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6 U 16/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 05.12.2006

Verkündet am 05.12.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 6. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. König, die Richterin am Oberlandesgericht Eberhard und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwonke

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14. November 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9.1.2006 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Cottbus - 2 O 151/05 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.181,61 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.3.2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 70 %, die Beklagte 30 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 92,5 %, die Beklagte zu 7,5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Der Kläger ist aufgrund Beschlusses des Amtsgerichts Cottbus vom 1.8.1996 (Bl. 6-8 d. A.) Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der I...-E...gesellschaft mbH (im folgenden: Schuldnerin). Die Schuldnerin ist Eigentümerin von 31 der 40 Eigentumswohnungen in der Wohnungseigentumsanlage ...straße 2-10 in ... S.... Diese Wohnungen standen zu einem erheblichen Teil leer, bis sie in den Jahren 2001 und 2002 vermietet wurden.

Mit Mietverwaltungsvertrag vom 15.01.2001 (Bl. 9-12 d. A.) beauftragte der Kläger die Beklagte mit der kaufmännischen Verwaltung und Abrechnung der von der Schu1dnerin in der Wohneigentumsanlage ...straße 2-10 in ... S... vermieteten Wohnungen rückwirkend ab dem 1.11.2000. Nach Ziff. 4 des Vertrages ist die Beklagte als Verwalter verpflichtet, die nach Abrechnung der Nebenkosten verbleibenden Einnahmen an den Kläger auszuzahlen. Die Einnahmen und Ausgaben für die Eigentumswohnungen erfolgten über ein Mietverwaltungskonto, das auf den Namen der Beklagten geführt wurde.

Die Beklagte war gleichzeitig auch WEG-Verwalterin für die Wohnungseigentumsanlage R...straße 2-10 in ... S... und unterhielt für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesondertes Konto.

Da das Wohngeld angesichts des Leerstandes niedrig berechnet war, mit der zunehmenden Vermietung der Wohnungen jedoch die Nebenkosten stiegen, ergab sich nach den Abrechnungen der Beklagten eine Wohngeldnachzahlung für die Schuldnerin für das Jahr 2002 in Höhe von 20.557,83 €.

Die Beklagte veranlasste Zahlungen vom Mietverwaltungskonto in Höhe von 4.500,00 € am 16.4.2002 (Bl. 16 d. A.), 8.090,84 € am 4.4.2003 (Bl. 17 d. A.) und 1.597,40 € am 7.4.2003 (Bl. 18 d. A.). Der Kläger beanstandete diese Geldabflüsse.

Weiterhin erfolgte vom Mietverwaltungskonto am 18.12.2003 eine Überweisung von 2.181,61 Euro an den Mieter Dr. B... (Bl. 26 d. A.), mit der der Kläger nicht einverstanden ist.

Mit Schreiben vom 1.12.2004 (Bl. 20-25 d. A.) erläuterte die Beklagte die Einnahmen/Ausgaben für das Jahr 2003. In ihrer Abrechnung ist als Ausgabe eine Position "Nachzahlung Hausgeldabrechnung 2002" in Höhe von 22.547,81 € enthalten, deren Berechtigung der Kläger ebenfalls beanstandete. In dem Schreiben werden außerdem im Zusammenhang mit der Abrechnung Oktober 2003 Hausgeldzahlungen in Höhe von 20.547,81 € aus der Hausgeldabrechnung 2002 erwähnt. Hierzu existiert eine Hausgeldabrechnung / Mieteinnahmen für den Monat Oktober 2003 (Bl. 46-47 d. A.), aus der sich Hausgeldnachzahlungen in Höhe von 20.547,81 € ergeben. Die Beklagte hat im Prozess außerdem alle 31 Abrechnungen der Bewirtschaftungskosten für die Wohnungen der Schuldnerin im Jahre 2002 vorgelegt (Bl. 49-110 d. A.).

Der Kläger kündigte das Vertragsverhältnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 22.12.2004. Die Beklagte gab die Verwaltungsunterlagen an den Kläger heraus.

Mit Schreiben vom 15.3.2005 (Bl. 27-28 d. A.) forderte der Kläger die Beklagte vergeblich zur Zahlung von Beträgen in Höhe von insgesamt 38.917,66 Euro unter Fristsetzung bis zum 23.3.2005 auf.

Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagte habe bezüglich der streitgegenständlichen Forderungen ihre Pflicht zur Auszahlung von Einnahmen nach Abzug der Nebenkosten nicht erfüllt.

Die Beklagte habe trotz Aufforderung vom 30.4.2004 (Bl. 13-15 d. A.), in dem Auskunft auch noch hinsichtlich des Verbleibs eines weiteren Betrages verlangt worden war, einen Grund für die Nichtauskehrung der Beträge von 4.500,00 € (Bl. 16 d. A.), 8.090,84 € (Bl. 17 d. A.) und 1.597,40 € (Bl. 18 d. A.) an ihn nicht benannt. Es sei deshalb noch eine Forderung des Klägers in Höhe von 14.188,24 € offen.

Weiterhin seien von der Beklagten veranlasste Nachzahlungen in Höhe von 22.547,81 Euro im Jahre 2003 für die Hausgeldabrechnung 2002 nicht nachvollziehbar, eine Nachzahlungspflicht in dieser Höhe habe nicht bestanden.

Ein Auftrag des Klägers für die Überweisung an den Mieter Dr. B... habe nicht vorgelegen. Eine Vereinbarung bezüglich der Bezahlung von Mietereinbauten habe es mit dem Kläger nicht gegeben.

Mit der Klage vom 7.4.2005 hat der Kläger von der Beklagten Zahlung von 38.917,66 Euro zuzüglich gesetzlicher Zinsen begehrt. Die Beklagte hat an den Kläger nach Klageerhebung die von ihm beanstandeten Beträge von 8.090,84 € und 1.597,43 € ausgezahlt. In der mündlichen Verhandlung am 14.11.2005 haben die Parteien deshalb den Rechtsstreit in Höhe von 9.688,24 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Kläger hat zuletzt beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 29.229,42 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 24.03.2005 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat gemeint, dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Sie hat behauptet, es seien bereits 4.461,21 Euro bzw. 1.178,10 Euro zuviel an den Kläger gezahlt worden. In Höhe dieses Betrages hat die Beklagte die Aufrechnung erklärt.

Bezüglich der geforderten 22.547,81 Euro hat die Beklagte behauptet, es habe für 2002 eine Nachzahlungspflicht an Wohngeld in Höhe von 20.557,83 € bestanden. Die Parteien hätten deshalb im Juli 2003 vereinbart, Wohngeld aus Mieteinnahmen zu begleichen. Dafür sei der Betrag eingesetzt worden. Dies habe erst in der Abrechnung für 2003 berücksichtigt werden können.

Der Betrag in Höhe von 2.181,61 Euro sei dem Mieter Dr. B... für von ihm vorgenommene werthaltige Badeinbauten nach Absprache mit dem Kläger erstattet worden.

Das Landgericht hat mit am 9.1.2006 verkündetem Urteil der Klage stattgegeben, soweit die Parteien den Rechtstreit nicht für in der Hauptsache erledigt erklärt haben. Die Kosten hat es insgesamt der Beklagten auferlegt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte habe keinen Beweis dafür angeboten, dass die Nachzahlung für Wohngeld in Höhe von 22.547,81 € aus den Mieteinnahmen erfolgen sollte. Die Beklagte könne diesem Zahlungsanspruch auch keine Aufrechnungsforderung entgegenhalten, weil die von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen derartige Beträge nicht ergäben.

Auch der Betrag von 4.500 € müsse bezahlt werden, insoweit habe die Beklagte die Aufrechnung nicht erklärt. Die Beklagte habe auch weder hinreichend vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass der Kläger mit der Bezahlung von Mietereinbauten einverstanden gewesen sei.

Gegen dieses Urteil, ihr zugestellt am 15.2.2006, hat die Beklagte durch bei Gericht am 3.3.2006 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese durch am 31.3.2006 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Beklagte meint, die Klageforderung sei schon nicht schlüssig. Zum einen verlange der Kläger die Erstattung von tatsächlich vom Konto abgeflossenen Einzelbeträgen. Zum anderen verlange er die Erstattung des Betrages einer Position in einer Jahresabrechnung. Diese Klagebegründung sei widersprüchlich. Der Kläger habe sich insbesondere zu den Abrechnungen der Beklagten nicht eingelassen.

Der Kläger könne von ihr nicht die Bezahlung von 22.547,81 € verlangen. Dabei handele es sich um Wohngeldzahlungen, die allerdings summenmäßig insgesamt 20.557,83 € betrügen, die sie für den Kläger vorgenommen habe (Belege Bl. 250-253 d. A.). Hierzu sei sie aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages auch berechtigt gewesen. Dabei handele es sich um eine zulässige Verwendung, die von den Einnahmen abzuziehen sei.

Die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Berufung zurückgenommen, soweit sie zur Zahlung von 2.181,61 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Sie beantragt deshalb sinngemäß,

die Klage unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 9.1.2006 - 2 O 151/05 - im Übrigen abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hält das landgerichtliche Urteil für richtig. Die Beklagte habe 4.500 € aus der Mietverwaltung eingenommen und nicht an den Kläger ausgekehrt. Sie habe 22.547,81 an Hausgeld für das Jahr 2002 nachgezahlt, obwohl eine entsprechende Zahlungspflicht nicht bestanden habe. Außerdem habe sie 2.181,61 € dem Mietverwaltungskonto entnommen, ohne dazu berechtigt gewesen zu sein. Nachweise für die ordnungsgemäße Verwendung der Beträge habe die Beklagte nicht vorgelegt. Die von der Beklagten im Prozess vorgelegte Abrechnung sei unbrauchbar, weil die Beklagte den Abrechnungszeitraum und den Zahlungszeitraum 2003 verwechselt habe. Die Abrechnung sei im übrigen nicht Streitgegenstand.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und ihre Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die gemäß den §§ 517, 520 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit sie nicht zurückgenommen worden ist.

1.) Soweit der Kläger geltend macht, ihm stehe ein Betrag von 4.500 € gegen die Beklagte zu, weil eine entsprechende Auszahlung vom 16.4.2002 von einem Konto der Beklagten nicht habe erfolgen dürfen, ist die Klage abzuweisen.

Für einen Zahlungsanspruch des Klägers wegen dieses Geldabflusses fehlt es an einer rechtlichen Grundlage.

Der "Mietverwaltungsvertrag" stellt einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungscharakter gemäß den §§ 675, 612 BGB dar. Das, was die Beklagte aus der Vermietung einnimmt, muss sie nach § 667 BGB an den Kläger auskehren.

Sie muss jedoch nicht jeden einzelnen vereinnahmten Betrag an den Kläger weiterleiten. Die Beklagte ist vielmehr nach Nr. 4 des Mietverwaltungsvertrages gehalten, die nach Abrechnung aller Nebenkosten verbleibenden Einnahmen auszuzahlen. Sie hat danach den Einnahmen die Nebenkosten gegenüberzustellen und die Überschussbeträge an den Kläger auszukehren. Wie sich aus Nr. 1. Abs. 3 des Mietverwaltungsvertrages der Parteien ergibt, haben die Parteien vereinbart, dass die Nebenkostenabrechnung jährlich zu erfolgen hat.

Dass von allen Einnahmen nach Abzug aller Ausgaben im Jahr 2002 ein Betrag von 4.500 € übrig bleibt, hat der Kläger nicht dargetan.

Der Kläger hat weder vorgetragen, wie hoch die Gesamteinnahmen der Beklagten aus der Mietverwaltung im Jahr 2002 waren noch welchen Umfang die Ausgaben in diesem Jahr hatten. Dies hätte er jedoch tun müssen, um darzutun, dass dieser Betrag nach einer Jahresabrechnung an ihn auszukehren wäre.

Die bloße Berufung darauf, dass vom Mietverwaltungskonto ohne nachvollziehbare Erklärung dieser Betrag abgeflossen ist, macht die Klage nicht schlüssig. Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass ein für ihn nicht nachvollziehbarer Zahlungsabfluss an ihn erstattet wird, wenn es sich bei diesem Zahlungsabfluss um eine einzelne Zahlung aus einem sich ständig verändernden Saldo handelt. Die Beträge, die auf dieses Konto fließen, stehen der Beklagten zu, weil sie Kontoinhaberin ist. Sie ist daher auch berechtigt, von diesem Konto Abhebungen vorzunehmen. Die Parteien haben nicht vereinbart, dass die Beklagte alle eingehenden Einnahmen auf einem Konto sammeln soll und von dort nur Beträge abfließen dürfen, die durch die Mietverwaltung gerechtfertigt werden.

2.) Des weiteren besteht kein Anspruch auf Erstattung eines Betrages in Höhe von 22.547,81 €, den die Beklagte als Nachzahlung für die Hausgeldabrechung 2002 in ihre Einnahmen-Ausgabenabrechnung für das 2003 vom 1.12.2004 eingestellt hat.

Auch für die schlüssige Darlegung eines solchen Anspruches ist es notwendig, vorzutragen, welche Beträge die Beklagte für den Kläger eingenommen, welche sie zulässigerweise für den Kläger ausgeben durfte und welcher Betrag schließlich an den Kläger auszukehren ist. An einem solchen Vortrag des Klägers fehlt es, weil der Kläger es abgelehnt hat, sich auf die wechselnden Abrechnungen der Beklagten einzulassen bzw. sich diese Abrechnungen wenigstens hilfsweise zu eigen zu machen.

Der Kläger hat sich vielmehr darauf berufen, dass die Beklagte im Jahr 2003 nicht berechtigt war, für das Jahr 2002 Wohngeld für die Wohnungen der Schuldnerin nachzuzahlen. Dies reicht zwar für die schlüssige Darlegung eines Zahlungsanspruches dem Grunde nach aus. Denn der Kläger muss nur solche Ausgaben der Beklagten als Abzugsposten von den Mieteinnahmen gegen sich gelten lassen, zu denen die Beklagte ihm gegenüber berechtigt war. Hierfür reicht es, wenn - wie hier - unstreitig ist, dass die Beklagte aus den Mieteinnahmen bestimmte Zahlungspositionen nicht an den Kläger ausgekehrt hat.

Allerdings ist der Anspruch der Höhe nach nur teilweise schlüssig dargetan. Denn der Kläger hat nicht dargelegt, welche konkreten Beträge die Beklagte im einzelnen zu Unrecht nicht an ihn ausgekehrt hat. Zur Begründung der Höhe der diesbezüglichen Klageforderung hat sich der Kläger auf die Zusammenfassung der Einnahmen und Ausgaben für 2003 in dem Schreiben der Beklagten vom 1.12.2004 gestützt. Dort heißt es zwar, dass die Beklagte Beträge in Höhe von 22.547,81 € für die "Nachzahlung Hausgeldabrechnung 2002" einbehalten hat. Aus demselben Schreiben ergibt sich jedoch, dass diese Zahl wohl einen Schreibfehler enthält, denn auf Seite 2 des Schreibens sind Hausgeldzahlungen in Höhe 20.547,81 € aus der Hausgeldabrechnung 2002 erwähnt. Auch aus der Hausgeldabrechnung für Oktober 2003 ergibt sich, dass nicht etwa 22.547,81 € an Hausgeld nachgezahlt worden sind, sondern lediglich 20.547,81 €. In ihrer Neuberechnung im Prozess hat die Beklagte die Nachzahlungen mit 20.557,83 € beziffert. Mehr als diesen Betrag kann der Kläger nicht beanspruchen.

Der Kläger kann nicht die auf dem Schreibfehler beruhende Differenz von 2.000 € bzw. die aufgrund der Neuberechnung im Prozess sich ergebende Differenz von 1.989,98 € beanspruchen, weil er nicht behauptet hat, dass die Abrechnung der Beklagten im Schreiben vom 1.12.2004 im übrigen, d. h. die Angaben zu Einnahmen und die Berechnung der Höhe der übrigen Ausgaben zutreffend angegeben sind. Dies wäre aber erforderlich um anzunehmen, dass sich die Beklagte zu Lasten des Klägers verrechnet hat.

Der Kläger hat auch im übrigen keinen Anspruch auf Auszahlung der Beträge, die die Beklagte als Wohngeldnachzahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeführt hat.

Die Beklagte war dem Kläger gegenüber berechtigt, Hausgeld bzw. Wohngeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Dies ergibt sich schon aus der mit der Klageschrift vorgelegten Zusammenfassung der Einnahmen und Ausgaben für das Jahr 2003. Dort ist der erste Posten der Ausgaben das - laufende - Hausgeld in Höhe von 63.433,87 € (die Zahl 23.433,87 € beruht offenbar auf einem Schreibfehler). Diese Position hat der Kläger nicht beanstandet.

Dann muss davon ausgegangen werden, dass die Beklagte berechtigt und verpflichtet war, für den Kläger dessen Zahlungsverpflichtungen aus seiner Stellung als vielfacher Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Dazu gehört auch die Nachzahlung von zu wenig gezahltem Wohngeld. Der Kläger hat auch nicht vorgetragen, dass er selbst die ihn treffenden Verpflichtungen erfüllen wollte oder dies getan hätte.

Soweit der Kläger dem entgegenhält, dass "diese Kosten alleine auf die jeweiligen Mieter umgelegt hätten werden können und müssen und nicht dem Kläger in Rechnung gestellt werden dürfen", geht dieser Einwand von unrichtigen Voraussetzungen aus. Hausgeld- bzw. Wohngeldverpflichtungen gemäß § 16 Abs. 2 WEG treffen allein den Wohnungseigentümer, nicht den Mieter. Die Mieter sind dem Kläger als Vermieter gemäß § 556 BGB zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, sie sind jedoch nicht verpflichtet, seine Hausgeldverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Zwar kann der Kläger einen wesentlichen Teil des Hausgeldes auf die Mieter umlegen, dies ändert an seiner grundsätzlichen Zahlungsverpflichtung jedoch nichts.

Dass Hausgeldnachzahlungen für das Jahr 2002 in Höhe von 20.557,83 € nicht gerechtfertigt gewesen wären, hat der Kläger im übrigen ebenfalls nicht schlüssig dargetan. Die Beklagte hat in erster Instanz die korrespondierenden 31 Wohngeldabrechnungen für die Wohnungen der Schuldnerin vorgelegt. Deren inhaltliche Richtigkeit hat der Kläger nicht beanstandet. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte des weiteren im einzelnen vorgetragen, wann sie die korrespondierenden Zahlungen auf das Wohngeldkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen hat und einen Ausdruck aus ihrer Banking-Software vorgelegt. Demgegenüber kann der Kläger nicht einfach bestreiten, dass diese Überweisungen erfolgt seien. Damit genügt er seiner ihn treffenden Erklärungslast nicht. Er muss aufgrund seiner Stellung als Wohnungseigentümer in der Lage sein vorzutragen, ob die entsprechenden, inzwischen Jahre zurückliegenden Zahlungen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegangen sind oder nicht.

Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Nachzahlungsforderungen an den Kläger für das Jahr 2002 herangetreten, die Beklagte diese Forderungen erfüllt hat und hierzu aufgrund des Mietverwaltungsvertrages der Parteien auch berechtigt war.

3.) Dem Kläger war zu der den vorstehenden Ausführungen entsprechenden, im Termin geäußerten Rechtsauffassung des Senates kein Schriftsatznachlass mehr zu gewähren, weil die Beklagte sich auf diese Rechtsansicht durchgängig im Prozess berufen und der Kläger damit hinreichend Gelegenheit hatte, seinen Vortrag darauf auszurichten.

4.) Soweit es die Zahlung an den Mieter Dr. B... angeht, hat die Beklagte auf einen entsprechenden Hinweis des Senates die Berufung zurückgenommen.

5.) Da das landgerichtliche Urteil teilweise abzuändern war, musste auch die landgerichtliche Kostenentscheidung für die erste Instanz geändert werden. Soweit das landgerichtliche Urteil auch eine Entscheidung nach § 91a ZPO enthält, war diese nicht angefochten. Dies ist bei der Kostenquote, die gemäß § 92 Abs. 1 ZPO zu bilden war, zu berücksichtigen.

Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, § 543 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Ende der Entscheidung