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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Beschluss verkündet am 03.09.2001
Aktenzeichen: 8 Wx 28/01
Rechtsgebiete: BGB, GVO, BauGB


Vorschriften:

BGB § 878
GVO § 2 Abs. 2 Satz 1
GVO § 2 Abs. 1
GVO § 2 Abs. 2 Satz 2
GVO § 2 Abs. 1 Satz 1
GVO § 2 Abs. 1 Satz 2
GVO § 2 Abs. 2
GVO § 2
GVO § 7 Abs. 1 Satz 1
GVO § 7 Abs. 2
GVO § 1
GVO § 7
GVO § 5 Abs. 2
BauGB §§ 24 ff.
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluß

8 Wx 28/01

In der Grundbuchsache

hat der 8. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgerichts Beilich sowie die Richter am Oberlandesgericht Fischer und Hänisch

am 3. September 2001

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde vom 17.05.2001 werden der Beschluß der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 1. März 2001 und der Beschluß des Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 28. Juli 1999 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die bereits am 19.09.1997 verfügten Eintragungen und Löschungen zu vollziehen.

Gründe:

I.

Die Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. erwarben zunächst durch notariellen Vertrag vom 05.06.1990 - UR-Nr. des Notars L in B - das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Gemarkung W Flur Flurstück von dem als Rechtsträger im Grundbuch eingetragenen Rat der Gemeinde W. In dem Einfamilienhaus unterhielten Beide als Mieter ihrer Wohnung und der Rechtsbeschwerdeführer zu 1. eine ärztliche Praxis. Die erforderliche Genehmigung nach der GVVO wurde am 31.01.1999 erteilt (Bl. 4 der Grundakten). Die Erwerber wurden am 13.02.1991 im Grundbuch eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 02.08.1991 - UR-Nr. desselben Notars - erwarben die Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. von dem Landkreis K das Flurstück hinzu. Die Genehmigung nach der GVVO wurde am 01.10.1991 erteilt (Bl. 12 der Grundakten). Die Erwerber wurden am 27.10.1993 im Grundbuch eingetragen.

Zugunsten der A kasse AG bewilligten die Erwerber die Eintragung einer Grundschuld i. H. v. 29.130 DM, die am 09.09.1994 im Grundbuch eingetragen wurde.

Durch notarielle Urkunde vom 23.10.1995 - UR-Nr. des Notars L - veräußerten die Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. von ihrem je hälftigen Miteigentum je 1/6 - zusammen also 1/3 - an den Rechtsbeschwerdeführer zu 3., ihren Sohn, der am 03.02.1997 als Miteigentümer eingetragen wurde.

Durch notariellen Vertrag vom 18.03.1997 - UR-Nr. desselben Notars - verkauften die Rechtsbeschwerdeführer den Grundbesitz an die Eheleute R Sch und A B - Sch und bewilligten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die am 23.05.1997 im Grundbuch eingetragen wurde.

Mit Schriftsatz vom 11.08.1997 beantragten die Rechtsbeschwerdeführer (und die Erwerber) - unter gleichzeitiger Vorlage einer Löschungsbewilligung - die Löschung der Grundschuld sowie die Eigentumsumschreibung unter gleichzeitiger Löschung der Auflassungsvormerkung.

Durch Verfügung vom 19.09.1997 (abgeheftet hinter Bl. 108 der Grundakten) ordnete die Grundbuchführerin an, die Eintragungen entsprechend der "anliegenden Hardcopy" zu fertigen sowie "röten wie Handblatt". Die Verfügung ging am 22.09.1997 in der Kanzlei des Grundbuchamtes ein.

Ebenfalls am 19.09.1997 ging beim Grundbuchamt ein Schreiben des Landkreises D ein, wonach das Grundbuchamt davon in Kenntnis gesetzt wurde, daß in Bezug auf das Grundstück Flurstück der Flur "fristgerecht" vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet worden seien. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 31.01.1991 hätte nicht erteilt werden dürfen und dürfe auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erteilt werden. Auf diesem Schriftstück verfügte die Grundbuchführerin "Vfg. v. 19.9.97 vorläufig nicht ausführen".

Am 26.09.1997 ging beim Grundbuchamt - bezogen auf das Flurstück und die Grundstücksverkehrsgenehmigung am 01.10.1991 - ein gleichlautendes Schreiben des Landkreises Dahme-Spreewald ein.

Mit Schreiben vom 23.10.1997 teilte der Landkreis mit, daß gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung Widerspruch - mit aufschiebender Wirkung - eingelegt sei. Zugleich ersuchte der Landkreis, von weiteren Eintragungen abzusehen.

Am 14.07.1998 erließ die Grundbuchführerin eine Zwischenverfügung, mit der sie eine Frist von sechs Monaten zur Vorlage einer Bestätigung der früheren GVO-Genehmigungen oder eine Genehmigung zu der Urkunde setzte. Zuvor - am 06.07.1998 - hatten die Rechtsbeschwerdeführer gegen die Verfügung der Grundbuchführerin vom 22.09.1997 Erinnerung eingelegt, der Grundbuchführerin und Grundbuchrichter nicht abgeholfen haben. Das Landgericht hat die Beschwerde als unzulässig verworfen, weil die angefochtene Verfügung nicht eine Entscheidung, sondern allein eine innerdienstliche Anweisung gewesen sei.

Mit Schreiben vom 13.07.1998, beim Grundbuchamt eingegangen am 15.07.1998, teilte der Landkreis mit, er habe die eingangs genannten Grundstücksverkehrsgenehmigungen aufgehoben, und legte die dies aussprechenden Widerspruchsbescheide vor. Gegen diese Widerspruchsbescheide haben die Rechtsbeschwerdeführer zwischenzeitlich Klage zum Verwaltungsgericht erhoben.

Mit Beschluß vom 28.07.1999 hat die Grundbuchführerin die Anträge vom 11.08.1997 auf Eintragung des Eigentumswechsels und Löschung der Belastungen zurückgewiesen, weil die Eintragungshindernisse nicht innerhalb der durch die Zwischenverfügung gesetzten Frist behoben worden seien. Der hiergegen eingelegten "Beschwerde" hat sie nicht abgeholfen. Das Landgericht hat sie zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, in Bezug auf den - allerdings wirksamen - Rechtserwerb der Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. fehle es an einer "gültigen" GVO-Genehmigung. Deshalb handele es sich bei dem Grundstückskaufvertrag vom 18. März 1997 um ein genehmigungspflichtiges Geschäft. Ob der Rechtsbeschwerdeführer zu 3. seinen Grundstücksanteil "gutgläubig" erworben habe, könne dahinstehen, weil die Eigentumsumschreibung nicht in Bezug auf diesen Anteil, sondern in Bezug auf das ganze Grundstück beantragt sei.

Die Rechtsbeschwerdeführer haben weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige (§§ 78, 80 GBO) Rechtsmittel hat Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 550, 551 ZPO).

1.

Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, daß die Rüge der Erstbeschwerde wie der Rechtsbeschwerde, es sei § 878 BGB verletzt, nicht gerechtfertigt ist. Von einem "Wegfall" oder einer "Beschränkung" der Verfügungsbefugnis - und deren Unschädlichkeit - kann im zu entscheidenden Fall keine Rede sein. Die Vorschriften der GVO - auf deren (richtige) Anwendung allein es ankommt - beschränken die Verfügungsbefugnis des Veräußerers nicht, sondern machen dessen Verfügungen selbst - schwebend - unwirksam, bis die - etwa erforderliche - Genehmigung vorliegt. Mit anderen Worten: Die Verfügung des - in seiner Verfügungsmacht nicht eingeschränkten - Veräußerers wird überhaupt erst dann wirksam, wenn nach den Vorschriften der GVO eine Genehmigung der Verfügung erforderlich und erteilt ist.

2.

Grundbuchamt und Landgericht haben aber den Regelungsgehalt und das Regelungsgefüge der GVO verkannt.

a)

Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 GVO darf das Grundbuchamt aufgrund eines nach § 2 Abs. 1 GVO genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts eine Eintragung nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Das hat das Grundbuchamt - bei der Eintragung der Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. - beachtet.

§ 2 Abs. 2 Satz 2 GVO ist auf die jetzt beantragten Eintragungen nicht anzuwenden. Die Vorschrift regelt - als Ausnahme von Satz 1 -, daß das Grundbuchamt "nicht mehr" eintragen darf, wenn die zuständige Behörde mitgeteilt hat, daß gegen den gem. Satz 1 vorgelegten Bescheid Widerspruch (mit aufschiebender Wirkung) eingelegt worden ist. Sie soll - mithin - eine Eintragung verhindern, die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GVO an sich zulässig wäre, aber noch nicht vorgenommen worden ist. Eine Mitteilung i. S. d. Satz 2, die erst nach der Eintragung gem. Satz 1 beim Grundbuchamt eingegangen ist, "hindert" die erfolgte Eintragung nicht und macht sie auch nicht wirkungslos, wie durch § 7 Abs. 1 Satz 1 GVO (in der Fassung des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes) klargestellt ist. Ebensowenig berührt die Rückübereignungsverpflichtung nach § 7 Abs. 2 GVO die Wirksamkeit der vollzogenen Eintragung.

b)

Es kommt mithin - nur - darauf an, ob die jetzt beantragte Eintragung aufgrund eines nach § 2 Abs. 1 genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes erfolgen soll. Das ist nicht der Fall.

Das Rechtsgeschäft zwischen den Rechtsbeschwerdeführern und deren Käufern ist nicht nach § 2 Abs. 1 genehmigungspflichtig. Zwar stellt Satz 1 der Vorschrift die grundsätzliche Regel auf, daß (u. a.) Auflassung und schuldrechtlicher Vertrag über die Veräußerung eines im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks der Genehmigung nach § 1 GVO bedürfen.

Abweichend hiervon bestimmt aber § 2 Abs. 1 Satz 2 GVO, daß eine Genehmigung u. a. dann nicht erforderlich ist, wenn der Rechtserwerb aufgrund einer nach dem 28.09.1990 erteilten Genehmigung nach der GVVO oder der GVO in das Grundbuch eingetragen worden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO). Die Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. sind aufgrund der am 31.01.1991 und 01.10.1991 erteilten GVO-Genehmigungen eingetragen. Nach der - insoweit eindeutigen - Bestimmung handelt es sich mithin bei dem Veräußerungsgeschäft vom 18.03.1997 nicht um ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft i. S. d. § 2 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 GVO. Seine Wirksamkeit war nicht bis zur Erteilung einer GVO-Genehmigung "schwebend" aufgeschoben. Der Eintragung der Rechtsänderung stehen folglich auch die Bestimmungen des § 2 Abs. 2 GVO nicht entgegen.

c)

Hieran ändert auch die nachträgliche Aufhebung der Genehmigungen, auf denen der Erwerb der Veräußerer beruht, durch die vom Landkreis vorgelegten Widerspruchsbescheide nichts. Weder aus § 2 GVO noch aus § 7 GVO ist zu entnehmen, daß ein Rechtsgeschäft, das nach § 2 Abs. 1 Satz 2 GVO genehmigungsfrei ist, nach Aufhebung der den Rechtserwerb des Veräußerers begründenden Genehmigung nunmehr genehmigungspflichtig wäre (so auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl. Rn. 4239 m.w.N.). Da die Eintragung des Eigentumswechsels einer Genehmigung nicht bedarf und auch eine "Bestätigung" der früheren, nunmehr aufgehobenen Genehmigungen nicht zu fordern ist, auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Finanzverwaltung und das Negativattest gem. §§ 24 ff. BauGB vorliegen, stehen der von der Grundbuchführerin am 19.09.1997 verfügten Eintragung der Eigentumsänderung und den ebenfalls verfügten Löschungen Hindernisse nicht entgegen.

Unberührt davon bleibt allerdings - jedoch auch allein - das in § 7 GVO angeordnete schuldrechtliche Rückabwicklungsverhältnis (a.a.O. Rn. 4241) zwischen dem ersten Erwerber und dem vormaligen Verfügungsberechtigten (hier: Gemeinde W bzw. Landkreis D ). Auf die Rechte des zweiten Erwerbers wirkt sich dieses nicht aus, so daß das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung jedenfalls auf den - auch in deren Namen gestellten - Antrag der zweiten Erwerber (hier: der Eheleute Sch und B-Sch hin vornehmen muß, weil deren Rechte durch § 7 GVO nicht beeinträchtigt sind und auch nicht beeinträchtigt werden können.

d)

Unbeachtlich ist deshalb auch, daß die Rechtsbeschwerdeführer zu 1. und 2. ihr Eigentum an dem Grundstück noch nicht (vollständig) verloren haben (§ 7 Abs. 1 Satz 1 GVO). In keinem Fall kann die Rechtsstellung der zweiten Erwerber. zu deren Gunsten bereits vor der Aufhebung der GVVO-Genehmigungen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden ist, beeinträchtigt sein oder werden. Mit gutem Grund wird deshalb - für einen solchen Fall - in der Literatur (Frenz DtZ 94, 56, 60; Schöne/Stöber a.a.O. Rn. 4241) die Auffassung vertreten, daß schon eine Rückübertragungsverpflichtung des ersten Erwerbers gem. § 7 Abs. 2 Satz 1 GVO zu verneinen sei.

Für das Grundbuchverfahren ist aber auch dies unerheblich, weil dieses Verfahren nicht dazu geeignet (und bestimmt) ist, die Rechtsbeziehungen zwischen dem nach § 7 GVO Verpflichteten und dem daraus Berechtigten zu klären und zu regeln.

e)

Aus all diesen Gründen kommt es endlich nicht darauf an, ob die Aufhebung der Genehmigungsbescheide vor dem Verwaltungsgericht Bestand haben kann oder ihrerseits, etwa wegen Versäumung der Frist des § 5 Abs. 2 GVO, wird aufgehoben werden müssen. Dies zu entscheiden ist allein Sache des Verwaltungsgerichts, die indes keinerlei Einfluß auf die schuldrechtlichen wie dinglichen Rechtsbeziehungen zwischen den Rechtsbeschwerdeführern und den - auflassungsvormerkungsberechtigten - Käufern, und damit auch keinen Einfluß auf das Grundbuchverfahren und das Rechtsbeschwerdeverfahren haben kann.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht angezeigt (§ 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Dasselbe gilt für eine Auslagenentscheidung (§ 13 a FGG), da es sich um ein gegnerloses Beschwerdeverfahren handelt.

Wert der Rechtsbeschwerde: 630.000,00 DM.

Ende der Entscheidung


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