Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Finanzgericht Sachsen
Urteil verkündet am 09.07.2008
Aktenzeichen: 8 K 322/05
Rechtsgebiete: EStG


Vorschriften:

EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6
EStG § 2 Abs. 2 Nr. 2
EStG § 8 Abs. 1
EStG § 11 Abs. 1 S. 1
EStG § 21 Abs. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Finanzgericht Sachsen

8 K 322/05

Einkommensteuer 1999 und 2000

In dem Finanzrechtsstreit

...

hat der 8. Senat

unter Mitwirkung

des Vorsitzenden Richters am Finanzgericht,

des Richters am Finanzgericht und

der Richterin am Landgericht sowie

der ehrenamtlichen Richter Herr und Frau

ohne mündliche Verhandlung

in der Sitzung vom 09. Juli 2008

für Recht erkannt:

Tenor:

Der geänderte Einkommensteuerbescheid 2000 vom 25.11.2002 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.02.2005 wird dahin gehend geändert, dass die Einkommensteuer auf 3.868,95 EUR festgesetzt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen der Beklagte 53 v.H. und der Kläger 47 v.H.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 v.H. des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Streitig ist, ob von einer vom Kläger beauftragten Hausverwaltung vereinnahmte Mieten dem Kläger zugeflossen sind und ob im Jahr 2000 gezahlte Bauaufwendungen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand darstellen.

Gemäß notarieller Urkunde vom 18.09.1999 erwarb der Kläger im Rahmen einer Grundstücksauktion das mit einer denkmalgeschützen Stadtvilla bebaute Grundstück B.-Str. in Z.. Von der Nutzfläche des Gebäudes von insgesamt 1.217 m² war im Zeitpunkt des Erwerbes eine Wohnung mit 83 m² im zweiten Obergeschoss vermietet. Da die Kohlezentralheizung defekt war, wurde die vermietete Wohnung mit Etagenkohleöfen beheizt. Das Gebäude besaß Innentoiletten und -Bäder zum Teil als Gemeinschaftseinrichtungen in einfacher Ausstattung. An der Fassade waren aufsteigende Feuchtigkeit und teilweise Putzabplatzungen erkennbar. Das mit Wellasbest verkleidete Dach war teilweise undicht; ebenso die Dachrinnen. Am und innerhalb des Gebäudes waren allumfassende Instandsetzungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Die ehemalige Schauspielbühne war abrisswürdig. Die Stadtvilla wurde zuletzt, außer der Wohnung im zweiten Obergeschoß, als Kulturhaus mit Foyer, Gaststätte, Küche, Clubraum und Veranda im Erdgeschoß, mit Vorführsaal und Büroräumen im ersten Obergeschoß und mit weiteren Büroräumen im zweiten Obergeschoß genutzt.

Mit Mietvertrag vom 05.10.1999 vermietete die vom Kläger mit der Hausverwaltung zunächst mündlich beauftragte K. GmbH zwei Säle, zwei Räume, eine Damen- und eine Herrentoilette und einen Flur im Erdgeschoß des Gebäudes mit zusammen ca. 278 m² an die W. O. GmbH, vertreten durch den Kläger als Geschäftsführer, zum Betrieb einer Schule. Bis zum Einzug der Mieterin bis spätestens 10.11.1999 verpflichtete sich die Vermieterin, die WC-Anlage zu erneuern, zwei Spülen- und Waschtischanschlüsse herzustellen, eine Beleuchtung zu installieren sowie einen Raum mit PVC-Belag auszustatten. Der Materialpreis für die Beleuchtungskörper und den PVC-Belag sollte der Mieterin in Rechnung gestellt werden. Am 30.10.1999 schloss der Kläger mit der K. GmbH einen Hausverwaltungsvertrag, der unter anderem die Entgegennahme oder den Einzug der Mieten, Nebenkosten und sonstigen Nutzungsentgelte und den Abschluss neuer Mietverträge vorsah. Am 15.06.2000 schloss die K. GmbH mit der W. O. GmbH, vertreten durch den Kläger als Geschäftsführer, einen Mietvertrag über vier Lehrsäle, zwei Räume, eine Damen- und eine Herrentoilette und einem Flur mit zusammen 254 m² im ersten Obergeschoß zum Betrieb einer Schule. Die Vermieterin verpflichtete sich, bis zum Einzug der Mieterin bis spätestens 01.09.2000 die Räume für Schulungszwecke gemäß der einschlägigen Vorschriften fertig zu stellen. Bereits zuvor am 20. und 22.07.2000 fanden Abschlussprüfungen für jeweils 10 Teilnehmer einer Umschulungsmaßnahme der W. O. GmbH durch die IHK D. im Ausbildungsberuf "Florist/Floristin" im ersten Obergeschoß des Gebäudes statt.

Bereits im Jahr 1999 zahlte der Kläger für Bauleistungen auf dem Grundstück B.-Str. insgesamt 68.935,79 DM. Im Jahr 2000 beglich er Baurechnungen i.H.v. insgesamt 118.599,86 DM und im Jahr 2001 solche in Höhe von insgesamt 622.115,14 DM. Mit Mietvertrag vom 28.03.2001 vermietete die K. GmbH an die W. O. GmbH, vertreten durch den Kläger als Geschäftsführer, das gesamte Erdgeschoß des Gebäudes auf dem Grundstück B.-Str., d.h. zusätzlich zum Mietvertrag vom 05.10.1999 zwei durch Mauerdurchbruch verbundene Büroräume, sowie im ersten Obergeschoß neben der Damen- und der Herrentoilette, dem Flur und einem der bereits mit dem Mietvertrag vom 15.06.2000 vermieteten Lehrsäle einen weiteren Schulungsraum, der etwa 40 v.H. des bereits mit dem Vertrag vom 15.06.2000 als Lehrsaal vermieteten ehemaligen Vorführraums und einen mittels Mauerdurchbruch verbundenen weiteren Raum umfasste, der bis dahin nicht Gegenstand des Mietverhältnisses zwischen den Vertragsparteien war. Auf der übrigen Fläche des ersten Obergeschosses, d.h. auf der Fläche der bis dato von der W. O. GmbH angemieteten zwei weiteren Lehrsäle und zwei Pausenräume sowie einer Fläche von 60% des zunächst als Lehrsaal angemieteten ehemaligen Vorführraumes, entstanden durch die Bauarbeiten zwei Drei-Raum-Wohnungen. Im Dachgeschoß wurden durch die Bauarbeiten neben der bereits beim Erwerb des Grundstücks durch den Kläger vermieteten Wohnung aus den ehemaligen Büroräumen des Kulturhauses drei weitere Wohnungen hergestellt.

Die streitigen im Jahr 2000 gezahlten Bauaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Bearbeitung des Schachtscheines - Überprüfung der Hausanschlüsse 40,60 DM; Klempnerarbeiten am Dach und der Dachentwässerung 17.401,28 DM und 15.001,46 DM; Restzahlung für Heizung- und Sanitärarbeiten 5.005 DM; Fassadengerüst 3.767,20 DM; Elektroarbeiten 728 DM, 2.901,83 DM und 6.798,55 DM; Erarbeitung der Genehmigungsplanung 5.800 DM und 4.780,36 DM; Sanierung von Fußboden und Holzbalkendecke über den Erdgeschoß, Verschließen und Verputzen von Türöffnungen und Herstellen eines Installationsschachtes 16.095,81 DM; Stahlträgereinbau, Herstellung von Trägerauflagern, Mauerwerksdurchbruch und -einbauten 8.548,04 DM; Trockenbauarbeiten zur Deckenabhängung, Fensterverkleidung, Herstellung von Vorsatzschalen, Gipskartonverkleidungen und Trennwänden, Putzabschlagen und Abbrucharbeiten, Installationsschlitze und Kleinflächen verputzen, Sanierputz als Reparatur sowie Decken- und Wandanstriche 31.731,73 DM.

Mit Einkommensteuerbescheid 1999 vom 23.05.2001 wurde die Einkommensteuer gegen den Kläger auf 56.953 DM festgesetzt. Mit Einkommensteuerbescheid 2000 vom 25.06.2002 in der Fassung eines Änderungsbescheides vom 25.11.2002 wurde die Einkommensteuer gegen den Kläger auf 41.858 DM festgesetzt. Dabei wurden bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen i.H.v. 5.135,25 DM im Jahr 1999 und i.H.v. 48.136,56 DM im Jahr 2000 berücksichtigt, die die K. GmbH vereinnahmt und nicht an den Kläger ausgezahlt hatte. Entgegen der Einkommensteuererklärung des Klägers wurden die Bauaufwendungen im Jahr 2000 nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten angesehen und nur im Wege der Absetzung für Abnutzungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt.

Gegen die Einkommensteuerfestsetzungen 1999 und 2000 legte der Kläger am 28.05.2001 bzw. am 27.06.2002 Einsprüche ein. Er war nunmehr der Auffassung, dass die von der K. GmbH vereinnahmten Mieten ihm nicht zugeflossen seien, weil er nicht darüber habe verfügen können. Ferner legte der Kläger im Einspruchsverfahren eine Aufstellung seines Architekten bzw. Bauingenieurs vor, mit der die im Jahr 2000 entstandenen Bauaufwendungen nach den Maßgaben des BFH-Urteils vom 20.08.2002 IX R 21/00 in Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten aufgeteilt werden sollten. Dabei wurden die Aufwendungen für die Bearbeitung des Schachtscheines und die Überprüfung der Hausanschlüsse jeweils hälftig den Erhaltungsaufwendungen und den Herstellungskosten zugeschlagen. Die Restzahlung für Heizung- und Sanitärarbeiten wurde als Erhaltungsaufwand angesehen, soweit sie zu 32,65 v.H. die Sanierung vorhandener Steigestränge, die Demontage und den Ersatz von Heizkörpern, die Schornsteinsanierung mit Edelstahl und den Austausch eines Regenfallrohres betraf; im Übrigen, soweit sie auf eine neue Gaskesselanlage mit Anschlüssen entfiel, wurde sie den Herstellungskosten zugeordnet. Die Klempnerarbeiten am Dach und an der Dachentwässerung wurden insgesamt als Erhaltungsaufwendungen angesehen; ebenso die Fassadeneinrüstung. Von den Elektroarbeiten für 728 DM wurden 90 v.H., die unter Verwendung vorhandener Leuchteninstallationen und Steckdosenstromkreisen in den Schulungsräumen im Erdgeschoss durchgeführt worden waren, den Erhaltungsaufwendungen und 10 v.H., die die Herstellung zusätzlicher Steckdosen in den Schulungsräumen im Erdgeschoß betrafen, den Herstellungskosten zugeordnet. Von den Elektroarbeiten für 2.901,83 DM wurden 2.611,65 DM für Arbeiten unter Verwendung der Beleuchtungs- und Steckdosenleitungen in den Schulungsräumen im ersten Obergeschoß den Erhaltungsaufwendungen und 290,18 DM für Veränderungen in der Beleuchtung und an den Steckdosen in den Schulungsräumen im ersten Obergeschoß den Herstellungskosten zugerechnet. Von den Elektroarbeiten für 6.798,55 DM wurden 4.079,13 DM für Arbeiten unter Verwendung vorhandener Leuchteninstallationen und Steckdosenstromkreisen in den Schulungsräumen den Erhaltungsaufwendungen und 2.719,42 für Nutzungsänderungen der Elektrik in der Lehrküche und den Schulungsräumen den Herstellungskosten zugeordnet. Die Aufwendungen für die Genehmigungsplanung wurden nach den Anteilen der übrigen Baukosten zu 63,32 v.H. den Erhaltungsaufwendungen und zu 36,68 v.H. den Herstellungskosten zugerechnet. Die Aufwendungen für die Sanierung von Fußboden und Holzbalkendecke über dem Erdgeschoß i.H.v. 14.838,89 DM und die Aufwendungen für das Verschließen und Verputzen von Türöffnungen in Höhe von 940,76 DM wurden als Erhaltungsaufwand und die Aufwendungen für das Herstellen eines Installationsschachtes in Höhe von 320,16 DM als Herstellungskosten angesehen. Die Aufwendungen für den Stahlträgereinbau in Höhe von 4.350 DM und für das Herstellen von Trägerauflagern in Höhe von 812 DM wurden den Herstellungskosten und die Aufwendungen für einen Mauerdurchbruch und -einbauten in Höhe von 3.386,04 DM dem Erhaltungsaufwand zugeordnet. Die Aufwendungen für Trockenbauarbeiten zur Deckenabhängung in Höhe von 8.298,42 DM und zur Herstellung von Vorsatzschalen in Höhe von 2.059,31 DM und einer Trennwand in Höhe von 5.597,70 DM wurden den Herstellungskosten und die Kosten für den Trockenbau zur Fensterverkleidung in Höhe von 58,01 DM und zur Wandverkleidung in Höhe von 1.275,01 DM, für das Abschlagen von Putz und den Abbruch eines Schornsteins, von Türen und der ehemaligen Bühne in Höhe von 4.577,04 DM, für das Verputzen von Installationsflächen und Kleinschlitzen in Höhe von 334,30 DM, für die Aufbringung von Sanierputz in Höhe von 927,56 DM und für Decken- und Wandanstriche in Höhe von 8.595 DM dem Erhaltungsaufwand zugeordnet. Diese Kostenaufteilung ließ der Beklagte im Einspruchsverfahren durch seinen Bausachverständigen überprüfen, der sie als zutreffend anerkannte und nur die verhältnismäßige Aufteilung der Genehmigungsplanungskosten in 67,26 v.H. Erhaltungsaufwand und 32,74 v.H. Herstellungskosten änderte.

Mit Einspruchsentscheidung vom 01.02.2005 setzte der Beklagte die Einkommensteuer 1999 gegen den Kläger auf 16.478 DM und die Einkommensteuer 2000 auf 18.271 DM fest. Hinsichtlich der von der K. GmbH vereinnahmten Mieten ging er dabei von einem Zufluss beim Kläger in den Streitjahren aus. Hinsichtlich der im Jahr 2000 streitigen Bauaufwendungen vertrat der Beklagte nunmehr die Auffassung, dass es sich um Anschaffungskosten handle, soweit sie der Herstellung eines betriebsbereiten Zustandes des erworbenen Gebäudes dienten. Dabei legte der Beklagte zugrunde, dass die im Erwerbszeitpunkt bereits vermietete Wohnung mit 83 m² und die bereits mit Mietbeginn 15.11.1999 im Erdgeschoß vermieteten Flächen mit 278 m² betriebsbereit gewesen seien, der Rest der Gesamtnutzfläche von 1.217 m² indessen nicht. In diesem Verhältnis von rund 30 zu 70 ordnete der Beklagte die im Jahr 2000 gezahlten Bauaufwendungen den Erhaltungsaufwendungen und den Herstellungskosten zu. Davon ausgenommen wurde nur die Erneuerung von Heizung und Sanitär, die der Beklagte insgesamt als Erhaltungsaufwand anerkannte.

Am 24.02.2005 hat der Kläger Klage erhoben.

Er ist der Auffassung, dass im Zeitpunkt des Erwerbes des Grundstücks nicht nur die bereits oder kurzfristig danach vermieteten Flächen betriebsbereit gewesen seien. Vielmehr habe es sich bei den am Gebäude durchgeführten Baumaßnahmen um substanzerhaltende (Bestandteils-)Erneuerungen gehandelt. Das Gebäude sei nicht wegen einer defekten Heizung, wegen eines die Bewohnbarkeit ausschließenden Wasserschadens oder wegen einer Brandverwüstung funktionsuntüchtig gewesen. Jedenfalls seien die später an die W. O. GmbH im ersten Obergeschoß vermieteten 254 m² ebenfalls betriebsbereit gewesen, weil sie bereits vor der Vermietung zu Prüfungszwecken für die IHK genutzt worden seien. Die von der K. GmbH vereinnahmten Mieten seien dem Kläger bis heute nicht zugeflossen. Mittlerweile habe er die Mieten endgültig wirtschaftlich verloren, weil das über das Vermögen der K. GmbH eröffnete Insolvenzverfahren mangels Masse eingestellt worden sei.

Der Kläger beantragt,

den Einkommensteuerbescheid 1999 vom 23.05.2001 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.02.2005 dahingehend zu ändern, dass die Einkommensteuer auf 14.427 DM festgesetzt wird sowie den geänderten Einkommensteuerbescheid 2000 vom 25.11.2002 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.02.2005 dahingehend zu ändern, dass die Einkommensteuer auf 0 DM festgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Nach der notariellen Urkunde vom 18.09.1999 sei die Kohlezentralheizung defekt gewesen, so dass das Gebäude nicht insgesamt beheizbar gewesen sei. Auch wegen des undichten Wellasbestdaches sowie der aufsteigenden Nässe an der Fassade sei es keineswegs in Gänze im betriebsbereiten Zustand gewesen. Im Übrigen sei beim Erwerb lediglich eine Wohnung vorhanden gewesen. Soweit Wohnungen hergestellt worden seien, sei das Gebäude somit nach der Zweckbestimmung des Klägers nicht betriebsbereit gewesen. Auch liege der gewerblichen Vermietung an die W. O. GmbH zu Schulungszwecken eine andere Zweckbestimmung zu Grunde, als der vormaligen Nutzung als Kulturhaus. Hinsichtlich der von der K. GmbH vereinnahmten Mieten sei von einem Zufluss beim Kläger auszugehen. Er habe über diese Mietzahlungen verfügt, indem er vertraglich geregelt habe, dass die KBK diese Mieten vereinnahmen dürfe. Der spätere Ausfall seiner Forderungen gegen die K. GmbH sei in diesem Zeitpunkt überschussmindernd zu berücksichtigen.

Mit Schriftsatz vom 21.04.2006 hat der Beklagte und mit Schriftsatz vom 28.04.2006 der Kläger eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung zugestimmt.

Entscheidungsgründe:

Der Senat entscheidet nach § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung - FGO - mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung.

Die zulässige Klage hat in der Sache teilweise Erfolg. Der angefochtene geänderte Einkommensteuerbescheid 2000 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung (§ 44 Abs. 2 FGO) ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, soweit gegen ihn eine Einkommensteuer von mehr als 3.868,95 EUR festgesetzt worden ist (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO). Im Übrigen sind die angefochtenen Verwaltungsakte rechtlich nicht zu beanstanden.

1. Ohne Rechtsfehler berücksichtigt der Beklagte die von der K. GmbH vereinnahmen Mieten als Einnahmen des Klägers bei der Ermittlung seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2 EStG.

a. Zunächst ist festzustellen, dass der Kläger unstreitig auch insoweit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Grundstück B.-Str. in Z. erzielte, als die K. GmbH nach außen gegenüber der Mieterin W. O. GmbH als Vermieterin aufgetreten ist. Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen; er muss Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag sein. Wird ein Miet- oder Pachtvertrag in Stellvertretung geschlossen, ohne dem Mieter oder Pächter das Vertretungsverhältnis offen zu legen, ist zu prüfen, ob ein Fall verdeckter oder mittelbarer Vertretung vorliegt und das Verhalten des Vertreters steuerlich dem Vertretenen zuzurechnen ist. Das ist der Fall, wenn der Vertreter mit Wissen und Wollen des Vertretenen Miet- oder Pachtverträge abschließt oder durchführt oder er jedenfalls auf dessen Rechnung tätig wird (vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 2002 IX R 55/99, BFH/NV 2002, 1556). Im Falle eines gegenüber dem Mieter oder Pächter nach außen auftretenden Treuhänders sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Treugeber zuzurechnen, wenn der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und der Treugeber nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und den sonstigen Umständen eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Miet- oder Pachtverhältnis trägt. Denn den Tatbestand einer Einkunftsart erfüllt derjenige, der die Leistungsbeziehungen beherrscht und die Möglichkeit hat, Wirtschaftsgüter und Nutzungsmöglichkeiten am Markt zu verwerten. Voraussetzung ist deshalb, dass der Treugeber wesentlichen Einfluss auf die vertragliche Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses hat, dem Treuhänder Weisungen für die Begründung und Ausgestaltung der Miet- oder Pachtverhältnisse geben kann und tatsächlich gibt und er das Treugut, das Grundlage der Miet- oder Pachtverhältnisse ist, entweder dem Treuhänder überträgt oder die Auswahl des Treugutes bestimmt und er zudem das Treugut jederzeit, ohne wesentliche wirtschaftliche Einbußen herausverlangen kann (vgl. BFH-Urteil vom 27. Januar 1993 IX R 269/87, BStBl 1994, 615).

Im Streitfall kann dahinstehen, ob die K. GmbH beim Abschluss der Mietverträge als verdeckte oder mittelbare Stellvertreterin oder auf Grund ihrer auf Dauer angelegten Verwaltertätigkeit als Treuhänderin anzusehen war. In jedem Fall wurde die Vermietung des Grundstücks B.-Str. in Z. ausschließlich für Rechnung des Klägers durchgeführt. Er trug das Vermieterrisiko. Nur weil er die K. GmbH mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragte, konnte diese über das Grundstück verfügen. Im Falle einer Kündigung des Auftragsverhältnisses konnte der Kläger das Mietobjekt jederzeit herausverlangen. Eine Übertragung desselben auf die K. GmbH hat nie stattgefunden.

b. Ist mithin der Kläger als Vermieter auch der an die W. O. GmbH vermieteten Räume anzusehen, sind die von der K. GmbH für seine Rechnung vereinnahmten Mieten dem Kläger zugeflossen (§ 8 Abs. 1, § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG). Maßgeblich für den Zufluss von Einnahmen ist, ob der Steuerpflichtige die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Einnahmen erlangt. Ausreichend ist dabei die Verfügungsmöglichkeit und nicht die tatsächliche Verfügung. Die Zahlung an einen Bevollmächtigten ist ausreichend. Der spätere Verlust der Verfügungsmöglichkeit macht einen erfolgten Zufluss nicht rückgängig (vgl. Schmidt/Heinicke, EStG, 25. Aufl. 2006, § 11, Rz. 12 - 14).

Im Streitfall handelte die K. GmbH als Empfangsbevollmächtigte des Klägers. Das ergibt sich ausdrücklich aus dem Verwalterauftrag vom 30.10.1999. Mit der Auftragserteilung hat der Kläger über die Mieteinnahmen verfügt. Dass die K. GmbH dem Kläger die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten und ihrer Verwaltungsvergütung nicht ausgekehrt hat und nach der Einstellung des Insolvenzverfahrens mangels Masse wohl auch nicht mehr auskehren wird, ändert hieran nichts (ebenso FG München, Urteil vom 22. Juni 2006 15 K 3577/03, EFG 2006, 1887).

2. Von den im Jahr 2000 bezahlten Baumaßnahmen an dem streitbefangenen Grundstück sind Aufwendungen in Höhe von 71.032,63 DM als Erhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung der Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung nach § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2 Einkommensteuergesetz - EStG - sofort im Jahr des Abflusses (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) als Werbungskostenabzug gemäß § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG zu berücksichtigen. 47.567,23 DM sind Anschaffungskosten im Sinne von § 255 Abs. 1 Satz 1 Handelsgesetzbuch -HGB - und daher nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG mit jährlich 2,5 v.H. als Absetzung für Abnutzung (AfA) bis zur vollen Absetzung abzuziehen. Dadurch vermindert sich die der Einkommensteuerfestsetzung 2000 für das Gebäude B.-Str. in Z. zu Grunde gelegte Bemessungsgrundlage für die AfA um 66.027,63 DM bzw. die AfA-Rate um 1.650,70 DM, während die sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen um 31.949,27 DM steigen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit das zu versteuernde Einkommen sinken per Saldo um 30.298,57 DM.

Nach § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Ein Vermögensgegenstand ist betriebsbereit, wenn er entsprechend der Zweckbestimmung des Erwerbers genutzt werden kann. Danach führen nicht nur Aufwendungen für Baumaßnahmen, die die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes als solches wieder herstellen (vgl. dazu BFH-Urteil vom 20. August 2002 IX R 70/00, BStBl. II 2003, 585), zu Anschaffungskosten. Unter dem Gesichtspunkt des "betriebsbereit"-Machens im Sinne von § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sind auch Aufwendungen für solche Baumaßnahmen Anschaffungskosten, die die typischen Voraussetzungen für den vom Erwerber bestimmten Nutzungszwecke schaffen. Dabei kann es sich zum einen um die Voraussetzungen für die vorgesehene Nutzungsart (z.B. Wohnräume, Büroräume, Schulungsräume, etc.) handeln; andererseits aber auch um den bestimmungsgemäßen Standard, dem das Gebäude innerhalb des jeweiligen Nutzungszusammenhanges entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Davon abzugrenzen sind Baumaßnahmen, die mit den vorgenannten Maßnahmen nicht untrennbar bautechnisch im Zusammenhang stehen und weder die Funktionsfähigkeit des Gebäudes als solches wiederherstellen, noch Voraussetzung für eine andere Nutzungsart sind, noch den Standard innerhalb eines Nutzungszusammenhangs erhöhen, wie z.B. typische Instandsetzungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen (vgl. BFH-Urteil vom 20. August 2002 IX R 68/00, BFH/NV 2003, 595).

Vor diesem Hintergrund geht der Beklagte zutreffend davon aus, dass jedenfalls die beim oder unmittelbar nach dem Erwerb nicht vermieteten Räume in dem streitbefangenen Gebäude nicht im Sinne der Zweckbestimmung des Klägers betriebsbereit waren. So mussten die im zweiten Obergeschoss gelegenen, zuletzt als Büros genutzten Räume erst durch eine geänderte Raumaufteilung und den nachträglichen Einbau von Bädern und Küchenanschlüssen zu Wohnungen umgestaltet werden. Nichts anderes gilt für das gesamte erste Obergeschoß. Zwar fand im ersten Obergeschoß vor der Schaffung zweier Wohnungen bereits zum 01.09.2000 eine Vermietung nahezu der gesamten Nutzfläche zu Schulungszwecken statt. Allerdings konnten die dort gelegen Räume, wie sich aus dem Mietvertrag vom 15.06.2000 ergibt, anders als die Räume im Erdgeschoß nicht unmittelbar nach Vornahme einzelner Schönheitsreparaturen für den Schulbetrieb verwendet werden. Vielmehr hatte zunächst eine Fertigstellung dieser Räume zu Schulungszwecken gemäß den einschlägigen Vorschriften zu erfolgen. Nur so lässt sich auch die Zeitspanne von fast einem Jahr zwischen dem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger und dem Beginn der Vermietung der Räume im ersten Obergeschoss zum Schulbetrieb erklären. Der Umstand, dass jedenfalls in einem Einzelfall bereits vor dem 01.09.2000 Räume im ersten Obergeschoß zu Prüfungszwecken durch die IHK verwendet wurden, ist ohne Bedeutung. Diese unentgeltliche Zwischennutzung wurde vom Kläger geduldet, entsprach aber nicht seiner übergeordneten Zweckbestimmung, mit dem Gebäude Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Auch für die beiden Räume im Erdgeschoss, die nicht Gegenstand des frühen Mietverhältnisses ab dem 10.11.1999 waren, musste nach den vorliegenden Plänen erst durch einen Mauerdurchbruch eine der Zweckbestimmung des Klägers entsprechende Nutzungsmöglichkeit als größeres Büro hergestellt werden. Im Übrigen weist der Beklagte zutreffend darauf hin, dass auf Grund des Defekts der Zentralheizung außerhalb der im Erwerbszeitpunkt vermieteten Wohnung, die mit Etagekohleöfen beheizt werden konnte, die Funktionsfähigkeit des übrigen Gebäudes als solches in Frage stand.

Indessen führt der Umstand, dass jedenfalls erhebliche Teile des erworbenen Gebäudes nicht betriebsbereit waren, nicht dazu, dass alle im Nachgang durchgeführten Baumaßnahmen der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienten. Vielmehr wurde im Zuge der Bauarbeiten auf dem Grundstück auch der unstreitig bestehende Instandhaltungsrückstand beseitigt. Es wurden Maßnahmen durchgeführt, die sich eindeutig dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuordnen lassen. Hinsichtlich dieser Maßnahme ist auch nicht erkennbar, dass sie bautechnisch mit den der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienenden Baumaßnahmen untrennbar ineinander greifen.

So liegt es insgesamt hinsichtlich der Klempnerarbeiten am Dach und an der Dachentwässerung. Zwar war das Dach, wie sich aus der Notarurkunde vom 18.09.1999 ergibt, im Erwerbszeitpunkt partiell undicht. Dass dadurch das Gebäude insgesamt oder auch nur einzelne Räume funktionsuntüchtig gewesen wären, ist jedoch nicht erkennbar. Die fortdauernde Nutzung einer Wohnung im 2. Obergeschoss und die unmittelbar im Nachgang zu dem Erwerb beginnende Nutzung des Erdgeschosses zeigen vielmehr die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes. Die Reparatur verschlissener Dachverblechungen und der Dachentwässerung ist daher eine typische Instandhaltungsmaßnahme.

Ebenfalls insgesamt zum Erhaltungsaufwand zählen die Kosten für das Fassadengerüst. Zwar waren an der Fassade im Erwerbszeitpunkt aufsteigende Feuchtigkeit und teilweise Putzabplatzungen erkennbar. Auch hier spricht jedoch nichts dafür, dass das Gebäude dadurch funktionsuntüchtig war. Die Einrüstung der Fassade konnte von daher ebenfalls nur typischen Instandhaltungszwecken dienen.

Hinsichtlich der Restzahlung für die Modernisierung von Heizung und Sanitär folgt der erkennende Senat der vom Bausachverständigen des Beklagten bestätigten Aufstellung des Architekten/Bauingenieurs des Klägers. Soweit Steigestränge saniert, Heizkörper demontiert und ersetzt, Schornsteine saniert und vorhandene Fallrohre ausgetauscht wurden, liegt Erhaltungsaufwand vor. Soweit eine neue Gaskesselanlage mit allen Anschlüssen installiert wurde, diente dies dem Ersatz der funktionsuntüchtigen Zentralkohleheizung und damit der Herstellung der Funktionstüchtigkeit des Gebäudes. Die im Jahr 2000 beglichene Restzahlung ist daher im Verhältnis 9.467,22 DM zu 19.532,78 DM in Erhaltungsaufwand und Anschaffungskosten aufzuteilen.

Auch hinsichtlich der Elektroarbeiten legt das Gericht die vom Bausachverständigen des Finanzamts geprüfte Aufteilung des Architekten/Bausachverständigen des Klägers zu Grunde. Soweit für 728 DM zu 10 v.H. zusätzliche Steckdosen in den Schulungsräumen des Erdgeschosses geschaffen wurden, liegen Aufwendungen für die Herstellung der Betriebsbereitschaft aus Sicht des Klägers vor; soweit im Übrigen vorhandene Leuchten und Steckdosen Stromkreise ausgewechselt wurden, ist Erhaltungsaufwand gegeben. Das gleiche gilt hinsichtlich der Elektroarbeiten für 2.901,83 DM im ersten Obergeschoss. Auch diese sind nach der geprüften Bestätigung des Architekten zu 10 v.H. auf Veränderungen in der Beleuchtung und in der Steckdosenausstattung entfallen, während 90 v.H. lediglich den Austausch vorhandener Beleuchtungs- und Steckdosenanlagen betrafen. Schließlich entfielen die Elektroarbeiten für 6.798,55 DM nach der geprüften Bestätigung des Architekten/Bauingenieurs zu 4.079,13 DM auf den Ersatz vorhandener Leuchten und Steckdosen, was Erhaltungsaufwand darstellt, und in Höhe von 2.719,42 DM auf Nutzungsänderungen in der Elektrik für eine Lehrküche und in den Schulungsräumen, was der zweckentsprechenden Herstellung der Betriebsbereitschaft dieser Räume diente und damit den Anschaffungskosten zuzuordnen ist.

Auch die Rechnung der Stadtwerke über 40,60 DM kann entsprechend der geprüften Aufteilung des Architekten/Bauingenieurs zu je 1/2 dem Erhaltungsaufwand und den Anschaffungskosten zugeordnet werden. Sie betraf die Prüfung der Hausanschlüsse zum einen im Zuge der instandhaltenden Erneuerung vorhandener Leitungen, zum anderen mit Blick auf eine Erweiterung von Anschlüssen. Mangels besseren Aufteilungsmaßstabes erscheint eine jeweils hälftige Zuordnung als geeigneter Wahrscheinlichkeitsmaßstab (§ 162 Abs. 1 und 2 Abgabenordnung - AO -).

Ferner ist aufzuteilen die Rechnung für die Sanierung von Fußboden und Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss, das Verschließen und Verputzen von Öffnungen und die Herstellung eines Installationsschachtes über insgesamt 16.095,81 DM. Dabei folgt der erkennende Senat dem Architekten/Bauingenieur des Klägers hinsichtlich der Zuordnung der Kosten für die Sanierung des vorhandenen Fußbodens und der Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss zum Erhaltungsaufwand. Das Verschließen und Verputzen von Türöffnungen kann entgegen der Auffassung des Architekten/Bauingenieurs nicht dem Erhaltungsaufwand zugerechnet werden. Unter dem Gesichtspunkt des "betriebsbereit"-Machens der Räume für ihre bestimmungsgemäße Nutzung liegen insofern Anschaffungskosten vor. Das gleiche gilt hinsichtlich der Herstellung des Installationsschachtes, den auch der Architekt/Bauingenieur des Klägers zutreffend den Herstellungskosten zugeordnet hat.

Schließlich ist aufzuteilen die Rechnung für Trockenbau-, Abbruch- und Putzarbeiten über insgesamt 31.731,73 DM. Mit dem Architekten/Bauingenieur des Klägers ordnet das erkennende Gericht Fenster- und Wandverkleidungen mit Gipskarton, die eine Putzersatzfunktion haben, sowie den Sanierputz und den Decken- und Wandanstrich dem Erhaltungsaufwand zu. Hingegen ist der Abbruch von Schornsteinen, Türen und der Bühne und die damit einhergehende Abschlagung von Putz der Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit den Anschaffungskosten zuzurechnen. Das Verputzen von Installationsschlitzen und Kleinflächen wird vom Gericht hälftig als Erhaltungsaufwand anerkannt und im Übrigen den Anschaffungskosten zugerechnet; denn diese Maßnahmen stehen im Zusammenhang sowohl mit der Herstellung neuer, zusätzlich erforderlicher Installationen als auch mit dem Ersatz verschlissener und veralteter Leitungen. Insgesamt dem "betriebsbereit"-Machen dienen die für die zukünftige Nutzung erforderlichen Deckenabhängungen, die Herstellung von Vorsatzschalen sowie die Herstellung einer neuen Flurtrennwand.

Die Kosten für die Genehmigungsplanung sind in vollem Umfang den Anschaffungskosten zuzuordnen. Denn für den Ersatz vorhandener Bauteile ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich.

Ebenfalls insgesamt den Anschaffungskosten zuzuordnen sind die Aufwendungen für den Stahlträgereinbau samt der Herstellung von Trägerauflagern und für den Mauerwerksdurchbruch samt Einbauten im Erdgeschoss in Höhe von insgesamt 8.548,04 DM.

In der Summe ergeben sich danach Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 71.032,63 DM gegenüber Anschaffungskosten in Höhe von 47.567,23 DM.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 FGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 151 Abs. 3 und Abs. 1 Satz 1 FGO, § 708 Nr. 10, § 711 Sätze 1 und 2, § 709 Satz 2 Zivilprozessordnung - ZPO -.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung

Die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil kann durch Beschwerde angefochten werden.



Ende der Entscheidung

Zurück