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Beginn der Entscheidung

Gericht: Hamburgisches Oberverwaltungsgericht
Urteil verkündet am 12.12.2007
Aktenzeichen: 2 Bf 10/02
Rechtsgebiete: BauGB, GG


Vorschriften:

BauGB § 172 Abs. 1
BauGB § 172 Abs. 3
BauGB § 173 Abs. 2
GG Art. 14 Abs. 1
1. Für eine Prägung des Ortsbildes i.S.v. § 172 Abs. 3 BauGB kommt es ausschließlich auf die optischen Wirkungen einer baulichen Anlage an. Sie muss ihren räumlichen Wirkungsbereich gestalterisch nicht nur unwesentlich positiv beeinflussen.

2. Der Abriss einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage ist regelmäßig als Beeinträchtigung der Ziele einer auf Erhaltung des Ortsbildes gerichteten Erhaltungssatzung anzusehen.

3. Offen bleibt, ob im Falle einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung einer baulichen Anlage der nach § 173 Abs. 2 Satz 1 BauGB bestehende Übernahmeanspruch der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG nach den Maßstäben der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE Bd. 100, 299 ff.) genügt oder ob in derartigen Fällen auch ein Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung bestehen und ggf. in verfassungskonformer Auslegung des § 172 Abs. 3 BauGB erfüllt werden kann.

4. Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich unzumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung ist dabei nach den für das Denkmalschutzrecht entwickelten Grundsätzen vorzunehmen.


Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Im Namen des Volkes Urteil

2 Bf 10/02

In der Verwaltungsrechtssache

hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht, 2. Senat, durch den Richter Dr. Ungerbieler und die Richterinnen Haase und Sternal sowie den ehrenamtlichen Richter Rosenburg und die ehrenamtliche Richterin Sanders für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2001 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Hinsichtlich der Kosten des gesamten Verfahrens ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Abbruchgenehmigung.

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker des Nachlasses ......B.. Zum Nachlass gehört das Grundstück M....-weg X, das mit einer im Jahre 1883 errichteten zweigeschossigen Stadtvilla mit fünf Wohneinheiten bebaut ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude vom 26. April 1988 (HmbGVBl. S. 66).

Mit Schreiben vom 5. Juni 1998 beantragte der Kläger die Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Zur Begründung machte er unter Vorlage eines Gutachtens des Sachverständigen für Bau- und Versicherungsschäden O..... vom 30. April 1998 geltend, dass das Gebäude erhebliche Mängel aufweise. Es sei durch einen Bombentreffer im Zweiten Weltkrieg schwer beschädigt und im Jahre 1949 mit nur minderwertigen Materialien wieder aufgebaut worden. Allein um den gegenwärtigen Verfall aufzuhalten, müssten mindestens 470.000 DM aufgewendet werden. Dieser Betrag sei voraussichtlich noch zu niedrig bemessen, da ein Befall des Gebäudes mit Schwamm festgestellt worden sei, dessen vollständige Untersuchung ausstehe. Die Instandsetzungskosten stünden zu dem Ertrag aus der Vermietung der Wohnungen in keinem Verhältnis. Außerdem sei der ursprüngliche Charakter der Stadtvilla im Zuge des Wiederaufbaus und durch den Anbau einer Doppelgarage stark verändert worden. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen O..... vom 30. April 1998 (Bl. 24 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit Bescheid vom 2. Dezember 1998 lehnte die Beklagte den Antrag ab: Eine bauordnungsrechtliche Genehmigung nach § 69 HBauO könne nicht erteilt werden, weil der Abbruch des Gebäudes § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGB i.V.m. der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude widerspreche. Das Gebiet sei durch Gebäude geprägt, die hinsichtlich ihrer Fassadengestaltung einzigartig seien. Das gelte auch für das streitige Gebäude, dem insbesondere wegen der Ensemblewirkung der Häusergruppe M....-weg X bis Z prägende Bedeutung zukomme. Bei dem Wiederaufbau im Jahre 1949 seien keine wesentlichen Gestaltungsmerkmale verändert worden. Auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung komme es im Hinblick auf § 173 Abs. 2 BauGB nicht an.

Den im Wesentlichen auf das bisherige Vorbringen gestützten Widerspruch des Klägers wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 24. Juni 1999 zurück: Die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGB i.V.m. der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude lägen vor. Das durch die Verordnung geschützte Quartier, das zum großen Teil mit dem früheren Klosterland identisch sei, sei ein herausragendes Zeugnis eines bürgerlichen Stadterweiterungsgebiets der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Es werde insbesondere durch die aufwändig gestalteten Fassaden und die Ensemblewirkung von Zwillingshäusern und Häusergruppen geprägt. Die Baukörper seien vielfach durch Erker und Veranden gestaltet. Typisch seien Massivbauten mit Verputz- und Verblendflächen sowie horizontale und vertikale, aus Zementstuck hergestellte Gliederungselemente. Die horizontale Gliederung ergebe sich vor allem durch die Absetzung der Geschosse gegeneinander. Die vertikale Gliederung werde überwiegend durch die Ordnung der Fenster in Achsen und die stehenden Formate der Fenster und Türen erzeugt. Das Gebäude M....-weg X präge allein, aber auch im Zusammenhang mit den angrenzenden Gebäuden das Ortsbild und die Stadtgestalt. Es sei in seinem Erscheinungsbild typisch für das geschützte Quartier. Dies gelte insbesondere für den Aufbau der Geschosse mit einem Souterrain sowie zwei Geschossen, die durch eine Gesimsgestaltung auffällig horizontal gegeneinander abgesetzt seien. Durch Veranden vor dem ersten Geschoss werde diese Gliederung zusätzlich betont. Typisch seien außerdem die Erker und die Verzierungen an den Ecken sowie die hochformatigen Fenster. Die Baumaßnahmen nach dem Kriege hätten an dem milieutypischen Erscheinungsbild nichts geändert. Zusammen mit dem südlich angrenzenden Gebäude M......-weg Y bilde das Gebäude außerdem eine ebenfalls milieutypische Zwillingssituation. Die nördlich angrenzende Wohnbebauung aus den 1960er bzw. 1970er Jahren sei nicht geeignet, die prägende Wirkung des Gebäudes aufzuheben. Sie wirke ihrerseits als Fremdkörper.

Wirtschaftliche Gesichtspunkte könnten einen Anspruch auf Genehmigung des Abbruchs nicht begründen. Als eventueller Ausgleich komme allein ein Übernahmeanspruch nach § 173 Abs. 2 BauGB in Betracht. Eine analoge Anwendung der Regelungen des § 172 Abs. 4 Satz 2 oder Abs. 5 Satz 3 BauGB scheide aus. Der Behörde sei bei der Entscheidung über die Erteilung einer Abbruchgenehmigung nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB auch kein Ermessen eingeräumt. Sollte dies anders zu beurteilen sein, werde das Ermessen jedenfalls dahin ausgeübt, dass die Genehmigung versagt werde.

Der Kläger hat hiergegen am 5. August 1999 Klage erhoben und zur Begründung ausgeführt: Die Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude stehe dem Abriss des Gebäudes M....-weg X nicht entgegen. Es fehle bereits an einer prägenden Bedeutung des Objekts. Die Fassade des Gebäudes sei im Zuge des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg nicht originalgetreu wieder hergerichtet, sondern nur notdürftig repariert worden. In den folgenden Jahrzehnten seien außerdem zahlreiche und zum Teil wenig harmonische Um- und Anbauten erfolgt. Die ursprünglichen herrschaftlichen Balkone und Erker seien nicht mehr vorhanden. Das Haus mache infolgedessen einen unorganischen und verwahrlosten Eindruck. Zudem trete es hinter die überdimensionierte Nachbarbebauung zurück. Das Ortsbild werde im Bereich des Grundstücks M....-weg X durch das großflächige Gelände des Norddeutschen Rundfunks mit seinen Sendeeinrichtungen, die ausladende Bebauung der Standortkommandantur, die Bus-Wendesschleife an der Ecke H....-straße, das W.....-Gymnasium, die Hochschule für Musik und Theater, das Bundesvermögensamt und die unattraktive Rückseite der Tennisanlage R....... mit ihren Versorgungszufahrten geprägt. Ein Bezug des Objekts zur historischen Klosterlandbebauung sei nicht gegeben.

Abgesehen hiervon dürfe ein Gebäude auch im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung abgerissen werden, wenn es aus Gründen der Beschaffenheit der Bausubstanz nicht erhaltungsfähig sei. Das sei hier der Fall. Denn nach dem vorgelegten Sachverständigengutachten seien weite Bereiche des Mauerwerks mit Pilzen und Hausschwamm befallen. Schon dies allein rechtfertige den Abriss des Gebäudes. Darüber hinaus zögen sich Schäden durch das gesamte Haus. Neben dem Mauerwerk und den Brüstungen seien insbesondere alle Schnittstellen zwischen Innen und Außen wie Fenster, Türen, Balkonverglasungen und Sockel von Schäden betroffen.

Zudem sei eine Neubebauung des Grundstücks geplant, bei der die westliche und die südliche Fassade des Gebäudes erhalten bleiben solle. Von der Straße aus werde sich daher keine optische Veränderung ergeben. Die Beklagte habe am 28. Juni 2000 einen entsprechenden Vorbescheid erteilt.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 2. Dezember 1998 und des Widerspruchsbescheides vom 24. Juni 1999 zu verpflichten, den Abriss des Gebäudes M....-weg X zu genehmigen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat auf ihren Widerspruchsbescheid verwiesen.

Das Verwaltungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2001 das Grundstück M....-weg X sowie dessen nähere Umgebung zwischen H....straße und H......-weg in Augenschein genommen.

Mit Urteil vom selben Tage hat es die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Beklagte habe die Abbruchgenehmigung zu Recht versagt, da das Gebäude M....-weg X im Zusammenhang mit weiteren Gebäuden in der näheren Umgebung das Ortsbild im Sinne von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB und Absatz 2 Satz 2 des einzigen Paragrafen der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude präge. Das Gebäude sei Teil eines städtebaulich homogenen Quartiers, welches sich durch freistehende Villen, herrschaftliche Etagenhäuser und Stadthäuser sowie milieutypische Fassaden- und Baukörpergestaltungen auszeichne. Ebenso wie das Nachbargebäude weise es die für das Quartier typische Backstein-/Putzbauweise auf, die bei der zwischen 1875 und 1895 entstandenen Bebauung vorgeherrscht habe. Daran habe auch die teilweise Zerstörung des Gebäudes im Zweiten Weltkrieg und sein anschließender Wiederaufbau nichts geändert. Wie sich aus der beigezogenen Bauakte ergebe, seien zwar das Dach und die inneren Bereiche zerstört worden, nicht jedoch die Außenmauern. Nach den Plänen der damaligen Architekten seien beim Wiederaufbau nur geringfügige äußere Veränderungen vorgenommen worden, welche die wesentlichen Gestaltungsmerkmale nicht berührt hätten. Die Fassaden- und Baukörpergestaltung des Gebäudes M....-weg X spiegele sich auch am benachbarten Gebäude wider, mit dem zwar keine Zwillingssituation bestehe, das jedoch sehr ähnliche Stilelemente aufweise. Es sei gleichermaßen durch Erker und Veranden, hohe Fensterstöcke, Wandflächen aus Verblendziegeln sowie Gliederungen und Ornamente aus Zementstuck gekennzeichnet. Auch in der unmittelbaren Umgebung, z.B. bei den Häusern M...weg A, B und C, auf der gegenüberliegenden Straßenseite und in den umliegenden Straßenzügen ließen sich diese einheitlichen Gestaltungsmerkmale in unterschiedlicher Ausprägung immer wieder finden. Neuere Gebäude seien in der Umgebung nicht derart zahlreich, als dass sie die prägende Wirkung des Gebäudes M....-weg X im Zusammenhang mit weiteren milieutypischen Gebäuden aufheben könnten. Inwieweit das Gebäude einer Renovierung bedürfe, sei ohne Belang. Ebenso wenig komme es auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung an. Durch den Übernahmeanspruch des § 173 Abs. 2 BauGB werde dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz hinreichend Rechnung getragen. Dass die Beklagte mit Vorbescheid vom 28. Juni 2000 in Aussicht gestellt habe, bei Erhaltung zweier Fassaden des alten Gebäudes einen Neubau zu genehmigen, lasse eine Beeinträchtigung des Erhaltungsziels nicht entfallen. Zum einen hätten die beiden Verfahren einen unterschiedlichen Streitgegenstand, zum anderen werde im vorliegenden Verfahren der vollständige Abbruch des Gebäudes begehrt.

Zur Begründung seiner durch Beschluss des Berufungsgerichts vom 28. Januar 2004 zugelassenen Berufung wiederholt und vertieft der Kläger sein bisheriges Vorbringen. Ergänzend trägt er vor:

Das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass wirtschaftliche Belange keine Rolle spielten. Die Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes ohne Berücksichtigung der wirtschaftlichen Belange führe zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in sein Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Allein durch den Übernahmeanspruch nach § 173 Abs. 2 BauGB werde dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht hinreichend Rechnung getragen. Für den Bereich des Denkmalschutzrechts habe das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden, dass Ausgleichsregelungen, die den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren sollten, unzulänglich seien, wenn sie sich darauf beschränkten, dem Betroffenen einen Entschädigungsanspruch in Geld zuzubilligen. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verlange vielmehr, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen würden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermieden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhielten. Für Gebäude, die lediglich von einer Erhaltungsverordnung erfasst würden, könne kein anderer Maßstab gelten. § 173 Abs. 2 BauGB werde deshalb den verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht gerecht, da er dem Grundstückseigentümer nach Maßgabe des § 40 Abs. 2 BauGB ausschließlich einen Übernahmeanspruch zubillige, sofern es ihm wirtschaftlich nicht zuzumuten sei, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Weise zu nutzen. Er - der Kläger - dürfe daher nicht auf einen Ausgleich nach § 173 Abs. 2 BauGB verwiesen werden, sondern müsse die begehrte Abbruchgenehmigung erhalten.

Durch das Gutachten des Sachverständigen O..... vom 30. April 1998 sei erwiesen, dass die Erhaltung des Gebäudes aufgrund der maroden Bausubstanz wirtschaftlich unzumutbar sei. Die im Gutachten genannten Instandsetzungsarbeiten seien nach wie vor erforderlich. Der Verdacht auf einen Befall mit Hausschwamm habe sich bislang zwar nicht konkretisiert. Nach dem Bericht des Holz- und Bautenschutzbetriebs B. vom 12. Mai 2005 seien äußere Befallsanzeichen derzeit nicht erkennbar. Der Bericht stehe allerdings unter dem ausdrücklichen Vorbehalt, dass sich ohne aufwändige Untersuchungen allein aufgrund einer Inaugenscheinnahme keine Aussage über tatsächlich vorhandene Schäden treffen lasse. Darüber hinaus bedürften die Wohnungen dringend einer Modernisierung, da z.B. die Fenster nur einfach verglast und die Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen veraltet seien. Die anfallenden Kosten seien aus dem Gebäude schlechterdings nicht zu erwirtschaften.

Das Objekt verfüge über eine Gesamtnutzfläche von rund 373 qm (Souterrainwohnung 45 qm, Erdgeschosswohnungen 93,9 und 61,7 qm, Obergeschosswohnung 68 qm, Obergeschosswohnung nebst ausgebautem Dachgeschoss 105 qm), wobei die Räume im Souterrain jedoch außer Betracht bleiben müssten, da sie schon seit mehreren Jahren nicht mehr vermietet seien und den Anforderungen an Wohnräume nicht genügten. Die Mieteinnahmen reichten nicht aus, um die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung zu decken. Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung, welche die mit der Hausverwaltung betraute Firma V.......... unter dem 23. November 2007 für den Zeitraum 1994 bis 2005 aufgestellt habe, ergebe sich eine durchschnittliche jährliche Unterdeckung von 18.069,73 Euro. Zudem zeige die ebenfalls von der Firma V.......... gefertigte Aufstellung der Instandhaltungsaufwendungen für die Jahre 1979 bis 2005 vom 25. November 2007, dass allein in diesem Zeitraum 225.585,18 Euro aufgewandt worden seien, um die Bewohnbarkeit des Gebäudes zu erhalten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung (.........) und die Aufstellung der Instandhaltungsaufwendungen (.........) Bezug genommen.

Das Verwaltungsgericht habe außerdem nicht hinreichend gewürdigt, dass er beabsichtige, einen gleichwertigen Neubau unter Erhaltung der südlichen und der westlichen Fassade zu errichten. Es hätte der Klage daher zumindest teilweise stattgeben müssen. Ein Teilabriss sei als Minus gegenüber einem vollständigen Abriss anzusehen.

Ferner habe das Verwaltungsgericht nicht über den erforderlichen kunsthistorischen Sachverstand verfügt, um die Frage beurteilen zu können, ob das Gebäude M....-weg X im Zusammenhang mit anderen Gebäuden in der näheren Umgebung das Ortsbild präge. Insoweit bedürfe es der Einholung eines Sachverständigengutachtens, was im Berufungsverfahren nachzuholen sei.

Der Kläger beantragt,

das aufgrund mündlicher Verhandlung vom 30. August 2001 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 2. Dezember 1998 und des Widerspruchsbescheids vom 24. Juni 1999 zu verpflichten, den Abriss des Gebäudes M....-weg X zu genehmigen,

hilfsweise,

das aufgrund mündlicher Verhandlung vom 30. August 2001 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 2. Dezember 1998 und des Widerspruchsbescheids vom 24. Juni 1999 zu verpflichten, den Abriss des Gebäudes M....-weg X unter Erhalt der südlichen und westlichen Fassade zu genehmigen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie trägt vor: Die Abbruchgenehmigung habe gemäß § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB zwingend versagt werden müssen, da ein Ermessen in Ermangelung eines atypischen Falles nicht bestanden habe. Es könne daher nicht um die Frage gehen, ob die angefochtenen Bescheide wegen eines Verstoßes gegen Art. 14 GG fehlerhaft seien, sondern allenfalls darum, ob die Regelung des § 173 Abs. 2 BauGB gegen Art. 14 GG verstoße. Auch diese Frage würde sich aber nur im Falle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes stellen. Davon sei hier nicht auszugehen. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit liege nicht schon dann vor, wenn im Verhältnis zu den üblichen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt eine angemessene Rendite nicht erzielt werden könne.

Im Übrigen hat die Beklagte ein Wertermittlungsgutachten des Bausachverständigen T......... vom 26. Januar 2006 vorgelegt, das im Hinblick auf eine etwaige Veräußerung des Grundstücks auf Betreiben der Vorerben erstellt worden ist. Das Gutachten folgt mit Ausnahme des Teilgrundstücks "Gartenland" dem Ertragswertverfahren und weist auf der Grundlage einer Gesamtwohnfläche von 428,70 qm eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von 31.704 Euro jährlich aus. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird mit 158.532 Euro beziffert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten (..........) Bezug genommen.

Der Kläger bezweifelt die Qualifikation des Bausachverständigen und bemängelt die Qualität seines Gutachtens. Es stelle als Sachwert lediglich den Bodenwert dar und beschränke sich auch insoweit auf bloße Behauptungen. Zudem werde eine zu hohe Gesamtwohnfläche angesetzt und nicht berücksichtigt, dass die Räume im Kellergeschoss den baurechtlichen Anforderungen an Wohnräume nicht genügten. Letztlich könne die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes nur durch die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abschließend geklärt werden.

Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 12. Dezember 2007 zur Klärung der Frage, ob das Wohngebäude auf dem Grundstück M....-weg X allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt im Sinne von § 172 Abs. 3 BauGB prägt, das Grundstück und seine - im Protokoll der mündlichen Verhandlung näher bezeichnete - Umgebung in Augenschein genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, der Bauakten der Beklagten für das Grundstück M....-weg X, der Wohnungspflegeakte der Beklagten, der Gerichtsakte 7 VG 152/00 = 2 Bf 11/02 betreffend das Wohnungspflegeverfahren sowie der Broschüren "Stadtbild Hamburg - Harvestehude - Millieugebietsanalyse" und "Stadtbild Hamburg - Harvestehude - Milieuschutzfibel" (jew. hrsg. von der Baubehörde 1987 bzw. 1989) Bezug genommen. Die genannten Vorgänge sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers führt nicht zum Erfolg.

A.

Die Klage ist mit ihrem Hauptantrag zulässig, aber unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat es auf der Grundlage des § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu Recht abgelehnt, die Beklagte zur Erteilung einer Genehmigung für den (vollständigen) Abbruch des Gebäudes M....-weg X zu verpflichten.

I. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt u.a. der Rückbau baulicher Anlagen der Genehmigung bedarf. Hiervon hat der Senat der Beklagten durch Erlass der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude vom 26. April 1988 (HmbGVBl. S. 66) Gebrauch gemacht, in deren Geltungsbereich das Grundstück M....-weg X liegt. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Verordnung sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die danach erforderliche Abbruchgenehmigung darf nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB u.a. nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild prägt. Allein diese Vorschrift ist für die Beurteilung des Vorhabens maßgeblich. Auf den im Wesentlichen gleichlautenden Absatz 2 Satz 2 des einzigen Paragrafen der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude kommt es nicht an. Das Bundesrecht sieht nämlich nicht vor, dass Satzungen nach § 172 BauGB überhaupt eine Regelung über die Versagungsgründe enthalten. Die Versagungsgründe sind für die drei Fallgruppen des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB in § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB abschließend bestimmt und dürfen durch die Gemeinde in der Satzung weder eingeschränkt noch erweitert werden. Im Genehmigungsverfahren ist deshalb der jeweilige gesetzliche Versagungsgrund zur Beurteilung des Vorhabens heranzuziehen, auch wenn die Erhaltungssatzung deklaratorisch auf die gesetzlichen Versagungsgründe Bezug nimmt oder sie wörtlich oder jedenfalls in strenger inhaltlicher Übereinstimmung wiederholt (vgl. BVerwG, Urt. v. 3.7.1987, BVerwGE 78, 23, 25 zur vorherigen Regelung des § 39 h BBauG; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2007, Bd. IV, § 172 Rn. 128; Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., Stand Juli 2007, Bd. II, § 172 Rn. 21).

Eine Prägung des Ortsbildes im Sinne von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB setzt voraus, dass die bauliche Anlage alleine oder zusammen mit anderen baulichen Anlagen eine wesentliche, d.h. gesteigerte Bedeutung für die äußere Erscheinung eines Ortsteils, Straßenzuges, Platzes oder sonstigen Bebauungszusammenhangs hat. Sie muss ihren räumlichen Wirkungsbereich im positiven Sinne nicht nur unwesentlich gestalterisch beeinflussen. Erfasst werden damit ausschließlich Wirkungen optischer Art. Ortsbildrelevant sind alle denkbaren Standorte, unabhängig davon ob sie öffentlich zugänglich sind oder nicht. Dementsprechend kommt es nicht darauf an, ob die bauliche Anlage vom Straßenraum aus einsehbar ist oder nicht. Anlagen, die für sich genommen die erforderliche prägende Wirkung nicht entfalten, aber Bestandteil eines für die Eigenart der näheren Umgebung bestimmenden Ensembles sind, sind in dieser Eigenschaft geschützt. Ein derartiges Ensemble kann auch aus einem ganzen Quartier bestehen, soweit der Zusammenhang noch nicht durch die bauliche Entwicklung wirksam gestört worden ist und das Ensemble für seine Umgebung daher noch die genannte qualifizierte Bedeutung hat (vgl. zu allem Stock, a.a.O., § 172 Rn. 32 f., 147, 149, 154; Köhler in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 172 Rn. 62 ff.).

II. In Anwendung dieser Maßstäbe ist das Berufungsgericht aufgrund seiner Inaugenscheinnahme in der mündlichen Verhandlung davon überzeugt, dass das Gebäude M....-weg X jedenfalls zusammen mit der umliegenden Bebauung das Ortsbild prägt. Die Ortsbesichtigung hat den in der Milieugebietsanalyse (Stadtbild Hamburg - Harvestehude - Milieugebietsanalyse, hrsg. von der Baubehörde 1987, insbesondere S. 6 - 26 und 127 - 135) und der Milieuschutzfibel (Stadtbild Hamburg - Harvestehude - Milieuschutzfibel, hrsg. von der Baubehörde 1989) beschriebenen Gebietscharakter bestätigt und gezeigt, dass auch das streitige Gebäude eine Vielzahl der für das Gebiet charakteristischen Gestaltungsmerkmale aufweist. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist darüber hinaus nicht veranlasst. Der mit Bausachen vertraute Senat verfügt über eine hinreichende Sachkunde, um die optische Wirkung des Gebäudes beurteilen zu können. Geschichtliche oder künstlerische Aspekte stehen entgegen der Auffassung des Klägers nicht in Rede.

1. Bei dem von der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen in Harvestehude erfassten Gebiet handelt es sich um eines der bedeutendsten Stadterweiterungsprojekte des ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhunderts, das sich durch seine unverwechselbare Eigenart als großflächiges, geschlossenes Ensemble anspruchsvoller, gründerzeitlicher Wohngebäude für das gehobene Bürgertum auszeichnet. Vorherrschend sind freistehende Stadtvillen, Reihenvillen und herrschaftliche Etagenhäuser. Die Bauten sind der damaligen Baugesinnung entsprechend durchweg repräsentativ gestaltet. Die plastische Gestaltung der Baukörper wird durch wenige klare Hauptelemente, wie z.B. Risalite, Erker, Veranden und Giebel, erzeugt. Die Fassaden zeigen ebenfalls eine plastische Gliederung und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen horizontalen und vertikalen Tendenzen. Typisch sind Massivbauten mit Verputz- oder Verblenderflächen sowie horizontale und vertikale, aus Zementstuck hergestellte Gliederungssysteme. Die horizontale Gliederung ergibt sich vor allem aus der Absetzung der Geschosse und Geschossgruppen gegeneinander, wobei das Sockelgeschoss nur zum Teil sichtbar ist und als untergeordnetes Gliederungselement auftritt. Die vertikale Gliederung wird durch die Ordnung der Fenster in Achsen, durch Risalite, stehende Formate der Fenster und Türen sowie durch die Gesamtform des einzelnen Baukörpers selbst erreicht. Typisch sind außerdem symmetrisch aufgebaute Zwillingshäuser oder Häusergruppen. Zwar sind zwischen der gründerzeitlichen Bausubstanz auch immer wieder Neubauten anzutreffen. Sie sind nach dem vor Ort gewonnenen Eindruck aber nicht derart zahlreich, als dass sie das Gesicht des Stadtteils bestimmen würden oder ihm auch nur das Erscheinungsbild eines gleichermaßen durch Alt- wie Neubauten geprägten Gebiets vermitteln könnten. Der Geschlossenheit der historischen Bebauung tun sie keinen Abbruch. Soweit der Kläger die Umgebung des Grundstücks M....-weg X durch die Einrichtungen des Norddeutschen Rundfunks, die Standortkommandantur, die Bus-Wendesschleife an der Ecke H....-straße, das W.....-Gymnasium, die Hochschule für Musik und Theater, das Bundesvermögensamt und die Tennisanlage R....... geprägt sieht, handelt es sich um Anlagen, die mit Ausnahme der Einrichtungen der Bundeswehr außerhalb des Geltungsbereichs der Erhaltungsverordnung und mit Ausnahme der Einrichtungen des Norddeutschen Rundfunks zudem in einiger Entfernung gelegen sind. Sie sind für das Ortsbild im Bereich des Grundstücks M....-weg X nicht von Bedeutung.

2. Das streitige Wohngebäude teilt mit der umliegenden Bebauung eine Vielzahl der genannten Gestaltungsmerkmale. Die Schäden im Zweiten Weltkrieg und der anschließende Wiederaufbau im Jahre 1949 haben an dem äußeren Erscheinungsbild einer gründerzeitlichen Stadtvilla nichts Wesentliches geändert. Wie sich bereits aus den Bauakten und den Erläuterungen im Gutachten des Sachverständigen für Bau- und Versicherungsschäden O..... vom 30. April 1998 ergibt, betrafen die Schäden in erster Linie den Dachstuhl und das Gebäudeinnere. Die für die Gestaltung des Baukörpers und der Fassaden maßgeblichen Außenmauern haben den Krieg weitgehend unbeschädigt überstanden und in der Folgezeit nur geringfügige Veränderungen erfahren. Dies gilt jedenfalls für die westliche, südliche und östliche Seite des Gebäudes. An diesen drei Seiten finden sich Gestaltungsmerkmale, wie sie auch in der Umgebung in unterschiedlichen Ausprägungen immer wieder anzutreffen sind. Zu nennen sind insbesondere die Backstein-/Putzbauweise, die durch ein nur teilweise sichtbares Sockelgeschoss und eine auffällige Gesimsgestaltung erzeugte Gliederung der Geschosse, das stehende Format der untereinander angeordneten Fenster, der Eckresalit an der Westfassade und der Mittelresalit an der Südfassade, die Veranden sowie die Verzierungen aus Zementstuck. Hinzu kommt eine jedenfalls angedeutete Zwillingssituation mit dem südlich benachbarten Gebäude M......-weg Y, das eine ganz ähnliche Kubatur und ähnliche Stilelemente aufweist. Der danach festzustellende positive gestalterische Einfluss auf die Umgebung wird auch nicht dadurch geschmälert, dass das Gebäude M....-weg X im Vergleich zur umliegenden Bebauung gegenwärtig einen leicht ungepflegten Eindruck macht.

III. Der Abbruch des Gebäudes würde das Erhaltungsziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beeinträchtigen. Diese weitere Voraussetzung für die Versagung der Genehmigung kommt zwar im Wortlaut des § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB - anders als in Satz 2 derselben Vorschrift - nicht unmittelbar zum Ausdruck. Sie ergibt sich aber aus Sinn und Zweck des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, erhaltenswerte Erscheinungsformen der städtebaulichen Gestalt des Gebiets vor nachteiligen Veränderungen zu schützen, sowie dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 146, 156; Köhler, a.a.O., § 172 Rn. 82). Der Abbruch einer ortsbildprägenden baulichen Anlage ist regelmäßig - und so auch hier - als Beeinträchtigung anzusehen. Für eine vom Regelfall abweichende Fallgestaltung ist entgegen der Auffassung des Klägers nichts ersichtlich.

1. Insbesondere besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Wohngebäude aus Gründen der Beschaffenheit seiner Bausubstanz (vgl. dazu BVerwG, Beschl. v. 23.6.1992, 4 NB 9/92, juris) nicht erhaltungsfähig ist. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung macht das Gebäude in keiner Weise einen baufälligen Eindruck. Aus dem Gutachten des Sachverständigen O..... vom 30. April 1998 ergibt sich nichts anderes. Die dort beschriebenen Mängel sind nicht von solcher Art oder solchem Gewicht, als dass sie nicht durch herkömmliche Maßnahmen behoben werden könnten. Das Gutachten listet selbst diese Maßnahmen auf. Soweit in dem Gutachten außerdem der Verdacht auf einen Befall des Gebäudes mit Hausschwamm geäußert worden ist, hat sich dieser im Laufe der Jahre nicht bestätigt. Nach dem Bericht des Holz- und Bautenschutzbetriebs B. vom 12. Mai 2005 sind äußere Anzeichen für einen Hausschwammbefall nicht zu erkennen. Dies entspricht ganz offensichtlich auch dem Erkenntnisstand der für die Wohnungspflege zuständigen Dienststelle der Beklagten, die den Kläger lediglich zur Beseitigung kleinerer Mängel in der Souterrainwohnung und im Übrigen zur Wiedervermietung der leerstehenden Wohnungen aufgefordert hat. Ebenso wenig hat der Bausachverständige T......... in seinem Wertermittlungsgutachten vom 26. Januar 2006 Zweifel an der Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes geäußert.

2. Eine Beeinträchtigung des Erhaltungsziels durch den Abbruch des Gebäudes scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Kläger die Errichtung eines Neubaus plant. Dabei kann offen bleiben, ob § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB - soweit er den Rückbau oder die Änderung einer baulichen Anlage betrifft - ausschließlich der Erhaltung baulicher Anlagen zur Wahrung ihrer städtebaulichen Funktion oder auch der Erhaltung der Bausubstanz dient (vgl. zum Meinungsstand: Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, § 172 Rn. 9; Köhler, a.a.O., § 172 Rn. 83; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 146, 171). Denn selbst wenn letzteres keine Rolle spielen sollte, könnte eine Beeinträchtigung des Erhaltungsziels durch den Abbruch einer ortsbildprägenden baulichen Anlage nur durch einen Neubau überwunden werden, der seiner Gestalt nach die prägende Bedeutung der abzureißenden Anlage übernimmt. Das kann im Streitfall schon deshalb nicht festgestellt werden, weil eine konkrete Planung für einen Neubau nach vollständigem Abbruch des Gebäudes nicht vorgelegt worden ist.

IV. Der Kläger kann die begehrte Abbruchgenehmigung auch nicht mit der Begründung erstreiten, dass eine Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich unzumutbar sei.

1. Die Rechtsfolgen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung einer baulichen Anlage sind in §§ 172, 173 BauGB für die verschiedenen Arten von Erhaltungssatzungen unterschiedlich geregelt. Während in den Fällen der sog. Milieuschutz- und Umstrukturierungssatzungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB) die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 5 Satz 3 BauGB zu einem Genehmigungsanspruch führt, fehlt es im Falle der städtebaulichen Gestaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) in § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB an einer entsprechenden Regelung. Stattdessen räumt § 173 Abs. 2 Satz 1 BauGB dem Eigentümer bei Versagung der Genehmigung nach § 172 Abs. 3 BauGB unter den Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 BauGB, d.h. wenn ihm wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, lediglich einen Anspruch auf Übernahme ein. Dieses Regelungsgefüge wird durchweg als verfassungsgemäß angesehen (vgl. ausführlich Stock, a.a.O., § 172 Rn. 207 ff. und § 173 Rn. 33; Köhler, a.a.O., § 172 Rn. 6; Lemmel, a.a.O., § 172 Rn. 3; Neuhausen in: Brügelmann, BauGB, Stand Februar 2007, § 172 Rn. 15; vgl. ferner BVerfG, 3. Kammer des 1. Senats, Beschl. v. 26.1.1987, NVwZ 1987, 879 zur vorherigen Regelung des § 39 h BBauG).

Allerdings weist der Kläger nicht zu Unrecht auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschl. v. 2.3.1999, BVerfGE 100, 226) zum Denkmalschutzrecht hin, derzufolge die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verlangt, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums soweit wie möglich erhalten. Ausgleichsregelungen, die den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren sollen, sind danach unzulänglich, wenn sie sich darauf beschränken, dem Betroffenen einen Entschädigungsanspruch in Geld zuzubilligen. Im Lichte dieser Rechtsprechung spricht einiges dafür, dass auch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG unvereinbar sein könnte, wenn man die Vorschrift - wie die Beklagte und das Verwaltungsgericht - dahin versteht, dass sie keinerlei Vorkehrungen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Eigentumsbeschränkungen beinhaltet und der Eigentümer im Falle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung einer baulichen Anlage ausschließlich auf einen Übernahmeanspruch nach § 173 Abs. 2 BauGB verwiesen ist.

Ein derartiges Verständnis der Norm ist jedoch nicht zwingend. Wie das Berufungsgericht bereits in seinem Urteil vom 11. April 2002 (2 Bf 625/98) ausgeführt hat, schließt die in § 172 Abs. 3 BauGB enthaltene Formulierung "darf nur versagt werden, wenn ..." einen Ermessensspielraum zwar nicht ausdrücklich aus, lässt aber ebenso wenig auf das Gegenteil schließen. Sie stellt vielmehr klar, dass andere Erwägungen nicht zur Versagung einer Genehmigung herangezogen werden dürfen (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 132), und verhält sich damit zu der Frage, ob ein Ermessen besteht oder nicht, neutral. Gegen eine gebundene Entscheidung spricht zwar, dass dies regelmäßig durch Formulierungen wie etwa "die Genehmigung ist zu versagen" oder Ähnliches zum Ausdruck gebracht wird. Gegen eine Ermessensentscheidung lässt sich aber wiederum einwenden, dass sie üblicherweise durch ein "kann versagt werden" oder Ähnliches eingeleitet wird. Das Berufungsgericht folgt deshalb der vermittelnden Meinung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 18.6.1997, BVerwGE 105, 67) zum vergleichbaren § 172 Abs. 4 BauGB, wonach ein Ermessen nur bei atypischen Fallgestaltungen in Betracht kommt. Eine solche das Ermessen eröffnende und ggf. auf Null reduzierende Atypik dürfte auch dann anzunehmen sein, wenn dem Eigentümer die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist (a.A. VGH Mannheim, Beschl. v. 13.10.1998, NVwZ-RR 1999, 565, 566, allerdings ohne Bezug zu den verfassungsrechtlichen Fragen). Eine weitere Vertiefung der Problematik ist indes nicht erforderlich. Denn im Ergebnis ist nicht davon auszugehen, dass die Erhaltung des Gebäudes M....-weg X für den Kläger wirtschaftlich unzumutbar ist.

2. Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist nicht schon deshalb wirtschaftlich unzumutbar, weil sie den Eigentümer an einer einträglicheren Nutzung seines Grundstücks hindert oder weil dem Eigentümer bei einem Abbruch und anschließendem Neubau geringere Kosten entstehen würden als bei Durchführung der für die Erhaltung notwendigen Maßnahmen. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die rentabelste Nutzung des Eigentums (vgl. BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999, a.a.O., 242 f.). Voraussetzung ist vielmehr, dass die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung der baulichen Anlage nicht durch ihre Erträge sowie etwaige staatliche und kommunale Zuschüsse und Steuervorteile aufgewogen werden können. Dabei kann auf die zum Denkmalschutzrecht entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Sie gebieten eine objektbezogene Beurteilung; auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers kommt es nicht an. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung ist auf einen längeren Zeitraum - entsprechend den Fristen im Steuerrecht (§§ 7 h, 7 i EStG) auf etwa zehn bis zwölf Jahre - zu beziehen und kann in Anlehnung an die einschlägigen Bestimmungen der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) i.d.F. der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178, m.Ä.) durchgeführt werden (vgl. zu allem Stock, a.a.O., § 173 Rn. 35 ff.; Köhler, a.a.O., § 173 Rn. 8 ff.; Lemmel, a.a.O., § 173 Rn. 7; Neuhausen, a.a.O., § 173 Rn. 15 f.; Krautzberger, a.a.O., § 173 Rn. 3; jew. m.w.N.).

In Anwendung dieser Maßstäbe ergibt sich, dass die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Wohngebäudes M....-weg X die Erträge aller Voraussicht nach nicht übersteigen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist auch in diesem Zusammenhang nicht veranlasst. Denn das für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nötige Zahlenmaterial lässt sich ohne Weiteres den Akten entnehmen und wird durch das Vorbringen des Klägers auch nicht durchgreifend erschüttert.

a) Als Erträge kommen hier nur die Mietzinsen in Betracht, die aus der Vermietung der fünf Wohnungen erwirtschaftet werden können. Insoweit ist von einer nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete von mindestens 27.732 Euro (Beträge hier und nachfolgend auf volle Euro gerundet) im Jahr auszugehen. Dieser Betrag errechnet sich aus den vom Kläger mit Schriftsatz vom 21. September 2005 für die einzelnen Wohnungen mitgeteilten Wohnflächen und den im Wertermittlungsgutachten des Bausachverständigen T......... vom 26. Januar 2006 angesetzten Quadratmeterpreisen. Dass der Sachverständige eine rund 55 qm höhere Gesamtwohnfläche ermittelt hat, kann zu Gunsten des Klägers unberücksichtigt bleiben. Danach ist für die 45 qm große Wohnung im Souterrain eine monatliche Nettokaltmiete von 7,20 Euro pro Quadratmeter, für die 61,7 qm große Wohnung im Erdgeschoss links eine monatliche Nettokaltmiete von 6,25 Euro pro Quadratmeter sowie für die 93,9 qm große Wohnung im Erdgeschoss rechts, die 68 qm große Wohnung im Obergeschoss links und die 105 qm große Wohnung im Obergeschoss rechts nebst ausgebautem Dachgeschoss eine monatliche Nettokaltmiete von 6,00 Euro pro Quadratmeter zu veranschlagen.

Die pauschalen Angriffe des Klägers gegen die Qualifikation des Bausachverständigen T......... und die Qualität seines Gutachtens geben keine Veranlassung, die Mieterträge nach unten zu korrigieren. Der hier angesetzte Jahresbetrag von 27.732 Euro liegt vielmehr auf der sicheren Seite. Dafür spricht schon die Tatsache, dass sich der Betrag im Rahmen dessen bewegt, was der Kläger ausweislich der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 bereits in den Jahren 1996 bis 1999 an Mieteinnahmen erzielt hat. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung weist insoweit Beträge zwischen 27.710 Euro und 28.417 Euro aus. Es ist gerichtsbekannt, dass die Nettokaltmieten in Hamburg - gerade auch für die stark nachgefragten Altbauwohnungen - seitdem erheblich gestiegen sind. Der Mietenspiegel 2007 der Freien und Hansestadt Hamburg verzeichnet für Wohnungen, die - wie hier - in "guter Wohnlage" gelegen sind, der Baualtersklasse "bis 31.12.1918" angehören und "mit Bad und Sammelheizung" ausgestattet sind, im Mittel Quadratmeterpreise von 8,02 Euro (Größenklasse 41 - 65,99 qm), 7,90 Euro (Größenklasse 66 - 90,99 qm) und 7,74 Euro (Größenklasse ab 91 qm). Diese Werte liegen um einiges über den hier angesetzten Beträgen. Stellt man außerdem die Durchführung der im Gutachten des Sachverständigen für Bau- und Versicherungsschäden O..... vom 30. April 1998 aufgelisteten Instandsetzungsarbeiten in Rechnung, so ist unter keinen Umständen zu erwarten, dass die Mieterträge in den nächsten zehn bis zwölf Jahren unter den hier veranschlagten Betrag sinken werden. Dagegen spricht auch nicht, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... ab dem Jahre 2002 einen deutlichen Rückgang der tatsächlichen Mieteinnahmen verzeichnet. Denn nach dem Schriftwechsel in der Wohnungspflegeakte beruht dieser Rückgang erkennbar darauf, dass der Kläger im Hinblick auf das vorliegende Verfahren mehrere Wohnungen hat leer stehen lassen. Gegenwärtig sind mit Ausnahme der Souterrainwohnung wieder alle Wohnungen vermietet. Dabei weisen die im Jahre 2005 neu abgeschlossenen Verträge für die Wohnung im Obergeschoss links und die Wohnung im Obergeschoss rechts nebst Dachgeschoss, die der Kläger zur Wohnungspflegeakte eingereicht hat, eine vereinbarte Nettokaltmiete von 7,00 Euro bzw. 7,26 Euro pro Quadratmeter aus. Auch diese Beträge liegen deutlich über den insoweit in die vorliegende Berechnung eingestellten 6,00 Euro pro Quadratmeter und bestätigen, dass die Mieterträge mit 27.732 Euro auf keinen Fall zu hoch veranschlagt sind.

Soweit der Kläger schließlich geltend macht, dass die Räume im Souterrain außer Betracht bleiben müssten, weil sie nicht den Anforderungen an Wohnräume genügten, ist auch diesem Einwand nicht zu folgen. Wie sich aus den Bauakten ergibt, ist die Nutzung der betreffenden Räume zu Wohnzwecken im Zuge des Wiederaufbaus mit einem Nachtragsbescheid vom 18. Februar 1949 zum Baugenehmigungsbescheid vom 27. Januar 1949 genehmigt worden. Die Wohnnutzung genießt daher zumindest Bestandsschutz. Zudem waren die fraglichen Räume mit Kenntnis der für die Wohnungspflege zuständigen Dienststelle der Beklagten jahrelang als Wohnung vermietet. Diese hat zu keinem Zeitpunkt grundsätzliche Bedenken gegen die Eignung der Räume für Wohnzwecke geäußert, sondern lediglich kleinere Mängel beanstandet.

b) Den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen von mindestens 27.732 Euro im Jahr stehen Kosten für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes von voraussichtlich nicht mehr als 24.490 Euro gegenüber.

aa) Den größten Posten nehmen die Erhaltungskosten ein, die mit 13.926 Euro zu veranschlagen sind. Dabei berücksichtigt das Berufungsgericht zunächst die Aufwendungen, die nach dem Gutachten des Sachverständigen O..... vom 30. April 1998 zur Beseitigung der vorhandenen Mängel des Gebäudes erforderlich sind. Diese belaufen sich auf 469.719 DM (einschließlich 16 % Mehrwertsteuer) bzw. 240.164 Euro. In Anbetracht der verstrichenen Zeit erscheint außerdem eine Anpassung des vorstehenden Betrags an die seitdem eingetretene Preissteigerung für Bauleistungen geboten. Diese kann unter Rückgriff auf den Baupreisindex des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein (im Internet verfügbar unter http://www.statistik-nord.de/index.php?id=655) ermittelt werden. Die Baupreisstatistik beruht auf einer Beobachtung der Entwicklung der Brutto-Preise für 207 ausgewählte Regelbauleistungen, die zwischen Bauherrn und ca. 5.300 Baufirmen vereinbart worden sind. Dabei sind die Regelbauleistungen so ausgewählt, dass sie auch den Preisverlauf der nicht einbezogenen übrigen Leistungen repräsentieren. Es bestehen deshalb keine Zweifel, dass die Baupreisstatistik geeignet ist, die seit 1998 eingetretene Teuerung auch für den vorliegenden Fall zutreffend abzubilden. Danach ist in Rechnung zu stellen, dass der Jahresdurchschnittspreis 2007 (1. bis 3. Quartal) für die Instandhaltung von Wohngebäuden (Mehrfamilien-Gebäude ohne Schönheitsreparaturen) um 13,7 Prozentpunkte über dem Jahresdurchschnittspreis 1998 liegt. Soweit die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 ohne nähere Begründung demgegenüber von einer Erhöhung seit 1998 um jährlich 2,5 % ausgeht, wird dies den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht. In der Folge errechnet sich ein gegenwärtiger Aufwand für die Beseitigung der Mängel von 273.066 Euro. Ob bzw. inwieweit die Mängel möglicherweise auf einen Instandhaltungsstau zurückzuführen sind, kann ebenso offen bleiben wie die Frage, ob inzwischen schon der eine oder andere Mangel behoben worden ist.

Allerdings sind nicht die vorgenannten Instandsetzungskosten als solche, sondern lediglich die Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dies entspricht nicht nur den Vorschriften der §§ 18 ff. der II. BV, sondern auch der einhelligen Praxis in der denkmalschutzrechtlichen Rechtsprechung (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 30.3.2006, 1 A 10178/05, juris und v. 26.5.2004, BauR 2005, 535, 537 f.; VGH Mannheim, Urt. v. 11.11.1999, NUR 2000, 335, 337; OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, BRS Nr. 142). Dem Instandsetzungsaufwand steht nämlich eine entsprechende Vermögensvermehrung gegenüber, weshalb es auf die Instandsetzungskosten als solche bzw. die Tilgung nicht ankommen kann. Da der Kläger nach eigenem Bekunden zur Finanzierung der Instandsetzungsarbeiten auf Fremdkapital angewiesen ist, sind die hierfür anfallenden Zinsen maßgeblich. Gegenwärtig kann bei einer Zinsfestschreibung auf zehn Jahre von einem durchschnittlichen jährlichen Effektivzins von 4,93 % bei Banken und 4,94 % bei Versicherungen ausgegangen werden (vgl. den auf einer Umfrage bei 79 Banken und Versicherungen basierenden SZ-Baugeld-Index nach dem Stand vom 10.12.2007, im Internet verfügbar unter http://www.sueddeutsche.de/immobilien/geldmarkt). Legt man mit einem leichten Sicherheitszuschlag 5,10 % zugrunde, so ergeben sich bei einer Kapitalaufnahme von 273.066 Euro jährliche Zinsen in Höhe von 13.926 Euro. Der in die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 eingestellte Zinssatz von 5,50 % pro Jahr erscheint dagegen in Anbetracht des derzeitigen Zinsniveaus überhöht.

bb) Die Kosten einer geplanten Modernisierung des Gebäudes können entgegen der Auffassung des Klägers nicht berücksichtigt werden. Für sie ist bei einer ausschließlich an der Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes orientierten Wirtschaftlichkeitsberechnung kein Raum. Anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Wohnungen ohne Modernisierung nicht mehr zu vermieten wären. Das ist aber offenkundig nicht der Fall, wie bereits die gegenwärtige Vermietung zeigt. Im Übrigen wäre der Kläger bei Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierungen), gemäß § 559 Abs. 1 BGB berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

cc) Die Bewirtschaftungskosten können in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung ermittelt werden. Diese gilt zwar unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Sie enthält aber auch für die hier in Rede stehende Wirtschaftlichkeitsberechnung verwertbare Aussagen, zumal ihre Heranziehung auch sonst im Bereich der Grundstücksbewertung anerkannt ist (vgl. z.B. Anlage 3 zu den Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte <Marktwerte> von Grundstücken i.d.F. der Bekanntmachung vom 1.3.2006, BAnz. Nr. 108 a, ber. Nr. 121). Gemäß §§ 24 ff. der II. BV zählen zu den Bewirtschaftungskosten auf jeden Fall die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Anstelle von Abschreibungen ist im vorliegenden Fall außerdem eine Rücklage für größere Reparaturen in Ansatz zu bringen. Danach errechnen sich Bewirtschaftungskosten von insgesamt 10.564 Euro im Jahr, wie sich aus Folgendem ergibt:

(1) Die Betriebskosten stellen hier lediglich einen durchlaufenden Posten dar, da sie nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V. vom 23. November 2007 von den Mietern getragen werden. Sie schlagen daher nicht als Kosten der Bewirtschaftung zu Buche.

(2) Hinsichtlich der Instandhaltungskosten ergibt sich in entsprechender Anwendung der §§ 24 Abs. 2 Satz 4, 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 5 a i.V.m. § 26 Abs. 4 der II. BV ein Höchstbetrag von 12,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Daraus errechnen sich bei einer Gesamtwohnfläche von 373,60 qm 4.491 Euro im Jahr. Die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 für die Jahre 1994 bis 2005 ausgewiesenen tatsächlichen Instandhaltungskosten geben keine Veranlassung, einen höheren Betrag in Ansatz zu bringen. Die betreffenden Zahlen sind schon deshalb nicht stimmig, weil für mehrere Jahre eine Umrechnung der noch in DM verauslagten Beträge in Euro-Beträge unterblieben ist. Dies folgt aus einem Abgleich mit der gesonderten Aufstellung der Instandhaltungsaufwendungen vom 25. November 2007, welche die Beträge sowohl in DM als auch in Euro ausweist. Legt man jene Aufstellung zugrunde, so ergeben sich für die Jahre 1994 bis 2005 im Durchschnitt Instandhaltungsaufwendungen von 5.892 Euro pro Jahr. Darin ist allerdings mit 28.245 Euro im Jahre 1996 eine im Vergleich zu den übrigen jährlichen Aufwendungen ungewöhnlich hohe Position enthalten, die auf einen außerordentlichen Aufwand für größere Reparaturen schließen lässt. Lässt man jenen Aufwand außer Betracht, weil - wie unten noch darzustellen sein wird - für größere Reparaturen eine gesonderte Rücklage in Ansatz zu bringen ist, so fallen die vom Kläger in der Vergangenheit getätigten Instandhaltungsaufwendungen erheblich niedriger aus und bestätigt sich, dass den im Prognosezeitraum zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen mit dem pauschalierten Ansatz nach der Zweiten Berechnungsverordnung angemessen Rechnung getragen wird.

(3) Die Verwaltungskosten sind unter entsprechender Heranziehung der §§ 24 Abs. 2 Satz 4, 26 Abs. 2 und 4 der II. BV mit einem Höchstbetrag von 240,37 Euro je Wohnung zu berücksichtigen. Für die fünf Wohnungen errechnen sich danach 1.202 Euro jährlich. Auch insoweit gibt die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 keine Veranlassung, dem Kläger einen höheren Ansatz zuzubilligen. Zwar ist sein Einwand, die Verwaltung kleiner Wohnanlagen sei regelmäßig teurer als die Verwaltung größerer Objekte, nicht von vornherein von der Hand zu weisen. Die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Jahre 1994 bis 2005 ausgewiesenen tatsächlichen Verwaltungskosten können jedoch nicht als angemessenen eingestuft werden. Sie belaufen sich im Durchschnitt der genannten Jahre auf 3.927 Euro und würden damit gut 14 % der oben angesetzten Nettokaltmiete ausmachen. Dies erscheint deutlich überzogen. Zudem sprechen systematische Gründe dafür, es bei dem pauschalen Ansatz des Höchstbetrages nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu belassen. Denn lässt man auf der Ertragsseite - wie hier - die tatsächlich höheren Mieteinnahmen zugunsten eines (sicheren) Schätzwertes außer Betracht, so erscheint es nur folgerichtig, sich auf der Kostenseite ebenfalls an einem Pauschbetrag und nicht an den in der Vergangenheit tatsächlich entstandenen Aufwendungen zu orientieren.

(4) Das Mietausfallwagnis kann entsprechend § 29 Satz 3 der II. BV mit 2 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete angesetzt werden. Auf der Grundlage der oben mit 27.732,36 Euro veranschlagten Miete errechnen sich daraus 555 Euro pro Jahr.

(5) Abschreibungen können dagegen nicht geltend gemacht werden. Zwar zählen sie gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 der II. BV ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten. Soll ein Gebäude - wie hier - nach der Zielsetzung der einschlägigen Normen auf Dauer erhalten bleiben, so ist ihre Berücksichtigung jedoch ausgeschlossen. Denn Abschreibungen sind nach ihrer Zweckbestimmung regelmäßig als Rücklage für einen Neubau gedacht und errechnen sich nach der Restnutzungsdauer, die bei einem auf Dauer zu erhaltenden Gebäude nicht ohne logischen Bruch bestimmt werden kann. Stattdessen ist in die Bewirtschaftungskosten jedoch eine Rücklage für größere Reparaturen einzustellen (vgl. zum Denkmalschutzrecht OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, a.a.O.). Die gegen die Berücksichtigung von Abschreibungen sprechenden Erwägungen ändern in der Sache nämlich nichts daran, dass das Gebäude altert und sich abnutzt und dann instandgesetzt werden muss. Zwar ist der Pauschbetrag für die Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 2 der II. BV auch dafür bestimmt, die Kosten von Instandsetzungen, d.h. der Behebung von ungewissen oder unregelmäßigen Schäden, zu decken (vgl. Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2007, Bd. 4, II. BV § 28 Rn. 2). Ohne den gleichzeitigen Ansatz von Abschreibungen erscheint er aber zu niedrig bemessen, um für größere alters- und abnutzungsbedingte Reparaturen eine hinreichende Vorsorge zu treffen.

Der Höhe nach erscheint in Anlehnung an den Abschreibungssatz des § 25 Abs. 2 der II. BV eine Rücklage von 1 % des gegenwärtigen Gebäudewerts zuzüglich der Kosten der Instandsetzung angemessen (vgl. zum Denkmalschutzrecht OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, a.a.O.). Der (Ertrags)Wert des Gebäudes kann dem Wertermittlungsgutachten des Bausachverständigen T......... vom 13. Januar 2006 entnommen werden und ist dementsprechend mit 158.532 Euro zu beziffern. Zusammen mit den voraussichtlichen Instandsetzungskosten in Höhe von 273.066 Euro errechnet sich daraus eine jährliche Reparaturrücklage von 4.316 Euro. Soweit der Kläger demgegenüber einen Betrag von 16.650 Euro pro Jahr berücksichtigt wissen will, vermag sein Ansatz - unabhängig davon, dass die Position als Abschreibungen betitelt wird - nicht zu überzeugen. Er beruht auf einem fiktiven Gebäudewert von 500.000 Euro und einem jährlich in Abzug zu bringenden Satz von 3,33 %. Dieser Prozentsatz erklärt sich offensichtlich aus einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren und lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf die Reparaturrücklage übertragen. Geht man konsequent davon aus, dass das Gebäude auf Dauer zu erhalten ist, so kann der in die Reparaturrücklage einzustellende Prozentsatz naturgemäß kaum höher ausfallen als der regelmäßige Abschreibungssatz des § 25 Abs. 2 der II. BV, sofern nicht besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass ein höherer Satz geboten ist, um eine hinreichende Vorsorge für größere alters- und abnutzungsbedingte Reparaturen zu treffen. Derartige Umstände sind dem Vorbringen des Klägers nicht zu entnehmen. Ebenso wenig hat der Kläger nachvollziehbare Gründe für den von ihm angenommenen Gebäudewert von 500.000 Euro dargelegt. Die pauschalen Einwände gegen die Qualifikation des Bausachverständigen T......... und die Qualität seines Gutachtens helfen insoweit nicht weiter. Im Übrigen ist die Differenz zwischen den hier als Bemessungsgrundlage angesetzten 431.598 Euro und den vom Kläger als Bemessungsgrundlage berücksichtigten 500.000 Euro aber auch nicht so groß, als dass sie eine entscheidungsrelevante Auswirkung auf das Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung hätte.

dd) Weitere Positionen sind auf der Kostenseite nicht zu veranschlagen. Insbesondere scheidet eine Minderung der Erträge um die Verzinsung des Grundstücks- und Gebäudewerts aus (vgl. zum Denkmalschutzrecht OVG Lüneburg, Urt. 4.10.1984, a.a.O.; Köhler, a.a.O., § 173 Rn. 11). Die Berücksichtigung derartiger Zinsen ist auch nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten. Denn Art. 14 GG verleiht dem Grundeigentümer keinen Rechtsanspruch darauf, Zinsen aus seinem Grundvermögen zu erzielen. Soweit die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma V.......... vom 23. November 2007 ferner die Position "sonstige nicht umlagefähige Kosten" enthält, bleibt unklar, was sich hinter diesen Aufwendungen verbirgt. Im Übrigen sind sie der Höhe nach aber auch nicht geeignet, das Berechnungsergebnis durchgreifend in Frage zu stellen.

c) Nach alledem verbleibt ein jährlicher Überschuss von 3.242 Euro, so dass die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes im Ergebnis selbst dann nicht zweifelhaft erscheint, wenn sich einzelne Kostenansätze, z.B. hinsichtlich der Verwaltungskosten, als zu niedrig erweisen sollten. Dies gilt umso mehr, als sich das Berufungsgericht bei den veranschlagten Einnahmen von einem konservativen Ansatz hat leiten lassen. Die gebotene längerfristige Betrachtung rechtfertigt keine andere Prognose. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Einnahmen oder die Ausgaben einseitig zu Lasten des Klägers verschieben könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Sollten sich in Zukunft wider Erwarten grundlegende Veränderungen ergeben, so ist es dem Kläger im Übrigen unbenommen, erneut einen Antrag auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung zu stellen.

V. Da auch sonst keine Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung vorliegen, war die begehrte Abbruchgenehmigung von der Beklagten zwingend zu versagen. Auf ihre im Widerspruchsbescheid vorsorglich angestellten Ermessenserwägungen kommt es deshalb nicht mehr an.

B.

Der Hilfsantrag des Klägers bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Das hilfsweise Begehren, den Abbruch des Gebäudes M....-weg X unter Erhalt der südlichen und westlichen Fassade zu genehmigen, stellt im Verhältnis zum Hauptantrag kein Minus, sondern ein aliud dar. Es beinhaltet schon deshalb eine qualitative Veränderung des Streitgegenstands, weil ein Abbruch unter Erhalt zweier Fassaden - anders als ein vollständiger Abbruch oder ein Teilabbruch, der die Funktionsfähigkeit des Gebäudes im Übrigen nicht berührt - nur in Verbindung mit einem Neubau in Betracht kommt und auch nur in Verbindung mit diesem nach dem Maßstab des § 173 Abs. 3 BauGB sachgerecht beurteilt werden kann. Demgemäß handelt es sich bei dem erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag um ein zusätzliches Klagebegehren und damit um eine Klageänderung, die in Ermangelung der Voraussetzungen des § 91 VwGO unzulässig ist.

Eine Einwilligung der Beklagten in die Klageänderung liegt weder ausdrücklich noch konkludent durch rügelose Einlassung vor. Die Klageänderung ist auch nicht als sachdienlich anzusehen. Denn der Teilabriss bedürfte einer Präzisierung durch Bauvorlagen, welche die abzureißenden und die zu erhaltenden Teile der Bausubstanz im Einzelnen erkennen lassen und auf einen konkreten, vollständig durchgeplanten Neubau abgestimmt sind. Derartige Unterlagen hat der Kläger weder im vorliegenden Verfahren noch sonst beigebracht. Insbesondere sind die mit dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für den Umbau und die Erweiterung des Gebäudes vom 9. September 1999 eingereichten Unterlagen insoweit nicht als ausreichend anzusehen. Denn zum einen ist bereits unklar, welcher der drei verschiedenen Entwürfe zur Ausführung kommen soll. Zum anderen enthalten auch sie weder eine detailgenaue Abgrenzung der abzubrechenden und der zu erhaltenden Bausubstanz noch einen vollständigen Entwurf des neuen Gebäudes. So fehlen z.B. Ansichten der Nord- und Ostseite gänzlich. Dass die Beklagte unter dem 28. Juni 2000 den beantragten Vorbescheid für den Umbau und die Erweiterung des Gebäudes M....-weg X unter Erhalt der südlichen und westlichen Fassade erteilt hat, ist ohne Bedeutung. Denn die Beklagte hat das Vorhaben insoweit ausschließlich am Baustufenplan Harvestehude/R....... und den Vorschriften der Baupolizeiverordnung und nicht an § 172 Abs. 3 BauGB gemessen.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 11 ZPO.

Ein Grund, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, ist nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung

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