Judicialis Rechtsprechung

7 U 70/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 2.8.2006

Verkündet am 2.8.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 7. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Boiczenko, den Richter am Oberlandesgericht Hein und den Richter am Oberlandesgericht Fischer

auf die mündliche Verhandlung am 05.07.2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 31.03.2005 verkündete Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Frankfurt (Oder) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern die Beklagte nicht vor der Zwangsvollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe:

I.

Die Klägerin verwaltet ein Mehrfamilienhaus mit 88 Wohnungen in B..., .... Die Beklagte sanierte das Gebäude aufgrund eines Vertrages mit der Klägerin in den Jahren 1997/1998. Die Abnahme der Sanierungsarbeiten der Beklagten fand am 30.11.1998 statt.

Die Parteien schlossen am 01.10.1997 einen Mietgarantievertrag zu der vorgenannten Immobilie. Die Laufzeit des Vertrages betrug fünf Jahre ab Abnahme der Bauleistungen der Beklagten. Zu dem Vertrag wurden mehrere Ergänzungsvereinbarungen geschlossen.

Die Klägerin zahlte der Beklagten die vereinbarte Vergütung für die von dieser übernommenen Mietgarantie. Die Beklagte erbrachte ihrerseits die von der Klägerin geforderten Garantieleistungen.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) weitere 56.119,91 € gefordert. Dieser Betrag ergibt sich aus Rechtsverfolgungskosten, die die Klägerin in den Jahren 2000 bis 2003 für die Beitreibung rückständiger Mieten (19.859,10 €), die Durchsetzung von Räumungsansprüchen (8.675,00 €) und die Durchsetzung von Mieterhöhungen (6.472,83 €) gehabt haben will sowie aus den behaupteten Kosten von Vermietungsanzeigen im Zeitraum von 1998 bis 2003 (21.187,23 €).

Mit vorgerichtlichem Schreiben vom 10.03.2004 beanspruchte die Klägerin von der Beklagten zunächst Aufwendungsersatz in Höhe von 11.772,86 €.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 56.119,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.772,86 € seit dem 19.03.2004 sowie aus weiteren 44.347,05 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Rechtsansicht vertreten, die geltend gemachten Ansprüche stünden der Klägerin bereits aus Rechtsgründen nicht zu. Des Weiteren hat sie die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen bestritten.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 31.03.2005 abgewiesen. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (Bl. 576 bis 580 d. A.).

Das Urteil des Landgerichts ist der Klägerin am 06.04.2005 zugestellt worden. Sie hat gegen das Urteil am 28.04.2005 Berufung eingelegt, die sie am 06.06.2005 begründet hat.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche weiter. Unter Wiederholung und Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag vertritt die Klägerin weiterhin die Auffassung, ihr stünden die geltend gemachten Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der GoA zu. Diese Ansprüche seien entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts auch nicht verwirkt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des am 31.03.2005 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) zu verurteilen, an die Klägerin 56.119,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz aus 11.772,86 € seit dem 19.03.2004 sowie aus weiteren 44.347,05 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Die Klage ist nicht begründet.

Als Anspruchsgrundlage für die von der Klägerin verfolgte Forderung auf Aufwendungsersatz kommt hier lediglich ein Anspruch auf Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) gemäß § 670 in Verbindung mit §§ 677, 681 BGB in Betracht. Voraussetzung für einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Aufwendungsersatz nach den Regeln der GoA ist, dass die Klägerin bei Vornahme der behaupteten aufwendungsbegründenden Maßnahmen "ein Geschäft für einen anderen", nämlich für die Beklagte, besorgt hätte. Von der Besorgung eines Geschäfts für einen anderen ist nach der Rechtsprechung des BGH auszugehen, wenn der Geschäftsführer das Geschäft nicht (oder nicht nur) als eigenes, sondern (mindestens auch) als fremdes geführt habe, in dem Bewusstsein und mit Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln (BGH NJW 2000, 72 m.w.N.). Bei der Prüfung, ob ein solcher Wille zur Fremdgeschäftsführung vorliegt, sind nach der Rechtsprechung 3 Fallgestaltungen zu unterscheiden.

Bei der Wahrnehmung eines objektiv fremden Geschäfts, also eines solchen, welches schon seinem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis gehört, wird der Wille zur Fremdgeschäftsführung vermutet (BGH NJW 2000, 72). Gleiches gilt, wenn es sich bei dem ausgeführten Geschäft um ein auch fremdes Geschäft handelt, also um ein solches, das zugleich ein eigenes und ein fremdes Geschäft ist (BGH NJW 2000, 72, BGH NJW-RR 2004, 81). Bei objektiv eigenen oder neutralen Geschäften wird der Wille zur Fremdgeschäftsführung dagegen nicht vermutet. Ein solcher Wille muss vielmehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH NJW-RR 2004, 81).

Die in Rede stehenden Tätigkeiten der Klägerin sind als objektiv eigene Geschäfte zu behandeln. Das Beitreiben rückständiger Mieten, die Durchsetzung von Räumungsansprüchen gegenüber gekündigten Mietern, die Durchsetzung von Mieterhöhungen und das Aufgeben von Zeitungsinseraten zur Vermittlung von Wohnungen sind durchgängig Maßnahmen, die originär vom Vermieter erbracht werden. Es handelt sich einerseits um die Verfolgung eigener Ansprüche des Vermieters (auf Mietzahlung, auf Räumung, Zustimmung zur Mieterhöhung), andererseits um Aufwand, den der Vermieter typischerweise dann betreibt, wenn er die annoncierte Wohnung auch vermieten kann. Der Mietgarant übernimmt hingegen nur ein Ausfallrisiko. Die erwähnten Tätigkeiten obliegen ihm nicht.

Diese Aufgabenverteilung zwischen Vermieter und Mietgarant ergibt sich für das Verhältnis der Parteien mit Deutlichkeit aus dem Mietgarantievertrag vom 01.10.1997. Nach § 1 Nr. 2 des Mietgarantievertrages sind von der Mietgarantie die von der Klägerin selbst verschuldeten Mietausfälle, also solche, die die Klägerin zu vertreten hat, ausgenommen. Zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, wenn nichts anderes bestimmt ist. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderlichen Sorgfalt außer Acht lässt, § 276 Abs. 2 BGB. Die Klägerin war deshalb - im Sinne einer Obliegenheit - gehalten, alles das zu tun, was ein Vermieter einer Wohnanlage üblicherweise unternimmt, um das Risiko von Mietausfällen zu vermindern. Diese Obliegenheit haben die Parteien für den Fall des Ausbleibens von Mietzahlungen mit § 5 des Mietgarantievertrages näher geregelt. Nach Absatz 1 dieser Bestimmung waren nicht gezahlte Mieten nach Wahl der Klägerin gerichtlich geltend zu machen oder nicht. Absatz 2 legte fest, welche Schritte die Klägerin zu unternehmen hatte, wenn die Zahlungsrückstände in einem Mietverhältnis eine kündigungsfähige Höhe im Sinne des § 554 BGB a.F. erreichten. Für den Fall, dass sie dies unterließ, sollte die Beklagte von ihrer Leistungspflicht frei sein.

Jedenfalls aufgrund der zitierten vertraglichen Regelungen sind die in Rede stehenden Geschäfte ausschließlich der Klägerin als eigene zuzuordnen. Der Beklagten als Mietgarantin kamen sie nur mittelbar zugute, weil sie den Umfang ihrer Haftung bestimmen konnten. Diese mittelbare Beziehung reicht nicht zur Annahme eines auch fremden Geschäftes (BGH NJW 1982, 875, 877). Da die Klägerin somit nur ein objektiv eigenes Geschäft geführt hat, hätte ihr angeblicher Wille zur Fremdgeschäftsführung nach außen erkennbar sein müssen. Dafür ist jedoch nichts vorgetragen worden. Das bloße Verlangen nach Kostenbeteiligung reicht insoweit nicht (BGH NJW 1982, 875, 877).

Die Berufung ist daher unbegründet. Auch die von der Klägerin herangezogene Entscheidung des IX. Zivilsenates des BGH vom 13.03.2003 - IX ZR 199/00 - führt nicht zu einem anderen Ergebnis.

Der BGH hat in der zitierten Entscheidung ausgeführt, dass die Neuvermietungsbemühungen einer Vermieterin im Falle einer Mietzahlungsgarantie und sogar bei einer Vermietungsgarantie zugleich objektiv fremde Geschäfte im Interesse des Mietgaranten sind.

Gegenstand des in der zitierten Entscheidung des BGH erörterten Aufwendungsersatzanspruches des Mieters war dessen Neuvermietungsaufwand. Die Entscheidung könnte jedoch auch für weiteren Aufwand des Vermieters, der auch im Interesse des Mietgaranten an der Nichtinanspruchnahme aus der Mietgarantie erfolgt, gelten. Diese Frage bedarf jedoch keiner Entscheidung.

Im vorliegenden Falle kann auch in Ansehung der zitierten Entscheidung des BGH nicht von einem auch fremden Geschäft ausgegangen werden. Dem stehen die konkreten Bestimmungen des Mietgarantievertrages der Parteien vom 01.10.1997 entgegen. Mit diesem Vertrag haben die Parteien vereinbart, dass die Klägerin die von ihr nunmehr im Wege des Aufwendungsersatzes nach GoA abgerechneten Maßnahmen als eigene Obliegenheiten im eigenen Interesse auszuführen hat. Im Einzelnen gilt Folgendes.

Die Rechtsverfolgungskosten der Klägerin für die Beitreibung rückständiger Mieten in der Zeit von 2000 bis 2003, die sie hier in Höhe von 19.859,10 € geltend macht, sind allein von der Klägerin zu tragen.

Nach § 5 Abs. 1 des Mietgarantievertrages hatte die Klägerin die Wahl, ob sie von ihren Mietern nicht gezahlte Mieten gerichtlich geltend macht oder nicht. Aus der Bestimmung ergibt sich nicht, dass die eventuell gerichtlich beigetriebenen Mieten auf die Mietgarantieleistungen anzurechnen waren. Deshalb war die gerichtliche Beitreibung von Mieten nach dem Wortlaut des Vertrages ein objektiv eigenes Geschäft der Klägerin. Die Klägerin hat zwar behauptet, dass beigetriebene rückständige Mieten in die Abrechnungen gemäß § 4 Abs. 1 des Mietgarantievertrages eingeflossen seien. Diese lediglich pauschale Behauptung der Klägerin reicht zur Darlegung einer entsprechenden Praxis der Parteien nicht, nachdem die Beklagte diesen Vortrag bestritten hat.

Die Rechtverfolgungskosten für die Durchsetzung von Räumungsansprüchen in der Zeit von 2000 bis 2003 in Höhe von insgesamt 8.675,00 € sind ebenfalls bei der Verfolgung objektiv eigener Geschäfte entstanden. § 5 Abs. 2 des Mietgarantievertrages der Parteien sah vor, dass die Klägerin bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 554 BGB a.F. verpflichtet war, unverzüglich das Mietverhältnis zu kündigen und den Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen und gegebenenfalls gerichtlich zu vollstrecken. Für den Fall des Unterlassens dieser Verpflichtung ist bestimmt, dass der Garant - die Beklagte - bis zur Nachholung der jeweiligen Maßnahmen von seiner Leistungsverpflichtung frei werden sollte. In der dazwischen liegenden Zeit fällig werdende Mieten sollten als gezahlt fingiert werden. Auch wenn sich - wie die Klägerin geltend macht - aus dieser Bestimmung keine einklagbare Verpflichtung der Klägerin ergab, so begründete sie zumindest Obliegenheiten der Klägerin, deren Verletzung den Fortfall von Garantieleistungen zur Folge hatte. Deshalb lag die Wahrnehmung dieser Obliegenheiten nicht im Interesse der Beklagten.

Die Beklagte ist ferner nicht zum Ersatz der Aufwendungen für die Rechtsverfolgung zur Durchsetzung von Mietzinserhöhungen in der Zeit von 2000 bis 2003 verpflichtet, die die Klägerin mit einer Summe von 6.472,83 € geltend macht. Bezüglich dieser Teilforderung könnte zwar ein auch fremdes Geschäft anzunehmen sein. Gemäß § 3 Ziffer 1 a des Mietgarantievertrages sollte der Erhöhungsbetrag bis zur Höhe der bereits an die Klägerin geleisteten Garantiezahlungen der Beklagten zustehen. An der verbleibenden Mehrmiete sollte die Beklagte zu 20 % beteiligt werden. Nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Landgerichts verlangt die Klägerin jedoch auch Aufwendungsersatz für Leistungen, die sie im Rahmen ihrer verwaltenden Tätigkeit ohne anwaltliche Hilfe hätte erbringen können. Entsprechender Aufwand der Klägerin ist nicht ersatzfähig und deshalb von den geltend zu machenden Aufwendungen abzugrenzen. Dies ist nicht erfolgt. Gleiches gilt für die Kosten der Rechtsverfolgung, soweit diese für die Durchsetzung von Betriebs- und Renovierungskosten angefallen sind. Zwar hat die Klägerin hierzu mit Schriftsatz vom 01.12.2005 vorgetragen, eine nachträgliche Analyse der Streitwerte der einzelnen Rechtsstreitigkeiten habe ergeben, dass sich die jeweiligen Streitwerte je zu 15 % aus Betriebskostenzahlungen oder Forderungen auf Erstattung von Renovierungskosten ergaben. Die Beklagte hat diesen Vortrag jedoch mit Schriftsatz vom 05.12.2005 bestritten, ohne dass die Klägerin zur Ermittlung der behaupteten Quote für Betriebskostenzahlungen und Renovierungskosten ergänzend vorgetragen und Beweis angeboten hat. Dazu wäre die Klägerin aber verpflichtet gewesen. Der Einwand der Beklagten, die Rechtsverfolgungskosten zur Durchsetzung von Mietzinserhöhungen umfassten auch Betriebskostenzahlungen und Renovierungskosten, ist dem Grunde nach von der Klägerin unstreitig gestellt worden. Die Klägerin trifft deshalb zumindest eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast für den Umfang der Rechtsverfolgungskosten, die für die Verfolgung dieser nicht der Mietgarantie unterfallenden Ansprüche aufgewendet wurden. Insofern handelt es sich um Umstände, die zu dem dem Einblick der Beklagten entzogenen Bereich der Klägerin gehören (Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., Vor § 284, Rn. 34). Entsprechende Erkenntnisse können auch nicht dem von der Klägerin mit Schriftsatz vom 2.2.2005 zu den Akten gereichten Anlagenkonvolut zu den Rechtsverfolgungskosten entnommen werden.

Schließlich besteht auch hinsichtlich der Aufwendungen der Klägerin für die Neuvermietung von Wohnungen in der Zeit von 1998 bis 2003 in Höhe von 21.187,23 € kein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus GoA.

Die Bemühungen der Klägerin um Neuvermietung ihrer Wohnungen mag zwar - wie vom BGH in der Entscheidung vom 13.03.2003 zum Ausdruck gebracht - grundsätzlich ein auch fremdes Geschäft im Interesse eines Mietgaranten sein, da letzterer bei einem Erfolg der Bemühungen keine Leistungen aus der Mietgarantie erbringen muss. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagte von der Zahlung von Garantieleistungen nach § 1 Abs. 2 1. Alternative des Mietgarantievertrages frei wurde, wenn die Klägerin Mietausfälle selbst verschuldete. Wie vorstehend bereits ausgeführt, ist ein Verschulden im Sinne dieser Vertragsbestimmung auch dann anzunehmen, wenn es die Klägerin unterlässt, das zu tun, was ein Vermieter einer Wohnanlage üblicherweise unternimmt, um das Risiko von Mietausfällen zu mindern. Zu den Maßnahmen, um Mietausfälle zu mindern, gehören auch Bemühungen um die Neuvermietung von Wohnungen, z.B. durch das Schalten von Zeitungsanzeigen. Da die Beklagte bei Versäumung dieser Obliegenheit nach § 1 Abs. 2 des Mietgarantievertrages leistungsfrei würde, liegt die Erfüllung dieser Obliegenheit nicht im Interesse der Beklagten. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Aufwendungen für eine fortlaufende Vermietung der Wohnungen in dem streitgegenständlichen Mietobjekt auch deshalb im Interesse der Klägerin lagen, weil sie auch für die Zeit nach Auslaufen des Mietgarantievertrages eine möglichst weitgehende Vermietung des Gesamtobjektes sicher stellen musste. Beispielhaft wird auf die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 10.03.2005 angeführte Neuvermietung an den Mieter D... Bezug genommen. Der an dieser Stelle von der Klägerin geltend gemachte Erfolg ihrer Neuvermietungsbemühungen war für die Beklagte unerheblich. Der Auszug aus der entsprechenden Wohnung erfolgte nach Angaben der Klägerin am 30.11.2003 (Bl. 548 d. A.). An diesem Tage lief der Mietgarantievertrag aus. Die Neuvermietung zum 01.04.2004 kann sich deshalb nicht als Geschäft auch der Beklagten dargestellt haben.

Es bleibt mithin dabei, dass die Voraussetzungen für die Vermutung eines Fremdge-schäftsführungswillens der Klägerin bei Vornahme der behaupteten Geschäfte nicht festgestellt werden kann. Deshalb kann dahinstehen, ob anderenfalls eine entsprechende Vermutung für die Zeit bis zum 07.10.2002 dadurch widerlegt wird, dass die Gesellschafter und die Geschäftsführung der Klägerin erst durch die Gesellschafterbeiräte B... und K... im Rahmen der Gesellschafterversammlung vom 07.10.2002 darauf hingewiesen wurden, "dass die Verfolgung von Mietschuldnern sowie die Akquirierung von Neumietern auch stark im Interesse der Mietgarantiegeberin liege'" (Bl. 563 d. A.).

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Anlass zur Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sieht der Senat nicht.

Vorsitzender Richter am OLG Boiczenko ist urlaubsbedingt an der Unterzeichnung verhindert.

Ende der Entscheidung