Judicialis Rechtsprechung

2. Ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse an einer Umwidmung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung ist anzuerkennen, wenn ohne die begehrte zweckentfremdungsrechtliche Ausnahme die bisher innegehabte Existenzgrundlage des Antragstellers infolge des Verbotes gefährdet wäre oder verloren ginge.

4 UE 155/95

Verkündet am 6. September 2001

In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Wohnraumrechts,

hier: Zweckentfremdung von Wohnraum

hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof - 4. Senat - durch

Vorsitzenden Richter am Hess. VGH Blume, Richter am Hess. VGH Schröder, Richter am Hess. VGH Dr. Dittmann, ehrenamtlicher Richter Bayerlein, ehrenamtlicher Richter Straßburger

auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 6. September 2001 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 20. Dezember 1994 - X/2 E 3417/88 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist wegen der außergerichtlichen Kosten der Beklagten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die 1915 geborene Klägerin, die eine Mietwohnung in der W in Frankfurt am Main bewohnt, ist Eigentümerin des ebenfalls in Frankfurt am Main gelegenen Anwesens B........ Straße 296. Das um 1900 errichtete Gebäude umfasst 4 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss. Es liegt in einem Bereich, der in dem einschlägigen Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen ist.

Mit Bescheid vom 18.05.1973 wurde der Klägerin eine Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zur Umnutzung der Wohnung im 1. Obergeschoss bestehend aus 3 Zimmern, Küche und Bad mit einer Wohnfläche von 77 qm als Arztpraxis erteilt. Die Genehmigung war bis zum 31.05.1978 befristet, wurde jedoch von der Klägerin nicht in Anspruch genommen. Die baurechtlich als Wohnraum ausgewiesenen Räume im 1. Obergeschoss wurden vielmehr auch nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotes in Frankfurt am Main am 01.02.1972 zunächst weiter zu Wohnzwecken genutzt.

Unter dem 24.02.1987 beantragte die Klägerin erneut, ihr für die Wohnung im 1. Obergeschoss eine Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot zu erteilen. Sie gab an, die gesamte Wohnung als Arztpraxis vermieten zu wollen. Zur Begründung führte sie aus, der bisherige Mieter werde die Wohnung kurzfristig räumen. Die Wohnung sei sehr laut. Im benachbarten Hause B Straße 294 befände sich eine Gaststätte, im Hause B Straße 292 ein Gewerbebetrieb. Auf der Rückseite ihres Anwesens liege eine Turnhalle mit zwei Kegelbahnen und mehreren Veranstaltungen in der Woche. Die B Straße selbst sei stark mit Verkehr belastet. Es bestehe Bedarf für eine Nutzung der Räume als Arztpraxis. Auf angemessene Einnahmen aus dem Haus sei sie zur Sicherung ihres Lebensunterhaltes angewiesen.

Noch vor Bescheidung ihres Antrages auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vermietete die Klägerin die Wohnung im ersten Obergeschoss ihres Hauses Berger Straße 296 an einen Arzt, der dort seither, und zwar in sämtlichen Räumen der Wohnung, eine medizinische und psychotherapeutische Praxis betreibt, jedoch anderenorts wohnt.

Mit Bescheid vom 10.08.1987 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin vom 24.02.1982 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es lägen keine Gründe vor, die die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot rechtfertigen könnten. Der hiergegen erhobene Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 04.11.1988 zurückgewiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, eine besondere Bedarfslage für Ärzte bestehe in dem fraglichen Gebiet nicht. Auch die angeführte Lärmbelästigung vermöge ein anzuerkennendes Interesse an der Umnutzung von Wohnraum nicht zu begründen. Dies schon deshalb nicht, weil die B Straße unterdessen als verkehrsberuhigte Zone ausgestaltet sei. Die Versagung der Genehmigung vernichte oder gefährde auch nicht die wirtschaftliche Existenz der Klägerin. Die Klägerin erziele Miet- und Handelsvertretereinnahmen in Höhe von ca. 45.000,-- DM jährlich. Aus Erwerbsunfähigkeits- und Witwenrente beziehe sie Einkünfte in Höhe von ca. 8.000,-- DM pro Jahr. Hinzu komme eine garantierte Mindestbetriebsrente von 18.000,-- DM im Jahr bis zum Jahre 1993. Bei Einnahmen von rund 71.000,-- DM pro Jahr könne von einer Gefährdung der Existenz der Klägerin nicht die Rede sein.

Die Klägerin hat am 25.11.1988 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Beklagte sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass zu den Einnahmen aus Handelsvertretung jährlich noch 18.000,-- DM als Betriebsrente der Firma Asbach hinzukämen. Die Betriebsrente werde bereits im Jahre 1989 wegfallen. Die Provisionseinnahmen aus Handelsvertretungen würden nur noch bis zum 01.07.1993 bestehen. Sie, die Klägerin, sei also spätestens ab dem Jahre 1993 darauf angewiesen, von ihrer kleinen Rente und den Einkünften aus der Vermietung des Hauses B Straße 296 zu leben. Die Einnahmen aus Vermietung würden durch erforderliche Instandhaltungsinvestitionen deutlich verringert. Eine Nutzung der Wohnung als Arztpraxis werde ihr monatliche Mehreinnahmen in Höhe von ca. 500,-- DM bringen. Als Wohnung könnten die Räume aufgrund der vorhandenen Lärmbelästigungen nur unter der ortsüblichen Wohnraummiete vermietet werden.

Die Klägerin hat beantragt,

den Bescheid vom 10.08.1987 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 04.11.1988 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Klägerin entsprechend der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Klage schon für unzulässig gehalten, da die Verwaltungsgerichtsordnung eine Bescheidungsklage nicht kenne. Sie hat weiter vorgetragen, die von der Klägerin behauptete Lärmbelästigung sei nicht gegeben, da die Kegelbahnen nicht unmittelbar unter der fraglichen Wohnung lägen. Es sei von der Klägerin auch nicht nachgewiesen worden, dass die Wohnung nicht zu einem angemessenen Mietzins zu Wohnzwecken vermietet werden könne. Eine unmittelbare Existenzgefährdung der Klägerin infolge der Versagung der Ausnahmegenehmigung sei nicht gegeben, da sie monatlich zumindest über 2.000,-- DM verfüge.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat die Klage mit Urteil vom 20.12.1994 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klage sei zulässig. Sie sei jedoch nicht begründet, da die Klägerin weder einen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung noch einen Anspruch auf Neubescheidung habe. Ein vorrangiger öffentlicher Belang, der die Erteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung rechtfertigen könne, sei nicht gegeben. Auch ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse der Klägerin an der Zweckentfremdung bestehe nicht. Die Versagung der Genehmigung führe nicht zu einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Klägerin. Nach den von ihr vorgelegten Unterlagen habe sie 1992 über Einkünfte aus Renten in Höhe von 954,-- DM monatlich, zusätzlich Provisionseinnahmen aus einer Handelsvertretung (wegfallend ab dem 01.07.1993) in Höhe von 4.878,-- DM und Einnahmen aus Vermietung in Höhe von jährlich 40.575,-- DM verfügt. Nach dem Einkommenssteuerbescheid für das Jahr 1992 seien der Klägerin monatlich 2.471,-- DM netto verblieben. Selbst unter Berücksichtigung des Wegfalls der Provisionseinnahmen werde sie damit monatlich über Einkünfte in Höhe von 2.000,-- DM verfügen. Die wirtschaftliche Existenz der Klägerin sei damit nicht gefährdet. Die von ihr angekündigten notwendigen Investitionen zur Erhaltung des Mietobjekts könnten innerhalb von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden. Dass die Wohnung zu Wohnzwecken nur mit Verlust unter der Kostenmiete vermietet werden könnte, sei nicht nachgewiesen worden. Eine Lärmbelästigung, die zu einer gravierenden Mietwertminderung führten, sei aufgrund der baulichen Gegebenheiten nicht erkennbar.

Gegen das ihrem Prozessbevollmächtigten am 05.01.1995 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 12.01.1995 Berufung eingelegt.

Zur Begründung macht die Klägerin geltend, die mit der Firma Asbach geschlossene Vereinbarung, dass sie im Falle des Todes ihres Mannes 7,5% der monatlichen Bruttoprovisionseinnahmen als Versorgungsbezüge für weitere 10 Jahre erhalte, sei mit dem 31.07.1993 weggefallen. Die Betriebsrente der Firma Asbach in Höhe von 298,95 DM sei ebenfalls seit 1989 entfallen. Dass sie aus der Vermietung des Hauses in der Berger Straße in den einzelnen Jahren höchst unterschiedliche Ergebnisse erzielt habe, sei daraus zu erklären, dass sich zum Teil die Einnahmen durch kostenintensive Erhaltungsinvestitionen verringert hätten. Beispielsweise seien allein im Jahre 1993 für die Reparatur des Daches 45.000,-- DM angefallen. Es sei ihr nicht zumutbar, anstatt der von ihr innegehabten Mietwohnung die Wohnung in der B Straße selbst zu beziehen, da die Lärmbelastung dort derart groß sei, dass die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Die Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnung sei gegenstandslos geworden. In Frankfurt am Main bestehe keine Wohnungsnotlage mehr. Es gebe sogar ein Überangebot an Wohnungen, die dem allgemeinen Standard entsprächen. Für den Wegfall eines Wohnungsmangels in Frankfurt am Main gebe es verschiedene Indizien wie den Rückgang der Belegungsdichte pro Wohnung, den Anstieg der Wohnfläche pro Einwohner, den Rückgang der Zahl der Wohnungssuchenden und den Umstand, dass Wohnungen, die zuvor von Angehörigen der US-Armee belegt gewesen seien, freigeworden wären. Für die Sozialwohnungen in der Goldstein-Siedlung hätte es nicht einmal genügend Bewerber gegeben. Diejenigen, die in Frankfurt am Main noch als Wohnungssuchende registriert seien, verfügten bereits sämtlich über eine Wohnung. Von 1993 bis 1996 habe sie - die Klägerin - für das Anwesen in der B Straße Instandsetzungs- und Erhaltungsinvestitionen in Höhe von ca. 100.000,-- DM getätigt. 1996 habe sie das Dachgeschoss ausgebaut. Hierdurch erziele sie eine monatliche Mehreinnahme von 450,-- DM. Um die Investition durchführen zu können, habe sie Kredite in Höhe von insgesamt 70.000,-- DM aufgenommen. Unter Berücksichtigung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsinvestitionen seien ihr von 1993 bis 1997 durchschnittliche Mieteinnahmen in Höhe von 16.200,-- DM pro Jahr verblieben. Dass die Wohnung zu Wohnzwecken nicht mehr vermietet werden könne, ergebe sich aus einem Schreiben des Dipl.-Ing. T. vom 21.05.1994.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 20.12.1994 - X/2 E 3417/88 - abzuändern und den Bescheid vom 10.08.1987 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 04.11.1988 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Genehmigung zur Zweckentfremdung der Wohnräume im 1. Obergeschoss des Hauses B Straße 296 in Frankfurt am Main zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angegriffene Entscheidung. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sei für Frankfurt am Main nicht gegenstandslos geworden. Für Frankfurt am Main ergebe sich zum 31.12.1998 noch immer ein Wohnungsfehlbestand von 33.000 Wohnungen. Insgesamt seien 11.480 Haushalte als wohnungssuchend registriert. Nach wie vor müssten Obdachlose zur Vermeidung der Obdachlosigkeit in Hotels untergebracht werden. Aus dem Schreiben des Dipl.-Ing. T. ergebe sich nicht, dass die streitbefangene Wohnung im 1. Obergeschoss nicht als Wohnung vermietet werden könne. Es sei nicht zutreffend, dass die streitbefangene Wohnung Wand an Wand mit einer Gaststätte gelegen sei. Vielmehr befänden sich die baurechtlich genehmigten Gaststättenräume lediglich im Erdgeschoss der Liegenschaft B Straße 294. Diese grenzten "Wand an Wand" an die im Erdgeschoss der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gelegenen Apothekenräume an. Die im Verfahren angesprochene Kegelbahn befinde sich auf einem auf dem hinteren Grundstücksteil befindlichen Gebäude ohne baulichen Kontakt mit dem Gebäude B Straße 296 und sei bereits mit baurechtlicher Genehmigung vom 16.10.1996 zu Büroräumen umgebaut worden. Gegen eine weitere Wohnnutzung der streitbefangenen Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss der Liegenschaft B Straße 296 bestünden aus bauplanungsrechtlichen Gründen keine Bedenken. Im Hinblick auf die vorgetragene Existenzgefährdung könne nach den vorgelegten Steuerbescheiden für die Jahre 1993 bis 1996 festgestellt werden, dass die Klägerin über ein jährliches Einkommen aus Renten zwischen 11.868,-- DM und 12.655,-- DM verfüge. Hinzu kämen noch die steuerlich relevanten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 1996 in Höhe von 26.386,-- DM, 1995 in Höhe von 65.032,-- DM, 1994 in Höhe von 21.477,-- DM und 1993 in Höhe von 26.422,-- DM. Allein aus der relativ weiten Streuung der Beträge müsse geschlossen werden, dass die tatsächlichen Einkünfte aus Vermietung jedenfalls höher als rund 65.000,-- DM im Jahr lägen. Für 1996 errechne sich jedenfalls ein verfügbares Einkommen von über 36.700,-- DM nach Steuern, mithin also von über 3.000,- DM monatlich. Von einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Klägerin könne unter diesen Umständen keine Rede sein.

Dem Senat lagen vor die einschlägige Behördenakte, die einschlägige Widerspruchsakte, die Gerichtsakte (2 Bände) sowie 5 Heftstreifen mit Steuererklärungen, Steuerbescheiden sowie Rechnungen und Angeboten für bauliche Maßnahmen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage der Klägerin zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat in Bezug auf die Wohnung im ersten Obergeschoss ihres Hauses in der Berger Straße 296 in Frankfurt am Main weder einen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum noch auf Neubescheidung.

Rechtsgrundlage für die Beurteilung des von der Klägerin gestellten Verpflichtungsantrages ist Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 - MRVerbG - (BGBl. I, S. 1745, 1752), geändert durch Art. 5 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 17.05.1990 (BGBl. I, S. 932) i. V. m. § 1 der 1. Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung - ZweckentfremdungsVO - vom 25.01.1972 (GVBl. I, S. 19), zuletzt geändert durch die 10. Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung vom 03.12.1991 (GVBl. I, S. 360). Danach darf in Frankfurt am Main Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Magistrats zugeführt werden.

Die Stadt Frankfurt am Main durfte in den Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung einbezogen werden (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 22.07.1977 - IV N 5/77 - und Urteil vom 22.07.1977 - IV N 12/77 - NJW 1978, 964). Von der Rechtsgültigkeit dieser Verordnung ist auch für den maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Klägerin auszugehen. Ihr Vortrag, die Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sei jedenfalls in Bezug auf Frankfurt am Main gegenstandslos geworden, weil hier keine Wohnungsnotlage mehr bestehe, ist von vornherein nicht geeignet, ihrem Verpflichtungsbegehren zum Erfolg zu verhelfen, sondern könnte für den Fall, dass das Gericht der klägerischen Auffassung folgen sollte, nur zur Klageabweisung führen. Dem Vortrag der Klägerin, dass die Zweckentfremdungsverordnung für Frankfurt am Main gegenstandslos geworden sei, kann aber auch in der Sache nicht gefolgt werden. Die Verordnungen der Länder, die das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum für bestimmte Gemeinden in Kraft setzen, bleiben grundsätzlich solange gültig, bis sie förmlich aufgehoben werden. Die Voraussetzungen für eine höchstrichterlich anerkannte Ausnahme (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 - 8 C 102.81 - NJW 1983, 2893), nämlich dass in der Zwischenzeit das Zweckentfremdungsverbot in der betreffenden Gemeinde offensichtlich entbehrlich geworden wäre, liegen in Bezug auf die Stadt Frankfurt am Main nicht vor. Nach der von der Beklagten herausgegebenen und in das vorliegende Verfahren vom Gericht eingeführten "Taschendatenbank Wohnen 2000" waren im Jahre 2000 noch immer 7.289 Haushalte, hiervon 75,6 % Minderverdienende, als wohnungssuchende Haushalte bei der Beklagten registriert. Dies entspricht einer Zahl von 17.570 Wohnungssuchenden. Berücksichtigt man zudem, dass mit diesen Zahlen nur die bereits im Stadtgebiet wohnende Bevölkerung, nicht aber diejenigen erfasst sind, die noch keine Wohnung im Stadtgebiet gefunden haben und daher auch nicht melderechtlich erfasst sind, wie zum Beispiel Studenten, Inhaber eines Arbeitsplatzes in Frankfurt am Main, die außerhalb wohnen, wegen im Berufsverkehr auftretender Staus und sonstiger Probleme mit dem Anfahrtsweg aber ins Stadtgebiet ziehen wollen, sowie Ausländer und Aussiedler, die nach Frankfurt am Main kommen wollen, kann von einem Wegfall einer Wohnraummangellage für Frankfurt am Main nicht die Rede sein. Darüber hinaus genügen zur Ausfüllung des Merkmals "besonders gefährdet" in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG latente Versorgungsschwierigkeiten als Folge einer Mangelsituation, welche nicht unbedingt durch quantitative Merkmale gekennzeichnet sein müssen. Wesentlich ist vielmehr, ob eine Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität vermitteln (BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 - NJW 1983, 2893 - unter Berufung auf BVerfG, Beschluss vom 02.12.1980, BVerfGE 55, 249, 258). Sachliche Besonderheiten in diesem Sinne pflegen vor allem in Ballungsräumen, in Industriestädten, Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktionen sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten vorzuliegen. Es bedarf keiner näheren Darlegung dazu, dass die Stadt Frankfurt am Main mit ihrer zentralen Lage im Rhein-Main-Ballungsraum, ihrer Bedeutung als Messe-, Banken- und Verwaltungszentrum, als Standort der Europäischen Zentralbank sowie zahlreicher Konsulate und der größten Hessischen Universität qualitative Besonderheiten im vorgenannten Sinne aufweist, die die Versorgung breiterer Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu Mieten, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt aufgebracht werden können, spezifisch gefährden.

Die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses Berger Straße 296 in Frankfurt am Main unterfällt auch dem Verbot des § 1 der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Wohnung war zum maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum am 01.02.1972 tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt. Unerheblich ist, ob die Räume bauaufsichtlich zu Wohnzwecken genehmigt sind. Eine etwaige nur formelle Baurechtswidrigkeit des Bewohnens entzieht die Räume nicht dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn alle Voraussetzungen dieses Verbotes im Übrigen erfüllt sind (BVerwG, Urteil vom 29.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW 1986, 1120). Unter den Wohnraumbegriff der Zweckentfremdungsverordnung, der sich mit dem entsprechenden Begriff in Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG deckt, fallen alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbotes zum dauernden Wohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren, bzw. später wurden. Die fragliche Wohnung war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung zum Wohnen geeignet und bestimmt. Eine Wohnnutzung wäre, selbst wenn sie nicht formell genehmigt worden wäre, in dem fraglichen Mischgebiet jedenfalls genehmigungsfähig.

Das Zweckentfremdungsverbot ist in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG als sogenanntes repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt ausgestaltet (BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348). Das Zweckentfremdungsverbot soll in Gebieten mit unzureichender Wohnraumversorgung die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken regelmäßig verhindern. Die Genehmigungsbedürftigkeit einer Zweckentfremdung dient nicht der Kontrolle eines vom Gesetz prinzipiell gebilligten oder jedenfalls als wertneutral geduldeten Verhaltens durch die Verwaltung. Die Zweckentfremdung von Wohnraum wird vielmehr für die Gebiete, auf die sich die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG erstreckt, vom Gesetz als sozial unerwünscht missbilligt. Das Zweckentfremdungsverbot soll preiswerten Wohnraum für die großen Teile der Bevölkerung erhalten, die zumal in den Städten nicht in der Lage sind, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind. Die verfassungsrechtlich geforderte, am Gemeinwohl ausgerichtete Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum umfasst das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange dieser Wohnungssuchenden (BVerfG, Beschluss vom 8. Januar 1985 - 1 BvR 792, 501/83 - BVerfGE 68, 361, 368). Die Genehmigung einer Zweckentfremdung muss nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG immer die Ausnahme von der Regel bleiben, Wohnraum für Wohnzwecke zu erhalten. Die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung liegt zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde. Diese darf jedoch von dem Genehmigungsvorbehalt nur Gebrauch machen, um im Einzelfall dem Gebot der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen, sofern dies ausnahmsweise erforderlich ist. Eine Ermessensentscheidung über die ohne ein beachtliches Ersatzraumangebot beantragte Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung hat die zuständige Behörde von Rechts wegen nur dann zu treffen, wenn an der Genehmigung entweder ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse besteht (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975, a. a. O., S. 367 f.). Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen gegeben ist, hat die Behörde nach ihrem Ermessen darüber zu befinden, ob und inwieweit die Zweckentfremdung ausnahmsweise zu genehmigen ist.

Vorliegend hat die Klägerin ihren Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ohne das Angebot der Schaffung von Ersatzwohnraum gestellt. An der Erteilung der begehrten Genehmigung besteht aber weder ein vorrangiges öffentliches Interesse noch ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse der Klägerin, so dass diese in Bezug auf die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss ihres Hauses weder einen Anspruch auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung noch auf Neubescheidung hat.

Ein öffentliches Interesse ergibt sich entgegen der Ansicht der Klägerin nicht unter dem Gesichtspunkt der ärztlichen Versorgung. Es ist nicht ersichtlich, dass gerade in den Wohnräumen im ersten Obergeschoss des Hauses Berger Straße 296 eine Arztpraxis eingerichtet und geführt werden müsste, um die ärztliche Versorgung in dem fraglichen Gebiet sicherzustellen. Die unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot seit Mai 1987 in den Wohnräumen der Klägerin tatsächlich geführte Arztpraxis kann auch in entsprechenden Gewerberäumen fortgeführt werden. Dass Gewerberäume in Frankfurt am Main, auch in der Nähe des bisherigen Standortes der Praxis, nicht zur Verfügung stehen, ist nicht ersichtlich und von der Antragstellerin auch nicht näher und nachvollziehbar dargetan worden.

Auch ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse an der Erteilung der begehrten Ausnahmegenehmigung kann nicht bejaht werden. Unter dem Blickwinkel der von der Klägerin geltend gemachten Existenzgefährdung wäre ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse an einer Umwidmung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung nur dann anzuerkennen, wenn ohne die begehrte Ausnahme die bisher innegehabte Existenzgrundlage infolge des Verbotes gefährdet wäre oder verloren ginge. Für den behaupteten Eintritt einer Gefährdung oder eines Verlustes der Existenz als Folge des Zweckentfremdungsverbotes muss, sollen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung erfüllt sein, aufgrund einer umfassenden Würdigung der Verhältnisse des Einzelfalls eine so überwiegende Wahrscheinlichkeit bestehen, dass ernstliche Zweifel an einem solchen Kausalverlauf auszuschließen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. April 1994 - BVerwG 8 C 29.92 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 18).

In Anwendung dieser Grundsätze ist nicht ersichtlich, dass der Klägerin durch die Versagung der begehrten Ausnahmegenehmigung eine Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz mit überwiegender Wahrscheinlichkeit droht; daher sind ernstliche Zweifel an einem solchen Kausalverlauf auszuschließen. Die wirtschaftliche Situation der Klägerin stellt sich vielmehr so dar, dass auch bei einer Versagung der begehrten zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung ihre wirtschaftliche Existenz nicht gefährdet ist.

Bei dieser Einschätzung stützt sich der Senat auf die von der Klägerin selbst vorgelegten Unterlagen, insbesondere die von ihr in Kopie zu den Gerichtsakten gereichten Steuerbescheide aus den Jahren 1993 bis 1996. Der Senat geht davon aus, dass diese Unterlagen auch für die Beurteilung der gegenwärtigen Einkommenssituation der Klägerin eine hinreichende Grundlage bilden. Der Bevollmächtigte der Klägerin hat nämlich in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass zur Einkommenssituation der Klägerin nichts Neues nachzutragen sei. Auf der Grundlage dieser Erklärung ihres Bevollmächtigten ist davon auszugehen, dass sich die Einkommenssituation der Klägerin gegenwärtig jedenfalls nicht schlechter als in den Jahren darstellt, für die sie Steuerbescheide vorgelegt hat. Zudem hätte es der Klägerin im Falle einer Verschlechterung ihrer Einkommenssituation auch ohne ausdrückliche gerichtliche Aufforderung oblegen, entsprechende Unterlagen dem Gericht von sich aus vorzulegen.

Wie sich insbesondere aus dem Steuerbescheid für das Jahr 1995 ergibt, erzielt die Klägerin aus Vermietung tatsächliche jährliche Einnahmen, die zumindest ca. 65.000,-- DM betragen. Hinzu kommen Einnahmen aus Renten, die in den Jahren 1993 bis 1996 zwischen 11.868,-- DM und 12.655,-- DM jährlich betrugen. Zwar sind die Einnahmen der Klägerin aus Vermietung in den Jahren 1993 bis 1996 durch Ausgaben für Ertrags- und Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude bzw. durch Abschreibungen in unterschiedlicher Höhe reduziert worden. Selbst für das Jahr 1996, in dem die Klägerin nach ihren Angaben allein knapp 41.000,-- DM für den Dachgeschossausbau aufgewendet hat, sind ihr jedoch gleichwohl Einnahmen aus Vermietung in Höhe von jährlich 26.386,-- DM sowie 12.655,-- DM aus Renten zugeflossen. Ihr stand für dieses Jahr nach Abzug der Steuern ein verfügbares Einkommen von 36.705,47 DM tatsächlich zur Verfügung, was einem monatlichen Einkommen von 3.058,-- DM entspricht. Unter diesen Umständen kann von einer Gefährdung der Existenz der Klägerin durch die Versagung der begehrten Ausnahmegenehmigung nicht die Rede sein, zumal der Klägerin in Jahren, in denen keine wesentliche Reduzierung der Einnahmen aus Vermietung durch Erhaltungs- und Instandsetzungsinvestitionen erfolgt, ein noch weitaus höheres Einkommen tatsächlich zur Verfügung stand. So sind der Klägerin im Jahre 1995 aus Vermietung 65.032,-- DM an Einkünften zugeflossen, zu denen 12.566,-- DM an Renteneinkünften hinzukamen. Nach Abzug der Steuern stand der Klägerin für das Jahr 1995 tatsächlich ein Einkommen von 61.470,91 DM zur Verfügung, was einem monatlichen Einkommen von 5.122,-- DM entspricht und zur Sicherung der Existenz einer Alleinstehenden offensichtlich mehr als ausreichend ist.

Die Einschätzung, dass die wirtschaftliche Existenz der Klägerin auch bei einer Versagung der begehrten Ausnahmegenehmigung nicht gefährdet ist, muss um so mehr gelten, als die Instandsetzungs- und Erhaltungsinvestitionen, die die Klägerin an dem Gebäude vorgenommen hat, für sie nicht verloren sind, sondern innerhalb von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Dass eine solche Ausgleichsmöglichkeit für die Klägerin nicht besteht, ist von ihr nicht dargelegt worden, obwohl ihr durch gerichtliche Verfügung vom 10.02.1999 zu entsprechendem Vortrag ausdrücklich Gelegenheit gegeben und sie mit Verfügung vom 29.04.1999 an die Erledigung der vorgenannten richterlichen Verfügung erinnert worden war.

Von einer Gefährdung der Existenz der Klägerin kann auch dann nicht ausgegangen werden, wenn man ihren Vortrag als richtig unterstellt, dass sich ihre monatlichen Einkünfte bei einer Vermietung der streitbefangenen Wohnung zu reinen Wohnzwecken statt wie bisher zu gewerblichen Zwecken um ca. 500,-- DM verringern werden. Die Klägerin verfügt dann immer noch über ein Einkommen nach Abzug von Steuern von zumindest ca. 2.500,-- DM monatlich und hat damit immer noch eine für eine Alleinstehende ausreichende Existenzgrundlage.

Dem Vortrag der Klägerin, die streitbefangene Wohnung im ersten Obergeschoss könne nicht mehr als Wohnung vermietet werden, da die Wohnung für ein Wohnen zu laut sei, kann nicht gefolgt werden. Das Haus der Klägerin liegt in einer verkehrsberuhigten Zone. Die hinter dem Anwesen der Klägerin einstmals vorhanden gewesenen Kegelbahnen, von denen Lärm ausgegangen sein soll, existieren nicht mehr. Soweit sich im Hause Berger Straße 294 im Erdgeschoss eine Gaststätte befindet, grenzt diese lediglich "Wand an Wand" an die im Erdgeschoss der Liegenschaft der Klägerin gelegene Apotheke an. Unter diesen Umständen ist nicht ersichtlich, dass von der Gaststätte unverträgliche Lärmbelastungen für die Wohnung im ersten Obergeschoss der Liegenschaft Berger Straße 296 ausgehen. Auch aus dem Schreiben des Diplom-Ingenieurs T. vom 21.05.1999, auf das sich die Klägerin zur Stützung ihres Vortrages berufen hat, ergibt sich nicht, dass die Wohnung im ersten Obergeschoss nicht mehr als Wohnung vermietet werden kann. Herr T. spricht in seiner Stellungnahme lediglich davon, dass wegen erheblicher Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb wenn möglich von einer Vermietung der Räumlichkeiten als Wohnung abgesehen werden sollte. Die objektiv gegebene bauliche Situation lässt zudem gerade nicht erkennen, dass von der Gaststätte Lärmbelästigungen für die Wohnung im ersten Obergeschoss ausgehen, die eine Nutzung dieser Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nicht zulassen. Aus den vorstehenden Darlegungen folgt zugleich, dass auch für einen stark verminderten Wohnwert, der zu einer Zweckentfremdungsgenehmigung führen kann, keine hinreichenden Anhaltspunkte vorliegen.

Da ihr Rechtsmittel erfolglos bleibt, hat die Klägerin die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 2 VwGO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO in entsprechender Anwendung. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss:

Der Streitwert wird unter Abänderung der erstinstanzlichen Festsetzung für beide Rechtszüge auf 13.860,-- DM festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 13, 14 und 25 GKG und entspricht der geschätzten Bedeutung der Sache für die Rechtsmittelführerin. Bei der Bemessung ihres Interesses geht der Senat von einem Differenzbetrag von zumindest 15,-- DM zwischen der genehmigten Wohnnutzung und der angestrebten gewerblichen Nutzung pro qm an Mietzins aus. Bei 77 qm Wohnfläche bedeutet dies, dass die Klägerin pro Monat im Falle der Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung 1.155,-- DM mehr an Mietzins erzielen könnte. Auf ein Jahr umgerechnet ergibt dies den festgesetzten Streitwert von 13.860,-- DM. Die Befugnis zur Abänderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung ergibt sich aus § 25 Abs. 2 Satz 2 GKG.

Hinweis: Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).

Ende der Entscheidung