Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 24 W 126/03 24 W 154/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die Geschäftswertbeschwerde der Beteiligten zu I. 3. und auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 1 und 2. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 14. Januar 2003 - 85 T 204/02 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 18. Februar 2004 beschlossen:

Tenor:

1. Unter Änderung der vorinstanzlichen Wertfestsetzungen wird der Geschäftswert für die erste Instanz auf insgesamt 14.869,08 Euro und für die zweite Instanz auf 5.124,80 Euro festgesetzt.

Die Entscheidung über die Geschäftswertbeschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

2. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 1. und 2. wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu I. 1. und 2. haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen und dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu I. 1. und 2. sowie II. bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage. Mit Vertrag vom 18. August 1998 kauften die Beteiligten zu I. 1. und 2. die Wohneinheit Nr. ... . Gegen Ende des Jahres 1998 wurde ihnen die Wohnung übergeben. Sie wurden am 26. November 2001 als Eigentümer der Wohneinheit Nr. ... im Grundbuch eingetragen, ohne dass zuvor eine Eigentumsverschaffungsvormerkung für sie eingetragen worden war. Die Antragstellerin zu I. 3. kaufte am 29. Juli 1999 die Einheit Nr. ... . Am 16. Juli 2001 wurde zu Gunsten einer weiteren beteiligten Wohnungseigentümerin im Grundbuch der Wohneinheit Nr. eine Vormerkung zur Eigentumsverschaffung eingetragen. Am 5. September 2001 wurden andere Wohnungseigentümer der Wohneinheit Nr. ... in das Grundbuch eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 13. September 2001, zu der die Verwalterin mit Schreiben vom 29. August 2001 sämtliche vorgenannten Beteiligten eingeladen hatte, wurden mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 2 die Jahresabrechnung 2000

Zu TOP 3 die Verwalterentlastung

Zu TOP 4 der Wirtschaftsplan 2001/2002

Zu TOP 5 ein geänderter Verteilerschlüssel für die Heizung

Zu TOP 7 b die Installation von Fahrradständern in den jeweiligen Kellerräumen der Häuser

Zu TOP 9 ein Sondernutzungsrecht.

Mit den am 9. Oktober 2001 bzw. Montag, 15. Oktober 2001 eingegangenen Antragsschriften haben die Antragsteller zu I. die vorgenannten Eigentümerbeschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29. April 2002 die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 festgestellt, im Übrigen jedoch die Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 14. Januar 2003 die Erstbeschwerden der Antragsteller zu I. 1. bis 3. gegen die Zurückweisung der Anträge hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 7 zurückgewiesen und den Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren auf 184.784,00 Euro festgesetzt, nachdem das Amtsgericht für die erste Instanz den Geschäftswert auf 188.618,00 Euro festgesetzt hatte. Die Antragstellerin zu I. 3. wendet sich mit ihrer Beschwerde gegen die Wertfestsetzungen der Vorinstanzen. Nachdem die Antragsteller zu I. 1. und 2. sich mit ihrer Erstbeschwerde nur noch gegen die Zurückweisung der Anträge hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 7 gewandt haben, verfolgen sie in dritter Instanz lediglich noch den Beschlussanfechtungsantrag zu TOP 7 b. Die Rechtsmittel haben nur insoweit Erfolg, als die Wertfestsetzungen für die Vorinstanzen zu ändern sind.

II.

1. Geschäftswertbeschwerde der Antragstellerin zu I. 3.

Der Senat hält an seiner Rechtauffassung fest, dass gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts für die zweite Instanz die zulassungsfreie Erstbeschwerde gegeben ist, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 50,00 Euro (früher: 100,00 DM) übersteigt, was hier angesichts der erstrebten erheblichen Herabsetzung der Geschäftswerte insbesondere im Hinblick auf die Anwaltskosten der Fall ist. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 16. Juni 1999 (24 W 7352/98, ZMR 1999, 659; vgl. auch BayObLG, Beschluss vom 22. Juli 1998, 3 Z BR 122/98, WuM 1998, 688; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17. Oktober 2000, 3 W 200/00, ZMR 2001, 227 = NZM 2001, 245). Die somit zulässige Erstbeschwerde der Antragstellerin zu I. 3. führt dazu, dass die dritte Instanz über § 31 Abs. 1 Satz 2 GKG von Amts wegen auch die Wertfestsetzung erster Instanz abändern kann, was hier ebenfalls geboten ist. Für die Geschäftswertfestsetzung schreibt § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG zwar einerseits vor, dass der Geschäftswert nach dem Interesse aller Beteiligten zu bemessen ist. § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmt andererseits aber auch, der Geschäftswert sei niedriger festzusetzen, wenn die nach Satz 1 berechneten Kosten des Verfahrens zu dem Interesse eines Beteiligten nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen. Bei Abrechnungs-, Wirtschaftsplan- und Kostenverteilungsänderungsbeschlüssen kann im Falle der Anfechtung zwar regelmäßig ein Geschäftswert in Höhe von 20 bis 25 % des Volumens festgelegt werden, was aber bei sehr großen Wohnanlagen - wie hier - nicht ausreicht, um den verfassungsrechtlich verbürgten Zugang zu den Gerichten zu angemessenen Verfahrenskosten zu gewährleisten. In diesen Fällen ist eine Begrenzung des Geschäftswerts auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Eigeninteresses der Antragsteller anzunehmen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 19. Mai 2000, 15 W 118/00, NZM 2001, 549 = FGPrax 2000, 185). Anhand dieses Maßstabes sind für die erste Instanz 14.869,60 Euro als Geschäftswert anzunehmen: Für TOP 2 und 3 4.921,75 Euro, für TOP 4 4.793,10 Euro, für TOP 5 1.116,70 Euro, für TOP 7 203,05 Euro, während der TOP 9 mit den vollen 3.835,00 Euro zu veranschlagen ist. Für die zweite Instanz hat das Landgericht übersehen, dass in zweiter Instanz nur noch die Anfechtungsanträge zu TOP 2 und 7 zur Entscheidung standen, was nach den vorstehenden Ausführungen einen Geschäftswert von 5.124,80 Euro ergibt. Demgemäß waren die Wertfestsetzungen für die Vorinstanzen zu ändern. Gemäß § 31 Abs. 4 ist das Beschwerdeverfahren gebührenfrei, Kosten werden nicht erstattet.

2. Rechtsbeschwerde der Antragsteller zu I. 1. und 2.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Im Anschluss an BGH NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750 hat der Senat bereits mit dem zur Veröffentlichung bestimmten Beschluss vom 11. Februar 2004 (24 W 56/02) entschieden, dass es bei der Überprüfung von Verwaltungsmaßnahmen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht allein auf die persönlichen finanziellen Nachteile ankommt, hier also nicht nur auf die auf die Antragsteller entfallenden anteiligen Kosten für die Fahrradständer, zumal die Antragsteller bei einer Auftragsvergabe im Außenverhältnis als Gesamtschuldner haften könnten. Die Ablehnung der Antragsbefugnis der Antragsteller ist aber jedenfalls rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

3. Zutreffend hat das Landgericht die Antragsbefugnis der Antragsteller aus eigenem Recht verneint. Nach Vollzug der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers in das Grundbuch neben dem teilenden Eigentümer können andere Wohnungskäufer erst mit Umschreibung im Grundbuch Wohnungseigentümer werden (BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087; vgl. auch BGH NJW 1989, 2697). Nur diejenigen Wohnungskäufer, welche bis zur Invollzugsetzung der Gemeinschaft eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, behalten ihren Status als werdende Wohnungseigentümer mit eigenem Stimm- und Antragsrecht (BayObLG NJW 1990, 3216). Von dem Vollzug der Gemeinschaft an durch Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern im Grundbuch können Wohnungskäufer also nur noch durch Umschreibung im Grundbuch den Status des Wohnungseigentümers erlangen, jedoch nicht mehr durch Vormerkung und Besitz als werdende Wohnungseigentümer. Die Antragsteller haben erst mit ihrer Eintragung als Wohnungseigentümer im Grundbuch am 26. November 2001 ein eigenes Stimm- und Antragsrecht erlangt.

4. Nach den bisherigen Feststellungen des Landgerichts bestände allerdings Veranlassung zu der Prüfung, ob den Antragstellern nach dem gesamten Verhalten des teilenden Eigentümers und der Verwaltung die Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung überlassen worden ist. Dann hätten die Antragsteller zwar kein eigenes Stimmrecht gehabt, jedoch ein vom Verkäufer abgeleitetes Stimmrecht. Dieses abgeleitete Stimmrecht könnte zu einer Verfahrensstandschaft im Beschlussanfechtungsverfahren führen. Der zur Stimmrechtsausübung Emächtigte könnte dann wegen seiner wirtschaftlichen Interessen als Käufer und auch wegen seiner (späteren) Bindung an die vor seinem Eigentumserwerb gefassten Eigentümerbeschlüsse (§ 10 Abs. 3 WEG) eine gerichtliche Überprüfung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung in die Wege leiten.

5. In Ergänzung zum Begriff des werdenden Wohnungseigentümers erst nach Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung hat der Senat schon bisher angenommen, dass vor Umschreibung des Wohnungseigentums der aufgrund des Kaufvertrages in den Besitz der Wohnung gelangte und im Grundbuch durch Vormerkung abgesicherte Erwerber regelmäßig als ermächtigt anzusehen ist, das Objekt - oder Anteilsstimmrecht des Veräußerers auszuüben (KG, Beschluss vom 20. Juli 1994, 24 W 3942/94, ZMR 1994, 524 = NJW-RR 1995, 147). Ob diese Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung zwingend immer die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung voraussetzt, ist bisher offen geblieben. Angesichts der ungesicherten Stellung des nicht durch eine Vormerkung gesicherten Wohnungskäufers werden die Anforderungen an eine schlüssig erteilte Vollmacht des Wohnungsverkäufers allerdings hier höher zu veranschlagen sein. Wenn jedoch in Literatur und Rechtsprechung eine Verfahrensstandschaft eines in seinen berechtigten Interessen betroffenen Mieters des Wohnungseigentümers für das WEG-Verfahren für zulässig gehalten wird (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 44 Rn. 39; BayObLG NJW-RR 2000, 1324 = ZMR 2001, 906 = NZM 2000, 678 zur Beseitigung einer baulichen Veränderung), dann kann die Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung seitens des Verkäufers, wenn sie denn nachweisbar ist, nicht von der Sicherung des Käufers durch eine Vormerkung abhängig sein. Denn die rechtlichen Interessen des Wohnungskäufers sind schon dadurch berührt, dass er nach Umschreibung im Grundbuch an vorangegangene Eigentümerbeschlüsse gemäß § 10 Abs. 3 WEG gebunden ist. Hinzu kommt, dass er nach dem Kaufvertrag zumeist vom schuldrechtlichen Lasten- und Nutzungswechsel die fällig gestellten Wohngelder an Stelle des Verkäufers zu tragen hat. Für die Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung könnte hier sprechen, dass im Einverständnis mit dem teilenden Eigentümer die Verwaltung die Wohnungskäufer zur Beteiligung an der Eigentümerversammlung eingeladen hat. Letztlich braucht aber nicht geprüft zu werden, ob die Antragsteller zur Ausübung des Stimmrechts seitens des Verkäufers ermächtigt worden sind.

6. Nach prozessualen Grundsätzen muss ein Verfahrensstandschafter, der ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend macht, diesen Umstand in einem gerichtlichen Verfahren rechtzeitig aufdecken. Deshalb hat der Senat (KG, Beschluss vom 20. Juli 1994, 24 W 3942/94, ZMR 1994, 524 = NJW-RR 1995, 147) angenommen, dass die Beschlussanfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG nur gewahrt wird, wenn der Verfahrensstandschafter innerhalb dieser Frist hinreichend deutlich macht, dass er nicht aus eigenem Recht, sondern für den Veräußerer das gerichtliche Verfahren durchführt. Dem entspricht auch die Rechtsauffassung des OLG Celle (Beschluss vom 15. Februar 2000, 4 W 352/99, ZWE 2001, 34), wonach ein Nichtwohnungseigentümer bei Beschlussanfechtungsantrag seine Verfahrensstandschaft spätestens innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG nachzuweisen hat. Diese Rechtsprechung beruht darauf, dass die gesetzlichen Zuständigkeitsvorschriften nicht disponibel sind und der im Grundbuch nicht abgesicherte Wohnungskäufer weder dem echten Wohnungseigentümer noch dem Mitglied einer werdenden Eigentümergemeinschaft gleichsteht. Sachenrechtliche und verfahrensrechtliche Positionen können von den Vertragsparteien auch nicht abbedungen werden. Schuldrechtlich kann allenfalls die Ausübung des Stimmrechts des Verkäufers sowie die Verfahrensstandschaft für das gerichtliche Beschlussanfechtungsverfahren übertragen werden. Weder der teilende und verkaufende Wohnungseigentümer noch der von diesem eingesetzte Verwalter kann dem Käufer durch Einladung zur Eigentümerversammlung oder durch Entgegennahme von Willensäußerungen bei Abstimmungen die verfahrensrechtliche Stellung eines werdenden Wohnungseigentümers mit eigenem Stimmrecht verschaffen. Zur Klarstellung fügt der Senat ferner hinzu, dass auch die in der Gemeinschaftsordnung unter 11.7. vorgesehene Erwerberhaftung hinsichtlich der Wohngeldzahlungen für Zeiträume vor der Eigentumsumschreibung zwar die Antragsteller finanziell mittelbar betrifft, ihnen aber gleichwohl nicht die Rechtsstellung eines Mitglieds einer werdenden Eigentümergemeinschaft verschafft. Denn die Gemeinschaftsordnung selbst gilt nur für die echten Wohnungseigentümer und die Mitglieder der werdenden Gemeinschaft, sofern sie den Besitz an der Wohnung erlangt haben in Verbindung mit einer unentziehbaren Rechtsposition durch die eingetragene Eigentumsverschaffungsvormerkung auf der Grundlage des Kaufvertrages. Diese Auffassung wird auch im Schrifttum (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., vor § 43 Rn. 8) in Übereinstimmung mit der dort nachgewiesenen überwiegenden Rechtsprechung vertreten. Verfahrensrechtlich kann nach Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht rückwirkend eine Heilung eintreten. Ohne Bedeutung ist hier ferner, dass selbst im Rahmen einer etwa im Kaufvertrag enthaltenen oder sonst erteilten Ermächtigung des Veräußerers zugunsten des Käufers, bereits vor Eigentumsumschreibung in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft einzutreten, im Zweifelsfall dahin zu begrenzen ist, dass sie nicht zu einer Beschlussfassung (hier etwa hinsichtlich der ebenfalls angefochtenen Entlastung) berechtigt, die der erkennbaren Interessenlage des Veräußerers widerspricht (BayObLG ZMR 2002, 138 = NZM 2002, 300).

III.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller zu I. 1. und 2. die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels tragen und aus den bereits vom Landgericht angeführten Gründen die notwendigen außergerichtlichen Kosten dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft erstatten (§ 47 Satz 1 und 2 WEG). Auch für die Vorinstanzen verbleibt es bei deren Kostenentscheidungen. Zur Klarstellung fügt der Senat hinzu, dass die Änderung der Geschäftswerte nach ganz überwiegender Auffassung keinen Einfluss auf die Kostenentscheidung der Vorinstanzen hat. Im Übrigen tritt durch die erhebliche Herabsetzung der Geschäftswerte ohnehin eine gebührenmäßige Entlastung der Beteiligten ein.

Ende der Entscheidung