Judicialis Rechtsprechung

I. Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 6. Dezember 1996 erwarb Herr A einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Für dieses Objekt bestand ein Vorkaufsrecht der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) als Mieterin gemäß § 570b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Mit Schreiben vom 20. Januar 1997 übte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht aus.

Durch Bescheid vom 21. August 1997 setzte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) für den durch Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Verkäuferin und der Klägerin zustande gekommenen Vertrag Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin fest. Dabei ging das FA von einem Steuersatz von 3,5 % aus.

Mit der Klage wurde geltend gemacht, dass auf den Erwerbsvorgang noch der Steuersatz von 2 % anzuwenden sei. Maßgeblich sei nicht der Tag der Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern der Tag, an dem der ursprüngliche Kaufvertrag abgeschlossen worden sei.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin sei zivilrechtlich erst durch die von ihr am 20. Januar 1997 erklärte Ausübung des Vorkaufsrechts an den Kaufvertrag gebunden worden, so dass auch erst im Januar 1997 der Kaufvertrag zwischen ihr und der Grundstücksveräußerin zustande gekommen sei.

Mit der Revision wird unrichtige Auslegung des § 23 Abs. 4 Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 gerügt.

Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung und unter Abänderung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids die Grunderwerbsteuer herabzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

II. Die Revision der Klägerin ist unbegründet. Zu Recht hat das FG die Klage abgewiesen. Auf den durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Klägerin und der Grundstücksveräußerin zustande gekommenen Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 23 Abs. 4 i.V.m. § 11 Abs. 1 GrEStG 1983 in der ab 1. Januar 1997 geltenden Fassung des Jahressteuergesetzes 1997 vom 20. Dezember 1996 (BGBl I, 2049) der (erhöhte) Steuersatz von 3,5 % anzuwenden, weil der nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 der Grunderwerbsteuer unterliegende Erwerbsvorgang erst nach dem 31. Dezember 1996 verwirklicht worden ist.

Aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin, durch Schreiben vom 20. Januar 1997 ist zwischen ihr und der Grundstücksveräußerin (erstmals) ein Grundstückskaufvertrag zustande gekommen und damit der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 erfüllt worden und die Grunderwerbsteuer entstanden (§ 14 GrEStG 1983). Nach § 505 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Vor der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten keine rechtlichen Bindungen. Erst mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem ein selbständiger Kaufvertrag neu begründet, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs --BGH-- vom 10. Juli 1986 III ZR 44/85, BGHZ 98, 188, m.w.N.). Entgegen der Auffassung der Klägerin "wirkt die Bindung an den Vertrag nicht auf den ursprünglichen Vertragsabschluss zurück". Durch die Ausübungserklärung leitet der Vorkaufsberechtigte ohne neue Vertragsverhandlungen einen ihm bis dahin fremden Vertragsinhalt "auf sich über" (H.P. Westermann, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 3. Aufl., § 505 Anm. 1). Dieses zivilrechtliche Ergebnis ist auch für die Grunderwerbsteuer maßgeblich. Der Erwerbsvorgang ist daher erst im Jahre 1997 verwirklicht worden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin wird die grunderwerbsteuerrechtliche Stichtagsregelung des § 23 Abs. 4 GrEStG 1983 durch die in § 510 Abs. 2 BGB eingeräumte Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt, auch wenn die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten durch die steuerliche Auswirkung der Stichtagsregelung beeinflusst werden mag. Die zivilrechtliche Regelung hat Bedeutung nur im (zivilrechtlichen) Verhältnis zwischen Wohnungsvermieter/-Eigentümer und Wohnungsmieter; grunderwerbsteuerrechtliche Bedeutung kommt ihr nicht zu.

Ende der Entscheidung