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Verkündet am 16. Januar 2003

Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 21. November 2002 unter Mitwirkung

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 28. Februar 2002 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 17.000,- € abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Architektin. Sie verlangt von den beklagten Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft "R...straße 19 - 35 / K...straße 1" in H...dorf (WEG 16) Zahlung restlicher Vergütung für ihre Planungen zur Sanierung von Außenfassade, Dach, Treppenhäusern und Heizung der zur Anlage gehörenden Wohngebäude.

Die Anlage der Beklagten besteht aus 116 Einheiten (87 Wohnungseigentumsrechten und 29 Teileigentumsrechten) und ist eine von insgesamt 16 Wohnungseigentumsanlagen im R... viertel in H....dorf.

Die Wohnsiedlung R...viertel ist um 1920 errichtet worden, sie ist als denkmalgeschützter Bereich ausgewiesen. Die Treuhandanstalt (THA) - jetzt Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) - kaufte die Siedlung im Jahr 1993, um Wohneigentum zu bilden und die Wohnungen an frühere Mieter und/oder Kapitalanleger zu veräußern. Ohne dass es zur Eigentumseintragung der THA gekommen war, schloss die THA im Jahr 1994 mit der Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH (TLG) einen Vertrag dahin, dass letztere die Grundstücke durch Vermögenszuordnungsbescheid zu Eigentum erhält und die Privatisierung durchführt. Die THA und die TLG beabsichtigten ursprünglich, die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vor der Veräußerung durchführen zu lassen. Zu diesem Zweck ließ die TLG im Frühjahr 1994 eine Kostenschätzung von der Klägerin anfertigen. Nach Erhalt der nach 7 Bauabschnitten und innerhalb derselben nach Gebäuden, Gebäudeteilen und Gewerken aufgegliederten Kostenschätzung vergab die TLG der Klägerin die Objektplanung für die Sanierung der gesamten Siedlung. Die Beteiligten ermittelten ein voraussichtliches Honorar von insgesamt 2.323.885,69 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, das nach dem Vortrag der Beklagten als Pauschalhonorar vereinbart sei.

Im August/September 1994 änderten THA und TLG ihr "Vermarktungskonzept". Die Wohnungen sollten nunmehr nicht im schon sanierten Zustand veräußert werden. Vielmehr war geplant, die Sanierung und Modernisierung "auf Rechnung" der (künftigen) Eigentümer durchführen zu lassen. Die Planung der Sanierungsarbeiten sollte - unter Ausklammerung eines der ursprünglich 7 Bauabschnitte - einheitlich bei der Klägerin verbleiben. Vertragspartner indes sollte nunmehr jede der noch zu bildenden 16 Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG 1 - 16) werden.

Im Oktober 1994 ließ die THA für jede der 16 Wohnanlagen eine Teilungserklärung beurkunden (Teilungserklärung vom 20.10.1994 für die WEG der Beklagten = Anlagenband II Bl. 525 - 576). Die THA bestellte jeweils die PR... Wohnanlagenverwaltungsgesellschaft mbH (PR...) zum ersten Verwalter. Unter § 4 der Teilungserklärungen sind "Sonderbestimmungen" über die Modernisierung gefasst. Die Baumaßnahmen sind bezeichnet. Mit der "Durchführung" der Modernisierung betraute die THA die PR... , und zwar in der Weise, dass diese "im Namen der Wohnungseigentümer" die Maßnahmen planen, durchführen und betreuen soll. Weiter heißt es: "Die PR... wird mit der Vergabe sämtlicher Bauleistungen im Namen und auf Rechnung der Wohnungseigentümer beauftragt und vollumfänglich bevollmächtigt". Jeder Wohnungseigentümer - jedoch mit Ausnahme der Eigentümer einzeln bezeichneter Teileigentumseinheiten - "hat für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen an die THA oder auf deren Weisung an die PR... einen angemessenen Betrag als Vorschuss zu zahlen, der in den abzuschließenden Wohnungs- oder Teileigentumskaufverträgen ... festgelegt wird". Zuletzt ist vorgesehen, dass die PR... die Arbeiten der Eigentümergemeinschaft gegenüber abrechnet und etwaige Fehlbeträge von den "Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Wohnflächen" ausgeglichen werden.

Am 24. März 1995 schloss die PR... jeweils namens der nach den Teilungserklärungen vorgesehenen 16 Eigentümergemeinschaften je einen Architektenvertrag mit der Klägerin. Danach ist der Klägerin die gesamte Objektplanung (§ 15 HOAI) - jedoch mit Ausnahme der Leistungsphase 4, indes in der Leistungsphase 1 zusätzlich als "Besondere Leistung" die Bestandsaufnahme mit einem Honorarsatz von 10 % - übertragen. Den Verträgen sind Anlagen zur Honorarberechnung beigefügt, welche für jede Wohnungseigentümergemeinschaft das anteilige Honorar auf der Grundlage der vorab geschätzten Baukosten ermitteln. Angesetzt sind 3/4-Sätze der Zone III, ein Umbauzuschlag und pauschale Nebenkosten. Im Hinblick auf die bereits erbrachte und "über die TLG" vergütete Kostenschätzung ist jeweils ein anteiliger Betrag abgesetzt. Mit Rücksicht auf den Vertragsschluss für sämtliche der 16 Wohnanlagen und darauf, dass das zuvor mit der TLG verabredete Gesamthonorar von 2.323.885,69 DM netto überschritten worden wäre, ist für jede Wohnanlage ein weiterer Betrag als "Honorarersparnis" abgezogen. Die in dieser Weise für jede der Wohnanlagen ermittelten Nettohonorare ergeben in der Summe den Betrag von 2.323.885,69 DM. Der für die Wohnanlage der Beklagten gezeichnete Architektenvertrag errechnet das Honorar der Klägerin auf 273.412,64 DM netto (Anlagenband I Bl. 30 - 48).

Nach Abschluss der Architektenverträge und Inangriffnahme der Sanierungsarbeiten begannen THA und TLG die Einheiten zu veräußern. Die Wohnungskaufverträge sind - wie die Parteien einhellig vortragen - ihren Bestimmungen nach gleich dem als Muster eingereichten Vertrag betreffend den Erwerber U... geschlossen worden (not. Urkunde v. 10.12.1996 = Anlagenband II Bl. 474 - 524). Als Verkäuferin bezeichnet ist die TLG, welche Eigentümerin des "derzeit noch" auf die L... Werke H...dorf GmbH i.L. gebuchten Grundbesitzes "wird". Der Kaufpreis für das bezeichnete Wohnungseigentum ist mit 45.400,00 DM bestimmt. Unter § 5 "Bauliche Maßnahmen am Kaufgegenstand / anteilige Kosten für Käufer" ist die Sanierung und Modernisierung behandelt. Eingangs ist erwähnt, "dem Käufer ist bekannt, dass gemäß § 4 der Teilungserklärung bauliche Modernisierungsmaßnahmen im und am Gebäude durchgeführt werden sollen". Hierzu ist Folgendes bestimmt:

5.1. ".... Die Eigentümerversammlung wird den Verwalter mit der entsprechenden Auftragserteilung betrauen."

5.2. "Der Käufer tritt mit sofortiger Wirkung anstelle des Verkäufers in sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden Verpflichtungen ein, insbesondere in die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung und Bezahlung der Modernisierungsmaßnahmen."

5.3. "Dem Käufer ist bekannt, dass es sich bei sämtlichen Maßnahmen ... nicht um Leistungen des Verkäufers handelt, sondern um solche, die im Auftrag und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft erbracht werden."

In Absatz 5.4. wird der Käufer "darauf hingewiesen, dass demgemäß zusätzlich zu dem an den Verkäufer zu zahlenden Kaufpreis vom Käufer noch folgende Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen zu tragen sein werden" (im Vertrag U... 55.100,00 DM), die auf ein Sonderkonto der PR... einzuzahlen sind. Weiter heißt es unter dieser Ziffer u.a., "etwaige Fehlbeträge sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Wohnflächen auszugleichen; ein eventuell verbleibender Überschuss ist der Instandsetzungsrücklage zuzuführen".

Die Bauarbeiten sind - so tragen es die Beklagten vor - im November 1997 abgenommen worden, aber mangelbehaftet (Bl. 95 d.A.). Nach Darstellung der Klägerin zog sich die Bauausführung bis März 1998 hin (Bl. 210 d.A.).

Im Jahr 1998 sind die Wohnungsgrundbücher angelegt worden (Bl. 82 d.A.).

Zwischen März und April 1998 fertigte die Klägerin je Wohnungseigentümergemeinschaft eine Honorarschlussrechnung. Die Rechnung betreffend die Wohnanlage der Beklagten (WEG 16) schließt mit einem Honorar von 400.926,35 DM netto = 461.065,30 DM brutto (Anlagenband II Bl. 367 - 373). Die PR... zahlte der Klägerin durch verschiedene Abschläge und eine Schlusszahlung insgesamt 314.394,51 DM. Dieser Betrag liegt geringfügig unterhalb der im Vertrag vom 24. März 1995 mit 273.412,64 DM netto = 314.424,54 DM brutto ermittelten Vergütung.

Nachdem über die Restforderung der Klägerin, insbesondere über die Mehrforderung gegenüber der Honorarermittlung vom 24. März 1995 eine Einigung mit der PR... nicht erzielt werden konnte, stellte die Klägerin mit Datum vom 30. April 1999 neue Schlussrechnungen. Die Rechnung für die Wohnanlage der Beklagten (Anlagenband I Bl. 49 - 59) beziffert das Honorar auf nunmehr 685.393,27 DM netto = 788.202,26 DM brutto. Abzüglich der erhaltenen Zahlungen von 314.394,51 DM schließt die Rechnung mit einer Restforderung von 473.807,71 DM. Die Klägerin stellte die Schlussrechnung der PR... am 17. Mai 1999 zu. Sie fügte ein am 1. Mai 1999 gefertigtes Gutachten des Dipl.-Ing. F.... bei, welches der Rechnung die Prüffähigkeit bescheinigt (Anlagenband I Bl. 151 - 230).

Die PR... ließ ihrerseits die Schlussrechnung durch den Gutachter Dr.-Ing. M... prüfen (Anlagenband II Bl. 374 - 473). Dieser Gutachter ermittelte das Honorar für die Wohnanlage der Beklagten auf einen Betrag unterhalb der geleisteten Zahlungen.

Seit Januar 2000 ist die PR... als Verwalterin abberufen, zur Verwalterin der WEG 16 bestellt ist die Wohnungsgenossenschaft E... e.G. in H...dorf .

Wegen - vermeintlich - mit Ablauf des 31. Dezember 2000 drohender Verjährung vereinbarten die Klägerin und die Wohnungsbaugenossenschaft E... , dass die Wohnungseigentümer bis zum 30. Juni 2001 auf die Einrede der Verjährung verzichten.

Mit ihrer am 29. Juni 2001 beim Landgericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die Beklagten als Mitglieder der WEG 16, vertreten durch die PR... , gesamtschuldnerisch auf das erwähnte restliche Honorar nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Klage ist der PR... am 6. Juli 2001 zugestellt worden. Auf die Mitteilung der PR... , sie sei nicht mehr Verwalterin, ist die Klage am 18. Juli 2001 der neuen Verwalterin zugestellt worden.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 473.807,71 DM nebst Zinsen von 4 % vom 26. Mai 1999 bis zum 30. April 2000 und von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG seit dem 1. Mai 2000 zu zahlen.

Auf den Hinweis der Zivilkammer, eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten dürfte ausscheiden, hat die Klägerin erklärt, sie nehme hilfsweise die Beklagten entsprechend ihren Anteilen - die sie gegenwärtig der Höhe nach nicht benennen könne - in Anspruch.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie sind dem Klageanspruch dem Grunde und der Höhe nach mit vielfältigen Einwendungen entgegengetreten und haben sich auch auf Verjährung berufen.

In einem ihr nicht nachgelassenen Schriftsatz hat die Klägerin ihren "Hilfsantrag" dahin gefasst,

die Beklagten zur Zahlung von Teilbeträgen zu verurteilen, die ihren Wohnungseigentumsanteilen entsprechen, und zwar wie sie sich aus der als Anlage K 0 beigefügten Aufstellung (Bl. 256 - 259 d.A.) je singulär ergeben.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Der Klageanspruch scheitere nicht an einer unerlaubten Architektenbindung. Unerheblich sei es, ob sich die Kaufverträge an der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) messen lassen müssten. Die Klageforderung sei auch nicht verjährt. Die Honorarforderung stehe der Klägerin aber nicht in der geltend gemachten Höhe gegen jeden der Beklagten zu, weil die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner, sondern nur anteilig in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile hafteten. Die Anteile habe die Klägerin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mitgeteilt. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin gebe keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

Die Klägerin hat Berufung eingelegt, mit der sie ihr Haupt- wie Hilfsbegehren weiterverfolgt. Sie beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihrem erstinstanzlichen Haupt-, jedenfalls Hilfsantrag zu erkennen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das Urteil dem Ergebnis nach.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung (§§ 511, 511 a, 516 ff ZPO a.F.) bleibt, obgleich das erstinstanzliche Urteil auf einem fehlerhaften Verfahren beruht, im Ergebnis ohne Erfolg.

I.

Der wesentliche Mangel (§ 539 ZPO a.F.) des landgerichtlichen Verfahrens liegt in der Verletzung der Aufklärungs- und Hinweispflicht (§§ 139, 278 Abs. 3 ZPO a.F.). Zwar hat das Landgericht der Klägerin den als geboten erkannten Hinweis auf die seinerzeit fehlende Darlegung der Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer in der mündlichen Verhandlung vom 12. Dezember 2001 erteilt. Das Verfahrensrecht verletzt hat das Landgericht aber deshalb, weil es der Klägerin versagt hat, dem Hinweis Folge zu leisten. Die Hinweispflicht gebietet es zwingend, den Parteien Gelegenheit zur Äußerung einzuräumen (ständige Rechtsprechung, zuletzt BGH MDR 2002, 1139). Wird der Hinweis - wie hier - erst in der mündlichen Verhandlung erteilt und ist den Parteien eine sofortige sachgerechte Stellungnahme nicht möglich oder unzumutbar, so ist die mündliche Verhandlung zu vertagen (§ 278 Abs. 4 ZPO a.F.). Mit Rücksicht auf die Erklärung der Klägerin, dass sie die Anteile der Wohnungseigentümer nicht sogleich angeben könne, hätte das Landgericht die mündliche Verhandlung nicht schließen dürfen, vielmehr - unter Erteilung von Auflagen - einen weiteren Verhandlungstermin bestimmen müssen. Erst recht fehlerhaft ist das Landgericht verfahren, weil es den Schriftsatz der Klägerin vom 19. Februar 2002, mit dem diese das nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts Versäumte nachgeholt hat, als unbeachtlich (§ 296 a ZPO a.F.) beurteilt hat. Der Schriftsatz hat den Mangel der Verhandlung geradezu offengelegt, zur Korrektur desselben war die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung im Sinne eines gebundenen Ermessens unumgänglich (§ 156 ZPO a.F.). Dieser Pflicht ist das Landgericht nicht nachgekommen. Auf den Verfahrensfehler beruht das angefochtene Urteil.

Der Senat kann dennoch in der Sache selbst entscheiden, weil der Verfahrensmangel im Berufungsrechtszug behoben und die Sache entscheidungsreif ist (§ 540 ZPO a.F.).

II.

Die Klage ist im Haupt- wie im Hilfsantrag zulässig. Sie ist insbesondere durch Zustellung einer beglaubigten Abschrift an den von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellten Verwalter wirksam erhoben worden (§ 189 Abs. 1 ZPO a.F.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 78, 166 ff = NJW 1981, 282, 283; BauR 1984, 655, 657) können Zustellungen, die - wie hier für Haupt- und Hilfsbegehren der Klägerin der Fall - an die Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind, durch Übergabe nur einer Ausfertigung oder Abschrift des zuzustellenden Schriftstücks an den Verwalter als gesetzlichen Vertreter vorgenommen werden.

Den in der ersten Instanz gegen ihre Inanspruchnahme nach Anteilen erhobenen Einwand, den prozessbevollmächtigten Rechtsanwälten sei die Vollmacht allein im Hinblick auf den Hauptantrag erteilt, verfolgen die Beklagten im Berufungsrechtszug mit Grund nicht weiter. Eine Beschränkung der Prozessvollmacht auf einzelne Anträge hat dem Gegner und dem Gericht gegenüber keine rechtliche Wirkung (§ 83 Abs. 1 ZPO a.F.).

III.

Die Klage ist unbegründet, weil die beklagten Wohnungseigentümer weder als Gesamtschuldner noch in anteiliger Haftung aus irgendeinem Rechtsgrund für die Vergütung der Architektenleistungen der Klägerin aufzukommen haben.

1.

Ein Architektenvertrag (§§ 631 ff BGB) zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Klägerin ist nicht zustande gekommen.

Die beklagten Wohnungseigentümer selbst haben der Klägerin einen Auftrag zur Durchführung von Architektenleistungen unstreitig nicht erteilt. Werkvertragliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer, wie sie mit der Klage in dieser Eigenschaft in Anspruch genommen werden, eröffnet auch weder die nicht näher beschriebene Vergabe von Planungsleistungen seitens der TLG oder der THA im Frühjahr 1994 noch der am 24. März 1995 von der PR... namens der Eigentümergemeinschaft gezeichnete Vertrag.

a.

Der im Frühjahr 1994 von der TLG oder der THA an die Klägerin vergebene Auftrag war ersichtlich nicht auf eine Bindung Dritter gerichtet. Wie die Parteien einhellig vortragen, hatten die THA und die von dieser zur Durchführung der Privatisierung des Wohnungsbestandes der Siedlung R... viertel eingesetzte TLG bis zum Sommer 1994 noch vor, die Wohnungen auf eigene Rechnung vor der Veräußerung zu sanieren. Zur Umsetzung dieses Ziels sind von TLG oder THA zunächst die Kostenschätzung und später weitere Leistungen der Objektplanung betreffend den gesamten von der THA gekauften Gebäudebestand, unterteilt in 7 Bauabschnitte, an die Klägerin vergeben worden. Ein auf irgendwelche Bindung künftiger Wohnungseigentümer gerichteter Wille der Vertragsbeteiligten hat bei der Auftragsvergabe im Jahr 1994 erkennbar nicht bestanden.

Ihr "Vermarktungskonzept" geändert haben die THA und TLG erst später. THA und/oder TLG haben im März 1995 die nach den Teilungserklärungen vom 20. Oktober 1994 zur ersten Verwalterin bestimmte PR... zum Abschluss von 16 einzelnen Architektenverträgen herangezogen, um durch diese Vertragsgestaltung nunmehr die künftigen Erwerber als "Bauherren" zu binden.

b.

Der Vertrag vom 24. März 1995, den die PR... - bezeichnet als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft "WEG R... straße 19 - 35 / K... straße 1" - mit der Klägerin geschlossen hat (Anlagenband I Bl. 30 - 38), begründet entgegen der vom Landgericht geteilten Ansicht der Klägerin keine rechtlichen Wirkungen für und gegen die Beklagten. Die Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung (§ 164 Abs. 1 BGB) liegen nicht vor, weil die PR... bei Vornahme des Geschäfts ohne Vertretungsmacht gehandelt hat. Die Wohnungseigentümer haben das vollmachtlose Vertreterhandeln der PR... auch später nicht genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB).

Die Vergabe von Architektenleistungen zur Sanierung und Modernisierung der Wohnanlage gehört nicht zu den Geschäften, für die der Verwalter nach dem Gesetz (§ 27 Abs. 2 WEG) Vertretungsmacht hat. Eine wirksame rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung für den Vertragsschluss vom 24. März 1994 lässt sich auch aus den weitergehenden Regelungen der am 20. Oktober 1994 beurkundeten Teilungserklärung der THA nicht herleiten. Zwar bestimmt die Teilungserklärung, dass die PR... über die jedem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Befugnisse hinaus "vollumfänglich bevollmächtigt" sein soll, alle zur Sanierung erforderlichen Verträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu schließen (§ 4 Abs. 2.1.).

Die Teilungserklärung hat aber im Zeitpunkt der Vornahme des Vertretergeschäfts im März 1995 den an der "Vorratsteilung" nicht beteiligten, künftigen Wohnungseigentümern gegenüber keine Rechtswirkung entfaltet. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat im März 1995 noch nicht existiert, und zwar entgegen der Ansicht des erstinstanzlichen Urteils auch nicht als "werdende WEG". Es war noch nicht einmal das Wohnungseigentum gebildet (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungsgrundbücher sind erst im Jahr 1998 angelegt worden.

Die Teilungserklärung hat die THA errichtet, als sie selbst noch nicht Eigentümerin des Grundbesitzes war, sondern aufgrund des Kaufvertrages von 1993 erst werden wollte. Die Gemeinschaft von Wohnungseigentümern existiert erst seit der Eintragung des ersten Erwerbers als ein Wohnungseigentümer neben dem teilenden Veräußerer als Eigentümer der übrigen Wohnungen. Das setzt die Anlegung der Wohnungsgrundbücher voraus und ist deshalb frühestens seit 1998 der Fall. Zu diesem Zeitpunkt war indes der Vertrag mit der Klägerin längst geschlossen und - bis auf die Leistungsphase 9 (§ 15 HOAI) - sogar erfüllt. Mit Datum vom 1. April 1998 hat die Klägerin ihre (erste) Schlussrechnung gestellt. Eine rechtsgeschäftliche Vollmacht der Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Abschluss des Architektenvertrages vom 24. März 1995 ist deshalb ausgeschlossen.

Der von der PR... als vollmachtlose Vertreterin geschlossene Architektenvertrag hat nicht durch Genehmigung der Wohnungseigentümer Wirksamkeit für und gegen letztere erlangt (§ 177 Abs. 1 BGB). Zu einer Genehmigung (§§ 182, 184 BGB) der Wohnungseigentümer ist es nicht gekommen.

Die Erwerber der Wohneigentumseinheiten haben weder das Vertretergeschäft genehmigt, noch haben sie die PR... nachträglich mit entsprechender Vertretungsmacht ausgestattet, dass diese das Geschäft für die Eigentümergemeinschaft hätte genehmigen können.

Die Klägerin ist der Ansicht, im Abschluss der Erwerbsverträge unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung sei die Genehmigung zu sehen. Dieser Ansicht ist das Landgericht gefolgt, das zu unrecht.

Die Annahme einer Genehmigung durch jedes einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft begegnet schon deshalb Bedenken, weil mutmaßlich nicht alle Einheiten der "WEG 16" verkauft worden sind. Nach der von der Klägerin eingereichten Liste der Wohnungseigentümer ist für mehrere Einheiten die BvS (früher THA) als Eigentümerin genannt. In dem als "Muster" eingereichten Kaufvertrag des Erwerbers U... (Anlagenband II Bl. 474 ff) ist als Verkäuferin die TLG bezeichnet mit der Anmerkung, dass diese das Eigentum von der THA erwerben werde. Dass die BvS von dem zunächst auf die TLG übertragenen Wohnungsbestand später das Wohneigentum an einzelnen Wohnungen gegen Entgelt und Übernahme der übrigen Verpflichtungen des "Musterkaufvertrages" wieder erworben haben könnte, erscheint wenig naheliegend. Diesem Sachverhalt muss aber nicht weiter nachgegangen werden, weil eine Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann zu verneinen ist, wenn sämtliche Einheiten veräußert worden sein sollten.

Eine ausdrückliche Genehmigungserklärung enthalten die Erwerbsverträge nicht. Im Gegenteil ist den Regelungen über die Sanierung und Modernisierung (§ 5 der Urkunde) vorangestellt (5.1.), dass "die Eigentümerversammlung den Verwalter mit der entsprechenden Auftragserteilung betrauen" werde. Demnach ist die Erteilung von Aufträgen betreffend die Sanierung dem Vorbehalt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung unterworfen. Das hat zur Konsequenz, dass sich auch die vom Verwalter bereits getroffenen Maßnahmen am Beschlusserfordernis messen lassen müssen. Nach der Bestimmung 5.1. der Erwerbsverträge haben die Käufer ihre nach dem Gesetz (§ 21 WEG) gegebene Bestimmungsmöglichkeit hinsichtlich des Abschlusses von Verträgen zur Sanierung der Wohnanlage gerade nicht aufgegeben. Der Architektenvertrag gehört zu den der Beschlussfassung vorbehaltenen Modernisierungsmaßnahmen. Eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung hat zu diesem Vertrag, wie zu den mit den anderen Baubeteiligten geschlossenen Verträgen, nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten nicht stattgefunden.

Auch eine konkludente Genehmigung lässt sich den Bestimmungen der Erwerbsverträge unter Einschluss der in der Teilungserklärung getroffenen Regelungen nicht entnehmen. Dabei wirkt sich der Umstand, dass die - jedenfalls bei Abschluss des Vertrages mit dem Beklagten U... - im Grundbuch noch nicht vollzogene Teilungserklärung dem Urkundeninhalt des Erwerbsvertrages nach nicht Gegenstand der Beurkundung war, nur dahin aus, dass das beurkundungsbedürftige Rechtsgeschäft insgesamt erst mit der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber Wirksamkeit erlangt hat (§ 313 Satz 2 BGB).

Die Annahme einer konkludenten Genehmigung des von der PR... im Namen der Eigentümergemeinschaft eingegangenen Architektenvertrages scheidet aus mehren Gründen aus.

Unter 5.3. der Erwerbsverträge heißt es, "dem Käufer ist bekannt", dass es sich bei den Baumaßnahmen um solche handelt, "die im Auftrag und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft erbracht werden". Abgesehen davon, dass es sich dem Wortlaut nach nicht um eine Willens-, sondern um eine Wissenserklärung handelt, hat den Erwerben das Bewusstsein gefehlt, mit dem Vertragsschluss eine Genehmigungserklärung abzugeben. Das gilt erst recht, weil die Erwerber - ersichtlich - das genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäft nicht einmal kannten. Die Genehmigung eines schwebend unwirksamen Geschäfts durch schlüssiges Handeln setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH MDR 2002, 1133, 1134). Daran fehlt es. Einerseits sind die Erklärungen in den Erwerbsverträgen nicht der Klägerin, also dem Geschäftspartner des genehmigungsbedürftigen Geschäfts, und auch nicht der PR... als dem vollmachtlosen Vertreter gegenüber abgegeben. Zum anderen sind die den Erwerben von der THA/TLG gestellten Kaufverträge so gefasst, dass die Erwerber davon ausgegangen sind, die Sanierungsarbeiten - und mit ihnen auch die Architektenleistungen der Klägerin - seien (schon) mit Bindungswirkung ihnen gegenüber vergeben, woran sie ohnehin nichts mehr ändern könnten.

Dass im Abschluss der Erwerbsverträge nicht eine schlüssige Zustimmung zu dem von der PR... im Namen der Eigentümergemeinschaft eingegangenen Architektenvertrag gesehen werden kann, zeigt sich schließlich an den Bestimmungen, welche die Tragung der Kosten der Sanierungsmaßnahme regeln.

Die Teilungserklärung bestimmt (§ 4 Abs. 2.2.), dass jeder Wohnungseigentümer - nicht aber die Eigentümer bestimmt bezeichneter Teileigentumseinheiten - "für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen an die THA oder auf deren Weisung an die PR... einen angemessenen Betrag als Vorschuss zu zahlen hat", der in den abzuschließenden Kaufverträgen festzulegen sei. Die PR... hat, so heißt es weiter, "nach Abschluss der Arbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber abzurechnen", "etwaige Fehlbeträge sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Wohnflächen auszugleichen", "ein Überschuss ist der Instandsetzungsrücklage zuzuführen". Den Festlegungen der Teilungserklärung folgend, ist in den Kaufverträgen (§ 5 Abs. 5.4.) geregelt, dass der Erwerber "noch folgende Kosten für die Sanierungsmaßnahme" - die beziffert, indes nicht als Vorschuss bezeichnet sind - zu tragen hat. Im weiteren Text ist bestimmt, dass die TLG und/oder der Verwalter beauftragt sind, den Betrag zu verwenden, zu verwalten und gegebenenfalls für die einzelnen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft öffentliche Fördermittel zu beantragen und im Empfang zu nehmen. Abschließend ist der Hinweis aus der Teilungserklärung wiederholt, wonach etwaige Fehlbeträge nach Abrechnung des Verwalters von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Wohnflächen auszugleichen sind.

Aus den mitgeteilten Vertragsbestimmungen folgt ohne weiteres, dass die Erwerber die im Namen der Eigentümergemeinschaft zur Sanierung der Anlage geschlossenen Verträge nicht mit Wirkung für und gegen sich als Mitglieder der Gemeinschaft genehmigt haben. Zum einen haben die Erwerber der Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung mit den Kosten der Sanierung "nichts zu tun". Soweit es um die Erwerber des Wohneigentums geht, zeigen die Bestimmungen über die Kostentragung und Abrechnung, dass die Erwerber gerade nicht den Willen hatten, die Gemeinschaft oder jeder sich selbständig als Vertragspartner der zur Sanierung eingeschalteten Unternehmer zu binden. Die Haftung der Wohnungseigentümer für die Sanierungskosten ist ausdrücklich auf einen verhältnismäßigen Anteil eingeschränkt. Dabei sind die Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur Zahlung allein dem Verkäufer und der Verwalterin gegenüber eingegangen. Einer Vertragsgestaltung dahin, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner oder auch "nur" auf den verhältnismäßigen Anteil von jedem Baubeteiligten unmittelbar in Anspruch genommen werden kann, haben die Erwerber zweifellos nicht die Zustimmung erteilt. Nach den ihnen von der Verkäuferseite (THA/TLG) gestellten Kaufverträgen haben sich die Erwerber nämlich ausdrücklich nur dann zu einer weiteren Zahlung auf die Sanierungskosten verpflichtet, falls nach Abrechnung der Sanierungsmaßnahme etwa ein "Fehlbetrag" verbleiben sollte. Damit ließe es sich nicht vereinbaren, dass einer der Baubeteiligten Ansprüche gegen die Erwerber geltend machen könnte. Das folgt schon daraus, dass die Erwerber nicht feststellen könnten, ob tatsächlich ein "Fehlbetrag" besteht, also die von ihnen geleisteten "Vorschüsse" zur Deckung der Vergütungsansprüche aller Baubeteiligten insgesamt nicht ausreichen, oder - etwa mit Rücksicht auf die in den Kaufverträgen erwähnten Bemühungen, öffentliche Fördermittel zu erlangen - ein Überschuss verblieben ist.

Die Bestimmungen der Erwerbsverträge ergeben, dass die Annahme einer konkludenten Genehmigung der vor Bildung der Eigentümergemeinschaft in deren Namen geschlossenen Verträge zur Durchführung der Sanierung, mit dem erklärten Vertragswillen nicht in Einklang zu bringen ist.

2.

Aus denselben Gründen ist der Annahme einer Schuld- oder Vertragsübernahme hinsichtlich des von der TLG erteilten (ersten) Architektenauftrages, welcher nicht nur die Wohnanlage der Beklagten, sondern den gesamten von der THA erworbenen Gebäudebestand des R... viertels erfasst, der Erfolg zu versagen. Zwar mögen die THA/TLG bezweckt haben, die Erwerber mit den Kosten und dem wirtschaftlichen Risiko der Sanierung zu belasten. Die den Erwerbern gestellten Kaufverträge haben dieses Ziel indes nicht erreicht. Es hätte sich kein Erwerber gefunden, wenn die Kaufverträge dahin gestaltet worden wären, dass jeder Erwerber unabhängig von der Verpflichtung zur Leistung eines Vorschusses und zum Ausgleich eines etwaigen Fehlbetrages daneben für die gesamten Kosten der Sanierung einem jedem Baubeteiligten gegenüber aufzukommen hätte. Die Sanierungskosten für die zur WEG 16 gehörenden Gebäude bewegen sich im Rahmen von 4 Mio. DM.

3.

Die beklagten Mitglieder der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft haben für die Vergütungsforderung der Klägerin auch nicht nach außervertraglichen Anspruchsgrundlagen einzustehen. Dabei kann offen bleiben, welche der Beklagten ein Wohneigentumsrecht erworben haben und welche von ihnen Eigentümer von Teileigentumseinheiten geworden sind. Ebensowenig kommt es darauf an, dass einzelne der Beklagten nicht Erst-, sondern Zweiteigentümer sein sollen.

a.

Die Anwendung der Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff BGB) scheidet aus, weil dadurch zu Lasten der Wohnungseigentümer die nach den Vorschriften des WEG geltende Risikoverteilung für das Vertreterhandeln des Verwalters unterlaufen würde. Im Übrigen hat die Klägerin ihre Architektenarbeiten aufgenommen und im Wesentlichen bereits abgeschlossen, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt rechtlich existent geworden ist.

b.

Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff BGB) steht der Klägerin gegen die Beklagten deshalb nicht zu, weil diese wegen der Planung der Sanierungsarbeiten nicht auf Kosten der Klägerin bereichert sind. Zu dem Zeitpunkt, als die Beklagten durch Eintragung im Wohnungsgrundbuch Wohnungseigentümer geworden sind, waren die Sanierungsarbeiten bereits abgeschlossen. Nach dem Empfängerhorizont der Erwerber haben diese im Hinblick auf die von ihnen gegenüber dem Verkäufer eingegangenen Verpflichtungen zur Tragung der Sanierungskosten das Wohneigentum an dem sanierten Gebäude und damit auch die dafür erforderliche Planung als Leistung des Verkäufers erlangt.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO n.F. aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert im Berufungsrechtszug, zugleich Beschwer der Klägerin: 242.254,04 € (entspricht 473.807,71 DM).

Ende der Entscheidung