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Beginn der Entscheidung

Gericht: Hamburgisches Oberverwaltungsgericht
Urteil verkündet am 05.04.2002
Aktenzeichen: 1 Bf 265/99
Rechtsgebiete: WoBindG


Vorschriften:

WoBindG § 18 Abs. 1 Satz 1
WoBindG § 15 Abs. 1
WoBindG § 15 Abs. 4
WoBindG § 16
Wurden für den Dachgeschossausbau eines öffentlich geförderten Wohnhauses vor dem 29. August 1990 öffentliche Mittel bewilligt, so läuft die Bindungsfrist für die früher geförderten - unteren - Wohnungen erst zusammen mit der Bindungsfrist für die Dachgeschosswohnungen aus.
HAMBURGISCHES OBERVERWALTUNGSGERICHT

1 Bf 265/99

Verkündet am 5. April 2002

In der Verwaltungsrechtssache

hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht, 1. Senat, durch die Richter Dr. Gestefeld und Dr. Meffert, Richterin Huusmann sowie die ehrenamtlichen Richterinnen Backhaus und Beuster für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. März 1999 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des gesamten Verfahrens.

Hinsichtlich der Kosten des gesamten Verfahrens ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt gem. § 18 WoBindG eine schriftliche Bestätigung der Beklagten, dass acht Wohnungen im Gebäude in der ab dem 1. Januar 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten.

Die Klägerin ist eine eingetragene Genossenschaft und Eigentümerin des Hauses in der . Mit Vertrag vom 23. Juni 1955 gewährte die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die Wohnungsbaukasse, u.a. ein öffentliches Baudarlehen. Die Förderung diente der Mitfinanzierung von 40 Wohnungen auf dem Grundstück der damaligen . Das Bauvorhaben bestand aus insgesamt 5 Gebäuden mit jeweils 8 Wohnungen mit den heutigen Belegenheiten -weg (32 Wohnungen) und -straße (8 Wohnungen).

Mit Bewilligungsbescheid und Darlehensvertrag jeweils vom 27. September 1989 bewilligte die Beklagte der Klägerin ein weiteres Darlehen in Höhe von 74.000.-- DM für den Ausbau einer 64,14 qm großen Wohnung im Dachgeschoss des Hauses für Aussiedler. Der Gewährung der Annuitätshilfen an die Klägerin aufgrund des Bewilligungsbescheides wurden maßgebend die Bestimmungen des II.WoBauG sowie die sonstigen für den sozialen Wohnungsbau geltenden gesetzlichen Bestimmungen zugrundegelegt und hier insbesondere das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Fassung vom 22. Juli 1982 (BGBl. I S. 972 ff.) mit den Änderungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) und 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277), soweit sie nicht durch den Bescheid oder den Darlehensvertrag abgegolten waren. Der Ausbau begann am 15. Januar 1990 und die Wohnung war am 1. April 1990 bezugsfertig. Die Beklagte erkannte die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin vom 6. April 1992 nach Baufertigstellung und Schlussabrechnung an und senkte den Darlehensbetrag auf 68.000.-- DM. Die bereits geleistete höhere Darlehensvaluta forderte sie zurück und berechnete die von ihr gewährten Annuitätshilfen neu.

Mit Rundschreiben vom 1. August 1994 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass § 15 Abs. 4 WoBindG mit Wirkung vom 1. Oktober 1993 dahingehend geändert worden ist, dass in den Fällen, in denen ein bestehendes Gebäude oder eine Wirtschaftseinheit mit öffentlich geförderten Wohnungen nach dem 29. August 1990 weiter ausgebaut worden ist, die Sozialbindung der zu unterschiedlichen Zeiten gebauten Wohnungen nicht mehr wie nach vorangegangener Gesetzeslage einheitlich auslaufen müsse und bat sie festzustellen, ob sie anhand der genannten Kriterien von dieser Regelung begünstigt würden. Mit Schreiben vom 23. November 1994 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass sie beabsichtige, das Baudarlehen für den Ausbau der Dachgeschosswohnung bis zum 31. Dezember 1994 zurückzuzahlen. Daraufhin berechnete die Beklagte die Restschuld per 31. Dezember 1994 und wies die Klägerin gleichzeitig daraufhin, dass nach der vorzeitig geplanten Rückzahlung des Darlehens die Wohnungen des Objektes in der noch 10 weitere volle Kalenderjahre als öffentlich gefördert gelten würden, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen zurückgezahlt worden sei. Für diesen Zeitraum richte sich die Miete nach den §§ 88 ff. WoBindG. Die Beklagte zahlte das Darlehen am 30. Dezember 1994 zurück.

Mit Schreiben vom 11. Dezember 1995 führte die Klägerin gegenüber der Beklagten aus, dass es nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne, dass sich der Bindungsauslauf für die 40 ursprünglich geförderten Wohnung in dem Objekt Papenstraße nach der Dauer der planmäßigen Tilgung des öffentlichen Baudarlehens für die Dachgeschosswohnung richten solle. Um den Schaden zu begrenzen, wolle sie zunächst den Altbestand des Gebäudes aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgliedern und fordere sie weiterhin auf, ihre Haltung zur Frage einer weiteren Mietpreisbindung bei dem Altbestand, wie sie im Schreiben der Beklagten vom 1. August 1994 zum Ausdruck gekommen sei, zu überdenken. Die Beklagte teilte daraufhin das Gesamtobjekt I auf in die Belegenheit -weg , insgesamt 32 Wohnungen, und auf 8 Wohnungen in der -straße , um die weitergehende Bindung nur auf dieses Gebäude zu beschränken. Sie berechnete das Bindungsende für die Wohnungen in der auf den 31. Dezember 2004 und für die übrigen 32 Wohnungen auf den 31. Dezember 1995 und stellte dies gem. § 18 WoBindG mit Bescheid vom 19. Januar 1996 fest.

Hiergegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom 25. Januar 1996 Widerspruch. Der Bescheid sei insoweit rechtswidrig als danach nicht nur die nachträglich ausgebaute Dachgeschosswohnung, sondern auch die 8 Wohnungen aus dem Altbestand bis zum 31. Dezember 2004 als öffentlich gefördert festgeschrieben gelten würden. § 15 Abs. 4 WoBindG sei durch das Gesetz vom 24. August 1993 dahingehend geändert worden, dass bei einem Ausbau eines vorhandenen Gebäudes ab dem 29. August 1990 unter Einsatz öffentlicher Mittel die Dauer der Eigenschaft "öffentlich gefördert" nunmehr für diese Wohnung selbständig zu berechnen sei. Die Änderung sei auf Vorschlag der Bundesregierung mit der Begründung, wie sie in der Bundestagsdrucksache 12/4276 zum Ausdruck komme, deswegen erfolgt, weil der frühere § 15 Abs. 4 WoBindG häufig dahingehend ausgelegt worden sei, dass die Sozialbindungen nur einheitlich für alle Wohnungen eines Gebäudes auslaufen könne. Um zu verhindern, dass Bauherren, die zum Dachausbau bereit seien, unerwartet Nachteile erlitten, solle durch die Neuregelung des § 15 Abs. 4 WoBindG klargestellt werden, dass die Bindungen in diesen Fällen nicht nur für alle Wohnungen einheitlich auslaufen könnten. Diese Formulierung aus der Gesetzesbegründung mache deutlich, dass der Gesetzgeber von einer Fehlinterpretation der früheren Gesetzeslage ausginge. Der Gesetzgeber spreche von einer klarstellenden Ergänzung der Vorschrift des § 15 Abs. 4 WoBindG. Er habe nichts Neues regeln , sondern nur eine Missdeutung in der praktischen Anwendung der Vorschrift verhindern wollen. Dass der Gesetzgeber seine Klarstellung rückwirkend auf die Bewilligung öffentlicher Mittel ab dem 29. August 1990 beschränkt habe, sei ein redaktioneller Fehler. Der Gesetzgeber habe verhindern wollen, dass zum Dachausbau bereite Bauherrn unerwartete Nachteile erlitten. Wenn der Wortlaut dann dennoch auf den 29. August 1990 für die Bewilligung öffentlicher Gelder für einen Dachausbau abstelle, erfasse er nur unvollständig den erklärten Zweck und müsse dem Willen des Gesetzgebers gemäß interpretiert werden. Der unterschiedliche Bindungsablauf müsse daher auch bei Wohnungen angenommen werden, die mit öffentlichen Geldern schon vor dem 29. August 1990 gefördert worden seien.

Mit Bescheid vom 10. Oktober 1996 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Der Bindungsauslauf der in der straße befindlichen öffentlich geförderten Wohnungen bestimme sich nach dem Bindungsauslauf der nachträglich geförderten Dachgeschosswohnung. Die hierfür bewilligten öffentlichen Mittel seien vorzeitig am 30. Dezember 1994 zurückgezahlt worden, so dass sich das Bindungsende gem. § 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG auf den 31. Dezember 2004 beliefe. Das Bindungsende der im gleichen Gebäude ursprünglich 8 geförderten Wohnungen bestimme sich gem. § 15 Abs. 4 WoBindG in Verbindung mit § 16 Abs. 6 WoBindG nach dem Bindungsende der Dachgeschosswohnung. Nur so werde ein einheitlicher Bindungsauslauf erreicht. Es liege hier eine öffentliche Förderung mehrerer Wohnungen in einem Gebäude vor, so dass § 15 Abs. 4 S. 1 1.Alt. WoBindG einschlägig sei. Das Darlehen für die 8 "Altwohnungen" sei planmäßig am 31. März 1995 getilgt gewesen. Das Darlehen für den Dachgeschossausbau sei vorzeitig am 30. Dezember 1994 zurückgezahlt worden, so dass insofern § 16 Abs. 1 WoBindG Anwendung fände. Hieraus ergebe sich, dass die Dachgeschosswohnung bis zum Ablauf des 10.Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung öffentlicher Gelder als öffentlich gefördert gelte. Aus § 15 Abs. 1 und 4 WoBindG in Verbindung mit § 16 Abs. 1 und 6 WoBindG ergebe sich ein einheitliches Bindungsende aller 9 Wohnungen in der Papenstraße 97 a für den 31. Dezember 2004. Der Ausschlusstatbestand des § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG komme hier nicht zur Anwendung, da das Darlehen für die Dachgeschosswohnung vor dem 29. August 1990 bewilligt worden sei. Die gesetzliche Regelung ginge erkennbar dahin, dass bei öffentlicher Förderung mehrerer Wohnungen eines Gebäudes das Bindungsende der einzelnen Wohnung nicht getrennt, sondern nach der für ein einheitliches Bindungsende kleinsten Einheit, nämlich ein Gebäude eintrete. Sinn der Regelungen sei es, in einem Mehrfamilienhaus keine unterschiedlichen Rechtsverhältnisse und Mietpreise herbeizuführen. Diese Regelung habe nur eine Ausnahme erfahren durch die Regelung des § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG, aufgrund derer die Bindungsdauer für schon früher geförderte Wohnungen in demselben Gebäude unberührt bleiben solle in Fällen eines Ausbaus oder einer Erweiterung öffentlich geförderter Wohnungen nach dem 29. August 1990. Die öffentlichen Mittel für den Dachausbau seien im vorliegenden Fall jedoch schon 1989 bewilligt worden, so dass eine Ausnahme nicht in Betracht käme. § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG beinhalte offensichtlich eine Stichtagsregelung, der eine unterschiedliche rechtliche Behandlung bei grundsätzlich gleicher Sachlage immanent sei. Es sei zutreffend, dass die Gesetzesänderung im Jahre 1993 den Ausbau von Dachgeschossen habe fördern wollen. Diese Förderung solle aber nur für Bewilligungen öffentlicher Mittel nach dem 29. August 1990 gelten. Ansonsten wäre die Benennung eines Stichtages überflüssig. Die Gesetzesänderung stehe in direktem Zusammenhang mit der Änderung der 3. Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften, die ebenfalls die Förderung des Ausbaus von Dachgeschossen zum Inhalt hätten. Es sei mithin keine Klarstellung bestehenden Rechts, sondern eine materielle Änderung der Gesetzeslage vorgesehen gewesen. Trotz ausführlicher Erörterung im Gesetzgebungsverfahren habe der Gesetzgeber keine weitere Rückwirkung vorsehen wollen. Anhaltspunkte für einen "redaktionellen Fehler", wovon die Klägerin ausginge, lägen nicht vor. Einen weitergehenden Vertrauensschutz genösse die Klägerin nicht.

Nach Zustellung des Widerspruchsbescheides am 11. Oktober 1996 hat die Klägerin am 11. November 1996 Klage erhoben. Die angegriffenen Bescheide erwiesen sich insoweit als rechtswidrig als darin die 8 Altbestandswohnungen der Belegenheit über den 31. Dezember 1995 der Bindungswirkung unterliegen würden. Mit der Ergänzung des § 15 Abs. 4 WoBindG habe man keinen neuen rechtlichen Tatbestand regeln, sondern lediglich in der praktischen Anwendung gehäuft vorkommende Missdeutungen der bestehenden Gesetzeslage klarstellen wollen, dass nämlich ein zum Dachausbau bereiter Bauherr keine unerwarteten Nachteile erleiden und die Bindungswirkung für den mit öffentlichen Mitteln geförderten Ausbau selbständig und unabhängig von der Dauer der Bindungen früher geförderter Wohnungen beurteilt werden müsse. Die im Gesetz vorgenommene datumsmäßige Beschränkung stelle einen redaktionellen Fehler dar.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 19. Januar 1996 und des Widerspruchsbescheides vom 10. Oktober 1996 zu verpflichten, schriftlich zu bestätigen, dass die acht Wohnungen im Gebäude ab dem 1. Januar 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung hat sie sich auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide bezogen.

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. März 1999 die Bescheide aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, schriftlich zu bestätigen, dass die 8 Wohnungen im Gebäude ab dem 1. Januar 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten. Die Klage sei als Verpflichtungsklage statthaft. Denn die Bestätigung gem. § 18 Abs. 1 S. 2 WoBindG sei als feststellender Verwaltungsakt zu qualifizieren und in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich. Die Klage sei auch begründet. Die Klägerin habe einen Anspruch auf die erstrebte Bestätigung, da für die im Gebäude vor dem Dachausbau bestehenden 8 Wohnungen die Eigenschaft "öffentlich gefördert" nach § 15 WoBindG mit Ablauf des 31. Dezember 1995 geendet habe. Die Klägerin habe das Annuitätsdarlehen für die 8 Alt-wohnungen planmäßig und vollständig am 31. März 1995 getilgt gehabt, womit die Bindungsfrist abgelaufen gewesen sei. Die Voraussetzungen des § 15 Abs. 4 WoBindG seien erfüllt. Es seien für mehrere Wohnungen eines Gebäudes öffentliche Mittel bewilligt worden. Für sämtliche Wohnungen seien inzwischen die Darlehen aus öffentlichen Mitteln zurückgezahlt und keine weiteren Zuschüsse gewährt worden. Das Darlehen für die 8 Alt-Wohnungen sei planmäßig am 31. März 1995 getilgt und das Darlehen für die Dachgeschosswohnung vorzeitig und ohne rechtliche Verpflichtung vollständig zurückgezahlt worden. Zu diesem Zeitpunkt habe damit die Eigenschaft "öffentlich gefördert" für alle Wohnungen geendet. Entgegen der Auffassung der Beklagten bestimme sich das Bindungsende der ursprünglich geförderten Wohnungen nicht gem. § 15 Abs. 4 i.V.m. § 16 Abs. 6 WoBindG nach dem Bindungsende der Dachwohnung. Denn § 16 Abs. 6 WoBindG finde nicht auch auf § 15 Abs. 4 WoBindG Anwendung mit der Folge, dass die übrigen im Gebäude sich befindenden Wohnungen so lange als "öffentlich gefördert" gelten würden bis auch die Dachgeschosswohnung diese Eigenschaft am 31. Dezember 2004 verloren haben wird. Denn sonst würde das bereits eingetretene Ende der wohnungsrechtlichen Bindungen nach § 15 Abs. 1 WoBindG verschoben. Dadurch wäre der Verfügungsgberechtigte in seiner grundrechtlich geschützten Eigentümerposition nachteilig betroffen. Dies wäre verfassungsrechtlich bedenklich. Die verfassungskonforme Interpretation führe auch dazu, dass die Regelung des § 16 Abs. 6 WoBindG nicht in den gesetzlichen Tatbestand des § 15 Abs. 4 WoBindG hineingelesen werden dürfe.

Die Beklagte begründet die von ihr gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts eingelegte Berufung wie folgt : In dem Gebäude seien insgesamt 9 Wohnungen öffentlich gefördert worden, nämlich neben den 8 Alt-Wohnungen die Dachgeschosswohnung. Das Verwaltungsgericht übersähe bei seiner Auffassung, dass gem. § 15 Abs. 4 WoBindG die Darlehen gem. § 15 Abs. 1 WoBindG zurückgezahlt worden sein müssten. Die öffentlichen Mittel für den Dachgeschossausbau seien hier aber vorzeitig und ohne rechtliche Verpflichtung gem. § 16 WoBindG zurückgezahlt worden. Demgemäß ließe sich der Endtermin für die Eigenschaft "öffentlich gefördert" nicht allein nach § 15 WoBindG bestimmen. Zur Bestimmung eines Endtermins für die Sozialbindung seien die Vorschriften des § 15 Abs. 4 WoBindG und § 16 Abs. 6 WoBindG heranzuziehen. Die Zusammenfassung beider Vorschriften führe erst zu dem Ergebnis, dass bei allen 9 Wohnungen die Bindungen einheitlich am 31. Dezember 2004 erlöschen würden. Beide Vorschriften regelten den gleichen Tatbestand, dass nämlich öffentliche Mittel für mehrere Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit bewilligt worden seien und die für sämtliche Wohnungen des Gebäudes als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel zurückgezahlt worden seien. Dabei werde vorausgesetzt, dass bei Anwendung des § 15 Abs. 4 WoBindG die öffentlichen Mittel gem. § 15 Abs. 1 WoBindG zurückgezahlt worden seien und bei Anwendung des § 16 Abs. 6 WoBindG gem. § 16 Abs. 1 WoBindG. Das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass die Darlehen hier nicht alle nach § 15 Abs. 1 WoBindG zurückgezahlt worden seien, sondern die Mittel für die Dachwohnung gem. § 16 Abs. 1 WoBindG. Dies habe zur Folge, dass die Bindung bei allen 9 Wohnungen erst zu dem späteren der beiden in Frage kommenden Termine entfallen könne. Es werde auch nicht, wie das Verwaltungsgericht meine, das eingetretene Ende der wohnungsrechtlichen Bindung für die 8 "Alt-Wohnungen" verschoben, sondern es sei noch gar keine Beendigung vorher eingetreten. Ein einheitlicher Endtermin entspreche dem Gesetzeszweck, in einem Mehrfamilien-Mietshaus keine unterschiedlichen Rechtsverhältnisse und Mietpreise zu schaffen. Diese Meinung habe auch die Fachkommission "Wohnungsbindungs- und Berechnungsrecht" der ARGEBAU in ihren Sitzungen am 30.9./1.10.1993 in Schwerin und am 23./24.3. 1993 in Erfurt vertreten. Verfassungsrechtliche Bedenken könnten nicht bestehen, da die Bindung öffentlich geförderter Wohnungen, ihre Dauer und Verlängerung vom Bundesverfassungsgericht und vom Bundesverwaltungsgericht seit langem mehrfach als verfassungsrechtlich zulässig erachtet worden seien. Dass die Bindungen bei den Wohnungen eines Gebäudes, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten gefördert worden seien, einheitlich zu dem Zeitpunkt endeten, zu dem sie bei isolierter Betrachtung zuletzt entfielen, sei seit Jahrzehnten so geregelt, insbesondere auch schon zum Zeitpunkt der Förderung der Dachgeschosswohnung im Jahre 1989. Die Rechtslage sei also nicht zum Nachteil der Eigentümer geändert worden, sondern die Einfügung des Satzes 3 in § 15 Abs. 4 WoBindG habe zu einer Erleichterung des Dachgeschossausbaus führen sollen. Die Neuregelung ab dem 29. August 1990 sei im übrigen auf diesen Fall nicht anwendbar, weil § 16 Abs. 6 WoBindG keine Verweisung auf § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG enthalte.

Die Beklagte beantragt,

das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29.März 1999 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus, dass die Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die 8 "Alt-Wohnungen" nach § 15 WoBindG mit Ablauf des 31.Dezember 1995 geendet habe, weil das Annuitätsdarlehen planmäßig im Jahr 1995 getilgt worden sei. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Klägerin kurzfristig öffentliche Fördermittel für den Ausbau einer Dachgeschosswohnung in Anspruch genommen habe. § 16 Abs. 1 und 6 WoBindG griffen hinsichtlich dieser 8 Wohnungen nicht ein. Es müsse vielmehr gem. § 15 Abs. 4 WoBindG nur darauf abgestellt werden, dass sämtliche öffentlichen Mittel in einem Gebäude zurückgezahlt worden seien. Die Vorschrift des § 15 Abs. 4 WoBindG sei nicht auf den Fall anwendbar, in dem ein Dachgeschossausbau und damit zusätzlicher Wohnraum nachträglich geschaffen werde. Der Gesetzgeber habe, wie sich aus einer der jüngsten Änderungen entnehmen ließe, gerade nicht beabsichtigt, die Sozialbindung für alle Wohnungen in einem Gebäude einheitlich auslaufen zu lassen (BT-Drs. 12/4276). Zwar gelte diese Regelung erst für die Bewilligung öffentlicher Mittel ab dem 29. August 1990, aber sie solle gerade für den Dachausbau unterschiedliche Bindungszeiten in einem Haus ermöglichen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Sach- und Rechtslage wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte und die Sachakte der Beklagten, die in den hier wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren und die Niederschrift der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig und begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist abzuändern und die Klage abzuweisen. Denn die Klägerin hat keinen Anspruch gem. § 113 Abs. 5 VwGO auf Verpflichtung der Beklagten, ihr gem. § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG zu bestätigen, dass die vor dem Dachausbau vorhandenen 8 Wohnungen in dem Gebäude ab dem 1. Januar 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten. Die Bindungswirkung für alle Wohnungen dieses Gebäudes endet erst mit Ablauf des 31. Dezember 2004.

Bei der von der Klägerin begehrten Bestätigung gem. § 18 Abs. 1 WoBindG handelt es sich um einen begünstigenden, feststellenden Verwaltungsakt, aufgrunddessen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich angegeben wird, von welchem Zeitpunkt die Wohnungen nicht mehr als öffentlich gefördert gelten. Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" endet nach Maßgabe der §§ 15-17 WoBindG und orientiert sich allein an der Art und dem Grund der Rückzahlung der gewährten Darlehen und Zuschüsse. Die Rückzahlung der gewährten Mittel erfolgte für die 8 "Alt-Wohnungen" im Gebäude gem. § 15 Abs. 1 WoBindG planmäßig im März 1995 und für die Dachwohnung nach § 16 Abs. 1 WoBindG vorzeitig freiwillig im Dezember 1994. Hier wäre der Ablauf der Bindungswirkung für die "Alt-Wohnungen" mit Ablauf des 31. Dezember 1995 anzunehmen gewesen, wenn die Klägerin nicht noch im September 1989 eine spätere Förderung mit öffentlichen Mitteln für den Dachgeschossausbau in Anspruch genommen hätte.

Zwar waren zum 31. Dezember 1995 alle Mittel zurückgezahlt. Diese Rückzahlung führte aber nach § 15 Abs. 1 S. 1 WoBindG noch nicht zum Ablauf der Bindungsfrist. Denn die Rückzahlung war nicht für alle Wohnungen nach den Tilgungsbedingungen erfolgt. Nur für eine derartige planmäßige Rückzahlung sieht § 15 Abs. 1 S. 1 a) WoBindG den Bindungsablauf vor. Die Klägerin hatte für die Dachgeschosswohnung die Mittel vorzeitig nach § 16 Abs. 1 WoBindG zurückgezahlt. Dadurch verlängerte sich die Bindungsfrist gem. § 15 Abs. 4 S. 1 WoBindG für die "Alt-Wohnungen" bis zum 31. Dezember 2004. Gem. § 15 Abs. 4 S. 1 WoBindG endet die Eigenschaft als öffentlich geförderte Wohnungen erst, wenn die für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes gewährten Mittel zurückgezahlt worden sind. Da die Klägerin hier gem. § 16 Abs. 1 WoBindG die für die Dachwohnung in dem Gebäude aufgrund des Bewilligungsbescheides vom 27. September 1989 gewährten öffentlichen Mittel vorzeitig mit Ablauf des Jahres 1994 zurückgezahlt hat, endet die Bindungswirkung gem. § 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, mithin am 31. Dezember 2004.

Etwas anderes gilt auch nicht gem. § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG, aufgrunddessen § 15 Abs. 4 S. 1 und 2 WoBindG in den Fällen keine Anwendung finden, in denen weitere öffentliche Mittel nach dem 29. August 1990 bewilligt worden sind. Denn die Klägerin hat vor diesem Stichtag aufgrund des Bewilligungsbescheides und Darlehensvertrages vom 27. September 1989 weitere öffentliche Mittel für den Dachgeschossausbau in Anspruch genommen. Die nach Vorlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin vom 6. April 1992 erfolgte Absenkung des Darlehensbetrages auf 68.000.-- DM durch die Beklagte beinhaltet keine neue Bewilligung, sondern lediglich eine Änderung durch Absenkung der bereits zugesagten Förderung, so dass auch unter diesem Aspekt § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG nicht zu einer anderen Betrachtungsweise führen kann.

Zwar hat der Gesetzgeber nicht ausdrücklich die Frage geregelt, welches der maßgebliche Endzeitpunkt für die Bindungswirkung einer öffentlich geförderten Wohnung sein soll, wenn in demselben Gebäude einmal die Rückzahlung der öffentlichen Mittel planmäßig gemäß den Tilgungsbedingungen erfolgt, wie hier für die 8 "Alt-Wohnungen", und eine Rückzahlung vorzeitig freiwillig geleistet wird, wie hier für die später gewährten öffentlichen Mittel für den Dachgeschossausbau. Die Lücke ist jedoch durch Auslegung zu schließen. Das Gesetz geht in § 15 Abs. 4 und 16 Abs. 6 WoBindG von dem Grundsatz aus, dass für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes die Darlehen aus öffentlichen Mitteln zurückgezahlt und Zuschüsse nicht mehr gezahlt werden dürfen, um die Beendigung der Eigenschaft "öffentlich gefördert" herbeizuführen. Die Regelung des § 15 Abs. 4 WoBindG über die einheitliche Behandlung öffentlich geförderter Wohnungen in einem Gebäude stimmt insofern überein mit der Vorschrift des § 16 Abs. 6 WoBindG. Sie ist aus dem II.WoBauG übernommen und dort damit begründet worden, dass man in einem Mehrfamilienhaus keine unterschiedlichen Rechtsverhältnisse und Mietpreise schaffen wollte (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/ Bellinger, Wohnungsbaurecht, Teilband 3.1, WoBindG § 15 Anm. 7.2). Daraus ist der Schluss zu ziehen, dass bei unterschiedlicher Rückzahlung öffentlicher Mittel für Wohnungen in einem Gebäude, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten öffentlich gefördert wurden, ein Ablauf der Bindungsfrist zu unterschiedlichen Zeitpunkten grundsätzlich nicht zugelassen werden soll, damit keine unterschiedlichen Rechtsverhältnisse und Mietpreise in einem Gebäude entstehen können. Nur die kombinierte Anwendung von § 15 und § 16 WoBindG führt zu einem einheitlichen Endtermin der Bindungen, der dem Zweck der gesetzlichen Regelung entspricht (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/ Bellinger, Wohnungsbaurecht, Teilband 3.1, WoBindG § 16 Anm. 9.1.4.).

Diese Interpretation stimmt auch mit der Intention der in dem "Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen des Wohnungbindungsgesetzes und des Belegungsrechtsgesetzes" vom 24. August 1993 vorgenommenen Ergänzung des § 15 Abs. 4 WoBindG um Satz 3 überein. Danach sollen die Sätze 1 und 2 des § 15 Abs. 4 WoBindG ausnahmsweise nicht zur Anwendung kommen, wenn öffentliche Mittel ab dem 29. August 1990 für neue Wohnungen bewilligt worden sind, die u.a. durch Ausbau oder Erweiterung in einem Gebäude mit öffentlich geförderten Wohnungen geschaffen werden. In der Stellungnahme der Bundesregierung zu der Ergänzung des Gesetzesentwurfs um § 15 Abs. 4 S. 3 WoBindG heisst es hierzu, dass die Ergänzung der Vorschrift verhindern solle, dass Bauherren wegen unerwarteter Nachteile nicht zum Dachgeschossausbau bereit sind, weil der öffentlich geförderte Ausbau von Dachgeschossen mit seinen regelmäßig später auslaufenden Sozialbindungen die sonst vorher endenden Bindungen der bisherigen Sozialwohnungen des Gebäudes entsprechend verlängere. Auch der Ausschuss für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat zur Begründung seiner Beschlussempfehlung am 8. Juni 1993(BT-Drs. 12/5121 S.6) zur Ergänzung des § 15 Abs. 4 WoBindG um Satz 3 ausgeführt, dass die Sozialbindungen nicht in jedem Falle einheitlich für alle Wohnungen eines Gebäudes auslaufen sollen, um die Bereitschaft der Bauherrn vor allem zum nachträglichen Dachgeschossausbau mit Hilfe öffentlicher Mittel zu erhöhen. Allerdings hat der Gesetzgeber für diese Wirkung den Stichtag des 29. August 1990 festgelegt. Aus dieser Regelung wird deutlich, dass der Gesetzgeber grundsätzlich von einem einheitlichen Ablauf der Sozialbindung für alle Wohnungen in einem Gebäude ausgeht. Denn hätte er in jedem Fall die Sozialbindung zu unterschiedlichen Zeiten in einem Gebäude enden lassen wollen, in dem schon früher im öffentlichen Wohnungsbau Wohnungen geschaffen worden waren, und in dem nachträglich ein Dachgeschossausbau vorgenommen wurde, hätte er gerade keine Stichtagsregelung gewählt. Das Prinzip des einheitlichen Bindungsablaufs in einem Gebäude gilt daher in allen Fällen, in denen vor dem 29. August 1990 öffentliche Mittel für neue Wohnungen bewilligt wurden, die durch Ausbau oder Erweiterung eines Gebäudes geschaffen wurden, wie im vorliegenden Fall.

Zwar ist die Gesetzesbegründung zur Ergänzung des § 15 Abs. 4 WoBindG um Satz 3 insoweit unklar formuliert, als es darin heisst, der geltende § 15 Abs. 4 WoBindG werde in der Praxis häufig dahingehend ausgelegt, dass die Sozialbindung nur einheitlich für alle Wohnungen eines Gebäudes auslaufen könne. Um Nachteile für ausbauwillige Bauherren zu vermeiden, werde zur Klarstellung die Ergänzung um den Satz 3 vorgenommen (vgl. BT-Drs. 12/4276 S.7). Nur eine Klarstellung für alle entsprechenden Fallkonstellationen hätte gerade keine Stichtagsregelung erfordert. Wenn dennoch ein Stichtag im Gesetz vorgesehen ist, kann dies nur bedeuten, dass die Wirkungen erst für Bewilligungen von diesem Datum an eintreten sollen und nicht schon früher. Der eindeutige Wortlaut des Gesetzes genießt Vorrang vor der von der Bundesregierung ausformulierten Begründung für die von ihr vorgeschlagene Ergänzung des Wohnungsbindungsgesetzes um § 15 Abs. 4 S. 3. Anhaltspunkte dafür, dass dies im Rahmen einer vorzeitigen Rückzahlung gem. § 16 WoBindG anders geregelt werden sollte, liegen nicht vor. Jedenfalls gibt es keine sachlichen Gründe für eine unterschiedliche Behandlung, wenn grundsätzlich die Bindungswirkung einheitlich enden soll, um keine unterschiedlichen Rechtsverhältnisse und Mietpreise in einem Gebäude herbeizuführen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin setzt der Ablauf der Bindungsfrist nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 WoBindG nicht lediglich voraus, dass sämtliche öffentlichen Mittel zurückgezahlt worden sind. Es ist vielmehr zu berücksichtigen, nach welchen Vorschriften die Zahlungen als Tilgung anerkannt werden und welche Rechtsfolgen hierfür gelten. Hier wurde das Darlehen für die "Alt-Wohnungen" nach § 15 Abs. 1 S. 1 a) WoBindG und für den Dachgeschossausbau gem. § 16 Abs. 1 WoBindG zurückgezahlt. Gem. § 15 Abs. 1 S. 1 WoBindG gelten Wohnungen nach Rückzahlung der Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen nur dann nicht mehr als öffentlich gefördert, wenn sich aus den §§ 16 oder 17 WoBindG nichts anderes ergibt. Aus § 16 Abs. 1 WoBindG ergibt sich im vorliegenden Fall aber, wie oben bereits ausgeführt, eine weitere Sozialbindung nach vorzeitiger freiwilliger Rückzahlung des Darlehens für den nachträglich erfolgten Dachgeschossausbau bis zum Ende des Jahres 2004. Auch läuft die Bindungsfrist nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 S. 1 a) WoBindG nur bei einer Rückzahlung nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen und nicht einer vorzeitigen Rückzahlung aus.

Auch die angeführten verfassungsrechtlichen Bedenken vermögen nicht zu überzeugen. Durch die Ausdehnung der Bindungswirkung gem. § 15 Abs. 4 S. 1 WoBindG ist die Klägerin nicht nachteilig in ihrer grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützten Rechtsposition verletzt. Die wohnungsrechtliche Bindung für die "Alt-Wohnungen" wäre mit Ablauf des 31. Dezember 1995 nur dann ausgelaufen, wenn danach kein weiterer Fördertatbestand mehr zu berücksichtigen gewesen wäre. Zu diesem Zeitpunkt lief aber noch die Bindungsfrist für die Dachgeschosswohnung. Eine zeitliche Unterbrechung in dem Sinne, dass die Alt-Wohnungen schon einmal aus der sozialen Bindung herausgefallen waren, ist nicht eingetreten. Das Bundesverfassungsgericht hat zu den Beschränkungen des Art. 14 GG durch Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG vom 17. Mai 1990 (BGBl. 1990 S. 934), aufgrunddessen u.a. die Bindungsfrist gem. § 16 Abs. 1 WoBindG von 8 auf 10 Jahre verlängert worden war, ausgeführt, dass der Gesetzgeber berechtigt ist, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl.v.15.10.1996 -1 BvL 44/92 und 48/92-, ZMR 1997 S. 117,120). Die zeitliche Ausdehnung der Bindungen in Fällen vorzeitiger freiwilliger Rückzahlung überschreitet nicht die Grenzen, die dem Gesetzgeber bei seiner Aufgabe gesetzt sind, im Recht des sozialen Wohnungsbaus die verfassungsrechtlich garantierte Freiheit des Eigentümers und das von der öffentlichen Hand mit den Fördermitteln verfolgte Ziel in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dies wird regelmäßig dadurch gesichert, dass die Bindungsdauer der langjährigen Förderdauer entspricht oder dass bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel die Bindungen noch über eine längere Frist aufrechterhalten bleiben (BVerfG a.a.O.). Es ist nicht ersichtlich, dass im vorliegenden Fall durch die Ausdehnung der Bindungsfrist die verfassungsrechtlich gesteckten Grenzen überschritten sind.

Im übrigen beruht die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel im staatlich geförderten Wohnungsbau für den Ausbau des Dachgeschosses auf einer freiwilligen Entscheidung der Klägerin. Sie beantragte die Förderung im September 1989 in Kenntnis der gesetzlichen Regelungen über die damit verbundene Verlängerung der Bindungswirkung für alle Wohnungen des Gebäudes.

Die Ergänzung des § 15 Abs. 4 WoBindG um Satz 3 erfolgte erst ca. vier Jahre später mit Wirkung vom 1. Oktober 1993, wenn auch rückwirkend Bewilligungstatbestände ab dem 29. August 1990 von dem Gesetz erfasst wurden.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 11 ZPO.

Die Nichtzulassung der Revision beruht auf § 132 VwGO.

Ende der Entscheidung


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