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Beginn der Entscheidung

Gericht: Finanzgericht Sachsen
Urteil verkündet am 25.05.2004
Aktenzeichen: 1 K 122/00
Rechtsgebiete: GrEStG


Vorschriften:

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1
GrEStG § 2 Abs. 3
GrEStG § 7 Abs. 2
GrEStG § 8 Abs. 1
GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Im Namen des Volkes

URTEIL

In dem Finanzrechtsstreit

wegen Grunderwerbsteuer

hat der 1. Senat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Finanzgericht ... der Richterin am Finanzgericht ... des Richters am Finanzgericht ... der ehrenamtlichen Richter und ... im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung in der Sitzung vom 25. Mai 2004 für Recht erkannt:

Tenor:

1. Unter Änderung des Bescheids über Grunderwerbsteuer vom 12. Juli 1996 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Dezember 1999 wird die Grunderwerbsteuer auf EUR 4.090,81 festgesetzt. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin zu 1/5 und dem Finanzamt zu 4/5 auferlegt.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

5. Die Akten der Verfahren 1 K 149-151/00 werden beigezogen.

Tatbestand

Die Herren K. u.Dr.Kr.G.Q. und die Pr.R.mbH (im folgenden PR-GmbH), die sich im Januar 1994 zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen haben (vgl. Schreiben der V. u.P.GmbH vom 13. Juli 1995, Blatt 45 Gemeinschaftsakte - 202/803/41437 -), erwarben in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Februar 1994 die Flurstücke Nr. a, b, c, der Gemarkung D.-N. Das Flurstück Nr. d (Postanschrift: D.-N. S.-Str. b-c) weist eine Größe von b00 Quadratmeter auf; die Straßenfront bilden drei einheitlich gestaltete, aneinander gebaute Mietshäuser. Im mittleren dieser Gebäude befindet sich eine Durchfahrt, durch die die drei Hinterhof-Gebäude erreicht werden können. Das Flurstück b (Postanschrift: D.-N. S.-Str. a) ist 530 Quadratmeter groß und an der Straßenfront mit einem Mietshaus bebaut, das zwar an die Mietshäuser des Flurstücks Nr. d angebaut ist, sich aber in seiner äußeren Gestaltung von diesen unterscheidet. Bei dem Flurstück Nr. c handelt es sich um ein 300 Quadratmeter großes Grundstück, das hinter dem Flurstück b gelegen und mit Garagen bebaut war. Im Grundbuch Dr. N. ist der Grundbesitz auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt unter den Nummern 1 (Flurstück d), 2 (Flurstück b) und 3 (Flurstück c) erfaßt. Zum Schnitt der Grundstücke und zur Bebauung im Einzelnen verweist der Senat auf die mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 1. März 2004 eingereichten Fotos, Grundrisspläne und Zeichnungen (Blatt 76 ff. Gerichtsakte).

Am 15./20. März 1994 schlossen die Gesellschafterin und alleinige Geschäftsfuhrerin der PR-GmbH, Kl., die Herren K. u.Dr.Kr.F.Q. und G.Q. einen vorläufigen Gesellschaftsvertrag, wonach die GbR die Grundstücke S.-Str. a bis c erwerben, sanieren bzw. bebauen, vermieten sowie dauerhaft verwalten sollte. Es war angestrebt, dass Kl. einen Anteil von 40 %, F. und G.Q. einen Anteil von jeweils 20 % und die Herren K.u.Dr.Kr. einen Anteil von jeweils 10 % an der GbR halten sollten. Der exakte Anteil sollte sich durch die nach der Realteilung des Grundvermögens den Beteiligten zugewiesenen Nutzflächen der erstellten bzw. renovierten Gebäude bestimmen. Außerdem war festgelegt, dass die Sanierungs- und Bauarbeiten von den Gesellschaftern gemeinsam geplant, beauftragt und durchgeführt werden. Die zur Sanierung notwendigen Mittel sollten auf die Eigentumsanteile der Gesellschafter nach Maßgabe der ihnen durch Realteilung zugewiesenen Nutzflächen aufgeteilt werden. Schließlich war geregelt, dass die Gesellschafter Kl. und F.Q. ihre GbR-Anteile treuhänderisch durch die PR-GmbH halten lassen konnten. Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf den genannten Vertrag vom 15.720. März 1994 (Blatt 147 ff. Gemeinschaftsakte).

Am 13. April 1995 wurden folgende Vereinbarungen getroffen:

- Mit notarieller Vereinbarung Nr. 68/95 bestätigten die Gesellschafter der GbR zunächst ausdrücklich die Vereinbarungen, durch welche sie sich zu der GbR zusammengeschlossen hatten. Die Anteile an der GbR sollten wie folgt gehalten werden:

 40 %PR-GmbH
40 %G.Q.
10 %K
10 %DKr.

Weiter wurde vereinbart, dass das Flurstück Nr. b "den Gesellschaftern K.u. Dr. Kr. gemeinschaftlich zugeordnet werden" sollte. Weiter heißt es in § 1 Absatz 4 dieser Urkunde: "In bezug auf die nach Realteilung den Gesellschaftern gehörenden Grundstücke besteht der Zweck der Gesellschaft in der gemeinsamen Sanierung und Vermietung der Gebäude. Zur Vereinfachung der Auftragsvergabe und der internen Kostenrechnung sowie zur Kosteneinsparung werden die gesamten Bau- und Renovierungsmaßnahmen als einheitliche Maßnahme und zu einheitlichen Kosten von der Gesellschaft durchgeführt und die Gesamtkosten den einzelnen Grundstückseigentümern anteilig nach dem Maßstab der ihnen gehörenden Nutzflächen zugeordnet bzw. in Rechnung gestellt." Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf die genannte Urkunde sowie die Anlage hierzu (Blatt 128 ff., Blatt 138 ff. Gemeinschaftsakte).

- In der notariellen Urkunde Nr. 69/95 erklärte G.Q. zum c. Januar 1995 seinen Austritt aus der GbR; seinen Gesellschaftsanteil von 40 % übertrug er zur Hälfte auf Kl. und zu jeweils einem Viertel auf die Gesellschafter der Klägerin, die Herren K.u. Dr. Kr.. Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist der Senat auf die genannte Urkunde (Blatt 1 ff. Gemeinschaftakte).

- Mit notarieller Urkunde Nr. 70/95 wurde das Treuhandverhältnis zwischen Kl. und der PR-GmbH beendet. Kl. erhielt mit Wirkung zum c. Januar 1995 die Mitgliedschaft der PR-GmbH in der GbR übertragen und trat in deren Rechtsstellung ein. Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf die genannte Urkunde (Blatt 12 ff. Gemeinschaftsakte).

- Mit notarieller Urkunde Nr. 73/95 übertrug die GbR einer zuvor gegründeten Gesellschaft (vgl. notarielle Urkunde Nr. 72/95) das mit Garagen bebaute Flurstück Nr. c.

- Mit notarieller Urkunde Nr. 74/95 übertrugen die Gesellschafterin Kl. jeweils 10 % sowie die Gesellschafter K.u.Dr.Kr. jeweils 5 % ihrer Anteile auf Dr. D. und Prof. Dr. E.. Die Beteiligungsverhältnisse an der GbR stellten sich nun wie folgt dar:

 Kl.40 %
K10 %
DKr.10 %
Dr. D.20 %
Prof. Dr. E.20 %

Weiter wurden in diesem Vertrag den beiden neu eingetretenen Gesellschaftern die Gebäude S.-Str. Nr. b und c zugewiesen. Der Gesellschaftsvertrag wurde wegen des Eintritts der beiden neuen Gesellschafter neu gefasst und als Anlage dieser Urkunde beigefügt. Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf die genannte Urkunde (Blatt 41 ff. Gemeinschaftsakte).

- In der Urkunde Nr. 76/95 vereinbarten die Gesellschafter der GbR, das Grundeigentum Flurstück Nr. d und Flurstück Nr. b "real unter sich aufzuteilen", und zwar sollten die Gesellschafter K.u.Dr.Kr. das Flurstück Nr. ab "zur gesamten Hand als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" erhalten. Das Flurstück Nr. d sollte unter den anderen Gesellschaftern entsprechend ihren Gesellschaftsanteilen aufgeteilt werden. Zu den getroffenen Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf die genannte Urkunde (Blatt 74 ff Gemeinschaftakte).

Im Schreiben vom 17. April 1995 an Herrn K nahm die Firma "D A" Bezug auf ein Gespräch in der vergangenen Woche, schätzte den Sanierungsaufwand für das gesamte Objekt auf ca. 2.000 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und bot sich für die Planungsleistungen der Sanierung an (Blatt 164 f Gemeinschaftsakte). Am 7. Juni 1995 bot die Fa.R.B. mbH der GbR die Sanierung zu einem Preis von 13.117.192,21 DM an (Blatt 246 Gemeinschaftsakte). Das Angebot nimmt Bezug auf eine Antrage und zugesandte Ausschreibungsunterlagen. Ein weiteres Angebot von 10. August 1995 belief sich auf DM 12.914.106,59 (Bl. 223 Gemeinschaftsakte).

Am 30. Mai 1995 bot die Fa.R die Sanierung zum Preis von insgesamt 13.038.494,73 DM an (Bl. 244 Gemeinschaftsakte). Am 26. Juli 1995 bot die Fa. R die Sanierung zum Preis von insgesamt DM 12.738.609,35 an (Blatt 2 b Gemeinschaftsakte).

In einem Schreiben vom 13. Mai 1995 teilte Herr DKr. Herrn Dr.D. mit, er habe nunmehr einen Vertragsentwurf der PR-GmbH erhalten, allerdings ohne Leistungsverzeichnis. Er - DKr. - habe noch eine Leistungsbeschreibung aus früheren Besprechungen (Blatt 56 FG-Akte). Am 5. Juni 1995 unterbreitete die PR-GmbH der GbR ein Angebot über die Sanierung der gesamten Wohnanlage zum Preis von 11.186.528,63 DM zuzüglich Umsatzsteuer. In diesem Angebot waren die Kosten, die auf die einzelnen Häuser entfielen, aufgegliedert. Bezug genommen wurde auf von der GbR vorgelegte Leistungsverzeichnisse und Planungsunterlagen. Zu dem Angebot im Einzelnen verweist das Gericht auf das genannte Schreiben vom 5. Juni 1995 (Blatt 78 f Steuerakte Kl.). In der Folge schlossen die Eigentümer mit der PR-GmbH Generalübernehmer-Verträge über die Sanierung und Modernisierung der einzelnen Mietshäuser ab, wobei nicht die im Angebot vom 5. Juni 1995 genannten Preise, sondern jeweils niedrigere Pauschalpreise vereinbart wurden. Die einzelnen Generalübernehmer-Verträge wurden zu folgenden Zeitpunkten geschlossen:

 Haus Nummer a:28.6./12.7.95 
Haus Nr. b:4.7./12.7.95 
Haus Nummer c:5. 7./12.7.95 
Haus Nummer d:12.7.95 
Häuser Nummer e und f:2.7.1996 
Haus Nummer g:a. 6./6.7.96(Blatt 69 Steuerakte Kl.)

Die Klägerin schloss mit der PR-GmbH am 28.6.712.7.1995 einen Generalübernehmer-Vertrag über die Sanierung des Hauses Nr. a. Als Vergütung war ein Pauschalpreis von 1.672.720 DM zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Zu den Vereinbarungen im Einzelnen verweist das Gericht auf den genannten Vertrag (Blatt 2 ff. Grunderwerbsteuer-Akte).

Der Beklagte (das Finanzamt) unterwarf den notariellen Vertrag Nr. 76/95 vom 13. April 1995 der Grunderwerbsteuer. In der Einspruchsentscheidung vom 20. Dezember 1999 setzte er die Grunderwerbsteuer auf 38.778 DM herauf. Als Bemessungsgrundlage legte das Finanzamt einen Betrag von 1.938.949 DM zu Grunde. Dieser Betrag errechnet sich wie folgt:

 Grund und Boden (524 m² × 164,49 DM)86.192 DM
Altbausubstanz (1015 m² × 407,75 DM)413.866 DM
Sanierungskosten1.672.720 DM
15 % Umsatzsteuer hierzua0.908 DM
Gesamtbetrag der Gegenleistung2.423.686 DM
Davon 20 % steuerfrei gemäß § 6 Absatz 1, 3 GrEStG484.737 DM

Mit der Klage trägt die Klägerin vor, dass ein einheitliches Vertragswerk nicht vorliege. Im Zeitpunkt der Realteilung am 13. April 1995 habe zwar grundsätzlich die Absicht bestanden, das Gebäude zu sanieren, doch hätten weder eine Planung noch ein Angebot noch ein vorbereiteter Geschehensablauf vorgelegen.

Zu berücksichtigen sei auch die Entwicklung der Eigentumsverhältnisse zwischen dem 15. Februar 1994 und dem 15. April 1995. Während des gesamten Zeitraumes seien die Kläger über die GbR Eigentümer des streitbefangenen Grundstückes gewesen. Es handele sich daher um eine eigene Sanierung. Die Frage der Personenidentität sei von der Rechtsprechung bisher nur im Verhältnis zwischen Kapitalgesellschaft und ihrem Gesellschafter entschieden worden. Anders sei dies jedoch hinsichtlich einer GbR zu beurteilen, da die GbR keine eigenständige juristische Person sei.

Entgegen der Auffassung des Finanzamtes bestehe Personenidentität zwischen der Grundstückseigentümerin und der Klägerin, da eine GbR keine eigene Rechtsfähigkeit besitze.

Auch sei auf den Erwerbsvorgang § 7 Absatz 2 GrEStG mit der Folge anwendbar, dass mangels Spitzenausgleich keine Grunderwerbsteuer anfalle, da jeder Gesellschafter nur seinen Anteil erhalten habe. Es sei nur ein einziges Grundstück in Flächeneigentum geteilt worden. Denn der gesamte Grundbesitz sei seinerzeit im Grundbuch von Dr. N. auf Blatt 3682, nunmehr Blatt 4357 verzeichnet gewesen. Das Bestandsverzeichnis habe die Flurstücke Nrn. a, b, c, enthalten. Aber auch sofern es sich um mehrere Grundstücke handeln sollte, liege eine wirtschaftliche Einheit vor. Es handele sich um eine geschlossene Bebauung aus der Zeit zu Beginn des 20. Jahrhunderts, die funktional zusammenhängend gestaltet sei, da sich im Haus Nr. g eine Durchfahrt befinde, die den Zugang zu den Hinterhäusern Nr. ga bis gc erst ermögliche. Die zuständige Denkmalschutzbehörde habe die Gebäude mit den Hausnummern a bis c unter Ensembleschutz gestellt.

Die Klägerin beantragt, den Grunderwerbsteuer-Bescheid vom 12. Juli 1996 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Dezember 1999 aufzuheben.

Das Finanzamt beantragt,

die Klage abzuweisen.

Für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den Verträgen über die Realteilung und die Sanierung des Grundstückes spreche, dass sämtliche aufgeteilten Mehrfamilienhäuser von der PR-GmbH saniert worden seien, obwohl ein günstigeres Angebot für die Komplettsanierung vorgelegen habe (Angebot der R.T.H. GmbH vom 26. Juli 1995). Alternativangebote seien ohnedies erst nach Abschluss des Vertrages mit der PR-GmbH eingeholt worden (auch das Angebot der Ra. Ba.). Der Entwurf zum GU-Vertrag sei bereits am c. Mai 1995/1. Juni 1995 ausgefertigt worden. Der Entwurf habe sowohl die Planung der Sanierungsmaßnahmen als auch den Bauauftrag zur Sanierung des Objektes beeinhaltet.

Für einen engen Zusammenhang spreche auch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung, da Kl. sowohl geschäftsführende Gesellschafterin der PR-GmbH als auch Gesellschafterin der GbR sei.

Die Klägerin sei mit dem Abschluß des Generalunternehmervertrages in ein vorbereitetes Konzept zur Sanierung eingetreten, ohne selbst Einfluß auf Art und Umfang der Sanierung des erworbenen Mehrfamilienhauses nehmen zu können. Die Möglichkeit einer gewissen Beeinflussung durch die Erwerberseite spiele keine Rolle.

Eine eigene Sanierung durch den Erwerber liege nicht vor. Dies setze Personenidentität voraus, die zwischen einer Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern nicht gegeben sei. Sei der Erwerber lediglich an einer auf der Veräußererseite auftretenden Gesellschaft beteiligt, so schließe dies nicht aus, dass auch bei seinem Erwerb Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute/sanierte Grundstück sei. Die Klägerin selbst sei an der veräußernden GbR nicht beteiligt, vielmehr nur deren Gesellschafter, die Herren K.u. Dr. Kr..

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Steuerakten, die beigezogenen Akten nebst Steuerakten und die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist teilweise begründet.

1. Durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 13. April 1995 Nr. 76/95 übertrugen die Gesellschafter der GbR den Gesellschaftern der Klägerin "zur gesamten Hand als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" das Eigentum an dem Flurstück Nr. b. Damit ist - wovon die Beteiligten zutreffend ausgehen - der Tatbestand des § 1 Absatz 1 Nr. 1 GrEStG erfüllt, da durch diesen Vertrag "der Anspruch auf Übereignung begründet" wurde.

2. Die Steuer bemißt sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören der vom Finanzamt errechnete Wert des Grund und Bodens und der Altbausubstanz, nicht aber die Vergütung, die in dem Vertrag mit der PR-GmbH vereinbart wurde.

a) Bei einer Teilung des wesentlichen Gesellschaftsvermögens unter Fortbestehen der Gesellschaft ist - ebenso wie bei einer Auseinandersetzung einer Gesellschaft im Wege der Realteilung (vgl. zur Realteilung Pahlke, GrEStG, 1. Auflage, § 9 GrEStG Rz. 181) - der Anteil des Gesellschafters an einem (gedachten) Liquidationserlös als Gegenleistung zugrundezulegen. § 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG kommt nicht zur Anwendung, da die Realteilung vor dem c. Dezember 1996 verwirklicht wurde (vgl. hierzu Pahlke, GrEStG, 2. Auflage, § 8 Rz. 69). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 6. Dezember 1989 II R 95/86 (BStBl. II 1990, 186). Denn im Unterschied zu dem dort entschiedenen Fall, in dem eine Gesellschaft einem Gesellschafter ohne Einschränkung ihres Geschäftsbetriebs ein Grundstück zu Buchwerten veräußerte, hat die GbR ihren Gesellschaftszweck und damit ihren Betrieb erheblich eingeschränkt, da sich die Grundstücke nicht mehr im Eigentum der Gesellschaft befinden sollten und die Sanierung nicht mehr durch die GbR selbst, sondern (untereinander koordiniert) durch die einzelnen Gesellschafter stattfinden sollte. Wegen der Übertragung des (nahezu) gesamten Gesellschaftsvermögens auf die Gesellschafter ist dieser Vorgang einer Realteilung gleichzusetzen.

Das Finanzamt hat dementsprechend als Gegenleistung den entsprechenden Anteil am Kaufpreis der Altbausubstanz und des Grund und Bodens (nach Übertragung des Garagengrundstücks mit der Flurstücknummer c) der Besteuerung zugrundegelegt. Hiergegen bestehen keine Bedenken, da diese Werte dem Anteil an einem gedachten Liquidationserlös entsprechen dürften. Auch die Klägerin hat dagegen Werte keine Einwendungen erhoben.

b) Die zwischen Klägerin und PR-GmbH für die Sanierung des Gebäudes vereinbarte Vergütung gehört nicht zur Gegenleistung für die Übertragung des Anwesens S.-Str. a auf die Klägerin.

aa) Ob ein Grundstück mit Gebäude in unsaniertem Zustand oder mit noch zu sanierendem Gebäude zum Erwerbsgegenstand gemacht worden ist, bestimmt sich nicht nur nach dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet. Vielmehr können auch weitere Verträge ggf. mit anderen Vertragspartnern einzubeziehen sein. Bei mehreren Verträgen ist ein Grundstück über den Fall einer rechtlichen Bestandsverknüpfung kraft Parteiwillens hinaus auch dann in saniertem Zustand Erwerbsgegenstand, wenn zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtung ein saniertes Grundstück erhält. Dazu muß entweder der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung gegenüber dem Veräußerer nicht mehr frei gewesen sein oder aber ihm muß aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten worden sein. In letzterem Fall indiziert bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufs seitens des Erwerbers einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung. Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, müssen diese aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Sanierung des Grundstücks dienen, hinwirken (vgl. m.w.N. BFH-Urteil vom 13. August 2003 II R 52/01, BFH/NV 2004, 663).

bb) Bei Anlegung dieses Maßstabes liegt ein sogenannter einheitlicher Leistungsgegenstand nicht vor, da die Gesellschafter der Klägerin, die Herren K und Kröner als Gesellschafter der GbR das Sanierungskonzept selbst beeinflußt und mit erarbeitet haben. Dies ergibt sich aus den verschiedenen Fassungen des Gesellschaftsvertrages, demzufolge die Sanierung gemeinsam von den Gesellschaftern in gesamthänderischer Verbundenheit betrieben werden sollte.

Unerheblich ist, dass die GbR grunderwerbsteuerlich ein von ihren Gesellschaftern (den Erwerbern) unterschiedliches Steuersubjekt ist. Denn besteuert wird bei der Einbeziehung von Sanierungsverträgen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht die formale (zivilrechtliche) Gestaltung, sondern das von den Beteiligten gewollte wirtschaftliche Ergebnis (vgl. Beschluss der 3. Kammer des 2. Senates des BVerfG vom b. Dezember 1991 2 BvR 72/90, BStBl. II 1992, 212, unter 1 a dd der Gründe). Dementsprechend kommt es bei der Frage, ob ein einheitlicher Leistungsgegenstand vorliegt, nicht auf die grunderwerbsteuerliche Subjektfähigkeit der auf Veräußererseite und Erwerberseite beteiligten Personen oder Rechtsgebilde an, sondern auf die Frage, ob der Erwerber oder der Anbieter das "Ob" und "Wie" der Sanierung bestimmen kann. Bestimmt der Erwerber tatsächlich und wirtschaftlich den Geschehensablauf selbst (mit), kann von einer "Hinnahme" eines vorbereiteten Geschehensablaufs keine Rede sein. So liegt es aber im Streitfall, in dem die Sanierung von den Gesellschaftern der GbR gemeinsam geplant und durchgeführt wurde und zwei dieser Gesellschafter in GbR den Grundbesitz erworben haben.

3. Gemäß § 6 Absatz 2 GrEStG bleibt die Steuer in Höhe von 20 v.H. der Bemessungsgrundlage unerhoben. § 7 Abs. 2 GrEStG kommt nicht zur Anwendung.

a) Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligter Personen über, so wird nach § 6 Absatz 1 Satz 1 GrEStG die Steuer nicht erhoben, soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Diese Vorschrift gilt nach § 6 Absatz 3 GrEStG entsprechend beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand. Nachdem die Gesellschafter der Klägerin an der GbR mit 20 % beteiligt waren, bleibt die Steuer in Höhe von 20 % unerhoben. So ist das Finanzamt auch verfahren.

b) Die Klägerin kann die völlige Freistellung ihres Erwerbs nicht über § 7 Absatz 2 GrEStG erreichen. Denn diese Vorschrift greift nicht ein, wenn das Grundvermögen einer Gesamthand aus mehreren Grundstücken besteht, die auf die einzelnen Mitglieder verteilt werden. So ist es im Streitfall. Es liegt hinsichtlich der Gesellschafter der Klägerin keine flächenmäßige Teilung eines der GbR gehörenden Grundstückes vor, sondern der Übergang eines ungeteilten Grundstücks von der GbR auf die Klägerin. Denn das auf die Klägerin übergegangene Grundstück Nr. b war auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt (§ 4 GBO) unter einer besonderen Nummer im Bestandsverzeichnis erfaßt und ist daher ein eigenständiges Grundstück im Rechtssinne.

c) § 7 Absatz 2 GrEStG könnte allerdings dann angewendet werden, wenn die aufgeteilten Grundstücke in der Hand der GbR eine wirtschaftliche Einheit und deshalb ein Grundstück im Sinn des Grunderwerbsteuerrechts gebildet hätten. Dies war aber nicht der Fall.

Durch § 7 Absatz 2 GrEStG wird die Umwandlung von gesamthänderischem Miteigentum in Flächeneigentum der einzelnen Gesellschafter grunderwerbsteuerrechtlich begünstigt. Die Vorschrift bezieht sich nach ihrem Wortlaut auf die flächenmäßige Teilung eines Grundstücks im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn, d.h. im Sinn des § 2 GrEStG. Nach § 2 Absatz 3 GrEStG werden Grundstücke, die zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, als ein Grundstück behandelt. Im Streitfall bilden die Grundstücke d und 662 b keine wirtschaftliche Einheit im Sinn dieser Vorschrift.

Für die Zuordnung zum Typus der wirtschaftlichen Einheit sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zugehörigkeit maßgebend, wobei den objektiven Merkmalen ggf. der Vorrang einzuräumen ist (BFH-Urteil vom 23. Januar 1985 II R 35/82, BStBl II 1985, 336). Allein die Aneinanderreihung von Wohnblöcken in großstädtischer Lage reicht nicht aus, um das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit zu bejahen. Denn bei Mietwohngrundstücken spricht grundsätzlich die selbstständige Benutzbarkeit der einzelnen Grundstücke gegen das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit. Als entscheidendes Merkmal ist auf die bauliche Gestaltung und Einrichtung dieser Wohngrundstücke abzustellen, wobei jedes dieser Wohnungsgrundstücke für sich eine wirtschaftliche Einheit bildet, wenn die Grundstücke unabhängig voneinander veräußert werden können (BFH-Urteil vom 2. Oktober 1970 III R 163/66, BStBl II 1970, 822 zu § 2 des Bewertungsgesetzes). Dies ist im Streitfall - wie sich dem weiteren Geschehensablauf ohne weiteres entnehmen lässt - der Fall. Hinzu kommt, dass sich das Gebäude auf dem Flurstück Nr. 662 b auch von seiner äußeren Gestaltung von dem anschließenden Gebäudekomplex auf dem Flurstück Nr. d unterscheidet. Auch die Grunddienstbarkeiten, die sich die Eigentümer des aufgeteilten Grundstücks Flur Nr. d und die Klägerin gegenseitig einräumten, sind kein entscheidendes Argument für das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit. Hier zeigen sich nur die Probleme einer großstädtischen Bebauung.

Damit ergibt sich folgende Steuerberechnung:

 Grund und Boden86.192 DM
Altbausubstanz413.866 DM
Gesamtbetrag der Gegenleistung500.058 DM
Davon 20 % steuerfrei gemäß § 6 Absatz 1, 3 GrEStG100.011,60 DM
Bemessungsgrundlage400.046,40 DM
Steuer8.000,93 DM
 4.090,81 EUR

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Absatz 1 Finanzgerichtsordnung; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und den Vollstreckungsschutz folgt aus § 151 Abs. 3 § 155 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Zulassung der Revision folgt aus § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO.

Ende der Entscheidung

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