Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 24 W 3064/93

in der Wohnungseigentumssache

Der 24. Zivilsenat des Kammergerichts hat auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 31. März 1993 - 150 T 134/92 - unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Kammergericht Dittrich sowie der Richter am Kammergericht Brandt und Dr. Briesemeister in der Sitzung vom 12. November 1993

beschlossen:

Tenor:

Unter Teilaufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie des Beschlusses des Amtsgerichts Schöneberg vom 13. Juli 1992 - 76 II (WEG) 380/90 - wird der Anfechtungsantrag der Antragstellerin bezüglich des Eigentümerbeschlusses vom 16. Oktober 1990 zu TOP 5 zurückgewiesen.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten erster Instanz haben die Antragstellerin 1/4, die Beteiligten zu 2) bis 4) als Gesamtschuldner die Hälfte und die Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner ein weiteres Viertel zu tragen.

Von den Gerichtskosten zweiter Instanz haben die Antragstellerin 1/13, die Beteiligten zu 2) bis 4) als Gesamtschuldner 7/13 und die Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner weitere 5/13 zu tragen.

Von den Gerichtskosten dritter Instanz haben die Antragstellerin 1/9, die Beteiligten zu 2) bis 4) als Gesamtschuldner 7/9 und die Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner ein weiteres Neuntel zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind in keiner Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 9.000,-- DM festgesetzt.

Für die Geschäftswerte der ersten und zweiten Instanz bleibt es bei den Festsetzungen des Amtsgerichts und Landgerichts.

Gründe:

Die Wohnanlage besteht aus drei Reihenhäusern, von denen das Haus I der Antragstellerin gehört. Abgesehen von anderen Eigentümerbeschlüssen, die nicht Verfahrensgegenstand der dritten Instanz geworden sind, haben die Eigentümer am 16. Oktober 1990 beschlossen:

Zu TOP 4 die Feststellung, daß die Gemeinschafts- und Sondernutzungsflächen in den Skizzen des Vermessungsingenieurs Kunath vom 6. Juli 1990 zutreffend sind,

zu TOP 5, daß die Sondernutzungsfläche der Beteiligten zu 2) und 3) (Haus II neben Haus I) auf den von dem Vermessungsingenieur Kunath vermessenen Grenzen mit einem ca. 80 cm hohen dunkelgrünen Maschendraht eingezäunt werden soll und der Beteiligte zu 2) diese Maßnahmen veranlassen darf,

zu TOP 8, daß - solange die Antragstellerin die Gartenpflege auf einer ca. 30 bis 35 m² großen Gemeinschaftsfläche nicht tatsächlich wahrnimmt - die 14täglichen Pflegemaßnahmen auf Kosten der Antragstellerin von einem Gartenbauunternehmen durchgeführt werden,

zu TOP 9 u. a., daß die gesamten Kosten der Rechtsverteidigung und Rechtsverfolgung des Verwalters und der von ihm beauftragten Rechtsanwälte im Innenverhältnis von denjenigen Wohnungseigentümern nach dem gleichen Verhältnis getragen werden, wie dies bei gerichtlichen Streitigkeiten im Kostenausspruch der gerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Gerichtskosten festgelegt wird,

zu TOP 11, daß auf der Gemeinschaftsfläche (sogenannter Spielplatz) ein Gartenhäuschen für Gartengeräte, Grillpartys usw. zur Nutzung durch alle Wohnungseigentümer aufgestellt werden darf.

Auf Anfechtung der Antragstellerin hat das Amtsgericht u. a. die genannten Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) hiergegen sowie den Gegenantrag einschließlich eines Hilfsantrages auf Änderung der Trennmauer zwischen den Terrassen der Häuser I und II hat das Landgericht zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) hatte nur hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 (Zaunziehung) Erfolg.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) und der Beteiligten zu 2) und 3), die in dritter Instanz nur noch ihren zweitinstanzlichen Hilfsantrag weiterverfolgen, ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Bis auf den Eigentümerbeschluß über die Zaunziehung (TOP 5), der aufrechtzuerhalten ist, ist das Rechtsmittel sachlich nicht gerechtfertigt, weil der angefochtene Beschluß insoweit rechtsfehlerfrei ist (§ 27 Abs. 1 WEG).

Eigentümerbeschluß zu TOP 4 (Feststellung der Sondernutzungsflächen):

Ohne Rechtsirrtum halt das Landgericht ebenso wie das Amtsgericht die mehrheitlich beschlossene Festlegung der Gemeinschafts- und Sondernutzungsflächen entsprechend den Skizzen des Vermessungsingenieurs für ungültig, weil die Grenzen der Gemeinschafts- und Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung festgelegt werden können, eine Kompetenz der Eigentümerversammlung zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß mithin fehlt, oder aber mangels Regelungsgehalt der Eigentümerbeschluß aufgrund seiner Unklarheit nur geeignet ist, Streit hervorzurufen, deshalb Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und damit ebenfalls aufzuheben ist. Entgegen der von den Beteiligten zu 2) bis 4) in der Rechtsbeschwerdebegründung vertretenen Auffassung ist auf die Beschlußanfechtung seitens der Antragstellerin der Eigentümerbeschluß uneingeschränkt auf formale und inhaltliche Mängel zu prüfen; die gerichtliche Kontrolle ist regelmäßig nicht auf die von dem Antragsteller aufgezeigten Beanstandungen beschränkt. Bereits bei zweifelhaftem Regelungsgehalt besteht zur Schaffung klarer Rechtsverhältnisse eine Anfechtungsbefugnis für jeden einzelnen Wohnungseigentümer.

Eigentümerbeschluß zu TOP 5 (Zaunziehung):

Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16. Oktober 1990 ergibt, hat die Antragstellerin nach Neuvermessung und Feststellung, daß eine seit mehr als zehn Jahren bestehende Zaunanlage erheblich zu weit auf der Sondernutzungsfläche der Beteiligten zu 2) und 3) stand, diese Zaunanlage ohne Abstimmung mit den Miteigentümern entfernt. Mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß wurde festgelegt, daß zwecks Kenntlichmachung der einzelnen Sondernutzungsflächen und ihrer korrekten Abgrenzung zueinander sowie im Interesse, daß die Hunde des Beteiligten zu 2) nicht in die Sondernutzungsfläche des Hauses I. laufen, das "Sondernutzungsgrundstück Haus II" auf den von dem Vermessungsingenieur vermessenen Grenzen mit einem ca. 80 cm hohen dunkelgrünen Maschendraht eingezäunt wird; der Beteiligte zu 2) wurde ermächtigt, diesen Zaun zu ziehen bzw. ziehen zu lassen.

Mit dem Amtsgericht hat das Landgericht den Mehrheitsbeschluß für ungültig erklärt, weil die vorgesehene Zaunziehung eine bauliche Veränderung darstelle, die nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfte.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand.

In der Rechtsprechung ist umstritten, ob mit der Einrichtung von Sondernutzungsflächen zugleich das Recht jedes einzelnen Sondernutzungsberechtigten gegeben sei, seine Fläche einzuzäunen. Nach der Ansicht des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg (DWE 1984, 91) entspricht die Errichtung eines Maschendrahtzaunes von 1,10 m Höhe den natürlichen Wohnbedürfnissen, die gerade bei einem kleinen Grundstück auf die volle Ausnutzung der zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Gemeinschaftsfläche gerichtet sind. Ohne diese damals noch nicht veröffentlichte Entscheidung zu kennen, hat der Senat (ZMR 1985, 27 = WM 1985, 161) entschieden, daß jedenfalls im städtischen Bereich ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der Miteigentümer regelmäßig nicht zur Einzäunung des ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils berechtigt ist. Auch nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (WE 1987, 94) darf eine Sondernutzungsfläche ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht eingezäunt werden, wenn dadurch der parkähnliche Charakter der Wohnanlage optisch nicht nur geringfügig beeinträchtigt würde und eine Einzäunung nicht aus anderen Gründen im Einzelfall geboten ist.

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung (ZMR 1985, 27 = WM 1985, 161) fest. Die entgegenstehende Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts gebietet gleichwohl keine Vorlage an den Bundesgerichtshof (§ 28 FGG). Denn im vorliegenden Fall stellt das Vorgehen der Antragstellerin eine unzulässige Rechtsausübung in Form widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) dar. Die dazu erforderlichen Feststellungen kann der Senat aus dem Akteninhalt selbst treffen, weil weitere Ermittlungen insoweit nicht erforderlich sind.

Zwischen den Häusern I und II bestand seit mehr als zehn Jahren eine Zaunanlage in der Art, wie sie gemäß dem Eigentümerbeschluß wiedererrichtet werden soll. Angesichts diesen langen Zeitraums und der gesamten Umstände waren Beseitigungsansprüche der Antragstellerin jedenfalls längst verwirkt. Die nunmehrige Feststellung, daß der Zaun erheblich zu weit auf die Sondernutzungsfläche des Hauses II gesetzt war, gab der dadurch begünstigten Antragstellerin selbstverständlich nicht das Recht, die völlige Beseitigung einer Zaunanlage zu verlangen, und erlaubte ihr auch nicht deren eigenmächtige Beseitigung. Unter diesen Umständen durfte die Eigentümermehrheit auf der Wiedererrichtung der Zaunanlage, allerdings auf der richtigen Grenze zwischen den Sondernutzungsflächen, bestehen. Nach diesen Gesichtspunkten kann die Antragstellerin nicht geltend machen, daß ihr dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Deshalb ist zu der beabsichtigten Zaunziehung die Zustimmung der Antragstellerin nicht erforderlich (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das gilt um so mehr, als nach dem Eigentümerbeschluß eine Kostenbelastung der Antragstellerin durch die erneute Einzäunung nicht vorgesehen ist. Auch der Hinweis darauf, daß die bisherige Zaunanlage nicht auf der richtigen Grenze stehe, gab der Antragstellerin nicht das Recht, eigenmächtig die Zaunanlage zu entfernen und die Wiedererrichtung an der richtigen Stelle zu verhindern.

Eigentümerbeschluß zu TOP 8 (gesonderte Gartenpflegekosten):

Im Ergebnis rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG i. V. m. § 563 ZPO) führt das Landgericht aus, daß der Mehrheitsbeschluß darüber, daß ein Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche auf Kosten der Antragstellerin durch eine Drittfirma gepflegt werden soll, bis die Antragstellerin die entsprechenden Leistungen in Natur erbringt, Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Allerdings ist die Ungültigkeit dieses Eigentümerbeschlusses nicht darauf zu stützen, daß Pflichtverletzungen der Antragstellerin nicht hinreichend vorgetragen seien und eine Abmahnung fehle. Auch können die Beteiligten zu 2) bis 4) nicht - wie es das Amtsgericht getan hat - darauf verwiesen werden, die Antragstellerin bei Pflichtverletzungen gerichtlich auf Ersatzvornahme in Anspruch zu nehmen. Denn der gefaßte Eigentümerbeschluß verstößt bereits deshalb gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Eigentümermehrheit nicht berechtigt ist, die Antragstellerin unmittelbar oder mittelbar zu verpflichten, einen Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche (außerhalb der im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsflächen) durch Dienstleistungen zu pflegen oder hierfür die Kosten zu übernehmen. Denn durch Mehrheitsbeschluß können einzelne Wohnungseigentümer nicht zur Pflege eines Teils der gemeinschaftlichen Gartenfläche herangezogen oder zur Tragung von Kosten gerade hierfür verpflichtet werden. Verweigern einzelne Wohnungseigentümer die vorgesehenen Naturaldienste, kommt nur eine Auftragsvergabe aller Gartenpflegearbeiten an eine Drittfirma mit einer Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Betracht. Allenfalls kann bestimmt werden, daß Miteigentümer von diesen Kostenanteilen befreit sind, wenn sie freiwillig die entsprechenden Gartenpflegemaßnahmen selbst durchführen. Ein solcher Eigentümerbeschluß ist aber nicht gefaßt worden.

Der Senat braucht freilich hier nicht dazu Stellung zu nehmen, ob unter bestimmten Voraussetzungen etwa eine turnusmäßige Treppenreinigung, insbesondere bei kleineren Wohnanlagen und bei regionaler Üblichkeit in vergleichbaren Miethäusern, mehrheitlich beschlossen werden kann (vgl. BayObLG WE 1992, 291; anderer Auffassung AG München WE 1993, 198). Im vorliegenden Fall geht es um die Gartenpflege und damit allgemein um die Frage, ob Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß zur tätigen Mithilfe bei Instandhaltungsmaßnahmen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums herangezogen werden dürfen.

Der Senat schließt sich der vom 1; Zivilsenat des Kammergerichts (OLGZ 1978, 146 = Rpfleger 1978, 146; in NJW 1978, 1439 insoweit nicht mit abgedruckt) vertretenen Auffassung an, daß die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht befugt sind, durch Mehrheitsbeschluß die Eigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verpflichten. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dies vorsehen oder wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalles eine solche Befugnis angenommen werden kann. Unerheblich ist allerdings, daß die Instandhaltung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 auch zur Verwalteraufgabe gemacht worden ist. Denn der Verwalter führt die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse der Wohnungseigentümer durch, die hierzu nähere Bestimmungen treffen können. Mit der Festlegung von Dienstleistungen überschreitet die Eigentümerversammlung jedoch ihre Kompetenz. Ein Mehrheitsbeschluß ist deshalb inhaltlich unzulässig, weil durch ihn über die persönliche Arbeitskraft der einzelnen Eigentümer verfügt wird und sie zu einer Dienstleistung gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet werden. Das Gesetz geht davon aus, daß die Eigentümer zu der gemeinschaftlichen Verwaltung, zu der auch die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, durch anteilige Geldleistungen beitragen. Wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet oder tritt ein Eigentümer einer solchen Gemeinschaft bei, so kann demgemäß grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, daß jeder Beteiligte der Gemeinschaft die Befugnis zugestehen wollte, ihn zu Dienstleistungen zum Zwecke der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums heranzuziehen. Schwierigkeiten würden sich schon daraus ergeben, daß nicht alle Miteigentümer in der Anlage selbst wohnen oder aber ihre Mieter zu derartigen Leistungen heranziehen können. Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Eigentümer ausdrücklich eine dahingehende Vereinbarung getroffen haben oder wenn im Einzelfall die Verpflichtung der einzelnen Eigentümer, sich zu persönlichen Dienstleistungen heranziehen zu lassen, im Wege der Auslegung der Teilungserklärung oder der sonst bestehenden Vereinbarungen unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse der Gemeinschaft und der örtlichen Gegebenheiten festgestellt werden kann.

Wenn die Wohnungseigentümer einen Miteigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluß zur tätigen Mithilfe hinsichtlich eines Teilstücks der gemeinschaftlichen Gartenfläche verpflichten können, verbietet sich auch eine Beschlußfassung darüber, daß die Gartenpflegemaßnahmen bezüglich eines Teilstückes auf Kosten eines Miteigentümers an eine Drittfirma vergeben werden, dem Miteigentümer sich jedoch durch Naturalleistung von dieser Kostentragungspflicht befreien kann. Denn dadurch wird zumindest mittelbar eine Dienstleistung festgelegt. Außerdem sind die Kosten derartiger Kleinaufträge unverhältnismäßig hoch und würden den Miteigentümer über das in § 16 Abs. 2 WEG bestimmte Maß hinaus belasten. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts beträgt die angeblich von der Antragstellerin zu betreuende Gartenfläche nur ca. 30 bis 35 m². Eine solche individuelle Verpflichtung entspräche nicht mehr der vom Gesetz vorgeschriebenen gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG), vielmehr läge eine gesonderte Verwaltung eines einzelnen Eigentümers in einem Teilbereich vor. Keine rechtlichen Bedenken bestünden dagegen, wenn die Miteigentümer etwa mehrheitlich beschließen, daß ein einzelner Eigentümer von der auf ihn nach § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Umlage der Gartenpflegekosten befreit ist, wenn er sich selbst in bestimmtem Umfange an den Pflegearbeiten beteiligt und damit bestimmte Aufwendungen der Gemeinschaft erspart. Denn durch eine solche Regelung, deren praktische Durchführbarkeit freilich dahinstehen mag, würden die Miteigentümer nicht zu derartigen Arbeiten verpflichtet. Jedenfalls ist, wenn freiwillige Absprachen über Dienstleistungen nicht eingehalten werden, die Fremdvergabe der Dienstleistungen für die Gesamtanlage und dann auf Kosten der Gemeinschaftskasse geboten. Auch eine Teilvergabe an einzelne Miteigentümer darf nicht dazu führen, daß der Kostenanteil der anderen dann höher ausfällt als bei einer Gesamtausführung durch eine Fremdfirma. Davon rechtlich zu unterscheiden ist wiederum der Fall, daß ein Verwalter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an einen Miteigentümer vergibt, weil dies einer Fremdvergabe gleichsteht (hierzu Senat NJW-RR 1993, 1104 = WM 1993, 429 = WE 1993, 275 = KGR Berlin 1993, 122).

Eigentümerbeschluß zu TOP 9 (soweit Tragung außergerichtlicher Kosten beschlossen):

Das Landgericht hat die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung rechtlich nicht verkannt, wenn es annimmt, daß die Eigentümermehrheit in eine gerichtliche Kostenregelung nach § 47 Satz 2 WEG nicht eingreifen darf und daß der Eigentümerbeschluß, falls er diesen Fall nicht regeln sollte, unnötig und unklar ist. Ob und inwieweit hinsichtlich außergerichtlicher Kosten das in der Teilungserklärung unter II. § 6 Abs. 5 der Miteigentumsordnung festgelegte sogenannte Verursacherprinzip anwendbar ist, bedarf hier nicht der Entscheidung. Eine Abweichung davon könnte jedenfalls nicht durch Mehrheitsbeschluß festgelegt werden. Auch im Falle der Bestätigung der Teilungserklärungsregelung wäre der Eigentümerbeschluß überflüssig.

Eigentümerbeschluß zu TOP 11 (soweit Aufstellung eines Gartenhäuschens beschlossen):

Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß eine unzulässige bauliche Veränderung an, die nicht mit Mehrheit beschlossen werden kann (vgl. KG [1. Zivilsenat] Rpfleger 1977, 314; BayObLG WE 1993, 255). Im übrigen wird auf die den beteiligten Miteigentümern bekannte Entscheidung des Senats vom 12. Juli 1989 - 24 W 6689/88 - verwiesen.

Gegenantrag der Beteiligten zu 2) und 3) (in dritter Instanz nur noch Hilfsantrag auf Duldung der Versetzung der Trennmauer zwischen den Terrassen der Häuser I und II):

Es kann rechtlich dahinstehen, ob die Beteiligten zu 2) und 3) darauf verwiesen werden dürfen, zunächst einen Mehrheitsbeschluß in der Eigentümerversammlung zu erwirken, weil nämlich auch dieser wiederum Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens werden dürfte. Jedenfalls sind die weiteren Erwägungen des Landgerichts rechtlich unbedenklich. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts handelt es sich um eine angeblich teilungserklärungswidrige Herstellung der Trennmauer zwischen den Terrassen, die jedoch über viele Jahre hingenommen worden ist. Es ist demnach aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn der angefochtene Beschluß ausführt, daß nach allen Umständen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nicht die aufwendige Schwenkung der Terrassenmauer vorzunehmen ist, sondern allenfalls ein Ausgleich der damit mittelbar beeinträchtigten Sondernutzungsflächen (maximal 4 bis 5 m²). Die Vornahme dieses Ausgleichs ist hier jedoch nicht Verfahrensgegenstand.

Entsprechend den vorangegangenen Ausführungen ist der Anfechtungsantrag hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 zurückzuweisen, wohingegen das Rechtsmittel im übrigen keinen Erfolg hat.

Es entspricht billigem Ermessen, daß die Beteiligten auch in den Vorinstanzen entsprechend ihrem Unterliegen die Gerichtskosten tragen (§ 47 Satz 1 WEG).

Dagegen besteht keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 2 WEG.

Ende der Entscheidung