Judicialis Rechtsprechung

b) Ein Missverhältnis, das eine Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV dann nicht nur rechtfertigt, sondern gebietet, liegt vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berücksichtigung der bei einer pauschalierenden Vergütungsregelung notwendigerweise entstehenden Härten zu einer unangemessen hohen oder zu einer unangemessen niedrigen Vergütung führt.

c) Ob das der Fall ist, ist mit einer an § 152a ZVG ausgerichteten wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Bei dieser Gesamtwürdigung steht dem Tatrichter deshalb ein durch das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbarer Beurteilungsspielraum zu.

V ZB 12/07

vom 15. November 2007

in der Zwangsverwaltervergütungssache

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 15. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann sowie die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

beschlossen:

Tenor:

Die Rechtsbeschwerde des Zwangsverwalters gegen den Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Zwickau vom 12. Dezember 2006 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 7.946,84 €.

Gründe:

I.

Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Amtsgericht Zwickau am 28. November 2005 die Zwangsverwaltung des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundstücks der Schuldner an. Nach Antragsrücknahme hob das Amtsgericht am 6. März 2006 die Zwangsverwaltung wieder auf.

Das Grundstück ist mit vier Gebäudekomplexen mit insgesamt 28 Wohnungen, 18 Ladenlokalen, neun Büroeinheiten, einem Kino und einer Spielothek bebaut. Die insgesamt 57 Einheiten waren bei der Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter Anfang Dezember 2005 mit Ausnahme von drei Wohnungen vermietet. Der Zwangsverwalter trat in den Vertrag der Schuldner mit der bisherigen Hausverwaltung ein. Dringende Reparaturen waren nicht erforderlich. Bei neun Mietern bestanden Mietrückstände, um deren Eintreibung der Zwangsverwalter sich bemühte. Ferner veranlasste er die Neuvermietung eines als Eiscafé genutzten Ladenlokals und erstellte Umsatzsteuervoranmeldungen und -erklärungen. Insgesamt vereinnahmte er Mieten und Pachten in Höhe von 137.014,42 €.

Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung einer erhöhten Regelvergütung in Höhe von 15 % der vereinnahmten Mieten und Pachten nebst 480 € an Auslagen und 16 % Umsatzsteuer beantragt, insgesamt 24.397,31 €. Das Amtsgericht hat diesem Antrag mit Ausnahme eines Teils der Auslagen entsprochen und 24.072,51 € festgesetzt. Auf die Beschwerde der Schuldner hat das Landgericht die Vergütung herabgesetzt auf eine nicht erhöhte Regelvergütung von 10 % der vereinnahmten Mieten und Pachten nebst 200 € an Auslagen und Umsatzsteuer, insgesamt 16.125,67 €. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde des Zwangsverwalters, mit der er die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erreichen möchte.

II.

Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, die Regelvergütung sei nicht nach § 18 Abs. 2 ZwVwV anzuheben. Es gebe keinen Automatismus dahingehend, dass die Regelvergütung stets bei Überschreitung einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten oder gewerblichen Einheiten zu erhöhen sei. Das vorliegende Zwangsverwaltungsverfahren sei dadurch geprägt, dass es einerseits nur ca. 3 1/2 Monate gedauert habe und dass andererseits in diesem relativ kurzen Zeitraum recht hohe Mieteinnahmen erzielt worden seien. Die Verwaltung gewerblich genutzter Einheiten sei zwar mit anspruchsvollen Tätigkeiten wie etwa der Fertigung von Umsatzsteuererklärungen verbunden. Zugleich seien hier jedoch regelmäßig höhere Mieteinnahmen zu erzielen, weshalb die gewerbliche Vermietung eine Erhöhung der Vergütung des Zwangsverwalters nicht rechtfertige. Bei Annahme eines Stundensatzes von 70 € entspreche die nicht erhöhte Regelvergütung 195 Stunden, mithin arbeitstäglich fast 3 Stunden. Diese hohe Anzahl von Stunden, die den Aufwand für ein Normalverfahren von 70 Stunden weit übersteige, obwohl die Zwangsverwaltung nur ca. 3 1/2 Monate angedauert habe, rechtfertige es, von einer Anhebung der Vergütung abzusehen. Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Zwangsverwalter die Verwaltung von einer gut funktionierenden Hausverwaltung übernommen habe und auch während der Zwangsverwaltung Aufgaben bei dieser Hausverwaltung verblieben seien.

III.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

1. Dem Zwangsverwalter steht für seine Tätigkeit im vorliegenden Verfahren nach §§ 17 Abs. 1, 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV die Regelvergütung von 10% der erzielten Mieteinnahmen in Höhe von 13.701,44 €, nach §§ 17 Abs. 1, 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV eine Auslagenpauschale von 40 € für fünf Monate und nach § 17 Abs. 2 ZwVwV die Umsatzsteuer auf die vorgenannten Beträge, mithin eine Vergütung von insgesamt 16.125,67 € zu. Diese Vergütung hat ihm das Beschwerdegericht zuerkannt.

2. Eine Erhöhung der Regelvergütung auf 15 % der erzielten Miet- und Pachteinnahmen kommt nicht in Betracht.

a) Eine solche Erhöhung setzt nach § 18 Abs. 2 ZwVwV voraus, dass sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der in § 18 Abs. 1 ZwVwV bestimmten Vergütung ergibt.

aa) Ein solches Missverhältnis liegt nach einer verbreiteten Meinung vor, wenn der Aufwand des Verwalters für die Durchführung der ihm konkret übertragenen Zwangsverwaltung den Aufwand eines gedachten Regelfalls deutlich überschreitet (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 18 ZwVwV Rdn. 23, 25 m.w.N.; Eickmann, ZIP 2004, 1736, 1738). Die Zwangsverwalterverordnung legt einen solchen Regelfall indessen nicht fest. Auch die Begründung des dem Bundesrat zur Zustimmung vorgelegten Entwurfs gibt hierüber keinen Aufschluss (BR-Drucks. 842/03 S. 15 f.).

bb) Vielfach wird deshalb auf die Begründung des überarbeiteten (zweiten) Diskussionsentwurfs des Bundesministeriums der Justiz für eine Zwangsverwalterverordnung vom 3. Juni 2003 (Aktenzeichen R B 4 - 375112 - 7280/2003, verfügbar auf der Website des Bundesgerichtshofs unter dem Link "Bibliothek") zurückgegriffen (AG Nordhausen Rpfleger 2004, 646; LG Erfurt Rpfleger 2007, 277, 278; LG Frankenthal, Beschl. v. 7. November 2006, 1 T 339/06, Rdn. 9, juris; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 17 ZwVwV Rdn. 16, § 18 ZwVwV Rdn. 4; Eickmann aaO; Haarmeyer, ZInsO 2004, 18, 20; Hasselblatt, InVo 2004, 81, 93 f.; Hintzen, Rpfleger 2006, 57, 65; Keller, ZfIR 2005, 225, 230). Dort war der Regelfall wie folgt beschrieben (aaO S. 17 f.): "Dabei ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und Literatur von einem Regelfall als Abgrenzungskriterium dann auszugehen, wenn es sich um die Zwangsverwaltung eines nicht gewerblich genutzten Objektes in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand mit bis zu 10 Einheiten handelt, bei dem die bisherige Nutzung ohne rechtliche oder tatsächliche Hindernisse fortgesetzt werden kann." Ein Missverhältnis läge danach schon vor, wenn sich die Zwangsverwaltung von diesem gedachten Regelfall in ihren äußeren Merkmalen signifikant unterschiede, also z. B. ein gewerblich genutztes Objekt betrifft.

cc) Das entspricht aber weder dem Text der letztlich beschlossenen Vorschrift noch den Vorstellungen des Verordnungsgebers. Die Vorschrift trägt zwar wie schon in den Vorentwürfen die Überschrift "Regelvergütung", folgt bei der Festlegung dieser Regelvergütung aber einem anderen Konzept. § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV gilt nicht nur für einen bestimmten, anhand formaler Merkmale konkret definierten Regelfall. Die Vorschrift soll vielmehr grundsätzlich die Fälle der vollständigen oder teilweisen Vermietung oder Verpachtung abdecken, wie es in der Begründung der letztlich beschlossenen Fassung der Verordnung heißt (BR-Drucks. 842/03 S. 15). Das erklärt auch, weshalb die Begründung der erlassenen Verordnung Merkmale eines solchen Regelfalles nicht mehr anspricht. Dieses gegenüber den früheren Entwurfsfassungen veränderte Vergütungskonzept führt zu einer Vergütung, die den Anforderungen des § 152a Satz 2 ZVG genügt. Danach ist die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe des Zwangsverwalters sowie an seiner Leistung auszurichten. Das wird mit § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV normalerweise erreicht, weil sich ein höherer oder auch niedrigerer Aufwand - anders als früher (dazu BGHZ 152, 18, 23) - uneingeschränkt in der Höhe der Mieteinnahmen widerspiegelt (Senat, Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 8/05, verfügbar auf der Website des Bundesgerichtshofs unter dem Link "Entscheidungen"). Mit diesem Konzept ist es nicht vereinbar, die Anwendung der Regelvergütung des § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV schematisch von der Erfüllung bestimmter formaler Merkmale eines gedachten Regelfalles abhängig zu machen.

dd) Der Rückgriff auf die Mieteinnahmen kann das Ziel einer dem Aufwand entsprechenden Vergütung (§§ 152a ZVG, § 17 Abs. 1 ZwVwV) verfehlen, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand in den Mieteinnahmen nicht mehr abgebildet wird. Dem trägt die Verordnung in § 18 Abs. 2 ZwVwV durch die Möglichkeit einer beschränkten Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nach § 18 Abs. 1 um bis zu 5 Prozentpunkte Rechnung. Ein Missverhältnis liegt deshalb vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berücksichtigung der bei einer pauschalierenden Vergütungsregelung notwendigerweise entstehenden Härten zu einer unangemessen hohen oder einer unangemessen niedrigen Vergütung führt. Wenn ein solches Missverhältnis eingetreten ist, ist eine entsprechende Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nicht nur, wie die Verwendung des Verbs "können" in der Vorschrift nahe legt, möglich, sondern geboten (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 18 ZwVwV Rdn. 26; Stöber, ZVG, aaO, § 152a Rdn. 4.5; Eickmann, aaO; vgl. BVerfG, ZIP 1989, 382, 383; BGHZ 152, 18, 24 f.; a.A. wohl Hintzen/Alff, Rpfleger 2004, 129, 135), weil die nach § 152a ZVG, § 17 Abs. 1 ZwVwV gebotene angemessene Vergütung in dieser Fallgestaltung anders nicht bestimmt werden kann. Ob das Missverhältnis vorliegt, lässt sich nicht durch ein Zusammenrechnen von Erschwernis- und Erleichterungsfaktoren ermitteln (so aber die Faustregeltabelle der Interessengemeinschaft Zwangsverwaltung [IGZ], ZInsO 2004, 1021). Dem Ziel einer leistungsadäquaten, aber pauschalierenden Vergütungsregelung entspricht es vielmehr, ein Missverhältnis mit einer an § 152a ZVG ausgerichteten wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei können die in der Faustregeltabelle angeführte Erschwernisse Anhaltspunkte bieten. In die Betrachtung sind aber die ausgleichende Funktion hoher Mieten und im Einzelfall vorliegende Erleichterungen einzubeziehen (vgl. Entwurfsbegründung in BR-Drucks. 842/03 S. 16; BGHZ 152, 18, 27; Senat, Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 8/05 aaO; LG Erfurt aaO, 277, 278; LG Frankenthal, Beschl. v. 7. November 2006, aaO; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 18 ZwVwV Rdn. 17 ff., 23, 25; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152a Rdn. 4.5; Keller, aaO, 231).

b) Diese dem Tatrichter obliegenden Wertung ist eine im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage. Bei der Gesamtwürdigung der festgestellten Umstände des Einzelfalls ist dem Tatrichter deshalb ein Beurteilungsspielraum zuzubilligen (Senat, Beschl. v. 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, zur Veröffentlichung bestimmt; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 17 ZwVwV Rdn.9 ff.; vgl. auch BGH, Beschl. v. 4. Juli 2002, IX ZB 31/02, NJW 2002, 2945, 2946; Beschl. v. 22. März 2007, IX ZB 201/05, ZInsO 2007, 370 zur Insolvenzverwaltervergütung). Ein solcher Beurteilungsspielraum ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbar (Senat, BGHZ 160, 354, 360 für das Verfahren nach § 43 WEG a.F.). Die Nachprüfung beschränkt sich im Allgemeinen darauf, ob das Beschwerdegericht den Begriff des Missverhältnisses zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senat aaO; vgl. auch BGH, Urt. v. 13. Februar 2006, II ZR 62/04, NJW-RR 2006, 760, 762).

c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht diese Grenzen seines Beurteilungsspielraums nicht überschritten.

aa) Es hat die von dem Zwangsverwalter zur Begründung einer Erhöhung der Vergütung auf 15% der Mieteinnahmen vorgetragenen Gesichtspunkte keineswegs, wie die Rechtsbeschwerde meint, übergangen und ihm diese Erhöhung auch nicht ohne sachlichen Grund abgesprochen. Es hat zwar ausgeführt, auf diese - in der Entscheidung wiedergegebenen - Umstände komme es nicht an. Zu diesem Ergebnis ist es aber mit zwei wertenden Überlegungen gelangt: Zum einen habe der Zwangsverwalter eine hohe Vergütung erlangt, die seinen Aufwand abdecke. Zum anderen habe er auf eine funktionierende Hausverwaltung zurückgreifen können und damit eine erhebliche Erleichterung gehabt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte konnten die von dem Rechtsbeschwerdeführer angeführten Umstände nach Meinung des Beschwerdegerichts eine Erhöhung nicht rechtfertigen. Das ist eine ausreichende und nicht zu beanstandende Wertung.

bb) Das Beschwerdegericht hat berücksichtigt, dass das Grundstück der Schuldner teilweise gewerblich genutzt ist. Das allein rechtfertigt eine Anhebung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV nicht (vgl. BGHZ 152, 18, 28; Senat, Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 8/05, aaO; Drasdo, NJW 2007, 1569, 1571; Keller, aaO, 231; a.A. wohl LG Erfurt aaO; AG Nordhausen aaO). Zwar kann die Verwaltung gewerblich genutzter Flächen vor allem in buchhalterischer und steuerlicher Hinsicht einen größeren Aufwand verursachen; dem steht jedoch gegenüber, dass besondere Vorschriften für Wohnraum nicht beachtet werden müssen und dass mit der Vermietung von Gewerbeflächen, wie bereits ausgeführt, regelmäßig höhere Einnahmen zu erzielen sind als mit der Vermietung von Wohnflächen, wodurch sich die Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV erhöht (Senat, aaO; Drasdo, aaO, 1571; Keller, aaO, 231). Daran ändert der Hinweis der Rechtsbeschwerde auf die steuerrechtlichen Schwierigkeiten nichts. Denn nach seinem Schlussbericht hat der Verwalter bei der Bewältigung auf die Abrechnungsunterlagen der bestehenden Hausverwaltung und die Unterstützung der Steuerkanzlei der Schuldner zurückgreifen können.

cc) Auch die nicht unbeträchtliche Zahl von 57 Wohn- und Gewerbeeinheiten und die mit den angrenzenden, nicht von dem Verfahren betroffenen Grundstücken verschachtelte Bebauung gaben keinen Anlass für eine Erhöhung.

(1) Bei Objekten mit einer größeren Zahl von Einheiten erhöht sich zwar der Aufwand. Es erhöht sich regelmäßig aber auch der Mietertrag und damit die Bemessungsgrundlage der Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV. Nur soweit die zu erzielende Miete im Einzelfall außergewöhnlich gering ist, kann eine Anhebung des Vergütungssatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV geboten sein (vgl. BGH, Beschl. v. 12. September 2002, IX ZB 39/02, NJW 2003, 212, 214 f., insoweit in BGHZ 152, 18 nicht abgedruckt; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 4. Aufl., Rdn. 661; Eickmann, aaO, 1738; Keller, aaO, 231). Dafür ist hier aber nichts ersichtlich. Der Zwangsverwalter hat vorliegend insgesamt 137.014,42 € eingenommen, bei 57 Einheiten (einschließlich der Leerstände) je Einheit also durchschnittlich rund 2.400 € oder - auf drei Monate aufgeteilt - immerhin monatlich rund 800 €. Das sind keine außergewöhnlich geringen Einnahmen.

(2) Die verschachtelte Bebauung konnte allerdings, für sich genommen, zu einer Erschwerung der Verwaltung führen, die als Umstand für eine Erhöhung in Betracht kommt. Zu berücksichtigen ist in solchen Fällen aber auch, ob derartige Erschwernisse nicht durch Erleichterungen, z. B. durch die Übernahme der Verwaltung von einer gut funktionierenden Hausverwaltung, die auch während der Zwangsverwaltung Verwaltungsaufgaben erledigt hat, ausgeglichen wird (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 18 ZwVwV Rdn. 35; Stöber, ZVG, aaO, § 152a Rdn. 4.5; vgl. auch die sog. Faustregeltabelle, ZInsO 2004, 1021, 1023). Eine solche Erleichterung lag hier vor. Nach dem Inbesitznahmebericht hat der Verwalter die gesamte "wirtschaftliche Verwaltung" in der Hand der vorhandenen Hausverwaltung belassen, die ihn danach auch bei der Inbesitznahme des Objekts unterstützt hatte. Dass der Verwalter keine andere Wahl hatte, ändert an der allein maßgeblichen tatsächlich eingetretenen Erleichterung bei der Erfüllung seiner Aufgabe nichts.

dd) Auch wegen der bestehenden Mietrückstände und der von dem Zwangsverwalter herbeigeführten Schuldanerkenntnisse und Ratenzahlungsvereinbarungen musste das Beschwerdegericht die Vergütung nicht anheben. Ein besonderer Aufwand bei dem erfolglos bleibenden Einzug von Mietrückständen kann zwar Anlass für eine Anhebung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV sein (Entwurfsbegründung in BR-Drucks. 842/03 S. 16; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 18 ZwVwV Rdn. 8b, 36; Haarmeyer, aaO, 20). Dies gilt jedenfalls bei einem überdurchschnittlichen Verwaltungsaufwand, der über die Versendung von Mahnschreiben und andere außergerichtliche Inkassobemühungen hinausgeht (vgl. BGH, Beschl. v. 25. Juni 2004, IXa ZB 44/03, NJW-RR 2004, 1525, 1526; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 18 ZwVwV Rdn. 36). Dafür ist hier aber nichts ersichtlich. Der Verwalter hat nach seinem Inbesitznahmebericht mit der bestehenden Hausverwaltung nicht nur die Fortführung der Verwaltung, sondern auch verabredet, dass die Beitreibung der noch offenen Forderungen bei der Verwaltung verbleibt. Die Mieter sind nach dem Schlussbericht des Verwalters ihren Verpflichtungen auch im Großen und Ganzen nachgekommen.

ee) Ein Missverhältnis im Sinne von § 18 Abs. 2 ZwVwV musste das Beschwerdegericht schließlich nicht aus der kurzen Dauer der Zwangsverwaltung folgern. Nach der Inbesitznahme muss sich ein Verwalter zwar in das Objekt einarbeiten und hat deshalb erhöhten Aufwand. Das ist aber bei jeder Verwaltung der Fall; der anfänglich erhöhte Aufwand wird durch den später geringeren Aufwand ausgeglichen (BGHZ 152, 18, 27). Ob etwas anderes gilt, wenn die Zwangsverwaltung nur so kurze Zeit dauert, dass der mit der Einarbeitung verbundene Aufwand nicht durch später eingehende Mieten und Pachten ausgeglichen wird, hat der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen (BGHZ 152, 18, 28). Das bedarf auch hier keiner Entscheidung. Die Verwaltung hat hier zwar nur 3 1/2 Monate gedauert. Sie hat aber Mieteinnahmen von 137.014,42 € erbracht, was einer durchschnittlichen Einnahme von 2.400 € je Einheit entspricht. Außerdem hat der Verwalter eine erhebliche Erleichterung gerade bei der Einarbeitung dadurch erfahren, dass das Objekt professionell verwaltet war und diese Verwaltung auch fortgeführt wurde.

III.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. § 97 ZPO ist deshalb nicht anzuwenden (Senat, Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 170, 378 bestimmt; Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 117/06, ZIP 2007, 1628).

Ende der Entscheidung