Judicialis Rechtsprechung

2 K 8/06

Tatbestand:

Es geht in diesem Verfahren um die Frage, ob der Kläger in den Streitjahren (1999 bis 2003) Vermietungsabsicht gehabt hat und er deshalb Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann.

Der Kläger hat 1996 für einen Kaufpreis von 274.974 DM eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Nähe von A gekauft. Die Fertigstellung der Wohnung erfolgte im November 1997. Die Wohnung ist 58 qm groß. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das Gutachten über die Aufteilung des Kaufpreises des Finanzamts B vom 15.02.2005 verwiesen.

Der Kläger beauftragte die seit 2004 zuständige Wohnungsverwaltung mit Vertrag vom 22.09.2004 die Wohnung zu vermieten. Im Jahr 2004 wurde die Wohnung zum 01.12.2004 erstmalig vermietet. Seitdem ist die Wohnung vermietet. Als monatliche netto Kaltmiete werden für die Wohnung und einen Garagenplatz 320 EUR gezahlt.

Der Kläger betreibt eine Dentallabor-Handelsvertretung und erzielte in den Streitjahren hieraus Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit. In seinen Einkommensteuererklärungen der Jahre 1997 bis 2003 erklärte er aus der Vermietung der Wohnung in A folgende Verluste:

1997: 14.912 DM

1998: 19.017 DM

1999: 136.810 DM

2000: 17.935 DM

2001: 14.931 DM

2002: 7.286 EUR

2003: 6.945 EUR

Die erklärten Verluste setzen sich aus den Bankzinsen und der AfA zusammen. In 1999 hat der Kläger zusätzlich noch Sonderafa gemäß § 4 Förderungsgebietsgesetz (FördG) geltend gemacht. Es worden in den Streitjahren keine weiteren Kosten z.B. für Anzeigen oder Makler etc. geltend gemacht. Auch wurden keine Neben- oder Verwalterkosten erklärt.

Die erklärten Verluste wurden zunächst vom Finanzamt berücksichtigt. Die Einkommensteuerbescheide 1996 und 1997 sind nach Betriebsprüfung endgültig veranlagt. Die Veranlagungen 1998 bis 2003 erfolgten unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Die Veranlagungen 2001 und 2002 erfolgten zusätzlich vorläufig gem. § 165 AO bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Einkommensteuerbescheid 1998 ist bestandskräftig geworden.

Durch Schreiben vom 18.01.2005 forderte der Beklagte den Kläger auf darzulegen, dass er Gewinnerzielungsabsicht bezüglich der Wohnung in A habe.

Durch die Einkommensteueränderungsbescheide vom 19.04.2005 versagte der Beklagte die Berücksichtigung der geltend gemachten Verluste aus Vermietung der A-er Wohnung für die Jahre 1999 bis 2003, weil der Kläger nicht ausreichend dargelegt habe, dass er tatsächlich Vermietungsbemühungen unternommen habe.

Am 21.04.2005 legte der Kläger hiergegen Einspruch ein, welcher durch Einspruchsentscheidung vom 13.12.2005 als unbegründet zurückgewiesen wurde.

Hiergegen richtet sich die am 16.01.2006 eingegangene Klage.

Der Kläger trägt vor, er habe eine ernsthafte Vermietungsabsicht gehabt. Er habe nicht vor, die Wohnung zu veräußern, sondern wolle sie als Altersversorgung nutzen. Als Selbständiger müsse er sich um seine Altersvorsorge selbst kümmern. Er habe noch eine weitere Wohnung in C erworben. Die Wohnung in A sei ein günstiges Angebot gewesen. Er sei auch sehr zuversichtlich gewesen, die Wohnung vermieten zu können, da er sich durch den geplanten Ausbau des Flughafens eine Steigerung der Attraktivität der Wohngegend erhofft habe. Insbesondere durch steuerliche Subventionen sei aber in der Region ein Überangebot an Wohnungen entstanden, welches zu einem sehr hohen Leerstand der Wohnungen geführt habe. In diesem Zusammenhang verweist der Kläger auf den eingereichten Auszug aus dem Internet.

Er sei in der damaligen Zeit finanziell sehr angespannt gewesen, so dass er keine Anzeigen in Zeitungen habe schalten können. Die Entnahmen aus seinem Betrieb habe er genutzt um betriebliche Verbindlichkeiten z.B. gegenüber der Sozialversicherung zu tilgen.

Er habe keine Kosten für die Hausverwaltung erklärt, da er diese Kosten nicht gezahlt habe. Diese Rückstände würden mit späteren Mieteinnahmen verrechnet werden. In diesem Zusammenhang legt der Kläger ein Schreiben der Hausverwaltung vor, wonach der Kläger im September 2004 der Hausverwaltung einen Betrag von 7.540 EUR geschuldet hat. Die damalige Wohnungsverwaltung- und Vermietungsgesellschaft habe sich deshalb auch nicht um eine Vermietung seiner Wohnung bemühen wollen. Die damalige Verwaltungs- und Vermietungsgesellschaft sei später in Insolvenz geraten, weshalb sie auch seinen Vortrag nicht mehr bestätigen könne.

Ihm sei es nicht möglich gewesen, einen Makler zu beauftragen, denn die befragten Makler hätten wegen des erheblichen Leerstandes der Wohnungen die Aufträge nicht zu den üblichen Bedingungen angenommen. Den geforderten Vorschuss habe er nicht zahlen wollen, da ihm die Makler keine Hoffnung auf eine erfolgreiche Vermittlung hätten machen können.

In den ersten Jahren habe er Anzeigen geschaltet, die diesbezüglichen Rechnungen aber nicht aufgehoben. In den Streitjahren sei er persönlich ca. drei bis viermal nach A gefahren, um Anzeigen an Bäumen und am Bahnhof etc. anzuheften. Er sei nicht alleine nach A gefahren, diese wäre ihm zu langweilig gewesen, sondern mit Frau M oder Frau N, die er deswegen als Zeugen benenne. Mit den benannten Zeugen habe er dann stundenlang Zettel aufgehängt, anschließend seien sie Essen gegangen. Lediglich einmal habe sich ein Interessent gemeldet, dieser sei aber nicht zum verabredeten Termin erschienen. An welchen Tagen er wegen seiner Wohnung in gewesen sei, könne er sich nicht mehr erinnern. Er habe allerdings eine Art Tagebuch geführt, in das er eingetragen habe, wann er nach gefahren sei. In diesem Zusammenhang legt der Kläger seine Kalender für die Jahre 1998 bis 2002 vor, auf die verwiesen wird.

Er habe auch zeitlich sehr unter Druck gestanden, da er durch den Abbau von Mitarbeitern bedingt kaum Zeit gehabt habe, sich selbst um die Vermietung zu kümmern.

Auch habe er die Wohnung ins Internet gestellt.

Der Kläger sei davon ausgegangen, dass auch das Finanzamt von seiner Vermietungsabsicht ausgegangen sei, da er das Schreiben des Finanzamt vom 28.10.2002 durch sein Schreiben vom 30.11.2002 beantwortet habe und das Finanzamt daraufhin nichts mehr zu dieser Angelegenheit gesagt habe.

Nachdem der Kläger zunächst im Klageverfahren die auch in den Steuererklärungen erklärten Verluste geltend gemacht hat:

beantragt der Kläger nunmehr,

die Einkommensteuerbescheide 1999 bis 2003, jeweils vom 19.04.2005 und die dazu ergangene Einspruchsentscheidung vom 13.12.2005 dahingehend zu ändern, dass folgende Verluste aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden:

1999: 130.078 DM

2000: 17.459 DM

2001: 14.574 DM

2002: 7.103 EUR

2003: 6.762 EUR

und die Einkommensteuer dementsprechend jeweils niedriger festgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte vertritt die Ansicht, dass der Vortrag des Klägers und die vorgelegten Unterlagen nicht belegen können, dass der Kläger eine ernsthafte Vermietungsabsicht in den Streitjahren gehabt habe. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass er den endgültigen Entschluss gefasst habe, Einkünfte aus der Vermietung zu erzielen. Aus den Kalendern ergebe sich lediglich, dass der Kläger 1998 einmal, 1999 dreimal, 2000 zweimal, 2001 zweimal und 2002 einmal nach A gefahren sei. Es sei aber nicht nachgewiesen, dass die Fahrten tatsächlich mit der Vermietung der Wohnung im Zusammenhang gestanden hätten. Die Bestätigungen der Bekannten des Klägers seien zu unkonkret, um einen Nachweis darzustellen.

Auch wenn in der Region bzw. in der Wohnungsanlage insgesamt ein erheblicher Leerstand an Wohnungen bestanden habe, könne dies nicht als Indiz für die Vermietungsabsicht gewertet werden.

Der Vortrag des Klägers zu seiner finanziellen und zeitlichen Situation könne nicht nachvollzogen werden, da sich aus den eingereichten Unterlagen ergebe, dass das Unternehmen des Klägers über gute Gewinne verfügt habe und der Kläger in den Streitjahren erhebliche Entnahmen getätigt habe. Auch habe sich die Höhe der Personalkosten nicht drastisch reduziert. Eine andere Wohnung ergebe sich nicht aus den Einkommensteuererklärungen des Klägers. Die einzige andere Wohnung sei bereits 1992 wieder veräußert worden.

Dem Gericht haben die Einkommensteuerakten Bd. III und IIIa und die Bilanzakte Bd. II vorgelegen. Auf die Sitzungsprotokolle des Erörterungstermins vom 28.11.2006 und der mündlichen Verhandlung vom 24.08.2007 wird verwiesen.

Entscheidungsgründe:

I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die angefochtenen Einkommensteuerbescheide 1999 bis 2003 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Zu Recht hat der Beklagte keine Verluste aus der Vermietung der Wohnung in A anerkannt. Denn die Aufwendungen des Klägers für die streitbefangene Wohnung können nicht als Werbungskosten und damit als Verluste im Rahmen von Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG geltend gemacht werden, weil der Kläger für die Streitjahre 1999 bis 2003 eine Vermietungsabsicht nicht überzeugend dargelegt hat.

Die geltend gemachten Aufwendungen (Zinsen, AfA, Sonderafa) sind weder Werbungskosten noch stellen sie vorweggenommene Werbungskosten dar.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 des Einkommensteuergesetzes unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer. Diese werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 Einkommensteuergesetz). Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Der erkennende Senat legt diese Vorschrift in Übereinstimmung mit dem BFH dahingehend aus, dass als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich alle Aufwendungen zu beurteilen sind, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung dieser Form der Nutzungsüberlassung gemacht werden (BFH vom 21.6.1994 IX R 62/91, BFH/NV 1995, 108 m.w.N.). Werbungskosten im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG können bereits anfallen, wenn mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt werden. Voraussetzung für die Berücksichtigung vorab entstandener Werbungskosten ist aber, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der konkreten Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (Großer Senat des BFH vom 4. Juli 1990, GrS 1/89, BFHE 1960, 4, BStBl II 1990, 830 unter C.III.2.a; BFH vom 29. Juli 1986 IX R 206/84, BFHE 147, 176, BStBl II 1986, 747). Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst ist und auch beibehalten wird. Bei Leerständen von Wohnungen muss für Außenstehende erkennbar sein, dass die Vermietung aus Gründen, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat, nicht möglich war und eine Vermietungsabsicht während der gesamten Zeit bestanden hat (vgl. z.B. FG Hamburg vom 13.10.2002 II 262/02).

Das Bestehen einer Vermietungsabsicht kann nur anhand erkennbarer äußerer Merkmale festgestellt werden. Dem Kläger obliegt insoweit die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BFH vom 19. September 1990 IX R 5/86, BStBl II 1990, 1030 m.w.N.; z.B. auch FG München vom 21.4.1998 2 K 4202/96, zitiert nach [...]). Liegt eine Vermietungsabsicht nicht vor, entfällt ein Werbungskostenabzug.

Übertragen auf den Streitfall folgt hieraus, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Kläger in den Streitjahren eine ernsthafte Vermietungsabsicht gehabt hat. Der Kläger hat keinen Sachverhalt dargelegt, aus dem sich seine ernsthaften Bemühungen um die Vermietung der Wohnung ersehen lassen.

Der Kläger konnte den erkennenden Senat nicht davon überzeugen, dass er geeignete und ausreichende Maßnahmen unternommen hat, um seine Wohnung zu vermieten. Die Wohnung stand bereits seit Fertigstellung in 1997 leer. Trotzdem hat der Kläger seine Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, nicht gesteigert oder verändert. Er hat seine Bemühungen nicht auf mehr Erfolg versprechende Medien ausgedehnt, noch hat er einen Makler beauftragt oder hat versucht die Wohnungsverwaltung zu beauftragen.

Der Kläger hat vorgetragen, dass es ihm aus finanziellen Gründen nicht möglich war einen Makler zu beauftragen. Grundsätzlich erhält ein Makler seine Provision erst bei Abschluss eines Mietvertrages. Selbst wenn hier als wahr unterstellt wird, dass die Makler einen Vorschuss beim Kläger verlangt haben, hätte dies nicht gegen die Beauftragung eines Maklers gesprochen, da der Vorschuss auf der Grundlage der relativ geringen erzielbaren Miete kalkuliert worden wäre und dementsprechend nicht hoch hätte sein können und nur einen Bruchteil der tatsächlich ausgefallenen Miete betragen hätte. Auch können die vom Kläger vorgetragenen finanziellen Probleme nicht nachvollzogen werden, da der Kläger sowohl in den Streitjahren als auch in den Vorjahren jeweils erhebliche Gewinne aus seiner selbständigen Tätigkeit erklärt hat.

Die Einlassung des Klägers, die vorherige Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft habe sich um die Vermietung seiner Wohnung nicht bemühen wollen, da er bei der Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Rückstände gehabt habe, kann nicht überzeugen, denn die vorherige Vermietungsgesellschaft muss ein Interesse an der Vermietung der Wohnung gehabt haben, damit sie die Mieten mit den bestehenden Rückständen hätte verrechnen können. Die Beauftragung der neuen Verwaltungsgesellschaft hat dann auch umgehend zu einer Vermietung der Wohnung geführt.

Der Kläger hat nicht vorgetragen, dass er in den Streitjahren Anzeigen geschaltet hat. Er trug lediglich vor, in den ersten Jahren Anzeigen geschaltet zu haben, deren Belege er jedoch nicht aufbewahrt habe. Seinen Vortrag, die Wohnung ins Internet gestellt zu haben, hat er nicht substantiiert.

Der Vortrag des Klägers, in den Streitjahren nach A gefahren zu sein und in der Umgebung der Wohnung Zettel aufgehängt zu haben, unterstellt der Senat hier als wahr, so dass eine Zeugenvernehmung der den Kläger begleitenden Personen nicht erforderlich gewesen ist. Diese Bemühungen genügten nach Ansicht des erkennenden Senats aber nicht. Nach den vom Kläger eingereichten Kalendern ist der Kläger maximal ein bis dreimal im Jahr nach A gefahren. Diese vom Kläger unternommenen Anstrengungen waren offensichtlich nicht ausreichend, denn der Kläger hat selbst vorgetragen, dass sich lediglich einmal jemand auf einen solchen Aushang hin bei ihm gemeldet hat. Gerade weil die Wohnung bereits seit Jahren leer gestanden hat und weil in der Umgebung sehr viele Wohnungen leer standen, hätte er seine Vermietungsbemühungen steigern müssen, um eine ernsthafte Vermietungsabsicht zu begründen.

Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er davon ausgegangen sei, dass das Finanzamt seine Vermietungsabsicht anerkenne, da das Finanzamt auf sein Schreiben vom 30.11.2002 nicht reagiert habe, denn die hier angefochtenen Bescheide standen alle unter dem Vorbehalt der Nachprüfung bzw. waren bezüglich der Einkünfte aus der Vermietung vorläufig gestellt, so dass erkennbar war, dass der Sachverhalt bezüglich der Wohnung für das Finanzamt noch nicht abgeschlossen geklärt gewesen war.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gem. § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung