Judicialis Rechtsprechung

Von der Durchsetzung der nach dem Wortlaut des § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG uneingeschränkt bestehenden Aufgabepflicht ist ausnahmsweise dann abzusehen, wenn durch tatsächliche Umstände erhärtete konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass durch die erzwungene Komplettierung dem Eigentümer Rechtsnachteile, insbesondere aufgrund unerkannt gebliebener Rückerwerbspositionen Dritter, erwachsen können. Allein die abstrakte Gefahr, dass eine einmal erteilte GVO-Genehmigung widerrufen werden könnte, rechtfertigt noch keine Einschränkung der Aufgabepflicht.

---

Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss

5 Wx 19/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

In der Grundbuchsache

betreffend das Grundstücks- und Gebäudeeigentum, verzeichnet im Grundbuch von K Blatt , Flur , Flurstück ,

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth und die Richterin am Landgericht Gieseke am 28. Juni 2005

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 16. November 2004 - Az. 5 T 574/04 - wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

In Abteilung II des im Rubrumseingang bezeichneten Grundbuchs ist ein dingliches Nutzungsrecht zugunsten des jeweiligen Gebäudeeigentümers eingetragen. Die Beteiligten sind seit dem 30. Dezember 1982 als Eigentümer des auf dem vormals in Volkseigentum (Rechtsträgerschaft des Rates der Gemeinde K ) stehenden Grundstück aufstehenden Gebäudes eingetragen. Seit dem 4. Juli 2002 sind die Beteiligten aufgrund des am 26. Mai 1990 mit dem damaligen Rat der Gemeinde K abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages, für den der Landkreis am 18. Dezember 2001 die Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt hat, auch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

Bereits mit notariellem Vertrag vom 22. November 1994 hatten die Beteiligten das Grundstück nebst Gebäude auf ihre beiden Kinder übertragen. Der Vollzug dieses Grundstücksübertragungsvertrages steht noch aus.

Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 5. Juli 2002 wurde unter Feststellung der Verpflichtung zur Aufgabe des Gebäudeeigentums gemäß § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG den Beteiligten unter Fristsetzung aufgegeben, eine notariell beglaubigte Aufhebungserklärung beim Grundbuchamt einzureichen und einen entsprechenden Löschungsantrag zu stellen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs wurde die Einleitung des Zwangsgeldverfahrens nach §§ 78 Abs. 1 Satz 6 SachenRBerG, 82 GBO, 33 FGG angekündigt.

Daraufhin erklärten die Beteiligten mit notarieller Urkunde vom 2. September 2002 die Aufgabe des Gebäudeeigentums und des Nutzungsrechts unter der auflösenden Bedingung "des Wiederauflebens von etwaigen Anträgen auf Rückübertragung, insbesondere des Wiederaufgreifens von GVO-Verfahren zu einzelnen Verfügungsvorgängen betreffend das vorgenannte Grundstück, Bekanntwerden von Anträgen auf Rückübertragung, etwaigen späteren Widersprüchen gegen ablehnende Entscheidungen auf Rückübertragung sowie die Rücknahme oder der Widerruf von Verwaltungsakten, die sich mit Anträgen auf Rückübertragung des Grundstücks befasst haben". Sie bewilligten und beantragten, die Aufgabe des Nutzungsrechts und des Gebäudeeigentums durch Löschung bei Verlautbarung der auflösenden Bedingung im Löschungsvermerk zu vollziehen.

Das Grundbuchamt hat die beantragte Löschung durch Beschluss vom 15. Oktober 2002 abgelehnt. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 30. Juni 2003 - Az. 5 T 189/03 - zurückgewiesen. Auch der weiteren Beschwerde hat das Brandenburgische Oberlandesgericht durch Beschluss vom 18. März 2004 - Az. 8 Wx 23/03 - den Erfolg versagt.

Daraufhin haben die Beteiligten am 23. Juni 2004 Beschwerde gegen den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts vom 5. Juli 2002 eingelegt und zur Begründung ausgeführt, die unbedingte Rechtsaufgabe könne nicht verlangt werden, weil nicht auszuschließen sei, dass die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag aus dem Jahre 1990 erteilte GVO-Genehmigung im Hinblick auf etwaige noch durchsetzungsfähige Restitutionsansprüche aufgehoben werde und dann das Grundstück und das Gebäude zurückzuübertragen wären mit der Folge, dass das Gebäudeeigentum und das dingliche Nutzungsrecht an dem Grundstück ersatzlos und unwiederbringlich verloren wären. Das Landgericht hat diese Beschwerde zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, im Rahmen des § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG könne nur in dem - hier nicht vorliegenden Fall - tatsächlich bestehender konkreter Rückübertragungsansprüche ausnahmsweise von der - nach dem Wortlaut der Vorschrift ausnahmslos bestehenden - Aufgabeverpflichtung abgesehen werden.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie rügen, dass das Landgericht sich mit dem Vorbringen der Beteiligten nicht bzw. nicht hinreichend auseinandergesetzt und dadurch ihren Anspruch auf rechtliches Gehör und effektiven Rechtsschutz verletzt habe. Sie verweisen mit näherer Darlegung darauf, dass für das verfahrensgegenständliche Grundstück tatsächlich Rückübertragungsansprüche angemeldet worden seien. Im Übrigen verteidigen sie unter Wiederholung und Vertiefung ihrer bisherigen Argumentation ihre Rechtsauffassung und nehmen insoweit ergänzend Bezug auf die Hinweise des 8. Zivilsenats in der Entscheidung vom 18. März 2004 zu möglichen Beschränkungen bei der Durchsetzung der Aufgabepflicht in den sog. Hinzuerwerbsfällen.

II.

Die an keine Frist gebundene weitere Beschwerde ist als Rechtsbeschwerde statthaft und formgerecht eingelegt worden, §§ 78, 80 Abs. 1 GBO.

Die danach zulässige weitere Beschwerde bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht jedenfalls im Ergebnis nicht auf einer Gesetzesverletzung (§ 78 GBO i.V.m. § 546 ZPO).

1.

Nach § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG besteht in den Fällen personenidentischer Eigentumslage an Gebäude und Grundstück grundsätzlich die Verpflichtung zur Aufgabe des bislang gesondert bestehenden Gebäudeeigentums (sog. Aufgabezwang), sobald das Gebäude unbelastet ist oder die Belastungen dem Eigentümer zustehen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die (Rechts-)Beschwerdeführer ziehen zu Recht auch nicht in Zweifel, dass § 78 Abs. 1 SachenRBerG grundsätzlich auch auf die sog. Komplettierungsfälle, also den Hinzuerwerb des Grundstücks nach dem Verkaufsgesetz, Anwendung findet (Bbg. OLG DtZ 1996, 384). Sie meinen lediglich, dass in diesen sog. Hinzuerwerbsfällen Beschränkungen bei der Durchsetzung dieser Aufgabepflicht geboten seien und insbesondere in dem hier zu entscheidenden Fall zur Wahrung der berechtigten Eigentümerinteressen der Beteiligten eine solche Ausnahme zugelassen werden müsse.

Mit Recht haben das Grundbuchamt und das Landgericht darauf hingewiesen, dass nach dem Wortlaut des § 78 Abs. 1 SachenBerG diese Aufgabepflicht ohne jede Einschränkung besteht, die dem Grundbuchamt nach § 78 Abs. 1 Satz 5 SachenRBerG erteilte

"Ermächtigung" zur Durchsetzung dieser Aufgabeverpflichtung also tatsächlich eine entsprechende Amtspflicht begründet, weil allein auf diese Weise das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Herbeiführung einheitlicher Rechtsverhältnisse an Grundstücken in der gesamten Bundesrepublik Deutschland auf der Grundlage der Regelungen des Grundstücksrechts im BGB erreicht werden kann.

Allerdings werden in der Literatur mit beachtlichen Argumenten Einschränkungen für die Aufgabepflicht befürwortet, wenn im Einzelfall zu befürchten steht, dass durch die erzwungene Komplettierung dem Eigentümer Rechtsnachteile erwachsen könnten (vgl. Zimmermann in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, § 78 SachenRBerG, Rdnr. 22 ff.; Meikel-Böhringer, Grundbuchrecht, 9. Aufl., §§ 82, 82a, Rdnr. B 12 sowie in VIZ 2004, 345/348, Der Aufhebungszwang des § 78 SachenRBerG beim Gebäudeeigentum; Krauß in: Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 1999, E I 440 sowie in VIZ 1996, 691/696, § 78 SachenRBerG - Bestandsaufnahme einer problemreichen Norm). Auch in der Rechtsprechung finden sich inzwischen Ansätze für eine Beschränkung des Komplettierungszwanges unter bestimmten, nachstehend noch im Einzelnen zu erörternden Voraussetzungen (LG Potsdam, DNotI-Report 1996, 32; Brandenburgisches OLG, in einem Annex in dem ersten zu dem streitbefangenen Grundstück ergangenen Beschluss vom 18. März 2004, Az. 8 Wx 23/03) Auch das Landgericht hat sich in der angefochtenen Entscheidung diesen Überlegungen nicht grundsätzlich verschlossen.

Zu Recht weisen die Kritiker einer streng am Wortlaut des § 78 Abs. 1 SachenRBerG orientierten Auslegung darauf hin, dass ein uneingeschränkt durchzusetzender Aufgabezwang den nach wie vor bestehenden Besonderheiten in den neuen Bundesländern, insbesondere mit Rücksicht auf mögliche Rückerwerbspositionen Dritter, nicht gerecht wird.

Mit der Aufhebung des Gebäudeeigentums wird nämlich das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass es nicht mehr sonderrechtsfähig ist. Soweit im Zuge eines anhängigen, möglicherweise unerkannt gebliebenen Restitutionsverfahrens auf Rückgabe des anmeldebelasteten Grundstücks erkannt würde, würde der Restitutionsberechtigte nach Komplettierung das Grundstück nebst dem aufstehenden Gebäude erhalten. Der bisherige Eigentümer würde dann nicht allein das Grundstück verlieren, sondern auch sein Gebäude, obwohl sich der Restitutionsanspruch darauf gar nicht erstreckt hat. Die Erteilung der GVO-Genehmigung für den Grundstückskaufvertrag allein bewirkt insoweit keine hinreichende Sicherheit, weil diese - wie jeder Verwaltungsakt - nach näherer Maßgabe der entsprechenden Vorschriften des Verwaltungsverfahrensgesetzes aufgehoben werden könnte und es in der Vergangenheit tatsächlich nicht selten wegen unerkannt gebliebener Restitutionsansprüche zum Wiederaufgreifen von GVO-Genehmigungsverfahren gekommen ist. Die bestandskräftige Aufhebung eines solchen den Restitutionsberechtigten belastenden Verwaltungsaktes führt zwar gemäß § 7 Abs. 1 GVO nicht zur Unwirksamkeit des - wie im vorliegenden Fall -bereits vollzogenen Kaufvertrages, begründet aber nach § 7 Abs. 2 GVO ein schuldrechtliches Rückabwicklungsverhältnis. Der Erwerber ist auch in diesen Fällen verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten das Grundstück in dem Zustand zurück zu übereignen, in dem es sich zu diesem Zeitpunkt befindet, d.h. für den Fall zwischenzeitlicher Aufhebung des Gebäudeeigentums das um das Gebäude ergänzte Grundstück (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 4241).

Eine solche Gefährdung der durchaus berechtigten und - wie die Regelungen zur Sachenrechtsbereinigung zeigen - vom Gesetzgeber ausdrücklich anerkannten rechtlichen Interessen der Gebäudeeigentümer rechtfertigt auch nach Auffassung des erkennenden Senates Einschränkungen bei der Durchsetzung des Aufgabezwanges, weil schützenswerte Eigentumsrechte des Einzelnen schwerer wiegen als das öffentliche Interesse an einer baldigen Beseitigung des der Systematik des BGB-Grundstücksrechts widersprechenden Instituts des selbständigen Gebäudeeigentums. Gerade auch mit Blick auf Art. 14 GG ist es deshalb geboten, im Wege der teleologischen Reduktion Ausnahmen vom Aufgabezwang zuzulassen.

Eine großzügige Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 78 Abs. 1 SachenRBerG verbietet sich allerdings, weil - worauf das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend hingewiesen hat - diese Vorschrift ansonsten leerliefe und die vom Gesetzgeber mit dieser Regelung angestrebte Herbeiführung einheitlicher Rechtsverhältnisse auf unbestimmte Zeit faktisch ausgesetzt würde. Deshalb besteht zu Recht Einigkeit dahin, dass allein die abstrakte Gefahr, dass eine einmal erteilte GVO-Genehmigung widerrufen werden könnte, keine Einschränkung des § 78 SachenRBerG zu rechtfertigen vermag, vielmehr durch tatsächliche Umstände erhärtete Anhaltspunkte dafür vorhanden sein müssen, dass dem Eigentümer durch die erzwungene Komplettierung Rechtnachteile erwachsen könnten (Böhringer a.a.O.; Krauß a.a.O.).

2.

Im hier zu entscheidenden Fall vermag der Senat jedoch entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine durch greifbare Anhaltspunkte konkretisierte Gefährdung ihrer Eigentumsrechte an dem Gebäude festzustellen.

Zwar haben die Beschwerdeführer zutreffend darauf hingewiesen, dass für das verfahrensgegenständliche Grundstück tatsächlich Restitutionsansprüche angemeldet worden waren. Dies ergibt sich sowohl aus dem Schreiben des Rechtsanwalts Dr. B vom 28. August 1991, der für Herrn B Ansprüche auf Rückgabe des Grundstücks geltend gemacht hat, als auch aus dem von den Beschwerdeführern vorgelegten (Teil-)Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises (ARoV) vom 30. August 2001. Danach haben neben B, eingetragener Eigentümer vom 16. August 1950 bis zur Überführung in Volkseigentum am 5. Mai 1971, auch die (Erbes-)Erben des vom 25. Mai 1929 bis zum 4. September 1939 als Eigentümer eingetragen gewesenen C und insoweit auch die Conference on Jewish Material Claims against Germany sowie ferner Frau A, die vom 20. Februar 1942 bis zum 17. April 1947 als Grundstückseigentümerin eingetragen war, Rückübertragungsansprüche geltend gemacht.

Frau A hat den Rückübertragungsantrag zurückgenommen. Die später offenbar von Frau B - möglicherweise als Erbin, konkrete Feststellungen dazu lassen sich dem zitierten Bescheid nicht entnehmen - weiter verfolgten Ansprüche des B sind mit Rücksicht auf den zuvor erlittenen Vermögensverlust des C abgelehnt worden. Die Ansprüche der Conference on Jewish Material Claims against Germany sind wegen der Verfolgung derselben Ansprüche durch die Rechtsnachfolger des Berechtigten zurückgewiesen worden. Zugunsten der (Erbes-) Erben nach C hat das ARoV die Anspruchsberechtigung gemäß §§ 3, 2 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 6 VermG festgestellt, allerdings lediglich einen Anspruch auf Entschädigung zugestanden, weil die Rückübertragung des Grundstücks gemäß § 4 Abs. 2 VermG im Hinblick auf den redlichen Rechtserwerb durch die hier Beteiligten ausgeschlossen sei.

Nachdem das ARoV des Landkreises nachfolgend sodann am 18. Dezember 2001 die Grundstücksverkehrsgenehmigung zugunsten der hier Beteiligten erteilt hat mit der Begründung, dass die Ermittlungen ergeben haben, dass dort "gegenwärtig für den/die hier in Frage stehenden Vermögenswert(e) keine vermögensrechtlichen Anmeldungen vorliegen, die in der Ausschlussfrist des § 30 a VermG eingegangen sind, bzw. ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen wurde", ist davon auszugehen, dass der bereits zitierte Bescheid vom 30. August 2001 bestandskräftig geworden ist, die damit abgelehnten bzw. bereits im Vorfeld zurückgenommenen Rückübertragungsanträge also abschließend beschieden sind.

Es bestehen - legt man die in dem zitierten Bescheid ausführlich geschilderte Historie der Eigentumsrechte an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück zugrunde - ferner keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass andere als die seinerzeit beteiligten Personen mit Erfolg Rückübertragungsansprüche geltend machen könnten. (... wird ausgeführt) Zweifel an der sachlichen Richtigkeit der tatsächlichen Feststellungen in dem zitierten Bescheid des ARoV bestehen nicht und werden auch von den Beteiligten dieses Verfahrens nicht aufgezeigt. Allein die Möglichkeit, dass bei Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung am 18. Dezember 2001 versehentlich ein weiterer Rückübertragungsantrag übersehen worden sein könnte, ist bei dieser Sachlage kein hinreichend konkreter Anhaltspunkt dafür, dass den Beteiligten aus der Aufgabe ihres Gebäudeeigentums ein Rechtsnachteil erwachsen könnte.

3.

Auch der Hinweis der Beschwerdeführer darauf, dass bei dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) zum Az. 71916/01 ein Beschwerdeverfahren anhängig ist, das die Konventionsgemäßheit der Bestimmungen des Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetzes (EALG) zum Gegenstand haben soll und in dem "auch Restitutionsausschlussgründe verhandelt (werden) und überprüft (werden soll), ob möglicherweise eine Ausgleichsregelung gegebenenfalls doch zur Rückführung von Grundstücken im Wege der Naturalrestitution in Betracht kommt", rechtfertigt die hier begehrte abändernde Entscheidung nicht. Es ist schon nicht erkennbar, inwieweit selbst eine Feststellung des EGMR dahin, dass die Regelungen zur Höhe der Ausgleichsbeträge konventionswidrig seien, die Eigentumsrechte der hier Beteiligten zu gefährden geeignet sein sollen. Die Vorschriften des EALG setzen nämlich voraus, dass ein Rückgaberecht nicht besteht. Im Übrigen ist die von den Beteiligten angeführte Beschwerde mit dem Az. 71916/01 neben weiteren Beschwerden mit derselben bzw. vergleichbarer Zielsetzung (Az. 71917/01 und 10260/02) im Ergebnis einer mündlichen Verhandlung vor der Großen Kammer am 22. September 2004 für unzulässig erklärt worden.

Da es demnach keine greifbaren Anhaltspunkte dafür gibt, dass den Beteiligten ein Rechtsnachteil aus der Verpflichtung zur Aufgabe ihres Gebäudeeigentums erwachsen könnte, sind sie gemäß § 78 Abs. 1 SachenRBerG zur Aufgabe verpflichtet.

III.

Die Kostenfolge ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Eine Auslagenentscheidung (§ 13 a FGG) ist nicht veranlasst, weil Dritte am Verfahren nicht beteiligt sind.

Der Beschwerdewert wird gemäß §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO auf 3.000,--EUR festgesetzt.

Ende der Entscheidung