Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 24 W 31/03

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 23. Dezember 2002 - 85 T 255/01 - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 26. Juli 2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt.

Außergerichtliche Kosten sind in dritter Instanz nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 62.913,30 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsteller (Beteiligte zu I.) und die Beteiligten zu II. bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die aus 203 Wohnungs- und 7 Teileigentumseinheiten besteht. Die Anlage wird durch vier Hauskörper gebildet, die an drei Straßen in der Berliner City liegen.

Der Antragsteller zu I. 1. ist Eigentümer der Teileigentumseinheit 1.43, die Antragsteller zu I. 2. bis I.4 sind als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer der weiteren Teileigentumseinheit Nr. 3.64 und der Antragsteller zu I. 5 ist Eigentümer der Teileigentumseinheit 4.58. Ihre Teileigentumseinheiten (Läden) sind nur von der jeweiligen Straße aus zugänglich.

Die Antragsteller wenden sich mit ihren am 26. bzw. 27. Juni 2000 eingegangenen Schriftsätzen gegen die auf der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2000 zum Umlageschlüssel für Bewirtschaftungskosten, zur Jahresabrechnung 1999 und zum Wirtschaftsplan 2000 gefassten Beschlüsse; der Antragsteller zu I. 1 hat auch den auf derselben Versammlung zum Rückbau baulicher Veränderungen im Erdgeschoss gefassten Beschluss angefochten, der jedoch nicht mehr Verfahrensgegenstand in dritter Instanz ist.

In der zur Teilungserklärung vom 8. Mai 1995 in der Fassung der Erklärung vom 30. Juni 1996 gehörenden Gemeinschaftsordnung ist in § 3 Ziff. 3 zum Umlageschlüssel der Bewirtschaftungskosten Folgendes festgelegt:

"Die auf die Gemeinschaft entfallenden Bewirtschaftungskosten werden auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Der Verwalter ist ermächtigt, den Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen festzusetzen. Im Einzelfall kann er jedes andere in der Wohnungswirtschaft übliche und angemessene Umlegungsverfahren anwenden, besonders wenn es der Angemessenheit oder der Einfachheit dient."

In Anlage 17 der Teilungserklärung (Baubeschreibung) sind unter der Überschrift "Sicherheitsanlagen" Beschränkungen der Zugangsmöglichkeiten vorgesehen. Die Zugangsberechtigung hängt von einer Sicherheits-Code-Karte ab bzw. von der Identifikation des Concierge-Doorman, der seinen Sitz im Eingangsbereich des Hauses Rnnn hat. Alle Besucher müssen sich dort melden und erhalten erst nach Rückfrage beim betreffenden Mieter der Wohnung Zugang.

Nach dem mit dem Doorman-Dienstleister geschlossenen Vertrag erhält der Dienstleister 12.590,00 DM (6.437,16 Euro) monatlich netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer und hat im Wesentlichen folgende Leistungen zu erbringen:

- Überwachung von Fremdfirmen/Handwerkern nur bei Abwesenheit des Hausmeisters, wobei der Doorman den Doorman-Raum nicht verlassen darf

- Zu- und Abgangskontrolle von Besuchern

- Annahme von Postsendungen für Mieter, soweit erforderlich

- Alarmierung/Benachrichtigung bei besonderen Vorkommnissen

- Innen- und Außenkontrollgänge (bei besonderen Vorkommnissen)

- Überwachung "rund um die Uhr" ...

- System-Bedienung betreffend die Magnetkarten.

Für die Wohnungsvermietung wird zusätzlich zum Sicherheitsaspekt u.a. mit folgenden Leistungen des Doorman geworben:

- Aufbewahrung von Gegenständen, Geräten, Koffern, Wäsche etc. zur Abholung von Personen bzw. Firmen

- Weitergabe bzw. -leitung von Nachrichten

- Entgegennahme von Sendungen der Post u.ä.

- Aufbewahrung des Wohnungsschlüssels und Ausgabe an berechtigte Empfänger, auf Wunsch Wohnungsbetreuung mit Blumen-/Pflanzenpflege bei Abwesenheit

- Leerung des Briefkastens und Aufbewahrung der Post

- Taxibestellung und Weckrufe.

In der Anlage ist daneben ein Hauswart beschäftigt, der eine regelmäßige Wochenarbeitszeit von 40 Stunden und einen Urlaubsanspruch von 25 Arbeitstagen hat.

In der Eigentümerversammlung vom 7. November 1998 wurde zu TOP 6 nach einem Beschluss über die Abrechnung der Heizkosten Folgendes erörtert bzw. beschlossen:

"... Es wird der Antrag gestellt, dass die Abrechnung der Doorman-Kosten abweichend vom vorgelegten Umlageschlüssel nach Einheiten und nicht qm Wohnfläche erfolgt.

Abstimmung

Der Antrag wird bei 14 Stimmen dafür, 35 Gegenstimmen und 5 Stimmenthaltungen nicht angenommen.

Der Antrag, die Doorman-Kosten auch auf die Gewerbemieter umzulegen, wurde zurückgestellt. Die neue Verwaltung wird beauftragt, rechtliche Möglichkeiten (eventuell gutachterliche Stellungnahme) für eine Umlage auf die Gewerbemieter auszuloten.

Beschluss

Es wird nachfolgender Wohnlastumlageschlüssel zu Beschluss gestellt:

Die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (Wohnlast) sollen rückwirkend ab Nutzung des Objekts gemäß nachfolgendem Umlageschlüssel auf die einzelnen Sondereigentumsrechte verteilt werden.

Zunächst gilt der Grundsatz, dass alle Kosten - soweit durch Zwischenzähler oder andere Messeinrichtungen oder Zuordnungskriterien möglich - direkt einzelnen Teilbereichen (Wohnungen/Gewerbe/Tiefgarage) bzw. einzelnen Sondereigentumsrechten zugeordnet werden sollen. Der der Eigentümergemeinschaft vorgelegte und dem Protokoll als Anlage beigefügte Umlageschlüssel wurde bei 3 Gegenstimmen und 4 Stimmenthaltungen von der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Beachtung der zuvor geänderten Umlage bei den Heizkosten mehrheitlich beschlossen."

Nach dem der Versammlungsniederschrift vom 7.November 1998 in der Anlage beigefügten Umlageschlüssel werden die Kosten für den "Doorman" nur auf die Wohnungseigentümer, und zwar nach anteiligen Flächen verteilt.

In der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2000 wurde zu TOP I. 1 (Festlegungen der Umlageschlüssel für die Bewirtschaftungskosten gemäß § 3 Abs. 3 TE) Folgendes behandelt und beschlossen:

"Beschlussantragsbegründung:

Die Verwaltung weist darauf hin, dass der Verwalter ermächtigt ist, den Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen festzusetzen.

Es ergeht folgender Beschluss:

Mit Wirkung ab 1. Januar 1999 werden sämtliche Betriebskosten nach Maßgabe der Vereinbarung der Teilungserklärung sowie gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf sämtliche Eigentümer verteilt, mit Ausnahme der nachstehenden Betriebskosten:

Verwaltergebühren: zu gleichen Teilen pro Wohn- oder Teileinheit

Breitbandanschluss: zu gleichen Teilen auf die jeweiligen Nutzer

SN Tiefgarage: zu gleichen Teilen auf die jeweiligen Nutzer

Be- und Entwässerung: verbrauchsabhängig nach Maßgabe der Zähler

Heiz- und Warmwasserkosten: verbrauchsabhängig nach Maßgabe der Heizkostenverordnung mit folgendem Verteilerschlüsse:

70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten.

Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen 4.196,40

Nein-Stimmen 1.343,71

Stimmenthaltungen 659,60

Der Beschluss wurde angenommen."

Auf derselben Versammlung wurden zu TOP I. 2 die Jahresabrechnung 1999 mit Gesamtausgaben von 945.542,15 DM und zu TOP I. 4 der Wirtschaftsplan 2000 mit einem Gesamtvolumen von 967.312,00 DM beschlossen. Ca. 18 % der in 1999 getätigten bzw. der für 2000 vorgesehenen Ausgaben entfallen dabei jeweils auf die Position "Doorman". Die Kosten wurden insoweit unter Anwendung des zu TOP I. 1 beschlossenen Verteilungsschlüssels, d.h. nach Miteigentumsanteilen, verteilt.

Zu TOP I. 5 wurde folgender ein Beschluss betreffend den Rückbau baulicher Veränderungen im Erdgeschoss gefasst.

Die Antragsteller haben ausgeführt:

Die Beschlüsse zu TOP I. 1, I. 2 und I. 4 seien unwirksam, weil die Umlage der Doorman-Kosten jetzt auch auf die Teileigentümer wegen der Teilungserklärung und des Beschlusses vom 7. November 1998 unzulässig sei. Darüber hinaus könne eine Änderung des Umlageschlüssels nicht rückwirkend erfolgen. Es sei auch grob unbillig, die Teileigentumseigentümer mit diesen Kosten zu belasten, da sie den so genannten Doorman-Service in keiner Weise in Anspruch nehmen könnten, und da er für ihren Betrieb völlig ohne Bedeutung sei. Es handele sich nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um Kosten für eine Dienstleistung, die von den Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werde. Die ursprüngliche Festlegung gemäß Beschluss vom 7. November 1998 könne nicht mehr abgeändert werden.

Der Antragsteller zu I. 1 hat zusätzlich aus:

Der Beschluss zu TOP I. 5 sei unwirksam, weil er nicht zu irgendeinem Rückbau verpflichtet werden könne. Er selbst habe keinerlei Umbauten vorgenommen. Sämtliche Bauträgerverträge mit allen Eigentümern enthielten die Ermächtigung zu Änderungen der baulichen Planung, soweit dafür eine technische oder wirtschaftliche Notwendigkeit bestehe. Die vorgenommenen Baumaßnahmen wirkten sich nicht nachteilig auf das Gemeinschafts- oder Sondereigentum aus. Der Beschluss zu TOP I. 5 sei lediglich ein Druckmittel, damit die Teileigentümer ihre Beteiligung an den Doorman-Kosten akzeptierten.

Die Antragsteller zu I. 2 bis I. 5 haben erstinstanzlich beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Mai 2000 zu den Tagesordnungspunkten I. 1, I. 2 und I. 4 für ungültig zu erklären.

Der Antragsteller zu I. 1 hat erstinstanzlich beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Mai 2000 wie folgt für ungültig zu erklären:

1. In TOP I. 1, wobei festgestellt wird, dass die Kosten für den Doorman-Service nicht auf ihn umgelegt werden dürfen.

2. In TOP I. 2, wobei festgestellt wird, dass die Kosten für den Doorman-Service nicht auf ihn umgelegt werden dürfen.

3. In TOP I. 4, wobei festgestellt wird, dass die Kosten für den Doorman-Service nicht auf ihn umgelegt werden dürfen.

4. In TOP I. 5, wobei festgestellt wird, dass in der Teileigentumseinheit des Antragstellers zu I. 1 keine baulichen Veränderungen am Miteigentum vorgenommen wurden.

Hilfsweise:

In TOP I. 5, wobei festgestellt wird, dass die weiteren Beteiligten verpflichtet sind, den in der Teileigentumseinheit vorgenommenen baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zuzustimmen.

Die Beteiligten zu II. haben erstinstanzlich beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu II. meinen, aus § 3 Abs. 1 der Teilungserklärung ergebe sich, dass alle Bewirtschaftungskosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Der Doorman-Service sei von Anfang an geplant gewesen, was sich auch aus der der Teilungserklärung beigefügten Baubeschreibung ergebe. § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung habe lediglich Einfluss auf den genauen Verteilungsmaßstab, den der Verwalter allein festlegen könne. Durch den Eigentümerbeschluss vom 7. November 1998 sei noch keine abschließende Festlegung des Verteilungsschlüssels erfolgt, weshalb eine Änderung nicht ausgeschlossen sei, solange die neue Verteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, was der Fall sei. Die Sicherheitseinrichtungen des Doorman-Service kämen auch den Teileigentümern zu Gute, denn auch sie würden von der Bewachung rund um die Uhr profitieren. Bei dem Beschluss zu TOP I. 5 gehe es nicht um eine Verpflichtung zum Rückbau. Beschlossen worden sei lediglich, dass die Eigentümer der Gewerbeeinheiten eine Baugenehmigung vorlegen, damit anschließend über eine Genehmigung des Zustandes erneut abgestimmt werden könne. Hintergrund sei, dass die von der Teilungserklärung vorgesehenen 5 Läden zu 2 Gewerbeeinheiten zusammengelegt worden seien.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29. Juni 2000 den Eigentümerbeschluss über die Rückbauverpflichtung für ungültig erklärt, im Übrigen jedoch die Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 23. Dezember 2002 unter teilweiser Änderung des Beschlusses des Amtsgerichts die Eigentümerbeschlüsse vom 27. Mai 2000 zur Kostenneuverteilung, zur Jahresabrechnung 1999 und zum Wirtschaftplan 2000 jeweils insoweit für ungültig erklärt, als die Kosten des Doorman-Service nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind sowie in den Einzelabrechnungen und Einzelwirtschaftsplänen eine Verteilung der Kosten für den Doorman nach Miteigentumsanteilen beschlossen worden ist, jedoch den Anfechtungsantrag wegen der Rückbauverpflichtung zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer (Beteiligten zu II.) bleibt erfolglos.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den das Rechtsmittel mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss jedenfalls im Ergebnis, wie er tenoriert worden ist, nicht auf. Der Eigentümerbeschluss hinsichtlich der Rückbauverpflichtung ist nach seiner Ungültigerklärung durch das Landgericht nicht mehr Gegenstand dritter Instanz, ebensowenig die weitergehenden Anfechtungsanträge der Antragsteller.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht die Anfechtungsanträge, die Eigentümerbeschlüsse vom 27. Mai 2000 zu TOP I. 1, I. 2 und I. 4 für ungültig zu erklären, soweit sie im Rahmen des Kostenverteilungsschlüssels allgemein sowie konkret in der Jahresabrechnung 1999 und im Wirtschaftsplan 2000 die Verteilung der Kosten für den Doorman-Service auch auf die Teileigentümer betreffen, für begründet erachtet.

Verfahrensgegenstand dritter Instanz ist nur noch die Ungültigerklärung der am 27. Mai 2000 beschlossenen Kostenneuverteilung hinsichtlich der Kosten für den Doorman-Service sowie die Auswirkungen auf die Jahresabrechnung 1999 und den Wirtschaftsplan 2000 hinsichtlich dieser Kostenposition in den Einzelabrechnungen. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, aus einem einheitlichen Eigentümerbeschluss bestimmte klar abtrennbare und rechtlich getrennt zu beurteilende Einzelelemente herauszugreifen und sie isoliert für ungültig zu erklären (vgl. BGH NJW 2003, 3550 = ZMR 2003, 943 = NZM 2003, 946 zu einzelnen Fälligkeitsregeln eines Wirtschaftsplanbeschlusses). Für die Kosten des Doorman-Service gilt demnach weiterhin der bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 7. November 1998 zu TOP 6 wonach die Kosten für den Doorman-Service nur auf die Wohnungseigentümer, und zwar nach anteiligen Flächen verteilt werden. Diese Kostenregelung vom 7. November 1998 bedurfte auch nicht der Zustimmung der dinglich Berechtigten nach §§ 876, 877 BGB (vgl. Wenzel, WE 1995, 355 [358]; Schmack, ZWE 2001, 89). Zutreffend weist Becker (ZWE 2002, 509 [510]) darauf hin, dass andernfalls der drittberechtigte Hypotheken- oder Grundschuldgläubiger auf Grund des Zustimmungserfordernisses gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern mehr Rechte hätte, als der Vollrechtsinhaber des belasteten Wohnungseigentums, der auf Grund der "als Inhalt des Sondereigentums" im Grundbuch eingetragenen Öffnungsklausel dem Mehrheitsprinzip unterworfen ist. Da der Drittberechtigte sein beschränktes dingliches Recht am Wohnungseigentum vom Vollrechtsinhaber ableitet, ist er ebenfalls an eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer gebunden, wobei Ausnahmen etwa auf Grund einer allgemeinen Öffnungsklausel für Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss (vgl. Becker a.a.O.) hier dahingestellt bleiben können. Entgegen der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts schließt der Senat bei unverändertem Sachstand auch für die Zukunft eine Kostenbeteiligung der Teileigentümer für den Doorman aus, weil ein sehr geringer mittelbarer Nutzen praktisch nicht quantifizierbar ist.

1. Kostenneuverteilung

a) Das Landgericht hat zwei selbstständige Gründe für die Ungültigerklärung der Kostenneuverteilung "Doorman-Service" genannt, nämlich zum einen die bloße Rückwirkung, d.h. die nach Auffassung des Landgerichts unzulässige Neuverteilung am 20. Mai 2000 mit Wirkung bereits für die Jahresabrechnung 1999 und den Wirtschaftsplan 2000 im Hinblick auf den Vertrauensschutz für die Antragsteller, zum anderen aber generell die Unangemessenheit der Beteiligung der Antragsteller an den Kosten für den Doorman-Service nach Miteigentumsanteilen. Gleichzeitig hat das Landgericht anklingen lassen, dass jedenfalls für die Zukunft eine wesentlich geringere Kostenbeteiligung auch der Antragsteller durch neuen Mehrheitsbeschluss nicht ausgeschlossen sei. Der Senat ist im Ergebnis der Auffassung, dass die Möglichkeit der "Rückwirkung" zumindest schon für den Wirtschaftsplan 2000 einer Kostenneuverteilung nicht entgegenstehen würde, diese aber unabhängig davon wegen der festgestellten Unangemessenheit für die Vergangenheit und auch für die Zukunft bei unverändertem Sachverhalt aus Rechtsgründen ausscheidet.

b) Der Senat vermag der Rechtsbeschwerdebegründung darin nicht zu folgen, dass es auf die Eigentümerbeschlüsse vom 7. November 1998 und vom 27. Mai 2000 überhaupt nicht ankomme, weil der Verwalter nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilung ohnehin unabhängig von Mehrheitsbeschlüssen eine Verwalterkompetenz besitze, die er hier für die Jahresabrechnung 1999 und den Wirtschaftsplan 2000 bereits ausgeübt habe und auch für die Zukunft gleichermaßen dahin ausüben könne, dass sich die Kosten für den Doorman-Service für alle Teil- und Wohnungseigentümer nach den Miteigentumsanteilen richten. Zutreffend ist allerdings im Ansatz, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist, und § 16 WEG mit seinen Kostenverteilungsgrundsätzen kein Verbot einer anderweitigen Regelung durch Vereinbarung enthält. Es bedarf im vorliegenden Fall jedoch nicht der Entscheidung, ob eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Verwalter wirksam die Bestimmung und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels etwa in dem Maße, wie nach § 317 BGB die Bestimmung der Leistung einem Dritten nach billigem Ermessen überlassen werden darf, übertragen kann. Damit würde eine Öffnungsklausel nicht nur zu Gunsten einer (wie auch immer qualifizierten) Eigentümermehrheit geschaffen, sondern in zulässiger Erweiterung der Verwalterbefugnisse nach § 27 Abs. 3 WEG eine zusätzliche Verwalterkompetenz, deren Ausübung freilich (ohne zeitliche Befristung) nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich überprüfbar wäre. Indessen kommt es hier auf das Bestehen und die Ausübung einer derart weitgefassten Verwalterkompetenz nicht an, weil die jeweiligen Verwalter am 7. November 1998 und am 27. Mai 2000 ersichtlich aus Neutralitätsgründen die nähere Ausgestaltung der Kostenverteilung der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft überantwortet haben. Ebenso wie bei anderen Verwaltungsmaßnahmen, etwa bei baulichen Veränderungen, kann der Verwalter in Zweifelsfällen eine eigene Entscheidung ablehnen und sie der Eigentümergemeinschaft überlassen. Die Entscheidung über die Verwaltungsmaßnahme fällt dann automatisch in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft, die mit einfacher Mehrheit der anwesenden bzw. vertretenen Stimmrechte über die Angelegenheit entscheiden kann. Aus der Verwalterkompetenz der Teilungserklärung folgt somit mittelbar eine verdeckte Öffnungsklausel für Mehrheitsentscheidungen in der Eigentümerversammlung (vgl. KG, 19.9.2001, 24 W 6354/00, NZM 2001, 959 = ZMR 2002, 147). Nachdem der Verwalter auf diese Weise eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer erwirkt hat, regelt sich deren gerichtliche Überprüfung und Bestandskraft nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Bereits das Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses schließt die Ausübung einer eventuell vorhandenen eigenständigen Verwalterkompetenz aus. Nach Herbeiführung einer Mehrheitsentscheidung kann der Verwalter eine etwaige Verwalterkompetenz nicht ohne weiteres wieder an sich ziehen und unabhängig von der Mehrheitsentscheidung ausüben. Ob dies später bei einem veränderten Sachverhalt zulässig ist, kann hier offen bleiben.

c) Zutreffend hat das Landgericht in § 3 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel gesehen. In der Ausgangsfeststellung, dass die auf die Gemeinschaft entfallenden Bewirtschaftungskosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist noch keine besondere Regelung zu sehen. Die sodann folgende Verwalterermächtigung, den Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen festzusetzen, müsste eigentlich dahin gelesen werden, dass bei Untätigkeit des Verwalters der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG gilt. Gleichwohl wird mit dieser Verwalterermächtigung schon deutlich, dass für die sehr große Wohnanlage in hervorragender Citylage die Notwendigkeit gesehen wurde, an Stelle der oft unangemessen nivellierenden gesetzlichen Regelung eine auf die besonderen Verhältnisse der Wohnanlage zugeschnittene Kostenregelung zu setzen. Die Grundlagen dafür und die eigentliche Öffnungsklausel ist dann in der folgenden Regelung zu sehen: "Im Einzelfall kann er (der Verwalter) jedes andere in der Wohnungswirtschaft übliche und angemessene Umlegungsverfahren anwenden, besonders wenn es der Angemessenheit oder der Einfachheit dient." Mit dem "Einzelfall" ist erkennbar nicht gemeint, dass der Verwalter für einzelne Wirtschaftsperioden oder etwa gar für einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer besondere Kostenverteilungsgrundsätze einführen darf. Nach Auffassung des Senats sind mit dem "Einzelfall" vielmehr eindeutig die unterschiedlichen Betriebskostenarten angesprochen, wie Heizkosten, Kaltwasserversorgung und Entwässerung, Breitbandanschluss und Verwaltergebühren. Aus der Natur der Sache heraus muss die Kostenneuverteilung auf Dauer und generell geregelt werden. Die Öffnungsklausel gibt auch die Maßstäbe für die Kostenverteilung, nämlich jedes andere in der Wohnungswirtschaft übliche und angemessene Umlegungsverfahren, besonders wenn es der Angemessenheit oder der Einfachheit dient. Mindestens bei verändertem Sachverhalt wird auch künftig eine weitere Ausübung dieser Öffnungsklausel möglich sein.

d) Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht angenommen, dass die Eigentümerversammlung am 27. Mai 2000 trotz der am 7. November 1998 erfolgten Beschlussfassung erneut über den Verteilungsschlüssel betreffend die Kosten des Doorman-Service abstimmen durfte. Selbst wenn eine Änderung des Verteilungsschlüssels durch den dazu ermächtigten Verwalter oder die dazu ermächtigte Eigentümerversammlung grundsätzlich nur dann zulässig ist, wenn ein sachlicher Grund für die Änderung gegeben ist und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Schlüssel nicht unbillig benachteiligt werden, weil nämlich das Vertrauen in die Fortgeltung eines einmal bestimmten Verteilungsschlüssels zu schützen ist (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832, 2833), weist der vorliegende Fall die Besonderheit auf, dass sich die Eigentümerversammlung bei der Festlegung des Verteilerschlüssel in der Versammlung vom 7. November 1998 ausdrücklich eine spätere Änderung des Verteilungsschlüssels unter Einbeziehung der Teileigentümer vorbehalten hatte, so dass die Teileigentümer damit rechnen mussten, dass von der Änderungsoption auch Gebrauch gemacht wird. Der Senat, der die generell und auch für die Sondernachfolger geltenden Eigentümerbeschlüsse nach objektiven Maßstäben selbst auszulegen hat (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713 = ZMR 1999, 41), fügt noch hinzu, dass ein hinreichender Grund für die wiederholte Änderung auch darin zu sehen ist, dass die in der Anfangs- und Erprobungsphase am 7. November 1998 beschlossene Kostenverteilung außerordentlich kompliziert ist, weil sie für ca. 20 Betriebskostenarten spezielle Kostenverteilungsschlüssel vorschreibt.

e) Es kann dahinstehen, ob für die Kostenneuverteilung am 27. Mai 2000 betreffend die Wirtschaftsperiode 1999 und den Wirtschaftsplan 2000 ein Rückwirkungsverbot bestand. Immerhin wurden die Jahresabrechnung 1999 und der Wirtschaftsplan 2000 auch erst auf dieser Versammlung am 27. Mai 2000 zur Abstimmung gestellt. Regelmäßig sollen zwar die Wohnungseigentümer und auch der Verwalter vor Aufstellung des Wirtschaftsplanes und auch der Jahresabrechnung zuverlässig den in der Wohnanlage geltenden Kostenverteilungsschlüssel kennen und anwenden können. Im vorliegenden Fall könnte allerdings ein Vertrauen deshalb nicht schutzbedürftig sein, weil die Teil- und Wohnungseigentümer auf die Problematik der "Doorman-Kosten" bereits bei der Beschlussfassung am 7. November 1998 hingewiesen worden sind und es auch nicht vorstellbar ist, welche Maßnahmen sowohl Teil- wie auch Wohnungseigentümer anders vorgenommen oder unterlassen hätten, wenn für den Doorman eine andere Kostenverteilung gilt. Gebrauch und Unterlassung der Doorman-Dienste erscheint weder für die Wohnungs- noch für die Teileigentümer beeinflussbar. Zumindest für das Wirtschaftsjahr 2000 bestünden zudem wohl auch keine rechtlichen Bedenken, wenn nach der hiesigen Teilungserklärung am 27. Mai 2000 die Kostenneuverteilung festgelegt und zugleich der Wirtschaftsplan 2000 beschlossen wird. Die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2000 wären dann bereits nach dem aktuellen neuen Kostenverteilungsschlüssel festgelegt, während die spätere endgültige Abrechnung für 2000 ohnehin erst im Jahr 2001 erfolgt.

f) Für die gerichtliche Überprüfung eines Mehrheitsbeschlusses hinsichtlich der Neuverteilung der Betriebskosten auf Grund einer Öffnungsklausel kommen verschiedene Kriterien in Betracht. Dabei kann es keinen Unterschied machen, ob eine Verwaltungsmaßnahme vom Verwalter oder von der Eigentümermehrheit nach Überlassung der Verwalterkompetenz im Rahmen der Beschlusskompetenz getroffen wird. Nach § 21 Abs. 3 WEG muss die ordnungsmäßige Verwaltung der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen, nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Legt man die Maßgaben des BGH (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832) für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu Grunde, muss dafür ein sachlicher Grund vorliegen, wobei einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden dürfen. Nach der Öffnungsklausel der vorliegenden Teilungserklärung/Gemein-schaftsordnung kann der Verwalter bzw. die Eigentümermehrheit beim Umlageschlüssel "jedes andere in der Wohnungswirtschaft übliche und angemessene Umlegungsverfahren anwenden, wenn es der Angemessenheit oder der Einfachheit dient." Vorrangig sind die in der Teilungserklärung genannten Kriterien zu prüfen, anschließend ist die rechtliche Kontrolle nach den Vorgaben der zitierten BGH-Rechtsprechung durchzuführen.

Rechtlich unbedenklich führt das Landgericht aus, dass die sowohl nach § 16 Abs. 2 WEG wie hier nach der Teilungserklärung zum Ausgangspunkt genommene Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen nicht als vorrangig oder vorzugswürdig geltend kann. Wie die Rechtsprechung zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vielfältig belegt, ist der Anknüpfungspunkt bei den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen häufig mehr oder minder ungerecht, zumal wenn die Miteigentumsanteile nicht streng nach anteiligen Wohn- und Nutzflächen berechnet, sondern zulässigerweise ohne Rücksicht auf die jeweiligen Verkehrswerte der Einheiten (vgl. BGH NJW 1976, 1976) einseitig vom Bauträger bestimmt sind, um etwa bestimmte Gruppen von Garageneigentümern zu bevorzugen (KG, 1.10.1990, 24 W 184/90, NJW-RR 1991, 1169 = ZMR 1991, 404). Auch wenn es einen allseits gerechten Kostenverteilungsschlüssel nicht gibt, weil die Erfassung der Nutzungen und des Gebrauchs zumeist nicht individuell möglich ist, ist doch der am meisten überzeugende Ansatz bei den anteiligen Wohn- und Nutzflächen, auf die es denn auch bei der Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels durch ersetzende gerichtliche Entscheidung häufig hinausläuft. Dabei kann es weniger darauf ankommen, ob ein Wohnungs- oder Teileigentümer nach seinem Belieben etwa von einer Gemeinschaftseinrichtung Gebrauch macht oder nicht, entscheidend ist vielmehr, ob ihm diese Gemeinschaftseinrichtung generell und abstrakt zur Verfügung steht und er von ihr Gebrauch machen kann. Wer etwa einen vorhandenen Aufzug aus Gründen der Sportlichkeit nicht benutzt oder von der Müllentsorgung wegen mehrmonatiger Abwesenheit keinen Gebrauch macht, verzichtet aus freien Stücken auf Gemeinschaftseinrichtungen, die er aber gleichwohl jederzeit wieder nutzen kann.

Unter diesen rechtlichen Voraussetzungen hat das Landgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Beteiligung der Teileigentümer an den Kosten für den Doorman-Service nach Miteigentumsanteilen unangemessen im Sinne der Öffnungsklausel ist. Dabei hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei im Wesentlichen auf die schriftlich fixierten Aufgaben des Doorman-Service verwiesen und eine darüber hinausgehende tatsächliche Inanspruchnahme in nennenswertem Umfang auch durch die Teileigentümer nicht festzustellen vermocht.

Das Betätigungsfeld des Doorman besteht, wie sich aus dem eingereichten Dienstvertrag, der Dienstanweisung und dem Werbeprospekt für die Wohnanlage ergibt, zu einem sehr hohen Anteil in Dienstleistungen, die nur gegenüber den Mietern der Wohnungen erbracht werden. Für diese werden rund um die Uhr Zugangs- und Besucherkontrollen, Postdienste und eine Vielzahl weiterer Dienstleistungen angeboten. Zwar profitieren auch die Teileigentümer von der Existenz des Doorman-Dienstes, weil dieser zumindest bei besonderem Anlass Außenkontrollen ausführt und gegebenenfalls auch zu Gunsten der Teileigentümer Polizei oder Feuerwehr alarmieren kann sowie auch bei Abwesenheit des Hauswarts Handwerker oder Fremdfirmen überwacht. Der Vorteil, den die Teileigentümer dadurch haben, ist aber vergleichsweise gering, schon weil der Doorman angewiesen ist, seinen Raum am Haupteingang zu den Wohnungen normalerweise nicht zu verlassen. Der Zugang zu den gewerblichen Einheiten erfolgt allein von der Straße aus, ohne dass ein Kontakt zum Doorman vorgeschaltet ist. Nach Auffassung des Senats ergibt die Gesamtbetrachtung, dass der Doorman-Service in seiner institutionalisierten Weise bestimmungsgemäß eine Einrichtung nur für die Wohnungseigentümer ist. Die Teileigentümer, die den Zugang von der Straße direkt in ihre Teileigentumseinheiten haben, profitieren von dem Doorman-Service allenfalls zufällig und mittelbar, nicht aber nach den eigentlichen Aufgaben des Doorman.

g) Entgegen den Ausführungen des Landgerichts sprechen nach Auffassung des Senats alle rechtlichen Gesichtspunkte dagegen, die Teileigentümer überhaupt an den Kosten des Doorman-Service zu beteiligen. Die Gründe, die nach Auffassung des Landgerichts gegen eine Kostenbeteiligung im Verhältnis der Miteigentumsanteile sprechen, sind so gewichtig, dass sie eine Kostenbeteiligung überhaupt ausschließen, weil die ermittelten Vorteile allenfalls Nebenwirkungen für die Teileigentümer darstellen und vor allem in keiner Weise quantifizierbar sind. Da die Institution des Doorman-Service nach der Gesamtkonzeption ausschließlich auf die Wohnungseigentümer zugeschnitten ist, wäre umgekehrt auch ein Nachteil für die Teileigentümer zu verneinen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Doorman-Service etwa abschaffen oder reduzieren würde. Soweit die Teileigentümer, z.B. um einen Juwelierladen zu betreiben, besondere Sicherheitseinrichtungen für ihre Einheiten einrichten wollten, müssten sie dies ebenfalls eigenständig tun, ohne auf den vorhandenen Doorman-Service zurückgreifen zu können.

Der Senat sieht keine verfahrensrechtliche Schranke, bei seiner Entscheidung über die lediglich in den Gründen der Entscheidung des Landgerichts nebenbei angeführten Gesichtspunkte zu einer verminderten Kostenbeteiligung der Teileigentümer hinauszugehen und diese gänzlich auszuschließen. Die Einschränkung hat in dem Beschlusstenor des Landgerichts keinen Eingang gefunden. Verfahrensgegenstand ist die rechtliche Überprüfung, ob die Kostenneuverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung kann der Senat seine Rechtsauffassung vertreten. Im Übrigen hat das Landgericht auch nicht ausgeführt, in welcher Weise festgestellt werden soll, wie die Antragsteller an den Kosten des Doorman-Service zu beteiligen sein sollen.

Auch die vom Bundesgerichtshof (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832) hervorgehobenen Tatbestandsmerkmale sprechen dafür, es bei der im Eigentümerbeschluss vom 7. November 1998 vorgesehenen totalen Kostenbefreiung für die Teileigentümer zu belassen. Der sachliche Grund besteht darin, dass die Institution des Doorman-Service nach den schriftlichen Unterlagen ausschließlich auf die Wohnungseigentümer zugeschnitten ist und die Teileigentümer daran nicht unmittelbar partizipieren. Aus demselben Grund werden die Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt, wenn die Kosten des auf sie ausgerichteten Doorman-Service ausschließlich zu ihren Lasten gehen, wobei auch die vorgesehenen anteiligen Wohnflächen einen gerechten Maßstab bilden.

h) Über die hilfsweise gestellten Feststellungsanträge der Antragsteller hat das Landgericht nicht in der Sache entschieden. Das haben die Antragsteller auch nicht angegriffen. Insoweit liegt auch keine rechtskraftfähige Feststellung des Landgerichts vor.

2. Jahresabrechnung 1999 und Wirtschaftsplan 2000

Mit der Ungültigerklärung der am 27. Mai 2000 grundsätzlich beschlossenen Kostenneuverteilung hinsichtlich der Kosten für den Doorman-Service besteht auch keine Grundlage für eine Kostenbeteiligung der Antragsteller in den Einzelabrechnungen betreffend die Jahresabrechnung 1999 und den Wirtschaftsplan 2000. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht entschieden, dass sich die Ungültigerklärung auf sämtliche Einzelabrechnungen (und nicht nur diejenigen der Teileigentümer) bezieht, weil bei Nichtberücksichtigung der Teileigentümer die Einzelabrechnungen hinsichtlich der Kosten für den Doorman-Service bei allen Wohnungseigentümern nach dem alten Kostenverteilungsschlüssel vom 7. November 1998 neu festgelegt werden müssen.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Gerichtskosten dritter Instanz dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt werden (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und folgt derjenigen des Landgerichts, wobei 3.000,00 EUR abzuziehen sind, weil die Rückbauverpflichtung nicht mehr Verfahrensgegenstand dritter Instanz gewesen ist.

Ende der Entscheidung