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Zur Beurteilung der Frage, ob ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes klein ist und damit in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden kann, ist zunächst auf die sich aus den konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans ergebende spezifische Situation des Baugebietes abzustellen. Der Begriff des kleinen Betriebes im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist nämlich objektiv baugebietstypisch und bezogen auf das konkrete Baugebiet auszulegen. Dabei ist die Anzahl der Betten eine wichtige, aber nicht allein entscheidende Messgröße. Maßgebend sind die Auswirkungen der gesamten Einrichtung auf das Baugebiet. Dementsprechend ist insgesamt auf die Erscheinungsform, die Betriebsform und auch die Art und Weise der Betriebsführung abzustellen. Dies gilt insbesondere dann, wenn bei dem Betrieb nicht die bloße Übernachtungsmöglichkeit im Vordergrund steht, sondern sein Raumangebot eine Vielzahl von Aktivitäten oder Behandlungsmöglichkeiten im Wellness-Bereich eröffnet.

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HESSISCHER VERWALTUNGSGERICHTSHOF BESCHLUSS

4 TG 2870/06

In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Baurechts

hier: Nachbareilantrag gegen die Baugenehmigung für einen Beherbergungsbetrieb in einem reinen Wohngebiet

hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof - 4. Senat - durch

Vorsitzenden Richter am Hess. VGH Blume, Richter am Hess. VGH Schröder, Richter am Hess. VGH Dr. Dittmann

am 24. Januar 2007

beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerden der Beigeladenen und der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 30. Oktober 2006 - 9 G 1551/06 (3) - werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller im Beschwerdeverfahren haben die Antragsgegnerin zu 1/2 und die Beigeladenen als Gesamtschuldner zu 1/2 zu tragen. Ihre eigenen außergerichtlichen Kosten haben die Antragsgegnerin und die Beigeladenen jeweils selbst zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 7.500,-- € festgesetzt.

Gründe:

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die von den Beigeladenen und der Antragsgegnerin angeführten Gründe, auf die der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bei der Überprüfung der erstinstanzlichen Entscheidung beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der angefochtenen Entscheidung.

Nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gemäß den §§ 80, 80a VwGO gebotenen summarischen Prüfung verletzt die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nachbarrechte der Antragsteller.

Das Beschwerdevorbringen der Beteiligten bietet keinen Anlass, auf die Frage einzugehen, ob es sich bei dem Bauvorhaben überhaupt um einen Beherbergungsbetrieb handelt, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat. Nach Lage der Akten ist der Senat jedoch der Ansicht, dass dieser Gesichtspunkt in einem etwaigen Hauptsacheverfahren näherer Überprüfung bedürfte. Es spricht viel dafür, dass das Raumangebot des Bauvorhabens der Sache nach so stark auf die benachbarte Klinik ausgerichtet ist, dass sie als deren integraler Bestandteil zu betrachten ist, auch wenn es vordergründig an einer rechtlichen Absicherung dieser Verbindung zu fehlen scheint. Als Teil der genannten Klinik wäre das Bauvorhaben unzulässig, wie das Verwaltungsgericht zutreffend näher dargelegt hat. Geht man im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens zu Gunsten der Beigeladenen davon aus, dass das Bauvorhaben als Beherbergungsbetrieb anzusehen ist, so begegnet die Auffassung des Verwaltungsgerichts, es handele sich um keinen kleinen Betrieb im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, im Ergebnis keinen durchgreifenden Bedenken.

Zur Beurteilung der Frage, ob ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes klein ist, ist zunächst auf die sich aus den konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans ergebende spezifische Situation des Baugebiets abzustellen (BVerwG, Beschluss vom 27. November 1987 - 4 B 230 und 231.87 - BRS 47, Nr. 36). Der Begriff des kleinen Betriebs im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist nämlich objektiv baugebietstypisch und bezogen auf das konkrete Baugebiet auszulegen. Dabei ist die Anzahl der Betten eine wichtige, aber nicht allein entscheidende Messgröße (Hamburgisches OVG, Urteil vom 13. Februar 2002 - 2 Bf 22/97 -, BRS 65, Nr. 64 und VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 31. Januar 1997 - 8 S 3167/96, BRS 59 Nr. 58). Im vorliegenden Fall ist das Baugebiet einerseits durch seine Lage an der stark befahrenen Heidelberger Straße (17.000 Kraftfahrzeuge täglich) belastet, andererseits ist zu beachten, dass eine Vielzahl von Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans der Antragsgegnerin (Villenkolonie Eberstadt - E 22.2, verkündet am 9. Mai 2005) das Maß der baulichen Nutzung begrenzt und Vorsorge für ein möglichst störungsfreies Wohnen trifft. So wird die Größe der Geschossfläche auf einem Baugrundstück auf 400 m² begrenzt und als Mindestmaß für die Größe von Baugrundstücken 1.000 m² festgesetzt. Als Ausnahme sind auch Baugrundstücke mit einer Mindestgröße von 500 m² zulässig, wenn auf dem Baugrundstück nur ein Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen errichtet wird. Die höchstzulässige Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden wird in der textlichen Festsetzung Nr. 11 grundsätzlich auf eine Wohnung beschränkt. Ausnahmsweise sind bis zu zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig, wenn das Baugrundstück nur mit einem Wohngebäude bebaut wird und eine Größe von mindestens 500 m² aufweist. Ausnahmsweise sind bis zu drei Wohnungen je Wohngebäude zulässig, wenn das Baugrundstück nur mit einem Wohngebäude bebaut wird und eine Größe von mindestens 1.000 m² aufweist. Auch unter Berücksichtigung dieser einschränkenden Festsetzungen ist der hier streitige Betrieb nach der Anzahl der vorgesehenen Betten als klein einzustufen. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht jedoch nicht allein auf die eher geringe Anzahl von 14 Betten abgestellt, sondern auf die Dimensionen und Auswirkungen der gesamten geplanten Einrichtung. Die vom Verwaltungsgericht als Nebenanlagen bezeichneten Einrichtungen sind allerdings unmittelbarer Bestandteil des Beherbergungsbetriebes und gehören zum Kernbereich der Hauptnutzung, die über die bloße Übernachtungsmöglichkeit hinausreicht, wie die Beigeladenen zutreffend darstellen. Deshalb kann gerade bei einem Betrieb, bei dem die Übernachtungsmöglichkeit als solche nicht im Vordergrund steht, die bloße Anzahl der Betten nicht die allein entscheidende Messgröße sein. Vielmehr ist insgesamt auf die Erscheinungsform, die Betriebsform und auch die Art der Betriebsführung abzustellen (Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Rdnr. 21 zu § 3 BauNVO und Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., Rdnr. 41 zu § 3). Dementsprechend kann nicht außer Betracht bleiben, dass das Untergeschoss des Bauvorhabens eine Bruttofläche von 564 m² aufweist, während die Flächenberechnung für das Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss insgesamt einen Wert von 278, 9 m² ergibt. Soweit die Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren ausführt, das Verwaltungsgericht habe "fälschlicherweise das gesamte Untergeschoss dem Beherbergungsbetrieb zugeordnet" mag dies dafür sprechen, dass zumindest ein Teil der Flächen im Untergeschoss in Wirklichkeit der benachbarten Klinik zu dienen bestimmt ist; dies hätte aber zur Folge, dass das Bauvorhaben insgesamt unzulässig wäre, wie bereits oben dargelegt wurde. Geht man jedoch zu Gunsten der Beigeladenen davon aus, dass das gesamte Untergeschoss integraler Bestandteil des beantragten Beherbergungsbetriebes ist, so ist dieser nicht klein, da das Raumangebot eine Vielzahl von Aktivitäten oder Behandlungsmöglichkeiten im Wellness-Bereich eröffnet, die auch bei geringer Gästezahl mehrere Servicekräfte bzw. Therapeuten erfordern. Vier Saunaräume, ein Ruheraum mit Saftbar, zwei Massageräume, Umkleideräume, ein gegen Einsicht von außen geschützter, aber nicht überdachter "Senkgarten" mit einem Tauchbecken und einer Anlage zum "Liegen auf dem heißen Stein", sowie eine Vielzahl hauswirtschaftlicher und technischer Räume (Heizungsraum, Maschinenraum, Müll, Bügeln, EDV, Werkstatt, Möbellager, Wäscherei, Büro, Umkleide Personal, Stuhllager, Aktenlager, Vorratsraum, Küche und zahlreiche Sanitäranlagen) signalisieren eine Nutzungsvielfalt und Nutzungsintensität, die das Gepräge eines kleinen wohnartigen Beherbergungsbetriebes bei Weitem überschreitet. Schon aus diesem Grund ist der streitige Betrieb nicht klein.

Es kommt daher nicht mehr auf die Frage an, ob das Raumangebot insgesamt wirklich nur für eine Gästezahl von 14 Personen angelegt ist. Zweifel können sich insoweit ergeben, weil der Frühstücksraum 26 Sitzplätze aufweist und darüber hinaus in vier der sieben vorgesehenen Nutzungseinheiten für Gäste weitere Esstische mit insgesamt 22 Plätzen dargestellt sind. Es kommt hinzu, dass in den sieben genannten Nutzungseinheiten nicht nur sieben Schlafzimmer mit Doppelbetten vorgesehen sind, sondern darüber hinaus noch weitere vier sogenannte Gästezimmer.

Abschließend weist der Senat darauf hin, dass sich der Baugenehmigung nicht widerspruchsfrei entnehmen lässt, welches Flurstück überhaupt als Baugrundstück anzusehen ist. Auf dem ersten Blatt der Baugenehmigung ist als Baugrundstück Gemarkung F., Flur 22, Flurstück 78/4 angegeben; dasselbe gilt vom ersten Blatt des Lageplans zum Bauantrag vom 29. August 2005. Aus dem zweiten Blatt dieses Lageplans ist jedoch zu ersehen, dass das Untergeschoss des Bauvorhabens mit einer Fläche von ca. 8 m mal 17 m zusätzlich auf dem benachbarten Flurstück 78/3 errichtet werden soll, wobei dieses Flurstück seinerseits nur eine Breite von etwa 9 m aufweist. Im folgenden Abstandsflächenplan, dessen Vermaßung nicht mit dem angegebenen Maßstab übereinstimmt, ist als Baugrundstück das Flurstück 78/1 angegeben; die in diesem Abstandsflächenplan eingezeichneten Grundstücksgrenzen finden in allen übrigen eingereichten Plänen keinen Anhalt und sind darüber hinaus wegen des Widerspruchs von Vermaßung und Maßstab unbrauchbar. In den Grundrissen und Schnitten ist ebenfalls das Flurstück 78/1 als Baugrundstück angegeben. Soweit in diesen Plänen Grenzen eingezeichnet werden (nämlich in den Grundrissen Untergeschoss und Erdgeschoss sowie im Schnitt C-C), handelt es sich ersichtlich um die Nordgrenze des Flurstücks 78/3 und die Südgrenze des Flurstücks 78/4. Diese Widersprüche hinsichtlich der Bestimmung des Baugrundstücks stehen der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung entgegen, verletzten die Antragsteller jedoch nicht in ihren eigenen Rechten.

Die Beschwerden sind nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 und 3 VwGO zurückzuweisen; die Kostenverteilung unter den Beschwerdeführern ergibt sich aus § 159 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1 GKG und folgt der zutreffenden erstinstanzlichen Wertfestsetzung.

Hinweis: Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Ende der Entscheidung