Judicialis Rechtsprechung

III 740/05

Einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1998 - 2002

In dem Rechtsstreit

...

hat der III. Senat des Thüringer Finanzgerichts

auf Grund mündlicher Verhandlung

am 20. Februar 2008

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung für 1998 bis 2002 vom 9. Juli 2003, geändert durch Bescheid vom 16. September 2003, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26. August 2005, werden aufgehoben.

2. Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der vom Beklagten zu tragenden Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruches der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Streitig ist die Aufteilung eines Kaufpreises für Wohnungserwerbe und damit die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz.

Die beigeladene X GmbH erwarb mit Kaufvertrag vom 13. Mai 1998 das bebaute Grundstück in A-Stadt mit 541 qm. Der Grundbesitz wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Sie veräußerte die einzelnen Wohnungen an mehrere Erwerber. Zudem verpflichtete sie sich, die Wohnungen zu sanieren. Der Kaufpreis betrug insgesamt 840.000 DM, auf den Grund und Boden entfielen lt. Kaufvertragsurkunde 155.000 DM, 685.000 DM waren für den Altbau zu entrichten. Die Beigeladene wandte 1.094.412 DM für die Sanierung auf. Der Preis für den Grund und Boden lag mithin bei 286,50 DM/qm (155.000 DM : 541 qm = 286,50 DM = ca. 146,48 EUR/qm). Die Bodenrichtwerte zum 31.12.1996 und 1998 betrugen in A-Stadt nach Angaben des Beklagten jeweils 400 DM/qm. Die Beigeladene teilte bei Veräußerung den Kaufpreis in einen Anteil für Grund und Boden, Gebäude und die Sanierungsverpflichtung auf. Wegen der Einzelheiten wird verwiesen auf die Übersicht Bl. 232 ff DIN A4-Ordner des Beklagten. Die Kaufverträge über die Wohnungen datieren im Wesentlichen aus der Zeit vom Oktober bis Dezember 1998. Die Sanierung wurde zum 1. Juli 1999 durch die Firma Y GmbH in C-Stadt abgeschlossen. Die Besteuerungsgrundlagen waren gem. § 180 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) i.V.m. der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO und §§ 3 und 4 Fördergebietsgesetz einheitlich und gesondert festzustellen. Der Beklagte folgte zunächst der Erklärung der Beigeladenen im Bescheid vom 5. März 2003. Nach einer abgekürzten Außenprüfung nahm der Beklagte an, dass die Beigeladene den Anteil der Modernisierungs- und Sanierungsaufwendungen durch die sog. "Restwertmethode" ermittelt habe. Der Beklagte meint, der Gesamtkaufpreis sei entsprechend Teilziffer 3.2.2 des Bauherrenerlasses (BMF-Schreiben vom 31. August 1990, BStBl 1990 Teil I, S. 366) aufzuteilen. Die Vereinbarungen der Beteiligten im Kaufvertrag seien nicht maßgeblich. Der Beklagte möchte den Gewinnaufschlag gleichmäßig auf alle drei Wirtschaftsgüter verteilen.

Es ergeben sich folgende Werte (minimal gerundet):

Entsprechend dieser Feststellungen ergingen die Änderungsbescheide vom 9. Juli 2003 und wegen einer offenbaren Unrichtigkeit vom 16. September 2003. Zu dem Einspruchsverfahren der Beigeladenen wurden die jetzigen Beteiligten der Klägerin als Einzelpersonen notwendig hinzugezogen. Der Beklagte wies den Einspruch am 26. August 2005 als unbegründet zurück. Hiergegen richtet sich die Klage der im Verwaltungsverfahren Hinzugezogenen, die als Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufhebung der Änderungsbescheide begehren.

Die Klägerin trägt unter Hinweis auf diverse Bundesfinanzhofs- (BFH) und Bundesgerichtshofsrechtsprechung (Bl. 20 Finanzgerichtsakte, FG-Akte) vor, die Klage sei zulässig. Sie sei auch begründet, da die Aufteilung nicht nach der Restwertmethode, sondern entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen erfolgt sei. Der Beklagte könne sich über die ausdrücklich vereinbarten und angemessenen Preise nicht einfach hinwegsetzen. Der sog. Bauherrenerlass könne hier nicht angewendet werden, da von Anfang an eine klare und nachvollziehbare vertragliche Aufteilung der Aufwendungen vorgelegen habe. Die Wohnungseigentümer hätten keinen Gesamtkaufpreis gezahlt, vielmehr liege eine eindeutige Aufteilung vor. Die Klägerin verweist auf das Urteil des BFH vom 10. Oktober 2000, wonach grundsätzlich eine Einigung der Vertragsparteien zu Grunde zu legen ist, so lange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen. Im BFH-Fall sei nachträglich eine einseitige Bescheinigung des Verkäufers erstellt worden. Dies sei jedoch im vorliegenden Fall anders. Es lägen keine Anhaltspunkte für eine Scheinvereinbarung vor. Auch spätere etwaige gewährleistungsrechtliche Änderungen des Kaufpreises oder Werklohnes (Minderung) könnten nicht mehr entsprechend der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung berücksichtigt werden, wenn man der Meinung des Beklagten folge. Die Klägerin weist darauf hin, dass der Ankauf und der Weiterverkauf nur ca. ein halbes Jahr auseinander lägen. Es sei nur ein geringer Aufschlag für Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

1. die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung für 1998 bis 2002 vom 9. Juli 2003, geändert durch Bescheid vom 16. September 2003, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26. August 2005, aufzuheben,

2. hilfsweise

die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

1. die Klage abzuweisen,

2. hilfsweise

die Revision zuzulassen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Der Beklagte trägt vor, die unstreitig zulässige Klage (Bl. 115 FG-Akte) sei unbegründet. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH (Urteile vom 19. Dezember 1972, BStBl 1973 II, 295 vom 15. Januar 1985 BStBl II S. 252 und vom 10. Oktober 2000 BStBl 2001 II, 183) seien die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden sowie die Altbausubstanz aufzuteilen. Die Verkehrswerte seien anhand der Sachwerte von Grund- und Bodenanteilen zu schätzen. Die sog. Restwertmethode sei nicht anwendbar. Nach der Restwertmethode ist der Anteil der Anschaffungskosten, die auf nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführte Baumaßnahmen entfallen durch Abzug der anteiligen Anschaffungskosten des Bauträgers für Grund und Boden sowie Altbausubstanz von den Gesamtanschaffungskosten des Erwerbers zu ermitteln. Selbst wenn die Restwertmethode nicht zum Ansatz gekommen sein sollte, stelle der Beklagte die Aufteilung des Kaufpreises entsprechend dem Vertrag in Frage. Die Grundlagen für die Ermittlung des Bodenwertes und des Wertes für die Altbausubstanz könnten allenfalls als Schätzung gewertet werden. Es gelte der Grundsatz der Einzelbewertung, wonach der Boden- und der Gebäudeanteil gesondert zu bewerten seien und die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen seien. Soweit es sich um eine zeitnahe Anschaffung und Veräußerung handele, seien die Einkaufspreise zu Grunde zu legen. Nach einem Beschluss der Einkommensteuer- Referatsleiter sei die im Bauherrenerlass geltende Regelung entsprechend anwendbar. Der Beklagte weist darauf hin, dass es die Steuerpflichtigen nicht in der Hand haben dürften, das steuerlich maßgebliche Aufteilungsverhältnis willkürlich zu bestimmen. Die Aufteilung sei nach den objektiven und tatsächlichen Verhältnisses vorzunehmen. Es sei richtig, dass die Einstandspreise durch den Kauf der Immobilien bereits feststanden. Nach BFH-Rechtsprechung sei ein Gesamtkaufpreis für mehrere Wirtschaftsgüter - in Ermangelung einer solchen Aufteilung durch die Vertragsparteien oder im Fall der Zweifelhaftigkeit einer solchen Aufteilung - im betrieblichen Bereich nach dem Verhältnis der Teilwerte und im privaten Bereich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Die X GmbH wurde am 22. Januar 2008 zu dem Verfahren beigeladen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet, die hier streitigen Änderungsbescheide gehen von unzutreffenden Werten aus und werden daher aufgehoben. Der Beklagte hat die Aufteilung des Kaufpreises durch die Vertragspartner zu Unrecht nicht der Besteuerung zu Grunde gelegt. Er muss sich an die vertraglich vereinbarten Werte halten.

1. Der Bundesfinanzhof hat zur Bindung des Finanzamtes an die Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien bei Übertragung mehrerer Wirtschaftsgüter mehrfach ausgeführt, dass eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen ist (vgl. Urteil vom 18. Januar 2006, IX R 34/05 sowie Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183;Beschluss vom 9. Juli 2002, IV B 160/01, BFH/NV 2002, 1563). Dementsprechend geht die Rechtsprechung von einer Bindung an die Vereinbarung der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter oder bestimmte Leistungen aus, solange keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein getroffen wurde oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. des § 42 der Abgabenordnung gegeben sind. Im Beschluss vom 24. Januar 2007 (IX B 84/06) hat der BFH nochmals dargelegt, dass, wenn das erworbene Vermögen aus unterschiedlichen Wirtschaftsgütern besteht, eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die unterschiedlichen Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen ist, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestehen. Besteht das erworbene Vermögen (hier: Erwerb einer noch zu erstellenden und auch fertig gestellten Eigentumswohnung) aus unterschiedlichen Wirtschaftsgütern (regelmäßig: Grund und Boden sowie Gebäude), so ist ein dafür gezahlter Gesamtkaufpreis auf die unterschiedlichen Wirtschaftsgüter aufzuteilen. Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Diese Grundsätze gelten auch für Fälle der Ermittlung der Bemessungsgrundlage nach dem Fördergebietsgesetz --FördG--. Dabei sind für Zwecke der Vergünstigung die Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten wie ein selbständiges unbewegliches Wirtschaftsgut zu behandeln (vgl. Schmidt/Drenseck, EStG, 18. Aufl., § 7a Rz 36; Blümich/Stuhrmann, § 3 FördG Rz 27; Wewers/Hoffmann, Steuerliche Förderinstrumente für die neuen Bundesländer und Berlin, 2. Aufl. 1992, Rz 32: "Quasiwirtschaftsgut"; s.a. BMF vom 29. März 1993, BStBl I 1993, 279, Tz 3, 4).

2. Ausgehend von diesen Grundsätzen sind die zivilrechtlich wirksam vereinbarten und auch für die Grunderwerbsteuer maßgebenden Werte in den Kaufverträgen mit den Endkunden nicht zu beanstanden und daher der Besteuerung zu Grunde zu legen. Soweit der Beklagte vorträgt, ein Gesamtkaufpreis für mehrere Wirtschaftsgüter sei in Ermangelung einer solchen Aufteilung durch die Vertragsparteien oder im Falle der Zweifelhaftigkeit einer solchen Aufteilung nach dem Verhältnis der Teilwerte (im betrieblichen Bereich) und im privaten Bereich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen, so trifft dies dem Grunde nach zwar zu, ist aber auf den Streitfall nicht anwendbar, da hier eine nachvollziehbare Aufteilung vorliegt. Die Senat geht, wie auch der Beklagte, zunächst davon aus, dass der Einkaufspreis von 840.000 DM zutreffend auf Grund und Boden einerseits und Gebäudealtbestand anderseits verteilt wurde.

a. Der spätere tatsächliche Gesamtverkaufspreis des Grund und Bodens betrug ca. 101.338 Euro und damit 187,31 Euro/qm. Dies entspricht ungefähr dem Bodenrichtwert des Grundstücks von 400 DM = 204 Euro. Was nennenswerte Zweifel im Sinne der o. a. BFH-Rechtsprechung (vgl. z.B. BFH, Beschluss vom 24. Jan. 2007, IX B 84/06), die zu einer abweichenden Aufteilung führen könnten sind, hat die Rechtsprechung bisher nicht definiert. Der Senat braucht dies im Streitfall auch nicht allgemein zu entscheiden, denn ausgehend von der im Steuerrecht allgemein angewendeten (Un-) Wesentlichkeitsgrenze von 10 v. H. (vgl. z.B. BFH, Urteil vom 1. März 2005, VIII R 92/03, BFHE 209, 285, BStBl II 2005, 398 zur Absenkung der Wesentlichkeitsgrenze bei Beteiligungen an Kapitalgesellschaften von 25 v. H. auf 10 v. H.) ist jedenfalls eine noch nicht einmal 10-prozentige Unterschreitung des Bodenrichtwertes nicht nennenswert. Die Betriebsprüfung ermittelte dagegen 133.355 Euro: 541 qm = 246,76 EUR/qm. Der Beklagte errechnet also für den Verkauf des in mittlerer Lage in A-Stadt gelegenen Grundstücks einen deutlich höheren Grundstückswert als ihn die - durch die Finanzbehörden selbst ermittelten - Bodenrichtwerte ausweisen. Dies ist unschlüssig. Der Beklagte hat selbst im Schriftsatz vom 9. Febr. 2006 darauf hingewiesen, dass die Aufteilung nach den objektiven und tatsächlichen Verhältnissen vorzunehmen sei. Ausgehend von einem objektiv ermittelten Grund- und Bodenwert von rund 200 Euro/qm kann aber eher der tatsächlich kaufvertraglich vereinbarte Wert von ca. 187,31 Euro/qm als der vom Beklagten hochgerechnete fiktive Wert von 246 Euro/qm berücksichtigt werden. Dieser Preis wäre damals auch für unbebauten Grund und Boden nicht erzielbar gewesen.

b. Der Altgebäudeanteil wurde nahezu zum Einstandpreis weiter veräußert (Einkaufspreis: 350.234 Euro, Verkaufspreis: 357.784 Euro). Dies ist auch wirtschaftlich nachvollziehbar, denn das Altgebäude hatte innerhalb des ca. halben Jahres zwischen An- und Verkauf keinen Wertzuwachs erfahren, im Gegenteil könnte es eher durch den weiteren Zeitablauf ohne Modernisierung zu einer Verschlechterung gekommen sein. Nach den Berechnungen des Beklagten dagegen hätte die Beigeladene den Altbaubestand für 350.234 Euro gekauft und ca. ein halbes Jahr später für 589.345 EUR Euro verkauft. Der Beklagte konnte aber keine Umstände darlegen, die einen solch hohen Wertzuwachs auch nur ansatzweise rechtfertigen könnten. Eine Wertsteigerung des Altgebäudes binnen eines halben Jahres von 350.234 EUR auf 589.345 EUR und damit um ca. 68 v.H. ist schlechterdings nicht begründbar.

c. Nennenswerte Zweifel an der Aufteilung des Kaufpreises könnten bestehen, wenn der Grund und Bodenanteil und der Altgebäudeanteil deutlich unter dem Einstandspreis veräußert worden wären. Dies ist nicht der Fall, denn der Grundstücksanteil wurde für 101.338 EUR und damit immerhin für knapp 28 v.H. über dem Einstandspreis (79.250 EUR) verkauft. Der Beklagte möchte den Gewinnaufschlag auf alle drei Bestandteile des Kaufvertrages gleichmäßig verteilen. Dies ist aber sachlich nicht gerechtfertigt, denn den Gewinn hat die Klägerin im Wesentlichen auch tatsächlich mit der Sanierung erzielt, d.h. der Gewinn ist auch der Modernisierung zuzuschlagen und damit abschreibungsfähig.

Der Senat verkennt nicht, dass Verkäuferin und Käufer gleichermaßen ein großes Interesse an einer hohen Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA haben, Verkäufer- und Käuferinteresse also insoweit gleichgerichtet sind, so dass die Vereinbarungen in einem Kaufvertrag kritisch zu hinterfragen sein können. Die Verteilung der Kosten kann aber nur bei nennenswerten Zweifeln an der Richtigkeit dieser Aufteilung geändert werden. Dies mag bei verwandtschaftlichen oder gesellschaftsrechtlichen Beziehungen zwischen Verkäufer und den Käufer und einem nicht unerheblichen Unterschreiten der Einkaufspreise nahe liegen. Der vorliegende Fall bietet hierfür aber keine hinreichenden Anhaltspunkte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung -ZPO (vgl. zur Anwendung des § 708 Nr. 10 zutreffend das Urteil des FG München vom 20. Januar 2005, 3 K 4519/01, Entscheidungen der Finanzgerichte - EFG - 2005, 969).

Eine Zulassung der Revision hält der Senat nicht für geboten, da der BFH bereits grundsätzlich zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises Stellung bezogen hat und da es nach dessen Rechtsprechung auf den Einzelfall ankommt.

Ende der Entscheidung