstückseigentümer und Nutzer findet in den vom SachenRBerG erfassten Fällen in zwei verschiedenen, sich gegenseitig ausschließenden Regelungen eine Lösung. Im Vordergrund steht das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG). In einer Reihe von Ausnahmefallen, die in § 81 Abs. 1 SachenRBerG geregelt sind, sollen demgegenüber die Rechte des Nutzers hinter dem Interesse des Grundstückseigentümers zurückstehen. Hier kann der Grundstückseigentümer die Bereinigung in der Weise - gleichsam umgekehrt - erreichen, dass er das Gebäude oder die bauliche Anlage von dem Nutzer hinzuerwirbt oder bestehende andere als Eigentumsrechte ablöst. Das Gesetz gibt ihm dazu ein Ankaufs- bzw. Ablösungsrecht. Diese Rechte verdrängen die Ansprüche des Nutzers jedoch erst dann, wenn sie geltend gemacht werden. Nur dann erlischt das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks. An diesen Regelungsmechanismus knüpft § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG an. Der Fall der nicht mehr nutzbaren und zum Abriss bestimmten Gebäude und baulichen Anlagen nimmt die Regelung des § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG auf. Hierauf aufbauend gewahrt § 82 Abs. 1 Nr. 1 unter den dort genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Ersatz der für den Abriss erforderlichen Aufwendungen. Wollte man diesen Anspruch unabhängig von der Geltendmachung des Ankaufs oder Ablösungsrechts des Grundstückseigentümers zubilligen, blieben nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG die Rechte des Nutzers nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG bestehen. Denn erst die Rechtsstellung als Eigentümer ermächtigt den Grundstückseigentümer, die vorhandenen Bauruinen abzureißen. Ein aus § 82 herzuleitendes gesetzliches Recht zum Abriss wurde den Bedürfnissen des Grundstückseigentümers nicht genügen, weil der Abriss des Gebäudes das Gebäudeeigentum nicht endgültig beseitigt (so BGH Urteil vom 18. Oktober 2002, a. A. die Vorinstanz OLG Naumburg in VIZ 2002, § 364 ff., wie BGH OLG Dresden in AgrarR 2000, S. 135 ff.).

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts und der Vorbescheid des Notariatsverwalters waren nach alledem wegen der identischen Gesetzesverletzung aufzuheben und zur erneuten Behandlung an den Notariatsverwalter zurückzuverweisen (BGH FamRZ 1989, S. 603) zudem ergibt sich vorliegend die Notwendigkeit, dass solche Maßnahmen zu treffen sind, deren Vornahme oder Anordnung zunächst dem Notar zukommt.

Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus §§ 131 Abs. 1, 2 Nr. 1 KG. Die außergerichtlichen Kosten des weiteren Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten selbst zu tragen, da die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Satz 2, nämlich dass ein unbegründetes Rechtsmittel vorliegt, nicht gegeben sind und auch der Ausnahmefall nach § 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG nicht vorliegt.

Beschwerdewert: 10.000,00 €

Ende der Entscheidung


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