Judicialis Rechtsprechung

11 K 1187/04 B

Grunderwerbsteuer

In dem Rechtsstreit

...

hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg - 11. Senat -

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 21. Mai 2008

durch

den Vorsitzenden Richter am Finanzgericht ...,

den Richter am Finanzgericht ...,

den Richter am Finanzgericht ... sowie

die ehrenamtlichen Richter ... und ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Abweichend von dem Bescheid vom 13. Mai 2003 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 30. März 2004 wird die Grunderwerbsteuer auf 455.882,44 EUR festgesetzt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Tatbestand:

In der notariellen Verhandlung vom 5. November 1999 (UR-Nr. ... des Notars A.) unterbreitete die Klägerin der Offenen Handelsgesellschaft in Firma Y- Verkäuferin - ein Kaufvertragsangebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages hinsichtlich der Grundstücke M. 1 und 2 in N. . Der Kaufpreis sollte netto 29.500.000,- DM betragen. Nach § 16 der notariellen Erklärung hing die Wirksamkeit des angebotenen Vertrages ausdrücklich von der Erteilung der bestandskräftigen Baugenehmigung für das in dem Angebot beschriebene Bauvorhaben ab. Weiter heißt es in § 16, dass der Vertrag nach Annahme des Angebotes bis zur Erteilung der eben genannten Baugenehmigung schwebend unwirksam ist. Am 8. November 1999 nahm die Verkäuferin das betreffende Angebot an (UR-Nr. ... des Notars B.).

Aufgrund der notariellen Nachtragsverhandlungen vom 24. Juli 2001 (UR-Nr. ... des Notars B.) und vom 18. Dezember 2001 (UR-Nr. ... des Notars B.) wurde der Kaufpreis zuerst um 2,5 Mio. DM und dann zusätzlich um 1,5 Mio. DM auf nunmehr 25.500.000,- DM gemindert. Ferner vereinbarten die Klägerin und die Verkäuferin am 18. Dezember 2001 (UR-Nr. ... des Notars B.), dass in Abänderung der Fälligkeitsregelung der Käufer auf den Kaufpreis außer der bereits geleisteten Teilzahlung in Höhe von 1,5 Mio. DM eine weitere Teilzahlung in Höhe von 3 Mio. DM wie folgt zu zahlen hat:

2 Mio. DM bis zum 18. Januar 2002 und

Mio. DM bis zum 18. Februar 2002.

In einer weiteren notariellen Nachtragsverhandlung vom 16. Januar 2003 (UR-Nr. ... des Notars B.) verabredeten die Klägerin und die Verkäuferin eine Ermäßigung des Kaufpreises um 4,5 Mio. DM auf 10.737.129,50 EUR (21 Mio. DM). Wegen der von der Verkäuferin in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommenen 3.304,94 EUR wurde der Restkaufpreis auf 10.733.824,56 EUR bestimmt. Ferner kamen die Vertragspartner überein, dass der Verkäuferin für die Bereitstellung des Kaufgegenstandes seit dem Tage der Angebotsannahme vom 8. November 1999 eine Vergütung in Höhe von insgesamt 2.300.813,47 EUR (4.500.000,- DM) zusteht. Die Verkäuferin bestätigte, dass sie "diese Optionsvergütung erhalten hat". Nachdem in der Folgezeit die erforderliche Baugenehmigung erteilt worden war, einigten sich die Vertragsparteien Anfang April 2003 auf eine weitere Reduzierung des Kaufpreises um 9.425,40 EUR.

Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheid vom 13. Mai 2003 die Grunderwerbsteuer auf 455.997,70 EUR unter dem Vorbehalt der Nachprüfung fest, wobei er von einer Bemessungsgrundlage in Höhe von 25.481.565,52 DM (Kaufpreis in Höhe von 21 Mio. DM = 10.737.129,50 EUR, Optionsvergütung in Höhe von 4,5 Mio. DM = 2.300.813,47 EUR abzüglich Minderung in Höhe von 18.434,48 DM = 9.425,40 EUR) ausging.

Dagegen erhob die Klägerin Einspruch, mit dem sie sich gegen die Einbeziehung der Optionsvergütung in die Bemessungsgrundlage wandte. Sie machte geltend, sie habe diese Vergütung einzig und allein dafür geleistet, dass die Verkäuferin ihr seit dem Tage der Angebotsannahme bis zum Abschluss der Vereinbarung vom 16. Januar 2003 den Kaufgegenstand bereitgestellt habe. Diese Zahlungsvereinbarung sei eine vom Kaufvertrag und dessen weiterem Schicksal unabhängige isolierte Regelung gewesen, da, sofern der Kaufvertrag nicht hätte durchgeführt werden können, ihr kein Rückforderungsrecht zugestanden hätte. Diese fehlende vertragliche Bindung werde auch dadurch erkennbar, dass ihr gemäß § 7 des Kaufvertragsangebotes ein zeitlich unbefristetes Rücktrittsrecht eingeräumt und die Auflassung erst nach Vorlage der bestandskräftigen Baugenehmigung erklärt worden sei.

Durch Entscheidung vom 30. März 2004 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück und hob den Vorbehalt der Nachprüfung auf. Der streitige Erwerbsvorgang unterliege nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz - GrEStG - der Grunderwerbsteuer. Die Steuer dafür bemesse sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehöre bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Dabei umfasse der Begriff der Gegenleistung alle Leistungen, welche der Erwerber als Entgelt für das Grundstück gewähre. Unerheblich sei, wie die Zahlungen zivilrechtlich einzuordnen seien. Der Einwand der Klägerin, dass die Zahlungsvereinbarung eine vom Kaufvertrag und dessen weiterem Schicksal unabhängige isolierte Regelung gewesen sei und ihr kein Rückforderungsrecht zugestanden hätte, ändere nichts an dieser Betrachtungsweise. Allerdings sei der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erst mit der Erteilung der Baugenehmigung erfüllt gewesen. Aufgrund dessen sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass auch bereits vorher erbrachte Leistungen eine Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellten, sofern sie im Übrigen den allgemeinen Kriterien entsprächen. Die Optionsvereinbarung erfülle diese allgemeinen Anforderungen. Sie sei zwischen den Parteien vereinbart worden, um die Bereitstellung des fraglichen Grundstücks abzugelten. Dieser Zweck stelle die kausale Verknüpfung zwischen dieser eigens vereinbarten Leistung und dem Erwerb des Grundstücks dar. Die Bereitstellung des Kaufgegenstandes ermögliche erst die Durchführung des zugrundeliegenden Vertrages. Der Umstand, dass sie erst nach der Annahme des Angebotes zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 8. November 1999 getroffen worden sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Zwar enthalte das Angebot keine Vereinbarung, wie die Bereitstellung des Grundstückes berücksichtigt werden sollte. Maßgebend für die Beurteilung im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer sei jedoch der Vertrag mit demjenigen Inhalt, mit dem er schließlich wirksam geworden sei. Das Angebot zum Kaufvertrag stamme vom 5. November 1999. Angenommen worden sei es am 8. November 1999. Wirksam geworden sei der Vertrag allerdings erst mit Erteilung der Baugenehmigung, wovon das Finanzamt mit Schreiben vom 26. Februar 2003 unterrichtet worden sei. In der Zeit zwischen der Annahme des Angebotes und der Wirksamkeit des Vertrages seien mehrfach Änderungen vereinbart worden. Laut telefonischer Auskunft des Notars vom 28. Januar 2003 sei die aufschiebende Bedingung zum Zeitpunkt der letzten Nachtragsverhandlung noch nicht eingetreten gewesen. Somit sei der Vertrag einschließlich der Vereinbarung über die Optionsvergütung wirksam geworden. Folglich sei die Optionsvergütung Inhalt des letztlich wirksam gewordenen Vertrages gewesen, weshalb sie für Zwecke der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden müsse. Mit dem Eintritt der Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages aufgrund der Erteilung der Baugenehmigung sei der für die Bereitstellung des Grundstücks gezahlte Betrag zum Entgelt für den Erwerb des Grundstücks selbst geworden. Die Rechtsprechung habe zu dem vergleichbaren Sachverhalt der Zahlung eines Bindungsentgeltes für die Aufrechterhaltung eines bindenden und später angenommenen Kaufangebotes durch den Grundstückserwerber ebenfalls die Besteuerung bejaht. Das der Klägerin eingeräumte Rücktrittsrecht bzw. die späte Erklärung der Auflassung blieben bei der grunderwerbsteuerlichen Behandlung der Optionsvergütung als sonstige Leistung ohne Einfluss.

Hiergegen richtet sich die fristgerecht erhobene Klage. Die Klägerin macht ergänzend geltend, in dem Angebot vom 5. November 1999 sei eine Gegenleistung für die Bereitstellung nicht enthalten gewesen. Bis zur Wirksamkeit des Kaufvertrages sei sie - die Klägerin - zu keinen Gegenleistungen an die Verkäuferin verpflichtet gewesen. Dieses System von Leistung und Gegenleistung, insbesondere der Inhalt der von der Klägerin als Käuferin zu erbringenden Gegenleistungen, habe sich grundsätzlich bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß § 16 des notariellen Angebotes nicht verändert. Wäre der Vertrag nicht durchgeführt worden, so hätte die Verkäuferin die vereinbarten Anzahlungen ebenso wie die am 16. Januar 2003 vereinbarten Zahlungen, ebenfalls insoweit Anzahlungen, zurückerstatten müssen. Dies ergebe sich aus dem kaufvertraglichen Verhältnis einerseits, ggf. bereicherungsrechtlichen Grundsätzen andererseits. Außerdem habe die Vereinbarung der Optionsvergütung anders als die kaufvertraglichen Regelungen nicht unter dem Vorbehalt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung gestanden. Sie sei am 16. Januar 2003 unabhängig vom Schicksal des Kaufvertrages rückwirkend vereinbart worden. Die streitige Vergütung stehe ferner in keinem Zusammenhang mit anderen Rechten, Ansprüchen, Verzichten oder Leistungen aus diesem Vertrag als der Bereitstellung für einen Zeitraum von drei Jahren und zwei Monaten, also der Herausnahme dieses Grundstücks aus dem Marktgeschehen. Ebenso fehle es an einem Zusammenhang mit der Kaufpreisminderung. Die Minderung sei einem Programm, das in den vorangegangenen Nachträgen vom 24. Juli 2001 und vom 18. Dezember 2001 angedeutet und dann fortgeschrieben worden sei, entsprungen. Die Kaufpreisminderung sei für die Klägerin ohne Bedeutung gewesen, falls der Kaufvertrag nicht habe durchgeführt werden können. Einkommensteuerlich habe sie - die Klägerin - das Optionsentgelt als "Entwicklungskosten" im Rahmen ihrer gewerblichen Einkünfte behandelt und nicht als Kaufpreis oder Anschaffungskosten.

Die Klägerin beantragt,

abweichend von dem Bescheid vom 13. Mai 2003 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 30. März 2004 die Grunderwerbsteuer auf 375.469,23 EUR festzusetzen sowie

die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er beruft sich auf die Gründe der Einspruchsentscheidung.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und zu einem geringen Teil begründet, im Übrigen unbegründet.

Der angefochtene Bescheid ist im Wesentlichen rechtmäßig und verletzt nicht die Rechte der Klägerin.

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG ist der Wert der Gegenleistung für den nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgang vom 5./8. November 1999 entscheidend. Zur Gegenleistung gehören bei einem Grundstückskauf insbesondere der Kaufpreis und die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Maßgeblicher Kaufpreis ist hier nach Ziffer II.3 der Nachtragsverhandlung vom 16. Januar 2003 der Betrag von 10.733.824,56 EUR, da die Verkäuferin "in Anrechnung auf den Kaufpreis einen anteiligen Betrag in Höhe von 3.304,94 EUR für bisher entstandene Notarkosten" übernommen hat (Ziffer II.2). Unzutreffend ist deshalb der in dem Grunderwerbsteuerbescheid angesetzte Kaufpreis von 10.737.129,50 EUR. In Höhe von 3.304,94 EUR ist die Bemessungsgrundlage folglich herabzusetzen und die Klage insoweit begründet.

Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Optionsvergütung in Höhe von 2.300.813,47 EUR (4,5 Mio. DM) in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Zwar ist die entsprechende Vereinbarung unabhängig von der aufschiebenden Bedingung des Kaufvertrages zugleich wirksam geworden. Sie ist aber keinesfalls abstrakt oder losgelöst vom Grundstückskauf verabredet worden. Vielmehr entspricht der Betrag von 4,5 Mio. DM genau der Summe der von der Klägerin bereits erbrachten An- oder Teilzahlungen (siehe die Nachtragsverhandlungen vom 24. Juli 2001 und vom 18. Dezember 2001). Damit stimmt überein, dass die Verkäuferin bestätigt hat, sie habe die Optionsvergütung erhalten. Diese Vergütung ist somit nicht etwa ein gesondertes Nutzungsentgelt für die Zeit bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung, zumal die Klägerin, die auf den Grundstücken einen Baumarkt mit Gartencenter usw. errichten wollte, diese vor Erteilung der Baugenehmigung nicht nutzen konnte. Darüber hinaus entspricht die Höhe des Betrages der Optionsvergütung der Summe der zuvor vereinbarten Kaufpreisreduzierung in Höhe von 4,5 Mio. DM (siehe Nachtragsverhandlung vom 18. Dezember 2001, Ziffer II.1). Damit liegt die ausreichende kausale Verknüpfung zwischen Erwerb des Grundstücks und der Gegenleistung für den Erwerb (siehe dazu z.B. Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Auflage, § 9 Tz. 18 mit Nachweisen) auf der Hand. Die Vertragspartner haben zwar die erhaltenen Teilzahlungen als Optionsvergütung bezeichnet. Dies ist aber unerheblich. Ausschlaggebend ist, dass das betreffende Entgelt offensichtlich für den Erwerb der Grundstücke gezahlt worden ist, weil die An- bzw. Teilzahlungen dafür erbracht wurden und eine nachträgliche "Umfunktionierung" des Zahlungszweckes jedenfalls dann unbeachtlich ist, wenn wie im Streitfall kein (neuer) Grund - z.B. Nutzungsentgelt - in Betracht kommt. Wenn ein nicht nutzbares Grundstück für den Käufer vorgehalten wird, so ist das dafür von dem Käufer an den Verkäufer gezahlte Entgelt gerade ein Mittel, um den Erwerb des Grundstückes durch den Käufer zu sichern. Das Optionsentgelt wurde mit dem Eintritt der Wirksamkeit des Kaufvertrages zum Entgelt für den Erwerb des Grundstückes selbst, da ohne diese Leistung die Klägerin das Grundstück nicht hätte erwerben können. Aus diesem Grund sind die Optionsvergütung und der Erwerb des Grundstücks kausal verknüpft (vgl. auch Bundesfinanzhof - BFH -, Urteil vom 2. September 1989 II R 131/86, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 1990, 525). Unerheblich ist deshalb auch, dass der betreffende Kaufvertrag erst später wirksam geworden ist (vgl. auch BFH a.a.O.). Ohne Bedeutung ist, dass die Verkäuferin die Optionsvergütung unter Umständen nicht an die Klägerin hätte zurückzahlen müssen, wenn die Baugenehmigung endgültig versagt worden wäre. Abzustellen ist darauf, wie das streitige Entgelt im Falle der Wirksamkeit des Kaufvertrages zu beurteilen ist. Im Falle der Wirksamkeit des Kaufvertrages deckten sich indes Optionsvergütung und erbrachte An- und Teilzahlungen, sodass sich die Optionsvergütungen aus diesen Leistungen zusammensetzte und somit eine Zahlung auf den Kaufpreis darstellte.

Davon abgesehen ergibt sich bereits aus der von den Vertragsparteien gewählten Formulierung "Optionsvergütung", dass es um eine Zahlung für den Erwerb der streitigen Grundstücke geht. Bei einer Option handelt es sich nämlich um eine Voranwartschaft auf den Erwerb einer Sache. Die Vergütung dafür, auch wenn nach dem Vorbringen der Klägerin rückwirkend vereinbart, stellt eine Zahlung für den Erwerb der Grundstücke dar, wie sich aus der Verwendung der An- und Teilzahlungen als Optionsvergütung ergibt.

Sofern die Klägerin darauf abstellt, dass die streitige Vergütung unbedingt vereinbart war, steht dies nach alledem der oben erwähnten kausalen Verknüpfung nicht entgegen.

Zu keinem Ergebnis führt die Berufung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung darauf, dass es sich um ein negatives Nutzungsentgelt handele. Auch die Vereinbarung, dass bereits erfolgte Zahlungen auf den Kaufpreis (s.o.) nunmehr als für das Bereitstellen des Kaufgegenstandes erbracht anzusehen sind, ändert nichts daran, dass das Vorhalten der brachliegenden Grundstücke zum Zwecke des Erwerbs dieser Objekte durch die Klägerin geschehen ist. Das weitere Vorbringen der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, dass der Erwerb unabhängig von dem Optionsentgelt "sowieso" eingetreten wäre, begründet keine andere Beurteilung, weil die Vertragspartner gerade für das Bereitstellen der Grundstücke eine Vergütung vereinbart haben und sich daraus die Zweckbestimmung für den Erwerb der Grundstücke ergibt. Für nicht nutzbare Grundstücke, die er nicht erwerben will, zahlt kein Käufer eine Bereitstellungs- oder Optionsvergütung.

Unter Berücksichtigung dessen beträgt die Bemessungsgrundlage 10.733.824,56 EUR (sogenannter Restkaufpreis) zuzüglich 2.300.813,47 EUR (Optionsvergütung) abzüglich der Minderung in Höhe von 9.425,40 EUR (April 2003), insgesamt 13.025.212,63 EUR. Die Grunderwerbsteuer ist folglich auf 455.882,44 EUR (3,5% von 13.025.212,63 EUR) festzusetzen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 3 Finanzgerichtsordnung -FGO-.

Die Revision ist nicht zugelassen worden.

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

Ende der Entscheidung