Judicialis Rechtsprechung

2 K 1585/04

Einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Einkommensteuer 2002

In dem Rechtsstreit

...

hat das Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt - 2. Senat -

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 12. Dezember 2007

durch

den Vizepräsidenten des Finanzgerichts Weber als Vorsitzender, den Richter am Finanzgericht Schulz, die Richterin am Finanzgericht Dr. Leingang-Ludolph, den ehrenamtlichen Richter ... den ehrenamtlichen Richter ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die Rechtsmäßigkeit einer gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung.

Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer mehrerer (teilweise bebauter) Grundstücke in , darunter der Grundstücke sowie . Die auf den Grundstücken aufstehenden Wohngebäude sind bereits seit geraumer Zeit baupolizeilich gesperrt; bei dem einen der beiden Gebäude erfolgte die baupolizeiliche Sperrung im Jahre 1987, während bei dem anderen Gebäude unklar ist, ob die Sperrung bereits im Jahre 1967 oder aber erst im Jahre 1976 erfolgte. Auf den Grundstücken befinden sich darüber hinaus noch zwei Garagen, welche bis einschließlich 1994 vermietet waren und zur Erzielung entsprechender Einnahmen führten. Seit 1995 haben die Kläger keinerlei Mieteinnahmen aus den Garagen mehr erzielt.

Aus der Vermietung der auf dem Grundstück befindlichen (stark sanierungsbedürftigen) Wohnungen haben die Kläger bis einschließlich 1996 regelmäßig Überschüsse erzielt; ab dem Jahr 1997 gingen die Mieteinnahmen erheblich zurück, in den Jahren 1998 und 1999 waren die Einnahmen minimal und seit dem Jahr 2000 erzielten die Kläger aus diesem Objekt überhaupt keine Mieteinnahmen mehr, so dass seit dem Jahr 1997 jeweils erhebliche Werbungskostenüberschüsse entstanden sind. Das Wohngebäude ist den Angaben der Kläger zwar theoretisch nutzbar, faktisch aber mangels Nachfrage auf absehbare Zeit nicht vermietbar. Bei dem Gebäude sind zum Schutz gegen Vandalismus die Außentüren sowie die Fenster des Erdgeschosses seit dem Jahre 1999 zugemauert.

Die Kläger haben nach ihren Angaben im Streitjahr die fortdauernde Absicht gehabt, die Wohnungen in dem Gebäude und die Garagen zu vermieten; die in ansässigen Haus- und Grundstücksverwaltungsfirma hatte auch einen entsprechenden Vermietungsauftrag. Wegen offensichtlicher Aussichtslosigkeit sind aber im Streitjahr keine konkreten Vermietungsbemühungen unternommen worden.

In der Umgebung der hier in Rede stehenden Objekte sind nach den Angaben der Kläger nur noch wenige Häuser bewohnt; teilweise sind die Häuser bereits abgerissen. Nach den Ausführungen der Kläger in der mündlichen Verhandlung beabsichtigen diese, die vorstehend erwähnten Gebäude demnächst abzureißen.

Wegen der Einzelheiten der Entwicklung der Einnahmen und der Werbungskosten für die vorstehend bezeichneten Grundstücke in den Jahren 1992 bis 2002 wird auf die im Einspruchsbescheid des Beklagten (FA) vom 16.Juli 2004 (Bl. 12 FG-Akte) befindlichen Zusammenstellungen verwiesen. Für das Streitjahr haben die Kläger im Rahmen ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung für die vorstehend bezeichneten Objekte einen Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen in Höhe von 1.660 EUR ( ) bzw. 6.908 EUR ( ) erklärt.

Das FA stellte die Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung für das Streitjahr letztlich mit Einspruchsbescheid vom 16. Juli 2004 - gem. § 129 Abgabenordnung berichtigt durch Bescheid vom 8. September 2004 - auf 7.190 EUR fest; dabei berücksichtigte das FA zwar die erklärten (positiven) Einkünfte der Kläger aus anderen Objekten, nicht jedoch die erklärten (negativen) Einkünfte aus den hier in Rede stehenden Objekten.

Zur Begründung der dagegen erhobenen Klage tragen die Kläger im Wesentlichen vor, sie hätten im Streitjahr die Absicht gehabt, die Wohnungen auf dem Grundstück sowie die Garagen auf den Grundstücken zu vermieten, wobei ihnen bewusst gewesen sei, dass eine derartige Vermietung - insbesondere auch wegen des drastischen Bevölkerungsrückgangs in seit 1990 - im Streitjahr und in absehbarer Zukunft nicht möglich sein würde. Aus diesem Grunde hätten sie auch keine konkreten Anstrengungen zur Vermietung der Wohnungen und Garagen bzw. zur Sanierung des Gebäudes unternommen. Denn ihnen sei von kompetenter Seite - der Haus- und Grundstücksverwaltungsfirma - erklärt worden, dass die Wohnungen in dem Gebäude - auch nach einer entsprechenden Sanierung - auf absehbare Zeit nicht vermietbar seien. Es sei ihnen deswegen nicht zuzumuten gewesen, Aufwendungen für die Sanierung des Objekts zu tätigen. Das Zumauern der Fenster und Eingangstüren sei zur Sicherung des Gebäudes unbedingt erforderlich gewesen. Unter diesen Umständen könne aus dem Zumauern der Fenster und Türen sowie aus der nicht durchgeführten Sanierung nicht geschlossen werden, dass eine Vermietungsabsicht nicht bestanden habe. Sie, die Kläger, hätten gewissermaßen "auf bessere Zeiten" gewartet. Wie das Finanzgericht München in einem Beschluss vom 10. Mai 2004 (Az.: 9 V 1082/04) ([...]) zutreffend entschieden habe, seien Aufwendungen für ein - nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung - leerstehendes Objekt abziehbar, so lange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung noch nicht endgültig aufgegeben habe; so liege es im vorliegenden Fall auch.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Feststellungsbescheides 2002 vom 8. März 2004 in der Fassung des Einspruchsbescheides vom 16. Juli 2004 - geändert durch Bescheid vom 8. September 2004 - die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf minus 1.378 EUR festzustellen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das FA steht auf dem Standpunkt, dass die Kläger bezüglich der hier in Rede stehenden Objekte die Absicht der Einnahmeerzielung aufgegeben hätten. Dafür spreche in erster Linie der langjährige Leerstand der Objekte sowie deren sanierungsbedürftiger Zustand. Auch das Zumauern der Fenster und Türen sowie der Verzicht auf die erforderliche Sanierung seien Anzeichen für eine Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht. Die Kläger hätten nicht nachgewiesen, dass sie ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der Objekte bemüht gewesen seien.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist nicht begründet. Zu Recht hat das FA die von den Klägern erklärten Verluste aus den Objekten sowie nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Denn die Kläger haben im Streitjahr weder ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen noch Anstrengungen zur anderweitigen Beseitigung der Verlustquellen unternommen. Im Einzelnen:

Die Berücksichtigung der von den Klägern im Zusammenhang mit den Objekten sowie geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse kam nicht in Betracht, da nach Auffassung des Senats den Klägern - zumindest im Streitjahr - die Einkunftserzielungsabsicht fehlte. Denn der Senat konnte nicht feststellen, dass die Kläger im Streitjahr durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen die Erzielung eines Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten angestrebt haben. Denn die Kläger haben in dem Streitjahr nach ihrem eigenen Vortrag im Streitjahr hinsichtlich der hier in Rede stehenden Immobilien lediglich "auf bessere Zeiten" gewartet. Eine Neuvermietung der Wohnungen und der Garagen war aufgrund der von den Klägern geschilderten konkreten Gegebenheiten im Streitjahr nicht möglich. Dies ist den Klägern auch von der vor Ort ansässigen Haus- und Grundstücksverwaltungsfirma bestätigt worden. Die Kläger haben deswegen im Streitjahr keinerlei konkrete Bemühungen zur Vermietung der Wohnungen bzw. der Garagen unternommen. Sie haben es auch unterlassen, die offenbar stark sanierungsbedürftigen Wohnungen ( ) in einen den zeitgemäßen Anforderungen entsprechenden Zustand versetzen zu lassen. Sie haben darüber hinaus sogar die Eingangstüren sowie die Fenster des Erdgeschosses der Gebäude aus Sicherheitsgründen zugemauert. Unter diesen Umständen kann nach Auffassung des Senats für das Streitjahr nicht vom Bestehen einer - von ernsthaften und nachhaltigen Bemühungen getragenen - Vermietungsabsicht der Kläger ausgegangen werden. Dabei verkennt der Senat nicht, dass jegliches Betätigen einer Vermietungsabsicht (zum Beispiel durch eine zeitgemäße Sanierung und das anschließende Anbieten der Wohnungen durch Anzeigen) aller Voraussicht nach erfolglos geblieben wäre. Die hier in Rede stehenden Objekte der Kläger waren durch die von den Klägern selbst beschriebenen Entwicklungen (insbesondere drastischer Bevölkerungsrückgang in ) tatsächlich unvermietbar geworden.

Auch haben die Kläger bis zum Streitjahr keinerlei Anstrengungen zur Beseitigung der dauernden Verlustquellen unternommen. Nachdem die Kläger aus dem Objekt bereits seit dem Jahre 1997erhebliche Verluste - und seit 1998 keine (nennenswerten) Mieteinnahmen mehr - erzielt hatten und aus dem Objekt bereits seit dem Jahre 1995 keinerlei Mieteinahmen sondern nur noch Verluste erzielt hatten, wäre es - spätestens im Streitjahr - wirtschaftlich geboten gewesen, den Versuch zu unternehmen, die Verlustquellen (zum Beispiel durch Veräußerung) zu schließen. Die Tatsache, dass die Kläger - zumindest bis zum Streitjahr - derartige Anstrengungen nicht unternommen haben, spricht dafür, dass die Kläger die hier in Rede stehenden Immobilien im Streitjahr nicht (mehr) zu Zwecken der Einkünfteerzielung gehalten haben.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Klägern in der mündlichen Verhandlung in Bezug genommenen Entscheidung des Finanzgerichts München vom 10. Mai 2004 (Az.: 9 V 1082/04) ([...]). Denn in dem dort zu entscheidenden Fall hatte der Steuerpflichtige, nachdem die Objekte leer standen und in der bisherigen Nutzungsform (Büronutzung) nicht mehr vermietbar waren, die Objekte auch als Wohnungen angeboten und sogar Kostenvoranschläge für Umbaumaßnahmen zur Steigerung der Chancen der Vermietbarkeit (als Wohnungen) eingeholt. Damit hat der Steuerpflichtige in jenem Fall - im Gegensatz zu den Klägern im vorliegenden Fall - durchaus ernsthafte und nachhaltige Anstrengungen unternommen, um die leerstehenden Objekte wieder zu vermieten. Unter diesen Umständen konnte der Senat für das Streitjahr eine Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger bezüglich der hier in Rede stehenden Objekte nicht feststellen. Da das Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht eine für die Kläger günstige Tatsache ist, tragen die Kläger insoweit die Feststellungslast. Die mangelnde Feststellbarkeit der Einkünfteerzielungsabsicht geht deswegen zu ihren Lasten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO); die Revision war gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alternative FGO zuzulassen.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Revision zu.

Ende der Entscheidung