Judicialis Rechtsprechung

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 11. Februar 2008 - 19 T 215/07 - wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für die weitere Beschwerde: 61.355,00 €.

Gründe:

I.

Eingetragene Eigentümer des im Grundbuch von N. Bd. 97 Blatt 3137 unter laufender Nummer 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundbesitzes waren seit dem 23. August 1940 P. L. und dessen Ehefrau I., geborene T.. Sie schlossen mit E. Ko., geborene R., wohnhaft B., ...straße 85, am 7. Februar 1950 einen Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 3.000 Deutsche Mark der Deutschen Notenbank. § 5 des Kaufvertrages enthält die Auflassungserklärung der Beteiligten sowie die Bewilligung einer Vormerkung auf Eigentumsverschaffung für die Käuferin.

Der Notar reichte mit am 24. Februar 1950 beim Amtsgericht Altlandsberg eingegangenem Schreiben vom 22. Februar 1950 die erste Ausfertigung des Vertrages ein mit dem Antrag, die bewilligte Eigentumsverschaffungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen. Am 20. März 1950 wurde die Vormerkung im Grundbuch von N. Blatt 3137 in Abteilung II laufende Nummer 1. eingetragen.

Am 29. Februar 1960 wurde das Bestandsverzeichnis auf das Einheitskataster zurückgeführt und das Grundstück mit der Flurbezeichnung Gemarkung N. Flur 6, Flurstück 225 im Bestandsblatt von N. Blatt 1613 fortgeführt.

Am 7. April 1987 wurde die Eigentumsverschaffungsvormerkung gelöscht.

Mit notariellem Vertrag vom 15. November 1989 verkauften I. Sch., geb. T., geschiedene L. und, in Vertretung ihres geschiedenen Ehemannes P. L., eine Abwesenheitspflegerin das Grundstück Herrn W. O. und Frau Dr. R. O.. Mit beim Liegenschaftsdienst am 23. Februar 1990 eingegangenen Schriftsatz vom 21. Februar 1990 beantragte die Notarin unter Übereichung der Ausfertigung des Vertrages und der Genehmigung des Rates des Kreises vom 8. Januar 1990 die Eigentumsumschreibung.

Mit Schriftsatz vom 24. April 1996, eingegangen beim Grundbuchamt am 30. April 1996 legte Notar ... eine beglaubigte Abschrift der notariellen Urkunde vom 7. Februar 1950 vor und beantragte in Vollmacht der Beteiligten zu 1. bis 3., die Erben der in E. K. umbenannten Vormerkungsberechtigten E. Ko. seien, das Eigentum gemäß der Auflassung umzuschreiben und die eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen.

Mit Beschluss vom 20. Februar 1997 wies das Grundbuchamt den Antrag des Notars ... vom 24. April 1996 zurück, da sein Antrag erst nach dem Eintragungsantrag des Ehepaares O. eingegangen sei.

Am 25. Februar 1997 wurden die Eheleute O. zu je 1/2 Anteil unter Bezugnahme auf den Vertrag vom 15. November 1989 als Eigentümer eingetragen und zugleich, von Amts wegen, ein Widerspruch gegen die Löschung der Vormerkung zugunsten der E. Ko..

Die Eheleute O. schlossen am 17. März 1997 mit der Beteiligten zu 4. einen notariellen Grundstücksübertragungsvertrag (Notar K. in B., UR-Nr.: 190/1997). Diese wurde am 25. August 1997 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs hat die Beteiligte zu 4. unter dem 14 Oktober 1997 durch ihren damaligen Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt, die das Amtsgericht - Grundbuchamt - mit Beschluss vom 4. Dezember 1997 zurückgewiesen hat.

Unter dem 19.März 2007 legte die Beteiligte zu 4 gegen den Eintrag des Amtswiderspruchs vom 25. Februar 1997 " Erinnerung" ein, der der Rechtspfleger nicht abgeholfen und sie dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt hat. das Landgericht, das die Erinnerung als Beschwerde gewertet hat, hat nach umfangreichen Ermittlungen mit dem nunmehr von den Beteiligten zu 1. bis 3. angefochtenen Beschluss das Grundbuchamt angewiesen, den am 25. Februar 1997 in Abteilung II laufende Ziffer 1 der Eintragung des Grundbuches von N. bei B., Blatt 1613, von Amts wegen eingetragenen Widerspruch gegen die Löschung der Vormerkung zugunsten E. Ko., geb. R., aus B. zu löschen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Voraussetzungen der Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 GBO hätten nicht vorgelegen. Es könne nicht festgestellt werden, dass gesetzliche Vorschriften bei der Löschung der Vormerkung verletzt worden seien. Allein aus der Tatsache, dass Unterlagen über die Löschung nicht vorhanden seien, lasse sich nicht mit hinreichender Sicherheit schließen, dass das Grundbuchamt bei der Löschung der Vormerkung eine Gesetzesverletzung begangen habe. Denn es sei denkbar, dass die Löschung den maßgeblichen damaligen Verfahrensvorschriften, insbesondere § 17 Abs. 3 GBVO entsprochen habe. Danach habe das Grundbuch durch den Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirkes bei Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs berichtigt werden können, ohne dass eine entsprechende Erklärung der Beteiligten vorgelegen habe. Ein Berichtigungsgrund habe vorgelegen, weil die Vormerkung unwirksam gewesen sei. Soweit bis zum 7. April 1987 eine Genehmigung des Vertrages vom 7. Februar 1950 nach der GVVO noch nicht erteilt worden sei, sei der Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Kaufvertrag mit Inkrafttreten der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom 11. Januar 1963 (GVVO; GBL II S. 159) gemäß der damals in der DDR bis zum 31. Dezember 1975 noch geltenden Bestimmung des § 275 BGB wegen nachträglich eingetretener Unmöglichkeit untergegangen. Eine Genehmigung sei wegen Vorliegens der zwingenden Versagungsgründe nach § 5 Abs. 2 GVVO nicht mehr zu erlangen gewesen. Denn die in W. lebende Käuferin habe die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirtschaftliche erforderliche Nutzung des Grundstücks nicht gewährleisten können. Mit dem Erlöschen des Eigentumsverschaffungsanspruchs sei auch die Vormerkung unwirksam geworden, da der vorgemerkte Anspruch nicht mehr bestanden habe. Da keine Unterlagen vorhanden seien, sei es auch nicht ausgeschlossen, dass die Beteiligten entsprechend den Vorschriften von der Löschung benachrichtigt worden seien. Im Ergebnis sei mithin nicht auszuschließen, dass schon der Löschung der Vormerkung keine Gesetzesverletzung zugrunde liege und die Eintragung des Amtswiderspruchs gegen die Löschung der Vormerkung nicht gerechtfertigt gewesen sei.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligte zu 1. bis 3. mit ihrer Beschwerde. Sie meinen, der Widerspruch sei zu Recht eingetragen worden, weil die Vormerkung nach wie vor wirksam sei, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs im Zeitpunkt der Löschung nicht bestanden habe. Für die Eintragung der Vormerkung habe es einer Genehmigung nach der GVVO nicht bedurft und für ihre Löschung habe eine Aufgabeerklärung vorliegen müssen. Schließlich befinde sich in den ansonsten vollständigen Grundakten auch keine nach § 17 Abs. 3 GBVO keine, einen Löschungsgrund angebende Entscheidung.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt worden. Grundsätzlich ist die weitere Beschwerde gegen die im Grundbuch noch nicht vollzogene Anordnung der Löschung eines Amtswiderspruchs auch ohne Rücksicht auf die Beschränkung aus § 80 Abs. 3, § 71 Abs. 2 GBO zulässig. Zweifelhaft ist jedoch, ob die für die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde des Weiteren erforderliche Beschwerdeberechtigung gegeben ist. Beschwerdeberechtigt ist derjenige, der durch die angefochtene Entscheidung in seiner Rechtstellung beeinträchtigt ist und ein rechtlich geschütztes Interesse an ihrer Beseitigung hat (Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 11. Auflage, Randnote 488). Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben aber nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen, dass sie Erben der E. K. sind, noch, dass E. K. identisch ist mit der Vormerkungsberechtigten.

Dies mag jedoch letztlich dahinstehen, denn die weitere Beschwerde ist darüber hinaus auch unbegründet.

2. Die Beteiligten zu 1. bis 3. wollen mit der Beschwerde erreichen, dass entgegen der im angefochtenen Beschluss getroffenen Anordnung des Landgerichts der gegen die Löschung der zugunsten von E. Ko. eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragene Widerspruch nicht gelöscht wird, d. h. der nach § 53 GBO eingetragene Widerspruch also nach ihrem Willen Bestand haben soll.

Voraussetzung für die Berechtigung eines Beteiligten zur Erhebung einer derartigen Beschwerde ist, dass der betreffende Beteiligte zu dessen Gunsten der Widerspruch gebucht ist, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, wenn die Löschung der Vormerkung unrichtig gewesen wäre (Haegele/Schöner/Stöber, a.a.O. Randnote 497).

Die Beteiligten zu 1. bis 3. machen geltend, dass das Grundbuch durch die Löschung der zugunsten von E. Ko. eingetragenen Eigentumsverschaffungs-vormerkung unrichtig geworden sei, weil der Anspruch der E. Ko. aus der Auflassung des Grundstücks vom 7. Februar 1950 nach wie vor bestehe.

Die Löschung einer Vormerkung hat zur Folge, dass ein Dritter ein an sich relativ unwirksames Recht gutgläubig als voll wirksames erwerben kann; insoweit besteht das Bedürfnis nach der Möglichkeit, die Eintragung eines Widerspruchs herbeiführen zu können, um den durch die Löschung der Vormerkung begründeten guten Glauben in das Nichtbestehen einer solchen Eintragung durchbrechen zu können. Jedoch müssen hierfür alle Voraussetzungen des § 53 GBO erfüllt sein. Das heißt, damit der eingetragene Amtswiderspruch im Beschwerdeverfahren Bestand hat, muss einerseits die Gesetzesverletzung bei Eintragung des zugrundeliegenden Rechts - hier der Löschung der Vormerkung - feststehen; ferner muss für die Eintragung des Amtswiderspruchs als weitere Voraussetzung vorliegen, dass sich die Unrichtigkeit als wahrscheinlich erweist. Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

a) Bei der Frage, ob die zugunsten der E. Ko. eingetragene Eigentumsverschaffungsvormerkung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht wurde, sind die gesetzlichen Vorschriften des im Zeitpunkt der Eintragung maßgeblichen Rechts der DDR ausschlaggebend, da die Grundbucheintragung vor dem 3. Oktober 1990 auf dem Gebiet der früheren DDR vorgenommen wurde (Demharter, GBO, 26. Aufl. § 53 Rn. 24). Auch bei der Würdigung dieser Vorgänge ist jedoch am Grundsatz des § 891 Abs. 2 BGB festzuhalten, wonach dann, wenn ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht ist, vermutet wird, dass es nicht bestehe. Denn gemäß § 144 Abs. 1 Ziff. 3 GBO gelten die Grundbücher, die nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehenden Bestimmungen geführt wurden, seither als Grundbücher im Sinne der Grundbuchordnung. und es ist davon auszugehen, dass auch vor dem 3. Oktober 1990 Grundbucheintragungen nur nach Recht und Gesetz vorgenommen wurden. Es darf nicht etwa unterstellt werden, dass in der ehemaligen DDR Eintragungen ohne gesetzliche Grundlagen oder unter Verletzung der damals geltenden gesetzlichen Vorschriften vorgenommen wurden (Böhringer, Besonderheiten des Liegenschaftsrechts in den neuen Bundesländern, 1993, Randnote 853; Schmidtbauer, DtZ 1992, 143; Tatzkow/Henicke, ZOV 1992, 342, 343).

Dies würde man aber tun, wenn man allein deswegen, weil die Grundlage der nach §§ 15, 20 der Anordnung über das Verfahren in Grundbuchsachen - Grundbuchverfahrensordnung - vom 30. 12. 1975 (GBl.DDR 1976 I Nr. 3 S. 42) als dem damaligen Recht der grundsätzlich zulässigen Löschung einer Eintragung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist, und, wie vom Landgericht gemäß § 559 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 78 Satz 2 GBO für den Senat bindend festgestellt, auch keine Unterlagen existieren, die auf einen Gesetzesverstoß hindeuten, geschweige denn eine derartige Verletzung in der Form des § 29 GBO nachweisen könnten. Für die Eintragung eines Amtswiderspruchs aus § 53 GBO ist deshalb kein Raum.

b) Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 1. bis 3. auch nicht in der Form des § 29 GBO glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch hinsichtlich der gelöschten Vormerkung unrichtig sei.

Für eine solche Glaubhaftmachung genügen bloße Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchs nicht. Es müssen vielmehr konkrete Tatsachen vorliegen, aus denen eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür hergeleitet werden kann, dass die Vormerkung zu Unrecht gelöscht wurde, weil der Eigentumsverschaffungsanspruch nach wie vor besteht.

Die Vormerkung soll gemäß § 883 BGB den Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück sichern. Zu diesem Anspruch ist sie streng akzessorisch (BGH NJW 2002, 2313). Sie entsteht nicht ohne ihn und erlischt mit ihm (Palandt/Bassenge, 68. Aufl. § 883 Rn. 2). Ist der Anspruch nicht wirksam begründet worden oder erloschen, ist auch die zu seiner Sicherung eingetragene Vormerkung wirkungslos (BGHZ 54, 56, 63) und das Grundbuch ist unrichtig. Hängt die Wirksamkeit von der Erteilung einer behördlichen Genehmigung ab, kann der schwebend unwirksame Eigentumsverschaffungsanspruch zwar schon durch die Eintragung einer Vormerkung gesichert werden (KG OLGZ 1992, 257). Wirksam wird der Vertrag und damit das Entstehen des Anspruchs und damit eine wirksame Vormerkung jedoch erst mit der Erteilung der Genehmigung, während er einschließlich der Vormerkung mit der Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam wird.

Die zugunsten der E. Ko. eingetragene Vormerkung sollte deren Anspruch gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Übereignung der 606 qm großen Parzelle Gemarkung N. Kartenblatt 1, Nr. 6554/70 aus dem mit den Eheleuten L. am 7. Februar 1950 geschlossenen Kaufvertrag sichern. Dieser Vertrag war von Anfang an genehmigungspflichtig und den Grundakten sind Anhaltspunkte für die Erteilung einer Genehmigung nicht zu entnehmen. Denn in den Grundakten befinden sich, was den Vollzug des Vertrages vom 7. Februar 1950 betrifft, lediglich die erste Ausfertigung des Kaufvertrages vom 7. Februar 1950 sowie der am 24. Februar 1950 bei dem Grundbuchamt eingegangene Antrag des Notars vom 22. Februar 1950 auf Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung nebst der Anzeige der Gerichtskasse über die Zahlung der Gerichtsgebühren. Wie der des weiteren in den Grundakten Blatt 3137 befindlichen Urkunde vom 21. Februar 1940 über den Verkauf der Parzellen 6554/70 und 6555/70 in Größe von 606 und 749 qm an die Eheleute P. und I. L. zu entnehmen ist, liegen die Parzellen in einem Wohnsiedlungsgebiet. Entsprechend wurde der Vertrag am 11. Juli 1940 durch den Landrat des Kreises N. gemäß § 4 des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten (RGBl I S. 659) genehmigt. Auch dem Vertrag vom 6. Februar 1950 über den Verkauf der unter lfd. Nr. 2 des Grundbuchs von N. Blatt 3137 gebuchten 749 qm großen Parzelle 6555/70 an die Eheleute B. wurde, wie den beigezogenen Grundakten des Amtsgerichts Altlandsberg von N. Band 112, Blatt 3581 zu entnehmen ist, am 29. Oktober 1950 durch den Rat des Kreises N. nach dem Wohnsiedlungsgesetz vom 22.9.1933/27.9.1938 erteilt. Demnach unterlag der Verkauf der seinerzeit von den Eheleuten L. zugleich mit der Nachbarparzelle mit Vertrag vom 21. Februar 1940 gekauften und mit Vertrag vom 7. Januar 1950 der E. Ko. weiterverkauften, in demselben Gebiet liegenden, 606 qm großen Parzelle 6554/70 ebenfalls der Genehmigungspflicht dieses Gesetzes. Genehmigungspflichtig waren sowohl das schuldrechtliche Geschäft als auch die Auflassung. Denn gemäß § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September 1933 (RGBl. I S. 659 ff, 660) bedurften die Auflassung eines Grundstücks sowie jede Vereinbarung, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks eingeräumt wurde, zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der zuständigen Behörde. Dabei waren, wie § 5 Abs. 1 der Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungen vom 25. Februar 1935 (RGBl 1935 S. 292) zu entnehmen ist, sowohl das Grundgeschäft als auch das Erfüllungsgeschäft bis zur Erteilung der Genehmigung (schwebend) unwirksam. Standen hiernach sowohl der Kaufvertrag vom 7. Februar 1950 als auch die darin erklärte Auflassung unter dem Vorbehalt der behördlichen Genehmigung, konnte E. Ko. ohne diese Genehmigung einen wirksamen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem gekauften Grundstück gemäß § 873 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 925, 873 Abs. 2 BGB nicht erlangen. Mit Außerkrafttreten des Wohnsiedlungsgesetztes gemäß § 21 der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken - Grundstücksverkehrsverordnung - vom 11. Januar 1963 (GBl./DDR II S. 159) - GVVO - endete der Schwebezustand nicht. Er blieb vielmehr gemäß §§ 2, 20 GVVO aufrechterhalten, da das Genehmigungserfordernis nach dem Wohnsiedlungsgesetz nunmehr durch das der GVVO ersetzt wurde. Dass die Genehmigung nach der GVVO beantragt worden wäre, machen die Beteiligten zu 1 bis 3 nicht geltend. Dergleichen ergibt sich auch nicht aus den Grundakten. Zwar ist ein Geschäft bis zur Entscheidung der Genehmigungsbehörde schwebend unwirksam und zwar auch dann, wenn feststeht, dass das Geschäft nicht genehmigt werden kann; jedoch dauert der Schwebezustand nicht unbegrenzt. Vielmehr wird er endgültig unwirksam, wenn die erforderliche Genehmigung nicht mehr zu erlangen bzw. ihre Erteilung völlig ausgeschlossen erscheint (BGHZ 76, 242, 248; BGH NJW 1993, 648, 650). So liegt der Fall, wie vom Landgericht zu Recht ausgeführt, hier. Die für E. Ko. als W. in eingetragene Vormerkung war als endgültig erloschen anzusehen, nachdem eine wirksame Eigentumsverschaffungspflicht der Veräußerer L. durch das Inkrafttreten der GVVO gemäß der damals in der DDR noch geltenden Bestimmung des § 275 BGB nicht mehr begründet werden konnte. Seither war die Veräußerung eines in der DDR gelegenen Grundstücks an einen Westerwerber nicht mehr genehmigungsfähig, weil sie jedenfalls nicht die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirtschaftlich erforderliche Nutzung gewährleistete und gesellschaftliche Interessen verletzte. Sie stellte damit für die Genehmigungsbehörde einen zwingenden Versagungsgrund nach § 5 Abs. 2 Buchst. c und f GVVO 1963 dar (BGH NJW 1993, 648, 650).

Konkrete Umstände, auf die eine über bloße Zweifel an der Richtigkeit hinausgehende überwiegende Wahrscheinlichkeit einer durch die Löschung entstandenen Unrichtigkeit des Grundbuchs gestützt werden könnte (Demharter, GBO 26. Aufl. § 53 Rdnr. 28 m.w.N.), sind hiernach nicht vorhanden.

Nach alledem war für die Eintragung des Amtswiderspruchs gegen die Löschung der Vormerkung aus dem Vertrag vom 7. Februar 1950 kein Raum, da ein sicherungsfähiger Anspruch auf Erklärung der Auflassung nie bestanden hat.

Die Kostenentscheidung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 131 Abs. 1 Satz 1 KostO).

Eine Auslagenentscheidung (§ 13 a FGG) ist nicht veranlasst.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1, § 30 Abs. 1, § 19 Abs. 1 KO nach dem Wert des betroffenen Grundstücks (BayObLG DB 1985, 334) festgesetzt.

Ende der Entscheidung