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Der Erwerb eines Eigenheims durch einen Eigentümer unbebauter landwirtschaftlicher Flächen widersprach weder den allgemeinen Rechtsvorschriften der DDR noch der seinerzeitigen Verwaltungspraxis.

Urteil des 7. Senats vom 10. Dezember 1998 - BVerwG 7 C 42.97 -

I. VG Greifswald vom 20.02.1997 - Az.: VG 1 A 1911/94 -

BVerwG 7 C 42.97 VG 1 A 1911/94

Verkündet am 10. Dezember 1998

Nöpel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 7. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 10. Dezember 1998 durch den Präsidenten des Bundesverwaltungsgerichts Dr. Franßen sowie die Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Paetow, Dr. Bardenhewer, Kley und Herbert

für Recht erkannt:

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 20. Februar 1997 wird aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.

Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlußentscheidung vorbehalten.

Gründe:

I.

Der Kläger beansprucht die Rückübertragung eines Hausgrundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen VermG .

Der Kläger erwarb und bebaute das Grundstück im Jahre 1944. Im Herbst 1945 zog er nach Westdeutschland um. Er vermietete das gesamte Haus an die Eltern der Beigeladenen zu 2, die bisher mit ihrer Tochter nur das Erdgeschoß bewohnt hatten.

Mit Bescheid vom 22. März 1984 überführte der Rat des Kreises W. das zwischenzeitlich unter staatliche Verwaltung gestellte Grundstück auf Antrag des Rates der Gemeinde L. nach den Vorschriften des Aufbaugesetzes in Volkseigentum; Rechtsträger wurde der Rat der Gemeinde. Dem Kläger wurde keine Entschädigung gezahlt.

Mit Vertrag vom 10. Dezember 1984 veräußerte der Rat der Gemeinde das Gebäude an die Beigeladenen, denen ein dingliches Nutzungsrecht an dem Grundstück eingeräumt wurde. Dem Gebäudekaufpreis von 800 M lag eine nach dem Ertragswertverfahren durchgeführte Wertermittlung eines Sachverständigen zugrunde. Unter Nr. 5 des Kaufvertrages versicherten die Erwerber, nicht Eigentümer oder Nutzer von Grundstücken Gebäuden und nicht Inhaber von sonstigen Grundstücksrechten zu sein. Ausweislich eines Erbscheins des Staatlichen Notariats W. vom 21. April 1986 war die Beigeladene zu 2 zu drei Sechzehnteln gesetzliche Erbin ihrer am 9. August 1984 verstorbenen Mutter; zu dem Nachlaß gehörte ein hälftiger Miteigentumsanteil an zwei Ackergrundstücken mit einer Gesamtfläche von 2 320 m.

Den Antrag des Klägers auf Rückübertragung des Grundstücks lehnte der Beklagte ab, weil die Beigeladenen es redlich erworben hätten. Gleichzeitig stellte er fest, daß der Kläger wegen des Eigentumsverlusts entschädigungsberechtigt sei. Der Widerspruch des Klägers blieb erfolglos.

Das Verwaltungsgericht hat seiner dagegen erhobenen Klage stattgegeben und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Da bereits bestandskräftig feststehe, daß der Kläger Berechtigter sei, müsse nur noch geprüft werden, ob die Rückgabe des Grundstücks an einem Ausschlußgrund scheitere. Dies sei nicht der Fall, weil die Beigeladenen das Eigentum nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG unredlich erworben hätten. Der Erwerb habe nicht im Einklang mit den Rechtsvorschriften der DDR gestanden, und die Beigeladenen hätten dies wissen müssen. Da die Beigeladene zu 2 zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Gesamthandseigentümerin zweier Grundstücke gewesen sei, hätte die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 3 Abs. 4 Buchst. c der Grundstücksverkehrsverordnung GVVO versagt werden müssen, um eine Konzentration von Eigentums- und Nutzungsrechten zu verhindern. Die Beigeladenen hätten seinerzeit jedoch versichert, nicht Eigentümer weiterer Grundstücke zu sein, so daß die Genehmigung aufgrund dieser falschen Angabe erteilt worden sei. Die Beigeladenen hätten den Mangel des Erwerbsgeschäfts auch zumindest kennen müssen, weil er sich aus Rechtsvorschriften ergeben habe, die allen Bürgern der DDR zugänglich gewesen seien. Zu einer anderen rechtlichen Bewertung führe auch nicht der Einwand der Beigeladenen zu 2, sie sei davon ausgegangen, daß sie erst mit dem Tode ihres Vaters Eigentum an den Nachlaßgrundstücken erwerben würde; denn in Kenntnis des Erbfalles und angesichts ihres Wissens um die beiden Grundstücke hätte sie die Pflicht gehabt, sich über die wahren Eigentumsverhältnisse zu erkundigen. Da sie dies unterlassen habe, sei sie bewußt das Risiko einer Falschangabe eingegangen und habe damit den Erwerbsvorgang gezielt beeinflußt. Die Beigeladenen könnten sich für einen Ausschluß der Rückgabe schließlich auch nicht darauf berufen, werterhöhende und substanzerhaltende Investitionen in das Grundstück vorgenommen zu haben; denn die von ihnen insoweit in Anspruch genommene Vorschrift des § 4 Abs. 2 Buchst. c VermG schütze den redlichen Erwerber, der als Mieter Investitionen vorgenommen habe.

Mit ihrer Revision gegen dieses Urteil tragen die Beigeladenen im wesentlichen vor: Die Erklärung der Beigeladenen zu 2, daß sie nicht Eigentümerin weiterer Grundstücke sei, sei für die Genehmigung des Vertrages nach der Grundstücksverkehrsverordnung ohne Belang gewesen; denn diese hätte auch bei wahrheitsgemäßer Angabe erteilt werden müssen. Der Verkauf von Eigenheimen und die Verleihung von Nutzungsrechten sei nur unzulässig gewesen, wenn der Erwerber oder sein Ehegatte bereits Eigentümer eines Eigenheimes gewesen sei. Abgesehen davon habe es auch an einem Wissen oder Wissenmüssen von dem vermeintlichen Rechtsverstoß gefehlt. Zum einen sei die Erbfolge seinerzeit noch nicht geklärt gewesen; sie die Beigeladenen hätten nicht gewußt, ob testamentarische oder gesetzliche Erbfolge vorgelegen habe, und seien darüber hinaus davon ausgegangen, daß alleiniger Erbe der Vater der Beigeladenen zu 2 gewesen sei und diese erst nach dessen Ableben Erbin werden würde. Erst mit der Erteilung des Erbscheins habe Klarheit geherrscht. Die Frage nach weiterem Grundeigentum sei daher subjektiv wahrheitsgemäß beantwortet worden. Zum anderen gehe es aber auch zu weit, von ihnen als juristisch nicht vorgebildeten Personen zu verlangen, vor Abgabe der Erklärung Einsicht in die maßgeblichen grundstücksrechtlichen Vorschriften zu nehmen. Im übrigen wäre ihnen die rechtliche Problematik der erbrechtliche Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs mangels rechtlicher Vorkenntnisse auch gar nicht bewußt geworden.

Während der Kläger die Ausführungen des angegriffenen Urteils verteidigt, schließt sich der Beklagte den Ausführungen der Revisionsführer an.

Der Oberbundesanwalt ist der Auffassung, das Urteil des Verwaltungsgerichts werde der Verwaltungspraxis in der DDR nicht gerecht und verweist dazu auf Nr. 12 der Gemeinsamen Richtlinie der Ministerien des Innern und der Finanzen zur Regelung des Verfahrens der Leitung und Kontrolle des Grundstückverkehrs vom 16. Mai 1978.

II.

Die Revision ist begründet. Das angegriffene Urteil verletzt Bundesrecht; denn das Verwaltungsgericht hat auf der Grundlage des von ihm festgestellten Sachverhalts den Erwerb des Gebäudes durch die Beigeladenen zu Unrecht als unredlich im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG beurteilt. Die Entscheidung muß daher aufgehoben und die Sache nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an die Vorinstanz zurückverwiesen werden, weil die bisher getroffenen Feststellungen über die Umstände des Gebäudekaufs nicht ausreichen, um über die Redlichkeit dieses Erwerbs durch die Beigeladenen abschließend zu befinden.

1. Da die durch den Beklagten anerkannte Berechtigung des Klägers nach § 2 Abs. 1 VermG nicht Gegenstand der Klage ist und von den Beigeladenen auch mit ihrem Rechtsmittel nicht angegriffen wird, betrifft das Revisionsverfahren ausschließlich die Frage, ob der aus der anerkannten Berechtigung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG folgende Restitutionsanspruch gesetzlich ausgeschlossen ist (vgl. Urteile des Senats vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - zur Veröffentlichung in BVerwGE bestimmt - sowie vom 16. Juli 1998 BVerwG 7 C 39.97 - ZOV 1998, 379). Den hier allein in Betracht kommenden Ausschlußgrund des redlichen Erwerbs der Beigeladenen nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG hat das Verwaltungsgericht zu Unrecht mit der Begründung verneint, die Beigeladenen hätten beim Kauf des Hauses den seinerzeit infolge Erbfalls bestehenden gesamthänderischen Miteigentumsanteil der Beigeladenen zu 2 an zum Nachlaß gehörenden Ackerflächen verschwiegen und dadurch die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bewirkt. Das beanstandete Verhalten der Beigeladenen erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG.

Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Der Gebäudekauf durch die Beigeladenen widersprach jedoch weder der damals gültigen Rechtsordnung noch ihrer in der DDR üblichen Handhabung (a); unabhängig davon läßt sich gegen die Beigeladenen auch in subjektiver Hinsicht nicht der Vorwurf der Unredlichkeit erheben (b).

a) Nach § 3 Abs. 4 Buchst. c der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl I 1978, S. 73) war die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu versagen, wenn durch die vorgesehene oder mit der vorgesehenen Rechtsänderung oder Rechtsbegründung eine Konzentration von Eigentums- und Nutzungsrechten an Grundstücken entstehen würde. Zwar war die Beigeladene zu 2 nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts zum Zeitpunkt des Gebäudekaufs bereits gesamthänderische Miteigentümerin zweier Ackergrundstücke. Dies konnte jedoch kein Hindernis für die Erteilung der erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung sein, weil die nach § 3 Abs. 4 Buchst. c GVVO zu vermeidende Konzentration von Eigentums- und Nutzungsrechten einen solchen Fall ersichtlich nicht erfassen sollte. Die Zielrichtung dieser Vorschrift wird deutlich in der Zusammenschau mit den Bestimmungen über den Verkauf volkseigener Eigenheime und der Verleihung von Nutzungsrechten. So setzte § 2 Abs. 3 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14. Dezember 1970 (GBl I S. 372) zur Verleihung eines solchen Rechts voraus, daß der Bürger nicht bereits Eigentümer anderer Eigenheime war. In Übereinstimmung damit regelten § 2 Abs. 2 und § 10 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 590), daß ein solcher Verkauf an Bürger, die selbst oder deren Ehegatten derartige Gebäude oder Grundstücke bereits besaßen, nicht zulässig war. Vermieden werden sollte also die Konzentration von Eigentums- oder Nutzungsrechten an Eigenheimen oder Gebäuden und Grundstücken für Erholungszwecke. Daß in der Rechtspraxis auch die Vorschrift des § 3 Abs. 4 Buchst. c GVVO so gehandhabt werden sollte, verdeutlicht Abschnitt III Nr. 12 der Gemeinsamen Richtlinie der Ministerien des Innern und der Finanzen zur Regelung des Verfahrens der Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs vom 16. Mai 1978 in der Fassung vom 19. Mai 1983 (abgedruckt in: Schriftenreihe des Bundesamts zur Regelung offener Vermögensfragen Heft 1 Dokument 25). Dort heißt es:

"Eine Konzentration von Eigentums- und Nutzungsrechten an Grundstücken würde in der Regel dann entstehen, wenn der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte eines Wohn- oder Erholungsgrundstücks, das nur von ihm und seiner Familie genutzt wird, das Eigentums- oder Nutzungsrecht an einem weiteren gleichartigen oder ähnlichen Grundstück erwirbt."

Angesichts dessen ist die Auffassung des Verwaltungsgerichts, der Rechtserwerb habe wegen eines Verstoßes gegen § 3 Abs. 4 Buchst. c GVVO nicht im Einklang mit den in der DDR geltenden Rechtsvorschriften und der seinerzeitigen Verwaltungspraxis gestanden, unzutreffend. Der Umstand, daß die Beigeladenen die Miteigentümerstellung der Beigeladenen zu 2 an den Ackergrundstücken verschwiegen haben, war daher ohne Bedeutung für die Ordnungsmäßigkeit des Rechtserwerbs.

b) Aber selbst wenn man der gesamthänderischen Mitberechtigung der Beigeladenen zu 2 an diesen Grundstücken rechtliche Bedeutung für die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbsgeschäfts beimäße, könnte dies hier aus tatsächlichen Gründen nicht zur Annahme unredlichen Erwerbs durch die Beigeladenen führen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein schuldhaftes Verschweigen eines solchen erwerbsrelevanten Umstandes überhaupt von § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG erfaßt wird, der auf seiten der Erwerber nur ein Kennen oder Kennenmüssen und damit eine Manipulation auf seiten der staatlichen Stelle voraussetzt (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 BVerwG 7 C 42.93 BVerwGE 97, 286 <290>), oder ob ein solches Verhalten als ein den gesetzlichen Regelbeispielen vergleichbarer Fall unredlichen Erwerbs einzuordnen wäre; denn der Vorwurf des Verwaltungsgerichts, die Beigeladenen hätten den Erwerbsvorgang gezielt beeinflußt, geht fehl. Eine solche die Unredlichkeit des Erwerbs begründende Manipulation setzt voraus, daß die Beigeladenen bei Abgabe der maßgeblichen Erklärung überhaupt wußten oder zumindest hätten wissen müssen, daß die Beigeladene zu 2 bereits Miteigentümerin weiterer Grundstücke war. Für ein solches Wissen oder Wissenmüssen geben die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nichts her; denn der die Berechtigung der Beigeladenen zu 2 ausweisende Erbschein ist erst am 21. April 1986 und damit mehr als 16 Monate nach dem Gebäudekauf erteilt worden, und die Beigeladenen haben unwidersprochen vorgetragen, davon ausgegangen zu sein, daß zunächst der Vater der Beigeladenen zu 2 Vorerbe geworden war. Aber selbst wenn sie gewußt haben sollten oder wissen mußten, daß der Beigeladenen das Erbe direkt zugefallen war, mußte ihnen nicht ohne weiteres klar sein, daß die Mitberechtigung an dem Grundstück unmittelbar mit dem Erbfall auf die Erbin übergegangen war. Vor allem aber hätte ihnen für den Vorwurf gezielten Handelns bewußt sein müssen, daß eine geringfügige Mitberechtigung an verhältnismäßig kleinen Ackerflächen Bedeutung für die Genehmigungsfähigkeit eines Gebäudekaufs haben konnte. Damit konnten die Beigeladenen jedoch ernstlich nicht rechnen; denn im Bewußtsein der Bevölkerung der DDR war nur verankert, daß das Eigentum oder Nutzungsrecht an mehr als einem Wohngrundstück grundsätzlich unerwünscht war, nicht aber der - wie der Senat aus eigener Anschauung weiß - durchaus übliche Erwerb eines Eigenheims durch einen Eigentümer landwirtschaftlich genutzter Grundstücke.

2. Obwohl den Beigeladenen gegenüber somit nicht der Vorwurf der Unredlichkeit erhoben werden kann, weil die Beigeladene zu 2 bereits Miteigentümerin von Ackerflächen war, kann der Senat nicht abschließend über die Klage auf Rückgabe des Grundstücks entscheiden. Zwar haben sich die Beigeladenen für ihr Recht, das Gebäude behalten zu dürfen, auch auf § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG berufen und dazu auf ihre werterhöhenden und substanzerhaltenden Investitionen in der Zeit vor dem Gebäudeerwerb verwiesen. Dabei verkennen sie aber, daß solche Investitionen nicht die Redlichkeit des Investors begründen können, sondern nur in den Fällen eine individuelle Redlichkeitsprüfung eröffnen, in denen das Gebäude oder Grundstück nach dem 18. Oktober 1989 erworben worden ist. Eine abschließende Entscheidung des Senats wäre daher nur möglich, wenn die übrigen Umstände des Gebäudekaufs keine Anhaltspunkte erkennen ließen, welche die Redlichkeit der Beigeladenen in Frage stellen könnten. So verhält es sich jedoch nicht. Der Kaufpreis war mit 800 M auch nach DDR-Verhältnissen ungewöhnlich niedrig. Er beruhte auf einem Wertgutachten, das nach der die Westeigentümer diskriminierenden Ertragswertmethode erstellt war (vgl. dazu Urteil des Senats vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 <91 f.>) und den ausdrücklichen Hinweis des Gutachters enthielt, daß der Sachwert den Ertragswert übersteige (vgl. dazu das Schreiben des Gutachers an den Kläger vom 2. April 1994 - Bl. 78 der Gerichtsakte -). Hinzu kommt, daß das Gutachten von dem Baujahr 1930 ausgeht, obwohl das Haus im Jahr 1944 errichtet wurde und dies zumindest den Eltern der Beigeladenen zu 2 und dieser selbst bekannt gewesen sein muß, weil sie das Gebäude im Jahre 1945 bezogen haben. Schließlich enthalten die Verwaltungsvorgänge keine Unterlagen darüber, wie es zum Gebäudekauf gekommen ist und was der unmittelbare Anlaß für die Enteignung des Grundstücks nach dem Aufbaugesetz war. Angesichts dessen drängt es sich auf, die Umstände des Eigentumszugriffs und des Gebäudekaufs weiter aufzuklären, um eine Unredlichkeit der Beigeladenen ausschließen zu können. In Betracht käme beispielsweise eine Vernehmung des Sachbearbeiters, der seinerzeit im Liegenschaftsamt des Rates des Kreises W. die Übertragung des Gebäudes auf die Beigeladenen bearbeitet hat und der nach dem bisher unwidersprochen gebliebenen Widerspruchsvorbringen des Klägers nunmehr den ablehnenden Bescheid des Beklagten vorbereitet haben soll (Bl. 57 der Verwaltungsvorgänge). Zu dieser notwendigen Sachaufklärung muß der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.

Ende der Entscheidung