Judicialis Rechtsprechung

I. Am 29. März 1993 schloß die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) mit der A-AG einen als Generalunternehmervertrag bezeichneten Vertrag. Gegenstand des Vertrags war die schlüsselfertige Errichtung einer Wohnanlage auf einem bestimmten Grundstück durch die A-AG. Vertragsgrundlage war u.a. die am 6. Oktober 1992 für das geplante Bauvorhaben erteilte Baugenehmigung. Es wurde ein Pauschalfestpreis vereinbart. In einem Verhandlungsprotokoll, das als Anlage Bestandteil des Generalunternehmervertrags sein sollte, war u.a. vereinbart, daß der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, daß die Klägerin Grundstückseigentümerin wird und eine Vertriebsvereinbarung zwischen ihr und einer Fa. B rechtsgültig zustande kommt.

Die A-AG war bereits vorher von der C-GmbH --der Eigentümerin des Grundstücks-- eingeschaltet worden und hatte für diese ein konkretes Angebot für die Realisierung des Bauvorhabens entwickelt.

Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 2. April 1993 erwarb die Klägerin von der C-GmbH das unbebaute Grundstück. Der Kaufpreis betrug ... DM. Eingeschlossen waren die Planungsunterlagen, die Baugenehmigung einschließlich geprüfter Statik für das vorgesehene Bauvorhaben, das Bodengutachten, das Umweltgutachten sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) war der Auffassung, daß ein sog. einheitliches Vertragswerk vorliege und bezog in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Bauerrichtungskosten ein. Durch Bescheid vom 28. Juli 1993 setzte das FA die Grunderwerbsteuer fest.

Mit der dagegen gerichteten Klage wurde begehrt, die Grunderwerbsteuer zu ermäßigen. Die Werklohnverpflichtung ergebe sich aus einem selbständigen Vertrag. Dieser könne nicht mit dem Grundstückskaufvertrag zu einem einheitlichen Vertrag zusammengefaßt werden.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid sei rechtmäßig. Nach den von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) entwickelten Grundsätzen sei im Streitfall von einem einheitlichen Vertragswerk auszugehen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags sei die Klägerin rechtlich hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks gebunden gewesen. Die auf der Veräußererseite tätigen Personen hätten im Sinne der Rechtsprechung des BFH zusammen auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks durch die Klägerin hingewirkt. Für dieses Zusammenwirken reiche es aus, daß die Grundstücksveräußerin auf den Bauunternehmer, der bereits ein konkretes Angebot für die Realisierung des Bauvorhabens entwickelt gehabt habe, hingewiesen und diesen empfohlen habe. Zur Annahme eines einheitlichen Vertragswerks reiche es aus, daß die Klägerin den von der Grundstücksveräußerin beabsichtigten Geschehensablauf letztendlich, aus welchen Gründen auch immer, akzeptiert habe.

Mit der Revision rügt die Klägerin, daß das FG § 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1983) unzutreffend ausgelegt und angewandt habe. Es widerspreche dem klaren Inhalt der Akten, wenn das FG davon ausgehe, daß der Klägerin das Grundstück zusammen mit dem Bauvorhaben von der C-GmbH angeboten worden sei und daß das Angebot zum Erwerb des Grundstücks und dem Abschluß des Generalunternehmervertrags als einheitliches Angebot zu werten gewesen sei. Die Klägerin habe mit der C-GmbH über einen Verkauf des Grundstücks bereits Ende 1991, Anfang 1992 erste --wenn auch ergebnislose-- Gespräche geführt. Ein Jahr später sei die Klägerin dann auf das Grundstück durch Vermittlung eines Maklers erneut hingewiesen worden. Weder vom Makler noch von der Verkäuferin sei hierbei eine Verknüpfung zur A-AG hergestellt worden. Insoweit beruhe die Vorentscheidung auch auf der Verletzung der Amtsermittlungspflicht.

Die Klägerin beantragt sinngemäß, unter Aufhebung der Vorentscheidung und Abänderung der angefochtenen Verwaltungsentscheidungen, die Grunderwerbsteuer herabzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II. 1. Die Revision ist zulässig. Zwar lag dem FG nach den Ausführungen der zuständigen Geschäftsstelle des FG ein Revisionsschriftsatz innerhalb der Frist des § 120 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) nicht vor. Der Klägerin ist jedoch auf ihren rechtzeitig gestellten Antrag hin nach § 56 FGO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin hat glaubhaft gemacht, daß er eine an das FG gerichtete Begründung der Revision rechtzeitig durch Aufgabe bei der Post abgesandt hat. Der Nichteingang des Schriftsatzes bzw. die Nichtfeststellbarkeit des Eingangs beim FG kann danach dem Prozeßbevollmächtigten und damit der Klägerin nicht angelastet werden. Die versäumte Rechtshandlung (Revisionsbegründung) wurde innerhalb der Antragsfrist des § 56 Abs. 2 Satz 1 FGO nachgeholt.

2. Die Revision der Klägerin ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und unter Abänderung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids in Gestalt der Einspruchsentscheidung zur Herabsetzung der Grunderwerbsteuer im mit Klage und Revision begehrten Umfang (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 FGO).

a) Die Vorentscheidung ist aufzuheben. Das FG hat den für den Umfang der Gegenleistung maßgeblichen Gegenstand des Erwerbsvorgangs nach rechtlich unzutreffenden Kriterien bestimmt und damit gegen § 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 verstoßen.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs kann nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht nur durch das tatbestandserfüllende Rechtsgeschäft selbst (Grundstückskaufvertrag) bestimmt werden, sondern auch durch mit diesem in rechtlichem oder objektiv sachlichem Zusammenhang stehende weitere Verträge. Ein derartiger objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Gebäudeerrichtungsvertrag ist u.a. dann gegeben, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann (vgl. Senatsurteile vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, und vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823).

In den Fällen, in denen auf der Veräußererseite mehrere untereinander nicht verbundene Personen auftreten, liegt ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen allerdings nur dann vor, wenn die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund einer vertraglichen Abrede bei der Veräußerung zusammenarbeiten und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß aller Verträge hinwirken (Senatsurteil vom 17. September 1997 II R 24/95, BFHE 183, 265, BStBl II 1997, 776; s. auch BFH-Urteil vom 25. November 1992 II R 67/89, BFHE 169, 533, 538, BStBl II 1993, 308). Rechtlich unzutreffend hat das FG im Streitfall das Vorliegen dieser weiteren Voraussetzung bejaht. Entgegen seinen Ausführungen ist es nicht ausreichend, wenn der Grundstücksveräußerer den Grundstückserwerber auf den Bauunternehmer und dessen bereits entwickeltes konkretes Angebot hinweist und diesen empfiehlt. Das für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den beiden Verträgen erforderliche abgestimmte Verhalten der auf der Veräußererseite auftretenden Personen verlangt vielmehr ein zielgerichtetes Zusammenwirken dieser Personen, welches darauf gerichtet ist, daß der Erwerber das Grundstück in fertig bebautem Zustand erhält. Die Empfehlung eines in Frage kommenden Bauunternehmers unter Hinweis auf seine Leistungsfähigkeit und Leistungsbereitschaft kann nicht als Zusammenwirken zwischen Grundstücksveräußerer und Bauunternehmer, gerichtet auf die Verschaffung des Grundstücks mit fertig errichtetem Gebäude, gewertet werden.

b) Die Sache ist spruchreif. Nach dem vom FG festgestellten Sachverhalt, an den der Senat nach § 118 Abs. 2 FGO mangels zulässiger und begründeter Revisionsrügen gebunden ist, besteht zwischen Grundstückskaufvertrag und Generalunternehmervertrag weder ein rechtlicher noch ein enger sachlicher Zusammenhang mit der Folge, daß die für die Bemessungsgrundlage maßgebliche Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 allein dem Grundstückskaufvertrag zu entnehmen ist. Entgegen der Auffassung des FA wird ein derartiger Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen auch nicht dadurch hergestellt, daß der Generalunternehmervertrag unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wurde, daß die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks wird. Eine derartige Bedingung ist ein Sicherungsmittel im Interesse eines Grundstückserwerbers, der Verträge über die Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück abschließt, für das er zu diesem Zeitpunkt noch keinen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Daraus kann nicht geschlossen werden, daß er grunderwerbsteuerrechtlich ein Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude erwirbt. Auch die weiteren --vom FG im einzelnen nicht erörterten-- Verbindungen zwischen beiden Verträgen (z.B. anfängliches Rücktrittsrecht der grundstückserwerbenden Klägerin vom Grundstückskaufvertrag für den Fall, daß der Generalunternehmer bestimmte vertragliche Nebenpflichten --Beibringung einer Bürgschaft-- nicht erfüllt) belegen nicht, daß zwischen Generalunternehmer und Grundstücksveräußerer ein aufgrund einer Abrede bestehendes zielgerichtetes Zusammenwirken, gerichtet auf Verschaffung des Grundstücks mit fertig errichtetem Gebäude, vorlag. Diese Rücktrittsrechte dienten nämlich ausschließlich den Interessen der Klägerin und sollten deren Bebauungs-, Finanzierungs- und Vermarktungspläne absichern. Deshalb kann aus ihnen nicht auf ein planmäßiges Zusammenwirken der Personen auf der Veräußererseite geschlossen werden. Vielmehr sind sie Beleg dafür, daß die Klägerin als Grundstückserwerberin selbst hinsichtlich der Bebauung initiativ geworden ist. Dies schließt nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats die Annahme eines einheitlichen Leistungsgegenstandes "bebautes Grundstück" aus (vgl. Senatsentscheidung vom 2. September 1993 II B 71/93, BFHE 172, 534, BStBl II 1994, 48). Weitere Umstände, die die Annahme eines rechtlichen oder engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den beiden Verträgen rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung