Judicialis Rechtsprechung

Die Kläger erwarben in Gesellschaft bürgerlichen Rechts -GbR- mit notariellem Kaufvertrag vom xxxxxxx 1997 das Geschäftsgrundstück G.xxxxxxxxxxxxx, welches der Beklagte ihnen zum 1. Januar 1998 zurechnete. Für dieses Grundstück erließ der Beklagte am 9. Juni 1998 einen Grundsteuerbescheid 1998 über 46 981,00 DM.

Mit Schreiben vom 8. März 1999 beantragten die Kläger, die Grundsteuer für 1998 nach § 33 Grundsteuergesetz -GrStG- in Höhe von 19,96 % zu erlassen.

Der Beklagte lehnte den Antrag auf Grundsteuererlass am 27. Juli 1999 ab, da die Kläger die Minderung des Rohertrags zu vertreten hätten.

Im Rahmen des hiergegen gerichteten Einspruchs trugen die Kläger vor: Aufgrund marktbedingt gesunkener Nachfrage nach Gewerberäumen sei der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert. Zu Beginn des Erlasszeitraumes habe die übliche Jahresrohmiete (= durchschnittlich zu erzielende Nettomiete) 9,68 DM pro m betragen. Bei einer vermietbaren Fläche von 9594,97 m , die sich nach Neuvermessung ergeben habe, ergebe sich eine übliche Jahresrohmiete von 1 114 551,00 DM. Trotz intensivster Bemühungen und der Beauftragung eines professionellen Maklers seien jedoch lediglich Jahresrohmieten von 836 484,00 DM zu erzielen gewesen. Der Minderbetrag betrage somit 278 067,00 DM, was 24,95 % der üblichen Jahresrohmiete entspreche. Diese Minderung sei ausschließlich marktbedingt und von den Klägern nicht zu vertreten. Daher sei eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich; durch dessen Größe könnten Mieter, die kurzfristig Verträge abschließen würden, nicht gefunden werden. Die Minderung der Ausnutzung und damit die Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 Abs. 2 GrStG betrage damit 19,96 % (80% von 24,95 %).

Die Ansicht des Beklagten, der Vermieter müsse notfalls zu "Spottpreisen" vermieten, treffe den Sinn des Gesetzes nicht. Bei der Vermietung von Gewerbegrund komme es darauf an, ob die geforderte Miete nach Lage, Schnitt und Ausstattung zu hoch sei und deshalb kein Mieter zu finden sei. Bei der Frage, welche Miete dem Vermieter zumutbar sei, könne als Anhaltspunkt die Bewertung direkt aus § 33 GrStG entnommen werden, der als Limit für die Unzumutbarkeit eine Grenze von 20 % für Mindererträge festlege. Im Gegenzug habe der Vermieter den Leerstand dann zu vertreten, wenn die geforderte Nettomiete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsnettomiete liege und deshalb eine Vermietung nicht zustande komme. Dies sei bei den Klägern aber nicht der Fall. Von den 21 Gewerbeeinheiten stünden nur fünf Einheiten leer, was für realistische und keineswegs für überhöhte Preisvorstellungen der Antragsteller spreche. Die Kläger verlangten für Gewerberäume Nettopreise zwischen 5,00 DM und 14,00 DM je nach Lage und Ausstattung. Die Preise für Gewerbemieten lägen generell erheblich über denen der Wohnraummiete. Nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel bewegten sich die Nettomieten für Wohnraum in einfacher Lage für große Wohnungen zwischen 5,02 DM und 12,94 DM, wogegen die von den Klägern geforderte Miete durchschnittlich 9,68 DM kalt betrage. Zu berücksichtigen sei auch die schlechte Vermietbarkeit aufgrund des übersättigten Berliner Mietmarktes - ein Umstand, der vom Vermieter nicht zu vertreten sei.

Der Beklagte wies den Einspruch am 29. März 2001 als unbegründet zurück und führte aus: Die Kläger hätten keine ausreichenden Bemühungen nachgewiesen, den Rohertrag des Grundstücks voll auszunutzen. Es habe den Anschein, dass die Kläger eine Mindestmiete gefordert hätten und das Zustandekommen von Mietverträgen an ihren Preisvorstellungen gescheitert sei. Auch sei nicht dargelegt worden, welche Miete im Einzelfall gefordert worden sei. Die allgemeine Angabe über die geforderte Miethöhe von 5,00 DM bis 14,00 DM genüge nicht zur Überprüfung der einzelnen Mietforderungen. Der angegebene Durchschnittsmietsatz von 9,68 DM kalt führe zu einem unzutreffenden Ergebnis, da jede Mieteinheit für sich zu einer marktgerechten Miete angeboten werden müsse. Es sei allgemein (z. B. aus der Tagespresse) bekannt, dass Kleinbetriebe, die im Streitfall die geeigneten Mieter darstellten, ständig preiswerten Gewerberaum nachfragten. Auf Grund der seit Jahren gesunkenen Mieten sei nur noch eine ortsübliche Miete von 5,00 DM/m für das Lager und das Haus D und von 7,00 DM/m für das Haus C marktgerecht i. S. v. Abschnitt 38 Abs. 4 Grundsteuer-Richtlinien -GrStR-. Mithin ergebe sich ein Mietausfall von 129 777,00 DM, der einer Sollmiete von 985 924,00 DM (129 777,00 DM + 856 147,00 DM) gegenüber stehe. Daraus ergebe sich eine Ertragsminderung von 13,16 %, die unter der gesetzlichen Grenze von 20 % liege.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage tragen die Kläger ergänzend vor:

Die Kläger hätten keine Mindestmieten verlangt, denn es habe im Jahr 1998 für die betroffenen Einheiten nicht einmal Interessenten gegeben, mit denen Verhandlungen hätten geführt werden können. Der Beklagte habe auch nicht dargelegt, wie hoch die Marktmiete tatsächlich sei bzw. in welcher Bandbreite diese sich bewege. Auf Anfrage habe die Industrie- und Handelskammer Berlin mitgeteilt, dass die erzielbaren Gewerbemieten für den Stadtteil M.xxxxxxxx zwischen 5,00 DM und 10,00 DM netto kalt/m lägen. Mit ihrer real ermittelten Durchschnittsmiete von 9,68 DM/m lägen die Kläger innerhalb dieser Bandbreite. Der Beklagte berücksichtige auch nicht, dass der Markt für Gewerberäume in Berlin großflächig zusammengebrochen sei. Die Kläger hätten etliche Vermietungsbemühungen unternommen. Zu Beginn des Jahres 1998 habe der Leerstand 2 311,46 m betragen, im November habe er sich um weitere 810,52 m vergrößert. Der Mietausfall resultiere auch aus Zahlungsrückständen. So hätten die Kläger ein Mietverhältnis mit der Fa. S.xxxxxxx über eine Einheit von 460,37 m fristlos wegen Mietrückständen von 25 000,00 DM kündigen müssen. Die an Herrn M.xxx vermieteten Räume im Erdgeschoss und Kellergeschoss des Hauses A hätten wegen finanzieller Schwierigkeiten des Mieters um 350,15 m reduziert werden müssen. Um den Leerstand zu verringern, hätten die Kläger die Fa. G.xxx Liegenschaften mbH,... mit der Vermittlung der Gewerbeeinheiten beauftragt, die über 50 Anzeigen in Zeitungen geschaltet und eine große Werbetafel angebracht habe. So sei es gelungen, in 1998 zwei weitere Gewerbeeinheiten zu 9,20 DM pro m und 12,00 DM pro m netto kalt zu vermieten (S.xxx GmbH und F.xxx Hausverwaltung) und den Leerstand um 230,70 m zu verringern. Der Umstand, dass neue Mieter hätten gewonnen werden können, zeige, dass die Kläger keine überhöhten Mieten gefordert hätten. Gleichwohl seien sechs Gewerbeeinheiten mit insgesamt 2 891,28 m unvermietet geblieben.

Die Kläger beantragen,

unter Aufhebung des Bescheides vom 27. Juli 1999 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 29. März 2001 den Beklagten zu verpflichten, die Grundsteuer 1998 in Höhe von 19,96 % zu erlassen, sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Beteiligtenvorbringens verweist das Gericht auf den Inhalt der Steuer- und Streitakten.

Dem Gericht haben ein Band Einheitswert- und Grundsteuerakten des Beklagten zur Steuernummer xxx vorgelegen.

Gründe

Die Klage ist nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG.

Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG).

Diese Erlassvoraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Es kann hierbei dahin stehen, ob die Minderung der Grundstücksausnutzung überhaupt weniger als 20 % der normalen Ausnutzung beträgt; der Beklagte hat insoweit unter Ansatz einer fiktiven ortsüblichen Miete von 5,00 DM/m für das Lager und das Haus D und von 7,00 DM/m für das Haus C eine Ertragsminderung von lediglich 13,16 % ermittelt.

Jedenfalls lässt sich nicht feststellen, dass der normale Rohertrag i. S. des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG gemindert ist. Der "übliche Ertrag" eines Grundstücks ist grundsätzlich durch Fremdvergleich zu ermitteln, es ist also festzustellen, was andere Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag erbringen. Diese Auslegung beruht auf dem Gebot der steuerlichen Gleichbehandlung. Mit der Regelung des § 33 GrStG hat der Gesetzgeber in den dort bestimmten Fällen die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer durchbrochen. Er hat damit zum Ausdruck gebracht, dass in bestimmten Ausnahmefällen eine wesentliche Ertragsminderung als wirtschaftlich derart belastend anzusehen ist, dass die Einziehung der ungekürzten Grundsteuer dem Steuerschuldner nicht zuzumuten ist. Dieser Ausnahmecharakter der Erlassregelung hat im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot zur Folge, dass der Erlassanspruch auf solche Fälle beschränkt ist, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind (Bundesverwaltungsgericht -BVerwG-, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1992, 580; BVerwG, Urteil vom 16. April 1983, Steuerrechtsprechung in Karteiform -StRK- GrStG 1973 § 33 Rz. 3).

Eine solche atypische Fallgestaltung liegt im Streitfall nicht vor. Jedenfalls der teilweise Leerstand von Mietwohnungen und Gewerberäumen ist spätestens seit Mitte der neunziger Jahre - d. h. etwa vier bis fünf Jahre nach der Wiedervereinigung Deutschlands - im Land Berlin üblich. Es ist gerichtsbekannt, dass sich mit dem Fortfall der Einschließung des ehemaligen Berlin (West) etliche in Berlin ansässig gewesene Einwohner, aber auch neu hinzuziehende Bewohner, und gewerblich tätige Unternehmen außerhalb der Stadtgrenzen niedergelassen haben, wodurch ein erheblicher Leerstand von Wohnraum und Gewerberaum eingetreten ist und sich ein Überangebot von zur Vermietung angebotenem Wohn- und Gewerberaum gebildet hat. Dieser Umstand hat den gesamten Berliner Wohnungs- und Gewerbemietenmarkt betroffen, sodass sowohl im früheren Berlin (West) als auch im ehemaligen Berlin (Ost) Wohnungs- und Gewerbeobjekte in erheblicher Zahl leer stehen. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht festzustellen, dass der teilweise Leerstand in dem streitbefangenen Grundstück atypisch wäre. Die Kläger haben das Grundstück anscheinend in der Erwartung erworben, es vollständig und jedenfalls zu durchschnittlichen Preisen auf Dauer zu vermieten. Dass sie in dieser Hoffnung enttäuscht worden sind, ist jedoch kein atypischer Einzelfall, sondern entspricht der allgemeinen Situation auf dem Berliner Mietwohnungs- und Gewerbemietenmarkt. Die Kläger haben auch nicht behauptet, dass ihr Grundstück hiervon in größerem Ausmaß als andere Geschäftsgrundstücke vergleichbarer Art betroffen wäre.

Davon abgesehen haben die Kläger auch nicht ausreichend dargelegt, dass sie die vorgetragene Ertragsminderung nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten haben. Ein derartiges Vertretenmüssen liegt nämlich nur dann nicht vor, wenn die Ertragsminderung auf Umständen beruht, die außerhalb des Einflussbereichs des Steuerpflichtigen liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zuzurechnendes Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Nach Sinn und Zweck des § 33 GrStG als einer Billigkeitsvorschrift ist die Einziehung eines Steueranspruchs grundsätzlich nicht unbillig; die Frage, ob ein Ausnahmefall vorliegt, bestimmt sich daher nicht nur nach der Interessenlage des Steuerpflichtigen, sondern auch nach den Interessen des Steuergläubigers. Bei der als Objektsteuer ausgestalteten Grundsteuer obliegt daher dem Steuerpflichtigen die Verpflichtung, auch den geringstmöglichen Ertrag aus dem Objekt zu erzielen, um auf diese Weise den Interessen des Steuergläubigers Rechnung zu tragen, den Grundsteuererlass so gering wie möglich ausfallen zu lassen (BVerwG, Urteil vom 15. April 1983, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht -NVwZ- 1984, 309).

Die Kläger haben jedoch nicht nachgewiesen, dass sie im Erlasszeitraum alle zumutbaren Maßnahmen unternommen haben, um Mieterträge zu erzielen. Sie haben zwar ihre Vermietungsbemühungen dargelegt. Daraus hat sich aber auch ergeben, dass ihre frühere Darstellung, es habe im Jahr 1998 für die betroffenen Einheiten nicht einmal Interessenten gegeben, im Hinblick auf die neuen Mieter S.xxxxxxx und F.xxxx unrichtig war. Vor allem aber fehlt es weiterhin am Nachweis, welches einzelne Mietobjekt zu welchem Preis angeboten wurde. In Zeitungsannoncen inserierten die Kläger wie folgt: "M.xxxxxxxx, Miete ab 8 DM/m Büro, Lager, Produktion bzw. M.xxxxxxxx, Miete ab 8 DM/m - 13 DM/m Büro, Lager, Produktion". Nicht möglich ist es jedenfalls, mittels einer anhand der vermieteten Objekte errechneten fiktiven Durchschnittsmiete ein angemessenes Mietangebot hinsichtlich der übrigen Objekte nachzuweisen. Die Kläger selbst haben für ihre verschiedenen Räumlichkeiten unterschiedliche Miethöhen gefordert, was auf sehr unterschiedliche Gegebenheiten der einzelnen Mieträume schließen lässt (6,00 DM bis 14,81 DM). Auch der Beklagte hat die unterschiedliche Beschaffenheit der einzelnen Gebäude hervorgehoben. Eine Aufgliederung der verlangten Mieten auf die einzelnen Räume wäre daher erforderlich gewesen, um beurteilen zu können, ob sich die Kläger mit ihren Vermietungsbemühungen tatsächlich der Marktlage angepasst haben. Auch unter Berücksichtigung des von den Klägern vorgelegten "Gewerbemietservice" der IHK, demzufolge für Innenstadtlagen in westlichen Bezirken 9,00 DM bis 14,00 DM erzielbar seien und für Außenbezirkslagen, denen M.xxxxxxxx zuzuordnen wäre, 5,00 DM bis 10,00 DM, drängt sich der Eindruck auf, dass die Kläger weiterhin Mieten im mittleren bis oberen Bereich verlangt haben. Bei der vorgetragenen schlechten Vermietungslage wäre es den Klägern auch zumutbar gewesen, die leer stehenden Räume zu einem niedrigeren Mietzins als zunächst beabsichtigt anzubieten, und sei es zu einem unterhalb der üblichen Marktmiete liegenden Mietzins (vgl. Halaczinsky, Grundsteuerkommentar, 2. Aufl. § 33 Tz. 26). Ein solches Verhalten gebietet auch die Begründung der Regierungsvorlage des § 33 GrStG, die ein Vertretenmüssen nur dann verneint, wenn ein Leerstand von Wohnungen auf mangelnder Mieternachfrage beruht (wiedergegeben bei Max Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl., § 33 GrStG Tz. 1). Dies gebietet aber auch der Sinn und Zweck der als Billigkeitsregelung konzipierten Regelung des § 33 GrStG. Erst wenn dann keine Mieter zu finden sind, kann Raum sein für einen Erlass. Unter Berücksichtigung dieser Umstände waren die Mietforderungen der Kläger immer noch überhöht.

Schließlich zeigt auch ein Blick auf die Vermietungssituation im Jahr 2000, dass es den Klägern gelungen ist, drei der in 1998 leer stehenden fünf Mietobjekte zu vermieten (Nr. 18 und 21 und Nr. 19 ab dem 1. Oktober 2000). Hieraus lässt sich schließen, dass es sich bei den Leerständen in 1998 um allgemeine Rohertragsausfälle handelt die in das Unternehmerrisiko fallen und daher vom Grundstückseigentümer zu vertreten sind. Der Grundstückseigentümer, der sich im Immobilienmarkt engagiert, ist einem Unternehmer gleichzustellen, der sich durch Neugründung oder Kapazitätsausweitung eines Betriebes engagiert hat. Beide sind mit ihren Dispositionen Marktrisiken ausgesetzt. § 33 GrStG bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass Fehldispositionen für den Immobilienmarkt anders zu beurteilen sind als falsche Markteinschätzungen sonst. Eine Ausnahme kommt - wie dargelegt - nur in Betracht, wenn Leerstände trotz eines Vermietungsangebots, das deutlich unterhalb der Marktmiete für vergleichbare Grundstücke liegt, zu verzeichnen sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.

Ende der Entscheidung