Judicialis Rechtsprechung

15 K 2140/05

Tenor:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über den Abzug von Abbruchkosten und von Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus einem zunächst vermieteten Mehrfamilienhaus, das nach seinem Abbruch durch ein neu erbautes und zu eigenen Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus ersetzt wurde.

Der Kläger war Eigentümer eines Dreifamilienhauses, das er im Jahr 1988 für xxx.xxx DM gekauft hatte. Das Gebäude war etwa 1922 errichtet und nach seiner Zerstörung im 2. Weltkrieg kurz nach Kriegsende wieder aufgebaut worden. Es verfügte über zwei Wohnungen von jeweils 100 qm und eine Dachgeschosswohnung von 70 qm Wohnfläche. Laut einem Verkehrswertgutachten von 1988 hatte das Gebäude beim Kauf einen Verkehrswert von xxx.xxx DM. Insgesamt setzte der Gutachter für das Anwesen einen Verkehrswert von xxx.xxx DM an. Der Gutachter stellte fest, dass bei den Umfassungs- und Zwischenwänden in starkem Maße Feuchte- und Putzmängel vorhanden seien, dass der Teppichboden im Wohn- und Schlafzimmer des Erdgeschosses teils fleckig sei, dass der Türstock der Hauseingangstüre angemorscht sei, dass die Dacheindeckung in starkem Maße schadhaft und erneuerungsbedürftig sei und dass die Fassade im Sockelbereich des Eingangs kleinere Schäden aufweise, im Übrigen sich aber das Gebäude in einem ordentlichen Zustand befinde. Insgesamt kam der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der sonstige bauliche Zustand des Gebäudes als ordentlich zu beurteilen sei. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten von 1988 verwiesen.

Das Mehrfamilienhaus wurde bis einschließlich September 2000 vermietet. Ende 2000 beauftragte der Kläger den Architekten D mit den Planungen für den Neubau eines Einfamilienhauses. Der Antrag auf Genehmigung des Neubaus wurde am 5. März 2001 gestellt und mit Bauzeichnung und Baubeschreibung versehen. Der inzwischen verstorbene Architekt Hanns S stellte in seiner Stellungnahme vom 9. März 2001 fest, dass ein Abbruch des Gebäudes und ein kompletter Neubau empfehlenswert sei. Er stellte ferner fest, dass das Gebäude im Kellerbereich starke Durchfeuchtungen in den Außenwänden aufweise, dass die aufsteigende Feuchtigkeit im Putz teilweise bis ca. einen Meter über die Erdgleiche reiche, dass sich im Keller erhebliche Putzschäden und Salpeterausblühungen gebildet hätten, dass sich an den Gesimsen und im Giebelbereich "Südwest" teilweise der Putz flächig ablöse, 3 dass Dachrinnen und Fallrohre stark angerostet seien und dass einige Dachplatten der Biberschwanz- Eindeckung fehlten. Der Garten sei sehr ungepflegt. Im Erdgeschoss stellte der Architekt S fest, dass der Farbanstrich der alten Holzverbundfenster in Bad und WC schadhaft sei, dass das Mauerwerk in der Küche im Erdgeschoss in einer Außenecke durchfeuchtet und schimmelig sei, dass über der Badewanne die Wandfliesen gerissen und die Eckverfugungen teilweise ausgebrochen seien, dass die Bodenbeläge wie Teppiche und PVC Flecken und Verfärbungen aufwiesen und dass in dem Dielenboden starke Schwundrisse sichtbar seien. Hinsichtlich der Wohnung im ersten Obergeschoss stellte er fest, dass das Eingangselement verzogen sei, dass die mit Kunststoff überzogenen Türfutter der Innentüren teilweise verschrammt seien, dass sich im linken Zimmer an der Nordseite in der Außenecke die Tapete löse, dass in der Badewanne zwei Abplatzungen vorhanden und die Armaturen stark verkalkt seien. Hinsichtlich der Wohnung im Dachgeschoss stellte der Architekt S fest, dass Wände und Türen in einem ähnlichen Zustand wie die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss seien, dass die Rahmen der Dachflächenfenster starke Wasserspuren aufwiesen, dass im WC verschiedene Feuchtigkeitsflecken und zwei Risse vorhanden seien und die Fensterrahmen der Giebelseiten Schimmelbildung aufwiesen. Im Dachspitz stellte er fest, dass die Dachlatten starke Durchfeuchtungen aufwiesen, innenseitig stark aufgefroren seien, dass das Dach nicht gedämmt sei und dass die Kamineinfassung aus Blech undicht sei. Zudem sei der Türstock der Haustüre bis zu 10 cm durchfeuchtet und morsch. Wegen der Einzelheiten wird auf die Stellungnahme des Architekten S vom 9. März 2001 verwiesen.

Im Jahr 2002 wurde das Mehrfamilienhaus abgebrochen. Im Anschluss daran errichtete der Kläger auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, das er selbst nutzte. Die Baukosten beliefen sich auf etwa xxx.xxx EUR.

In seiner Einkommensteuererklärung 2002 erklärte der Kläger neben Einkünften aus Gewerbebetrieb, Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünften aus Kapitalvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Anwesen in Höhe von ./. xx.xxx EUR. Der Kläger machte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einen Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes in Höhe von xx.xxx EUR und Abbruchkosten in Höhe von xx.xxx EUR als Werbungskosten geltend.

Im geänderten Einkommensteuerbescheid 2002 ließ der Beklagte (das Finanzamt - FA -) zuletzt keinen Werbungskostenabzug für das Anwesen zu und setzte eine Einkommensteuer in Höhe von xx.xxx EUR fest. Dagegen legte der Kläger Einspruch ein. Zur Begründung führte er aus, dass die angefallenen Ausgaben in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der früheren Einnahmenerzielung stünden und deshalb als Werbungskosten abzugsfähig seien. Er führte weiter aus, dass das abgebrochene Gebäude zum Abbruchzeitpunkt technisch und wirtschaftlich verbraucht gewesen sei.

In der Einspruchsentscheidung wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Zur Begründung führte das FA aus, dass AfaA des Gebäudes nach § 7 Abs. 1 S. 6 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nicht in Betracht kämen, da die Ursache für eine außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung nicht durch die Vermietung des streitgegenständlichen Anwesens hervorgerufen worden sei. Die bei Abbruch vorhandenen Mängel seien teilweise beim Kauf des Mehrfamilienhauses im Jahr 1988 vorhanden gewesen. AfaA und Abrisskosten seien nicht bereits deshalb durch die Vermietung veranlasst, weil das Haus im Anschluss an die Vermietung abgerissen worden sei. Maßgebend sei, ob der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes während der Vermietung des Grundstücks entstanden sei oder in der Errichtung des Neubaus liege. Fehlende Dachplatten, auszutauschende Fenster, verschrammte Türen, ein ungepflegter Garten und mangelhafte Tapeten seien keine ausreichenden Belege für den technischen und wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes. Zudem sei unklar, ob die Schäden an den Tapeten, die Schimmelbildung und der ungepflegte Garten nicht während des Leerstandes des Gebäudes eingetreten seien.

Mit der dagegen eingereichten Klage macht der Kläger durch seinen steuerlichen Vertreter geltend, dass die Wohnungen u.a. wegen Schimmel- und Wasserbildung, Bodenrissen, Reifbildung und nicht sanierbarer Sanitäranlagen nicht mehr zu vermieten gewesen seien. Zudem sei die Elektroinstallation veraltet gewesen. Die bei Abbruch des Gebäudes entstandenen Aufwendungen seien deshalb als nachträgliche Werbungskosten anzusehen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes im Jahr 1988 habe der Kläger noch keine Abbruchabsicht gehabt. Der Abrissgrund habe in der Nutzung des Gebäudes zur Erzielung von Mieteinnahmen gelegen, da das Gebäude während der Mietzeit technisch und wirtschaftlich verbraucht worden sei. Es sei aufgrund eines zu hohen Erhaltungs- und Renovierungsaufwandes nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll zu vermieten gewesen. Der wirtschaftliche und technische Verbrauch des Gebäudes sei dem Kläger seit etwa 1997 bekannt gewesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters verwiesen.

Der Kläger beantragt,

den Einkommensteuerbescheid 2002 in Gestalt der Einspruchsentscheidung dahingehend abzuändern, dass die Einkommensteuer für das Jahr 2002 auf 0 EUR herabgesetzt wird.

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das FA ist der Auffassung, dass der Kläger nicht hinreichend nachgewiesen habe, dass er seinen Entschluss, das Gebäude abreißen zu lassen, während der Vermietung des Gebäudes gefasst habe. Ein wirtschaftlicher Verbrauch sei nicht im Jahr 1997 eingetreten, da zu diesem Zeitpunkt und in allen Folgejahren die Wohnungen vermietet gewesen seien. Der Rückgang der Mieteinnahmen im Jahr 2000 sei darauf zurückzuführen, dass der Kläger den Entschluss zur anderweitigen Nutzung des Gebäudes im Jahr 2000 bereits gefasst hatte. Die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Verwendung durch Veräußerung des Gebäudes sei in dem Zeitpunkt, in dem die Abbruchabsicht gefasst worden sei, noch nicht endgültig entfallen gewesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die vom FA eingereichten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe:

1. Die Klage ist unbegründet. Der Einkommensteuerbescheid 2002 in Gestalt der Einspruchsentscheidung ist nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -). Die entstandenen Abbruchkosten können nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. AfaA nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 in Verbindung mit § 7 Abs. 4 S. 3, Abs. 1 S. 5 EStG können ebenfalls nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung zum Ansatz kommen.

a. Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 und S. 2 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen und bei der Einkunftsart abziehbar, bei der sie angefallen sind. Werbungskosten müssen durch die mit dieser Einkunftsart verbundene wirtschaftliche Betätigung veranlasst sein. Nachträgliche Werbungskosten sind Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer früheren, auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen (Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 7. November 1995 IX R 81/93, BFH/NV 1996, 533; BFH-Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/98, BFH/NV 1998, 1212). Nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG sind auch die Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung als Werbungskosten abzugsfähig. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung nach §§ 7 Abs. 4 S. 3, 7 Abs. 1 S. 6 EStG zulässig (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1992 IX R 189/85, BStBl II 1994, 11).

b. Für die Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten und AfaA als sofort abziehbare, nachträgliche Werbungskosten kommt es bei einem Gebäude zunächst darauf an, ob dieses mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Bestand eine Abbruchabsicht bereits im Zeitpunkt des Erwerbs, sind die Aufwendungen den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zuzurechnen. Nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises ist eine Abbruchabsicht anzunehmen, wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren seit Erwerb abgebrochen wird (BFH-Urteil vom 13. November 1979 VIII R 93/73, BStBl II 1980, 69).

Im Streitfall ist der erkennende Senat davon überzeugt, dass der Kläger das Haus zunächst ohne Abbruchabsicht erworben hat. Er hat es vielmehr vermieten wollen und dies auch bis September des Jahres 2000 durch Vermietung an Wohngemeinschaften getan. Die Anschaffung des Gebäudes diente somit allein dem Ziel der Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

c. Abrisskosten und AfaA können sowohl durch die vorherige Vermietung des Gebäudes als auch durch die spätere Errichtung eines Neubaus veranlasst sein. Erfolgt der Abriss im Hinblick auf die zukünftige Nutzung des neu zu errichtenden Gebäudes zu privaten Wohnzwecken, sind die Aufwendungen wegen des Abzugsverbots des § 12 Nr. 2 S. 2 EStG nicht als Werbungskosten abziehbar. Eine Veranlassung der Abrisskosten durch die Vermietungstätigkeit und damit Werbungskosten können nur dann angenommen werden, wenn der Grund für den Abriss zumindest ganz überwiegend in der bisherigen Nutzung des alten Gebäudes zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelegen hat (BFH-Urteil vom 11. Juli 2000 IX R 48/96 BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784; BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16). Der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes muss während der Vermietung des Gebäudes entstanden sein. Die Abbruchkosten und die AfaA sind dann als letzter Akt der Vermietungsfähigkeit anzusehen und dementsprechend als sofort abziehbare nachträgliche Werbungskosten anzuerkennen. Es bedarf deshalb einer sorgfältigen Prüfung des konkreten Veranlassungszusammenhangs. Ein Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist dann zu bejahen, wenn die maßgebliche Ursache für den Abbruch bzw. den wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes in der früheren Vermietung des Gebäudes gesehen werden kann. Ein solcher wirtschaftlicher Verbrauch kann dann vorliegen, wenn die Standfestigkeit des Gebäudes während der Vermietung derart beeinträchtigt worden ist, dass das Gebäude nur noch abgerissen werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16).

Im Streitfall steht zur Überzeugung des Senats nicht fest, dass der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes während der Vermietung entstanden ist.

aa. Das streitgegenständliche Gebäude wies bereits bei Erwerb durch den Kläger im Jahre 1988 erhebliche Mängel auf. Ausweislich des Verkehrswert-Gutachens von 1988 waren folgende Mängel vorhanden: Die Umfassungs- und Zwischenwände im Gewölbekeller wiesen Feuchte- und Putzmängel auf, die nach Ansicht des Gutachtens auf eine nicht ordnungsgemäße oder nicht vorhandene Isolierung schließen ließen. Der Klägervertreter hat dazu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass die Feuchtigkeitsschäden im Keller durch den nahe vorbeifleißenden Bach verursacht worden seien. Darüber hinaus war die Dacheindeckung bereits bei Erwerb des Anwesens in starkem Maße schadhaft und erneuerungsbedürftig. Die Hauseingangstüre besaß bereits im Jahr 1988 auf einer Seite einen morschen Türstock.

bb. Die in der Zeit der Vermietung durch den Kläger entstandenen zusätzlichen Schäden sind nach der Überzeugung des Senats nicht der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes gewesen. Der Kläger, der insoweit die Feststellungslast trägt, konnte nicht nachweisen, dass durch die bereits bei Erwerb des Gebäudes durch den Kläger im Jahr 1988 bestehenden starken Durchfeuchtungen im Kellerbereich des Gebäudes die Standfestigkeit während der Vermietungszeit derart beeinflussen, dass das Gebäude nicht mehr saniert, sondern nur noch abgerissen werden konnte. Der Klägervertreter hat in der mündlichen Verhandlung vom 24. April 2008 vielmehr darauf hingewiesen, dass die großen Mängel, die sich am Haus gezeigt hätten, bereits in den Jahren nach dem Krieg entstanden seien. Das gelte insbesondere für die Feuchtigkeitsschäden im Keller. Diese Schäden können deshalb nicht als durch die Vermietungstätigkeit des Klägers veranlasst angesehen werden. Dafür, dass sich der Zustand des Gebäudes ab dem Jahr 1995 verschlechterte und dass das Gebäude aufgrund von während der Vermietung neu eingetretenen Feuchtigkeitsschäden derart in seiner Statik beeinträchtigt wurde, dass es abbruchreif wurde, hat der Kläger lediglich den verstorbenen Zeugen S als Beweis angeboten und dessen Stellungnahme vom 9. März 2001 vorgelegt. In seiner darin erteilten Abrissempfehlung hat der Architekt S jedoch nicht auf eine mangelnde Standfestigkeit des Gebäudes aufgrund vorhandener Feuchtigkeitsschäden abgestellt, sondern den Abbruch aufgrund der Fülle der anfallenden Renovierungs- und Umbaumaßnahmen befürwortet. Der mit Schreiben vom August 1997 durch die Mieter W und M gerügte Schimmel an den Wänden in beinahe allen Zimmern einer Wohnung, ist - auch wenn man sein Vorliegen als wahr unterstellt - ebenfalls nicht geeignet, eine mangelnde Standfestigkeit des Gebäudes bzw. dessen Abbruchreife aufgrund von Feuchtigkeitsschäden zu belegen.

Die während der Vermietungszeit eingetretenen weiteren Schäden führten für sich allein nach der Überzeugung des Senats nicht zu einem wirtschaftlichen und technischen Verbrauch des Gebäudes. Die Dacheindeckung war bereits bei Erwerb des Gebäudes in starkem Maße schadhaft und erneuerungsbedürftig. Bei Begutachtung durch den Architekten S im Jahr 2001 wiesen zwar die Rahmen der Dachflächenfenster der Wohnung im Dachgeschoss starke Wasserspuren auf, die bei Erwerb im Jahr 1988 noch nicht vorhanden waren. An den Ecken der Fensterrahmen an den Giebelseiten befand sich zudem Schimmel, die Tapeten in den Leibungen waren lose und im WC des Dachgeschosses waren verschiedene Feuchtigkeitsflecken neu aufgetreten. Diese zusätzlich festgestellten Schäden waren jedoch allesamt nicht geeignet, das Gebäude als nicht mehr sanierungsfähig bzw. als technisch und wirtschaftlich verbraucht beurteilen zu können. Insoweit handelte es sich vielmehr um Schäden, die typischerweise im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen beseitigt werden. Dies gilt auch für die Feststellung, dass die Fassade bei Erwerb des Gebäudes im Sockelbereich des Eingangs teilweise kleinere Schäden aufwies, sich im Übrigen aber in einem ordentlichen Zustand befand, sich der Putz an den Gesimsen und im Giebelbereich "Südwest" teilweise flächig ablöste, die Dachrinnen und Fallrohre stark angerostet waren, der Farbanstrich der alten Holzverbundfenster schadhaft und abgeblättert war, der Teppichboden und der PVC-Boden im Erdgeschoss Flecken und Verfärbungen aufwies, der Dielenboden starke Schwundrisse und Unebenheiten zeigte, die bei Kauf des Hauses im Jahr 1988 noch mangelfreien Wandfliesen über der Badewanne im Bad des Erdgeschosses gerissen und die Eckverfugungen teilweise ausgebrochen waren, die Türfutter im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss teilweise verschrammt waren, die Tapete sich in der Außenecke an der Nordseite des linken Zimmers der Wohnung im ersten Obergeschoss löste und sich an der Badewanne im Badezimmer zwei Abplatzungen zeigten sowie die Armaturen stark verkalkt waren. Ebenso führte auch die Feststellung veralteter Wasser- und Elektroleitungen nicht dazu, dass das Gebäude im Zeitpunkt des Abrisses als technisch und wirtschaftlich verbraucht zu beurteilen war.

cc. Im Übrigen ist der erkennende Senat nicht davon überzeugt, das die im Zeitpunkt des Gebäudeabrisses vorhandenen Schäden und Mängel - einschließlich der bereits vor der Vermietung vorhandenen Feuchtigkeitsschäden im Keller und der Schäden der Dacheindeckung - eine AfaA rechtfertigen. Der Kläger hat weder nachgewiesen, dass das Mehrfamilienhaus in seiner Substanz derart beeinträchtigt war, dass eine Renovierung wirtschaftlich nicht mehr in Betracht kam, noch dass das Mehrfamilienhaus nicht mehr vermietbar war.

In der vom Kläger vorgelegten Stellungnahme des Architekten S vom 9. März 2001 hat dieser lediglich darauf verwiesen, dass die für die aufgezeigten Renovierungs- und Umbaumaßnahmen erforderlichen Aufwendungen schwierig zu berechnen seien und deshalb ein erhöhtes Kostenrisiko einzukalkulieren sei. Konkrete Beträge wurden jedoch nicht genannt. Auf die Aufklärungsanordnung der Berichterstatterin, in der dem Kläger aufgegeben wurde, zu erläutern, wie hoch die Aufwendungen gewesen wären, wenn das Mehrfamilienhaus nicht abgerissen, sondern saniert worden wäre, hat der Kläger ebenfalls keine konkreten Angaben gemacht bzw. keine geeigneten Beweismittel angeboten. Der erkennende Senat geht deshalb davon aus, dass das Mehrfamilienhaus auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten noch sanierungsfähig war.

dd. Da sich der Kläger trotz der offenbar vorhandenen Sanierungsmöglichkeit nicht für eine Sanierung des Mehrfamilienhauses sondern für dessen Abriss entschieden hat, war der Abriss nicht durch die Vermietungstätigkeit des Klägers veranlasst. Aus diesem Grunde ist der erkennende Senat davon überzeugt, dass der Abriss des Mehrfamilienhauses deshalb erfolgte, um dem Kläger die Errichtung eines Einfamilienhauses zu ermöglichen, das er selbst nutzen wollte. Hierfür spricht auch, dass der Kläger den Architekten D mit der Planung zur Errichtung des Einfamilienhauses bereits Ende des Jahres 2000 und damit vor Erstellung der Stellungnahme des Architekten S vom 9. März 2001 beauftragt hatte, in dem dieser den Abriss des Mehrfamilienhauses empfohlen hatte. Auch hatte der Kläger die Baugenehmigung zur Errichtung des Einfamilienhauses bereits am 5. März 2001 und damit zu einem Zeitpunkt beantragt, als er von der Empfehlung zum Abriss des Mehrfamilienhauses noch keine Kenntnis hatte.

2. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

Ende der Entscheidung